Bijlage 2: Notitie KAW kansen voor starter in Waadhoeke

Het aanbod in de sociale huur en middenhuur kan groter worden en bovendien aan de gewenste doelgroepen worden verhuurd. Op de koopmarkt kunnen de regels worden ingezet om meer aanbod of specifiek aanbod te creëren op plekken met schaarste.

Een huisvestingsverordening is vooral effectief voor de huurmarkt. Buiten de grote steden lijkt het tekort zich vooral in de koopsector te manifesteren. Tel daarbij op dat het uitwerken en invoeren van een huisvestingsverordening een behoorlijke klus is.

Een huisvestingsverordening opstellen en invoeren is niet eenvoudig. Er is een gedegen onderbouwing nodig van de aanwezige schaarste en er moeten beleidskeuzes gemaakt worden. Er zal minimaal een jaar overheen gaan voordat de verordening van kracht is.

Leegstandsverordening

Gemeenten kunnen regels vaststellen voor het verplicht melden van leegstand van woningen door de eigenaren, het voeren van gesprekken met eigenaren, het doen van een verplichtende voordracht (van een huurder) en het opleggen van bestuurlijke boetes.

De leegstandsverordening is zinvol als de gemeente een integraal en actief leegstandsbeleid wil voeren. De gemeente moet zelf weten wat zij wil voordat het gesprek met de eigenaar gevoerd kan worden. Mogelijk hoort daar een bestemmingsplanwijziging bij.

De gemeente kan gericht actie ondernemen op bijvoorbeeld vervallen huizen, bedrijfspanden zonder toekomst, panden van speculanten. Zo kan er op kleine schaal lokaal aanbod worden toegevoegd. Het aanpakken van ‘rotte plekken’ is goed voor de leefbaarheid.

In de huidige markt is er weinig leegstand. De gemeente moet tijd steken in het inventariseren van de leegstand, gesprekken met eigenaren en plannen voor een nieuwe bestemming. Het zal meestal kleinschalig zijn, en dus qua aantallen beperkt effectief.

Geschikte panden inventariseren kan relatief snel gaan, zeker met hulp van eigen inwoners. Het proces van praten, plannen maken en (ver)bouwen zal veel meer tijd kosten. Zeer afhankelijk van de omstandigheden en variabelen tussen de één en tien jaar.

BIJLAGEN

KANSEN VOOR STARTERS IN WAADHOEKE | 2 NOVEMBER 2021 | DEFINITIEF | 23

BIJLAGE: INSTRUMENTENOVERZICHT Sturen in de vraag Instrument

Toelichting

Toepassing

Voordelen

Nadelen

Termijn

Bewoning recreatiewoningen

De gemeente kan permanente bewoning van (bestaande) recreatiewoningen (tijdelijk) legaliseren of gedogen via een objectgebonden vergunning voor permanente bewoning. De woningen moeten wel voldoen aan de eisen uit het bouwbesluit.

De gemeente zou specifieke woningen of parken kunnen aanwijzen dicht bij stedelijk gebied, waar voor een bepaalde tijd objectgebonden vergunningen voor permanente bewoning worden afgegeven. Het heeft wel veel implicaties en zal op weerstand stuiten.

Het beschikbare woningaanbod kan snel en fors worden vergroot. De gemeente kan zelf bepalen waar en voor hoe lang. Bewoners hoeven geen tweede adres meer aan te houden. Het kan goed zijn voor de leefbaarheid op (minder populaire) recreatieparken.

Veel belanghouders vinden het mengen van wonen en recreëren onwenselijk. Recreatieparken staan los van stedelijk gebied, de omgeving is niet bedoeld om bewoond te worden. Het beperkt de toeristische sector, met potentieel banenverlies. Handhaving is moeilijk.

Hoewel de mogelijkheid nu al bestaat wordt het eenvoudiger met het invoeren van de Omgevingswet, gepland voor 2022. Daarin krijgen gemeenten ruimte om buiten het omgevingsplan locaties een (tijdelijke) woonfunctie te geven. Onderzoek kan nu al starten.

Verbod toeristische verhuur

Vanaf 1 januari 2021 is de Wet toeristische verhuur onderdeel van de Huisvestingswet, bedoeld om de vakantieverhuur van woningen in goede banen te leiden en uitwassen te voorkomen. Dat mag nu als er niet direct schaarste is ook op leefbaarheidsgronden.

De gemeente kan een registratieplicht voor verhuurders, een meldplicht bij iedere verhuring, een nachtencriterium of een vergunningplicht opnemen in de huisvestingsverordening. Noodzaak, geschiktheid en proportionaliteit moeten wel goed onderbouwd worden.

Met deze instrumenten kan de gemeente optreden tegen excessieve of overlastgevende toeristische verhuur. Dat gaat oneigenlijk woninggebruik en dus onttrekking van aanbod tegen. Het kan ook bevorderlijk zijn voor de leefbaarheid in de populairste gebieden.

De onderbouwing, de administratie en de handhaving van een verhuurverbod gaat de gemeente veel tijd kosten. Het is de vraag of de extra opbrengst dat waard is. Bovendien zijn toeristen ook welkom en moeten zij wel ergens kunnen slapen.

De gemeente kan direct starten met het uitwerken van een verhuurverbod. De onderbouwing en de uitrol zullen tijd kosten. Na invoer geldt nog een overgangsperiode van zes maanden. Realistisch gezien kan een verhuurverbod na één jaar in werking zijn.

Opkoopbescherming

De gemeente kan per 1 januari 2022 een opkoopbescherming invoeren voor (een) nader te bepalen gebied(en), in de vorm van een verbod om woningen zonder vergunning te verhuren. De gemeente mag zelf de grenzen voor de segmenten bepalen.

De opkoopbescherming is onderdeel van een herziening van de Woningwet. De gemeente kan een verhuurverbod invoeren. Uitzonderingen zijn verhuur aan familie, woon-werkpanden en tijdelijke verhuur (wanneer de eigenaar zelf minimaal één jaar heeft gewoond).

De opkoopbescherming kan gericht worden ingezet in gebieden waar goedkope en middeldure huur schaars is. Beleggers kunnen niet meer kopen voor verhuur, ook niet voor reguliere verhuur. Daardoor is er minder concurrentie voor reguliere kopers.

De opkoopbescherming kan alleen met onderbouwing en in bepaalde gebieden worden ingevoerd. Er is dan ook direct minder regulier huuraanbod. Dit is vooral een instrument voor de grote steden en gebieden waar veel woningen gekocht worden voor verhuur.

Het streven is om de opkoopbescherming per 1 januari 2022 in werking te laten treden. De gemeente zou nu al na kunnen denken over gebieden en de segmentgrenzen, om klaar te zijn voor eventuele invoer. Na vijf jaar wordt de maatregel geëvalueerd.

Leegstandsvergunning

Een leegstandsvergunning is bedoeld voor tijdelijke verhuur van te koop staande woningen die langere tijd niet tegen redelijke condities verkocht kunnen worden. Het kan ook gaan om leegstand door aanstaande renovatie of sloop.

Het moet gaan om panden die redelijkerwijs niet op een andere manier verhuurd kunnen worden. De tijdelijke huurder moet er daadwerkelijk wonen. Als het gaat om aanstaande renovatie of sloop moet die “binnen een redelijke termijn” plaatsvinden.

Een leegstandsvergunning kan eigenaren die met een pand omhoog zitten helpen om toch enige inkomsten te genereren. Het pand is daardoor ook weer beschikbaar in het aanbod. Kan een uitkomst zijn voor mensen die (snel) tijdelijke woonruimte zoeken.

Meestal veel werk voor een relatief korte periode. Zeker in de huidige markt is het niet aannemelijk dat geschikte panden langere tijd niet op een andere manier gebruikt kunnen worden. Dit is een instrument voor tijden met meer aanbod dan vraag.

De leegstandsvergunning kan direct worden afgegeven wanneer een eigenaar daarom vraagt. Niet zo relevant omdat het in de huidige markt geen interessant of effectief instrument is. Dan is het inzetten van een leegstandsverordening nu logischer.

BIJLAGEN

KANSEN VOOR STARTERS IN WAADHOEKE | 2 NOVEMBER 2021 | DEFINITIEF | 24

BIJLAGE: BRONNEN Tekst 1

Macro Economische Verkenning 2022. CPB, 2022.

2

Gemiddelde huurprijs tweede kwartaal 2021. NVM, 2021

3

Sociale huurwoning? Achteraan aansluiten. NOS op 3, 2021

4

De woningmarkt in Leeuwarden. Rondom Vandaag, 2021

5

Woningmarktonderzoek Noordwest Fryslân. KAW, 2019

6

Verplaatsbare woningen bouwen. Aedes, 2020

7

Onderzoek flexwonen provincie Fryslân. Companen, 2020

8

Heijmans ONE: prijsoverzicht en technische beschrijving. Heijmans, 2019

9

Prijsoverzicht Heijmans ONE. Heijmans, 2021

10

Aantal versterkte Startersleningen explosief gestegen. De Hypotheker, 2021

11

Steeds meer gemeenten overwegen Starterslening. SVn, 2020

12

Starterslening geeft jongeren twee keer zoveel keus op de huizenmarkt. RTL Nieuws, 2020

Foto’s https://winstuitjewoning.nl/gemeenten/waadhoeke/ https://nl.wikipedia.org/wiki/Bestand:20191023_Zicht_op_Berlikum_met_koepelkerk4.jpg https://nl.m.wikipedia.org/wiki/Bestand:20191007_Monument_voor_de_Permanente_Commissie_door_Rein_Hofstra_Franeker.jpg https://www.dronryp.nl/nieuws/?article=704 https://www.heijmans.nl/nl/producten-diensten/woningbouw/woonproducten/heijmans-one/ https://www.cobouw.nl/duurzaamheid/partner/2019/11/bouwsector-kan-voorbeeld-nemen-aan-auto-industrie-101278409 https://thegreenquest.nl/green-gallery/finch-buildings/ https://en.wikipedia.org/wiki/Sint_Annaparochie https://www.plaatsengids.nl/koehool BIJLAGEN

KANSEN VOOR STARTERS IN WAADHOEKE | 2 NOVEMBER 2021 | DEFINITIEF | 25

PROJECTNAAM Kansen voor starters in Waadhoeke OPDRACHTGEVER Gemeente Waadhoeke PROJECTTEAM Bastiaan Prickartz, Thomas van Zeewijk Vink STATUS Definitief DATUM

2 november 2021

KAW Groningen Kattenhage 1 9712 JE GRONINGEN l Postbus 1527 9701 BM GRONINGEN Rotterdam Pelgrimsstraat 1 3029 BH ROTTERDAM Eindhoven Rechtestraat 59c 5611 GN EINDHOVEN www.kaw.nl l +31 88 529 0000 l info@kaw.nl