Bijlage 3. Ambtelijke Visie Franeker Zevenhuizen (Corsanummer 21.120385).PDF

Visie Franeker Zevenhuizen gemeente Waadhoeke

24 juni 2019

Visie Franeker Zevenhuizen gemeente Waadhoeke

OPGESTELD DOOR

Roenom Zaailand 106 - Offiz C-1 Leeuwarden www.roenom.nl

IN OPDRACHT VAN

Gemeente Waadhoeke Afdeling Omgeving Franeker www.waadhoeke.nl

DATUM

24 juni 2019

PROJECTNUMMER 19015

NIEUWE ONTWIKKELINGEN OP ZEVENHUIZEN De ligging van Zevenhuizen tussen de Alde Trekfeart en het Van Harinxmakanaal maakt het tot een bijzonder gebied in Franeker. Het is dynamisch en er gebeurd veel. De ligging aan het water zorgt voor heel aantrekkelijke, bijna idylissche, plekjes en woonkavels. Terwijl de ligging aan het kanaal het tot een geschikte plek maakt als bedrijventerrein, waardoor andere delen weer heel rommelig en vol ogen. Een functioneel gemengde omgeving is dan ook het resultaat. Op de westelijke kop wordt voornamelijk gewoond en staan op het achterterrein bedrijfspanden. De rest van het gebied is meer een bedrijventerrein waarop ook gewoond wordt. De laatste jaren begint het gebied functioneel te verschuiven van grotere bedrijfsfuncties naar woningen en woningen met een bedrijf aan huis. Hoewel dit passend is binnen het gemengde karakter van het gebied, vragen woonfuncties om een minder vrijblijvend gebruik en inrichting van de openbare ruimte. Transformatie van het gebied biedt kansen om Vijfhuizen door te trekken en over de gehele lengte in te richten als openbare weg. Hierdoor kunnen de bestaande woningen aan de Alde Trekfeart en nieuwe ontwikkelingen direct op de openbare ruimte worden ontsloten en kan het middendeel van het plangebied

Zevenhuizen: wonen, werken en water

De gemeente ziet in dat transformatie van het gebied gewenst is en wil dit proces ondersteunen. Dit is verwoord in de Structuurvisie Franeker 2015 - 2025. De functionele vraag verschuift en daarmee ontstaan er kansen voor verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Omdat de transformatie van het gebied gefaseerd verloopt, bestaat de kans dat projecten niet goed op elkaar aansluiten en een ongestructureerde eindsituatie ontstaat. Met deze visie wil de gemeente richting geven aan de ontwikkeling. Het geeft een indruk van het gewenste eindbeeld en heeft tot doel om de verschillende initiatieven op elkaar af te kunnen stemmen.

Nieuwbouw aan de Zevenhuizen.

3

LUCHTFOTO

Vijfhuizen

Alde Tre kfeart

Zevenhuizen

Van Harinx m

aweg

Van Ha rinxmak an

aal

4

GEBIEDSBESCHRIJVING De locatie Zevenhuizen is een gemengd gebied van bedrijvigheid en woningen. Het gebied heeft een sterk industrieel karakter met een eenvoudig en functioneel ingerichte openbare ruimte. De gebouwen zijn verschillend van grootte, bouwstijl en functie, omdat woningen, bedrijfswoningen en bedrijfsgebouwen van sterk verschillende bouwjaren door elkaar heen staan. De gebouwen staan vrijstaand op hun eigen ruime kavels. Van Harixmaweg en Vijfhuizen In de het westelijk deel van het plangebied liggen de wegen langs het water, waardoor de gebouwen georienteerd zijn op de openbare ruimte en het water. Langs de Alde Trekfeart staan op het eerste deel van Vijfhuizen woningen uit verschillende bouwperiodes. De hoofdmassa van deze woningen komt overeen. Richting het oosten gaat Vijfhuizen over in een priveweg, waarmee meerdere bedrijfsgebouwen, bedrijfswoningen en enkele woningen aan de Alde Trekfeart worden ontsloten.

Woningen langs de Alde Trekfeart aan Vijfhuizen. Bouwstijlen van 1916 tot 2004 staan door elkaar.

Aanlegplaats voor grote schepen aan de zuidzijde. Dit deel van de Harixmaweg is ruim opgezet met grote bedrijfsgebouwen en -woningen op ruime kavels.

Langs Zevenhuizen staat een afwisseling van grote bedrijfsgebouwen en woningen. Orientatie is wisselend op de weg en/of op het water.

Contact met het water bijna overal op het schiereiland.

De Van Harixmaweg ontsluit het gebied via de Salverderbrege. Meest westelijk staan langs deze weg woningen en ligt een trottoir. Aan de overzijde staan ook bedrijfsgebouwen, vrij dicht op het wegprofiel. Langs het Van Harixmakanaal ligt de weg langs het kanaal met een ruime berm in verband met het aanleggen van schepen. Langs dit deel van de Van Harixmaweg staan enkele grote bedrijfsgebouwen van één laag. Zevenhuizen De Van Harixmaweg gaat over in Zevenhuizen. Het wegprofiel wordt smaller en de weg knikt naar het noorden, waardoor het oostelijke deel van het plangebied wordt ontsloten met een middenweg. Hier staan de gebouwen gericht op de weg en/of op het water. De woningen staan veelal achterop de kavels, meer gericht op het water, met een voortuin die de verbinding maakt met de Zevenhuizen. De bedrijfsgebouwen staan dichterbij de weg. De kavels zijn relatief groen, waardoor de verschillen in bouwstijl, -vorm en -grootte minder storend zijn. Rommelig en slecht ontsloten middengebied Langs de noordzijde, in het midden van het plangebied, staan meerdere loodsen en een aantal woningen langs het water. Deze worden ontsloten in het verlengde van de Vijfhuizen over een privepad en via enkele smalle restruimtes tussen de gebouwen door. Indirecte ontsluiting van het middengebied over priveterrein bron: GoogleMaps

5

SITUATIETEKENING

Vijfhuizen

Alde Tre kfeart

Zevenhuizen

Van Harinx m

aweg

Van Ha rinxmak an

aal

bebouwing indica�e kadastrale-/kavelgrenzen

6

FUNCTIEKAART

woning bedrijfswoning bedrijfspand nieuwe aanvragen

7

HET GEWENSTE BEELD Het beoogde beeld voor Zevenhuizen is een woongebied van grote, groene kavels met hoogwaardige woningen. De openbare ruimte zal haar eenvoudige karakter behouden met weinig openbaar groen. De kavels worden hierdoor zo groot mogelijk gehouden, maar zijn daardoor wel een belangrijke drager voor de ruimtelijke kwaliteit. De tuinen zorgen voor een aantrekkelijke uitstraling naar de wegen, maar ook naar het water. Tevens zorgen de grote kavels en daardoor grote tuinen voor het aanwezige groen in dit gebied. Nieuwe woonfucties worden dus toegstaan, zo lang het om vrijstaande gebouwen gaat die op groene kavels worden gepositioneerd. Als tussenvariant worden kleine vormen van bedrijvigheid toegestaan als onderdeel van hoogwaardige woningen. Nieuwbouw mag gepositioneerd worden bij het water met het uitzicht hierop gericht. Maar gerichtheid op de openbare weg is ook nodig. Deze dubbele gerichtheid speelt vooral langs de nieuwe hoofdontsluiting en de Zevenhuizen. De gevels langs de wegen en/of het water dienen een open karakter te hebben en het is wenselijk om entrees aan de wegzijde te positioneren. Er wordt ingezet op een hoogwaardig eindbeeld van grondgebonden woningen met een bijzonder uitstraling. De woningen zijn aantrekkelijke villa’s. De bouwstijl van nieuwbouw is vrij, zo lang er een hoogwaardige architectuur en detaillering wordt nagestreefd.

Een knipoog naar het verleden van het schiereiland is mogelijk door het beeld van een nieuwbouwwoning te laten refereren aan bedrijfspanden of loodsen. Een bijzondere woonvorm in een bestaand bedrijfsgebouw behoort ook tot de mogelijkheden. Er moet echter sprake zijn van kwaliteit: het beeld van de loods moet aangepakt worden, zodat het beeld van een woning ontstaat. Het realiseren van appartementen in bestaande bedrijfsgebouwen is niet wat de gemeente hier beoogd. Nieuwe ontsluitingsroute en fasering Indien het gebied wordt getransformeerd naar wonen is een goede ontsluiting van belang. De transformatie van het gebied biedt de kans om de Vijfhuizen door te trekken naar de Zevenhuizen, waardoor ook een aantal bestaande woningen langs de noordzijde aan de openbare weg komen te liggen. Bij een eventuele ontwikkeling aan de zuidzijde kan een extra verbinding tussen deze weg en de Van Harinxmaweg worden gemaakt. De uiteindelijke positionering van nieuwe routes is afhankelijk van de fases waarin het gebied getransformeerd. Het gebied zal niet in één keer transformeren. Elke afzonderlijke ontwikkeling zal derhalve rekening moeten houden met toekomstige ontsluitingsroutes en het na te streven totaalbeeld. De volgorde van ontwikkeling zal invloed hebben op de uiteindelijke verkaveling en de positionering van de openbare ruimte.

De gemeente neemt haar rol door de afstemming tussen de verschillende plannen te verzorgen en het eindbeeld te bewaken.

Beeld van het schiereiland vanuit het noorden: doordat er zicht is op de kavels, is het van belang deze kwalitatief goed in te richten.

Een smalle grasstrook langs de Zevenhuizen en de weg zelf zijn de openbare ruimte. De groene beleving van het eiland wordt voor een groot deel gevormd door de voortuinen/voorterreinen.

8

AANPASSING ONTSLUITING EN DE ORIENTATIE VAN DE KAVELS

?

?

?

nieuwe hoofdontslui�ng ? op�es voor verbindingsweg orienta�e op voor- en achterzijde van de kavel orienta�e voornamelijk op de voorzijde van de kavel achtertuinen grenzend aan de openbare ruimte bestaande gebouwen indica�eve nieuwe gebouwen 9

VOORBEELDEN FASERING

Voorbeeld A van een mogelijke fasering

Voorbeeld B van een mogelijke fasering

10

HET BELANG VAN AANTREKKELIJKE, OPEN TUINEN De gemeente heeft alleen de wegen zelf in eigendom en langs de Zevenhuizen slechts een smalle strook langs de weg. Deze strook is breed genoeg voor een randje gras en is bij meerdere kavels onderdeel geworden van de voortuin. De voortuinen vervullen dus een belangrijke rol om de openbare ruimte groen te houden. De inrichting van de voortuinen en voorterreinen kan de gerichtheid op de openbare weg ondersteunen en wordt gezien als een integraal onderdeel van het ontwerp van nieuwe woningen. Paden zorgen voor een verbinding tussen het gebouw en de openbare ruimte. Bomen, gras en lage beplanting zorgen voor een groen beeld. Door lage of geen opgaande beplanting toe te passen direct langs de openbare ruimte, is zicht op de voortuinen mogelijk en ontstaat een open beeld, waardoor de openbare ruimte niet te krap aanvoelt. Voor de achtertuinen grenzend aan de openbare ruimte geldt, dat het gewenst is dat zij ook een open karakter krijgen. Met name de eerste vijf meter van de tuin. Dit is echter minder noodzakelijk dan bij de voortuinen. Voorbeeld van een open tuin. Het pad vebindt de woning met de openbare ruimte.

Bestaand voorbeeld van een tuin aan de Zevenhuzien waarop zicht vanuit de openbare ruimte mogelijk is.

Andere elementen, zoals een vijver, kunnen de gerichtheid op de voorkant van de kavel benadrukken. bron: Outlook Groenprojecten

11

HET BEELD VAN DE NIEUWBOUW Nieuwbouw is in twee vormen mogelijk: als bijzondere villa of als een woonfunctie die refereert aan ‘wonen in een bedrijfspand’. Het uitgangspunt is woningen met een kap, maar platte daken zijn toegestaan wanneer dit de architectuur ondersteund. De huidige variatie in bouwstijlen en -vormen op het schiereiland wordt doorgezet. De bouwstijl / architectonische opzet van de nieuwbouw is daarom vrij. Wel wordt gevraagd om een drietal zaken in acht te nemen: 1. De architectuur toont de functie van het gebouw. 2. Woningen worden kwalitatief hoogwaardig ontworpen met een hoogwaardige detaillering. Er wordt ingezet op bijzondere architectuur, dus geen ‘standaard’ huizen / cataloguswoningen. 3. Bijgebouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Waar zij aan het water of aan de straatzijde staan (in het zicht van de omgeving en/of openbare ruimte) dienen de bijgebouwen te worden meeontworpen met het hoofdgebouw en dient aandacht te zijn voor de uitstraling naar de openbare ruimte. Materialen bijzondere villa’s De woningen worden gebouwd van hoogwaardige bouwelementen zoals gemetselde gevels, rieten kappen, zinken daken, strak gestyled beton, houten kolommen en geveldelen. Andere materialen zijn toegestaan zo lang ze een hoogkwalitatieve uitstraling hebben en netjes gedetailleerd worden.

De natuurlijke uitstraling van materialen en gedekte tinten vormen het kleurenpalet. Materialen van woningen die refereren aan bedrijfspanden Wanneer gerefereerd wordt aan bedrijfspanden zijn materialen toegestaan die passend zijn bij dit beeld. Een hoogwaardige uitstraling is hierbij nog steeds gewenst.

12

INSPIRATIEBEELDEN

13