Bijlage 2: Projectplan Bildtdijken 2
Tekst van het document
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
Projectplan: Bildtdijken 2
STATUS OPDRACHTGEVER
Greetje de Heer
Definitief 30-09-2020 Gemeente Waadhoeke
Procesregie en advies Leefomgeving
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
Greetje de Heer
Procesregie en advies Leefomgeving
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
Samenvatting
1
1.
Inleiding
2
2.
De situatie op de Bildtdijken, de problematiek en ontwikkelingen
5
3.
4.
2.1
Inleiding
5
2.2
De waarde van de Bildtdijken: cultuurhistorie, landschap, woon- en leefomgeving.
6
2.3
De situatie op de Bildtdijken
6
2.4
Ontwikkelingen en bedreigingen
10
2.5
Kaders
12
2.6
Conclusies
14
Herstel van de Bildtdijken
15
3.1
Ervaringen ShdB: Project Bildtdijken 1ste fase 2016-2019.
15
3.2
Streefbeeld
17
3.3
Wie en wat: de ‘spelers’ in het veld
18
Projectvoorstel 2020-2030
20
4.1
Doelen van het vervolgproject Bildtdijken
20
4.2
De totale opgave
20
4.3
De opgave voor fase 2 (2021-2030)
21
4.4
Uitvoeringsbudget fase 2 (2021-2030)
22
Bijlagen
Greetje de Heer
24
Procesregie en advies Leefomgeving
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
Greetje de Heer
Procesregie en advies Leefomgeving
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
Samenvatting De gemeente Waadhoeke krijgt de komende jaren met diverse ontwikkelingen te maken zoals meer ouderen (vergrijzing), minder kinderen (ontgroening) en minder bevolkings- en huishoudensgroei. In de gemeente Waadhoeke zal deze demografische transitie bovengemiddeld zichtbaar worden. De neveneffecten hiervan worden in deze transitieregio’s dan ook het eerst en meest duidelijk merkbaar. Denk hierbij aan bijvoorbeeld verpaupering en leegstand. Vanuit het verleden is de aanpak van verpauperde panden en gebieden op verschillende manieren aangepakt. In onze gemeente zien we dat een deel van de woningvoorraad en panden kwetsbaar is en soms in slechte staat verkeert. Daarbij zijn de Bildtdijken extra kwetsbaar. De Bildtdijken vormen een waardevol cultuurhistorisch woongebied met een lengte van 14 km en ruim 500 woningen. De dijken vormen een bijzonder beschermd dorpsgezicht; ze zijn met hun lengte en lintbebouwing geen ‘dorp’ in de eigenlijke zin van het woord. Daarnaast zijn de woningen er goedkoop en wonen er veel mensen met lage inkomens, die niet altijd in staat zijn de woning te onderhouden ofwel te verbeteren. Ongerustheid over de ‘verrommeling’ en verkrotting van de bebouwing, heeft in 2013 geleid tot het ‘Actieplan Bildtdijken’ en tot de eerste uitvoeringsfase Bildtdijken voor de periode 2016-2019. Deze eerste fase was mede mogelijk door een provinciale subsidie.
Deze eerste fase van het project is in 2020 afgerond waarmee tien verwaarloosde woningen zijn gerenoveerd. Met de eerste fase van het project is een duidelijke bijdrage geleverd aan de cultuurhistorische kwaliteit - en daarmee aan het beschermde dorpsgezicht van de Bildtdijken - de leefbaarheid en de woonkwaliteit op de dijken. Het project heeft tevens als stimulans gediend voor andere eigenaren om hun woningen aan de Bildtdijken op te knappen. Het werk aan de Bildtdijken is echter nog niet klaar. De situatie met nog te veel slechte panden vraagt om extra aandacht, zeker ook gezien het unieke karakter van de Bildtdijken. Dit wordt ook bevestigd door de recent uitgevoerde onderzoeken van KAW en Adema Architecten. In de eerste fase is er veel kennis opgedaan en is er veel energie bij inwoners en vrijwilligers voor een vervolg. Samen met de vrijwilligers en inwoners willen we uitvoering geven aan een vervolg. In totaal ligt er een opgave van € 18,8 miljoen. Het is niet mogelijk de opgave in een keer uit te voeren. In dit projectplan wordt daarom een voorstel gedaan voor een tweede fase: Bildtdijken 2. Het is essentieel om nu in te zetten op een vervolg. Er is veel kracht en energie op de dijken en voor een succesvolle fase 2 is het van belang deze kracht en energie vast te houden.
Het zorgen voor continuering van het huidige project op korte termijn, is mede van belang om de opgebouwde organisatiestructuur en de werkprocessen van de Stichting herstel dorpen en Bildtdijken (ShdB) te kunnen blijven benutten zodat zij niet ‘verdampen’. Voor de periode 2021 tot en met 2030 is een opgave geformuleerd met daarbij een indicatie van de investeringskosten.
1 Greetje de Heer
Procesregie en advies Leefomgeving
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
1. Inleiding Vroeg of laat krijgt heel Nederland te maken met een demografische transitie. Het gaat dan vooral om meer ouderen (vergrijzing), minder kinderen (ontgroening) en minder bevolkings- en huishoudensgroei in delen van het land. De gemeente Waadhoeke krijgt de komende jaren als een van de eerste gemeenten te maken met deze demografische transities. De neveneffecten hiervan worden in deze transitieregio’s dan ook het eerst en meest duidelijk merkbaar. Het gaat onder meer over opgaven in teruglopen van aantal huishoudens, veranderende woningvraag en afnemend draagvlak voor voorzieningen.
Uit bovenstaand model blijkt dat de groep ouderen steeds groter wordt. Dit betekent een andere vraag naar voorzieningen en woningen. Uiteindelijk neemt het aantal inwoners af en zien we in gemeente Waadhoeke een terugloop van het aantal huishoudens.
2 Greetje de Heer
Procesregie en advies Leefomgeving
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
Door de terugloop van inwoners en het aantal huishoudens zullen dorpen steeds vaker te maken krijgen met een negatieve woningvraag met als gevolg langdurige leegstand, verpaupering en uiteindelijk sloop van woningen. Op dit moment zijn er 21.112 woningen in de gemeente Waadhoeke.
3 Greetje de Heer
Procesregie en advies Leefomgeving
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
Dit probleem van verpaupering is in feite geen nieuwe ontwikkeling, maar wel actueel. Onder meer door de toenemende bevolkingskrimp zal het probleem naar verwachting groter worden. Zeker in de noordelijke schil van Fryslân is het aantal zogenoemde rotte kiezen substantieel. Verpauperde panden kunnen het aanzicht van een dorp bederven. Doornen in het oog van buurt- en dorpsbewoners, maar bijvoorbeeld ook funest voor huizenprijzen. Een ‘rotte kies’ aanpakken is echter zo eenvoudig nog niet. Vaak zijn deze panden namelijk in particuliere handen. Hierover zijn in het coalitieakkoord 2018-2022 de volgende doelen opgenomen: Het unieke karakter van Waadhoeke versterken door: • •
Aanpakken van ‘rotte kiezen’ (verpauperde panden en gebieden); Faciliteren van herbestemming van leegstaande panden;
Vanuit de ontwikkellijn ‘Fijn Leven’ wordt een brede aanpak op verpaupering gemaakt. Deze aanpak is echter nog niet gereed. Vooruitlopend daarop wordt nu een voorstel gedaan voor de Bildtdijken 2. Dit is een bijzondere opgave door de unieke karaktereigenschappen van de Bildtdijken. Het is gewenst nu een vervolg uit te werken vooruitlopend op de brede aanpak. In dit projectplan leest u hier alles over terug.
4 Greetje de Heer
Procesregie en advies Leefomgeving
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
2. De situatie op de Bildtdijken, de problematiek en ontwikkelingen 2.1 Inleiding De Bildtdijken vormen een waardevol cultuurhistorisch woongebied met een lengte van 14 km en ruim 500 woningen. Hiermee vormen de Bildtdijken de langste straat van Nederland. De dijken vormen een bijzonder beschermd dorpsgezicht; ze zijn met hun lengte en lintbebouwing geen ‘dorp’ in de eigenlijke zin van het woord. De voormalige gemeente het Bildt zag de waarde van het gebied én zijn kwetsbaarheid al langere tijd in. Ongerustheid over de ‘verrommeling’ en verkrotting van de bebouwing, heeft in 2013 geleid tot het ‘Actieplan Bildtdijken’ en tot de eerste uitvoeringsfase Bildtdijken voor de periode 2016-2019. Deze eerste fase was mede mogelijk door een provinciale subsidie. De Stichting herstel dorpen en Bildtdijken (ShdB) heeft in deze periode uitvoering gegeven aan de opdracht om minimaal 10 van de slechtste woningen op te knappen. De stichting is destijds opgericht om als werkorganisatie uitvoering te geven aan de eerste fase van het project Bildtdijken. Door het project Bildtdijken zijn 10 van de slechtste panden (krotten) zo opgeknapt dat zij weer toekomstbestendig zijn en een parel voor het oog. De opgeknapte panden zijn met cultuurhistorisch besef opgeknapt en vormen een voorbeeld voor de omgeving (incl. aannemers).
Als onderdeel van de uitgevoerde maatregelen, zijn in nagenoeg alle onderhanden genomen panden energiemaatregelen genomen waardoor deze woningen nu duurzamer zijn. De eerste fase van het project Bildtdijken heeft aangetoond dat een gerichte inzet het mogelijk maakt om ook bij de aller slechtste woningen in de particuliere sector tot duidelijke verbeteringen te komen. Alleen door maatwerk per woning en persoonlijk aandacht voor sociale omstandigheden van de eigenaren, lukte het om deze resultaten te behalen. Bij de renovatie werden lokale bouwers ingezet om zo de lokale economie te bevorderen. Kortom het is mogelijk om kwetsbare panden en plekken gericht aan te pakken en zo de uitstraling te verbeteren en de woningen toekomstbestendig te maken. Het werk op de Bildtdijken is echter nog niet klaar. Er zijn nog te veel (zeer) slechte en matige woningen die aandacht vragen.
5 Greetje de Heer
Procesregie en advies Leefomgeving
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
2.2 De waarde van de Bildtdijken: cultuurhistorie, landschap, woon- en leefomgeving. Cultuurhistorie De historie van de Bildtdijken heeft geleid tot een unieke structuur met bijzondere kenmerken die door de eeuwen heen bewaard is gebleven. Dit komt vooral ook door de waterstaatkundige functie van de dijken. De tweedeling van functies, wonen op de dijken en landbouw in de polder, is nog steeds aanwezig. De bebouwing op de dijken is kleinschalig en heeft een authentiek karakter. De woningen op de Bildtdijken zijn veelal oud en staan op kleine kavels. De woningen zijn particulier bezit en er woont een gevarieerde bevolkingsgroep. Dat de Bildtdijken een uniek gebied vormen waar extra zorgvuldig mee omgegaan moet worden, onderschrijven zowel het Rijk als de provincie Fryslân. Mede op advies van de provincie is het ministerie van OCW in 2015 overgegaan tot aanwijzing van de Bildtdijken tot beschermd dorpsgezicht. In februari 2017 hebben de Bildtdijken definitief de status ‘beschermd dorpsgezicht’ gekregen. De cultuurhistorische waarde is daarmee een belangrijke drager voor het behoud van de Bildtdijken. Woon- en leefomgeving We treffen op de Bildtdijken een grote variatie aan woningen aan, van bouwvallige huisjes in min of meer oorspronkelijke staat tot riante verbouwde en enkele nieuwgebouwde woonhuizen.
De inkomenssituatie op de Bildtdijken is gemiddeld genomen laag waarbij de oostelijke kant van de Bildtdijken slechter scoort dan de westelijke kant. De leefbaarheid is in het algemeen goed te noemen ondanks het feit dat de meeste voorzieningen op enige afstand liggen. De ruimte en vrijheid, de luchten en de nabijheid van het Wad worden door de bewoners zeer gewaardeerd. Ook de sociale vrijheid met waar nodig betrokkenheid is voor veel bewoners een pré. De langgerekte en dunne dorpsbebouwing levert een hoge woonkwaliteit door de ruimtelijke beleving van het landschap, maar beperkt ook de sociale samenhang. Voor de dagelijkse voorzieningen is men aangewezen op de grotere kernen in de omgeving.
2.3 De situatie op de Bildtdijken De ruim 500 woningen op de Bildtdijken zijn zeer divers van kwaliteit. De meeste van de bestaande woningen zijn gebouwd rond de eeuwwisseling (19e/20e eeuw), kleine arbeiderswoningen van beperkte bouwkundige kwaliteit, enkel-steens muren, op staal gefundeerd. Grotendeels typische dijkwoningen, met de voorzijde op de dijk, direct aan de weg en de achterzijde op het niveau van de polder. De woningen staan in clusters van 10 tot 15 langs de noordzijde van de dijk, na elke cluster van woningen is er een open ruimte op de plek waar aan de zuidzijde van de dijk boerderijen zijn gelegen. Op enkele plaatsen liggen de woningen onderaan de dijk, vooral langs de Nieuwebildtdijk is dat het geval.
6 Greetje de Heer
Procesregie en advies Leefomgeving
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
Om een goed actueel beeld van de situatie in 2020 te krijgen zijn een tweetal onderzoeken uitgevoerd nl.: 1. “Bildtdijken verdiepingsanalyse kwetsbaarheidsanalyse” als nadere uitwerking van het in 2019 in opdracht van de gemeente Waadhoeke uitgevoerde “Woningmarktonderzoek Noordwest Fryslân” door KAW (bijlage 3); 2. Een scan door Adema Architecten van alle woningen op de Bildtdijken waarbij o.a. kwaliteit en cultuurhistorische waarde zijn geïnventariseerd en waarbij tevens is gekeken naar verstorende loodsen, schuren, erven (samenvatting bijlage 2). Kwetsbaar Uit het onderzoek van KAW komt naar voren dat veel panden aan de Bildtdijken voor wat betreft de woningkwaliteit, (zeer) laag scoren in vergelijking met andere delen van de gemeente Waadhoeke. Er zijn daarbij onderlinge verschillen in kwaliteit tussen panden en delen van de Bildtdijken. Ook de marktpositie van woningen langs de Bildtdijken is als geheel slechter dan elders in de gemeente waardoor de woningen aan de Bildtdijken kwetsbaar zijn, zeker in tijden van bevolkingsdaling. Energie armoede Op plekken waar veel huishoudens met lage inkomens wonen én waar de duurzaamheid van woningen matig tot slecht is, ligt energiearmoede op de loer. Dat betekent dat mensen een relatief groot deel van hun inkomen kwijt zijn aan energielasten.
Het woningmarktonderzoek voor Waadhoeke laat zien dat het relatief gasverbruik overal langs de Bildtdijken hoger is dan gemiddeld in de gemeente. Het bijgevoegde kaartje is een uitsnede waarbij een deel van de gemeente te zien is. Op het gebied van energiearmoede zien we dat de oostelijke kant van de Bildtdijken slechter scoort dan de westelijke kant. Dit komt vooral doordat het inkomen (op basis van CBS-data op buurtniveau) daar lager is. Opmerkelijk is dat een grootdeel van de Oude-en Nieuwebildtdijk rood of oranje kleurt en het woningmarktonderzoek zegt daarover: “Daar waar plekken rood of oranje kleuren kan verduurzaming van woningen het snelst effect hebben op de portemonnee van de bewoner. Een sterke markpositie gaat samen met weinig energiearmoede. ” De noodzaak om te verduurzamen geldt voor het gehele gebied.
7 Greetje de Heer
Procesregie en advies Leefomgeving
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
Figuur 1 Energiearmoede
12 juni 2019 | Woningmarktonderzoek Noordwest Fryslân Bouwkundige kwaliteit en cultuurhistorische waarde Adema Architecten heeft In opdracht van de gemeente Waadhoeke in augustus 2020 een scan gemaakt van de woningen op de Oude- en Nieuwebildtdijk, de “Inventarisatie Oude en Nieuwe Bildtdijken” en daarbij gekeken naar de bouwkundige kwaliteit en de cultuurhistorische waarde. Op de Bildtdijken staan -van de ruim 500 woningen1- 247 woningen met een hoge cultuurhistorische waarde en nog 186 met een ondersteunende waarde. Er zijn 27 slechte tot zeer slechte woningen en 70 van matige kwaliteit. Dit betekent dat ca. 20% van de woningen qua bouwkundige kwaliteit matig tot (zeer) slecht zijn. Deze woningen vragen om ingrepen.
1
De boerderijen die niet op de dijk staan zijn buiten beschouwing gelaten.
8 Greetje de Heer
Procesregie en advies Leefomgeving
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
De volgende tabel geeft een samenvattend beeld van de inventarisatie die van de ruim 500 panden is gemaakt. Kwaliteit panden Slecht Matig Goed Totaal
Aantal 27 70 405 502
5% 14% 81%
hoog 11 37 199 247
Cultuurhistorische waarde ondersteunend laag/geen 12 4 26 7 148 58 186 69
Cult.hist potentie
Storende bijgebouwen
22 59 97 178
6 9 15
Tabel 1
Met de cultuurhistorische potentie wordt aangegeven of een pand met een investering (soms fors, soms klein afhankelijk van de kwaliteit) een sprong kan maken in kwaliteit. Zo kan een slecht pand met in de basis nog de oorspronkelijke kwaliteiten of een pand dat op onderdelen is aangetast, ook vanuit cultuurhistorisch oogpunt worden opgewaardeerd. Bij de inventarisatie is ook gekeken naar bijgebouwen, loodsen en schuren die verstorend zijn. Deze gebouwen vragen vaak om een extra grote investering om de situatie te verbeteren. Bij een gerichte aanpak van slechte/matige woningen, loont het om te investeren in een slechte woning die deel uitmaakt van de kleine clusters van slechte/matige woningen om zo de situatie om te buigen en de eigenaren van omliggende panden ook te stimuleren. Dergelijke strategische keuzes kunnen veel effect sorteren. Uit het onderzoek bleek ook dat bij de beoordeling van de beelden van Streetview uit de periode 2008-2015 er sprake was van een aanzienlijk slechtere technische kwaliteit van de panden, maar ook een gaver cultuurhistorisch beeld. Dat betekent dat er de afgelopen 10 jaar flink geïnvesteerd is, maar dat daarbij niet altijd de beste keuzes zijn gemaakt in cultuurhistorische zin. 2
Gezien het verlies aan cultuurhistorische kwaliteit de afgelopen jaren is het is van het grootste belang, dat de bewoners/eigenaren van de panden in het beschermde gezicht wordt uitgelegd wat de waardevolle onderdelen zijn én dat er wordt gehandhaafd op aanpassingen die niet passen in het beschermde gezicht. Bewustwording van de bewoners maar (soms) ook van de lokale aannemers is daarbij heel belangrijk. 2
9 Greetje de Heer
Procesregie en advies Leefomgeving
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
Eerdere scan en verbeteringen in de afgelopen jaren In het 2016 heeft ShdB ook een scan laten uitvoeren waarbij alle woningen gecategoriseerd zijn. Dat gaf als beeld aan dat ca. 30% van de woningen matig, tot (zeer) slecht waren. In de huidige situatie is dat ca. 20 %. In de afgelopen 4 jaar is de bouwkundige situatie dus verbeterd. Deels door het werk van ShdB (zie paragraaf 3.1) en deels door mensen die zelf hun woning hebben opgeknapt.
2.4 Ontwikkelingen en bedreigingen Het “Woningmarktonderzoek Noordwest Fryslân” 2019 en het onderzoek “Bildtdijken verdiepingsanalyse kwetsbaarheidsanalyse 2020” beiden uitgevoerd door KAW geven een beeld van de kwaliteit van de woningen in de gemeente en van de Bildtdijken. In de onderzoeken is zo goed mogelijk is ingezoomd op wijken en dorpen en op lokale verschillen. Omdat de Bildtdijken onder verschillende dorpen vallen, is het eerste KAW-onderzoek aangevuld voor de Bildtdijken om zo een beter zicht te krijgen op de huidige waarde en de te verwachten ontwikkelingen en bedreigingen. Demografische ontwikkelingen en gevolgen voor de Bildtdijken De demografische prognose voorspelt vooral in de grotere kernen voorlopig verdere groei van het aantal huishoudens in de gemeente Waadhoeke in de periode 2019-2024. Na 2024 en zeker na 2030 merkt de hele regio dat door bevolkingskrimp een toenemend aantal woningen beschikbaar komt. Het marktperspectief van woningen op de Bildtdijken Op basis van de kaarten uit het marktonderzoek uit 2019 kan een vergelijking worden gemaakt tussen de Bildtdijken en de hele gemeente Waadhoeke. Op de volgende pagina staat de kaart voor de marktpositie van de gemeente. Hieruit blijkt dat marktpositie van woningen langs de Bildtdijken als geheel slechter is dan elders in de gemeente.
Er zijn er meer gebieden in de gemeente Waadhoeke waar woningen relatief kwetsbaar zijn. Het bijzondere aan de Bildtdijken is dat het om een lang, aaneengesloten gebied gaat met veel kleine, oude woningen, waardoor het aantal woningen dat kwetsbaar is groot is, óók in vergelijking met andere kwetsbare gebieden in de gemeente. We zien dan ook dat de meeste kwetsbare woningen in de gemeente aan de Bildtdijken staan. Daarnaast vallen de panden aan de Bildtdijken onder een beschermd dorpsgezicht. Om deze bijzonder waarde te behouden en daar waar mogelijk te versterken en de kwetsbare positie van de Bildtdijken te verminderen is aandacht nodig voor de woningkwaliteit. Voor het kaartje ‘Marktpositie’ geldt: ‘hoe roder hoe kwetsbaarder’. Het cijfer geeft het rapportcijfer weer op een schaal van 1-10. De woningen die kwetsbaar zijn hebben een rapportcijfer lager dan 4,5 en dat geldt voor een groot deel van de woningen aan de Bildtdijken. Op de kaart is duidelijk te zien dat de Bildtdijken het meest kwetsbare aaneengesloten gebied binnen de gemeente Waadhoeke is. 10 Greetje de Heer
Procesregie en advies Leefomgeving
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
Gevolgen demografische ontwikkelingen en marktpositie De huishoudenskrimp van na 2024 geeft een reëel risico -zonder verder ingrijpen- op structurele leegstand van woningen op de Bildtdijken. Dit wordt vooral merkbaar in de periode na 2030. Leegstand vindt naar verwachting het eerst plaats wanneer de combinatie woningkwaliteit en plek (o.a. afstand tot voorzieningen) ongunstig is. De Oude- en Nieuwebildtdijk hebben bij verdere krimp van het aantal huishoudens een kwetsbaar perspectief. Op de Bildtdijken gaat het nagenoeg om 100% koopwoningen. Hier is geen corporatie die kan anticiperen en (bij) sturen.
Woningen met een kwetsbare marktpositie worden bij een toenemend woningaanbod risicovol. Hier is aanvullende aandacht nodig om op termijn leegstand te voorkomen. Juist bij zo’n kwetsbare positie is het van belang om te zorgen dat de woningen aantrekkelijk(er) worden. Figuur 2 Marktpositie woningen
11 Greetje de Heer
Procesregie en advies Leefomgeving
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
2.5 Kaders (Extra) aandacht voor de Bildtdijken vraagt bij de gemeente Waadhoeke en andere overheden, om een afweging waarbij niet alleen de relatief slechte positie van de Bildtdijken in ogenschouw wordt genomen, het gaat er ook om hoe ‘extra aandacht voor de Bildtdijken’ past binnen de geformuleerde beleidskaders en uitgezette beleidsvoornemens en actiepunten van de gemeente. Gemeentelijke kaders De relevante gemeentelijke kaders zijn: het Bestemmingsplan Bildtdijken, het Coalitieakkoord 2018 – 2022 “Nije grinzen nije kânsen”, het Ontwikkelperspectief Waadhoeke 2018-2028, De Woonvisie Waadhoeke 2020-2030 (+ Woningmarktonderzoek Noordwest Fryslân – Harlingen en Waadhoeke), de gemeentelijke begroting 2020 e.v. Extra aandacht om de slechte woningen op Bildtdijken zo aan te pakken dat de achterstand in kwaliteit wordt weggewerkt, sluit goed aan bij deze kaders en de daar uitgezette beleidsvoornemens en actiepunten. “Met onze dorpen en wijken toekomstbestendige plannen realiseren, effectief overstijgende vraagstukken aanpakken en meer bereiken door integraal te werken. Waardoor het fijn leven is in vitale en veerkrachtige dorpen en wijken!” “De ruimtelijke kwaliteit van het landschap van Waadhoeke kenmerkt zich door de weidsheid, bestaande uit polders, dijken, grasland, akkers, het wad, grotere en kleinere kernen en een stad. Het landschap is uniek.
Dit betreft een opbouw uit kwelderwallen, kweldervlakten, terpen en kruinige percelen en oude waterlopen. En de rechtlijnige structuur van het voormalige het Bildt. De kwaliteit van leven wordt medebepaald door de kwaliteit van de omgeving.” Uit: Ontwikkelperspectief Waadhoeke 2018-2028
Wonen en omgeving: Wat willen we bereiken? - Versterking van het unieke karakter van Waadhoeke Wat gaan we daarvoor doen? - Aanpakken van ‘rotte kiezen’ (verpauperde panden en gebieden) Welzijn en Zorg: Wat willen we bereiken? - Proactieve aanpak van armoede en sociale problemen Wat gaan we daarvoor doen? - Professionele gebiedsteams (basisteams) die efficiënt werken en maatwerk leveren Leefbaarheid Wat willen we bereiken? - Een hoge waardering van de leefbaarheid; Uit: Coalitieakkoord 2018-2022
12 Greetje de Heer
Procesregie en advies Leefomgeving
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
Woningherstel Bildtdijken De Bildtdijken vormen een uniek stuk landschap met een bijzondere woonkwaliteit. In 2015 zijn de Bildtdijken aangewezen als beschermd dorpsgezicht wat dit bijzondere karakter bekrachtigd. Tegelijkertijd is onderkend dat het karakter onder druk staat doordat een flink aantal woningen in een zeer slechte staat van onderhoud verkeert……Aangezien er nog een substantiële opgave ligt, is voortzetting van het project op korte termijn van wezenlijk belang. Geraamde projectomvang €1.000.000, waarvan gemeentelijke bijdrage eenmalig: €500.000. Wij stellen voor om vooreerst €250.000 beschikbaar te stellen. Uit: Programmabegroting 2020 Waadhoeke Aansluiting bij rijks- en provinciale kaders Dat de Bildtdijken een uniek gebied vormen waar extra zorgvuldig mee omgegaan moet worden, onderschrijven zowel het Rijk als de provincie Fryslân. Zij waren immers degenen die aandrongen op de aanwijzing tot beschermd dorpsgezicht van de Bildtdijken. Daarnaast maken zowel provincie als het Rijk werk van beleid voor krimpregio’s waar de woningmarkt extra kwetsbaar is/wordt. Er wordt door de provincie ingezet op leefbaar wonen, sociale leefbaarheid en vormen van dorpsontwikkelingsmaatschappijen.
De provincie Fryslân stelt in haar bestuursakkoord 2019-2023 “Geluk op 1” een aantal uitgangspunten en lijnen vast waar de problematiek van de Bildtdijken en de mogelijke oplossingen op aansluiten. Ook een aantal geformuleerde ‘resultaten’ (Bijvoorbeeld de resultaten: 26, 28, 30, 31) waar de provincie op inzet raken aan de doelen van het project Bildtdijken. Doelen “Ruimtelijke kwaliteit en wonen” We leveren een bijdrage aan het verbeteren en versterken van de woon- en leefomgeving in dorpen en steden van Fryslân door herbestemming en sloop. Voor ontwikkeling, herbestemming, sloop, kortom de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving hebben we het provinciale Transitiefonds.” De kwaliteit van wonen is van groot belang voor het mooi houden van Fryslân en wordt bepaald door een voldoende gevarieerd aanbod van woningen voor iedereen, het voorkomen van leegstand en verpaupering, voldoende kwalitatief goede, betaalbare en energiezuinige woningen voor verschillende doelgroepen. Onze inzet op het gebied van de kwaliteitsverbetering van bestaande woningen (energiezuinig maken, het verbeteren van de bouwtechnische staat en het levensloopbestendig maken) zorgt voor lagere woonlasten en een toename van het welbevinden van bewoners.
Wij ondersteunen en adviseren gemeenten, woningcorporaties en andere organisaties bij het invullen van de kwalitatieve opgave in de woningvoorraad, inclusief herstructurering en zorg. We zien erop toe dat gemeenten komen tot het opstellen van de noodzakelijke actuele woonvisies/programma’s, door de inbreng van kennis en prognoses met betrekking tot de Friese woningmarkt, ook in het kader van het krimp- en leefbaarheidsbeleid.” 13 Greetje de Heer
Procesregie en advies Leefomgeving
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
2.6 Conclusies De Bildtdijken zijn het waard om behouden te blijven en om daarin te investeren. Ze hebben een belangrijke waarde als woon- en leefgebied voor de bewoners én cultuurhistorisch gezien. De huidige staat van de Bildtdijken laat op veel plekken duidelijk te wensen over. Er zijn nog een flink aantal woningen die als ‘matig, slecht en soms zeer slecht’ zijn aan te merken. Ook is het marktperspectief van de woningen aan de Bildtdijken kwetsbaar en als geheel kwetsbaarder dan andere dorpen in Waadhoeke. Er is sprake van ‘energiearmoede’ op de Bildtdijken. Verduurzaming van deze woningen heeft het snelst effect op de portemonnee van de bewoner en verbetert de markpositie van de woningen. Door de zwakke marktpositie vormt de verwachte bevolkingsdaling een bedreiging; er komt meer druk op de marktpositie met mogelijk leegstand en verkrotting tot gevolg. Het woningmarktonderzoek geeft aan dat er -ongeacht of een plek groeit of krimpt- overal moet worden vernieuwd om de plek aantrekkelijk te houden. Bij kwetsbare gebieden betekent een transformatie en/of een imagoverbetering in de praktijk dat een dergelijk gebied minder kwetsbaar wordt.
Omdat de staat van de Bildtdijken als aaneengesloten woongebied (ruim 500 woningen) en de marktpositie ten opzichte van andere dorpen/wijken slecht is en bovendien de sociale problematiek op de Bildtdijken relatief groot, rechtvaardigt dit om prioriteit te geven aan de Bildtdijken. Ook omdat o.a. in het coalitieakkoord ingezet wordt om de verkrotting in de particuliere woningvoorraad aan te pakken. Het investeren in de Bildtdijken sluit goed aan bij de beleidskaders van de gemeente Waadhoeke en bij die van de provincie en het Rijk.
14 Greetje de Heer
Procesregie en advies Leefomgeving
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
3. Herstel van de Bildtdijken 3.1 Ervaringen ShdB: Project Bildtdijken 1ste fase 2016-2019. Met een gerichte aanpak van slechte panden op de Bildtdijken is de afgelopen vier jaar de nodige ervaring opgedaan door het werk van Stichting herstel dorpen en Bildtdijken (ShdB). De stichting is erin geslaagd om het project eerste fase succesvol af te ronden waarbij 10 van de slechtste panden -binnen de gestelde termijn van 4 jaar en binnen het voor het project beschikbare subsidiebudget- zijn opgeknapt. Resultaten en leerervaringen In overeenstemming met de opdracht en de subsidiebeschikking zijn in totaal 10 woningen in slechte of zeer slechte staat gerenoveerd. Zes plannen zijn uitgevoerd samen met de eigenaar/bewoners en bij vier plannen ging het om aankoop-renoveren- verkoop. Daarnaast zijn nog de volgende resultaten te benoemen: • Een goed functionerende werkorganisatie en samenwerkingsrelatie met de gemeente Waadhoeke en een eigen website • Instrumentarium/werkwijzen: opgebouwd aan de hand van tijdens het project opgedane ervaringen en uitgevoerde (tussen)evaluaties en beschikbaar voor hergebruik. Te denken valt aan: in de praktijk getoetste instrumenten en werkwijzen o.a. overeenkomsten en uitgewerkte processtappen.
De ontwikkelde instrumenten helpen bij een efficiënte uitvoering van zowel de voorbereidingsfase als de uitvoeringsfase van de renovatieplannen samen met eigenaren/bewoners en wanneer ShdB optreedt als opdrachtgever en verkopende partij • Inspiratiedocument: in nauwe samenwerking tussen ShdB en Adema Architecten is dit document opgesteld. Het is in een pdf ook op de website van ShdB terug te vinden. Met dit document wil de stichting eigenaren van dijkwoningen en hun aannemers stimuleren en
5320+ bk nok
Inspiratiedocument
Herstel Dykhúzzen Bildtdyken
2660+ bk verdiepingsvloer
1100+ bk dakrand aanbouw
peil = 0 bk vloer voorhuis
ADEMA ARCHITECTEN
1
1790- bk vloer achterhuis
Greetje de Heer
Procesregie en advies Leefomgeving
e n t r e e
7
15
VOORGEVEL Werkzaamheden:
RECH
Werkzaamhede
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
• •
•
inspireren om hun woning zo op te knappen, dat dit bijdraagt aan het cultuurhistorisch waardevolle beeld van de Bildtdijken. In het document wordt aandacht besteed aan o.a. materiaalgebruik, cultuurhistorische details en bouwelementen. Ook geeft het document achtergrondinformatie over wat kenmerkend is voor de dijkhuizen en het geeft tips en details over wat wel en niet te doen bij verbouwingen. Er zijn daarbij voorbeelden gebruikt uit de praktijk van de stichting. Gratis spreekuur: in het kader van de met Adema Architecten overeengekomen dienstverlening, was er de beschikbaarheid van een gratis spreekuur, met als doel bewoners met eigen renovatieplannen, die niet tot de doelgroep van de stichting behoorden, toch te kunnen voorzien van concrete (bouwkundige) adviezen. Publiciteit en uitstraling: er zijn regelmatig initiatieven ontplooid om de bekendheid van het project te vergroten, waaronder de inzet van een eigen website, verschillende vormen van media (kranten, radio en tv) en het organiseren van en/of verlenen van medewerking aan diverse bijeenkomsten met stakeholders, waaronder van ambtenaren/bestuurders van provincie Fryslân, gemeente het Bildt/Waadhoeke, en informerende bijeenkomsten op het politieke vlak. Het project inspireert andere dijkbewoners tot navolging.
In bijlage 1 zijn foto’s opgenomen van de 10 opgeknapte woningen met de situatie van voor en na renovatie. De inzet van ShdB heeft in de beperkte projectperiode niet in alle gevallen tot een oplossing kunnen leiden. Zo was het in meerdere situaties niet mogelijk -mede door de beperkte tijd en financiële middelen- om tot een uitvoerbare ‘businesscase’ te komen. Gebleken is ook dat bij het renoveren van woningen er altijd sprake is van een aanzienlijke onrendabele top; kosten voor verbeteringen komen maar deels terug in de toegenomen marktwaarde. Anderzijds heeft de subsidie van ruim €1 miljoen wel geleid tot een substantiële toename van de getaxeerde marktwaarde van de 10 gerenoveerde woningen. Deze toename bedroeg minimaal €660.000 voor totaal 10 panden. Hiermee wordt, nog afgezien van de bijdrage aan de leefbaarheid, woonkwaliteit e.d., aangetoond dat de ingezette subsidie substantieel een positieve bijdrage levert aan de waardeontwikkeling van de woningen. Hierbij dient opgemerkt te worden dat er door de stichting een anti speculatie afspraak is gemaakt, met een werking van 7 jaren. Overigens heeft zich tot nu toe ook nog geen situatie voorgedaan waarbij er een beroep moest worden gedaan op de anti speculatie afspraak. Wanneer slechte woningen worden opgeknapt heeft dit ook altijd een positieve invloed op de waarde van (minimaal) de woningen in de directe omgeving.
Deze toegenomen marktwaarde is niet meegenomen.
16 Greetje de Heer
Procesregie en advies Leefomgeving
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
3.2 Streefbeeld De problematiek die op de Bildtdijken speelt -en nog gaat spelen wanneer er geen actie wordt ondernomen- vraagt om een visie op een streefbeeld en hoe dat te bereiken.
Streefbeeld: In dit project wordt ernaar gestreefd om de leefomgeving van Waadhoekers te verbeteren door middel van de aanpak van rotte kiezen en verpauperde panden om leegstand en ruimtelijke segregatie tegen te gaan. Hierbij zijn verduurzaming, vergroening, een actieve betrokkenheid van burgers, en een goede aansluiting van wonen en zorg een belangrijk uitgangspunt. Hierin werken we samen met inwoners, organisaties en andere overheden.
Met het werken aan het streefbeeld zetten we in op de volgende resultaten: - Versterken van het unieke karakter van Waadhoeke; - Vergroten van de aantrekkelijkheid van het werelderfgoed Waddenzee; - Vergroten van de ruimtelijke kwaliteit en de aantrekkelijkheid van de leefomgeving; - Versterken van de cultuurhistorische waarde van het beschermd dorpsgezicht Oude - en Nieuwe Bildtdijken; - Versterken van de leefbaarheid en sociale structuur door dorpsgemeenschappen te betrekken bij de verpauperingsopgave d.m.v. de DOM methodiek3; - Versterken van de recreatieve aantrekkelijkheid van het gebied; - Herkenning van (sociale) problematiek, waardoor langdurige zorg of hulp kan worden voorkomen; - Terugdringen van energie armoede; - Bijdrage aan brede welvaart door o.a. duurzaamheidsmaatregelen toe te passen. Met het realiseren van dit streefbeeld is een forse investering gemoeid. Adema Architecten heeft in de door hen uitgevoerde inventarisatie een indicatie gegeven van de opgave en de bouwkosten die gemoeid zijn met het opknappen van alle woningen waar investeringen tot verbeteringen leiden van de bouwkundige kwaliteit en/of cultuurhistorische kwaliteit. Het gaat dan om 131 woningen waarbij de minimale
3
Bij de dom-methodiek wordt d.m.v. dorpsontwikkelingsmaatschappijen met inzet van inwoners gewerkt aan de ontwikkeling van dorpen.
17 Greetje de Heer
Procesregie en advies Leefomgeving
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
bouwkundige investeringskosten excl. btw variëren van €25.000, €100.000 en €250.000. Totaal gaat het om een investering (incl. overhead (35%) en btw) van minimaal €18,8 mln. Er wordt uitgegaan van een gemiddelde eigen bijdrage van de eigenaar van 40%. De vraag is of en hoe deze totale dekking gevonden kan worden. Dit betekent dat er nog een behoorlijke financiële opgave ligt. De gemeente Waadhoeke kan dit niet alleen en zal daarom in overleg met provincie en Rijk nagaan op welke wijze invulling kan worden gegeven aan de opgave. De opgave vraagt om een meerjarige aanpak waarbij ingezet wordt op het realiseren van het streefbeeld. Je zou dan kunnen stellen dat de Bildtdijken klaar zijn: de achterstand is weggewerkt en is er geen extra gemeentelijke aandacht meer nodig. Eigenaren kunnen hun woningen dan zelf voldoende op niveau houden, de kwaliteit van de woningen is ‘bestand’ tegen de bevolkingsafname en de gemeente kan met een reguliere aanpak van voor wat betreft vergunningverlening, handhaving, en sociaal beleid bijdragen aan het op peil houden van de kwaliteit. De inschatting is dat er een periode van ca. 10 jaar nodig is om door middel van een projectmatige inzet de opgave voor minimaal 50% gerealiseerd te hebben.
Hoeveel woningen er na 10 jaar werkelijk ‘goed’ zijn hangt af van meerdere factoren zoals: • de marktontwikkeling (welke woningen worden zelfstandig opgeknapt zonder financiële hulp van ShdB hooguit met advies); • de (financiële) draagkracht en bereidwilligheid van de woningeigenaren om deel te nemen; • de financiële bijdragen aan het project van gemeente en andere subsidiegevers en fondsen.
3.3 Wie en wat: de ‘spelers’ in het veld Het realiseren van een streefbeeld en resultaat zoals in 3.2 weergegeven vraagt om een aantal duidelijke spelers, die vanuit hun verantwoordelijkheden en mogelijkheden vormgeven aan het vervolg van het project Bildtdijken. De belangrijkste spelers zijn: 1. de eigenaren van woningen en loodsen op de Bildtdijken; 2. de Stichting herstel dorpen en Bildtdijken (ShdB); 3. de gemeente Waadhoeke; 4. de potentiele subsidieverstrekkers. Ad. 1 Van de eigenaren mag verlangd worden dat zij zelf het onderhoudsniveau van hun woning op peil houden. Gebleken is dat lang niet alle eigenaren in staat zijn gebleken om dit te doen. Daarvoor zijn allerlei redenen, die vaak met sociale en financiële problematiek te maken 18 Greetje de Heer
Procesregie en advies Leefomgeving
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
hebben. Dit lost zich niet vanzelf op. Dat neemt niet weg dat het belangrijk blijft om eigenaren waar mogelijk als eerste op hun verantwoordelijkheid aan te spreken. Ad. 2 Wanneer het om uitvoering gaat komt ShdB in beeld. Met hun ervaring en opgebouwde expertise en instrumenten zijn zij tevens goed in het adviseren en meedenken over de uitvoering van het vervolg. Ad. 3 De gemeente is een belangrijke partij. Enerzijds als medefinancier waardoor het project mogelijk wordt. Anderzijds als partij bij de uitvoering en het bereiken van het streefbeeld. Ad. 4 De financiële lasten voor een vervolg van het project, kunnen niet alleen gedragen worden door de eigenaren en de gemeente. Bij verschillende fondsen liggen goede mogelijkheden om voor het vervolg van het project bijdragen te verweren. Het gaat daarbij onder andere om de volgende mogelijkheden4:
1 2 3 4 5 6
WAAR Leader Waddenfonds Waddenfonds Provincie Frylsân Provincie Frylsân Provincie Frylsân Totaal
Fonds
Max. bedrag per aanvraag € 150.000,00 Thematische Opstelling, cultuurhistorsisch landschap € 500.000,00 Budget lokale innovaties € 50.000,00 Iepen Mienskipsfûns € 75.000,00 budget DOM's / Transitiefonds? restant Bildtdijken 1 € 92.000,00 € 867.000,00
Tabel 2 mogelijkheden externe bijdragen
4
Er zijn situaties denkbaar waarbij bij een subsidieloket voor 2 verschillende deelaspecten van de opgave aanvragen gedaan kunnen worden; bijv. voor woningen en voor de aanpak van schuren/erven. Of voor de verbetering van de energieprestaties van woningen een aparte aan vraag.
19 Greetje de Heer
Procesregie en advies Leefomgeving
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
4. Projectvoorstel 2020-2030 4.1 Doelen van het vervolgproject Bildtdijken Voor het vervolg van het project zorgen de volgende doelen voor de koers van het project: Doelen A. Binnen afzienbare tijd een substantiële verbetering van de slechte en matige woningen op de Bildtdijken bewerkstelligen zodat: • de achterstand in bouwkundige en woonkwaliteit is weggewerkt; • de kenmerkende cultuurhistorische waarden van de Bildtdijken zijn versterkt; • de kwetsbare positie op de woningmarkt is verbeterd zodat de bevolkingsdaling geen extra bedreiging meer vormt; • het beschermde dorpsgezicht als woongebied met regulier beleid vanuit de gemeente op peil kan blijven. B. Het opruimen/slopen van beeld verstorende woningen, loodsen en schuren op de Bildtdijken. C. Bij ingrepen aan woningen kansen om te verduurzamen optimaal benutten. D. Daar waar het aan de orde is en mogelijk is, de sociale positie van eigenaren van woningen verbeteren.
Inzet is om dit te realiseren binnen een duidelijk afgebakende periode van 10 jaar. De situatie is daarna zo dat: er geen extra aandacht meer nodig is voor de Bildtdijken; eigenaren houden zelf hun woning op peil en aangevuld met de reguliere aanpak vanuit de gemeente. Het beschermde dorpsgezicht kent nog weinig slechte en matige woningen. De energiearmoede is teruggedrongen De marktpositie van de woningen op de Bildtdijken is duidelijk verbeterd waardoor de huishoudensdaling goed kan worden opgevangen. En bovenal: de bewoners wonen er met veel plezier!
4.2 De totale opgave De totale opgave voor de Bildtdijken voor wat betreft de woonkwaliteit is samenvattend als volgt te omschrijven: • het op een cultuurhistorisch verantwoorde wijze verbeteren van 27 (zeer) slechte panden; • het op een cultuurhistorisch verantwoorde wijze verbeteren van 69 matige panden; 20 Greetje de Heer
Procesregie en advies Leefomgeving
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
• •
de cultuurhistorische kwaliteit verbeteren van goede panden (max. 35); situaties met verstorende bijgebouwen aanpakken. Veelal is hier sprake van sloop (max. 15).
De omvangrijke opgave maakt een gefaseerde aanpak nodig: Fase 2 periode 2021-2030 Eventueel Fase 3 periode 2030-2040 wanneer na evaluatie en opname stand van zaken, blijkt dat dit nodig is. In fase 2 wordt aan het concreet aanpakken van woningen vervolg gegeven en wordt de voortgang in het werk van ShdB geborgd. Verder wordt deze periode benut om de (co)financiering te verwerven (multipliereffect). Het doel voor fase 2 2021-2030 is een verlaging van 50% van het aantal slechte en matige woningen waarbij recht gedaan wordt aan de cultuurhistorische kwaliteit. Totaal gaat het dan om het verbeteren van ca. 13 (zeer) slechte woningen en 35 matige woningen. Door een gecombineerde aanpak van slechte en matige woningen komt een clusteraanpak eerder in beeld. Daarnaast wordt gestreefd naar verbetering van de cultuurhistorische kwaliteit (ca 19 woningen). Of het doel wordt behaald is afhankelijk van de randvoorwaarden, zoals financiële middelen, tijd, capaciteit etc. Een deel van de opgave kan en zal als autonome ontwikkeling door de markt/particulieren worden opgepakt. De middels de projectmatige aanpak behaalde resultaten kunnen daarbij een stimulans zijn en als voorbeeld dienen. Lokale aannemers hebben door hun ervaringen in fase 1 met het project ook meer deskundigheid opgebouwd in het cultuurhistorisch verantwoord opknappen van dijkwoningen.
De aantallen zijn indicaties omdat veel afhangt van de ontwikkelingen op de markt, de bereidheid tot medewerking van eigenaren en de financiële mogelijkheden van de eigenaren en ShdB.
4.3 De opgave voor fase 2 (2021-2030) Fase 2 vormt de fase waarin met de enthousiaste vrijwilligers, de stichting en de eigenaren wordt gewerkt aan de aanpak van woningen en er wordt nagedacht over de verdere invulling van het vervolg. Hierbij worden de leerervaringen van fase 1 gebruikt. Ook wordt een ‘lobbytraject’ uitgevoerd om deze fase volledig mogelijk te maken. Voor de gemeente en ShdB betekent dit de uitvoering van de volgende activiteiten: 1. ShdB werkt binnen de financiële mogelijkheden5 verder aan de aanpak van slechte en matige panden volgens de geformuleerde opgave; 5
De financiële mogelijkheden zijn o.a. afhankelijk van het succes van het vinden van cofinanciering
21 Greetje de Heer
Procesregie en advies Leefomgeving
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
2. ShdB denkt mee over de uitvoering van het vervolg op basis van de eerder opgedane ervaringen en de nieuwe input van de woningscans van Adema Architecten en het geven van voorlichting; 3. De gemeente en ShdB zetten een continue organisatiestructuur op, waarbij inwoners nadrukkelijk worden betrokken. Vanuit de DOM methodiek kunnen inwoners worden betrokken bij de bredere aanpak m.b.t. verpaupering. 4. ShdB en inwoners zetten in op een verbetering van hun samenwerkingsrelatie; bij deze activiteit past m.n. het aanspreken van woningeigenaren op hun onderhoudsverantwoordelijkheid in combinatie met inzet van het gebiedsteam. Omdat aanspreken ‘sec’ lang niet altijd tot gewenste resultaten zal leiden, zeker niet waar bij de eigenaar sprake is van meervoudige sociale/financiële/gezondheidsproblematiek, is een aanpak nodig waarbij extra ‘hulptroepen’ bijvoorbeeld door het gebiedsteam van de gemeente worden ingezet. Het kan gaan om de inzet van vrijwilligers, het organiseren van ‘klussenteams’, het vinden van aanvullende geldstromen en soms om een verhuizing mogelijk te maken. Ook dit vraagt om een goede samenwerking tussen gemeente en stichting; 5. De gemeente en ShdB voeren in onderlinge afstemming een traject uit om de nodige fondsen en subsidies te verwerven die noodzakelijk zijn voor de substantiële aanpak in de periode 2021- 2030.
Er wordt nader afgesproken wie de regie hierop voert. Duidelijk is dat voor sommige fondsen ShdB zal moeten aanvragen (bijv. Leader) en voor andere fondsen mogelijk de gemeente. Uitgangspunt hierbij is dat ShdB, als bewezen goed functionerende organisatie, een nieuwe opdracht krijgt van de gemeente Waadhoeke. Ook de Raad van Toezicht blijft functioneren.
4.4 Uitvoeringsbudget fase 2 (2021-2030) Bovengenoemde activiteiten vragen om een uitvoeringsbudget voor het project. Omdat het uitvoeringsbudget voor fase 2 op korte termijn beschikbaar moet zijn, is in eerste instantie gekeken naar middelen die al voor (de eerste fase van) het project gereserveerd waren zowel bij de gemeente als bij de provincie. Uitvoeringsbudget Bildtdijken Fase 2
2021 tm 2030
1 2
Bijdrage voor project Bildtdijken volgens gemeentelijke begroting 2020 Bijdrage vanuit bestemminsgreserve
€ 250.000 € 200.000
3
Provinciale subsidie (overgebleven middelen fase 1)
€ 92.000
Totaal maximaal
€ 542.000
Tabel 3 Uitvoeringbudget Bildtdijken start tweede fase
22 Greetje de Heer
Procesregie en advies Leefomgeving
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
Van de post 3 is op dit moment niet duidelijk of dit totale bedrag (nog) beschikbaar komt. Dat hangt af van hoe de provincie de eindafrekening van de eerste fase vaststelt en of zij het gedane verzoek honoreert om het in de eerste fase niet aangewende subsidie deel (€92.000) voor de vervolgfase te mogen investeren. Daarnaast is de verwachting dat er vanuit de eindafrekening van de Bildtdijken fase 1 een bedrag van € 108.000 wordt teruggestort op de bankrekening van de gemeente. Te zijner tijd zal worden gevraagd om deze middelen uit fase 1 (opnieuw) in te zetten voor de Bildtdijken fase 2. De projectmatige aanpak van woningverbetering kan daarmee een goed vervolg krijgen. Het college van B&W zal -in afstemming met het bestuur en de RvT van ShdB- een nadere opdracht opstellen met inachtneming van de doelstellingen en de opgave zoals in dit projectplan omschreven. Overigens kan, gelet op de lange doorlooptijd van 10 jaar en het beperkte uitvoeringsbudget, gewerkt worden met een of meerdere deelopdrachten inclusief tussentijdse evaluatiemomenten. Daarbij is het altijd van belang dat de opdracht helder is en tegelijkertijd voldoende flexibiliteit biedt om in te kunnen spelen op mogelijkheden die zich in de praktijk voordoen. Bij de opdracht hoort van zelfsprekend ook dat ShdB het beschikbare geld zo effectief mogelijk besteed. Zoals in paragraaf 3.2.
al wordt aangegeven, ligt er voor fase 2 (aanpak ca. 13 (zeer) slechte woningen + 35 matige woningen + verbetering van de cultuurhistorische kwaliteit 19 woningen) een behoorlijke financiële opgave die de gemeente Waadhoeke niet alleen aan kan. Of de met fase 2 beoogde aantallen volledig worden behaald, is dan ook in belangrijke mate afhankelijk van het verwerven van cofinanciering. In paragraaf 3.3. is een indicatiegegeven van de mogelijkheden om bij externe partijen fondsen te verwerven. De kans om substantiële subsidiebedragen te verwerven is duidelijk aanwezig. Er ligt een goede basis, het belang van het project is duidelijk en het project sluit aan bij de uitgangspunten van subsidieverstrekkers. Om dit traject succesvol te laten zijn is het van belang dat een gemeentelijke bijdrage ook voor de langere periode zeker wordt gesteld.
23 Greetje de Heer
Procesregie en advies Leefomgeving
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
Bijlagen Bijlage 1 Resultaat project Bildtdijken 1 (2016-2019) Separaat bijgevoegd: Bijlage 2 Samenvatting Scan Oude- en Nieuwebildtdijk aug 2020 Adema Architecten Bijlage 3 Verdiepingsanalyse Bildtdijken KAW
24 Greetje de Heer
Procesregie en advies Leefomgeving
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
Bijlage 1 Resultaat project Bildtdijken 1 (2016-2019)
Oudebildtdijk transformatie 10 woningen 2016-2020
Voor:
25 Greetje de Heer
Procesregie en advies Leefomgeving
PROJECTPLAN CONTINUERING HERSTEL BILDTDIJKEN 2| DEFINITIEF| 30 SEPTEMBER 2020
Oudebildtdijk transformatie 10 woningen 2016-2020
Onderstaand foto’s van na de verbouw:
Renovatie Oudebildtdijk 816 & 818 Sint Jacobiparochie, 17027M
6
26 Greetje de Heer
Procesregie en advies Leefomgeving Renovatie Oudebildtdijk 1024 Westhoek, 17027F
4