Bijlage 3: Woonbehoefteonderzoek 2025 Waadhoeke
Tekst van het document
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE 2025-2030-2035 MET EEN DOORKIJK NAAR 20402050 in opdracht van de gemeente Waadhoeke, corporaties en Huurdersbelang Fryslân
FOTOVERANTWOORDING
AUTEURS Emiel Heuff
| e.heuff@kaw.nl
Sjouke Stienstra
| s.stienstra@kaw.nl
Peter Leliveld
| p.leliveld@kaw.nl
Nathalie Semplonius | n.semplonius@kaw.nl
Cover: Guido Hibma Inhoudsopgave: Wonen NWF Tussenbladen: S: Guido Hibma, 1: Sjaak Kempe, 2: Guido Hibma, 3: Accolade, 4: Wonen NWF, 5: Wonen NWF, 6: Guido Hibma, 7: Guido Hibma, 8: Wonen NWF, 9: Piet Douma
GRONINGEN | ROTTERDAM | EINDHOVEN
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 2
INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING EN ADVIEZEN
4
1 INLEIDING
10
2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF
15
3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
32
4 BESTAANDE VOORRAAD
43
5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
65
6 UITKOMSTEN VELDWERK
72
7 WOONBEHOEFTE EN WENSPROGRAMMA
85
8 VERGELIJKING MET DE BOUWPLANNEN
103
BIJLAGE
109
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 3
S
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
SAMENVATTING Met de juiste plannen inspelen op groeiende vraag
1. Ruimte voor groei: 1.100 huizen erbij tot 2035
2. Overal is ruimte voor iets nieuws
In Waadhoeke ligt een grote opgave om op korte en
De verwachting is dat Waadhoeke tot 2035 met ongeveer
In het verleden had de provincie Fryslân het beleid om veel
middellange termijn passende en betaalbare huisvesting te
1.100 huishoudens gaat groeien. Dat is het resultaat van
dorpen ‘op slot’ te zetten, omdat men dacht dat nieuwbouw
realiseren. De vraag naar huizen is de laatste jaren flink
eigen groei door huishoudensvorming (o.a. starters),
risico’s op leegstand in de bestaande voorraad vergrootte.
toegenomen, door instroom uit andere gemeenten, door
instroom uit andere gemeenten met meer krapte en hogere
De gemeente koos er in haar woonvisie uit 2020 al bewust
een grotere ‘eigen vraag’ en omdat de kwalitatieve vraag
huizenprijzen, immigratie en het actuele woningtekort. Bij
voor om dat niet te doen. Dat bleek een terechte keuze,
naar wonen verandert. Tot 2035 moet er ongeveer 1.100
groei gaat het niet alleen maar over sloop en nieuwbouw.
want achteraf zagen we dat het anders werkte: door
woningen bijgebouwd worden. Die moeten qua type, prijs
Transformatie en beter benutten van bestaande woningen,
gebrek aan nieuwbouw trokken mensen naar plekken waar
en kwaliteit een aanvulling zijn op dat wat er al staat. Deze
zoals splitsen, dragen ook bij aan meer woningen. Het
wél nieuwbouw was, met als gevolg dat dorpen juist
groei staat in schril contrast met het vorige decennium,
grootste deel van de vraag landt in de periode tot 2030. Er
krompen en dat vernieuwing uitbleef. We vinden daarom
toen vraaguitval lokaal nog zorgde voor leegstand en
zijn dan ongeveer 675 extra woningen nodig. Omgerekend
nu dat overal ruimte moet zijn voor wat nieuws. We zien
gebrek aan investeringen in kwaliteit.
is dat 60% van de totale vraag tot 2035. De overige 425
wel dat de vraag per saldo het grootst is in goed bereikbare
woningen zijn nodig voor de periode 2030-2035. Na 2035
kernen met voorzieningen voor dagelijks gebruik. Ligging
Dit woonbehoefteonderzoek is één van de handvatten om
neemt het groeitempo af en wordt de voorspelling onzeker.
ten opzichte van o.a. Leeuwarden speelt ook een rol.
als gemeente en corporaties goed onderbouwde keuzes te
Er is dan waarschijnlijk nog wel wat groei, maar die richt
Franeker, Dronryp, St.-Annaparochie, Menaam en Berltsum
maken in waar je naartoe beweegt, met nieuwe én
zich meer en meer op grotere kernen zoals Franeker. Wat
zijn het gewildst. Daar verwachten we de meeste groei.
bestaande woningen, in aantallen én kwaliteit. We zoomen
wel zeker is, is dat het aantal huishoudens na 2035 van
Andere grotere kernen zijn ook gewild, maar groeien iets
daarbij in op alle kernen: wat is daar extra nodig (type,
nature gaat dalen door sterfte onder babyboomers. Of je
minder hard. In de kleinste kernen is groei veel meer het
prijs, doelgroep, gevraagde kwaliteiten), hoe sluit dat aan
als gemeente blijft groeien, hangt dan in steeds grotere
gevolg van maatwerk, passend bij de vraag van lokale
op woningbouwplannen die er al zijn en wat is er nodig om
mate af van instroom van buitenaf.
zoekers. Denk ook aan het invullen van lege plekken. Soms
de kwaliteit van de bestaande voorraad te verbeteren?
gaat dat samen met vernieuwing in de sociale huur, met als doel ook daar de voorraad up-to-date te houden.
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 5
SAMENVATTING 3. Meer sociale huur voor kleine huishoudens
4. Middenhuur: een niche voor specifieke groepen
5. Vergroot het aanbod aan betaalbare koop
De sociale huurmarkt in Waadhoeke is relatief krap
Landelijk zien we dat de vraag naar middenhuur (met een
De schaarste op de koopmarkt is het grootst in het
vergeleken met het Fries gemiddelde. Bijbouwen is daarom
maandelijkse huur tussen € 900 en € 1.184) sterk is
segment tot € 400.000. Daar zijn weliswaar veel woningen
wenselijk. We verwachten dat er tot 2035 afgerond 300 tot
toegenomen. Middenhuur functioneert steeds meer als
van, maar doordat er veel vraag en weinig te koop staand
400 extra sociale huurwoningen nodig zijn. Dat is 31% van
overdrukventiel voor de koopmarkt: doordat het aanbod
aanbod is, zijn woningen snel verkocht en wordt er vaak
de totale vraag van 1.100 woningen. Je voldoet daarmee
aan betaalbare koop opdroogt, zijn sommige groepen
overboden. Starters delven daarbij vaak het onderspit ten
aan de wens van het Rijk om minimaal 30% van je plannen
noodgedwongen op de (relatief dure) middenhuur
opzichte van huishoudens die doorstromen. Zij kunnen
in de sociale huur te laten landen en je laat het aandeel
aangewezen. In Waadhoeke is weliswaar een tekort aan
vaak de overwaarde van hun vorige huis inzetten en slagen
sociale huur hiermee iets stijgen (nu: 24%, in 2035: 24 à
betaalbare koop, maar toch zijn huizen hier nog steeds
daardoor vaker. Het aanbod aan betaalbare koop voor
25%). Per plan kan het percentage uiteraard hoger of lager
relatief betaalbaar. We verwachten daarom dat de vraag in
starters moet dus vergroot worden. Dat kan met
dan 30% zijn. We zien vooral vraag naar compacte
Waadhoeke lager uitpakt dan elders in het land. We
nieuwbouw, maar in de praktijk zijn er tal van factoren die
woningen die multi-inzetbaar zijn voor verschillende
verwachten dat er afgerond 100 tot 125 extra woningen in
dat (financieel) onhaalbaar kunnen maken. Probeer als
soorten kleine huishoudens, jong én oud. Daarmee breng je
de middenhuur nodig zijn. De doelgroep bestaat vooral uit
gemeente die mogelijkheden wel te verkennen, zodat je
de sociale huurvoorraad wat meer in balans. Die bestaat nu
ouderen die niet meer willen kopen. Zij zoeken ruime,
starters ook kwalitatief in hun vraag bedient (nieuwer,
namelijk vooral uit ruime gezinswoningen. Overal moet het
moderne, comfortabele appartementen op gewilde locaties
beter, duurzamer). Dat kan betekenen dat je als gemeente
zwaartepunt liggen op grondgebonden wonen. In de
in grotere (voorzieningen)kernen of langs het water. Met
je grondprijsbeleid onder de loep moet nemen of daar op
grootste kernen is ook ruimte voor appartementen. In
middenhuur kun je ook nieuwe doelgroepen uit Noord-
sommige locaties gemotiveerd van af moet wijken. Bouw
Franeker, St.-Annaparochie en op wat kleinere schaal ook
Holland of de Randstad aantrekken. Dat vraagt wel om
daarnaast ook voor de groep die nu in startersproducten
in Dronryp mag dat ook specifiek voor de doelgroep
goede marketing. Kies je er niet voor om deze groep aan te
woont en graag door wil stromen naar iets ruimers. Zo
jongeren zijn.
trekken, dan valt de bandbreedte lager uit. Het is ook
speel je bestaande starterswoningen vrij. Tweekappers of
denkbaar om luxere koopappartementen voor hen te
ruime rijen in het segment tot € 405.000 passen het best
bouwen, ten koste van de aantallen voor middenhuur.
bij wat deze groep zoekt en kan betalen.
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 6
SAMENVATTING 6. Verleid ouderen om door te stromen
7. Gemeente weet weer gezinnen aan te trekken
8. Waardes stegen snel, maar nog steeds betaalbaar
Net als op veel plekken worden veel ruime gezinswoningen
De krapte op de huizenmarkt zorgt ervoor dat gezinnen
Doordat steeds meer groepen Waadhoeke weten te vinden
in Waadhoeke bewoond door oudere ‘empty-nesters’. De
Waadhoeke weer weten te vinden. In de jaren 2014-2024
als aantrekkelijke woongemeente zijn woningwaarden (op
meeste wonen daar al jaren en zien niet per se een reden
nam het aantal gezinnen per saldo weliswaar af (kinderen
basis van WOZ) de afgelopen jaren snel gestegen. Tussen
om door te stromen naar een huis dat beter past bij hun
gingen uit huis en huishoudens veranderden in een- of
2018 en 2024 steeg de gemiddelde WOZ-waarde per m²
huishoudensgrootte. Een klein deel staat daar wel voor
tweepersoonshuishoudens), maar we zien tegelijk dat er
woning met 55%, van € 1.200 naar € 1.850. In het
open, uit voorzorg of bijvoorbeeld omdat de ruimte in en
nieuwe instroom van gezinnen uit omliggende gemeenten
noorden van de gemeente, zoals langs de Bildtdijken,
om huis hen te veel wordt om te onderhouden. Hoewel die
op gang komt, zeker sinds 2019. Dat komt waarschijnlijk
verdubbelden waarden soms zelfs. Aan de ene kant zorgt
groep naar verhouding klein is, gaat het in absolute zin
doordat je in Waadhoeke nog veel ruimte voor relatief
dat ervoor dat betaalbaarheid van wonen steeds meer
alsnog om grote aantallen. Het is dus de moeite waard om
weinig geld krijgt. Blijf de instroom de komende jaren
onder druk komt te staan. Dit is namelijk puur het effect
je bouwprogramma óók op deze groep te richten. Ze
faciliteren door ook voor gezinnen te bouwen. Instroom van
van een grotere vraagdruk. Aan de andere kant is er ook
zoeken producten die niet ogen als een typische
gezinnen is belangrijk, omdat zij de ‘demografische motor’
iets geruststellends: vergeleken met andere regio’s zijn
seniorenwoning, maar wel de gemakken daarvan hebben:
van de gemeente zijn: kinderen van nu zijn de lokale
woningen in Waadhoeke nog steeds heel betaalbaar. De
liefst grondgebonden koop, levensloopgeschikt (of dat
starters van later, en bovendien heb je gezinnen nodig om
kans dat je als starter of jonge doorstromer een huis in
eenvoudig te maken), 80 à 100 m² groot, op een kleine
draagvlak onder voorzieningen zoals basisscholen in stand
Waadhoeke vindt is dus nog altijd vele malen groter dan
kavel, in een gemixte buurt. Deze groep denkt vaak pas op
te houden.
elders in Nederland.
latere leeftijd aan een appartement. In heel Waadhoeke gaat het afgerond om 100 tot 150 woningen. Stem je plannen goed op de doelgroep af, omdat ze vaak alleen doorstromen als het product volledig past bij wat ze zoeken. Dat steekt in de praktijk erg nauw.
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 7
SAMENVATTING 9. Hoge binding met Waadhoeke onder starters
10. Verduurzamingsslag grootst bij particulieren
Woonzorganalyse volgt later
De verhuisbehoefte onder jongeren in Waadhoeke is groot,
Verduurzaming van bestaande woningen wordt steeds
Parallel aan dit woonbehoefteonderzoek werkt bureau BDO
maar het lukt maar weinig om ook echt een stap te zetten.
belangrijker, voor het milieu, vanuit woonlasten, maar ook
het thema wonen en zorg verder uit. Zij analyseren de
Van alle jongeren die nog thuis wonen (de ‘starters’), wil
omdat een goed energielabel meer opbrengt bij verkoop.
opgave, schrijven de paragraaf Wonen en Zorg voor in de
80% tussen nu en drie jaar op zichzelf gaan wonen. Bij
Juist in de particuliere voorraad is nog een flinke slag te
woonvisie en koppelen daar een uitvoeringsprogramma
jongeren die al op zichzelf wonen maar binnen drie jaar
maken. In heel Waadhoeke staan bijna 6.000 oudere koop-
aan. De uitkomsten zijn nog te pril om in dit
willen doorstromen (de ‘doorstromers’) is dat driekwart.
en particuliere huurwoningen die bovengemiddeld veel gas
woonbehoefteonderzoek op te nemen. Zodra de definitieve
Belemmeringen die ze ervaren, hebben allemaal te maken
verbruiken. Ze staan overal, maar naar verhouding het
uitkomsten beschikbaar zijn, leggen we ze naast de
met krapte op de woningmarkt: te weinig aanbod binnen
meest in St.-Anna- en St.-Jacobiparochie, Tzummarum,
uitkomsten van dit woonbehoefteonderzoek en integreren
het budget en veel concurrentie van anderen worden zowel
Menaam en langs de Bildtdijken. Kijk hoe je als gemeente
we beide rapporten in het nieuwe Volkshuisvestings-
onder huurders als kopers het vaakst genoemd. De meeste
eigenaren kunt helpen om te verduurzamen, bijvoorbeeld
programma dat de gemeente later in 2025 opstelt.
jongeren willen in eerste instantie gewoon in Waadhoeke
door energiecoaches in te zetten of actief te informeren
blijven wonen. Opvallend is dat starters vaak zoeken op
over wat er mogelijk is. In de sociale huur is de opgave een
Franeker, St.-Annaparochie of andere voorzieningenkernen,
stuk beperkter. Er staan in de hele gemeente nog 325
ongeacht waar in de gemeente ze nu wonen. Doorstromers
sociale huurwoningen met een E-, F- of G-label die uiterlijk
zoeken vaak dichter bij huis of op plekken met
in 2028 verduurzaamd moeten zijn. Er staan ook nog bijna
basisonderwijs. Afstand tot voorzieningen speelt bij hen
400 woningen met een D-label. Zeker bij grote
minder een rol. Waar starters weleens uitwijken naar
gezinswoningen ligt energiearmoede soms op de loer. Het
Leeuwarden, staat de stad niet op het uitwijklijstje van
probleem is het grootst waar veel lage-inkomensgroepen
doorstromers. Doorstromers zoeken vaak wat ruimere
wonen en de woonquote naar verhouding hoog is, zoals in
koop-producten. Starters huren liever eerst.
Franeker, Minnertsga en Tzum.
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 8
ADVIEZEN 1. Stimuleer doorstroming uit startersproducten
van duurdere nieuwbouw. Sociale koop via nieuwbouw
land (en ook in Fryslân) steeds duurder worden, wijken
De druk op het goedkope koopsegment is groot. Dat
zorgt ook voor een kwaliteitsimpuls en een betere mix van
steeds meer kopers uit naar gebieden die nog betaalbaar
bevestigen makelaars, zien we in cijfers en horen we terug
goedkope én duurdere nieuwbouw in wijken of dorpen.
zijn, zoals Waadhoeke. Dat voelt de lokale starter. Er
in ervaringen van jonge koopstarters en jonge koop-
Dezelfde grondprijstactiek kun je overigens gebruiken om
bestaan instrumenten die de positie van lokale starters of
doorstromers. Het gevolg is dat veel starters die uit huis
grond betaalbaar te houden voor sociale huur, want ook
andere woningzoekenden met binding met Waadhoeke
willen maar moeilijk een eerste stap op de woningmarkt
corporaties zijn naarstig op zoek naar ruimte om te
sterker kunnen maken. Onderzoek of zulke instrumenten
kunnen maken. Je kunt die groep helpen door juist te
bouwen, tegen een sociale prijs.
van meerwaarde kunnen zijn en breng de voor- en nadelen
bouwen voor jonge doorstromers die nu nog in kleinere,
in beeld. Ga in gesprek met andere gemeenten die hier al
bestaande startersproducten wonen en eigenlijk op zoek
3. Denk na over verkoop van sociale huur
zijn naar iets groters. Daarmee speel je aan de onderkant
Aanbod in het goedkope of betaalbare segment vergroten
ervaring mee hebben en leer van hun lessen.
van de markt woningen vrij, vaak in het goedkope of
hoeft niet alleen voor rekening van de gemeente te komen.
5. Ga in gesprek met dorpen over wat er ontbreekt
betaalbare segment. Dat is perfect voor een starter. Benut
Als corporatie kun je ook een bijdrage leveren door bezit
Dit woonbehoefteonderzoek geeft houvast bij de invulling
de uitkomsten van de enquête onder jongeren om te
dat niet meer in de portefeuille past te verkopen. Je helpt
van je bouwprogramma per kern. Dorps- en
bepalen hoe die doorstroomproducten eruit moeten zien.
daarmee de lokale koop-starter aan een kwalitatief goede
wijkvertegenwoordigers weten vaak nog veel beter wat er
woning en zorgt tegelijk voor een financiële bijdrage om in
ontbreekt. Ga met hen in gesprek en kleur aan de hand van
2. Stuur ook actief op toevoegen in sociale koop
je eigen portefeuille te investeren, bijvoorbeeld door
die gesprekken onze programmaleidraden uit hoofdstuk 7
Denk als gemeente ook na over nieuwbouw in de ‘sociale
producten voor kleine huishoudens terug te bouwen of om
verder in. Daarmee sla je waarschijnlijk twee vliegen in één
koop’, met in Waadhoeke een koopprijs tot € 285.000. Dat
te ‘ontspikkelen’.
klap: je vergroot daarmee het draagvlak en verkleint
is in de huidige markt weliswaar lastig, maar niet
hopelijk de kans op vertraging als gevolg van inspraak,
onmogelijk. Met actief grondbeleid en door snel duidelijk te
4. Instrumenten om lokale zoekers te beschermen?
participatie en bezwaarrondes, wat het tempo in je
maken dat grond bestemd is voor goedkope koop voorkom
Prijsstijgingen zorgen voor steeds meer verdringing van
nieuwbouwopgave ten goede komt.
je dat grond alleen nog maar aantrekkelijk is voor realisatie
lokale woningzoekenden. Omdat woningen elders in het
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 9
1
INLEIDING
1.1 WAAROM DIT WOONBEHOEFTEONDERZOEK? Met de juiste plannen inspelen op groeiende vraag
Scenario’s als houvast bij onzekerheden
Woonwensen van starters beter belichten
In Waadhoeke ligt een grote opgave om op korte en
Hoeveel woningen er precies nodig zijn, hangt af van tal
De wens vanuit de gemeenteraad was om specifiek in te
middellange termijn passende en betaalbare huisvesting te
van onzekerheden. Wat zeker is, is dat er in Waadhoeke
zoomen op woon- en verhuiswensen van jongeren en
realiseren. De vraag naar huizen is de laatste jaren flink
een bestaand woningtekort is van 255 huizen*. Wat ook
starters tot 35 jaar, om te toetsen of hun positie op de
toegenomen, door instroom uit andere gemeenten, door
zeker is, is dat veel starters noodgedwongen thuis blijven
huizenmarkt in Waadhoeke inderdaad zo zorgwekkend is
een grotere ‘eigen vraag’ en omdat de kwalitatieve vraag
wonen, omdat er geen woningen zijn. En wat zeker is, is
als wordt vermoed. Ruim 500 jongeren en starters praatten
naar wonen verandert. Opgeteld leidt dat ertoe dat er meer
dat de vraagdruk overal in Nederland nu zo groot is, dat de
hierover mee via een zogenaamde ‘Maptionnaire’-enquête.
én andersoortige woningen gebouwd moeten worden. Dat
randen van het land daar optimaal van profiteren. Er is dus
In hoofdstuk 6 is hier uitgebreid aandacht voor.
staat in schril contrast met het vorige decennium, toen
genoeg reden om in Waadhoeke snel extra woningen toe te
ontspanning op de woningmarkt lokaal nog leidde tot
voegen. Maar we weten ook dat allerlei onzekere factoren
Voorsorteren op het Volkshuisvestingsprogramma
leegstand en gebrek aan investeringen in kwaliteit. Dit
kunnen zorgen voor nóg meer vraag, of juist voor minder.
Later in 2025 gaat de gemeente haar Volkshuisvestings-
woonbehoefteonderzoek is één van de handvatten om als
Denk aan de instroom van arbeidsmigranten, (geo)politiek
programma schrijven. In 2026 moet elke gemeente van het
gemeente en corporaties goed onderbouwde keuzes te
en de effecten daarvan op economische stabiliteit. We
Rijk zo’n programma hebben, waarin staat hoeveel, waar
maken in waar je naartoe beweegt, in aantallen woningen,
werken in dit woonbehoefteonderzoek daarom met
en voor wie gebouwd gaat worden. Doel is om sneller meer
maar ook in kwaliteit van wat er al staat. We zoomen
scenario’s en bandbreedtes. Die helpen gemeente en
woningen te realiseren. Er moet ook aandacht zijn voor
daarbij in op alle kernen: wat is daar extra nodig (type,
corporaties om flexibel te blijven en vroegtijdig bij te
duurzaamheid, leefbaarheid en wonen met zorg. Samen
prijs, doelgroep, gevraagde kwaliteiten), hoe sluit dat aan
kunnen sturen als de markt daarom vraagt. De
met de nieuwe woonzorgvisie bevat dit woonbehoefte-
op woningbouwplannen die er al zijn en wat is er nodig om
‘Woningmarktthermometer’ die de gemeente jaarlijks
onderzoek alle ingrediënten om straks een goed
de kwaliteit van de bestaande voorraad te verbeteren?
maakt, helpt om steeds vinger aan de pols te houden.
Volkshuisvestingsprogramma te schrijven met aandacht voor alle 41 kernen in de gemeente.
* Gebaseerd op cijfers van ABF
1 INLEIDING
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 11
1.2 WERKWIJZE Cijfers, gesprekken en veldwerk gecombineerd
Nauwe samenwerking met de werkgroep
Breder delen met dorpen, college en gemeenteraad
Voor dit woonbehoefteonderzoek maakten we gebruik van
Op drie momenten hebben we uitkomsten gepresenteerd
Nadat de uitkomsten zijn besproken in de werkgroep zijn ze
bestaande cijfers over o.a. woningen, huishoudens en
aan de werkgroep, met daarin een vertegenwoordiging
breder gedeeld:
plannen in de gemeente. We vulden dat aan met meer
namens de gemeente, corporaties en Huurdersbelang
-
kwalitatieve informatie uit gesprekken met stakeholders en
Fryslân, om te beluisteren of zij zich in de uitkomsten
in Winsum presenteerden we de uitkomsten van het
met een enquête onder jongeren en starters.
herkennen:
woonbehoefteonderzoek aan wijk- en
-
-
December 2024: eerste uitkomsten op het gebied van
dorpsvertegenwoordigers en gingen we met hen in
registraties van gemeente en corporaties, Planbureau
demografie, verhuizingen, bestaande voorraad,
gesprek over wat de uitkomsten betekenen voor het
Fryslân, NVM en de provincie Fryslân.
marktpositie van kernen onderling, en een eerste
nieuwe Volkshuisvestingsprogramma van Waadhoeke.
Begin 2025 nodigden we alle jongeren en starters in de
vertaling naar programma’s per kern, in aantallen en
Een kort verslag van deze avond is terug te vinden in
leeftijd 18 tot en met 35 jaar uit om een online
naar producten.
-
Bestaande cijfers zijn afkomstig van o.a. CBS, Primos,
vragenlijst in te vullen, met vragen over hun woon- en
-
-
Februari 2025: aanvulling met de rode draad uit de
April 2025: tijdens een dorpenavond in MFC De Helling
bijlage B.2. -
Mei 2025: presentatie aan de gemeenteraad, met
verhuiswensen en hun ervaringen bij het zoeken. Zo’n
gesprekken met stakeholders, programma’s per kern
daarna discussie over de uitkomsten. Ook hiervan is
600 jongeren en starters vulden hem in (= ca. 10%).
(als basis voor het Volkshuisvestingsprogramma) en
een kort verslag gemaakt: zie bijlage B.3.
Om alle cijfers te duiden en de lokale context beter te snappen, voerden we gesprekken met makelaars,
een vergelijking met de bouwplannen. -
Maart 2025: brede bijeenkomst met ook Harlingen en
corporaties en hun huurdersorganisaties. We
De Bouwvereniging aan tafel, om programma’s per
bespraken met hen ook thema’s die minder goed in
kern regionaal te delen en de uitkomsten van het
cijfers zijn te vatten.
veldwerk onder jongeren en starters toe te lichten.
1 INLEIDING
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 12
1.3 GEBIEDSINDELING Een indeling in soorten kernen De kaart rechts laat de gemeente Waadhoeke zien met alle kernen daarbinnen. We verdelen alle kernen onder in vier soorten: 1. Regionale voorzieningencentra: Franeker en St.-Annaparochie. Hier is een ruim aanbod aan dagelijkse en niet-dagelijkse voorzieningen waar dorpen in de wijde omtrek op leunen. 2. Voorzieningenkernen: Berltsum, Dronryp, Menaam, SexbierumPietersbierum, Tzummarum en Winsum. Hier zijn voldoende dagelijkse voorzieningen, maar voor niet-dagelijkse voorzieningen zijn inwoners aangewezen op Franeker of St.-Annaparochie.
3. Basiskernen: Deinum, Marsum, Minnertsga, St-Jacobiparochie en Tzum. Het voorzieningenaanbod is hier beperkt tot hooguit een buurtsuper, bakker of basisschool, maar verder leunen ze sterk op voorzieningenkernen. 4. Woonkernen: hier zijn weinig tot geen voorzieningen, hooguit soms nog een kleine basisschool. Dit zijn alle overige kernen. We delen deze op in drie clusters: Noord, Oost en Zuidwest. De regionale voorzieningencentra, voorzieningenkernen en basiskernen behandelen we in dit onderzoek afzonderlijk. Bij de woonkernen clusteren we uitkomsten naar Noord, Oost en Zuidwest. 1 INLEIDING
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 13
1.4 LEESWIJZER Wat vind je waar?
3
Hieronder lees je hoe dit rapport is opgebouwd en waar we
We schetsen demografische ontwikkelingen op gemeente-
We laten per kern zien wat de netto-opgave is, met
in elk hoofdstuk aandacht aan besteden.
en kernniveau en vertalen die naar een prognose van de
onderscheid naar sociale huur, middenhuur en koop en
extra woningbehoefte, in bandbreedtes per kern.
bijbehorende kwaliteiten (type, prijs, doelgroep).
S
Samenvatting en adviezen
4
7
Demografie en doelgroepen
8
Bestaande voorraad
Woonbehoefte en wensprogramma
Vergelijking met de bouwplannen
We vatten hier alle uitkomsten samen in tien punten, met
We laten zien hoe de bestaande voorraad is samengesteld
De woonvraag leggen we naast alle bouwplannen. Zo zien
daarbij adviezen en handvatten voor programmering en
en zoomen in op relevante thema’s, zoals kwaliteit,
we waar te veel of te weinig plannen zijn en waar
sturing op de woningmarkt.
betaalbaarheid en aanpasbaarheid bij een zorgvraag.
eventueel bijstellingen naar type of segment nodig zijn.
1
Inleiding
5
B
Vraagdruk op de huur- en koopmarkt
Bijlage
We beschrijven het doel en de aanleiding van dit
We schetsen hoe de druk op de huizenmarkt zich
Hier vind je o.a. een kort verslag van de dorpenavond ter
woonbehoefteonderzoek, onze werkwijze en de
ontwikkelde en bij wat voor producten en segmenten de
voorbereiding op het Volkshuisvestingsprogramma en van
gebiedsindeling die we gebruiken.
vraagdruk het hoogst is. Dat doen we voor koop en huur.
de raadsavond waar dit onderzoek besproken werd.
2
6
Waadhoeke in perspectief
Uitkomsten veldwerk
We benoemen belangrijke trends en ontwikkelingen op het
Hier kijken we specifiek naar woon- en verhuiswensen van
gebied van wonen en wat dat betekent voor Waadhoeke,
jongeren en starters. Wat zoeken zij, en hoe verspreidt hun
plaatsen de kernen in onderling marktperspectief en geven
vraag zich over de gemeente (of daarbuiten)? Maar ook:
een overzicht van verhuistrends van, naar en binnen de
waar lopen zij tegenaan in hun zoektocht? We maken
gemeente.
onderscheid tussen starters en doorstromers.
1 INLEIDING
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 14
2
WAADHOEKE IN PERSPECTIEF
2.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk
Uitkomsten in het kort
We plaatsen Waadhoeke hier in een breder perspectief. Dat
-
Na jaren van ontspanning nam de krapte op de
Nu is daar genoeg vraag, maar als de markt weer wat
doen we aan de hand van:
huizenmarkt in Waadhoeke de afgelopen tijd sterk toe.
meer ontspant, zal vraaguitval daar het snelst
-
Een schets van actuele trends en ontwikkelingen op
Dat is het gevolg van meer instroom uit andere
het gebied van wonen, die zowel landelijk als regionaal
gemeenten en een grotere ‘eigen vraag’, deels doordat
spelen (paragraaf 2.2);
huishoudens hun verhuizing soms lang uitstelden
stegen, krijg je hier nog altijd relatief ‘meer huis voor
De onderlinge marktpositie van kernen in Waadhoeke,
omdat passend nieuw aanbod ontbrak. Die inhaalslag
je geld’ dan in veel andere gemeenten, óók in Fryslân.
waarbij we o.a. kijken naar voorzieningen,
komt nu op gang, mede door de uitvoering van het
Dat maakt Waadhoeke een aantrekkelijk om te wonen.
bereikbaarheid, ligging en m²-waarden van woningen
woningbouwprogramma dat hoort bij de woonvisie van
Dat heeft ook een keerzijde: meer vraag zorgt tegelijk
(paragraaf 2.3);
de gemeente Waadhoeke. Instroom van buiten de
voor nóg sterkere waardestijgingen. Ter illustratie: in
Verhuisbewegingen van, naar en binnen de gemeente,
gemeente is vooral afkomstig uit gemeenten ten
kernen in het noorden van de gemeente zijn WOZ-
met ook een uitsplitsing naar leeftijd (paragraaf 2.4).
zuidwesten van Waadhoeke, zoals Súdwest-Fryslân of
-
-
gemeenten in Noord-Holland, waar huizenprijzen
-
2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF
merkbaar zijn.
-
Ondanks dat de huizenprijzen ook in Waadhoeke sterk
waarden soms in zes jaar tijd meer dan verdubbeld. -
Ruim 5.000 personen verhuisden de afgelopen vijf jaar
gemiddeld hoger liggen. Waadhoeke is dan een
binnen Waadhoeke. Van alle kernen had Franeker de
betaalbaar alternatief.
hoogste binding: driekwart van de vestigers woonde
Franeker, kernen in de buurt van de A31 en het spoor
voor de verhuizing ook al in de stad. In Minnertsga en
en dorpen dicht bij Leeuwarden hebben de sterkste
de dorpen in het oosten en zuidwesten zien we veel
marktpositie. Dat komt door een gunstige combinatie
‘doorverhuizingen’ van gezinnen. De dorpen in het
van voorzieningen, bereikbaarheid en ligging. St.-
noorden zijn juist gewild onder jongvolwassenen.
Annaparochie en Winsum doen het ook goed. Dorpen
Ouderen verhuizen vaak naar St.-Annaparochie,
langs de Waddenkust zijn op termijn het kwetsbaarst.
Franeker of Tzum, vanwege zorg.
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 16
2.2 TRENDS OP DE WONINGMARKT ALGEMEEN In deze paragraaf schetsen we een aantal landelijke trends
niet door corona, maar doordat de huizenprijzen daar
blijven bij het kiezen van een woonplaats. De functie van
op de woningmarkt die ook van invloed zijn op de
explosief stijgen. Mensen oriënteren zich op het gebied
een woning verandert hierdoor ook: een huis doet steeds
gemeente Waadhoeke.
eromheen, waar de prijzen lager liggen. Er is sinds het
minder vaak dienst als alleen woning, maar steeds vaker
begin van de coronapandemie geen versnelling van de
als woonplek, werkplek en plek om te verblijven ineen.
Huishoudensgroei gaat sneller dan bevolkingsgroei.
uitstroom te zien en bovendien gaan de meeste verhuizers
Het CBS verwacht dat het inwonertal nog tot 2070
alsnog in een andere stad wonen. Dat betekent niet dat de
‘Olievlek’ vanuit de Randstad spreidt zich over het
toeneemt. Het tempo waarin dat gebeurt, vlakt na 2040
vraag in meer landelijke gebieden terugloopt. Er ontstaan
land. De ‘olievlek’ van stijgende transactieprijzen maakt
iets af. De verwachting is dat het aantal huishoudens
namelijk ‘domino-effecten’ als gevolg van plek of prijs
twee bewegingen (zie ook pagina 22): vanuit de Randstad
relatief nog sneller groeit. Dit wordt mede veroorzaakt door
(bijvoorbeeld: van stad naar groot dorp en van groot dorp
steeds verder landinwaarts en met sprongen richting grote
huishoudensverdunning en speelt ook in Waadhoeke.
naar klein dorp, of: steeds meer noordwaarts, omdat
steden om vanuit daar een overdruk op omliggende
Mensen worden steeds ouder en vormen dus langer een
woningen daar nog betaalbaar zijn, zoals in Waadhoeke).
gemeenten te veroorzaken. Vaak zien we dat deze
huishouden en jongere huishoudens zijn ook steeds vaker
sprongen in kleine stappen plaatsvinden: een gezin uit de
alleenstaand. Binnen Nederland nemen de verschillen toe:
Iets meer thuiswerken na corona, maar bijna nooit
Randstad kan met veel overwaarde een ruime woning in
steden en plekken met voorzieningen groeien per saldo, in
volledig. Uit recent onderzoek van het CBP en I&O Ipsos
een grotere kern in het noorden of oosten kopen. De lokale
kleinere dorpen en aan de randen van het land loopt het
blijkt dat werkenden na corona gemiddeld één dag thuis
woningzoekende komt er daar niet meer tussen en zoekt
aantal huishoudens terug, vooral na ca. 2035, als sterfte de
blijven werken (voorheen: een halve). Er zijn wel grote
naar een woning in de directe omgeving, vaak in dorpen.
belangrijkste dalingsfactor achter wordt.
verschillen tussen sectoren: overheden, dienstverlening en
Zo ontstaan domino-effecten. Starters komen zonder een
de cultuursector zullen vaker thuiswerken dan meer
extra pot geld in de vorm van een verkocht huis op de
Meer mensen verlaten de stad, al in gang gezet vóór
plaatsgebonden beroepen zoals de zorg. Bijna niemand
woningmarkt, waardoor ze er moeilijk tussen komen.
de coronapandemie. Dat huishoudens per saldo de grote
werkt volledig thuis en daarom zullen de reisafstand tot het
steden verlaten, komt volgens onderzoek van de Rabobank
werk en de bereikbaarheid van de woonplaats van belang
2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 17
2.2 TRENDS OP DE WONINGMARKT ALGEMEEN Duurzaam wonen. De afgelopen jaren zijn stevige doelen
kamers. Spoedzoekers met weinig inkomen en een beperkt
Corporaties richten zich vooral op lage inkomens.
vastgesteld, Europees en landelijk, en dit sijpelt door naar
netwerk lijken het moeilijkst woonruimte te kunnen vinden
Corporaties mogen 7,5% van de vrijkomende woningen vrij
lokaal beleid en plannen in de wijken. Strategieën op
en komen vaak bij particuliere verhuurders terecht. In
toewijzen, dus ook aan mensen met een inkomen boven de
hoofdlijnen worden vertaald naar concrete plannen in de
Waadhoeke wonen arbeidsmigranten ook in panden die
inkomensgrens voor sociale huur. Lokaal bestaat de
komende jaren. Dat gaat over woningen (energie,
kamergewijs verhuurd worden. De gemeente onderzoekt
mogelijkheid om de vrije toewijzingsruimte te verruimen
materiaal) maar zeker ook over de woonomgeving
momenteel wat het effect van een verbod op kamergewijze
naar 15% als corporaties, huurdersorganisaties en
(klimaatadaptatie, mobiliteit, circulair en biobased bouwen).
verhuur is en wat voor alternatieven dan noodzakelijk zijn.
gemeenten daar afspraken over hebben gemaakt. Daar
Er zijn proeftuinen en experimenten en er is een grote slag
wordt nog beperkt gebruik van gemaakt, ondanks dat daar
te maken met relatief simpele verduurzamingsmaatregelen.
Lage middeninkomens vallen vaker tussen wal en
sinds kort wettelijk gezien minder belemmeringen voor zijn,
Corporaties investeren al veel, maar particulieren blijven
schip. Een steeds groter deel van de woningzoekenden
om zo het gat ‘tussen wal en schip’ meer te dichten. Ook
gemiddeld fors achter in het verduurzamen. Daar ligt voor
verdient te weinig om in de huidige markt een koopwoning
de Nationale Woon- en Bouwagenda gaat hierop in.
de komende jaren de grootste opgave.
te financieren, maar verdient te veel of staat te kort ingeschreven om in aanmerking te komen voor
Meer kwetsbare groepen in de sociale huur.
Flexibel wonen als oplossing voor spoedzoekers.
corporatiehuur. Anderen willen simpelweg niet kopen. Voor
Corporaties huisvesten steeds vaker alleenstaanden,
Volgens onderzoeksbureau Platform31 heeft minstens 10%
deze groep is de middenhuur het enige alternatief om toe
ouderen met een klein pensioen en eenoudergezinnen. Er
van de woningzoekenden snel betaalbare woonruimte
te treden of door te stromen op de woningmarkt. Tegelijk
wonen steeds minder mensen met inkomen uit werk en
nodig. Denk aan recent afgestudeerden, gescheiden
zien we dat het aanbod aan middenhuur in veel gemeenten
juist steeds meer mensen met een uitkering in een
mensen, statushouders en mensen die uitstromen uit de
relatief beperkt is. In Waadhoeke is de particuliere huur
corporatiewoning. Er is een groter aandeel met een laag
ggz. Steeds meer gemeenten experimenteren met nieuwe,
een kleine 10% van de voorraad. Belangrijk om te
inkomen, lagere opleiding en/of psychiatrische/psychische
flexibele woonoplossingen, zoals tijdelijke woningen of het
beseffen: de meesten zoeken eigenlijk een koophuis en
problemen, wat zorgt voor een toenemende kwetsbaarheid.
verbouwen van leegstaand vastgoed tot woonruimte of
zien particuliere huur / middenhuur als enige uitwijkoptie.
Vaak clusteren deze groepen zich in buurten met goedkope woningen waar de leefbaarheid al onder druk staat.
2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 18
2.2 TRENDS OP DE WONINGMARKT ALGEMEEN Betaalbaarheid steeds meer onder druk. Steeds meer
terugkeert naar het land waar ze vandaan komen, zorgt de
huishoudens komen financieel in de knel, o.a. doordat
instroom voor meer vraag naar woningen, bovenop het
prijzen voor energie steeds hoger worden. Zij houden
tekort dat al bestaat door behoefte van Nederlandse
steeds vaker ‘aan het eind van hun inkomen een stukje
huishoudens. Dit heeft vooral consequenties voor de
maand over’. Dat gold al langer voor huishoudens in slecht
beschikbaarheid van sociale huurwoningen.
geïsoleerde sociale huurwoningen, maar nieuw is dat nu ook andere groepen geraakt worden, zelfs middeninkomens. Daar komen inflatie en de ‘reguliere’ stijging van huurprijzen en heffingen bij. De urgentie om te verduurzamen neemt daardoor des te sneller toe. In juni 2022, net na de piek van de energiecrisis, schatten het Nibud en energiebedrijven dat één op de drie huishoudens financieel in de problemen kwam door de hoge energieprijzen. Migratie heeft groeiende invloed op woonvraag. In de periode 2019-2024 groeide de Nederlandse bevolking met 661.000 inwoners. Hiervan was 97% het gevolg van internationale migratie. Vooral in 2022 kwamen er veel migranten binnen, vooral door een piek in Oekraïense vluchtelingen. Hoewel een deel van de migranten later
2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 19
2.2 TRENDS OP DE WONINGMARKT BELEMMERINGEN Uitspraak rond stikstof zorgt voor extra rem op
Daarnaast is Nederland koploper deeltijdwerken. Sinds een
argumenten te vertragen. Enige politieke standvastigheid
woningbouw. De Raad van State besloot in november
paar jaar zorgt een tekort aan bouwmateriaal en
met betrekking tot de woningbouwopgave is hierin nodig.
2022 dat voor álle projecten berekend moet worden
grondstoffen ook steeds vaker voor vertraging.
hoeveel stikstof er bij de bouw vrijkomt. Grote
Even een dip op de woningmarkt? De ontwikkelingen
bouwprojecten kunnen stilgelegd worden als de
Netcongestie vertraagt woningbouw. Het wordt
waar we de afgelopen tijd mee te maken kregen, zorgen
stikstofuitstoot te hoog is, in het bijzonder dicht bij Natura
steeds moeilijker om nieuwe woningbouw aan te sluiten op
vooralsnog voor een beperkte afname in het vertrouwen
2000-gebieden. Vertraging ligt op de loer vanwege de
het stroomnet. Er zijn projecten die niet starten doordat er
van consumenten (maar wel met grote verschillen tussen
verplichting om een berekening te laten maken. Er is
geen zicht is op een stroomaansluiting in de toekomst,
groepen). De koopmarkt lijkt zich bij vlagen iets te
namelijk onvoldoende capaciteit bij bureaus die dat werk
maar ook projecten die al wel klaar zijn, maar waarbij de
ontspannen, maar die trend zet vooralsnog niet door. We
doen. Volgens tijdschrift Cobouw kan die vertraging
stroomaansluiting nog ontbreekt. Begin 2025 liep die
zien door het woningtekort namelijk nog steeds een grote
oplopen tot een halfjaar.
wachttijd op tot wel meer dan twee jaar.
vraag naar extra woningen. Komt er toch een dip(je), dan
Een tekort aan personeel en materiaal vertraagt de
Inspraak en participatie vertraagt het bouwproces.
stoppen met programmeren of zelfs te deprogrammeren.
bouwopgave. Veel bouwbedrijven, maar ook veel
Nieuwbouwopgaven lopen steeds vaker vertraging op als
Dat voorkomt dat je onvoldoende programma hebt op het
gemeenten hebben een tekort aan personeel. Projecten
gevolg van inspraak en burgerparticipatie. Omwonenden en
moment dat de markt (onverwachts) toch weer aantrekt,
blijven hierdoor vaker liggen of duren langer. De
andere burgers leggen regelmatig zienswijzen neer bij de
zoals we na de economische crisis rond 2010 zagen (en
belangrijkste oorzaak van het personeelstekort is
Raad van State en tekenen beroep aan tegen plannen.
waar het huidige woningtekort nog steeds een erfenis van
vergrijzing. Er gaan de komende jaren veel mensen met
Vaak staat het NIMBY-effect (‘not in my back yard’-effect)
is).
pensioen, terwijl de aanwas van onderop de uitstroom niet
hierbij centraal: woningbouw is prima, zolang het maar niet
compenseert. Het tekort aan personeel speelt meer in
in de directe omgeving is. Gezien de omstandigheden op de
vergrijsde gemeenten en sectoren (o.a. overheden).
woningmarkt is het onwenselijk om het proces met zulke
is het zaak om daarop te anticiperen, maar niet meteen te
2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 20
2.2 TRENDS OP DE WONINGMARKT DOELGROEPEN Tekort aan woningen raakt starters het hardst. Van
Meer ouderen, weinig doorstroming. Uit
verschillende plekken in het land zijn nieuwe vormen van
alle groepen op de woningmarkt zitten starters op dit
verhuisonderzoeken blijkt dat veel ouderen niet verhuizen,
wonen met zorg bij gekomen. Bij het ontwikkelen van zulke
moment het meest in de knel. Dat heeft meerdere
ook niet als ze een lichte zorgvraag krijgen. Daardoor
woonvormen is het zaak om oog te hebben voor de
oorzaken. Belangrijkste zijn het tekort aan huizen en een
komen gezinswoningen niet vrij en blijft de vraag naar die
tweedeling tussen hogere- en lagere-inkomensgroepen
steeds groter wordende kwalitatieve mismatch, waardoor
woningen toenemen, ondanks dat het aantal gezinnen
(langer gezond en meer zelfredzaam versus eerder
doorstroming (vooral bij senioren) uitblijft. Meer bouwen
afneemt. De honkvastheid van ouderen is deels te
zorgvraag en gericht op veilig wonen).
van het juiste type is dus één schakel in de oplossing. Een
verklaren doordat de moderne oudere vitaler en
andere bepalende factor is het bedrag dat je kunt lenen
zelfredzamer is, deels doordat ze de noodzaak (nog) niet
Transitie wonen en zorg zet door. De meeste
voor een woning (leencapaciteit). Die steeg de laatste
zien om zorggeschikt te gaan wonen, deels omdat een
traditionele verzorgingshuizen zijn inmiddels verdwenen of
jaren, en doordat huishoudens meer konden lenen, stegen
kleiner alternatief als een stap terug voelt, en deels omdat
van functie veranderd. Tegelijk groeit de groep 75-plussers.
ook de huizenprijzen. De Nederlandse Bank verwacht dat
kwalitatief goed en betaalbaar aanbod vaak ontbreekt.
Juist vanaf die leeftijd neemt de zorgvraag gemiddeld toe.
dit in 2025 doorzet, en dat starters het dus moeilijk blijven
Bovendien is de huidige woonsituatie voor de meeste
Zorg ontvangen gebeurt steeds vaker in de eigen woning.
houden op de koopmarkt. Daar komt bij dat lonen naar
ouderen goedkoper dan bij verhuizing naar nieuwbouw die
Er zijn meer geschikte woningen voor ouderen nodig, met
verhouding veel minder hard stijgen dan de huizenprijzen.
‘op papier’ passender is.
meer variatie, op meer plekken. Waar precies hangt samen
De kloof wordt voor starters vooralsnog dus steeds groter.
2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF
met wat mensen verwachten van hun buurt: de Meer vraag naar (tussen)vormen van
woonomgeving, toegang tot professionele zorg, en zeker
levensloopgeschikt wonen. Ouderen die langer
ook de informele wereld daaromheen van mantelzorg en
zelfstandig wonen, hebben vaak behoefte aan zorg,
mienskip tot ontmoeting. Een geschikte woning hoeft niet
veiligheid en sociale interactie. Er is behoefte aan een vorm
per se via nieuwbouw toegevoegd te worden; veel huizen
van geclusterd wonen: zelfstandig met zorg op afroep, met
zijn ook met aanpassingen geschikt te maken, vooral voor
mogelijkheden voor ontmoeting en sociaal contact. Op
een wat lichtere zorgvraag.
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 21
2.2 TRENDS OP DE WONINGMARKT ALGEMEEN In beeld: ‘olievlek’ vanuit de
2021
2022
2023
2024
Randstad spreidt zich over het land De kaarten hiernaast laten de gemiddelde transactieprijs zien van
bestaande koopwoningen per gemeente tussen 2021 en 2024. Zo ontstaat er een goed beeld hoe de overdruk zich beweegt over de gemeenten. De kaarten zijn gebaseerd op CBS-cijfers.
Legenda
2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 22
2.3 MARKTPOSITIE VAN KERNEN ONDERLING Om de marktpositie van kernen onderling te bepalen, kijken we naar factoren die meewegen bij keuzes van woningzoekenden om ergens te gaan wonen. De
Regionaal voorzieningencentrum
belangrijkste zijn voorzieningenniveau, ligging ten opzichte van grote kernen en m²waarden. Als voorbeeld: per saldo zien we dat huishoudens vaker naar kernen met
Voorzieningenkern
OB NA
voorzieningen trekken. Het gaat om de marktpositie in normale marktsituaties, dus niet met de krapte van nu. Het beeld geldt dus vooral voor de langere termijn.
Basisdorp WH
Voorzieningenniveau
Woondorp
De aanwezigheid van voorzieningen voor (bijna) dagelijks gebruik, zoals een
MI
FI
WI
supermarkt, basisschool of huisarts, draagt bij aan de mate waarin woningzoekenden
S&P
ME
SL PE
Voorzieningenkernen met een supermarkt, basisschool of zorg en minimaal
SK
SC
DR
ZW
FR
HJ
BOK
Basiskernen met minimaal 1.000 inwoners waar geen supermarkt aanwezig is, Woonkernen met minder dan 1.000 inwoners waar weinig tot geen voorzieningen zijn, hooguit soms nog een kleine basisschool.
2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF
DE BL
WJ
HI
maar soms wel een buurtsuper, bakker of basisschool. -
MA
DO
regionale centra. -
BM IN
RI
BO
supermarkten, onderwijsvoorzieningen, detailhandel, vermaak). 1.000 inwoners, maar die voor niet-dagelijkse voorzieningen zijn aangewezen op
BI
KL
Regionaal voorzieningencentrum met een ruim aanbod aan dagelijkse en niet-dagelijkse voorzieningen waar ook naburige kernen op leunen (diverse
-
BE
TM
OO
naar een woonplaats kijken. In Waadhoeke herkennen we vier soorten kernen: -
VP
SA
SJ
BA
TZ WIN AC SP
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 23
2.3 MARKTPOSITIE VAN KERNEN ONDERLING Bereikbaarheid en ligging ten opzichte van Leeuwarden Een andere factor die bepalend is voor vestigingskeuzes is bereikbaarheid. Het gaat
goed
daarbij niet alleen om bereikbaarheid per auto, maar ook met het openbaar vervoer,
bereikbaar
minder goed bereikbaar
en dan in het bijzonder de trein. We keken hierbij naar het aantal reisminuten om met
OB NA
de auto of het openbaar vervoer in een grote stad als Leeuwarden te komen. De reisafstand met het openbaar vervoer (bus, trein) weegt hierin minder zwaar, omdat
N393 WH
we weten dat veel kernen in Waadhoeke sterk auto-georiënteerd zijn. Waadhoeke is
VP
SA
SJ
met de auto ook het best bereikbaar.
ST MI
FI
We zien een paar bijzonderheden: -
N393
N384
de Randstad is daardoor goed.
S&P
SL PE
SK
SC
bereikbaar.
-
ME
MA
DO
Kernen in het noorden van Waadhoeke zijn onderling goed met elkaar verbonden
HJ
DR
ZW
FR
DE BL BOK
HA
WJ
HI
Kernen helemaal aan de noord- en zuidrand van de gemeente zijn matig bereikbaar. Deze kernen liggen verder af van N-wegen en treinstations.
LE
A31
N-wegen van St.-Annaparochie en Winsum naar Leeuwarden zorgen ervoor dat deze en aangrenzende kernen goed verbonden zijn met Leeuwarden.
BM IN
RI
BO
via de N393. Franeker en Leeuwarden zijn vanuit deze kernen wat minder snel -
N398
BI
KL
spoor. De verbinding met Leeuwarden, Heerenveen, Groningen en - verder weg -
BE
TM
OO
Kernen tussen Leeuwarden en Harlingen zijn goed bereikbaar via de A31 en het
N383
WI
TZ
N384
BA
N359 WIN
AC SP
2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 24
2.3 MARKTPOSITIE VAN KERNEN ONDERLING M²-waarden De m²-waarde van een woning is een resultante van vraag en aanbod op de
hoge m²-
lage m²-
woningmarkt en is dus een goede graadmeter voor de gewildheid van plekken. Hoe
waarde
waarde
gewilder een plek is, hoe hoger de huizenprijzen, en dat uit zich op termijn in een
OB NA
hogere waarde per vierkante meter woning. Maar omgekeerd geldt ook: plekken met een lage m²-waarde zijn het gevoeligst voor vraaguitval als de markt weer wat
N393 WH
ontspant. Rechts staan per kern de gemiddelde m²-waarden van 2024.
VP
SA
SJ
ST
De opvallendste punten: -
N393
BE
N384 S&P
ME
SL
MA
DO
Voorzieningenkernen zoals St.-Annaparochie, Berltsum en Winsum hebben ook
PE
SK
SC
Hoe noordelijker je komt, hoe lager de m²-waarden zijn. Dit komt door een
HJ
DR
ZW
FR
DE BL BOK
HA
WJ
HI
leegstand door beperkte vraag, wat leidde tot lage huizenprijzen (en dus ook lagere m²-waarden).
LE
A31
combinatie van factoren, zoals verouderde woningen, een minder goed imago en slechtere bereikbaarheid. Voordat de huizenmarkt aantrok, was hier nog veel
BM IN
RI
BO
relatief hoge m²-waarden. -
N398
BI
KL
dagelijkse voorzieningen en overdruk op de woningmarkt in Leeuwarden spelen hier een rol in.
N383
WI
TM
OO
de hoogste m²-waarden. Bereikbaarheid, afstand tot dagelijkse en niet-
-
MI
FI
Dorpen onder de rook van Leeuwarden en langs de A31 en het spoor hebben
TZ
N384
BA
N359 WIN
AC SP
Vergeleken met andere Friese gemeenten is Waadhoeke nog steeds erg betaalbaar. 2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 25
2.3 MARKTPOSITIE VAN KERNEN ONDERLING Alles bij elkaar opgeteld: marktpositie De optelsom van voorzieningen, bereikbaarheid en m²-waarde zegt iets over de
goede
minder goede
marktpositie van plekken. Het gaat dan niet alleen om de marktpositie nu, maar
marktpositie
marktpositie
vooral op de langere termijn, als de woningmarkt weer wat meer in evenwicht
OB NA
komt. Samengevat: -
In Franeker, in voorzieningenkernen en in basisdorpen dicht bij Leeuwarden is
N393 WH
de marktpositie per saldo het sterkst. Dat komt door een combinatie van
VP
SA
SJ
voorzieningen, goede bereikbaarheid (via A31, spoor) en de nabijheid van
ST
Leeuwarden met o.a. veel werkgelegenheid. Deze kernen hebben ook de -
N393
BE
S&P
ME
SL
MA
DO PE
Sexbierum-Pietersbierum. Dat komt vooral door de ligging.
SK
SC
Woondorpen aan de rand van de gemeente hebben de zwakste marktpositie, en
HJ
DR
ZW
FR
LE
A31 DE BL
dan in het bijzonder dorpen dicht bij de Waddenzee. De risico’s op vraaguitval zijn hier op termijn het grootst, zeker als het aantal huishoudens afneemt door
BM IN
RI
BO
zwakkere marktpositie: St.-Jacobiparochie, Minnertsga, Tzummarum en -
N398
BI
KL
N384
Langs de N393 liggen een aantal basiskernen met een (op termijn) wat
N383
WI
TM
OO
Tussen Franeker en Dronryp liggen een aantal woonkernen met een gemiddelde tot sterke marktpositie, vooral door hogere m²-waarden.
-
MI
FI
hoogste m²-waarden.
BOK
HA
WJ
HI
sterfte onder de babyboomgeneratie (naar verwachting na 2035).
TZ
N384
BA
N359 WIN
AC
Verderop in dit woonbehoefteonderzoek gebruiken we de onderlinge marktpositie
SP
van kernen om de woonbehoefte op gemeenteniveau te verdelen over alle kernen. 2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 26
2.3 MARKTPOSITIE VAN KERNEN ONDERLING Lijst met afkortingen Op de kaarten op de vorige pagina’s gebruikten we afkortingen voor plaatsnamen. Hieronder staat per afkorting welke plaatsnaam erbij hoort. PLAATSNAAM
AFKORTING
PLAATSNAAM
AFKORTING
PLAATSNAAM
AFKORTING
Achlum
AC
Hitzum
HI
Skingen
SK
Baaium
BA
Ingelum
IN
Slappeterp
SL
Berltsum
BE
Klooster Lidlum
KL
Spannum
SP
Bitgum
BI
Marsum
MA
St-Annaparochie
SA
Bitgummole
BM
Menaam
ME
St.-Jacobiparochie
SJ
Blessum
BL
Minnertsga
MI
Tzum
TZ
Boer
BO
Nije Altoenae
NA
Tzummarum
TM
Boksum
BOK
Oosterbierum
OO
Vrouwenparochie
VP
Deinum
DE
Oudebildtzijl
OB
Westhoek
WH
Dongjum
DO
Peins
PE
Wier
WI
Dronryp
DR
Ried
RI
Winsum
WIN
Firdgum
FI
Schalsum
SC
Wjelsryp
WJ
Franeker
FR
Sexbierum-Pietersbierum
S&P
Zweins
ZW
Herbaijum
HJ
2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 27
2.4 VERHUISBEWEGINGEN IN- EN UITSTROOM Trendomslag rond 2018: nu netto instroom
Waadhoeke groeit mede door buitenlandse instroom
De figuur rechts laat drie lijnen zien: in blauw het
Tot ‘coronajaar’ 2020 lag het buitenlands verhuissaldo ver
binnenlands verhuissaldo (verhuizingen tussen Waadhoeke
boven nul. Dat kwam waarschijnlijk door instroom van
en andere Nederlandse gemeenten), in geel het
arbeidsmigranten die kwamen wonen en werken in
buitenlands verhuissaldo (immigratie minus emigratie) en
Waadhoeke. In 2020 droogde de instroom tijdelijk op, om
de grijze stippellijn laat de resultante van beide lijnen zien:
in 2022 weer omhoog te schieten. Die piek werd
het netto-verhuissaldo in Waadhoeke. De cijfers gaan over
veroorzaakt door de komst van Oekraïners. Waadhoeke
de periode 2014-2023.
groeide de afgelopen tijd dus mede door netto-immigratie.
Tot 2020 was het binnenlands verhuissaldo negatief. De gemeente verloor dus inwoners aan andere gemeenten, bijvoorbeeld doordat ze verhuisden voor werk of studie. Vanaf 2020 sloeg die trend om. We zien dat bij veel
BINNEN- EN BUITENLANDS VERHUISSALDO 600 400
plattelandsgemeenten. Aan de ene kant raakten die toen in
200
trek omdat huizenprijzen daar nog relatief laag waren (je
0
kreeg er dus ‘veel huis voor je geld’). Aan de andere kant zagen we dat mensen vaker thuiswerkten en dat
KOMST OEKRAÏNERS
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
Verhuissaldo in
reisafstand dus minder bepalend werd in de keuze om
-400
ergens te gaan wonen.
-600
Waadhoeke over de periode 2014-2023, met onderscheid naar binnenlandse en buitenlandse verhuizingen.
-800 Verhuissaldo
2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF
2023
-200
Buitenlands verhuissaldo
Binnenlands verhuissaldo
Bron: CBS (2014-2023).
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 28
2.4 VERHUISBEWEGINGEN TUSSEN GEMEENTEN NETTO-IMMIGRATIE +761
Omslag van uit- naar instroom sinds corona
GRONINGEN (GEMEENTE)
De kaart laat zien hoe de verhuisbalans tussen Waadhoeke en omliggende gemeenten, regio’s en de rest van het land eruitziet. De cijfers gaan over de periode 2019-2023.
- 181 WADDENEILANDEN + 19
GRONINGEN (PROVINCIE)
Waadhoeke profiteert vooral van instroom over niet al te
- 51
grote afstand. Met name de instroom vanuit buurgemeenten ten zuiden van Waadhoeke (voornamelijk Súdwest-Fryslân) is groot. We zien ook instroom vanuit (de NOARDEAST -FRYSLÂN - 117
kop van) Noord-Holland. Uit gesprekken met makelaars blijkt dat betaalbaarheid daar een grote rol in speelt (zie ook hoofdstuk 7). Waadhoeke verloor per saldo inwoners aan Harlingen, Leeuwarden en Groningen. De uitstroom
DRENTHE
- 68
NOORDHOLLAND + 132
WAADHOEKE + 1.202
naar Groningen bestaat vooral uit studenten. Ook aan
LEEUWARDEN
- 41
andere provincies in het land verloor Waadhoeke inwoners. De mate van instroom veranderde door de jaren heen: vóór corona is er sprake van een netto-uitstroom, terwijl we sinds 2021 een omslag naar substantiële en blijvende
HARLINGEN -103 ZUIDOOSTFRYSLÂN - 153
instroom zien. Pas sinds kort is er ook sprake van een netto-instroom uit Leeuwarden, waarschijnlijk door toenemende krapte in Leeuwarden en het nog relatief betaalbare aanbod in Waadhoeke. 2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF
ZUIDWESTFRYSLÂN + 169
DE FRYSKE MARREN + 31
ZUIDNEDERLAND - 78
MIDDENNEDERLAND - 118
FLEVOLAND + OVERIJSSEL - 52
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 29
GEMEENTEN MET EEN AANMELDCENTRUM
+ 1.052
2.4 VERHUISBEWEGINGEN PER LEEFTIJDSGROEP Groei aantal gezinnen door verhuizingen De tabel rechts laat zien welke leeftijdsgroepen per saldo naar Waadhoeke toe verhuisden en welke per saldo vertrokken, vergeleken met buurgemeenten en regio’s in de buurt. Het gaat om binnenlandse verhuizingen. Het instroompatroon van Waadhoeke is typisch voor een plattelandsgemeente: jongeren trekken weg naar steden met een universiteit of hogeschool, terwijl andere groepen instromen, vooral in de gezinsleeftijd. We weten niet of zij een binding hebben met de gemeente. Opvallend is wel dat
k
KINDEREN
JONGEREN
JONGE GEZINNEN
OUDERE GEZINNEN
JONGE OUDEREN
OUDEREN
REGIO/GEMEENTE
TOT 15 JR
15-25 JR
25-50 JR
50-65 JR
65-85 JR
85-PLUS
WAADHOEKE
63
-145
127
46
-13
11
88
Harlingen
38
-59
53
38
46
0
117
Leeuwarden
-28
603
-251
52
32
-41
368
Noordoost-Friesland
174
-266
267
120
19
17
332
Zuidoost-Friesland
260
-467
517
225
88
21
644
Zuidwest-Friesland
120
-503
299
183
47
3
149
Waddeneilanden
9
-42
3
40
0
3
13
Kop van Noord-Holland
149
-178
340
139
23
7
480
het aantal jonge ouderen per saldo iets afnam. In andere
Friese plattelandsgemeenten nam die groep juist toe. We
cel geeft weer hoe groot de gemiddelde netto-toename of -afname was. Alleen binnenlandse verhuizingen. Bron: CBS (2019-2023).
weten niet precies waardoor dit komt, maar denkbare redenen zijn een gebrek aan passende woningen voor deze groep, of dat er überhaupt weinig woningen opgeleverd
SALDO
Gemiddelde verhuissaldi per leeftijdsgroep over de periode 2019-2023, voor Waadhoeke en omliggende gemeenten en regio’s. De kleur van de
Afleesvoorbeeld: tussen 2019 en 2023 lag het saldo voor 0- tot 15-jarigen voor Waadhoeke op +63. Er kwamen dus 63 kinderen meer wonen dan dat er vertrokken. Bij jongeren tussen 15 en 25 jaar was het saldo met -145 juist negatief. Er vertrokken dus 145 meer jongeren dan dat er kwamen wonen.
zijn en dat deze groep daardoor weinig doorstroomde. Gezinnen verhuisden per saldo juist vaak naar Waadhoeke
toe. Belangrijk is om daar in je programma rekening mee te houden.
2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 30
2.4 VERHUISBEWEGINGEN BINNEN DE GEMEENTE % uit eigen kern
Nieuw(e) woonplaats / cluster
Franeker wordt gevonden als voorzieningenkern geweest tussen verschillende kernen en clusters van kernen in de periode 2020-2024. Het gaat dus om verhuizingen
binnen de gemeente. Je kunt daaruit ook afleiden hoe groot de binding met een kern is. Helemaal rechts zien we dat Franeker de grootste binding heeft, gevolgd door Deinum, St.-Annaparochie en Dronryp.
Oud(e) woonplaats / cluster
De tabel rechts laat zien hoeveel verhuisbewegingen er zijn
BE
DE
DR
FR
D-N
D-O D-ZW MA
ME
MI
S&P
SA
SJ
TZ
TM
WIN
BE
290
BE
DE
Afleesvoorbeeld: er gaan relatief veel huishoudens 45 van dorpen in het zuidwesten naar Franeker
DE
DR
305
DR
FR
1.850
FR
D-N
290
KD-N
D-O
210
KD-O
D-ZW
320
KD-ZW
49% 63% 59% 76%
40% 55% 37%
Ingezoomd op huishoudenstypen (zie B.1 in de bijlage) valt
MA
85
MA
een aantal dingen op. Zo verhuisden er veel alleenstaanden
ME
255
ME
binnen Marsum en verhuisden er ook relatief veel
MI
195
MI
S&P
230
S&P
SA
545
SA
SJ
210
SJ
gezinnen. Uit en naar Franeker zijn gezinnen juist minder
TZ
120
TZ
46%
vertegenwoordigd. Jongvolwassenen verhuisden vaak naar
TM
180
TM
44%
dorpen in het noorden, maar ook vanuit Franeker naar
WIN
90
WIN
alleenstaanden van St.-Annaparochie naar Franeker. In Minnertsga zagen we juist dat 42% van alle verhuizingen binnen het dorp aan gezinnen toe te schrijven is. Binnen dorpen in het oosten en zuidwesten verhuizen ook vaak
Dronryp, Tzummarum en Sexbierum-Pietersbierum. Er verhuisden veel senioren van Franeker naar Tzum, vanwege de aanwezigheid van zorg. 2 WAADHOEKE IN PERSPECTIEF
285
40
315 1.965 240
165
260
80
320
170
200
605
180
140
170
85
5.220
50% 41% 47% 53% 59% 42%
53% 0%
20%
40%
60%
80%
100%
Sterkte van verhuisstromen tussen kernen en clusters van kernen in de gemeente Waadhoeke, over de periode 2020-2024. Rechts: aandeel dat binnen de eigen kern verhuist (= binding). Bron: BRP-registratie gemeente Waadhoeke (2020-2024), bewerkt door KAW.
Weinig verhuisbewegingen
Veel verhuisbewegingen
WOONBEHOEFTEONDERZOEK WAADHOEKE | 23 MEI 2025 | DEFINITIEF | 31
3
DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
3.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk
Uitkomsten in het kort
We gaan in op demografische ontwikkelingen in de
-
De afgelopen tien jaar groeide Waadhoeke met 960
-
Zeer lokaal was er sprake van bevolkingsdaling. In St.-
gemeente. We kijken naar:
huishoudens. Dat zijn zo’n 100 per jaar. Het
Jacobiparochie en in de kleine dorpen daalde het
-
De samenstelling van inwoners en huishoudens nu en
groeitempo lag ongeveer even hoog als in andere
inwonertal de afgelopen vijf jaar. In sommige kernen
ontwikkelingen in de afgelopen jaren, in de hele
plattelandsgemeenten in Fryslân, zoals Súdwest-
gemeente, met onderscheid naar leeftijdsgroepen en
Fryslân, De Fryske Marren of Noardeast-Fryslân. Het
typen huishoudens (paragraaf 3.2);
groeitempo lag wel wat lager dan in Harlingen. We
gezinsrijk. Gemiddeld in de gemeente is een op de drie
Een vergelijking met andere regio’s in de buurt
zien een duidelijke omslag van beperkte groei vóór
huishoudens een gezin, maar in kernen als Dronryp,
(paragraaf 3.3);
2019 en veel sterkere groei na 2019. De huizenmarkt
Menaam, Berltsum en vooral Deinum loopt dat richting
De samenstelling van inwoners en huishoudens per
trok toen aan, en in combinatie met de realisatie van
kern en de ontwikkeling daarvan in de afgelopen jaren
het woningbouwprogramma uit de woonvisie en
(paragraaf 3.4);
overdruk elders zorgde dat ervoor dat Waadhoeke
ongeveer 1.100 huishoudens, waarbij het zwaartepunt
De verwachte kwantitatieve behoefte tot 2035, met
vaker gevonden werd, met name door gezinnen.
op de periode 2025-2030 ligt. Franeker kan op de
Waadhoeke is relatief sterk vergrijsd, zeker vergeleken
meeste groei rekenen met grofweg 300 tot 400
vertaling naar wat dat betekent per kern of cluster van
met het gemiddelde in heel Fryslân. Dat verklaart
woningen erbij, maar ook in dorpen als Dronryp,
kernen. We doen dat langs verschillende scenario’s
mede de sterke groei van het aantal alleenstaanden.
Menaam en St.-Annaparochie is ruimte voor zo’n 100
(paragraaf 3.5);
Na 2035 neemt het aantal huishoudens van nature af,
extra woningen. In andere kernen is de groei
De verwachte ontwikkeling van doelgroepen (paragraaf
door sterfte onder babyboomers. Dat is onvermijdelijk.
weliswaar beperkter, maar ook daar is vaak nog ruimte
3.6).
Er is dan dus instroom van buitenaf nodig om het
voor enkele tientallen woningen extra. Kijk samen met
aantal huishoudens op peil te houden. Franeker,
de dorpen of en hoe je die vraag wilt invullen. Dit
Menaam en St.-Annaparochie zijn het sterkst vergrijsd.
onderzoek helpt om daar keuzes in te maken.
-
-
een voorzichtige doorkijk naar de jaren daarna, en een
-
3 DEMOGRAFIE EN DOELGROEPEN
-
speelde verdunning in de sociale huur een rol. -
Dorpen aan de oostkant van Waadhoeke zijn het meest
de 40%. Berltsum is bovendien een heel jong dorp. -
Tot 2035 groeit Waadhoeke naar verwachting met