Raadsvoorstel Woonbehoefteonderzoek Waadhoeke (juiste datum besluitvorming)

AAN DE RAAD

Datum behandeld in college Datum agendering

24 september 2024

Onderwerp

Woonbehoefteonderzoek Waadhoeke K. Arendz

Portefeuillehouder Samenvatting

24 oktober 2024

Behandelend ambtenaar E-mailadres Telefoonnummer

J. Hogendorp/R. Snuif j.hogendorp@waadhoeke. nl 06 20872598

In het kader van de te vormen Woonvisie is in 2019 een woningmarktonderzoek uitgevoerd door KAW Architecten. Tijdens het Kernteam wonen van 12 maart 2024 is de wens uitgesproken om opnieuw een dergelijk onderzoek te doen zodat de cijfers geactualiseerd kunnen worden. In dit advies staat beschreven hoe het onderzoek zal worden vormgegeven.

Voorstel 1. Akkoord te gaan met de actualisatie van het woonbehoefteonderzoek 2. Voor dit woonbehoefteonderzoek €45.000 beschikbaar te stellen ten laste van de bestemmingsreserve Impuls woningmarkt

Aanleiding In het kader van de toen te vormen Woonvisie is in 2019 een woningmarktonderzoek uitgevoerd door KAW Architecten. Tijdens het Kernteam wonen van 12 maart 2024 is de wens uitgesproken om opnieuw een dergelijk onderzoek te doen zodat de cijfers geactualiseerd kunnen worden. Een logische vraag gezien de dynamiek en veranderingen van de woningmarkt de laatste jaren. Ook de woningmarkt in Waadhoeke is de afgelopen jaren behoorlijk veranderd. Verschillende suggesties die tijdens het kernteam Wonen en tijdens het proces van de herijking Ontwikkelperspectief Waadhoeke naar voren zijn gebracht hebben een plek gekregen in het uit te voeren onderzoek. Denk hierbij aan jongeren/starters, behoefte aan betaalbaar wonen en de vraag naar andere, soms nieuwe woonproducten. Dit onderzoek geeft bovendien meer inzicht in de actuele woonbehoefte en kan daarmee een onderbouwing vormen om als gemeente wel of niet een actiever grondbeleid te voeren. Het onderzoek draagt bij aan het goed inzichtelijk maken van bijvoorbeeld het verkoopperspectief van een nieuwe ontwikkeling (aantal, termijnen etc.) en producten als erfpacht die daaraan gekoppeld kunnen worden. In dit advies staat beschreven hoe het onderzoek zal worden vormgegeven. Beoogd (meetbaar) effect Een geactualiseerd inzicht in de woningmarktbehoefte van Waadhoeke.

Motivering Argumenten 1.1 Via dit onderzoek kunnen we de ontwikkelingen op woningmarkt in Waadhoeke in de volle breedte schetsen Het onderzoek is opgeknipt in een aantal onderdelen: A. De gemeente in perspectief B. Demografie en verhuizingen C. Positie van de bestaande voorraad D. Behoefte en wensprogramma E. Vergelijking met de bouwplannen F. Wonen en zorg (dit onderdeel wordt momenteel uitgevoerd door een ander onderzoeksbureau) G. Gesprekken met lokale marktkenners De onderdelen A t/m F vormen in grote lijnen de inhoudsopgave van het rapport, steeds met onderscheid naar huur en koop en thema’s daarbinnen. Onderdeel G (het voeren van gesprekken) geeft daar duiding aan. Het onderzoek geeft daarmee antwoord op de vragen / behoeften vanuit de raad en biedt een goede basis voor de woningbouwontwikkelingen de komende jaren. 1.2 Het onderzoek is zowel kwantitatief als kwantitatief Om te komen tot een gedegen woonbehoefteonderzoek wordt gekozen voor een aanpak waarin bureauonderzoek gecombineerd wordt met gericht veldwerk en gesprekken met marktkenners. Betrouwbare en gezaghebbende bronnen (BAG/WOZ, CBS, NVM) worden vergeleken met lokale cijfers (zoals monitoringscijfers van corporaties). En in het bijzonder maken we gebruik van marktkennis van lokale/regionale makelaars, de in Waadhoeke actieve woningcorporaties en huurdersorganisaties.

Gesprekken met hen helpen om de juiste conclusies uit cijfers te trekken.

2

|

Daarnaast helpt het om oog te hebben voor lokale verschillen. Kernen kunnen soms erg van elkaar verschillen. Statistieken zijn vaak te grof van aard om dat toonbaar te maken. Soms gaat het ook om minder meetbare factoren als imago, die wél verklarend zijn voor ontwikkelingen. De uitkomsten worden gepresenteerd op gemeente- en kernniveau, zodat lokale nuances een plek krijgen in onderzoek en in uiteindelijke keuzes. Het is hierom dat de resultaten van het woningbehoefteonderzoek ook zullen worden besproken met dorpsbelangen en wijkraden, zodat ook zij op de uitkomsten kunnen reageren en hun perspectief/nuance kunnen aanbrengen. Bovenstaande beschreven opzet met als insteek brede betrokkenheid van alle (markt)partijen in het proces om te komen tot een geactualiseerde woonbehoefte voor Waadhoeke leidt bovendien tot gedragen uitkomsten. 1.3 In dit onderzoek zal nadrukkelijk aandacht worden besteed aan de behoefte van jongeren Nadrukkelijke wens is om extra onderzoek te doen onder jongeren en jongvolwassenen. Voorgesteld wordt om dit te doen middels een Maptionnaire. En dit gericht te promoten. We maken hier een ‘vijfminutenenquête’ van, om de respons te verhogen. Kort maar krachtig. We willen de groep bevragen over hun woonwensen, en zeker ook naar wat haalbaar is.

Zijn zij bereid een woning op te knappen? Of blijven zij liever thuis als een koopwoning niet haalbaar is, of gaan zij dan eerst huren? Deze keuzes worden verwerkt in conclusies die aanknopingspunten bieden om jongeren meer kansen te geven op de woningmarkt. 2.1 Voor de actualisatie van de woonbehoefteonderzoek Waadhoeke is nog geen krediet beschikbaar gesteld. Tijdens het kernteam wonen van 12 maart is de wens door de raadsleden uitgesproken om opnieuw een woningmarktonderzoek te laten verrichten, zodat op basis van actuele gegevens de woonbehoefte in Waadhoeke in beeld kan worden gebracht. Hiervoor is echter nog geen krediet beschikbaar gesteld. Het budgetrecht ligt bij uw raad. Over het vormgeven van deze opdracht is gesproken met KAW. Dit bureau heeft eerder onderzoek uitgevoerd en de Woonvisie opgesteld. Zij beschikken over de nodige kennis van het gebied en kunnen ook relaties leggen met eerder onderzoek. Voor het uitvoeren van het gevraagde woonbehoefteonderzoek is een krediet benodigd van €45.000,-. 2.2 De reserve woningbouwimpuls is hiervoor bedoeld en nog toereikend Er is geld beschikbaar gesteld in de ‘bestemmingsreserve Impuls woningmarkt’. In deze post resteert per 1 januari 2024 een bedrag van € 335.000. Voor 2024 en 2025 rusten er financiële verplichtingen op deze reserve. Per 1 januari 2026 komt deze reserve te vervallen.

Op basis van de huidige verplichtingen resteert er een bedrag van € 50.000 in deze reserve. Voor de woningmarktanalyse is het logisch om een beroep te doen op dit restant. Kanttekeningen/risico’s 1.1 Actualisatie van cijfers ten behoeve van woonbehoefteonderzoek betekent niet per definitie een trend voor de lange(re) termijn.

3

|

Alhoewel de cijfers op basis van de actualisatie inzicht geven in het hier en nu, wil dit niet zeggen dat dit ook de woonbehoefte wens van de verdere toekomst is. Een woning wordt over het algemeen gerealiseerd voor minimaal 70 jaar. Een keuze die niet licht genomen kan worden. Echter, de actualisatie van de woonbehoefte in Waadhoeke is wenselijk, omdat dit zal laten zien of de nu spelende woonwensen goed vertaald zijn in het huidige woningbouwprogramma of dat deze (enigszins) bijgestuurd zal moeten worden. 1.2. Het onderdeel Wonen en zorg wordt momenteel al uitgevoerd Onderdeel F van het onderzoek (Wonen en Zorg) wordt expliciet uitgewerkt door een ander onderzoeksbureau (BDO). BDO is momenteel bezig met een onderzoek voor wonen en zorg in het kader van de verplichte Woonzorgvisie. Deze zal als aparte paragraaf Wonen en Zorg in de Woonvisie komen te staan, met daaraan verbonden een uitvoeringsprogramma Wonen en Zorg. De resultaten van dit onderzoek zullen ook worden opgenomen en geïntegreerd in het hier voorliggende woonbehoefteonderzoek. De planning van beide onderzoeken sluiten ook goed op elkaar aan. Alternatieven Het alternatief is om geen woonbehoefteonderzoek te doen en door te gaan op nu ingeslagen weg. Vanuit de gemeente hebben wij geen signalen vanuit de (markt)partijen dat het huidige woningbouwprogramma niet voldoet.

Wel zien wij een algemeen beeld dat de behoefteprognoses positiever zijn dan bij het opstellen van de Woonvisie. Daarnaast is het voor ruimtelijke procedures van belang om te zorgen voor een adequate onderbouwing van de behoefte. Een actueel woonbehoefteonderzoek draagt daar aan bij. Het is echter sowieso zinvol om een woningmarktonderzoek om de vijf jaar te actualiseren, zodat een vinger aan de pols gehouden kan worden. Het vorige woningmarktonderzoek dateert uit 2019 en heeft dus de vijfjaarstermijn bereikt. Vervolg Na goedkeuring door de raad zal het onderzoeksbureau van start gaan en zullen de diverse acties worden uitgezet. Een concept rapportage zal met de dorpsbelangen en wijkraden besproken worden, waarbij nuances kunnen worden aangebracht in het rapport. Planning is dat in het voorjaar van 2025 de rapportage met alle uitkomsten van het woonbehoefteonderzoek gereed is. Deze rapportage kan dan in overleg met de griffie en het Presidium gedeeld worden met de raad. Participatie Relevante stakeholders worden in het proces betrokken zoals ook onder argument 1.2 en onder het kopje “vervolg” is beschreven. Financiën Voor het laten uitvoeren van het woonbehoefteonderzoek is een krediet benodigd van €45.000.

4

|

Er is geld beschikbaar gesteld in de ‘bestemmingsreserve Impuls woningmarkt’. In deze post resteert een bedrag van € 335.000. Voor 2024 en 2025 rusten er financiële verplichtingen op deze reserve. Per 1 januari 2026 komt deze reserve te vervallen. Op basis van de huidige verplichtingen resteert er een bedrag van € 50.000 in deze reserve. Voor de woningmarktanalyse kan een beroep worden gedaan op dit restant.

Burgemeester en wethouders van Waadhoeke

, burgemeester

, secretaris

5

|

NR.: 2024-183347 De raad van de gemeente Waadhoeke

Gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van Waadhoeke van 24 september 2024 ;

BESLUIT 1. Akkoord te gaan met de actualisatie van het woonbehoefteonderzoek 2. Voor dit woonbehoefteonderzoek €45.000 beschikbaar te stellen ten laste van de bestemmingsreserve Impuls woningmarkt

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 24 oktober 2024,

{{Signer2}}

, voorzitter

Signed By: Waanders, Marga <m.waanders@waadhoeke.nl> 31/10/2024 18:07:17 CET ID: 13616faa-a99f-4c2e-86b2-05dd1cf18237 Auth: Scribble

{{Signer1}}

, griffier

Signed By: Lyklema, Tinco <t.lyklema@waadhoeke.nl> 28/10/2024 10:16:26 CET ID: 13616faa-a99f-4c2e-86b2-05dd1cf18237 Auth: Scribble

Dit document is digitaal ondertekend.

6

|