Bijlage 2. Onderzoek optimalisatie supermarktstructuur Franeker
Tekst van het document
Franeker, gemeente Waadhoeke
Onderzoek optimalisatie supermarktstructuur
Franeker, gemeente Waadhoeke
Onderzoek optimalisatie supermarktstructuur Opdrachtgever: Gemeente Waadhoeke Contactpersonen: De heer B. Kroese Mevrouw B. Postma De heer P. van der Ploeg Projectteam DTNP: De heer W. Frielink Mevrouw F. Schneider Projectnummer: 2312.1121 Datum: 30 juni 2022
Graafseweg 109 6512 BS Nijmegen T 024 - 379 20 83 E info@dtnp.nl W www.dtnp.nl Adviseurs voor Ruimte en Strategie
Context1 1.1
Inleiding
2
1.2
Ligging en inwoners
3
1.3
Huidig supermarktaanbod
4
Trends en ontwikkelingen
6
2.1
Landelijke trends boodschappensector
7
2.2
Ontwikkelingen Franeker
10
Analyse11 3.1
Distributieplanologisch onderzoek
12
3.2
Bezoekersonderzoek
14
3.3
Locatie-onderzoek
16
Samenvattend advies supermarktstructuur
19
Context
1.1
Inleiding
Supermarkten zijn structuurbepalende winkels die van grote invloed zijn op overige (detailhandels)ontwikkelingen in een gebied. De gemeente Waadhoeke heeft behoefte aan een visie op de supermarktstructuur van Franeker, waarin ambities voor de (toekomstige) supermarktstructuur benoemd worden en dat als afwegingskader kan dienen voor het beoordelen van nieuwe initiatieven voor supermarktontwikkelingen.
gewenste ontwikkelingen die breder zijn dan de
Proces
supermarktsector. Het gaat daarbij bijvoorbeeld over
Deze visie is tot stand gekomen na een nadere analyse
de rol van supermarkten in het bezoekmotief van
van de supermarktstructuur van Franeker, geplaatst in
bezoekers van de binnenstad en de daarbij passende
de context van landelijke trends en ontwikkelingen.
ruimtelijk-functionele structuur.
Ook is uitgebreid onderzoek uitgevoerd naar het consumentengedrag van de centrumbezoeker en de
Ambitie
bezoeker aan de supermarkten nabij het centrum
Gemeente Waadhoeke heeft als ambitie om de functie
(Poiesz Sjaardemastraat, Albert Heijn en Lidl aan de
van de binnenstad van Franeker als boodschappen- en
Leeuwarderweg), onder andere om het combinatiebe-
verblijfslocatie te versterken. Er wordt dan ook ingezet
zoek tussen deze supermarkten en het centrum te
op het kunnen bieden van een compleet boodschap-
meten. Daarnaast is gesproken met alle supermarkt
Aanleiding
penaanbod voor inwoners van Franeker en omliggende
ondernemers in Franeker, om een beter beeld te krijgen
In de kern Franeker zijn momenteel vijf supermarkten
kernen enerzijds, en een aantrekkelijke binnenstad voor
van de huidige situatie en om aanvullende aandachts-
gevestigd. Vanuit verschillende marktpartijen is er een
de toeristen en recreanten die Franeker trekt.
punten mee te kunnen nemen.
wens om zich in Franeker te vestigen. Om een beeld te
Supermarktontwikkelingen dienen dan ook bij te
krijgen van de behoefte aan supermarkten in Franeker
dragen aan het realiseren van deze ambities.
heeft de gemeente Waadhoeke in 2021 onderzoek
Ontwikkelingen die afbreuk doen aan de positie of de
uitgevoerd naar de marktruimte voor supermarkten . In
aantrekkingskracht van de binnenstad zijn niet
dit onderzoek werd geconstateerd dat er sprake is van
gewenst.
a
balans tussen vraag en aanbod en dat supermarkten in Franeker in de lokale context (landelijk gebied) relatief
Doel
goed functioneren. Enige (beperkte) marktruimte kan
Met deze supermarkstructuurvisie kunnen nieuwe
strategisch ingezet worden om de bestaande super-
initiatieven voor supermarktontwikkelingen in Franeker
marktstructuur te optimaliseren en te sturen op
beoordeeld worden en kan er zo gestuurd worden op de gewenste (toekomstige) supermarktstructuur.
a
DTNP, Analyse marktruimte supermarkten Franeker, 2021.
De historische binnenstad van Franeker als boodschappen- en verblijfslocatie 2 van 21
2312.1121 Onderzoek optimalisatie supermarktstructuur Franeker 30-06-2022 - 30 juni 2022
1.2 Ligging en inwoners Franeker is de hoofdkern van de gemeente Waadhoeke
Gemeente Waadhoeke en omgeving
en is gelegen in het landelijke gebied van noordwest Friesland, circa 20 kilometer ten westen van Leeuwarden. De gemeente telt 46.150 inwoners, waarvan circa 12.750 in Franeker wonen (zie kaart), de grootste plaats van de gemeente a. Franeker heeft een historische binnenstad met een singelgracht. De overige wijken liggen rondom de binnenstad. Op enige afstand (ca. 5 à 10 kilometer) liggen meerdere kleinere kernen, met en zonder voorzieningen. a
CBS Statline, 2021.
Via de Leeuwarderweg naar de binnenstad
2312.1121 Onderzoek optimalisatie supermarktstructuur Franeker 30-06-2022 - 30 juni 2022
3 van 21
1.3 Huidig supermarktaanbod In Franeker zijn vijf supermarkten gevestigd (zie kaart): •
Supermarktstructuur Franeker
Albert Heijn (ca. 1.600 m² winkelvloeroppervlak (wvo)) aan de Leeuwarderweg, ten oosten van de binnenstad;
•
Poiesz (ca. 1.200 m² wvo) in het zuiden van de kern, vlak bij het station van Franeker;
•
Lidl (ca. 970 m² wvo) naast de Albert Heijn aan de Leeuwarderweg;
•
Poiesz (ca. 650 m² wvo) aan de westkant van de binnenstad;
•
Spar (ca. 350 m² wvo) in het noorden van de kern, gelegen aan de doorgaande weg vanaf de A31.
Franeker heeft, met het uitgebreide supermarkt- en overig dagelijkse aanbod, een regionale boodschappenfunctie. Met name het supermarktencluster aan de Leeuwarderweg (Lidl en Albert Heijn) en de Poiesz aan de Julianastraat hebben een bovenlokale aantrekkingskracht. De Poiesz in de binnenstad en de Spar in het noorden functioneren meer voor de eigen kern.
4 van 21
2312.1121 Onderzoek optimalisatie supermarktstructuur Franeker 30-06-2022 - 30 juni 2022
Supermarktondernemers/-eigenaren aan het woord Bij meerdere supermarktondernemers is er een uitbreidingswens, met name voor vernieuwing van de winkel en het realiseren van een moderner concept. Geen van de supermarkten denkt aan verplaatsing, tenzij er substantiële veranderingen komen in de supermarktstructuur, door nieuwvestiging van een supermarkt. Door de ondernemers is eveneens geconstateerd dat Franeker een groot verzorgingsgebied heeft
Lidl en Albert Heijn aan de Leeuwarderweg
Poiesz aan de Julianastraat, naast station Franeker
Poiesz in de binnenstad, aan de Sjaardemastraat
Spar ten noorden van de binnenstad, aan de provinciale weg
(oftewel groot-Franeker). Doordat hier zowel een service- als een discountsupermarkt te vinden zijn is het boodschappenaanbod compleet. Allen geven ze aan dat het verzorgingsgebied qua aantal inwoners niet of nauwelijks meer zal groeien. Mede daardoor is het wel van belang dat zowel de supermarkten als de binnenstad toekomstbestendig blijven en de regionale bezoeker blijven aantrekken. De aantrekkingskracht van Franeker komt immers voor een groot deel door het aanbod in en de verblijfskwaliteit van de historische binnenstad.
2312.1121 Onderzoek optimalisatie supermarktstructuur Franeker 30-06-2022 - 30 juni 2022
5 van 21
Trends en ontwikkelingen
2.1 Landelijke trends boodschappensector Deze paragraaf gaat in op relevante landelijke trends in de boodschappensector, zodat de lokale ontwikkelingen in Franeker in perspectief geplaatst kunnen worden.
Veel moeite wordt gedaan om thuisbezorging (van
len en andere boodschappen) blijft daarmee naar
voedsel) soepeler te laten verlopen. Er komen
verwachting een belangrijk onderdeel van het consu-
technologische verbeteringen, zoals digitale
mentengedrag. Wel wordt de invloed van online op de
deurbellen, en voor het online volgen van de
fysieke dagelijkse winkelstructuur langzaam maar
bestelling (track en trace).
zeker groter, waardoor ook de druk toeneemt om
De beschikbaarheid van abonnementsvormen voor
voldoende aantrekkingskracht uit te oefenen op de
Tijdens de coronacrisis is de omzet in de dagelijkse
bepaalde veelgebruikte of bulkgoederen neemt
consument.
winkelsector enorm toegenomen, zowel online als in
toe: het scheermesjesabonnement, of het laten
fysieke winkels. Door de sluiting van de horeca waren
thuisbezorgen van grotere producten, zoals
mensen op hun eigen keuken en op de lokale winkels
wc-papier of kratjes bier, voor consumenten
aangewezen. De omzetpiek in fysieke winkels is een
zonder auto.
Online aandeel supermarktsector
•
•
tijdelijk fenomeen geweest. De groei van het online boodschappen doen is daarentegen structureel. Een
Uit het Koopstromenonderzoek 2021 blijkt dat het
grote groep nieuwe klanten is in de coronaperiode in
aandeel online aankopen in de dagelijkse sector de
contact gekomen met online boodschappen bestellen.
afgelopen jaren is verdubbeld, van 3% in 2018 naar 6%
Maar ook de aanbieders hebben een flinke stap
in 2021 a. In landelijke gebieden, zoals Franeker en de
gemaakt:
omliggende regio, lag het online aandeel enkele jaren
•
Steeds meer supermarktpartijen doen min of meer
geleden nog op 2%, maar ook hier moet ervan uitge-
gedwongen grote investeringen in de bezorglogis-
gaan worden dat het marktaandeel internet flink is
tiek. De capaciteit voor levering én de levermoge-
gestegen en ook verder zal toenemen.
lijkheden (o.a. tijdsloten thuisbezorging) van bestelde boodschappen worden hierdoor steeds
Het thuisbezorgen van verse voedingsmiddelen blijft
groter. Pick-up Points zijn bij veel nieuwe super-
nog wel een logistieke en financiële uitdaging. Het
markten een standaard onderdeel van de winkel.
fysiek doen van de frequente aankopen (levensmiddea
I&O Research et.al., Koopstromenonderzoek Randstad en NoordBrabant, 2021.
2312.1121 Onderzoek optimalisatie supermarktstructuur Franeker 30-06-2022 - 30 juni 2022
Steeds meer mensen doen online boodschappen
7 van 21
Schaalvergroting supermarkten
Verschuiving in marktsegmenten
Tegelijkertijd bieden servicesupermarkten een steeds
Supermarktpartijen reageren op de grote (onderlinge)
De traditionele harde discounters (Aldi en Lidl)
groter assortiment huismerken: voor consumenten zijn
concurrentie door concepten te ontwikkelen die aantrek-
verbreden hun assortimenten (o.a. meer groente en
die goedkoper dan A- merken, voor de supermarkten is
kelijk zijn voor de consument. De belangrijkste factor
fruit, A-merken) en serviceniveau (o.a. verse bake-off)
er een grotere winstmarge.
daarin is de omvang van het assortiment. Ook de
en schuiven daarmee op richting servicesupermarkten.
‘beleving’ van verse producten en de breedte van
Ze hebben echter nog steeds een veel beperkter
Service- en discountsupermarkten zijn daarmee nog
gangpaden vragen om ruimte. De schaalgrootte van
assortiment dan servicesupermarkten, zoals Albert
steeds complementair aan elkaar. Een winkelcentrum/
supermarkten neemt hierdoor nog steeds toe.
Heijn en Jumbo.
winkelgebied met supermarkten in beide segmenten kan zo een compleet aanbod bieden aan de consu-
Dat betekent anno 2022 dat veel supermarktpartijen
ment.
winkelformules ontwikkelen van 1.200 m² wvo of groter. De groei in écht grote supermarkten (> 2.000 m² wvo) is
Aantal supermarkten per grootteklasse in Nederland (2016-2019-2022)
beperkt. Supermarkten kleiner dan 1.000 m² wvo zijn, vooral in kleinere verzorgingsgebieden, de afgelopen jaren regelmatig weggevallen. Supermarktformules die zich specifiek richten op kleinere winkels (< 500 m² wvo), maar wel met een compleet assortiment aan ‘gemaksproducten’, denk aan broodjes, maaltijden en frequente aankopen, zijn daarentegen aan het toenemen. Voor beelden zijn city-concepten en to-go-supermarkten op stations en vliegvelden, maar ook kleinere buurtsupermarkten, zoals de Spar in Franeker.
8 van 21
2312.1121 Onderzoek optimalisatie supermarktstructuur Franeker 30-06-2022 - 30 juni 2022
Structuurbepalende rol supermarkten
Uit onderzoek van DTNP onder 3.000 respondenten in
Het onderzoek toont aan dat combinatiebezoek toe-
Supermarkten zijn structuurbepalend voor het functio-
25 dorps- en wijkcentra verspreid over het land blijkt
neemt naarmate de winkels dichter bij de supermarkt
neren van centrum- en winkelgebieden. Een gemid-
dat de meeste bezoekers lokaal zijn en meerdere
liggen. Daarnaast blijkt het combinatiebezoek toe te
delde servicesupermarkt van circa 1.200 m² wvo trekt
malen per week komen. Circa 52% van de responden-
nemen als er meer winkels in het zicht van de ingang van
wekelijks circa 10.000 bezoekers. Nabijgelegen
ten combineert supermarktbezoek met een of meer
de supermarkt liggen (zie figuur). Supermarkten hebben
winkels kunnen van deze bezoekersstroom profiteren.
voorzieningen in het centrum . De onderlinge afstand
daarmee een steeds belangrijkere trekkersrol voor
en zichtrelatie spelen hierbij een belangrijke rol.
centrumgebieden. Zij zorgen de hele week voor grote
a
aantallen passanten. Een goede ruimtelijke inpassing van a
DTNP, Passantenonderzoek trekkersrol supermarkten, 2021.
supermarkten draagt bij aan de economische vitaliteit van (lokale) centrumgebieden.
2312.1121 Onderzoek optimalisatie supermarktstructuur Franeker 30-06-2022 - 30 juni 2022
9 van 21
2.2 Ontwikkelingen Franeker In Friesland spelen momenteel talrijke supermarktontwikkelingen, waaronder vernieuwingen en verplaatsingen maar ook nieuwvestigingen van supermarkten. In Franeker liggen de laatste ontwikkelingen verder terug. In 2013 zijn de Lidl en C1000 (nu Albert Heijn) uit het centrum van Franeker verhuisd naar de nieuwe locatie aan de Leeuwarderweg en is de Poiesz aan de Sjaardemastraat geopend. Twee jaar later is de Poiesz
Poiesz aan de Julianastraat - grote moderne supermarkt gericht op regiobezoeker
aan de Julianastraat volgens de nieuwe winkelstijl vernieuwd. Niet alle supermarkten zijn meer van een moderne omvang. De Poiesz in de binnenstad en de Spar in het noorden zijn klein en hebben een minder moderne uitstraling. De wens van enkele supermarktpartijen om de betreffende supermarkt te vernieuwen/uit te breiden (zie kader p.5) is dan ook begrijpelijk.
Poiesz aan de Sjaardemastraat - drukbezochte supermarkt gericht op omliggende buurten, maar met minder moderne uitstraling
10 van 21
2312.1121 Onderzoek optimalisatie supermarktstructuur Franeker 30-06-2022 - 30 juni 2022
Analyse
3.1 Distributieplanologisch onderzoek In 2021 is onderzoek gedaan naar de behoefte aan supermarktaanbod in de kern Franeker. Hiervoor is een analyse gemaakt van de huidige en toekomstige marktruimte voor supermarktaanbod in Franeker. De conclusies uit dit onderzoek zijn op deze pagina samengevat en aangevuld actuele gegevens.
Nieuw inzicht 2022: forse stijging online
Conclusie onderzoek: mogelijkheden in context
De marktruimteberekening uit 2021 is anno 2022 nog
De uitkomsten uit de indicatieve marktruimteberekening
steeds in grote lijnen actueel. Slechts de inschatting
laten zien dat de supermarktsector in Franeker rond het
van het marktaandeel internet is, gezien de uitkomsten
landelijk gemiddelde functioneert en daarmee voor
uit het Koopstromenonderzoek Randstad en Noord-
Friese begrippen verre van onder druk staat. In de
Brabant, behoudend. Afgelopen jaar is daar namelijk
toekomstige ontwikkeling van de marktpotenties zijn
een gemiddeld online marktaandeel van 6% gemeten.
echter nog wat onzekerheden, zoals de mate van groei in
Dit ligt reeds hoger dan de inschatting van 5% voor de
online boodschappen doen (zie vorige paragraaf) en de
Regiofunctie supermarkten Franeker
kern Franeker in 2030. In 2019 lag het aandeel online
bevolkingskrimp. Andere factoren zijn de concurrentie
Naast de lokale verzorgingsfunctie voor haar eigen
nog rond de 2% in landelijke gebieden (iets lager dan in
positie van Franeker en de regionale aantrekkingskracht
inwoners heeft Franeker door de ligging en ontsluiting
de Randstad), maar ook hier moet rekening gehouden
van het boodschappenaanbod.
een sterke positie als centrale voorzieningenkern ten
worden met een forse stijging van online boodschap-
westen van Leeuwarden. Op basis van de reistijd met de
pen doen. In landelijk gebied kan online boodschappen
Een supermarktontwikkeling is in de huidige winkelmarkt
auto tot concurrerende supermarktvoorzieningen voor
doen juist zeer aantrekkelijk zijn voor de consument, al
vaak een van de weinige structuurbepalende ontwikkelin-
Franeker (meerdere grote supermarkten) en de aanwe-
is het voor de aanbieder logistiek ingewikkelder (grote
gen waar een gemeente op kan sturen. Daarmee kunnen
zigheid van supermarktaanbod in de eigen kern is een
afstanden).
supermarktontwikkelingen strategisch ingezet worden
aantal potentiële verzorgingsgebieden te onderscheiden
voor de optimalisatie en toekomstbestendigheid van de
voor de supermarkten in Franeker (zie kaart pagina 13).
Er moet dus van uitgegaan worden dat de druk door
huidige structuur. Sturen kan bijvoorbeeld door het
De berekende percentages koopkrachttoevloeiing liggen
online boodschappen is toegenomen en nog verder zal
toestaan van beperkte uitbreidingen, modernisatie- en
daarbij iets hoger dan in het koopstromenonderzoek van
toenemen. Met andere woorden, de berekening van
optimalisatieslagen en ontwikkelingen binnen de
de provincie Friesland in 2017 is berekend en worden
vorig jaar moet gezien worden als het maximaal
bestaande meters (‘hier opheffen, daar toevoegen’).
dan ook gezien als de maximaal haalbare koopkracht-
haalbare scenario en daarmee de maximaal haalbare
Daarbij moet er rekening gehouden worden met de rol
toevloeiing.
marktruimte voor supermarkten.
van supermarkten voor het versterken van de binnenstad en de daarbij passende ruimtelijk-functionele structuur.
12 van 21
2312.1121 Onderzoek optimalisatie supermarktstructuur Franeker 30-06-2022 - 30 juni 2022
Supermarktstructuur Franeker en omgeving en verzorgingsgebieden Franeker
2312.1121 Onderzoek optimalisatie supermarktstructuur Franeker 30-06-2022 - 30 juni 2022
13 van 21
3.2 Bezoekersonderzoek In de binnenstad, bij de Albert Heijn/Lidl en bij de Poiesz Sjaardemastraat zijn onder de bezoekers korte enquêtes afgenomen. We vroegen onder andere of zij voor of na het bezoek aan het centrum/de supermarkt ook een supermarkt/het centrum hadden bezocht of gingen bezoeken. Zo kunnen wij uitspraken doen over het combinatiebezoek tussen deze locaties a. Onderzoeksopzet
Resultaat: hoge mate van combinatiebezoek
Aantrekkingskracht Albert Heijn/Lidl
Uit het onderzoek blijkt dat er een zeer hoge mate van
Andersom is gemeten dat 18% van de centrumbezoekers
combinatiebezoek tussen de betreffende supermark-
voor of na hun centrumbezoek de Albert Heijn en/of Lidl
ten en de binnenstad van Franeker plaatsvindt. Van
bezocht en 12% de Poiesz aan de Sjaardemastraat (zie
bezoekers aan de Albert Heijn en/of Lidl bezocht 38%
grafiek p.15). Hieruit blijkt dat het supermarktcluster aan
ook het centrum. Bij de Poiesz in het centrum ligt het
de Leeuwarderweg meer mensen trekt dan de Poiesz,
combinatiebezoek op bijna 60%, circa 20%-punt hoger
ook al is de afstand naar de Poiesz kleiner. In absolute
dan bij de Albert Heijn/Lidl-locatie. Dit ligt in lijn met de
zin (totaal aantal mensen) leveren Albert Heijn en Lidl
conclusie uit het supermarktonderzoek van DTNP dat
dus meer bezoekers op (ca. 1,5 keer zoveel). Dit is in lijn
combinatiebezoek afneemt naarmate de afstand tot de
met de verwachtingen aangezien een cluster van een
overige voorzieningen groter wordt.
service- en een discountsupermarkt, beide van moderne
Voor het bezoekersonderzoek zijn op drie verschillende
maat, een grotere aantrekkingskracht uitoefent dan een
locaties enquêtes afgenomen, namelijk bij de Poiesz in
enkele supermarkt met een kleiner winkelvloeroppervlak.
de binnenstad, bij de Albert Heijn/Lidl aan de Leeuwar derweg en in de Voorstraat, Breedeplaats en Dijkstraat in de binnenstad. De enquêtes werden afgenomen op een donderdag en een zaterdag in april en bestonden uit vijf tot zeven korte vragen (flitsenquête’). In het centrum waren de respondenten de bezoekers aan het centrum, bij de supermarkten waren dit bezoekers die uit de supermarkten kwamen en dus de supermarkt net hadden bezocht. De volgende paragrafen gaan in op de resultaten uit dit onderzoek. a
Overige resultaten uit het bezoekersonderzoek zijn niet relevant voor dit onderzoek naar de supermarktstructuur en zullen worden meegenomen in de actualisatie van de binnenstadsvisie van Franeker.
14 van 21
2312.1121 Onderzoek optimalisatie supermarktstructuur Franeker 30-06-2022 - 30 juni 2022
Conclusie: combinatiebezoek waarborgen Op basis van het bezoekersonderzoek kan de
Combinatiebezoek in andere centra
conclusie getrokken worden dat er een zeer hoge
In vergelijking tot andere plaatsen waar DTNP
mate van combinatiebezoek plaatsvindt tussen de
onderzoek heeft gedaan naar de mate van combina-
binnenstad van Franeker en de supermarkten in en
tiebezoek tussen supermarkten en andere winkels,
op korte afstand van de binnenstad. Met andere
zijn de resultaten in Franeker (zeer) hoog. Uit onder-
woorden, de binnenstad van Franeker profiteert enorm
zoek van ons komt een gemiddelde van 52% combi-
van de supermarkten op deze locaties. Het is dan
natiebezoek in kleine wijk/-buurtcentra. In Dokkum,
ook van groot belang om dit combinatiebezoek te
waar een aan de Leeuwarderweg vergelijkbare
waarborgen en niet onder druk te zetten met (nieuwe)
situatie is, lag het combinatiebezoek duidelijk lager.
supermarktontwikkelingen op locaties die verder weg
Van bezoekers aan de supermarkt net buiten de
liggen van de binnenstad.
singelgracht (Jumbo) bezocht 19% ook de binnenstad van Dokkum.
Bijna 60% bezoekers Poiesz gaat ook naar binnenstad
Vanaf Albert Heijn en Lidl is deze fiets-/loopbrug populaire route naar binnenstad
2312.1121 Onderzoek optimalisatie supermarktstructuur Franeker 30-06-2022 - 30 juni 2022
15 van 21
3.3 Locatie-onderzoek De afgelopen jaren zijn door verschillende marktpartijen enkele locaties ter sprake gekomen voor een mogelijke supermarktontwikkeling. In deze paragraaf worden deze locaties nader verkend. Deze verkenning staat los van de vraag óf het aantal supermarkten in de kern daadwerkelijk zal uitbreiden. Hiermee wordt slechts onderzocht of en welke van deze locaties geschikt zouden zijn voor het vestigen van een supermarkt.
Te verkennen locaties voor supermarktontwikkeling in Franeker (stand juni 2022)
Te verkennen locaties De locaties die in dit locatie-onderzoek nader verkend worden, zijn (zie ook kaart hiernaast): •
locatie van de voormalige Rabobank, aan de noordrand van de kern;
•
tegenover de huidige Lidl en Albert Heijn aan de Leeuwarderweg;
•
Burgemeester J. Dijkstraweg (achter tankstation);
•
herontwikkelingslocatie achter het gemeentehuis (gemeentewerf);
•
Vlietstraterrein.
16 van 21
2312.1121 Onderzoek optimalisatie supermarktstructuur Franeker 30-06-2022 - 30 juni 2022
Afstand (in meters) tot het centrum vanuit huidige en te verkennen supermarktlocaties Afstand tot binnenstad cruciaal Het bezoekersonderzoek in Franeker en vergelijkbaar supermarktonderzoek laten duidelijk zien dat de mate van combinatiebezoek afneemt naarmate de supermarkt verder weg ligt van de binnenstad. Met uitzondering van de locatie aan de Leeuwarderweg liggen alle te verkennen locaties op grotere afstand van de binnenstad (zie grafiek). Vooral de afstand tot de gracht is langer, wat betekent dat er sprake is van verminderde of géén zichtrelatie of ruimtelijke verbinding met de binnenstad. Dit geldt evenzeer voor andere locaties buiten de binnenstad, zoals Franeker Zuid. Er kan dus van uitgegaan worden dat er tussen deze locaties en de binnenstad niet of nauwelijks combinatiebezoek zal plaatsvinden en daarmee dat deze locaties niet versterkend zullen zijn voor de binnenstad. Sterker nog, een supermarkt op grotere afstand van de binnenstad zal juist afbreuk doen aan de hoge mate van combinatiebezoek in de huidige situatie. Bezoekers die immers bij deze locaties boodschappen doen, zullen minder of helemaal niet meer bij supermarkten komen die wél een versterking zijn voor de binnenstad, doordat ze dichter bij de binnenstad liggen en daarmee aan combinatiebezoek bijdragen.
2312.1121 Onderzoek optimalisatie supermarktstructuur Franeker 30-06-2022 - 30 juni 2022
17 van 21
Nieuwe ontwikkelingen structuurversterkend
Aandacht voor huidige supermarktstructuur
Conclusie: te verkennen locaties zijn ongeschikt
Daarnaast moet er rekening mee gehouden worden dat
Op basis van deze argumentatie zou de locatie
In de context van de huidige supermarktstructuur en
elke uitbreiding van het supermarktaanbod druk zet op
tegenover de huidige Albert Heijn en Lidl als structuur-
de gemeentelijke ambities voor de binnenstad moet
de bestaande structuur. Er kan namelijk niet van uitge-
versterkend kunnen worden gezien. Een ontwikkeling
geconstateerd worden dat de te verkennen locaties
gaan worden dat het absolute aantal bezoekers substan-
op deze locatie brengt de huidige supermarktstructuur
niet geschikt zijn voor ontwikkeling van een super-
tieel zal toenemen, enerzijds omdat Franeker in een
echter uit balans. Een dergelijk sterk supermarktcluster
markt. Een supermarkt op een van deze locaties zou
krimpgemeente en -regio ligt, anderzijds omdat de
op deze locatie ten oosten van de binnenstad zou een
juist afbreuk doen aan de hoge mate van combinatie-
berekende koopkrachttoevloeiing reeds hoog is inge-
grotere aantrekkingskracht hebben dan het aanbod ten
bezoek in de huidige situatie.
schat (zie paragraaf 3.1). De berekende toekomstige
westen van de binnenstad, waar nu Poiesz is geves-
marktruimte is daarmee het maximaal haalbare scenario.
tigd.
Het is daardoor waarschijnlijker dat bezoekers uit de eigen kern naar de nieuwe supermarkt zullen gaan en daardoor wegblijven bij de bestaande supermarkten. Nieuwe supermarktontwikkelingen dragen enkel bij aan de optimalisatie van de structuur wanneer ze op een structuurversterkende locatie liggen; in of op korte afstand van de binnenstad. Wanneer een nieuwe supermarkt niet op een structuurversterkende locatie ligt, is het risico groot dat bezoekers worden weggetrokken bij de supermarkten die wél structuurversterkend zijn.
Te verkennen locaties op te grote afstand van binnenstad (voorbeeld: voormalige Rabobank) 18 van 21
Ook ruimtelijke relatie met binnenstad mist (voorbeeld: herontwikkelingslocatie aan de N384)
2312.1121 Onderzoek optimalisatie supermarktstructuur Franeker 30-06-2022 - 30 juni 2022
Samenvattend advies supermarktstructuur
De analyse van de supermarktstructuur van Franeker bouwt voort op het distributie planologisch onderzoek van vorig jaar, aangevuld met nieuwe inzichten op basis van huidige trends en ontwikkelingen, bezoekersonderzoek in de binnenstad van Franeker en een beoordeling van enkele mogelijke locaties voor het realiseren van een supermarkt.
nieuwe supermarkt buiten de binnenstad zullen immers
2.
Herontwikkeling van Ockingahiem met een moderne
afkomstig zijn van één van de bestaande supermarkten
supermarkt (1.200 à 1.300 m² wvo), met sanering
en dus zullen zij minder vaak een supermarkt in (de
van de huidige supermarkt aan de Sjaardemastraat.
directe nabijheid van) de binnenstad bezoeken. Vanuit de spreiding en supermarktstrucutuur is er weinig
Naar één moderne supermarkt in westen binnenstad...
verschil tussen beide locaties. De ligging is min of meer
Dit betekent dat nieuwe supermarktontwikkelingen in
dezelfde en afhankelijk van het ontwerp is op beide
Franeker in de binnensetad gesitueerd dienen te zijn.
locaties naar verwachting een goede inpassing te
Het gaat daarbij specifiek om de westzijde van de
realiseren.
binnenstad, omdat daar op dit moment slechts één
Strategische keuzes
supermarkt is gevestigd van relatief beperkte omvang,
Vanuit breder perspectief zijn er wel verschillen tussen
De marktruimte voor supermarkten in Franeker is
terwijl in het oosten van de binnenstad twee compleme-
beide opties. De eerste optie is naar verwachting het
beperkt. Doordat het verzorgingsgebied van Franeker
naitere supermarkten gevestigd. Versterking van het
makkelijkst te realiseren en zal vooral leiden tot een
niet zal toenemen, zal uitbreiding van het aanbod ook
supermarktaanbod aan de westzijde brengt meer balans
opwaarding van de bestaande ruimtelijke situatie. De
niet leiden tot marktverruiming, maar tot verschuiving
in de spreiding van supermarkten en de trekkracht voor
tweede optie biedt de mogelijkheid meerdere gewenste
van bestaande bestedingsstromen.
de binnenstad. Wel adviseren wij het aantal supermark-
ontwikkelingen aan elkaar te verbinden. Zo zou het
ten in het westen van de binnenstad te beperkten tot
stedenbouwkundig en ruimtelijk dissonante Ockingahiem
één, omwille van de beperkte marktruimte.
herontwikkeld kunnen worden, waarmee ook leegstand
Supermarktontwikkelingen dienen dan ook alleen te worden gefaciliteerd als daar een structuurversterking
aangepakt kan worden. Daarnaast kan met deze optie de
door plaatsvindt. Gelet op ambities voor de binnenstad
Twee mogelijk locaties
bestaande supermarktlocatie ook herontwikkeld worden.
van Franeker en de huidige hoge mate van combinatie-
Concreet betekent dit dat er naar onze inschatting twee
De herontwikkeling van Ockingahiem zal complex zijn
bezoek tussen de Poeisz Sjaardemastraat, Albert Heijn
reële opties bestaan:
(hoewel het voor de supermarkt mogelijk wel een
en Lidl met de binnenstad, zal een ontwikkeling buiten
1.
Uitbreiding van de supermarkt aan de Sjaardema-
voordeel geeft voor fasering). Tegelijkertijd is de huidige
de binnenstad naar verwachting leiden tot minder
straat tot een moderne maat (ca. 1.200 à 1.300 m²
tijd gunstig voor dergelijke complexe herontwikkelingen a:
bezoekers aan de binnenstad: bezoekers aan een
wvo)
20 van 21
a
Op basis van ervaringen elders. Er heeft geen haalbaarheidsonderzoek plaatsgevonden naar de herontwikkeling van Ockingahiem.
2312.1121 Onderzoek optimalisatie supermarktstructuur Franeker 30-06-2022 - 30 juni 2022
lage druk winkelmarkt, supermarkten zijn dragers van herontwikkelingen, en
Visie supermarktstructuur Franeker
hoge druk en prijzen in de woningmarkt. Complicerend op het huidige moment zijn de hoge en onzekere bouwkosten.
Overige supermarkten Om de gewenste versterking van een supermarktbronpunt in het westen van de binnenstad te faciliteren, dient substantiële uitbreiding van overige supermarkten in Franeker voorkomen te worden. Wij zien voor twee supermarkten mogelijkheden voor beperkte uitbreiding ten behoeve van een modernisatieslag: Lidl en Spar. Uitbreiding van Lidl naar 1.200 à 1.300 m² wvo zorgt dat deze supermarkt een vergelijkbare omvang krijgt als de PoeiszJulianastraat en de toekomstige supermarkt in het westen van de binnenstad, en beter kan concurreren met de veel grotere Albert Heijn naast zich. Voor Spar zien we de mogelijkheid uit te breiden tot 500 à 600 m² wvo, opnieuw voor een modernisatieslag. Door de omvang tot 500 à 600 m² wvo te beperken, wordt gewaardborgd dat deze supermarkt geen sterkere positie krijgt dan nu en de positie van de binnenstad niet wordt verzwakt.
Meer uitbreiding dan marktruimte? Voorgaande geschetste ontwikkelingen kunnen er toe leiden dat meer supermarktmeters worden toegevoegd dat theoretisch te berekenen is. Dit is niet per sé een probleem, mits sprake is van meters op de juiste locaties (binnenstad). In de praktijk zal uitbreiding buiten de binnenstad beperkt zijn (optimalisatie van de supermarkten, zonder van functie of positie te veranderen).
2312.1121 Onderzoek optimalisatie supermarktstructuur Franeker 30-06-2022 - 30 juni 2022
21 van 21
Droogh Trommelen en Partners (DTNP) - Adviseurs voor Ruimte en Strategie Graafseweg 109, 6512 BS Nijmegen | T 024 - 379 20 83 | E info@dtnp.nl | W www.dtnp.nl