Evaluatie grondbeleid 2020 - 2024

RAPPORT

Evaluatie grondbeleid 2020 - 2024 maart 2025

Auteur J. Vriese

1. Inleiding De nota Grondbeleid 2020 – 2024 is door de raad op 28 november 2019 vastgesteld. Het is tijd om het beleid te evalueren waarna een actualisatie van het grondbeleid kan worden vastgesteld. Deze notitie gaat over de evaluatie van de Nota Grondbeleid 2020 – 2024. Overigens wordt dit beleid nog steeds toegepast.

2. Aanpak evaluatie De Nota Grondbeleid 2020 – 2024 van de gemeente Waadhoeke kent vijf beslispunten. De evaluatie wordt aan de hand van deze beslispunten uitgevoerd. Voorafgaand aan de inhoudelijke evaluatie staat in paragraaf 3 een korte uitleg over wat grondbeleid is en welke vormen er zijn. Daarna volgt in paragraaf 4 per beslispunt de evaluatie. Paragraaf 5 gaat over de rolverdeling tussen het college en de raad. In paragraaf 6 wordt ingegaan op het effect van het Omgevingswet en het Didam-arrest op het grondbeleid. Tot slot worden de conclusies van deze evaluatie en de aanbevelingen in de laatste hoofdstukken benoemd.

3. De Nota Grondbeleid 2020 – 2024 De gemeente heeft op veel momenten te maken met grondbeleid. Zo worden bestemmingsplannen, nu omgevingsplannen, vastgesteld, ontwikkelovereenkomsten gesloten en gronden bouw- en woonrijp gemaakt. Ook worden er kavels verkocht voor bijvoorbeeld woningbouw of bedrijven. Met het grondbeleid wordt bepaalt hoe de ruimtelijke ambities worden gerealiseerd en daarbij speelt grond een centrale rol. Grondbeleid is geen doel maar een middel om de gemeentelijke ruimtelijke ambities te realiseren. Ruimtelijke ambities zijn bijvoorbeeld vastgelegd in een structuurvisie, omgevingsplannen, een woonvisie of regionale afspraken over de ontwikkeling van bedrijventerreinen. In het algemeen zijn er drie rollen die de gemeente kan innemen bij het grondbeleid, namelijk actief grondbeleid, samenwerking en faciliterend grondbeleid. Hierna volgt een toelichting op deze drie rollen. Actief grondbeleid In dit geval wordt de ontwikkeling voor eigen rekening en risico door de gemeente uitgevoerd. De gemeente verwerft de gronden, doorloopt planologische procedures en maakt de grond bouwrijp en woonrijp. De kosten worden in principe gedekt door de opbrengsten uit de verkoop van bouwrijpe kavels. De gemeente neemt actief de regie en het risico.

1

Samenwerking Met samenwerking proberen de (publieke- en/of private) partijen gezamenlijk de ruimtelijke doelstellingen te realiseren. De samenwerking kan in een overeenkomst worden vastgelegd of in een afzonderlijk rechtspersoon. Kenmerkend is dat zeggenschap, regie en risico’s worden gedeeld. Faciliterend grondbeleid Met faciliterend grondbeleid laat de gemeente de ruimtelijke ontwikkeling over aan derden. De gemeente faciliteert via bijvoorbeeld via het bestemmingsplan/omgevingsplan. De kosten die de gemeente daarbij maakt, worden in rekening gebracht bij de ontwikkelaar via een overeenkomst. Het risico van de ontwikkeling ligt bij de ontwikkelaar, veelal een projectontwikkelaar of aannemer. In onderstaand overzicht staat schematisch de kenmerken van de verschillende vormen van grondbeleid.

2

4. Beoordeling beslispunten Dit hoofdstuk gaat over de evaluatie van de beslispunten in de Nota Grondbeleid 2020 – 2024. In cursieve tekst staan de beslispunten vermeld.

4.1 Beslispunt 1 De gemeente Waadhoeke past situationeel grondbeleid toe. Afhankelijke van ambitie, marktinitiatief, grondpositie, risicoprofiel en rendement wordt per situatie bepaald welke positie de gemeente bij de ruimtelijke ontwikkeling inneemt. Voor evaluatie van dit beslispunt is een groot aantal projecten geïnventariseerd en bepaald welk grondbeleid er is toegepast. Het onderstaand overzicht laat het resultaat zien van de woningbouwprojecten. Informatie over deze projecten is ook terug te vinden op https://www.waadhoeke.nl/wonen/woningbouwplannen.

3

Achlum Berltsum Berltsum Bitgum Boksum Deinum Dronryp Dronryp Franeker Franeker Franeker Franeker Franeker Franeker Marsum Menaam Minnertsga Minnertsga Minnertsga Nij Altoenae Sexbierum Sexbierum Spannum Spannum St.-Annaparochie St.-Annaparochie St.-Annaparochie St.-Annaparochie St.-Annaparochie St.-Jacobiparochie St.-Jacobiparochie Tzummarum Winsum Winsum Winsum Winsum

grondbeleid voor woningbouwprojecten U.P. Draismastraat De Proeftún Siderius locatie Herstructurering WNF De Lokalen Skoallestrjitte Fûgellân - Puoldyk fase 3 De Terp Nij Fristho De Werf Franeker Elfstedenwijk Kerk Zilverstraat locatie Oostwoud locatie Frisiabrege Uniastrjitte Locatie Bitgumerdyk Fjouwer Boekerij Groot Hermana 2 It Putstik Aeolus Kade / Nije Buorren / Fliet Munckestrjitte Voormalige school St.-Annaparochie Zuidwest Locatie Middelweg west Middenhôf Van Burmaniastraat /Grietmansstraat Locatie Beuckelaerstraat Van Wijngaardenstraat Geert Veenhuizenstraat It Vossebosk Driehoek Kleasterkolk Trije Keningen Molepaed en Fikarusleane

faciliterend actief faciliterend samenwerking samenwerking faciliterend faciliterend faciliterend faciliterend faciliterend faciliterend faciliterend faciliterend samenwerking faciliterend actief faciliterend faciliterend actief actief faciliterend faciliterend actief faciliterend actief faciliterend faciliterend faciliterend faciliterend faciliterend actief faciliterend faciliterend actief actief faciliterend

Voor bedrijventerreinen is een gelijk overzicht gemaakt. Dronrijp Menaam Franeker Franeker Sexbierum Minnertsga Oude Bildtzijl

grondbeleid voor bedrijventerrein Dronrijp West faciliterend locatie Empatec fase 2 faciliterend Kie fase 1 actief Kie fase 2 actief Waddenglas was samenwerking nu actief Boskdykje faciliterend Van Egmondstraat actief

Deze overzichten tonen dat van deze 43 projecten er 13 met actief grondbeleid, 3 met samenwerking en 27 met faciliterend grondbeleid worden uitgevoerd. De procentuele verdeling is dan respectievelijk 30%, 7% en 63%. Circa twee derde deel van al deze projecten is met faciliterend grondbeleid tot stand gekomen. Als er een onderscheid gemaakt wordt naar woningbouw en bedrijventerrein is de verdeling voor woningbouw 25% - 8% - 67% en voor bedrijventerreinen 57% 0% - 43%. 4

Hoe komt deze verdeling tot stand? Grondeigendom en marktpotentie spelen daarbij een belangrijke rol. Bij woningbouw is het aandeel faciliterend daarom hoger in vergelijking met bedrijventerreinen. Het eigendom van de grond van een groot aantal faciliterende woningbouwprojecten lag bij een derde c.q. marktpartij. Het actief grondbeleid is toegepast waar de gemeente de grond in eigendom had of heeft kunnen verwerven. Dit geldt zowel voor woningbouw als voor bedrijventerreinen. Voor woningbouw geldt dat een aantal projecten betrekking heeft op herstructurering en sloop/nieuwbouw. In hoofdzaak vindt sloop/nieuwbouw op grondeigendom van de woningstichting of marktpartij plaats en is de gemeente verantwoordelijk voor het verbeteren van het omliggend openbaar gebied of toekomstig openbaar gebied in het projectgebied. Bij de analyse van deze projecten blijkt dat elk project zijn eigen kenmerken heeft, waarmee door middel van grondeigendom en/of overeenkomsten op ingespeeld wordt. Zo blijkt dat er geen “scherpe onderscheid” is tussen actief, samenwerken en faciliterend. Strategisch grondbeleid Vanuit de voormalige gemeenten zijn strategische grondaankopen gedaan of hadden deze gronden van oudsher in bezit. Met deze gronden is bijvoorbeeld Kie fase 2 met actief grondbeleid mogelijk, maar ook de woningbouw in Spannum en Menaam.

Ook in Minnertsga en Dronryp zijn kansen voor verdere woningbouwontwikkeling op eigen gronden mogelijk. Binnen de planperiode van het huidige situationeel grondbeleid is recent het zwembad Bloemketerp en Recreatiepark Bloemketerp in Franeker aangekocht. Conclusie: Het situationeel grondbeleid is in diverse vormen toegepast ingegeven door de specifieke situatie van elk project. Elk project is weer anders en daarkan met situationeel grondbeleid goed op gereageerd worden. Ook kan met situationeel goed ingespeeld worden op kansen ten aanzien van strategische aankopen.

4.2 Beslispunt 2 Bij samenwerking dan wel faciliterend grondbeleid worden de afspraken, waaronder ook het verhaal van kosten, bij voorkeur vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Het samenwerkend- en faciliterend grondbeleid is vastgelegd in anterieure overeenkomsten. De betrokken partijen waren bereid om op voorhand afspraken te maken over het kostenverhaal, de ontwikkeling, de rolverdeling en de (financiële) risico’s. Belangrijke aandachtspunten die in alle overeenkomsten aan de orde komen is de taakverdeling (wie doet wat), de verdeling van de kosten, overdracht en beheer van toekomstig openbaar gebied en het doorleggen van de (planschade-) risico’s. Bij een aantal projecten waarbij sprake was van een faciliterend grondbeleid, is er bijv. een financiële bijdrage van de gemeente afgesproken of is afgesproken dat de gemeente het “groen en grijs” voor haar rekening neemt. 5

Conclusie: In geval van samenwerking dan wel faciliterend grondbeleid zijn de afspraken vastgelegd in anterieure overeenkomsten. Het beslispunt heeft goed voldaan.

4.3 Beslispunt 3 Het treffen van een voorziening gebeurt bij een geprognosticeerd verlies op eindwaarde direct ter grootte van dit volledige verlies. Voor actief grondbeleid wordt veelal een grondexploitatie vastgesteld. Als de grondexploitatie een negatief resultaat laat zien moet voor dit verlies direct een voorziening worden getroffen. Deze voorziening moet conform het huidige grondbeleid op basis van het berekend verlies op eindwaarde (dus het verlies als het plan klaar is). De voorziening komt dan ten laste van de reserve grondexploitatie en deze was toereikend. Gemeenten mógen ook kiezen om deze voorziening te waarderen tegen nominale waarde of tegen contante waarde. Dit kan resulteren in een lager te treffen voorziening. De keuze voor nominale – of contante waarde heeft effect op de voorgeschreven informatie in de paragraaf grondbeleid in de P&C-documenten en de toelichting op de balans in de jaarrekeningen. Uiteindelijk is het werkelijke resultaat bepalend en niet de tussentijdse prognoses op grond waarvan tijdelijk de verliesgevende voorziening getroffen wordt. Conclusie: Naar aanleiding van ervaring afgelopen jaren en zolang de reserve grondexploitatie toereikend is, is heeft dit beleidspunt voldaan. Er is geen aanleiding dit beslispunt aan te passen.

4.4 Beslispunt 4 De gemeente Waadhoeke hanteert marktconforme grondprijzen met uitzondering van de grondprijs voor sociale huurwoningen en voor sociaal maatschappelijke voorzieningen. Dit beslispunt heeft enkel betrekking op de eigen grondexploitaties (actief grondbeleid). Immers dan verkopen wij bouwrijpe kavels. In dat geval worden de bouwrijpe gronden voor woningbouw of bedrijventerreinen marktconform verkocht. De marktconforme prijs wordt bepaald aan de hand van taxaties van deskundigen. Deze taxaties worden op basis van de comparatieve methode uitgevoerd. Dit betekent dat de taxateur de gehanteerde grondprijzen in de regio inventariseert en op basis daarvan de grondprijs voor het betreffende project bepaalt. Conclusie: 6

Dit beslispunt is uitgevoerd en heeft goed voldaan. Aandachtspunt is de taxatiemethode. De marktconforme prijs kan naast de comparatieve methode (vergelijking van vergelijkbare grondprijzen in de regio) ook bepaald worden met de residuele methode. Bij deze methode wordt op basis van de V.O.N-prijs van de woning de grondprijs bepaald. De V.O.N.-prijs minus de bouwkosten en bijkomende kosten levert de haalbare grondprijs (residu).

4.5 Beslispunt 5 De fondsen bovenwijkse voorzieningen en herstructurering woningbouw op te heffen en het totaalbedrag van € 231.209,32 over te hevelen naar de begrotingspost “Stads- en dorpsvernieuwing. Dit beslispunt is direct na vaststelling van het grondbeleid uitgevoerd en ook benut voor Stads- en dorpsvernieuwingsopgaven. Dit behoeft geen verdere evaluatie/conclusie.

7

5. Rolverdeling college - raad De gemeentelijke doelstellingen wordt in diverse beleidsdocumenten en met planologische besluiten door de Raad vastgesteld. Daarnaast heeft de Raad het budgetrecht. Het college is uitvoerend, dus staat voor de vraag “hoe de doelstellingen/het beleid te realiseren?”. Deze taakverdeling komt ook terug als we de besluitvorming van de afgelopen vier jaar inventariseren met betrekking tot de toepassing van situationeel grondbeleid. De raad heeft met name besluiten genomen over de vaststelling van bestemmingsplannen en het beschikbaar stellen van kredieten. Het college heeft vooral besluiten genomen over de uitvoering, zoals het aangaan van overeenkomsten, het benutten van de kredieten voor aankoop, het bouw- en woonrijp maken. Daar waar nodig en gewenst wordt de raad via een memo over deze onderwerpen geïnformeerd.

6. Omgevingswet en het Didam-arrest In de afgelopen periode is de Omgevingswet ingevoerd en heeft de Hoge Raad twee ‘Didam uitspraken’ gewezen. Dit heeft invloed gehad op het grondbeleid. Omgevingswet. Met de invoering van de Omgevingswet zijn er geen grote wijzigingen voor het grondbeleid ingevoerd. Het is nog steeds mogelijk om het grondbeleid naar eigen inzicht en mogelijkheden uit te voeren, via actief, samenwerking of faciliterend. De “oude” instrumenten als onteigening, voorkeursrecht gemeenten en de mogelijkheden voor kostenverhaal zijn er nog steeds. De manier waarop ze moeten worden toegepast is met de invoering gewijzigd. De invoering van de Omgevingswet biedt wel meer mogelijkheden om aanvullende voorwaarden te stellen over bijvoorbeeld duurzaamheid, participatie en sociale inclusie. Dus een extra instrument om de gewenste doelstellingen te halen. Didam-arrest. Door de Didam regels is de gemeente verplicht om bij verkoop van onroerende goed (dus grond of gebouwen) iedereen de gelegenheid te geven om het onroerend goed te kopen. Dit geldt ook ingeval van verhuur, pacht en erfpacht. Een onderhandse (één op één) verkoop is alleen onder bepaalde voorwaarden mogelijk. De gemeente kan bij deze (openbare) verkoop wel voorwaarden stellen, bijvoorbeeld toewijzen aan de hoogste bieder of het mooiste plan.

De Didam regels hebben gevolgen gehad voor de manier van grondverkopen, omdat de verkopen gepubliceerd moeten worden en er rekening gehouden moet worden met zienswijzen en vervolgprocedures.

8

7. Algemene conclusie Uit de evaluatie blijkt dat de ontwikkelingen voor wonen en/of bedrijven niet met een vast format zijn te realiseren. Elk project heeft zijn “eigen verhaal”. Het situationeel grondbeleid past daar zeer goed bij. Dat elk project zijn eigen verhaal heeft leidt ertoe dat iedere keer specifieke afspraken met de ontwikkelaar of grondeigenaren nodig zijn en dat dit op voorhand, voor het vaststellen van het bestemmingsplan goed is vast te leggen in anterieure overeenkomsten. Om bij verkoop uit te gaan van marktconforme grondprijzen is een goed uitgangspunt. Waar nodig, op basis van gewenste prijsstelling van de woningen, kan ook de residuele waarde worden gehanteerd. Het Didam-arrest heeft invloed gehad op het proces van verkopen, waarbij rekening gehouden moet worden met de publicatie en de mogelijkheid van zienswijzen. De rolverdeling raad – college is zoals bedoeld. De raad bepaalt de doestelling en heeft het budgetrecht. Het college voert uit indachtig het situationeel grondbeleid. Ook voor strategische grondaankopen is situationeel grondbeleid een logische beleidskeuze gebleken in de afgelopen jaren.

8. Aanbevelingen Vasthouden aan situationeel grondbeleid. Vasthouden om bij voorkeur vooraf met een anterieure overeenkomst afspraken vast te leggen bij samenwerkend en faciliterend grondbeleid. De voorziening voor verliesgevende grondexploitaties als voorheen te bepalen op basis van eindwaarde. Vasthouden aan het beslispunt over grondprijzen, met als aanvulling om ook gebruik te maken residuele waarde methode. Met deze methode wordt een marktconforme grondprijs bepaald passend bij een gewenste VON-prijs van de woning.

9