Bijlage 3. Notitie Kansen voor starter in Waadhoeke; Instrumenten voor de woningmarkt (KAW 2 november 2021)
Tekst van het document
KANSEN VOOR STARTERS IN WAADHOEKE INSTRUMENTEN VOOR
DE WONINGMARKT in opdracht van de gemeente Waadhoeke
te Franeker
Bastiaan Prickartz, Thomas van Zeewijk Vink
INHOUD INLEIDING
3
DEFINITIE STARTER
4
PROBLEEMHERKENNING
5
INSTRUMENTARIUM
10
BIJLAGEN
21
KANSEN VOOR STARTERS IN WAADHOEKE | 2 NOVEMBER 2021 | DEFINITIEF | 2
INLEIDING Aanleiding: starters in de knel in Waadhoeke
Uitstroom van starters is een risico en een kans
Starters helpen kan op meerdere manieren
In de motie ‘extra impuls Woningmarkt’ van 8 juli 2021
Starters die geen uitzicht hebben op een woning ver-
Bouwen voegt direct aanbod toe, maar ook voor het
stelt de gemeenteraad van Waadhoeke dat starters zijn
huizen mogelijk naar een andere gemeente. Het is niet
bestaande woningaanbod zijn er instrumenten om star-
uitgesloten van de lokale woningmarkt. De raad ziet
zo dat extra woningbouw krimp kan tegengaan, maar
ters te helpen. Deze zijn gericht op sturing in de vraag.
gestegen prijzen in koop en vrije huur, oplopende
omgekeerd is extra of eerdere krimp door gebrek aan
Het kan gaan om instrumenten die andersoortig gebruik
wachtlijsten, onvoldoende aanbod in plannen voor
woningaanbod wel een risico. Op dit moment kampt
van potentiële woningen tegengaan, zoals een verbod
woningbouw in de dorpen en te weinig gemeentelijke
heel Nederland met een tekort, dus uitwijken is voor de
op toeristische verhuur of een huisvestingsverordening.
bezetting om bouwplannen (versneld) te ontwikkelen.
zoekende starter niet meer zo eenvoudig. Maar: veel
Ook zijn er instrumenten die starters een klein duwtje
Hoe kunnen er snel extra starterswoningen gerealiseerd
gemeenten voegen extra aanbod toe, of maken plannen
in de rug kunnen geven; denk aan uitgestelde betaling
worden, en wat zouden de kosten en opbrengsten zijn?
om dat te gaan doen. Het huidige tekort biedt dus ook
of een starterslening. We interpreteren de vraag van
kansen: wie op tijd passend aanbod kan organiseren
de raad in brede zin en nemen ook deze kant mee.
Deze markt vraagt om een nieuwe benadering
weet mogelijk een nieuwe groep bewoners te binden.
De wens om starters te helpen leeft bij veel gemeenten.
Leeswijzer
De oververhitting van de woningmarkt beperkt zich al
Bouwen voor starters of voor doorstroming
Dit rapport bestaat uit twee hoofddelen. Het eerste deel
lang niet meer tot de Randstad en de grote steden. In
Direct bouwen voor starters is een oplossing om hen
dient als onderbouwing en duiding van het probleem.
veel gemeenten daarbuiten is dit een nieuwe situatie.
direct te helpen, maar wel een moeilijke. Nieuwbouw is
Wat gebeurt er nu op de Waadhoekse woningmarkt, en
Zo ook in Waadhoeke. De woningmarkt was relatief
vaak te duur. Een andere mogelijkheid is bouwen voor
hoe zien actuele toekomstvoorspellingen eruit? Daarna
ontspannen, zonder lange planlijsten en met ruimte
doorstroming. In landelijke gemeenten is het aanbod
bekijken we het beschikbare instrumentarium en gaan
voor kleinschalige initiatieven uit de samenleving. Nu is
voor senioren vaak beperkt. Deze vraag komt eraan,
specifiek in op potentieel interessante oplossingen voor
er een sterke vraag voor de korte tot middellange
krimp of niet. Ouderen die doorstromen laten mogelijk
Waadhoeke. Met deze combinatie van probleemdefinitie
termijn, maar daarna nog altijd een krimpvoorspelling.
starterswoningen achter die wel nog betaalbaar zijn.
en potentiële oplossingen kan de gemeente Waadhoeke
Hoe gaan we daarmee om? Welke kansen zien we?
We benoemen in dit rapport beide mogelijkheden.
overwegen welke vervolgstappen wenselijk zijn.
INLEIDING
KANSEN VOOR STARTERS IN WAADHOEKE | 2 NOVEMBER 2021 | DEFINITIEF | 3
DEFINITIE STARTER Wie voor het eerst een eigen woning betrekt
Een gemiddelde koopstarter kan € 175.000 lenen
Er is geen eenduidige definitie van een ‘starter’ op de
We zien een starter als één persoon; een huishouden
woningmarkt. Soms gaat het om mensen die voor het
kan dus uit meerdere starters bestaan. Met een jaar-
eerst zelfstandig gaan wonen, dus vanuit het ouderlijk
inkomen van € 37.000 kan een 25-jarige starter zonder
huis of een studentenhuis. Meestal zijn dat jongeren of
eigen vermogen en (studie)schuld volgens de website
jongvolwassenen, maar er is geen harde leeftijdsgrens.
van de Hypotheker een maximale hypotheek krijgen
Wel zijn er voorbeelden. Voor de startersvrijstelling van
van ongeveer € 175.000. Zonder financiële steun van
de Rijksoverheid (vrijstelling van overdrachtsbelasting)
familie of vrienden is dat dus de maximale prijs die
moeten aanvragers tussen de 18 en 35 jaar oud zijn.
deze starter voor een koopwoning kan betalen. In de
Voor startersleningen worden soms maximumleeftijden
huidige woningmarkt blijft er dan weinig aanbod over.
aangegeven, meestal tussen de 35 en veertig. Maar
Vanzelfsprekend zijn er ook starters met meer budget,
veel gemeenten hanteren bewust geen leeftijdsgrens.
wanneer zij bijvoorbeeld samen met een partner kopen.
Woningcorporaties kennen geen definitie van starter, maar werken juist wel weer met leeftijdscategorieën.
Op de huurmarkt is een sterke tweedeling
In de meeste gevallen worden met starters koopstarters
Voor een corporatiewoning tot € 633,24 per maand
bedoeld, maar dat hoeft niet; huurwoningen kunnen
mag je als alleenstaande woningzoekende maximaal €
voor starters ook een goede optie zijn. In overleg met
23.724 per jaar verdienen; als stel is dat € 32.200. Met
de gemeente Waadhoeke gebruiken we voor dit onder-
een inkomen tot € 40.024 per jaar mag de maandhuur
zoek de volgende definitie: een starter is iemand
tot de liberalisatiegrens lopen (2021: € 752,33). In de
die voor het eerst een eigen woning gaat kopen
vrije sector is er juist sprake van een minimuminkomen,
óf huren, van maximaal 35 jaar oud en met een
vaak 48 keer de maandhuur. Voor een woning van € 800
inkomen tot modaal (€ 37.000 per jaar in 20211).
per maand geldt dan een jaarinkomen van € 38.400.
DEFINITIE STARTER
KANSEN VOOR STARTERS IN WAADHOEKE | 2 NOVEMBER 2021 | DEFINITIEF | 4
PROBLEEMHERKENNING: HUURMARKT Prijzen op de huurmarkt volgen gemiddelde
Particuliere huur: nauwelijks een factor
Volgens onderzoek van NOS op 3 is de gemiddelde
De huurmarkt is in Waadhoeke relatief klein: in 2020
De particuliere huursector is klein in Waadhoeke: 7,3%
inschrijfduur (wachttijd plus zoektijd) in de gemeente
bestond 33% van de woningvoorraad uit huurwoningen
ten opzichte van 13,3% in Nederland. Op dit moment
Waadhoeke drie jaar. Ter vergelijking de inschrijfduren
(sociaal en vrije sector), tegenover 42% gemiddeld in
worden op Funda slechts drie vrijesectorhuurwoningen
van omliggende gemeenten: Noardeast-Fryslân 3 jaar
Nederland. Onderstaande grafiek toont de gemiddelde
aangeboden, allen in Franeker. Die kosten gemiddeld
en 2 maanden, Harlingen 3 jaar en 10 maanden, Súd-
prijsontwikkeling van huurwoningen in Waadhoeke en
ongeveer € 11 per m² per maand. Met dergelijke kleine
west-Fryslân 4 jaar en 1 maand; Groningen 4 jaar en
in de rest van Nederland. De gemiddelde huurprijs in
aantallen moeten we voorzichtig zijn met cijfermatige
11 maanden, Smallingerland 3 jaar en 9 maanden.3
Waadhoeke is tussen 2009 (€ 396) en 2019 (€ 522)
vergelijkingen. Voor het beeld: de gemiddelde huurprijs
Deze gegevens bevestigen het beeld van een relatief
met 24% gestegen. Opvallend genoeg is de stijging in
in Friesland is € 9,94 per m² per maand, in Groningen-
ontspannen sociale huurmarkt in Waadhoeke. Voor
Nederland (van € 416 naar € 545) relatief ook 24%.
Stad €12,68 per m2 per maand.2 Starters in Waadhoeke
Leeuwarden is de inschrijfduur niet uit dezelfde bron
Het prijsniveau ligt wel onder het landelijk gemiddelde.
zijn vooral aangewezen op de sociale huurmarkt of op
bekend, maar woningcorporatie Elkien noemde in 2021
de koopmarkt; in de vrije huur is relatief weinig aanbod.
een wachttijd van ongeveer vijf à zes jaar.4
550
Sociale huur: relatief ontspannen
Op basis van inschrijfduren lijkt de sociale huurmarkt
500
Een kwart van alle woningen in Waadhoeke valt binnen
van Waadhoeke relatief ontspannen. Dat blijkt ook in
450
de sociale huursector. In Nederland is dat gemiddeld
gesprek met corporatie Wonen Noordwest Friesland.
400
29,2%. Zoektijden zijn gemiddeld anderhalf jaar in de
Daarin wordt gesteld dat de markt op Waadhoeke niet
350
kleinere kernen. In Franeker en Dronryp is dat iets
buitensporig op slot zit. Al een paar jaar is ongeveer
300
langer. In de kleinere kernen is er minder vraag naar
hetzelfde beeld te zien: een kleine afname van het
sociale huur; er is een trek naar de grotere kernen en
aantal sociale huurwoningen door verkoop en sloop-
kernen dichter bij Leeuwarden. Daar zijn wachttijden
nieuwbouw met verdunning. Op termijn wordt krimp
gemiddelde dus ook langer.
verwacht, dus corporaties willen niet teveel bijbouwen.
600
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Waadhoeke Nederland
Gemiddelde huurprijs in € per maand. Bron: Min BZK/WB
PROBLEEMHERKENNING
KANSEN VOOR STARTERS IN WAADHOEKE | 2 NOVEMBER 2021 | DEFINITIEF | 5
PROBLEEMHERKENNING: KOOPMARKT Aantal te koop aangeboden woningen droogt op
Vierkantemeterwaarde gestegen volgens trend
Gemiddelde vraagprijs ver onder gemiddelde
Het aantal woningen dat te koop staat neemt al sinds
De vierkantemeterprijs van koopwoningen is inmiddels
De gemiddelde vraagprijs is een indicatie voor wat een
2015 gestaag af. De trend in Waadhoeke volgt die van
ruim hoger dan vóór de crisis en stijgt al sinds 2016.
koper in het algemeen moet betalen voor een woning.
heel Nederland, met een vertraging van ongeveer twee
Toen kostte een woning in Waadhoeke € 1595 per m².
Ook die is sterk gestegen: sinds 2015 met ruim een
jaar – het aanbod is overal opgedroogd. Inmiddels is
In 2021 is dat € 2112 per m²; een toename van 32%.
kwart, van € 220.000 naar € 287.000. De prijsstijging
de ‘achterstand’ wel ingelopen; mogelijk zijn mensen
In Waadhoeke zijn de prijzen wel duidelijk lager dan
blijft in Waadhoeke wel achter bij het gemiddelde van
vanaf 2015 door meer druk in omliggende gemeenten
landelijk gemiddeld (2021: € 3097 per m²). Een koper
Nederland. Dat steeg van € 326.000 in 2015 naar €
uitgeweken naar Waadhoeke. In Waadhoeke stonden
krijgt dus meer huis voor zijn geld dan elders. De prijs-
474.000 in 2021, een toename van maar liefst 45%.
op het hoogtepunt in 2015 647 woningen te koop. In
ontwikkeling is wel in lijn met het landelijk gemiddelde,
De gemiddelde vraagprijs in Waadhoeke ligt nu op
2021 zijn dat er nog maar 73; een afname van 88%.
wat ook in Waadhoeke duidt op sterk toenemende druk
60% van het landelijk gemiddelde. Dat kan zorgen
Dat verklaart voor een deel de gekte op de markt.
en een lastiger positie voor koopstarters.
voor meer instroom uit de rest van Nederland.
800
3500
500
3000 600
400
2500
400
2000
300
1500
200
1000
200
100
500 0
0 Waadhoeke
Nederland
Aantal te koop aangeboden woningen. Bron: Huizenzoeker.nl.
PROBLEEMHERKENNING
0
Waadhoeke
Nederland
Waadhoeke
Gemiddelde vraagprijs woningen in € per m². Bron: Huizenzoeker.nl.
Nederland
Gemiddelde vraagprijs verkochte woningen ×€1000. Bron: Huizenzoeker.nl.
KANSEN VOOR STARTERS IN WAADHOEKE | 2 NOVEMBER 2021 | DEFINITIEF | 6
PROBLEEMHERKENNING: KOOPMARKT Huidig aanbod nauwelijks in betaalbare segment
Lokale makelaars zijn het niet helemaal eens
Een lokale makelaar stelt echter dat uitwijken voor
In oktober 2021 staan er 143 koopwoningen op Funda
De definitie van een starter is niet precies vastgelegd,
starters ook geen optie meer is. Mede door instroom
in Waadhoeke, waarvan de helft al in onderhandeling;
maar volgens makelaars gaat het in elk geval om
van buiten de gemeente is het aanbod buiten Franeker
dat verklaart het verschil met de eerder genoemde 73.
jongeren die hun eerste woning willen kopen. Daarbij
te klein zijn en de prijzen te hoog. Een andere makelaar
Het zijn bijna allemaal grondgebonden woningen. Maar
gaat het vaak om de leeftijdscategorie 25 tot 35 jaar.
die we spraken denkt juist dat de instroom van buiten
negentien daarvan hebben een gebruiksoppervlakte van
Wat starters allemaal gemeen hebben is dat ze geen
de gemeente maar klein is. Naar zijn schatting vindt 85
minder dan 100 m², terwijl dat passend is voor starters.
eigen vermogen kunnen meebrengen uit een ander
à 90 procent van de verhuizingen plaats in een kleine
Wanneer gefilterd wordt op nieuwbouwwoningen, blijkt
huis; dat maakt hun positie lastiger dan die van andere
straal rond de gemeente. Bovendien wíllen simpelweg
dat er ook niets kleins wordt toegevoegd. Voor minder
kopers. Voor het eerder genoemde hypotheekbedrag
niet veel starters/jongeren in kleinere dorpen wonen;
dan € 244.000 is er geen aanbod van starterswoningen.
van ongeveer € 175.000 staan er praktisch geen wo-
wie dat wel wil kan vaak wel iets vinden.
ningen te koop: op dit moment vijf op Funda, en dat Starters zijn dus aangewezen op bestaande voorraad,
zijn nog maar de vraagprijzen. Volgens de gesproken
De makelaars zijn van mening dat de gemeente maar
waarin nu slechts 29 woningen te koop staan onder de
makelaar gaat het ook vaak om woningen waar je een
beperkt kan en moet ingrijpen op de woningmarkt: die
€ 250.000. Belangrijk om hierbij te vermelden is dat dit
starter ‘niet mee wilt opzadelen’. Voor mensen of
valt lastig te reguleren. Veel maatregelen zijn lastig te
gaat om vraagprijzen; waarschijnlijk ligt de uiteindelijke
stellen die meer verdienen is er echter redelijk wat te
handhaven of verstoren de marktwerking. Corporaties
prijs hoger vanwege de grote druk op de woningmarkt.
koop (in het segment € 175.000 - € 225.000), zeker
zijn wel bezig met uitponden, wat handig is voor star-
Momenteel is er geen aanbod van appartementen; wel
vergeleken met de rest van Nederland. Maar toch, ook
ters; vaak zijn zij in staat en bereid zijn om zelf te gaan
komen er binnenkort in Sint Annaparochie en Dronryp
in Waadhoeke is het aanbod sterk opgedroogd. Gevolg
klussen. Het gaat echter niet om grote aantallen. Veel
enkele nieuwbouwappartementen beschikbaar. Maar
is dat woningen boven de vraagprijs worden verkocht;
instrumenten van gemeenten of corporaties zijn al eens
grondgebonden gezinswoningen, vaak in een klein rijtje,
meestal wordt er zo’n € 10.000 tot € 30.000 overboden.
geprobeerd en bleken uiteindelijk niet te werken: uit-
twee-onder-één-kap of vrijstaand, blijven de standaard.
Woningzoekenden richten zich vooral op Franeker, maar
eindelijk is er ingrijpend Rijksbeleid en een afkoeling
Dat is ook de lijn van de gemeente.
vanwege de hogere prijzen wijken ze steeds vaker uit.
van de woningmarkt nodig, stellen deze makelaars.
PROBLEEMHERKENNING
KANSEN VOOR STARTERS IN WAADHOEKE | 2 NOVEMBER 2021 | DEFINITIEF | 7
PROBLEEMHERKENNING: VOORUITBLIK De vraag is toegenomen, eerst nog een hobbel
Het aantal huishoudens gaat stijgen en dalen
Toevoeging of vrijkomend aanbod in Waadhoeke
In het Woningmarktonderzoek Noordwest-Fryslân uit
De piek in het aantal huishoudens wordt tussen 2025
De gemeente Waadhoeke werkt niet met planlijsten: er
2019 (uitgevoerd door KAW)5 stellen we dat de netto
en 2035 verwacht. In het piekjaar zijn er naar ver-
wordt per kern op maat toegevoegd als daar aantoon-
woningbehoefte voor Waadhoeke in de periode 2019-
wachting 510 huishoudens meer dan nu. In de periode
bare vraag is. Meestal zijn dat lokale initiatieven of pro-
2024 met32 woningen toeneemt. In de periode 2024-
2030-2050 wordt een afname van duizend huishoudens
jectontwikkelaars die kunnen aantonen dat de woningen
2029 wordt een afname voorspeld van 153 woningen.
verwacht. Volgens deze prognose wordt het huidige
die zij willen bouwen (blijvend) gewenst zijn. Opgeteld
Deze woningvraag is gebaseerd op de provinciale huis-
niveau tussen 2040-2045 weer gehaald. Hier zien we
komen deze initiatieven tot een toevoeging van zo’n
houdensprognose uit 2019. Omdat die nog niet zijn ge-
dezelfde hobbel als bij de vraagontwikkeling: eerst groei,
vijfhonderd woningen: deels vervanging maar vooral
üpdatet kijken we nu naar de landelijke Primos-progno-
dan krimp. Overigens moet de kracht van prognoses
nieuwe woningen, vooral in grotere kernen. Primos
se. Anno 2021 is de prognose naar boven bijgesteld: in
niet overschat worden: onvoorziene gebeurtenissen én
prognosticeert tot 2035 een groei van de woningvoor-
de periode 2021-2025 is er behoefte aan 380 extra wo-
beleid kunnen huishoudensaantallen sterk beïnvloeden.
raad met ongeveer 520 woningen (verwachte toevoe-
ningen. Er komt nu nog een ‘hobbel’ aan in de vraag;
ging minus verwachte onttrekking). Daarna wordt geen
op langere termijn gaat de vraag dan weer afnemen.
27000
groei meer voorspeld. Woningcorporaties spelen hierin
Het beeld van de toekomstige woningbehoefte is dus
25000
een belangrijke rol. Met hun keuzes hebben zij veel
sterk afhankelijk van de gebruikte termijn: wie vijf jaar
23000
invloed op de lokale situatie. In tijden van krapte op de
vooruit kijkt denkt dat er fors bijgebouwd moet worden, wie dertig jaar vooruitkijkt ziet het tegenovergestelde. De uitdaging is dus om de huidige vraag te bedienen, zonder voorbij te gaan aan de voorspelde krimp voor de langere termijn. Los hiervan speelt de eerder genoemde
PROBLEEMHERKENNING
kiezen om extra woningen uit te ponden en specifiek
19000
aan starters te verkopen. Ook koopwoningen mogen zij
17000
weer bouwen. Corporaties zijn bij uitstek geschikte
15000 2021
kwalitatieve vraag naar passende seniorenwoningen, waar met name in de dorpen nog geen antwoord op is.
koopmarkt kunnen corporaties er bijvoorbeeld voor
21000
2025 2030 2035 2040 2045 Waadhoeke Gemiddeld
2050
Verwacht aantal huishoudens. Bron: ABF Research – Primos-prognose.
partners om sociale koopwoningen te bouwen, die in het bestemmingsplan en de doelgroepenverordening kunnen worden opgenomen. Hier komen we op terug.
KANSEN VOOR STARTERS IN WAADHOEKE | 2 NOVEMBER 2021 | DEFINITIEF | 8
PROBLEEMHERKENNING: CONCLUSIE De huurmarkt is klein en relatief ontspannen
Komend decennium is er groei, daarna krimp
De huurprijzen liggen lager dan gemiddeld in Neder-
De prognose voor Waadhoeke is bijgesteld, van bijna
land, maar stijgen net zo snel. De particuliere huur-
nul naar een piek rond 2030. Tot 2030 is er behoefte
markt is klein en nauwelijks een factor. Ook in de so-
aan 510 extra woningen. Daarna wordt weer krimp
ciale huur zijn wacht- en zoektijden nog relatief kort.
voorspeld, van duizend huishoudens tot in 2050. Het
Starters hebben daarmee nog een redelijk grote kans
huidige niveau wordt weer bereikt rond 2045. De
om een woning te vinden op de huurmarkt. Maar wie
vraag op korte-middellange termijn rechtvaardigt een
huurt, bouwt geen vermogen op met een woning.
versnelling in de woningproductie. Flexibel blijven en inspelen op de kwalitatieve vraag is daarbij cruciaal.
De druk op de koopmarkt neemt snel toe
De aanbodlijn liep achter de landelijke aan, maar de
De situatie vraagt om lokaal ingrijpen
afgelopen jaren is die ‘achterstand’ wel ingehaald.
Nu de woningmarkt in het hele land onder druk staat
Vierkantemeterwaarde en gemiddelde vraagprijs lig-
moeten gemeenten keuzes gaan maken. Ingrijpen op
gen onder het landelijk gemiddelde, maar stijgen snel.
de markt wordt niet altijd als een reële of wenselijke
Op dit moment staan er vrijwel alleen maar grotere
optie gezien. Ook in Waadhoeke zijn twijfels over mo-
gezinswoningen te koop, buiten bereik van starters.
gelijk in te zetten instrumenten. Gaat het wel helpen,
Ook nieuwbouw is te duur geworden. Ondanks het
zijn ze niet te complex? Duidelijk is wel dat ook niet
verschil met de landelijke cijfers zijn er sterke signalen
ingrijpen risico’s meebrengt en kansen onbenut laat.
van een krappe markt. Kopen is voor starters heel
Starters hebben vooral moeite op de koopmarkt.
moeilijk geworden. Zonder extra hulp zal een deel
Daarom kijken we in deel twee van dit rapport naar
van hen op de huurmarkt aangewezen zijn.
potentieel geschikte instrumenten voor koopstarters.
PROBLEEMHERKENNING
KANSEN VOOR STARTERS IN WAADHOEKE | 2 NOVEMBER 2021 | DEFINITIEF | 9
INSTRUMENTARIUM: INLEIDING Andere benadering voor een nieuwe dynamiek
Enerzijds: het aanbod vergroten.
Veel Nederlandse gemeenten vragen zich af hoe zij de
Nieuwbouw toevoegen voor kwetsbare
druk op de woningmarkt kunnen verlichten, vooral voor
groepen. Nadeel: kost nog veel tijd.
kwetsbare groepen als starters en senioren. In grote
steden en centraal gelegen gebieden wordt de woning-
Anderzijds: sturen in de vraag.
productie daarom stevig opgeschroefd, met veel ruimte
Verdeling van bestaand aanbod beïn-
voor hoogbouw in binnenstedelijke gebied. Prognoses
vloeden. Nadeel: beperkte effectiviteit.
voorspellen forse huishoudensgroei, tot voorbij 2050. Landelijk gelegen (rand)gemeenten zoals Waadhoeke
Leeswijzer instrumentarium
hebben andere uitdagingen. Na doemscenario’s in de
Op de pagina hierna volgt een tabel met verschillende
laatste crisis volgde een relatief ontspannen woning-
instrumenten, verdeeld over deze twee categorieën. Bij
markt, met een beperkte (kwalitatieve) groeivraag en
elke instrument geven we een indicatie hoe interessant
een duidelijke krimpvoorspelling voor de middellange
en effectief deze potentieel zijn voor Waadhoeke. Ook
termijn. Het gemeentelijk apparaat en instrumentarium
schatten we in op welke termijn het instrument ingezet
is vaak ingericht op het faciliteren van initiatieven van
kan worden, en wie daartoe het initiatief moet nemen.
onderaf, niet op het aanjagen van woningproductie en
De instrumenten met de meeste potentie voor Waad-
invloed op de verdeling van het beschikbare aanbod.
hoeke nemen we vervolgens uitgebreid onder de loep.
Dat terwijl nieuwbouw voor doorstroming essentieel is
Aan de ‘pluskant’ gaat het om tijdelijke woningen en de
om starters in de bestaande voorraad te krijgen. Op
combinatie bestemmingsplan-doelgroepenverordening.
lange termijn wordt echter nog steeds krimp verwacht.
In de bestaande bouw kijken we naar uitgestelde beta-
Welke instrumenten kan de gemeente Waadhoeke nu
ling en de starterslening. Tabellen met basisinformatie
gaan inzetten? We onderscheiden twee hoofdroutes.
over alle genoemde instrumenten staan in de Bijlage.
INSTRUMENTARIUM
KANSEN VOOR STARTERS IN WAADHOEKE | 2 NOVEMBER 2021 | DEFINITIEF | 10
INSTRUMENTARIUM: HUIDIGE SITUATIE WAADHOEKE
Het aanbod vergroten
In gebruik?
Interessant?
Effectief?
Termijn?
Door wie?
Tijdelijke (flex)woningen
Beperkt
Ja
Ja
Middellang
Combinatie
Actief grondbeleid
Beperkt
Ja
Ja
Lang
Gemeente
Doelgr. in bestemmingsplan
Nee
Ja
Ja
Lang
Gemeente
Doelgroepenverordening
Nee
Ja
Ja
Lang
Gemeente
Prestatieafspraken
Ja
Ja
Beperkt
Kort/Lang
Corp./Gem.
Antispeculatiebeding
Beperkt
Ja
Beperkt
Kort/Lang
Corp./Gem.
Zelfbewoningsplicht
Nee
Ja
Beperkt
Kort/Lang
Corp./Gem.
Grond in erfpacht(/huurkoop)
Beperkt
Beperkt
Ja
Lang
Gemeente
Uitgestelde betaling
Beperkt
Ja
Ja
Kort/Lang
Corp./Gem.
Instrumenten
Sturen in de vraag
INSTRUMENTARIUM
Starterslening
Nee
Ja
Ja
Kort
Gemeente
Huisvestingsverordening
Nee
Ja
Beperkt
Kort
Gemeente
Leegstandsverordening
Nee
Ja
Beperkt
Middellang
Gemeente
Bewoning recreatiewoningen
Beperkt
Beperkt
Ja
Kort
Gemeente
Verbod toeristische verhuur
Nee
Beperkt
Beperkt
Kort/Middellang
Gemeente
Opkoopbescherming
Nee
Beperkt
Beperkt
Kort/Middellang
Gemeente
Leegstandsvergunning
Nee
Nee
Nee
Kort
Gemeente
KANSEN VOOR STARTERS IN WAADHOEKE | 2 NOVEMBER 2021 | DEFINITIEF | 11
INSTRUMENTARIUM: FLEXWONINGEN Flexwoningen om de actuele vraag te bedienen
Tijdelijkheid, planprocedures en opties
Voor- en nadelen: snel maar vaak tweede keuze
Flexwonen betekent het wonen in tijdelijke woningen,
Locaties kunnen op twee manieren tijdelijk aangewezen
Een van de belangrijke voordelen van verplaatsbare
die vaak (gedeeltelijk) in de fabriek gebouwd worden
worden voor wonen.6 De meest gebruikte manier is een
(flex)woningen is dat deze snel gebouwd kunnen wor-
en daardoor makkelijk verplaatsbaar zijn. Ook de nuts-
tijdelijke ontheffing via de kruimelprocedure. De wonin-
den. De praktijk leert dat vooral de realisatiefase snel-
en infravoorzieningen kunnen tijdelijk zijn; woningen
gen mogen nu nog tien jaar blijven staan, maar met de
ler gaat. De planontwikkeling kan lang duren, ondanks
worden dan met gemakkelijk te verwijderen (boven-
invoering van de Omgevingswet verdwijnt die termijn.
de mogelijkheid van een kortere RO-procedure. Het
grondse) aansluitingen geplaatst. Locaties die (tijdelijk)
De beslistermijn is acht weken en er is minder ruimte
meenemen van omwonenden en belanghebbenden is
geen andere bestemming hebben kunnen geschikt zijn.
voor inspraak dan bij een bestemmingswijziging. De
hierbij cruciaal. Een doortastende gemeente is een be-
woningen kunnen dan in theorie binnen een half jaar
langrijke voorwaarde voor een voortvarende planont-
Flexwonen wordt vaak geassocieerd met ‘tiny houses’
gerealiseerd worden. Dat duurt in de praktijk vaak lan-
wikkeling. Een andere, strategische, reden om tijdelijke
en woongroepen met gedeelde voorzieningen. Dit hoeft
ger door regelwerk, levertijden en weerstand bij omwo-
woningbouw boven reguliere woningbouw te verkiezen
niet zo te zijn: ook het herbestemmen van bijvoorbeeld
nenden. De tweede manier is de buitenplanse procedu-
is dat de provincie Fryslân heeft aangegeven dat tijde-
een school- of kantoorgebouw naar woningen kan vallen
re. Het voordeel is dat de exploitatietermijn vrij te bepa-
lijke woningen niet meetellen in de bouwtitels. Nadeel
onder flexwonen, als de huurcontracten tijdelijk zijn en
len is, zonder maximum. Nadeel is dat dezelfde proce-
is dat de exploitatie van tijdelijke woningen vaak moei-
van te voren duidelijk is dat bewoners maar een vooraf
dure moet worden gevolgd als bij een reguliere bestem-
lijk rond te rekenen is. De ontwikkelkosten moeten in
afgesproken termijn mogen blijven. Tijdelijke woonvor-
mingsplanwijziging, met een beslistermijn van maximaal
kortere tijd terugverdiend worden. Een langjarige (of
men worden nu vaak als betaalbare oplossing voor
zes maanden. De goedkoopste optie is om bestaande
permanente) vergunning is dan ook gunstig voor de
starters aangedragen. Dit kan ook voor de gemeente
concepten van grotere bouwers te kopen, zoals de Nezzt
exploitatie. Daarnaast blijkt uit eerder onderzoek van
Waadhoeke interessant zijn. Het is wel de vraag of
of Heijmans One. Deze worden geschakeld gebouwd.
Companen7 dat tijdelijke woningen niet gezien moeten
starters behoefte hebben aan tijdelijke huurwoningen.
De bouwers garanderen dat deze woningen – die een
worden als oplossing van de problemen op de Friese
Juist de huurmarkt is nog relatief ontspannen. Een
stalen kooiconstructie hebben en ongeveer € 80 à €
woningmarkt. Woningzoekenden willen liever een regu-
kleinschalige pilot kan de behoefte duidelijk maken.
100 duizend kosten – schadevrij te verplaatsen zijn.
lier (koop)huis en zien flexwoningen meer als noodoptie.
INSTRUMENTARIUM
KANSEN VOOR STARTERS IN WAADHOEKE | 2 NOVEMBER 2021 | DEFINITIEF | 12
INSTRUMENTARIUM: FLEXWONINGEN Heijmans One
Nezzt
Finch buildings
“Een compleet huis van 39 m² met efficiënte indeling,
De modulaire flexwoningen van Nezzt zijn “dynamisch”:
Module van bouwer de Groot Vroomshoop. De units
luxe uitstraling en minimaal onderhoud.” Bedoeld voor
er zijn drie concepten (‘Studio’, ‘Single’ en ‘Together’)
worden gebouwd van massief hout en zijn volgens de
één bewoner en snel (her)plaatsbaar. In april 2019 gol-
met elk eigen plaatsingsmethoden en prijzen. Het zijn
bouwer CO2- en gasloos, circulair gebouwd en snel te
den prijzen tussen € 72.000 en € 79.000 (vanaf dertig
“circulaire en flexibele woningen die bovengemiddeld
(ver)plaatsen. De modules kunnen op veel manieren
woningen), exclusief btw.8 Op de site van Heijmans voor
scoren op het vlak van energie, milieu, gezondheid,
geconfigureerd worden (van gestapeld tot los). De
particulieren een prijs van € 125.000.9 Eerste plaatsing
gebruikskwaliteit en toekomstwaarde.”
prijs is afhankelijk van die keuzes en de afwerking.
kost € 3.250, herplaatsen € 4.950 en inrichting € 3.950,8 weer exclusief btw. Ook de kosten voor aansluiten van water, elektriciteit en riolering zijn nog niet inbegrepen.
Verschillende flexwoningen: v.l.n.r. de Heijmans One, Nezzt en Finch.
INSTRUMENTARIUM
KANSEN VOOR STARTERS IN WAADHOEKE | 2 NOVEMBER 2021 | DEFINITIEF | 13
INSTRUMENTARIUM: DOELGROEPEN Kansen voor starters met sociale koopwoningen
Woningtype
In enkele gemeenten kan het maximum met €
Sociale koopwoningen zijn bedoeld om huishoudens
Het is mogelijk om onderscheid te maken tussen
20.000 omhoog voor extra duurzame woningen
met een lager inkomen toch kansen te bieden op de
verschillende (betaalbare) woningtypen, zoals
koopmarkt. De gemeente kan de eigenschappen van
tussenwoningen, hoekwoningen, appartementen en
een sociale koopwoning en de bijbehorende doelgroep
twee-onder-één-kappers. Maar een deel van de
Het eenvoudigst is om één maximuminkomen vast
zelf specificeren. Deze moeten worden vastgelegd in
gemeenten maakt gebruik van deze mogelijkheid.
te stellen. Sommige gemeenten werken met ver-
Maximale koopprijs
schillende categorieën: ‘laag’ en ‘hoog’, of categorie
Per woningtype (indien gespecificeerd) kan de
I, II en III. Soms wordt het maximuminkomen per
maximale sociale koopprijs worden vastgelegd.
woningtype vastgelegd. De bedragen verschillen
Ingrediënten van een doelgroepenverordening
Deze blijft gelden gedurende de instandhoudings-
sterk per gemeente, binnen een bandbreedte van €
In een doelgroepenverordening kunnen vier segmenten
termijn, dus ook bij doorverkoop. Het wettelijke
32.000 (Zaanstad, categorie I) tot € 65.000 (Rijs-
worden opgenomen: sociale huur, middenhuur, sociale
maximum was eerder € 200.000, maar op basis
sen-Holten, twee-onder-één-kap). Rotterdam en
koop en particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels).
van de Crisis- en Herstelwet is dat opgetrokken
Binnen die categorieën is verdere opdeling mogelijk,
naar de NHG-kostengrens (2021: € 325.000).
bijvoorbeeld in sociale koop laag en sociale koop hoog.
Welke koopprijzen hanteren andere gemeenten?
Voor elke variant kan de gemeente vastleggen waar de
o
Appartement: gemiddeld € 200.000.
vast. In Woudenberg is dat 60 m2, ongeacht type.
woningen en waar de kandidaten aan moeten voldoen.
o
Tussenwoning: gemiddeld € 220.000.
Zaanstad werkt met bandbreedtes per inkomens-
Specifiek voor Waadhoeke is de categorie sociale koop
o
Hoekwoning: gemiddeld € 250.000.
categorie (I: 50-60 m2, II: 60-70 m2, III: >70 m2).
interessant, aangezien de huurmarkt een beperkte om-
o
Twee-onder-één-kap: € 310.000 (n=1).
vang en vraagdruk kent. We inventariseren eerst wat
o
Particulier opdrachtgeverschap: onbekend.
Vrijwel alle gemeenten kiezen voor het wettelijke
de specificatiemogelijkheden zijn en adviseren daarna
Gemeenten die geen onderscheid maken naar type
maximum van tien jaar. Bij doorverkoop binnen die
op maat voor de gemeente Waadhoeke.
variëren tussen de € 195.000 en de NHG-grens.
termijn blijven de vastgelegde bepalingen gelden.
een doelgroepenverordening. Verschillende gemeenten (ook kleinere) hebben deze stap al gezet.
INSTRUMENTARIUM
•
•
(EPC minstens 25% lager dan in het Bouwbesluit). •
Maximaal inkomen
Wageningen hanteren 1,5 keer de DAEB-norm. •
Minimale oppervlakte Enkele gemeenten leggen een minimale oppervlakte
•
Instandhoudingstermijn
KANSEN VOOR STARTERS IN WAADHOEKE | 2 NOVEMBER 2021 | DEFINITIEF | 14
INSTRUMENTARIUM: DOELGROEPEN •
Doelgroep
•
Andere mogelijkheden
Het is mogelijk om bepaalde doelgroepen voorrang
Sommige gemeenten nemen bijzondere bepalingen
te geven bij toewijzing van sociale koopwoningen.
op. Hieronder drie voorbeelden ter inspiratie.
Enkele gemeenten kiezen ervoor om zo starters en
o
Afstand tot ov-knooppunt. Voor middeldure
doorstromers te helpen. In Rijssen-Holten zijn alle
huurwoningen in de gemeente Hilversum geldt
sociale koopwoningen bedoeld voor ‘starters op de
een minimale woningoppervlakte van 40 m2
koopmarkt’ (“een huishouden, ongeacht de leeftijd
binnen 1.200 meter van een ov-knooppunt.
van de daartoe horende personen dat woont in een
Daarbuiten is de minimale oppervlakte 50 m2.
huurwoning of dat niet beschikt over zelfstandige
o
Eigen geld. In Bergen mogen huishoudens die
woonruimte”). Specifiek voor twee-onder-een-kap-
een sociale koopwoning willen niet meer dan €
woningen komen ook doorstromende huishoudens
40.000 beschikbaar eigen geld hebben.
in aanmerking (eigenaren van een koopwoning die
o
De gemeente Wageningen heeft definities voor
“door economische groei of demografische veran-
‘seniorenwoningen’ en ‘woningen geschikt voor
dering” anders (duurder) willen gaan wonen).
senioren’ vastgelegd. Aanvullend zijn eisen opgenomen waaraan de woningen moeten
Andere gemeenten kiezen voor een getrapt systeem
voldoen, zoals binnendeuren zonder drempels
met termijnen. In Bergen krijgen starters die tevens
en ruimte voor stalling van een scootmobiel.
huurder zijn dertien weken voorrang boven anderen. Woningen die dan nog niet zijn toegewezen worden
Voor sociale koopwoningen geldt door de gekozen
vier weken aangeboden aan inschrijvers die alléén
regelgeving feitelijk ook een zelfbewoningsplicht
starter zijn, gevolgd door vier weken voor eenieder
en een anti-speculatiebeding, zij het voor maximaal
die voldoet aan de gestelde inkomenseis.
tien jaar.
INSTRUMENTARIUM
Voorrang voor eigen inwoners De overheid onderzoekt op dit moment de ruimte voor gemeenten om voorrang te geven aan eigen inwoners. De huidige Huisvestingswet verhindert
dat. Veel gemeenten kampen met grote instroom van buiten, waardoor eigen inwoners grote moeite hebben om een betaalbare koopwoning te vinden. De gemeente Zaanstad heeft de stoute schoenen aangetrokken en geeft ‘ingezetenen’ voorrang op sociale koopwoningen. Er is zelfs een BV opgericht (Betaalbare Koopwoningen Zaanstad) die ze bouwt en verkoopt met uitgestelde betaling en een inkomensafhankelijke erfpachtcanon, waardoor voor een woning van € 200.000-250.000 aanvankelijk maar € 100.000 geleend hoeft te worden. Andere gemeenten kiezen ervoor om nieuwbouwprojecten eerst lokaal te communiceren of CPO in te zetten. Ook woningcorporaties kunnen uitgestelde betaling inzetten. Een Zeeuwse woningcorporatie laat kopers solliciteren naar hun koopwoningen, waarbij lokale binding één van de gekozen criteria is.
KANSEN VOOR STARTERS IN WAADHOEKE | 2 NOVEMBER 2021 | DEFINITIEF | 15
INSTRUMENTARIUM: DOELGROEPEN Ons advies: stel om te beginnen een
•
Maximale koopprijs
•
Instandhoudingstermijn
eenvoudige doelgroepenverordening op
Wij adviseren een maximale prijs van € 200.000.
Ons advies is om de instandhoudingstermijn altijd
Op voorgaande bladen hebben we weergegeven wat
Dat biedt iets ruimte boven het gemiddelde leen-
op tien jaar te zetten, het wettelijk maximum en
er mogelijk is en wat er gebeurt op het gebied van
bedrag van € 175.000. Dat gat kan eventueel nog
doelgroepenverordeningen. Wij denken dat het ook in
overbrugd worden met een starterslening (zie
Waadhoeke kan bijdragen. Het ligt voor de hand om
verderop). Voor nieuwbouw is het te weinig;
De gemeente mag de doelgroep ‘starters’ zelf
te beginnen met een relatief eenvoudige variant, om
starters moeten zich op bestaande bouw richten.
definiëren. Nu staat daarin een modaal inkomen,
Maximaal inkomen
vrijwel overeenkomend met anderhalf keer de
toch een stap te zetten. Mocht na evaluatie blijken
Het handigst is een maximaal inkomen dat over
DAEB-norm. Voor eenduidigheid is het logisch om
dat er meer/andere voorwaarden nodig zijn, dan kan
de jaren meeschuift met de inkomensontwikkeling.
één van beide mogelijkheden aan te houden.
de verordening altijd aangepast worden.
Wij adviseren om hetzelfde te doen als o.a. Rot-
Indien gewenst kan de gemeente in de doelgroe-
terdam en Wageningen en anderhalf keer de grens
penverordening vastleggen dat doorstromers
Welke onderdelen passen bij Waadhoeke?
voor sociale huur (de DAEB-norm) te hanteren.
vanuit huurwoningen voorrang krijgen op sociale
Op basis van de marktsituatie en het woningaanbod
Voor 2021 is dat een jaarinkomen van bijna €
koop. om zo mensen die relatief hoge woonlasten
adviseren we per onderdeel wat er in de doelgroe-
36.000; iets lager is dan het modale inkomen.
hebben het snelst te kunnen helpen. Dit gaat ten
Minimale oppervlakte
koste van thuiswonende woningzoekenden, maar
De minimale oppervlakte van sociale koopwonin-
bevordert de doorstroming op de huurmarkt. Het
op korte termijn met beperkte ervaring en capa-citeit
penverordening opgenomen zou kunnen worden.
•
•
•
de termijn die vrijwel alle gemeenten gebruiken. •
Doelgroep
Woningtype
gen is onbelangrijk voor Waadhoeke. Door een
Gezien het aanbod in Waadhoeke (grotendeels
maximale koopprijs in te stellen wordt al een
rijwoningen of twee-onder-één-kappers) is het
groot deel van de niet voor starters geschikte of
Van de drie genoemde voorbeelden lijkt alleen de
niet nodig om woningtype te specificeren.
bedoelde woningen uit de regeling gehaald.
eigen-geldbepaling hier een kanshebber.
INSTRUMENTARIUM
is de vraag of dit voor Waadhoeke iets toevoegt. •
Andere mogelijkheden
KANSEN VOOR STARTERS IN WAADHOEKE | 2 NOVEMBER 2021 | DEFINITIEF | 16
INSTRUMENTARIUM: UITGESTELDE BETALING Lagere koopprijzen voor lagere inkomens Het probleem van veel starters is dat zij niet voldoende kunnen lenen en dus bieden voor een koopwoning. In deze markt zijn er altijd kapitaalkrachtige kapers op de
kust. Uitgestelde betaling kan een oplossing zijn voor starters. Dit is een instrument dat voornamelijk wordt ingezet door corporaties die hun bezit ‘uitponden’. Als eigenaar van de woning mogen zij zelf bepalen aan wie en tegen welke voorwaarden zij verkopen. Er zijn meerdere smaken (producten) om een uitgesteldebetalingsregeling te organiseren, zoals Kopen naar Wens, KoopGarant, Koopstart en Slimmer Kopen. Allemaal komen ze erop neer dat de koper (via verschillende constructies) bij aankoop niet (direct) de volledige vraagprijs hoeft te betalen. Meestal moet minimaal 50% van de koopsom zelf betaald worden. De rest kan dan óf bij doorverkoop, óf gedurende de bewoning afgelost worden. Soms heeft de verkopende partij – meestal een corporatie of een ontwikkelaar – een terugkooprecht of –plicht. Daarmee kan de woning na terugkoop opnieuw binnen de doelgroep worden aangeboden en is startersaanbod langer gegarandeerd.
INSTRUMENTARIUM
Ons advies: werk samen met de corporaties De gemeente Ede wil KoopGarant zelf gaan financieren. Die heeft afspraken met ontwikkelaars om sociale koopwoningen te bouwen. Deze woningen
wil de gemeente nu om gaan zetten naar KoopGarantwoningen. Een koper betaalt een lagere prijs dan de marktwaarde. Als de bewoner de woning op een later moment weer wil verkopen, koopt de gemeente Ede deze binnen drie maanden terug. Dat lijkt een brug te ver voor Waadhoeke, waar minder marktdruk, minder instroom van buiten en minder slagkracht is. Wel kan de gemeente aan woningcorporaties vragen welke mogelijkheden zij zien om starterswoningen net uitgestelde betaling te verkopen. We adviseren om daarbij een terugkoopoptie en geen terugkoopplicht af te spreken. De terugkoopoptie is vrijblijvend, zodat er op de balans geen geld geserveerd hoeft te worden. Na terugkoop kan de woning opnieuw worden aangeboden. In tegenstelling tot de gemeente mag een corporatie zelf kiezen aan wie zij verkoopt.
KANSEN VOOR STARTERS IN WAADHOEKE | 2 NOVEMBER 2021 | DEFINITIEF | 17
INSTRUMENTARIUM: STARTERSLENING Starterslening biedt extra leenruimte
Beide leningen moeten met NHG worden afgesloten.
Steeds meer Nederlandse gemeenten bieden een star-
Alleen het annuïtaire gedeelte is fiscaal aftrekbaar.
terslening aan. Het is een instrument dat starters meer
Als de starterslening niet of maar gedeeltelijk kan
leenruimte voor een koopwoning kan bieden, bovenop
worden terugbetaald is dat voor rekening van het
het maximum van de hypotheekverstrekker. In feite is
Waarborgfonds Eigen Woningbouw (WEW) en SVn.
het een tweede hypotheek, bovenop een hypotheek
De gemeente loopt dus geen financieel risico meer.
van een andere geldverstrekker. Het Stimuleringsfonds
Wel vraagt SVn een jaarlijkse vergoeding van 0,5%
Volkshuisvesting (SVn) is de organiserende partij, maar de gemeente kan zelf de aanvraagvoorwaarden bepalen. •
•
over de restschuld van alle uitstaande leningen. •
Wat betekent het voor starters?
Hoe werkt het organisatorisch?
Starters kunnen een huis kopen dat financieel (nog)
De gemeente opent een revolverend fonds bij SVn.
net buiten hun bereik ligt. De gedachte hierachter
Het startbedrag moet de gemeente financieren (en
is dat koopstarters meestal werkende jongeren zijn
dus reserveren op de begroting). Geld van rente en
die in inkomen nog vooruit zullen gaan. Ze kunnen
aflossingen vloeit terug in het fonds en wordt weer
dus niet méér bieden dan eigenlijk verantwoord is,
gebruikt voor nieuwe startersleningen. De gemeente
maar éérder bieden wat later verantwoord wordt.
stelt kaders op voor potentiële kandidaten en checkt
Daarom hoeven er de eerste drie jaar geen maand-
of zij voldoen. SVn regelt vervolgens de financiële
lasten betaald te worden. Daarna worden rente en
toets, administratie en beantwoording van vragen.
aflossing bepaald op basis van een inkomenstoets.
Hoe werkt het financieel?
Na jaar zes, tien en vijftien volgen nieuwe toetsen.
De starterslening is een tweede hypotheek en be-
Aflossen mag op elk moment en zonder boete. De
staat uit twee delen: een annuïtair aflopend deel
looptijd van de starterslening is dertig jaar; de rente
en een oplopende Combinatielening (in box 3).
is marktconform en staat voor vijftien jaar vast.
INSTRUMENTARIUM
KANSEN VOOR STARTERS IN WAADHOEKE | 2 NOVEMBER 2021 | DEFINITIEF | 18
INSTRUMENTARIUM: STARTERSLENING Ons advies: bied een starterslening aan
Huidige woonsituatie
Starterslening wordt steeds populairder
Een starterslening is interessant voor Waadhoeke.
Bijvoorbeeld niet eerder zelfstandig gewoond of
Het aantal starters dat een eerste huis koopt met
De gemeente loopt geen financieel risico en het helpt
doorstromend vanuit een (sociale) huurwoning.
behulp van een starterslening stijgt. In 2020 steeg
specifiek de groep starters om wél die stap naar een
Dit opnemen past bij de definitie van starter.
het aantal verstrekte startersleningen al met vier
Voor bestaande bouw, nieuwbouw of beide
procent. In het eerste kwartaal van 2020 zijn er
op tegen het principiële bezwaar dat startersleningen
Wij zien geen reden om dit onderscheid te maken.
468 startersleningen versterkt. In januari 2021
prijsopdrijvend zouden werken. (Overigens zijn ex-
Als nieuwbouw binnen de maximale koopsom
waren dat er 156 procent méér ten opzichte van
perts het daar niet over eens.) Veel andere gemeen-
valt kan die ook geschikt zijn voor starters.
januari 2020, nog vóór het einde van de maand.
Maximumleeftijd
Volgens het SVn overweegt een groeiend aantal
Dit is niet verplicht, maar het is logisch om aan te
gemeenten om een Starterslening aan te bieden.
sluiten bij de eigen definitie: maximaal 35 jaar.
Het aantal jonge huizenkopers (tot 35 jaar) is na
Maximaal leenbedrag
het uitbreken van de coronacrisis sterk gestegen:
leeftijd (18 jaar), minimaal leenbedrag (€ 2.500) en
Bij andere gemeenten grofweg tussen € 25.000
in mei 2020 28 procent meer dan in mei 2019. De
maximaal percentage van de koopsom (20%). De
en € 65.000 (wettelijk maximum). Gezien het lo-
toename onder jonge kopers (tot 25 jaar) is het
gemeente kan zelf kiezen welke aanvullende voor-
kale prijsniveau is starten met € 25.000 logisch.
sterkst in Drenthe en in Overijssel. Ook de Hypothe-
Maximale koopsom
ker signaleert een ‘trek naar het Noorden’, waar de
Bij andere gemeenten meestal tussen € 170.000
huizenprijzen veel lager liggen dan in de Randstad.
Lokale binding
(achterhaald) en € 325.000 (wettelijk maximum).
Gemiddeld wordt er in de groep 25 tot 35 jaar €
Bijvoorbeeld nu ingeschreven bij de gemeente, of
Wij adviseren een maximum van € 225.000; dat
248.049 geleend. Zonder starterslening hebben
eerder een bepaalde tijd ingeschreven geweest.
brengt woningen tot € 200.000 binnen bereik.
starters maar keuze uit drie op de honderd huizen;
Verbeterkosten/meerwerk meefinancieren
met een starterslening verdubbelt dat aantal.10 11 12
(eerste) koopwoning te zetten. Dat weegt ons inziens
ten hebben eerder een starterslening ingevoerd, dus
•
•
•
het is in die zin ook geen controversiële maatregel. SVn stelt zelf enkele voorwaarden, zoals minimum-
waarden gewenst zijn. We nemen de mogelijkheden
•
•
door en adviseren of ze voor Waadhoeke logisch zijn. •
Logisch om lokale woningzoekenden te helpen.
INSTRUMENTARIUM
•
KANSEN VOOR STARTERS IN WAADHOEKE | 2 NOVEMBER 2021 | DEFINITIEF | 19
INSTRUMENTARIUM: CONCLUSIE Instrumenten om starters te helpen zijn er
Instrumenten voor de nieuwbouwkant hebben pas
Wij adviseren om ze niet op grote schaal in te zetten,
voor nieuwbouw en voor bestaande bouw
effect wanneer er woningen mee worden opgeleverd.
maar alleen in de grotere kernen (kleinschalige) pro-
Instrumenten om starters te helpen verdelen we in
Daar gaan dus nog jaren overheen. In het bestaande
jecten te faciliteren als marktpartijen hierin potentie
twee groepen: het aanbod vergroten (nieuwbouw) en
aanbod kan sneller actie worden ondernomen, maar
zien. Doelgroepen opnemen in bestemmingsplannen
sturen in de vraag (bestaande bouw). De prijzen van
is de effectiviteit van de instrumenten relatief beperkt.
en een doelgroepenverordening opstellen is logischer.
nieuwbouwwoningen liggen door marktdruk en hoge
Het is belangrijk om deze nadelen mee te nemen in
Definiëren en toevoegen van sociale koopwoningen
bouwkosten vaak te hoog voor starters. Een logische
beleidskeuzes die nú gemaakt worden. Daarom advi-
voor starters garandeert op termijn passend aanbod.
conclusie is om nieuwbouwwoningen te richten op
seren wij om een combinatie van instrumenten in te
De voorwaarden (waaronder instandhoudingstermijn)
doorstromers: toevoegen voor groepen die wél die
zetten. De in dit hoofdstuk genoemde instrumenten
worden in een doelgroepenverordening vastgelegd.
stap naar een nieuwbouwwoning kunnen maken, en
kunnen Waadhoeke verder helpen. In de Bijlagen
zo een betaalbaarder woning achterlaten. Er wordt
staat informatie over de bekendste instrumenten.
Starters helpen in bestaande bouw met uitge-
gesteld dat 85 procent van de verhuizingen binnen de
stelde betaling of een starterslening
gemeente plaatsvinden. Het is echter wel de vraag of
Voor nieuwbouwwoningen doelgroepen kiezen,
Veel instrumenten voor vraagsturing zijn bedoeld om
betaalbaar aanbod ook door lokale starters gekocht
flexwoningen mogelijk als klein ‘ventiel’
koop voor verhuur tegen te gaan. Dat is hier niet
kan worden; de concurrentie van buiten neemt toe.
Voor de gemeente Waadhoeke zien we flexwoningen
direct aan de orde. Daarom kijken we naar twee
Zowel in de nieuwbouw als in de bestaande bouw
en het opnemen van doelgroepen in bestemmingsplan
instrumenten om specifiek starters mee te helpen:
hebben alleenstaande starters met een modaal inko-
en doelgroepenverordening als mogelijk effectieve
uitgestelde betaling of een starterslening. Corporaties
men een duwtje in de rug nodig.
instrumenten. Flexwoningen kunnen inspelen op de
kunnen vrij verkopen uit hun bestaande bezit en zijn
voorspelde tijdelijke groeivraag tot ongeveer 2030.
zo een belangrijke partner voor de gemeente. Voor
Beide routes hebben zwaarwegende nadelen,
Daarbij is wel de vraag hoe groot de lokale behoefte
startersleningen moet de gemeente wel een fonds
beide gebruiken heeft de meeste voordelen
echt is. Het wordt meer als een noodoplossing gezien.
openen, maar SVn regelt alles en draag het risico.
INSTRUMENTARIUM
KANSEN VOOR STARTERS IN WAADHOEKE | 2 NOVEMBER 2021 | DEFINITIEF | 20
BIJLAGE: INSTRUMENTENOVERZICHT Het aanbod vergroten Instrument
Toelichting
Toepassing
Voordelen
Nadelen
Termijn
Tijdelijke (flex)woningen
Tijdelijk wonen kan gaan over verplaatsbare woningen, tijdelijke woningen in bestaande panden, tijdelijke huurcontracten en gemengde wooncomplexen. Het is een antwoord op een veranderende woningvraag en behoefte aan snelheid en flexibiliteit.
Flexwoningen worden vaak gemaakt op plekken waar een grote urgentie of een tijdelijke behoefte is. Flexibiliteit is belangrijk richting de toekomst. Vooral geschikt op eigen (gemeente)grond. Er zijn diverse aanbieders die de gemeente hierbij kunnen ontzorgen.
Flexwoningen zijn vaak betaalbaarder en sneller beschikbaar dan reguliere woningen. In aanleg zijn ze duurzaam en circulair. Kan in bestaande panden of modulaire units. Het kan buiten de bouwtiteldiscussie om de druk op de (starters)woningmarkt verlichten.
Financieel is er soms een groter risico of hogere investering nodig. Er is niet altijd voldoende vraag. Voor starters die iets willen opbouwen is het ook geen ideale oplossing. Grond voor tijdelijk wonen is voor langere tijd niet beschikbaar voor andere doeleinden.
Afhankelijk van de keuze voor een bestaand gebouw of modulaire units. Een aanbieder van units zegt tot drie keer sneller te kunnen bouwen dan traditioneel mogelijk is. Vaak gaat er wel veel tijd zitten in de planvoorbereiding. Binnen twee jaar moet kunnen.
Actief grondbeleid
Met actief grondbeleid heeft de gemeente de regie bij ontwikkeling en voert zelf de grondexploitatie uit. De gemeente heeft (of verwerft) de grond, laat die bouw-/woonrijp maken en geeft de grond uit aan ontwikkelaars of particulieren (individueel/CPO).
Enerzijds om grote uitleglocaties van de grond te krijgen, anderzijds voor kleinschalige toevoegingen in kernen. Geschikt voor organische ontwikkeling, bijvoorbeeld via collectief-particulier opdrachtgeverschap. Eigen grond kan ook goed tijdelijk bestemd worden.
Via actief grondbeleid kan de gemeente zelf sturen op aantal, locatie, omvang en invulling van ontwikkelingen. Zo kunnen lokale doelen en wensen worden gediend. Geschikt voor ontwikkeling met hoge prioriteit en/of een groot maatschappelijk belang.
Actief grondbeleid kan financieel risico meebrengen voor de gemeente, zoals we in crisistijd zagen. De gemeente wordt ook een marktpartij en krijgt zo eigenlijk twee petten op. Een visie op grondbeleid, expertise in eigen huis en financiële buffers zijn vereist.
Actief grondbeleid past bij de huidige druk op de markt. Wellicht eerst op kleinere schaal inzetten, met beperkte risico’s. Met de juiste expertise kan dit binnen een jaar opgezet zijn. Het bouwproces dat daarna volgt zal drie tot tien jaar in beslag nemen.
Doelgroepen in bestemmingsplan
In het bestemmingsplan kan de gemeente vastleggen hoe gronden gebruikt en bebouwd mogen worden. Vanuit de Wro mag ook het aandeel woningen per categorie worden bepaald. In het bestemmingsplan mogen alleen ruimtelijk relevante zaken staan.
De gemeente bepaalt per gebied de gewenste verdeling voor in het bestemmingsplan. Later kan ook, via een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar. Het maximumbedrag voor sociale koop is 325.000 euro (de NHGgrens) en er gelden inkomensgrenzen.
De gemeente kan in het bestemmingsplan percentages vaststellen voor sociale huur, sociale koop, middenhuur en particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels). Zo is de gewenste mix en specifiek aanbod voor kwetsbare doelgroepen gegarandeerd.
Vooraf vastleggen in het bestemmingsplan laat weinig ruimte over voor flexibiliteit en aanpassingen later, bijvoorbeeld door veranderde marktomstandigheden. Het kan nadelig zijn voor de grondexploitatie of de bereidheid van ontwikkelaars om te bouwen.
Het bepalen van de gewenste verdeling en het opnemen in een bestemmingsplan kost weinig tijd. Kan alleen voor projecten die nog moeten starten, dus voordat de huizen er staan zijn er wel jaren voorbij. Minimaal zo’n drie jaar, maar in totaal eerder vijf tot tien jaar.
Doelgroepenverordening
Met een doelgroepenverordening aanvullend op het bestemmingsplan waarborgt de gemeente dat woningen voor een bepaalde periode behouden blijven voor de gekozen doelgroepen en prijsklassen. Verplicht als het bestemmingsplan doelgroepen benoemt.
Voor de categorieën sociale huur en middeldure huur geldt een termijn van ten minste tien jaar. Vaak wordt voor vijftien of 25 jaar gekozen. Voor sociale koop geldt juist een maximum van tien jaar. Er zal wel actief gehandhaafd moeten worden op naleving.
Per doelgroep kan de gemeente bepalen hoe lang de te bouwen woningen voor hen beschikbaar moeten blijven. Zo is er voor langere tijd passend aanbod voor kwetsbare doelgroepen. De gemeente schept zo duidelijkheid en voorkomt speculatie.
Vooral de categorie sociale koop wordt bediscussieerd. Het maximumbedrag van 325.000 euro is te hoog voor veel starters en zou moeten worden beperkt. Een maximumbedrag biedt nog geen garantie dat er daadwerkelijk een kwetsbare zoekende kan kopen.
Hiervoor geldt hetzelfde als bij het bestemmingsplan. Het opstellen van een doelgroepenverordening is niet wat tijd kost, maar wel het bouwen van de woningen nadat de verordening is vastgesteld. Hiervoor geldt dezelfde horizon van drie tot tien jaar.
BIJLAGEN
KANSEN VOOR STARTERS IN WAADHOEKE | 2 NOVEMBER 2021 | DEFINITIEF | 21
BIJLAGE: INSTRUMENTENOVERZICHT Het aanbod vergroten Instrument
Toelichting
Toepassing
Voordelen
Nadelen
Termijn
Prestatieafspraken
De gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties kunnen afspraken maken over nieuwbouw: aantallen, locaties en doelgroepen. Ook hoeveel woningen er worden verkocht en met welke voorwaarden. Corporaties mogen (tijdelijk) ook weer koop bouwen.
De gemeente maakt een woonvisie als basis voor de prestatieafspraken. Het bod van de corporaties is gebaseerd op eigen strategische keuzes, in overleg met hun huurdersorganisaties. De afspraken zijn leidend maar niet bindend. De prioriteiten kunnen uiteen lopen.
Corporaties zijn voor de gemeente belangrijke maatschappelijke partners. Zij gaan niet altijd voor een maximale opbrengst. Samen kunnen gemeente en corporaties zorgen voor betaalbaar duurzaam aanbod van goede kwaliteit, zowel huur als (betaalbare) koop.
De prestatieafspraken zijn geen wondermiddel. Corporaties moeten binnen de financiële ratio’s blijven en kunnen voor grond niet de marktwaarde betalen. Er lijkt vooral vraag naar koopwoningen, en verhuren is wel de hoofdactiviteit van de woningcorporaties.
Elk jaar maken gemeente, corporaties en huurders prestatieafspraken voor het komende jaar, met een doorkijk voor de langere termijn. Bouwen voor koop gaat jaren duren, maar (extra) verkoop uit bestaande bouw zou het aanbod direct kunnen vergroten.
Antispeculatiebeding
De koper moet een aantal jaren zelf wonen voordat de woning (met opzet) mag worden doorverkocht. Soms moet de koper toestemming vragen voor verkoop of winst afdragen aan de vorige eigenaar. Ook hier kunnen andere verkopers zelf voor kiezen.
Verschillende gemeenten maken al gebruik van een antispeculatiebeding bij nieuwbouwwoningen. Utrecht kiest voor een termijn van vijftien jaar; dat wordt wel als (erg) lang gezien. Het beding kan op elk moment door de gemeente worden opgeheven.
Voor een langere tijd de garantie van betaalbare koopwoningen. Doordat woningen niet direct mogen worden doorverkocht zijn ze minder interessant voor investeerders en speculanten. Ook hierdoor is er minder concurrentie voor potentiële kopers.
Afhankelijk van de voorwaarden kan het kopers belemmeren of afschrikken en de prijs/waarde doen dalen. Er zijn een aantal ontheffingsgronden waardoor verkoop toch mogelijk is. Dat kan fraude in de hand werken. Sowieso zal handhaving ook hier nodig zijn.
Voor een antispeculatiebeding geldt hetzelfde als voor de zelfbewoningsplicht. Niet het opnemen van het beding zelf, maar het bouwen van de woningen gaat drie tot tien jaar duren. Corporaties zouden wel direct resultaat kunnen boeken met de invoering.
Zelfbewoningsplicht
Bij projecten waar de gemeente via gronduitgifte bij betrokken is of waarvoor planologische medewerking noodzakelijk is kan een zelfbewoningsplicht contractueel worden bedongen. Ook andere verkopers (zoals woningcorporaties) kunnen dit doen.
De meest gebruikte toepassing is door gemeenten en woningcorporaties, als voorwaarde bij nieuwbouw of verkoop. Verhuur aan eerstegraads familieleden of voor een lage huurprijs kan worden toegestaan. Kan voor onbepaalde tijd worden vastgesteld, maar ook korter.
Een zelfbewoningsplicht verplicht kopers om het gekochte zelf te gaan bewonen. Verhuur is niet toegestaan, waardoor investeerders geen rendement meer kunnen halen. Daardoor is er minder prijsopdrijvende concurrentie voor potentiële kopers.
Aantrekkelijk in tijden van schaarste, maar een hindernis wanneer de vraag afneemt. Het vermindert de groep potentiële (kapitaalkrachtige) kopers. Het maakt eigenaars minder flexibel in het gebruik van hun huis. Er zal ook op gehandhaafd moeten worden.
Bij verkoop vanuit bestaande bouw (door woningcorporaties) kan er direct na invoering van de zelfbewoningsplicht al resultaat geboekt worden. Voor invoer bij nieuwbouwprojecten geldt weer de geschatte ontwikkeltijd van drie tot tien jaar.
Grond in erfpacht (/huurkoop)
Erfpacht is het recht om een stuk grond en de woonruimte daarop te gebruiken, voor een bepaalde periode. De grond blijft eigendom van de erfverpachter. Die ontvangt jaarlijks een vergoeding (canon) voor het gebruik van de grond. Kan worden afgekocht.
Erfpacht is geen populair instrument. Het grootste deel van de erfpachtwoningen staat in Amsterdam, veelal met een lang afgekochte canon. Ook daar stapt men ervan af. Als middel voor prijsverlaging bij aanschaf bruikbaar, maar vooral voor tijdelijke woningen.
Erfpachtgrond hoeft niet te worden gekocht en dus ook niet te worden gefinancierd. Zo krijgen potentiële kopers extra ruimte voor het financieren van de woning zelf. Ook geschikt voor tijdelijke woningen met het oog op potentiële toekomstige krimp.
Voor de gemeente(/grondeigenaar) is het nadelig dat de grondwaarde niet direct betaald wordt en dus ook niet elders ingezet kan worden. Ook kunnen er administratieve kosten zijn. Kopers kunnen minder happig zijn om woningen op erfpachtgrond te kopen.
Met tijdelijke woningen op erfpachtgrond (met of zonder canon) kan de gemeente snel schakelen, buiten de bouwtiteldiscussie om. Grond bouwrijp maken duurt in de regel ongeveer zes maanden. Het bouwen duurt naar verwachting weer drie tot tien jaar.
BIJLAGEN
KANSEN VOOR STARTERS IN WAADHOEKE | 2 NOVEMBER 2021 | DEFINITIEF | 22
BIJLAGE: INSTRUMENTENOVERZICHT Sturen in de vraag Instrument
Toelichting
Toepassing
Voordelen
Nadelen
Termijn
Uitgestelde betaling
Huizen worden onder de marktwaarde verkocht. De koper hoeft het restant pas later te betalen. De eigenaar profiteert (grotendeels) van de waardeontwikkeling. Kan met terugkoopoptie (bijv. Kopen naar Wens) of zelfs met terugkoopplicht (bijv. KoopGarant).
Inzetbaar bij nieuwbouwprojecten en/ of bij verkoop door woningcorporaties. Koper kan het restant van de prijs bij doorverkoop betalen. Bij inzet van een terugkoopoptie of terugkoopplicht mag/moet de woning worden teruggekocht wanneer de koper wil verhuizen.
Kopers hoeven minder geld te lenen om een huis te kunnen kopen. Daarmee komen ook huizen met een hogere waarde binnen bereik. Zij kunnen op elk moment weer verhuizen. Met een terugkoopoptie/-plicht kan de woning opnieuw worden aangeboden.
Een deel van de koopsom wordt later betaald en kan dus niet direct opnieuw door de verkoper geïnvesteerd worden. KoopGarant heeft als nadeel dat de verkoper geld moet reserveren om aan de terugkoopplicht te kunnen voldoen. Bij Kopen naar Wens is dat niet zo.
Uitgestelde betaling in de bestaande bouw is alleen realistisch via woningcorporaties. Die kunnen wellicht snel schakelen. Er zijn gemeentes die het bij nieuwbouw zelf (willen) aanbieden, maar dat kost (naast het regelwerk) weer drie tot tien jaar ontwikkeltijd.
Starterslening
Een starterslening biedt extra budget om een eerste huis te kopen. Hij overbrugt het verschil tussen de koopprijs en de hypotheek bij de bank. De gemeente kan eisen en regels opstellen. Het geld wordt verstrekt door het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting.
De gemeente bepaalt wie in aanmerking komt voor een starterslening. Dit kunnen zowel jongeren als doorstromers zijn. Een lokale bindingseis mag ook. Er zijn maximale leenbedragen en koopsommen, maar veel gemeenten zien zich genoodzaakt die te verhogen.
Een starterslening vergroot het potentiële koopaanbod voor starters aanzienlijk. Met specifieke eisen kan de groep starters helemaal op maat bediend worden. De kosten en het risico hoeven niet door lokale partijen gedragen te worden.
De starterslening zou prijsopdrijvend en dus averechts kunnen werken. Het Kadaster concludeerde in 2019 dat dat niet het geval is, maar de AFM stelt in 2021 van wel. Hoe strenger de eisen, hoe minder starters ermee geholpen kunnen worden.
Een starterslening is snel in te voeren, naar schatting binnen zes maanden. Dat kan ook tijdelijk. Maar het zal vanwege het beperkte aanbod om kleine aantallen blijven gaan, tenzij er in deze prijscategorie gebouwd wordt. Dat betekent weer drie tot tien jaar.
Huisvestingsverordening
Met een huisvestingsverordening kan de gemeente bij schaarste bijsturen op de verdeling van huurwoningen, regels opstellen over het onttrekken, samenvoegen en splitsen van woningen en ‘deeltijdwonen’ (gebruik als tweede woning) plaatselijk verbieden.
Bij te onderbouwen schaarste kan de gemeente kwetsbare groepen op de huurmarkt helpen. Op de koopmarkt is de huisvestingsverordening bruikbaar om het beschikbare aanbod te maximaliseren. Inzet van de verordening moet op basis van de lokale situatie.