Bijlage 3. Raadsbesluit van 22 oktober 2020, Herontwikkeling St.-Jacobiparochie - Ontwikkeling locatie Puoldyk Dronryp (corsanummer 20.204103)

INT

AAN DE RAAD Agenda: 22-10-2020 Franeker, 29-9-2020

Onderwerp Herontwikkeling St.-Jacobiparochie - Ontwikkeling locatie Puoldyk Dronryp Portefeuillehouder Wethouder N. Haarsma Auteur R. Snuif, telnr. 0517 – 380 380, mailadres: r.snuif@waadhoeke.nl Samenvatting Na de herindeling op 1 januari 2018 heeft de provincie Fryslân aangegeven, dat in de gemeente Waadhoeke veel nog niet gerealiseerde woningbouwlocaties aanwezig zijn. Gezien de huidige demografische vooruitzichten en economische omstandigheden heeft de provincie gevraagd om deze locaties tegen het licht te houden en zo mogelijk weg te bestemmen indien sprake is van een minder gewilde woningbouwlocatie. Eén daarvan is de locatie voormalig sportterrein in het midden van St.-Jacobiparochie. Met Plaatselijk Belang St.-Jacobiparochie is overleg gevoerd over het niet invullen van deze locatie met woningen. Dit heeft geleid tot het voorliggende plan voor een integrale (her)ontwikkeling in zowel St.-Jacobiparochie als in Dronryp. Het verzoek aan uw raad is om in te stemmen met de voorgenomen (her)ontwikkeling en de benodigde financiële middelen beschikbaar te stellen. Voorstel In te stemmen met de herontwikkeling St.-Jacobiparochie en ontwikkeling locatie Puoldyk Dronryp Hiervoor een krediet beschikbaar te stellen ter grootte van € 1.843.400, waarvan het gemeentelijk aandeel in deze (her)ontwikkeling te dekken uit: a.

de reserve Stads- en Dorpsvernieuwingsfonds ter grootte van € 858.400 b. de algemene reserve eenmalig ter grootte van € 200.000 Het bovenstaande is onder voorbehoud en vaststelling van de begroting 2021 met daarin de voorgestelde toevoeging aan de reserve S&D van € 400.000,-.

*20.204103* 20.204103

1/9

INT

Inleiding De provincie Fryslân heeft vanaf de start van de gemeente Waadhoeke aangegeven, dat in de gemeente Waadhoeke veel nog niet gerealiseerde woningbouwlocaties aanwezig zijn. Gezien de huidige demografische vooruitzichten (op termijn een negatieve huishoudensontwikkeling) en economische omstandigheden heeft de provincie aan de gemeente gevraagd om deze locaties tegen het licht te houden en zo mogelijk weg te bestemmen indien sprake is van een minder gewilde woningbouwlocatie. Eén van deze nog niet gerealiseerde woningbouwlocaties betreft de locatie op het voormalige sportterrein in het midden van St.-Jacobiparochie. De voormalig gemeente het Bildt heeft in 2004 een Samenwerkingsovereenkomst woongebied St.-Jacobiparochie ondertekend met Roelofs Vastgoed om op deze locatie 29 woningen te mogen bouwen. Dit mede om de realisatie van een nieuw sportcomplex in St-Jacobiparochie mogelijk te kunnen maken. Inmiddels is het sportcomplex door de projectontwikkelaar gerealiseerd en zijn de kosten van deze verplaatsing en realisatie als het ware in natura (gronden ten behoeve van woningbouw) gecompenseerd. De invulling van deze woningbouwlocatie is nadien niet geslaagd. Daarbij komt dat een gedeelte van deze woningbouwlocatie destijds is verkocht aan ontwikkelmaatschappij Mega. Dit bedrijf is failliet gegaan en deze grond is uit het faillissement door de curator verkocht.

Uiteindelijk blijkt nu Zwanenburg Projecten de eigenaar van deze grond in St.-Jacobiparochie te zijn. Dit betekent dat zowel Roelofs Vastgoed als Zwanenburg Projecten een grondpositie in het gebied hebben. Door de eerder benoemde demografische en economische omstandigheden is deze woningbouwlocatie niet van de grond gekomen. Deze situatie is op dit moment ongewijzigd en zal volgens het recente woningmarktonderzoek Noordwest Fryslân ook niet op korte termijn van de grond komen. Vanuit de gemeente bezien ligt de grootste uitdaging in de verbetering van de bestaande woningvoorraad in St.-Jacobiparochie. Op basis van bovenstaande feiten is allereerst overleg gevoerd met Plaatselijk Belang St.Jacobiparochie over het niet invullen van het voormalige sportterrein met woningen. Hieruit blijkt dat Plaatselijk Belang zich kan vinden in een andere invulling van het voormalige sportterrein. Het verzoek vanuit Plaatselijk Belang is gedaan om dan een parkachtige invulling te geven aan het terrein. Verder heeft Plaatselijk Belang gevraagd of de gemeente de mogelijkheid wilde onderzoeken om dan gelijk de 14 (particuliere) woningen aan Geert Veenhuizenstraat mee te nemen in de herstructureringsopgave van dit terrein. De woningen zijn sterk verouderd en worden grotendeels verhuurd aan arbeidsmigranten. Hetgeen uit het oogpunt van leefbaarheid minder wenselijk is.

Hierna is de gemeente het overleg aangegaan met beide grondeigenaren. Beiden zijn bereid om in redelijkheid en billijkheid een oplossing te treffen. Zo is met Roelofs Vastgoed na uitvoerige onderhandelingen overeengekomen om naast afkoop van het contract uit 2004 recht te doen aan zijn bouwclaim op een andere ontwikkellocatie; te weten: locatie Puoldyk te Dronryp. Dorpsbelang Dronryp is hierbij in een zo vroeg mogelijk stadium op de hoogte gebracht van deze ontwikkeling en is enthousiast.

2/9

INT

Met de andere grondeigenaar (Zwanenburg Projecten) is eenzelfde oplossing overeengekomen. Naast afkoop van de investering wordt recht gedaan aan hun bouwclaim op een andere ontwikkellocatie. Partijen zijn hierover nog in overleg. Het verzoek van Plaatselijk Belang St.-Jacobiparochie om de 14 (particuliere) woningen aan de Geert Veenhuizenstraat te betrekken bij de herontwikkeling heeft de gemeente ertoe aangezet om ook overleg te voeren met de eigenaar van deze woningen. De eigenaar heeft daarbij aangegeven ook oog te hebben voor het belang van het dorp en is bereid om zijn woningen tegen de WOZ-waarde te verkopen aan de gemeente. Hiermee komt ook dit vrij voor nadere invulling. Met het oog op deze mogelijke invulling zijn ook gesprekken gevoerd met woningcorporatie Wonen Noordwest Friesland en zien we mogelijkheden voor de bouw van enkele nieuwe koopwoningen. In samenhang met het opkopen en slopen van de huidige woningen aan de Geert Veenhuizenstraat heeft Plaatselijk Belang tevens aangegeven dat voor de huidige arbeidsmigranten, die nu in deze huurwoningen wonen, vervangende huisvesting moet komen. VZM, die arbeidsbemiddeling en huisvesting regelt voor arbeidsmigranten ten behoeve van de lokale/regionale bedrijven, huurt momenteel deze woningen voor haar arbeidsmigranten.

VZM heeft laten weten een maatwerklocatie voor arbeidsmigranten te willen realiseren op een andere locatie in St.-Jacobiparochie, zodat de huisvesting van deze arbeidsmigranten goed geregeld is. Beoogd (meetbaar) effect Met de (her)ontwikkeling in St.-Jacobiparochie en Dronryp wordt invulling gegeven aan het gemeentelijk beleid en de wensen van de inwoners en andere betrokken partijen, waarmee de leefbaarheid in beide dorpen wordt verhoogd. Motivering 1.1 Hiermee wordt invulling gegeven aan de wensen van beide dorpen. Naar aanleiding van de volkshuisvestelijke deprogrammeringsopgave van de provincie Fryslân én het woningmarktonderzoek Noordwest Friesland is in overleg met Plaatselijk Belang St.-Jacobiparochie en dorpsbelang Dronryp invulling gegeven aan de (her)ontwikkeling in beide dorpen. 1.2 De leefbaarheid wordt in beide dorpen verhoogd. De wensen van de dorpen leiden op basis van maatwerk per dorp tot een verhoging van de leefbaarheid in beide dorpen. Deze aanpak sluit aan bij de wijze waarop wij onze visie op Wonen willen realiseren (Woonvisie – leveren van maatwerk met aandacht voor de demografische prognoses en in aansluiting op de lokale wensen). 1.3 (Her)ontwikkeling geeft uitvoering aan vastgestelde beleidsterreinen van Waadhoeke De beoogde (her)ontwikkeling is in lijn met en geeft uitvoering aan het gemeentelijke beleid.

Het betreft hier de Woonvisie, Huisvesting arbeidsmigranten, Nabij besturen, Duurzaamheid en Biodiversiteit.

3/9

INT

1.4 Alle betrokken (markt)partijen zijn bereid om medewerking te verlenen. De beoogde (her)ontwikkeling is alleen mogelijk als alle betrokken (markt)partijen mee willen werken. Plaatselijk Belang St.-Jacobiparochie en dorpsbelang Dronryp zijn positief en bekend met de samenhang van deze integrale ontwikkeling om de juiste invulling in beide dorpen te bewerkstelligen. De betrokken (markt)partijen, woningcorporatie Wonen Noordwest Friesland en de provincie Fryslân vinden dit allemaal een goed initiatief én zijn daarom bereid om medewerking te verlenen aan de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling. 2.1 Voor de (her)ontwikkeling is een dekking nodig Om de benodigde vervolgstappen te kunnen zetten, wordt de raad gevraagd akkoord te gaan met het beschikbaar stellen van de benodigde financiële middelen. Zonder deze bijdrage kan de gemeente Waadhoeke de van haar verwachte inspanningen met betrekking tot de realisatie van de (her)ontwikkeling in beide dorpen niet nakomen. Het geld is overigens al grotendeels (€ 858.400) geborgd via het Stads- en Dorpsvernieuwingsfonds (S&D) en uitgaande van de honorering van de wens uit de kadernota 2021. Ook ontvangt de gemeente inkomsten van derden (€ 785.000) vanuit de grondopbrengsten. Voor het restant (€ 200.000) wordt een eenmalig krediet gevraagd ten laste van de algemene reserve.

Met Zwanenburg Projecten wordt nog naar een geschikte locatie gezocht. Afgesproken is daarbij dat de reguliere grondprijs zal worden betaald. De inkomsten zijn nu nog niet verwerkt en zijn ook afhankelijk van de locatie en op te starten grondexploitatie. Kanttekeningen 1.1 Voor de realisatie van de (her)ontwikkeling is niet volledige dekking beschikbaar De berekening op hoofdlijnen wijst uit dat gewenste invulling van beide (her)ontwikkellocaties niet volledig gedekt kan worden uit de opbrengsten van de grondverkoop en de bijdrage uit het S&D-fonds. Om deze (her)ontwikkeling voor beide dorpen mogelijk te maken is maximaal gebruik gemaakt van het S&D-fonds (uitgaande van een extra voeding van € 400.000 in 2021 zoals in de kadernota 2.0 opgenomen). Dit is echter ontoereikend om de realisatie van deze gewenste (her)ontwikkeling te dekken. Een krediet ten laste van de algemene reserve eenmalig ter grootte van € 200.000 leidt wel tot de gewenste dekking én realisatie van de (her)ontwikkeling in beide dorpen. De (her)ontwikkeling in beide dorpen wordt gedragen door zowel Plaatselijk Belang St.Jacobiparochie als dorpsbelang Dronryp, die de inwoners van beide dorpen vertegenwoordigen. Het betekent een verbetering van de leefomgeving en leefbaarheid.

Verder doet deze (her)ontwikkeling recht aan de belangen van de betrokken (markt)partijen, de provincie Fryslân en woningcorporatie Wonen Noordwest Friesland. Voor de gemeente zelf betekent deze (her)ontwikkeling realisatie op het gebied van de navolgende beleidsvelden: Nabij besturen, Woonvisie, Huisvesting arbeidsmigranten, Duurzaamheid, Biodiversiteit. Dit alles bij elkaar maakt een eenmalige bijdrage van € 200.000 uit de algemene reserve te billijken.

4/9

INT

Analyse Ontwikkelingen en trends De demografische ontwikkelingen laten zien, dat zowel het aantal personen als het aantal huishoudens in Noordwest Friesland dalende is. Derhalve zal bij ontwikkellocaties voor woningbouw goed nagedacht moeten worden over de gewenste stedenbouwkundige invulling alsmede over de hoeveelheid woningen die gebouwd worden. Bouwen voor leegstand is geen optie. Uiteraard worden locaties op hun merites beoordeeld naar aard en schaal. Met andere woorden: Maatwerk en kwaliteit op maat. De beide (her)ontwikkellocaties zijn in dit licht bezien. Het woningmarktonderzoek Noordwest Friesland 2019 laat zien, dat de woningbehoefte in St.-Jacobiparochie op termijn negatief is. De destijds in het bestemmingsplan vastgelegde toevoeging van 29 woningen staat haaks op de huidige vraag. De grootste uitdaging ligt in het verbeteren van de bestaande woningvoorraad in dit dorp. Het is daarom dat de gemeente aan de woningcorporatie Wonen Noordwest Friesland heeft gevraagd om in St.Jacobiparochie bij te dragen/mee te investeren in de sociale huurwoningvoorraad. De woningcorporatie heeft aangegeven hier welwillend tegenover te staan. Hiertoe biedt de locatie van de 14 particuliere woningen aan de Geert Veenhuizenstraat, die na aankoop gesloopt zullen worden, ruimtelijke invullingskansen.

Daarnaast zou hier ook nog ruimte kunnen worden geboden aan een viertal particuliere woningen. Dit is passend in het trendbeeld van St.-Jacobiparochie waar de nadruk ligt op de verbetering van de bestaande woningvoorraad en toch ook beperkt nieuwbouw kan worden toegevoegd. Voor Dronryp geeft het woningmarktonderzoek aan, dat hier een vraagbehoefte is van 20 tot 30 woningen. De beoogde ontwikkellocatie Puoldyk biedt ruimte voor in totaal 31 woningen. Variërend van twee-onder-één-kapwoningen als vrijstaande woningen. De vrijstaande woningen worden zowel als vrije kavels als projectmatige bouw aangeboden. Om te voorkomen dat hier voor leegstand zal worden gebouwd, zal deze ontwikkellocatie in twee fasen worden ontwikkeld. Hierdoor kan gestuurd worden op kaveluitgifte. De verwachting is echter, dat deze ontwikkellocatie zichzelf ten goede zal bewijzen. Deze ontwikkeling laat ook zien dat het in Waadhoeke, met een afvlakkende en op termijn dalende huishoudensontwikkeling, niet altijd eenvoudig is om tot rendabele locatieontwikkeling te komen. Toch is het van belang om te blijven investeren in de vernieuwing en opwaardering van de woningvoorraad en de woonomgeving. Samen met Leeuwarden en Noordoost-Fryslân en in diverse ambtelijke en bestuurlijke overleggen vragen we aandacht voor de problematiek die dit met zich meebrengt (Transitiefonds, verhuurdersheffing etc.).

Alternatieven De oorspronkelijke invulling van 29 woningen op het voormalige sportterrein in het midden van St.-Jacobiparochie is sinds 2004 niet van de grond gekomen. Het nu op voorhand bouwen van woningen op deze locatie zou heel goed kunnen leiden tot bouwen voor leegstand. Dit is voor geen van de betrokken partijen een wenselijke situatie. Het overleg met Plaatselijk Belang St.-Jacobiparochie hierover heeft geleid tot een 5/9

INT

complexe integrale oplossing, die recht doet aan alle betrokken partijen. Met name het hierbij betrekken van dorpsbelang Dronryp en de ontwikkellocatie Puoldyk doet recht aan hoofdstuk 5 van de Woonvisie, Samen sta je sterker. Door het denken in netwerken van dorpen worden ogenschijnlijk lastige financiële (her)ontwikkelopgaven teruggebracht tot een haalbaar project, waarbij de belangen van alle betrokken partijen worden bediend. Vervolg Na instemming door uw raad zullen de benodigde planologische procedures worden ingezet. In St.-Jacobiparochie zal een werkgroep worden opgezet, die zich bezig zal houden met de parkachtige invulling van het voormalige sportterrein in St.-Jacobiparochie. In Dronryp zal de ontwikkelaar samen met dorpsbelang Dronryp een informatiemiddag/avond houden over de invullingsmogelijkheden van de ontwikkellocatie Puoldyk. Inwonersparticipatie Voor de herontwikkeling in St.-Jacobiparochie met een parkachtige invulling zal een werkgroep worden gevormd, die bestaat uit inwoners van St.-Jacobiparochie, Plaatselijk Belang en de gemeente. Deze zullen (binnen vastgestelde kaders) een voorstel voor de parkachtige invulling maken, die gepresenteerd zal worden aan de inwoners van St.Jacobiparochie. Op basis van de reacties van de inwoners zal besloten worden hoe deze invulling eruit zal komen te zien.

Voor de ontwikkellocatie Puoldyk te Dronryp zal de ontwikkelaar samen met dorpsbelang Dronryp een informatiemiddag/-avond houden voor de inwoners van Dronryp over de invullingsmogelijkheden. Met betrekking tot de maatwerklocatie voor arbeidsmigranten zal de investeerder samen met Plaatselijk Belang St.-Jacobiparochie het protocol voor grootschalig maatwerk doorlopen met de inwoners van St.-Jacobiparochie, zoals opgenomen in het beleid Huisvesting arbeidsmigranten. Communicatie Na goedkeuring door uw raad zal de benodigde planologische procedure worden ingezet. Hierbij zal voor het inzetten van de planologische procedure een informatiemiddag/-avond worden gehouden voor de dorpsbewoners.

6/9

INT

Financiën De kosten voor (her)ontwikkeling van St.-Jacobiparochie en Dronryp en de bijbehorende dekking zijn in de onderstaande tabel weergegeven:

Kosten

Dekking

Herontwikkeling St.-Jacobiparochie Gronden Roelofs € 536.400 Gronden Zwanenburg € 187.000 Inrichting voormalig € 420.000 sportveld

Herontwikkeling St.-Jacobiparochie Opbrengst Dronryp € 525.000 Bijdrage S&D-fonds € 618.400

locatie Geert Veenhuizenstraat Opkoop 14 woningen € 700.000

locatie Geert Veenhuizenstraat Opbrengst locatie € 260.000 Bijdrage S&D-fonds € 240.000 Max eenmalig uit € 200.000 algemene middelen

Totaal

€ 1.843.400 Totaal

€ 1.843.400

Voor de sloop van de 14 woningen aan de Geert Veenhuizenstraat is een offerte opgevraagd, waarbinnen een stelpost is opgenomen voor eventuele asbestverwijdering conform procescertificaat Asbestverwijdering. De verwachting is dat de sloopkosten terugverdiend zullen worden middels de opbrengst van de locatie. Ontwikkeling algemene reserve De algemene reserve is na de 9e begrotingswijziging (welke voor de raad van 8-10-2020 staat geagendeerd) € 17.254.122 groot. Met het vaststellen van de begroting 2021 en het honoreren van de wensen uit Kadernota deel II 2021-2024 daalt de algemene reserve in 2021 onder € 15 miljoen. Wanneer de algemene reserve onder het vastgestelde minimum komt, wordt de algemene reserve aangezuiverd tot dit drempelbedrag. De termijn waarop een te lage algemene reserve weer op peil gebracht moet worden, is vastgesteld op de planperiode in de meerjarenraming.

7/9

INT

Juridisch kader • Privaatrecht. Bijlagen Bijlage 1: Situatietekening luchtfoto’s locaties St.-Jacobiparochie en Dronryp (Corsanummer: 20.204110)

Burgemeester en wethouders van Waadhoeke

, burgemeester

, secretaris

8/9

INT

NR.: 20.204103

De raad van de gemeente Waadhoeke

Gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van Waadhoeke van 610-2020;

BESLUIT

In te stemmen met de herontwikkeling St.-Jacobiparochie en ontwikkeling locatie Puoldyk Dronryp Hiervoor een krediet beschikbaar te stellen ter grootte van € 1.843.400, waarvan het gemeentelijk aandeel in deze (her)ontwikkeling te dekken uit: a. de reserve Stads- en Dorpsvernieuwingsfonds ter grootte van € 858.400 b. de algemene reserve eenmalig ter grootte van € 200.000 Het bovenstaande is onder voorbehoud en vaststelling van de begroting 2021 met daarin de voorgestelde toevoeging aan de reserve S&D van € 400.000,-.

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 22-10-2020,

{{Signer2}}

, voorzitter

Signed By: Waanders, M.C.M. <m.waanders@waadhoeke.nl> 23/10/2020 15:43:29 CEST ID: 7816f0d9-088a-47b9-be9e-34c2e9c8e8ec Auth: Scribble

{{Signer1}}

, griffier

Signed By: Lyklema, Tinco <t.lyklema@waadhoeke.nl> 23/10/2020 11:28:32 CEST ID: 7816f0d9-088a-47b9-be9e-34c2e9c8e8ec Auth: Scribble

Dit document is digitaal ondertekend.

9/9