Raadsvoorstel BP Boksum - Blessumerpaed 3

AAN DE RAAD

Datum behandeld in college Datum agendering

30 mei 2023

Onderwerp

Vaststelling bestemmingsplan Boksum – Blessumerpaed 3 K. Arendz

Portefeuillehouder Samenvatting

29 juni 2023

Behandelend ambtenaar E-mailadres Telefoonnummer

J. Hogendorp j.hogendorp@waadhoeke. nl

De voormalige schoollocatie van de Otto Clantschool aan het Blessumerpaed 3 te Boksum is niet meer in gebruik en is gesloopt. Het dorp is vervolgens gaan kijken op welke manier deze locatie ingevuld zou kunnen worden. Na verschillende overleggen in het dorp, met de gemeente en met de ontwikkelaar heeft dit geleid tot een woningbouwplan. Het idee is om acht grondgebonden woningen te realiseren, vier 2-onder-1-kappers en een zogenaamde Tiny 4-cap (vier kleinere woningen). Deze ontwikkeling is niet mogelijk op basis van de geldende planologische regeling uit het bestemmingsplan Boksum. Om de ontwikkeling juridischplanologisch mogelijk te maken, is het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hier in.

Voorstel 1. In te stemmen met de ‘Reactienota zienswijzen bestemmingsplan ‘ Boksum – Blessumerpaed 3’; 2. Het bestemmingsplan ‘Boksum – Blessumerpaed 3’ met IMRO codering NL.IMRO.1949.BPBokBlessumerpaed-VAS1 vast te stellen; 3. Voor dit bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen.

Aanleiding De voormalige schoollocatie van de Otto Clantschool aan het Blessumerpaed 3 te Boksum is niet meer in gebruik en is gesloopt. Het dorp is vervolgens gaan kijken op welke manier deze locatie ingevuld zou kunnen worden. Na verschillende overleggen in het dorp, met de gemeente en met de ontwikkelaar heeft dit geleid tot een woningbouwplan. Het idee is om acht grondgebonden woningen te realiseren, vier 2-onder-1-kappers en een zogenaamde Tiny 4-cap (vier kleinere woningen). Met het voorliggend plan wordt uitvoering gegeven aan het raadsbesluit van 23 december 2021 (bijlage 3) waarin is besloten in te stemmen met herstructurering van de voormalige locatie van de Otto Clantschool te Boksum en hiervoor een krediet beschikbaar te stellen. Deze ontwikkeling is niet mogelijk op basis van de geldende planologische regeling uit het bestemmingsplan Boksum. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk te maken, is het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hier in. Afgelopen tijd heeft het gemaakte ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen. Hiertegen is een tweetal zienswijzen gegeven. Deze zienswijzen vormen geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen.

Afbeelding: Impressie van de beoogde woningbouw

Beoogd (meetbaar) effect De gewenste herontwikkeling mogelijk maken door een passend juridisch planologisch kader vast te stellen. Motivering Argumenten

2

|

1.1 Tijdens de ontwerpfase is een tweetal zienswijzen gegeven die geen aanleiding geven tot aanpassing van het bestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan Boksum – Blessumerpaed 3 heeft met ingang van 10 maart 2023 tot en met 21 april 2023 gedurende 6 weken ter inzage gelegen. Tijdens de periode van terinzagelegging was een ieder in de gelegenheid een zienswijze hierop kenbaar te maken. Op het ontwerpbestemmingsplan zijn twee zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn beoordeeld, waarbij is nagegaan óf en in hoeverre een aanpassing nodig is. Deze reactienota in bijlage 1 is hiervan het eindresultaat. Van elke zienswijze wordt een samenvatting gegeven, gevolgd door de gemeentelijke reactie daarop waarin ook is aangegeven of dit leidt tot aanpassingen bij de vaststelling van het bestemmingsplan. Het laatste hoofdstuk geeft een conclusie. Bij de gemeente is de volledige zienswijze in te zien, zodat waar nodig ook op de integrale tekst kan worden teruggevallen. Voor wat betreft de beantwoording van de zienswijzen is het van belang om aan te geven dat deze is gedaan nadat er ook met de indieners van de zienswijzen is gesproken door gemeente en ontwikkelaar. Van deze gesprekken zijn gesprekverslagen gemaakt die indien nodig kunnen worden ingezien bij de gemeente. De zienswijzen vormen geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen.

2.1 Met het voorliggend plan wordt uitvoering gegeven aan het raadsbesluit van 23 december 2021 Met het voorliggend plan wordt uitvoering gegeven aan het raadsbesluit van 23 december 2021 (bijlage 3) waarin is besloten in te stemmen met herstructurering van de voormalige locatie van de Otto Clantschool te Boksum en hiervoor een krediet beschikbaar te stellen. De voormalige schoollocatie van de Otto Clantschool aan het Blessumerpaed 3 te Boksum is niet meer in gebruik en zal worden gesloopt. In de nieuwe voorgenomen situatie wordt in het plangebied het bestaande gebouw gesloopt en vervangen door grondgebonden woningen. 2.2 Het huidige bestemmingsplan maakt deze ontwikkeling niet mogelijk In het geldende bestemmingsplan heeft het plangebied grotendeels de bestemming 'Maatschappelijk'. De gronden zijn hierin bestemd voor maatschappelijke functies zoals de voormalige school. De ontwikkeling van de nieuwe woningen is niet passend binnen de huidige bestemmingen. Om de ontwikkeling hiervan toch mogelijk te maken, is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hierin. 2.3 het bestemmingsplan leidt tot een door de inwoners van Boksum gewenste ontwikkeling. Het voorliggende plan voorziet in een toevoeging van een achttal woningen. Vier flexibele koopwoningen, bestaande uit twee twee-onder-één-kapwoningen én een viertal betaalbare huurwoningen.

De genoemde Tiny4Cap. Deze te realiseren huurwoningen vallen in het lage huursegment met een huurprijs van circa € 500,-- exclusief per maand. Dit alles om tegemoet te komen aan de wens om betaalbare huurwoningen te realiseren. De Tiny4Cap voorziet in de lokale behoefte waarbij deze ook nog met voorrang aan Boksumers verhuurd kunnen worden. Voor de vier flexibele koopwoningen geldt dat deze kunnen inspelen op een mogelijke zorgvraag nu en in de toekomst. Deze woningen zijn (indien gewenst) qua footprint te vergroten. Hierdoor kan een extra slaapkamer en/of natte cel op de begane grond worden gerealiseerd. Om speculatie door kopers tegen te gaan zal ook een antispeculatiebeding en zelfbewoningsplicht door de ontwikkelaar worden opgenomen in de koopovereenkomsten. Deze beperkte toevoeging van het

3

|

totaal aantal woningen met 8 wooneenheden is passend voor Boksum én in overeenstemming met de vastgestelde woonvisie Waadhoeke 2020-2030 Samen Sterk. Door dit concept en de op de locatie toegespitste stedenbouwkundige invulling wordt maximaal ingespeeld op de wensen van een groot deel van de Boksumers. 2.4 De plannen zijn door een zorgvuldig proces tot stand gekomen In belangrijke mate heeft Dorpsbelang Boksum de voorgestelde totale ontwikkeling samen met het dorp voorbereid. Vanuit de werkgroep Wonen van dorpsbelang Boksum is de gemeente Waadhoeke in het voorjaar 2019 benaderd om overleg te voeren over een mogelijke invulling met woningbouw op de voormalige schoollocatie van de Otto Clantschool te Boksum. Uiteindelijk heeft dit geleid tot een woningbouwinvulling, die tijdens een coronaproof inloopmiddag/-avond op 1 juli 2020 is gepresenteerd aan de inwoners van Boksum. Tijdens de inloopmiddag/-avond bleek dat de gepresenteerde woningbouwinvulling niet volledig voldeed aan de verwachtingen van de inwoners van Boksum. Naar aanleiding van de gemaakte op/aanmerkingen zijn de betrokken partijen (dorpsbelang, WNWF, BruZan en de gemeente) weer in overleg gegaan met elkaar hoe wel de gewenste woningbouwinvulling voor de inwoners van Boksum kon worden bereikt.

Na een tweede inloopmiddag/-avond op 28 oktober 2021 waarop zo’n 60 inwoners aanwezig waren, bleek dat de aanwezige inwoners enthousiast zijn over de nieuwe woningbouwinvulling op het terrein van de voormalige Otto Clantschool te Boksum. In de verdere uitwerking van de plannen is constant nauw contact geweest tussen projectontwikkelaar Bruzan, dorpsbelang en de gemeente en is het dorp verder op de hoogte gehouden via dorpsbelang door onder andere een nieuwbrief. 2.5 Uitvoering van het plan zorgt voor een gewenste stedenbouwkundige oplossing De realisatie van vier huurwoningen in een verschijningsvorm van een twee-onder-één kap is een stedenbouwkundig goede oplossing om in dorpen het oude karakter te kunnen bewaren, maar daarbij toch ook de huidige marktvraag voor betaalbare huurwoningen te kunnen bedienen. Daarnaast zijn deze bij een veranderende markt ook te transformeren tot een twee-onder -éénkapwoning. Het gehele project is genaamd “De Lokalen”, omdat de woningbouwinvulling voorziet in de gewenste lokale behoefte van de Boksumers zelf. Dit wordt door de betrokken ontwikkelaar vormgegeven door de Boksumers voorrang te verlenen bij de koop/huur van de te realiseren woningen. Daarnaast zijn de daken van alle te realiseren woningen te herleiden naar het huidige dakpatroon van de lokalen van de voormalige Otto Clantschool.

Hiermee geeft de beoogde nieuwbouw ook een knipoog naar het verleden. 3.1 Een exploitatieplan is niet noodzakelijk Op 23 december 2021 heeft uw gemeenteraad krediet beschikbaar gesteld voor deze ontwikkeling. Daarnaast is voor dit plan een anterieure overeenkomst opgesteld tussen gemeente en de ontwikkelaar. Daarmee is het kostenverhaal voldoende vastgelegd. Kanttekeningen/risico’s 1.1 De locatie ligt omsloten met woningen.

4

|

De locatie van de voormalige Otto Clantschool ligt omsloten met woningen. Hierdoor zal de toevoeging van een achttal nieuwe woningen zorgdragen voor bestemmingsverkeer, verblijfsgeluid van de nieuwe bewoners en overlast tijdens de bouw werkzaamheden. De locatie was hiervoor echter in gebruik als school waar vijf dagen in de week les werd gegeven aan de kinderen. Deze kinderen werden gebracht en gehaald door de ouders en tijdens de pauzes speelden de kinderen buiten op het plein. In zijn geheel beschouwd neemt de mate van activiteitsdrukte aanzienlijk af. Daar komt bij dat woningbouw op deze locatie weer bijdraagt aan een andere behoefte in het dorp Boksum, namelijk betaalbare nieuwbouw van woningen. Alternatieven Er is ook gekeken naar behoud van het pand. Een alternatief zou kunnen zijn om de voormalige school intern te verbouwen ten behoeve van de lokale woningbehoefte. Deze mogelijkheid is door de woningcorporatie Wonen Noordwest Friesland uitvoerig onderzocht en bleek uiteindelijk niet te leiden tot een financieel haalbare oplossing. Het nu voorliggende plan leidt wel tot de gewenste woningbouwinvulling binnen financieel haalbare kaders. Vervolg Indien uw raad besluit om het bestemmingsplan vast te stellen, dan zal dit na een aantal weken worden gepubliceerd in het digitale gemeenteblad van Waadhoeke.

Tegen de vaststelling van het bestemmingsplan kan binnen deze termijn beroep wordt ingesteld bij de Raad van State. Indien er geen beroep bij de Raad van State wordt ingesteld, dan treedt het bestemmingsplan de dag na afloop van de beroepstermijn in werking en is dan meteen ook onherroepelijk. Wordt er wel beroep ingesteld tegen het bestemmingsplan, dan volgt pas onherroepelijkheid nadat de Raad van State uitspraak heeft gedaan. De omgevingsvergunningen voor de bouw van de beoogde woningen kunnen pas worden verleend nadat het bestemmingsplan in werking is getreden. Indien er beroep volgt, dan kan het zelfs zo zijn dat het verstandig is om pas vergunningen te verlenen zodra de Raad van State uitspraak heeft gedaan. Dit hangt logischerwijs af van de inhoud van eventueel ingesteld beroep. Participatie Zie kopje 2.4 van de argumenten. Financiën 23 december 2021 is uw raad akkoord gegaan met het voorstel om de locatie Otto Clantschool te gaan herstructureren en hiervoor een krediet beschikbaar te stellen ter grootte van € 219.500. De totale kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn geraamd op € 219.500. Hieronder vallen onder andere infrastructurele werkzaamheden zoals het aanleggen van wegen, hoofdriool, kabels, leidingen, verlichting en parkeergelegenheid alsmede het planten van bomen/struiken.

De gemeente heeft de bouwgrond ten behoeve van deze ontwikkeling aan de ontwikkelaar verkocht voor het bedrag van € 98.000. Hiermee komen de realisatiekosten van het plan “De Lokalen” op een bedrag van € 121.500.

5

|

Het afgeboekte bedrag voor de toenmalige boekwaarde van de voormalige Otto Clantschool is € 204.204,-. Bijlagen Bijlage 1: ‘Reactienota zienswijzen bestemmingsplan ‘Boksum - de Lokalen, Blessumerpaed 3’; Bijlage 2: Bestemmingsplan Boksum - de Lokalen, Blessumerpaed 3 Bijlage 3: Raadsvoorstel invulling voormalige locatie Otto Clantschool te Boksum met woningbouw (23 december 2021) Burgemeester en wethouders van Waadhoeke

, burgemeester

, secretaris

6

|

NR.: 2023-118456 De raad van de gemeente Waadhoeke

Gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van Waadhoeke van 30-05-23 ;

BESLUIT 1. 3’;

In te stemmen met de ‘Reactienota zienswijzen bestemmingsplan ‘ Boksum – Blessumerpaed

2. Het bestemmingsplan ‘Boksum – Blessumerpaed 3’ met IMRO codering NL.IMRO.1949.BPBokBlessumerpaed-VAS1 vast te stellen; 3.

Voor dit bestemmingsplan geen exploitatieplan vast te stellen.}

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 29-06-23,

{{Signer2}}

, voorzitter

Signed By: Waanders, M.C.M. <m.waanders@waadhoeke.nl> 04/07/2023 14:45:33 CEST ID: 37f0629c-e1c3-4587-9e48-abfc2b446a81 Auth: Scribble

{{Signer1}}

, griffier

Signed By: Koster, R. <r.koster@waadhoeke.nl> 04/07/2023 13:25:45 CEST ID: 37f0629c-e1c3-4587-9e48-abfc2b446a81 Auth: Scribble

Dit document is digitaal ondertekend.

7

|