RV Dronryp, transformatielocatie wonen

AAN DE RAAD

Datum behandeld in college Datum agendering Onderwerp Portefeuillehouder Samenvatting

26 november 2024 19 december 2024 Dronryp, transformatielocatie wonen J. Dijkstra

Behandelend ambtenaar E-mailadres Telefoonnummer

W. Terpstra w.terpstra@waadhoeke.nl

De raad wordt voorgesteld het bedrijventerrein gelegen tussen de Ljouwertertrekwei en het Van Harinxmakanaal te Dronryp aan te wijzen als transformatielocatie naar Wonen.

Voorstel 1. Een overeenkomstig op kaart aangegeven gebied (bijlage 1), gelegen tussen de Ljouwertertrekwei en het Van Harinxmakanaal te Dronryp, aan te wijzen als transformatielocatie naar wonen.

Aanleiding In het zuidoosten van Dronryp, tussen de Ljouwertertrekwei en het Van Harinxmakanaal, ligt een gebied dat grotendeels een bedrijventerrein omvat. Het bedrijventerrein is na de aanleg van het kanaal en, daarmee samenhangend, de demping van de trekvaart, tot stand gekomen. Het gebied is organisch ingevuld vanuit de Ljouwertertrekwei en De Opslach. Het oostelijk deel is in het begin van de 21ste eeuw ingevuld met enkele royale vrijstaande woonhuizen met loodsen, als woon-werklocaties. Een verdere ontwikkeling van bedrijvigheid in het gebied is niet meer aan de orde. Inmiddels is ingezet op de ontwikkeling van het nieuwe bedrijventerrein Westerpolder aan de westzijde van Dronryp. Het bedrijventerrein heeft binnen het geldende bestemmingsplan Dronryp de bestemming Bedrijventerrein. Op een aantal bedrijfswoningen na mag op dit bedrijventerrein niet worden gewoond. De afgelopen jaren is door verschillende ondernemers en eigenaren in het gebied de wens geuit om hun percelen te transformeren van bedrijventerrein naar wonen. Deze incidentele vragen en ontwikkelingen zijn door de gemeente altijd afgehouden omdat dit zou leiden tot belemmering in de bedrijfsvoering van de bestaande bedrijven in het gebied. De gemeente Waadhoeke ziet voor dit gebied echter wel een opgave.

Delen van het gebied zijn sterk verouderd en niet voor alle gronden komt de bestemming overeen met het feitelijk gebruik. Vanuit de gemeente bestaat dan ook al langer de wens om het gebied (deels) te transformeren, waarbij mogelijkheden worden geboden voor woningbouw. Dit proces werd in een stroomversnelling gebracht, doordat voor twee locaties, aan De Opslach en aan de Ljouwertertrekwei, concrete initiatieven zijn ingebracht voor een herontwikkeling met woningbouw door een projectontwikkelaar. De gemeente staat positief tegenover deze initiatieven, maar medewerking vraagt een ruimere blik, namelijk zicht op transformatie van (nagenoeg) het gehele gebied. Om daar zicht op te krijgen en om de omvang van deze signalen van de eigenaren en ondernemers goed te kunnen duiden, hebben wij een onderzoek gedaan naar de mogelijkheden om het gebied te kunnen transformeren van een bedrijventerrein naar een woongebied. Hiervoor is een tweetal bijeenkomsten voor de ondernemers en eigenaren in het gebied georganiseerd en zijn met de ondernemers individuele gesprekken gevoerd. Op deze wijze is in beeld gebracht voor welke percelen de wens leeft om getransformeerd te worden naar wonen en op welke percelen de bedrijfsvoering zal worden voortgezet. Dat heeft het volgende beeld opgeleverd:

2

| Dronryp, transformatielocatie wonen

Blauw: voortzetting bedrijfsvoering. Geel: transformatie naar wonen. NB. Voor het meest oostelijke deel (Ljouwertertrekwei nr. 38) is de transformatie reeds ingezet. Bij raadsbesluit van 3 maart 2022 is aan die gronden de bestemming Wonen – Recreatie toegekend. Beoogd (meetbaar) effect Een aantrekkelijk woon-, werk- en leefklimaat creëren door het aanbieden van een diversiteit aan woonmilieus. Motivering Argumenten 1.1 Voor de wijziging van het omgevingsplan is een beleidsbasis wenselijk. Voor de beoogde ontwikkeling is een wijziging van het omgevingsplan vereist (voorheen bestemmingsplan). De omgevingsvisie biedt idealiter de beleidsmatige basis voor wijzigingen van het omgevingsplan. Thans is de omgevingsvisie voor Waadhoeke nog niet vastgesteld. Aangezien het hier een ontwikkeling betreft die betrekking heeft op een groter gebied met meerdere eigenaren en functies dat bovendien over meerdere jaren in fases zal worden ontwikkeld, vormt een zelfstandig raadsbesluit tot aanwijzing van het gebied als transformatielocatie naar wonen een noodzakelijke en solide beleidsbasis voor de ontwikkeling van het gebied. Bij vaststelling van dit besluit zal de transformatielocatie ook worden opgenomen in de omgevingsvisie, die naar verwachting in het eerste kwartaal van 2025 ter vaststelling wordt voorgelegd aan de raad. 1.2 Voor de transformatie naar wonen is voldoende draagvlak.

Aan de planvorming is een uitvoerig communicatietraject voorafgegaan met de eigenaren en ondernemers in het gebied. Dat heeft geleid tot een helder beeld ten aanzien van de te transformeren percelen én de voor bedrijvigheid te behouden percelen. 1.3 Het gebied leent zich bij uitstek voor een invulling met woningen. Het communicatietraject heeft geleid tot een helder kaartbeeld. De percelen waar de bedrijfsvoering zal worden voortgezet vormen een aaneengesloten geheel, gesitueerd aan de Ljouwertertrekwei. De bedrijven hebben een milieucategorie 1 en 2 en zijn zodoende verenigbaar met een woonomgeving

3

| Dronryp, transformatielocatie wonen

waar sprake is van een zekere mate van functiemenging. De percelen die getransformeerd kunnen worden naar wonen vormen (op termijn) eveneens een aaneengesloten geheel en kunnen vanuit meerder richtingen worden ontsloten. De ligging aan het Van Harinxmakanaal brengt een verbijzondering met zich mee die kwalitatief tot uitdrukking kan worden gebracht in het stedenbouwkundig ontwerp. Met deze ontwikkeling is er sprake van een inbreidingslocatie die in potentie een kwalitatief hoogwaardige invulling mogelijk maakt. De komende periode zal daar nader vorm en inhoud aan worden gegeven. 1.4 De invulling van deze locatie met woningbouw is vanuit de Woonvisie Waadhoeke Samen Sterk 2020 – 2030 goed voorstelbaar. Dronryp is één van de drie grote kernen in Waadhoeke waar extra ruimte is voor woningbouw. Daarbij helpt het besluit tot het transformeren van deze locatie naar wonen om de ondertekende regionale woondeal met Rijk en provincie, waarin de gemeentelijke woningbouwopgave is vastgelegd, uit te voeren. Tevens heeft dorpsbelang Dronryp in haar dorpsvisie 2024 – 2034 bij het onderdeel wonen de mogelijkheid tot transformatie reeds omarmd door een tweetal locaties binnen de totale transformatielocatie expliciet te benoemen als woningbouwlocaties. Kanttekeningen/risico’s 1.1 Het huidige bestemmingsplan staat de vestiging van zware bedrijven toe.

Op een deel van het bedrijventerrein wordt planologisch gezien ruimte geboden voor zware bedrijven van de milieucategorie 3.1. en 3.2. Deze ruimte wordt in de praktijk niet (meer) benut. De planologische ruimte voor zware bedrijven verhoudt zich slecht tot de directe omgeving en de aanwezige bedrijfswoningen in het bijzonder. Met de toekomstige wijziging van het omgevingsplan wordt dit voorkomen en wordt een voor het gebied passende invulling gerealiseerd. Alternatieven Het college kan een voorbereidingsbesluit nemen. Een voorbereidingsbesluit bevat regels, de zogenoemde voorbeschermingsregels. Dat zijn regels die de activiteiten moeten voorkomen die in het op dit moment geldende omgevingsplan (lees: huidige bestemmingsplan) nog zijn toegestaan, maar die met de in voorbereiding zijnde wijziging van het omgevingsplan naar verwachting niet meer of alleen onder voorwaarden zijn toegestaan. Gelet op het gevoerde communicatietraject en het daaruit voortgekomen draagvlak wordt de voorkeur gegeven aan de aanwijzing van het gebied als transformatielocatie. Vervolg Na besluitvorming door de raad kan aan het proces van totstandkoming van de wijziging van het omgevingsplan verder vorm in inhoud worden gegeven. Participatie zal daarvan een belangrijk onderdeel uitmaken.

Gedurende dat proces worden de plannen nader uitgewerkt, tot er voldoende basis is waarop de wijziging van het omgevingsplan in procedure kan worden gebracht. Participatie Het participatieproces is gestart met een bijeenkomst op 22 maart 2023 waarvoor alle eigenaren en ondernemers op het bedrijventerrein Ljouwertertrekwei – Opslach waren uitgenodigd. Tijdens deze informatiebijeenkomst is verteld waarom de gemeente de mogelijkheid tot verkleuring van het gebied is gaan onderzoeken. Dit is middels een presentatie geschetst. Deze informatiebijeenkomst is de formele start geweest om de mogelijkheden van wonen in het gebied Ljouwertertrekwei – Opslach te

4

| Dronryp, transformatielocatie wonen

Dronryp verder te onderzoeken. Vervolgens zijn met alle eigenaren/bewoners (op een eigenaar van een kleine loods na waarmee wij (nog) geen contact hebben kunnen krijgen) in dit gebied individuele gesprekken gevoerd. Op 26 juli 2023 heeft een tweede bijeenkomst plaatsgevonden waar de uitkomsten van de individuele gesprekken zijn gepresenteerd aan de hand van een zogenaamde verkleuringskaart. In deze verkleuringskaart is ervan uitgegaan, dat de eigenaar van de kleine loods niet mee wil in de verkleuring. Door de locatie van de kleine loods niet te verkleuren behoudt de eigenaar zijn huidige rechten. Zijn bestemming blijft derhalve ongewijzigd. Deze kaart vormt het vertrekpunt voor de verdere planuitwerking. Mocht de eigenaar zich als nog melden dan gaan wij uiteraard in gesprek. Vervolgens zijn de plannen voor een tweetal deelgebieden door de projectontwikkelaar verder uitgewerkt en (overeenkomstig de gebruikelijke werkwijze voor woningbouwplannen) gepresenteerd aan Dorpsbelang Dronryp. Deze deelgebieden zijn tevens opgenomen in de Dorpsvisie Dronryp 2024 – 2034. Op 9 oktober 2024 zijn de plannen gepresenteerd aan de direct omwonenden en de overige belangstellenden vanuit Dronryp. Hierop volgend zijn twee vervolgbijeenkomsten voor omwonenden georganiseerd om per locatie de plannen nader te bekijken (20 en 28 november 2024).

Financiën Dit betreft een ontwikkeling die hoofdzakelijk zal plaatsvinden door en op gronden van derden. Er is hier sprake van kostenverhaalplichtige activiteiten. De gemeentelijke kosten zullen op de ontwikkelaar(s) worden verhaald. Bij voorkeur door het sluiten van een of meerdere (anterieure)overeenkomst(en) en/of via regels kostenverhaal in het besluit wijziging omgevingsplan. In (de aanloop naar) het besluit wijziging van het omgevingsplan zal dit nader aan de orde komen. Bijlagen Bijlage 1: kaart transformatielocatie gelegen tussen de Ljouwertertrekwei en het Van Harinxmakanaal te Dronryp Burgemeester en wethouders van Waadhoeke

, burgemeester

, secretaris NR.: 2023-061730 De raad van de gemeente Waadhoeke

5

| Dronryp, transformatielocatie wonen

Gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van Waadhoeke van 26 november 2024;

BESLUIT 1. Een overeenkomstig op kaart aangegeven gebied (bijlage 1), gelegen tussen de Ljouwertertrekwei en het Van Harinxmakanaal te Dronryp, aan te wijzen als transformatielocatie naar wonen. {} Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 19 december 2024,

Signed By: Waanders, Marga <m.waanders@waadhoeke.nl> 06/01/2025 18:42:33 CET ID: 336474bb-1cd5-4fb4-b2f2-8e058ff8387d

{{Signer2}}

, voorzitter

Auth: Scribble

{{Signer1}}

, griffier

Signed By: Lyklema, Tinco <t.lyklema@waadhoeke.nl> 06/01/2025 13:26:50 CET ID: 336474bb-1cd5-4fb4-b2f2-8e058ff8387d Auth: Scribble

Dit document is digitaal ondertekend.

6

| Dronryp, transformatielocatie wonen