Raadsvoorstel verordening starterslening Waadhoeke

AAN DE RAAD

Datum opgesteld

18 april 2023

Datum agendering

11 mei 2023

Onderwerp

Verordening starterslening Waadhoeke Kees Arendz

Portefeuillehouder

Behandelend ambtenaar E-mailadres Telefoonnummer

J. Hogendorp j.hogendorp@waadhoeke. nl

Samenvatting De starterslening geeft starters de kans om wat meer geld te kunnen lenen. Onder voorwaarden overbrugt een starterslening het verschil tussen de prijs van de woning en de maximale hoogte van de hypotheek. Startersleningen worden door SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten) verstrekt. Tijdens de ateliersessie van 14 maart 2023 over woningbouw in Waadhoeke zijn de contouren van de regeling toegelicht. Inmiddels is de verordening starterslening uitgewerkt en klaar om vastgesteld te worden. In het collegeprogramma is opgenomen dat ook wordt onderzocht of erfpacht naast de starterslening een toegevoegde waarde kan hebben. Erfpacht heeft hetzelfde doel als de starterslening maar heeft een veel minder groot effect. In bijlage 3 staat een analyse waarom dit instrument daarom op dit moment beperkte meerwaarde heeft. Voorstel 1. De verordening starterslening Waadhoeke vast te stellen 2. Kennis te nemen van het memo ‘starterslening en erfpacht’ (bijlage 3)

Inleiding Tijdens de raadsvergadering van 8 juli 2021 heeft de raad de motie Extra impuls woningmarkt aangenomen. De raad gaf in deze motie aan zorgen te hebben over de starters op de woningmarkt in Waadhoeke en vroeg het college antwoord te geven op het startersvraagstuk in Waadhoeke. KAW is destijds gevraagd om dit te gaan onderzoeken. Tijdens de raadsvergadering van 3 maart 2022 is op basis van het onderzoek van KAW besloten om het instrument starterslening te gaan uitwerken omdat dit een relatief eenvoudig en bij de woningmarkt van Waadhoeke passende maatregel is. Want hoewel Waadhoeke relatief gezien één van de meest betaalbare gemeentes in Nederland is op het gebied van wonen worden ook hier problemen voor starters ervaren. De starterslening geeft starters de kans om wat meer geld te kunnen lenen. Onder voorwaarden overbrugt een starterslening het verschil tussen de prijs van de woning en de maximale hoogte van de hypotheek. Startersleningen worden door SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten) verstrekt. Tijdens de ateliersessie van 14 maart 2023 over woningbouw in Waadhoeke zijn de contouren van de regeling toegelicht. Inmiddels is de verordening starterslening uitgewerkt en klaar om vastgesteld te worden. In het collegeprogramma is opgenomen dat ook wordt onderzocht of erfpacht naast de starterslening een toegevoegde waarde kan hebben.

Erfpacht heeft hetzelfde doel als de starterslening maar heeft een veel minder groot effect. In bijlage 3 staat een analyse waarom dit instrument daarom op dit moment beperkte meerwaarde heeft. Beoogd (meetbaar) effect Met het voorliggende voorstel wordt invulling gegeven aan het collegeprogramma 2022-2026 en eerder raadsbesluit om jongeren in Waadhoeke meer mogelijkheden te bieden op de woningmarkt door de starterlening Motivering Argumenten 1.1. Invoering van de starterslening sluit aan bij het coalitieakkoord en het collegeprogramma In het collegeprogramma is opgenomen dat Waadhoeke in 2023 deelnemer wordt van SVn. Hierbij wordt gesteld dat Waadhoeke de starterslening gaat vaststellen voor jongeren t/m 35 jaar, die geldt voor zowel bestaande woningen als voor nieuwbouw en zowel voor jongeren die in de gemeente wonen als voor jongeren ‘om útens’. De voorliggende verordening starterslening Waadhoeke geeft uitvoering aan dit doel uit het collegeprogramma en coalitieakkoord. 1.2 De starterslening kan een deel van de starters helpen bij het kopen van een woning. De starterslening kan voor sommige starters een aandeel in de oplossing bieden, doordat zij met de starterslening financiële ondersteuning kunnen krijgen om hun eerste koopwoning te verwerven. Een starterslening is een lening die de koopstarter afsluit bovenop zijn hypotheek voor het kopen van een woning.

Deze lening financiert het verschil tussen de totale verwervingskosten van de woning en het

2

|

genormeerde maximale bedrag dat de starter op basis van zijn inkomen bij een bank of andere geldverstrekker kan lenen. De starterslening kan net het financiële steuntje in de rug zijn dat de starter nog nodig heeft. 1.3 Voorliggende verordening is gebaseerd op de modelverordening van SVn, waarbij de keuzes afgestemd zijn op de Waadhoekse situatie. Landelijk liggen de lonen en de woningprijzen over het algemeen hoger dan in Waadhoeke. Er is daarom specifiek naar de lokale situatie gekeken. De gemiddelde alleenstaande starter in Waadhoeke kan zo’n € 145.000,- aan hypotheek krijgen zo blijkt uit een gesprek met een lokale bank. Voor hoger opgeleide (terugkerende) afgestudeerden of starters die al wat langer een baan hebben ligt dit bedrag wat hoger. Voor deze prijs zijn, kijkend naar het woningaanbod de afgelopen periode, op dit moment in Waadhoeke vrijwel geen huizen te koop. De startersmarkt begint bij zo’n € 175.000,- en loopt door tot zo’n €250.000,- . Het aanbod daarboven valt in de Waadhoekse situatie niet als ‘starterswoning’ te definiëren. Middels de starterslening waarbij in Waadhoeke maximaal € 40.000,- extra geleend kan worden, kan dit gat overbrugt worden. 1.4 De starterslening kan doorstroom op de huur- en koopmarkt bevorderen In het geval een koopstarter een huurwoning achterlaat, wordt ook de doorstroming bevorderd.

Dit geldt ook voor de koopmarkt omdat de groep ‘instromers op de woningmarkt’ door de starterlening groeit. De regeling verhoogt de kans op een vlotte verkoop waardoor de huidige eigenaar makkelijk een volgende stap kan zetten. 2.1 Erfpacht heeft beperkt meerwaarde t.o.v. de starterslening Omdat zowel erfpacht als de starterslening hetzelfde effect beogen (bereikbare koopwoningen voor starters) wordt ervoor gekozen om eerst geen erfpacht in te voeren. De starterslening is een stuk effectiever zoals KAW ook heeft geadviseerd. Erfpacht kan namelijk alleen bij een beperkt aantal gemeentelijke kavels worden gebruikt en brengt veel administratieve lasten met zich mee. Dit betekent niet dat dit instrument in de toekomst niet kan worden ingezet. Mocht blijken dat de starterslening niet het gewenste effect heeft en/of er zich projecten voordoen waar erfpacht een goed instrument kan zijn dan kan dit altijd worden overwogen. Een verdere analyse kunt u lezen in bijlage 3 ‘memo starterslening en erfpacht’. Kanttekeningen 1.1 De starterslening kan bijdragen aan hogere woningprijzen (prijsopdrijvend effect). Omdat de starterslening extra financiering biedt, kunnen starters meer geld uitgeven aan een woning dan ze anders zouden kunnen. Hierdoor kunnen ze zich duurdere woningen veroorloven, waardoor de prijzen van die woningen kunnen stijgen omdat er meer vraag is.

Doordat de starterslening alleen beschikbaar is voor starters op de woningmarkt, kan het niet bijdragen aan het verhogen van de prijzen van duurdere woningen, aangezien deze groep geen aanspraak kan maken op de lening. Vanaf 2016 wordt 8% van de startersaankopen op de SVn-markt gefinancierd met starterslening. Op de Funda-markt is dit 3%. Dit is maar een relatief kleine groep. Uit onderzoek van Kadaster in opdracht van Svn (2023) wordt geconcludeerd dat de starterslening geen significant effect heeft op de prijzen. Dit komt doordat de groep koopstarters met een Starterslening een zeer beperkte omvang heeft. Bovendien is er vooral sprake van het naar voren halen van de vraag in de tijd. Koopstarters met een Starterslening zijn gemiddeld jonger dan koopstarters zonder Starterslening. Het is aannemelijk dat zij

3

|

met een Starterslening eerder starten dan ze zonder die lening zouden doen. Er is niet structureel meer vraag op de markt door het verstrekken van Startersleningen, de vraag is alleen naar voren gehaald. 1.2 Een lening brengt financiële risico's met zich mee voor de starter. Omdat een starter meer kan lenen betekent het ook dat de kosten omhoog zullen gaan, “geld lenen kost geld”. Echter valt dit met de starterslening mee. SVn hanteert algemene voorwaarden waarmee aflossingstermijnen en -bedragen geborgd zijn. Er wordt rekening gehouden met de financiële draagkracht van starters, de eerste drie jaar zijn er geen maandlasten en de lening kent hertoetsmomenten na 3, 6, 10 en 15 jaar. Bij die hertoetsmomenten wordt bekeken wat iemand daadwerkelijk kan gaan betalen. Wanneer uit deze toets blijkt dat het inkomen ontoereikend is om de maandlasten te betalen, dan zijn de maandlasten ook in de volgende jaren gereduceerd of nihil. De praktijk is dat de meeste starters zullen gaan groeien in salaris en dit probleem zich niet of nauwelijks voordoet. Analyse KAW heeft in opdracht van gemeente Waadhoeke eind 2021 een onderzoek specifiek voor het thema kansen voor starters in Waadhoeke gedaan (bijlage 2). KAW merkt op dat de huurmarkt in Waadhoeke klein en relatief ontspannen is. Starters hebben daarmee nog een redelijk grote kans om een woning te vinden op de huurmarkt.

De druk op de koopmarkt is daarentegen toegenomen. Nieuwbouw is momenteel te duur voor starters. Hierdoor zijn de starters aangewezen op de huidige bestaande woningvoorraad dan wel de doorstroming daarvan. De huidige financiële situatie op de woningmarkt maakt dat het kopen van een bestaande woning door een starter moeilijk is. Hoewel dit onderzoek inmiddels ruim een jaar oud is kunnen we stellen dat deze situatie nog steeds actueel is. Los van de huidige situatie op de woningmarkt is het altijd al zo geweest dat het niet iedereen is gegund om zelf een woning te kunnen kopen. In onze gemeente zijn niet voor niets 3 van de 10 woningen een huurwoning. Een beeld dat ook de landelijke verhoudingen ongeveer weergeeft. Relevante cijfers Komend decennium is er huishoudensgroei in Waadhoeke, daarna krimp. De prognose voor Waadhoeke een piek rond 2030/2035. Tot die tijd is er behoefte aan extra woningen. Daarna is de verwachting dat de huishoudensontwikkeling langere tijd stabiel zal zijn. Nog verder in de toekomst wordt weer krimp voorspeld tot 2050. Samenleving N.v.t. Ontwikkelingen en trends N.v.t. Alternatieven In het rapport van KAW (bijlage 2) worden meerdere alternatieven genoemd die uiteindelijk als minder effectief worden gezien. Voorbeelden zijn instrumenten als de zelfbewoningsplicht, antispeculatiebeding en een huisvestingsverordening.

De zelfbewoningsplicht en antispeculatiebeding zijn een privaatrechtelijk instrumenten die bij nieuwbouw kunnen worden gebruikt. We doen dit soms al in samenspraak met dorpsbelangen bij nieuwbouwprojecten. Met een huisvestingsverordening kan

4

|

de gemeente bij schaarste bijsturen door regels op te stellen over het onttrekken (opkopen), samenvoegen en splitsen van woningen en ‘deeltijdwonen’ (gebruik als tweede woning) plaatselijk verbieden. Een huisvestingsverordening opstellen en invoeren is niet eenvoudig. Er is een gedegen onderbouwing nodig van de (plaatselijk) aanwezige schaarste. In Waadhoeke is deze schaarste waarschijnlijk niet aan te tonen. Er zal daarnaast minimaal een jaar overheen gaan voordat de verordening van kracht is. Vervolg 1. De Verordening Starterslening gemeente Waadhoeke wordt gepubliceerd op overheid.nl, conform de regelgeving over elektronische bekendmaking. De verordening treedt in werking per 1 juni 2023. 2. SVn wordt geïnformeerd over de nieuwe verordening en de deelnemersovereenkomst wordt aangegaan 3. Communicatie over de komst van een starterslening . Inwonersparticipatie Bij de totstandkoming van het advies van KAW zijn ook lokale makelaars en de corporaties betrokken. Om een beeld te krijgen van de startersmarkt is in relatie tot de starterslening nog gesproken met een lokale bank. Communicatie De Verordening Starterslening gemeente Waadhoeke wordt gepubliceerd op overheid.nl, conform de regelgeving over elektronische bekendmaking. De verordening treedt in werking per 1 juni 2023. Verder zal er een communicatiecampagne komen over de komst van een starterslening.

Financiën In de begroting zijn onderstaande structurele middelen beschikbaar gesteld voor de starterlening. Uiteindelijk is er maximaal en bedrag van € 2.100.000,- beschikbaar voor het verstrekken van startersleningen. Per jaar is €600.000 gereserveerd, waarbij er in 2023 €300.000 is gereserveerd omdat de starterslening pas halverwege het jaar in werking zal treden. Het betreft een revolverend fonds. Dat betekent dat de middelen op enig moment weer terugvloeien en er nieuwe startersleningen kunnen worden verstrekt. Daarmee kan het instrument langdurig worden ingezet. Het aanbieden van nieuwe startersleningen kan worden gestopt wanneer door de raad besloten wordt om de verordening in te trekken. Verstrekte startersleningen hebben echter een duur van 30 jaar, de hiervoor lopende verplichtingen lopen dan nog door. De gemeente loopt vrijwel geen financieel risico door startersleningen te verstrekken. Startersleningen worden uitsluitend verstrekt als de aankoop voldoet aan de voorwaarden die gelden voor de Nationale Hypotheekgarantie (NHG). NHG zorgt dat de geldverstrekker bij gedwongen verkoop in een aantal omstandigheden, een deel van het geleende hypotheekbedrag vergoed krijgt. In het geval van de Startersleningen draagt de gemeente een eigen risico van 10% van de hoogte van de Starterslening.

Het risico voor de gemeente is minimaal omdat de Startersleningen voor 90 procent door NHG worden geborgd. In basis gaat het dus nog om een risico van 10% van (het nog niet terugbetaalde deel) van de starterslening. De ervaring van SVn is dat zeer incidenteel een probleem ontstaat. Het risico is daarmee maximaal € 210.000 (10% van € 2.100.000) en de kans op zeer klein = 5%.

5

|

Budgettaire gevolgen per jaar deelname project startersleningen bij SVN

2023

2024

2025

2026

Deelnemervergoeding SVN

€ 3.000

€ 3.000

€ 3.000

€ 3.000

€ 1.500

€ 4.500

€ 7.500

€ 10.500

€ 7.500

€ 22.500

€ 37.500

€ 52.500

€ 12.000

€ 30.000

€ 48.000

€ 66.000

(a fha nkel i jk vd grootte gemeente)

Beheervergoeding SVN (0,5 % va n werkel i jk ui tgezet ka pi ta a l )

Rentelasten uitgezet kapitaal (= renteomslagpercentage gemiddeld uitgezet kapitaal P.J.)

Totaal

Juridisch kader Woningwet, Algemene wet bestuursrecht, Burgerlijk wetboek. Bijlagen Bijlage 1: Verordening starterslening Waadhoeke Bijlage 2: Notitie Kansen voor starters in Waadhoeke Instrumenten voor de woningmarkt (KAW 2 november 2021) Bijlage 3: Memo starterslening en erfpacht Burgemeester en wethouders van Waadhoeke

, burgemeester

, secretaris NR.: D2023-04-002151 De raad van de gemeente Waadhoeke

6

|

Gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van Waadhoeke van 18 april 2023;

BESLUIT 1: De verordening starterslening Waadhoeke vast te stellen 2: Kennis te nemen van het memo ‘starterslening en erfpacht’ (bijlage 3)

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 11 mei 2023,

Signed By: Waanders, M.C.M. <m.waanders@waadhoeke.nl> 31/01/2024 16:39:13 CET ID: fa222e66-14f9-49bb-9b93-86bfb1a20fb6

{{Signer2}}

, voorzitter

Auth: Scribble

{{Signer1}}

, griffier

Signed By: Lyklema, Tinco <t.lyklema@waadhoeke.nl> 31/01/2024 14:13:25 CET ID: fa222e66-14f9-49bb-9b93-86bfb1a20fb6 Auth: Scribble

Dit document is digitaal ondertekend.

7

|