Bijlage 1: Rapport Synarchis

Rapport

Instandhouding Zwembad Bloemketerp Gemeente Waadhoeke

27 mei 2024 – DEFINITIEF V3.2

Inhoudsopgave 1.

Inleiding

3

2.

Leeswijzer

4

3.

Conditiemeting

5

4.

Risico’s

8

5.

Maatregelen en investeringen

9

5.1

Kostenoverzicht maatregelen

9

5.2

Gevolgen exploitatie

12

5.3

Relatie met beoogde instandhoudingsperiode

12

6.

Duurzaamheidsmaatregelen

13

6.1

Inleiding

13

6.2

Maatregelen

13

7.

Samenvatting en conclusie

14

1.

Inleiding

Zwembad Bloemketerp is een overdekte zwemaccommodatie te Franeker (Provincie Friesland), welke in 1983/1984 gebouwd is en op 12 oktober 1984 geopend is. Het zwembad heeft in 2003 een beperkte renovatie ondergaan, waarbij de kleedruimtes en deels de afwerkingen zijn vernieuwd, alsmede een deel van de installaties zijn aangepast (warmteopwekking, leidingwerk zweminstallaties, regeltechniek). Sinds 28 juli 2011 is Bloemketerp in eigendom van en wordt geëxploiteerd door de Stichting Exploitatie Zwembad Bloemketerp. Vanwege teruglopende bezoekersaantallen en hogere kosten wenst de Stichting het eigendom en exploitatie weer over te dragen aan de Gemeente Waadhoeke (voorloper van de Gemeente Waadhoeke, Gemeente Franekeradeel, was tot 2011 eigenaar van het terrein en de opstallen). Ten behoeve van de overdracht en de instandhouding van het zwembad wil de Gemeente Waadhoeke inzicht krijgen in de kosten voor instandhouding voor een periode van (maximaal) vijf jaar. Hierbij hanteren we conditieniveau 4 conform NEN2767. Daarnaast wordt een risico paragraaf opgenomen met daarin opgenomen de huidige en toekomstige risico’s van/in de accommodatie.

De kosten voor instandhouding bestaan uit de (her)investering ten behoeve van het op verantwoorde en veilige wijze in bedrijf stellen of in stand houden van bouwdelen (bouwkundig en/of installaties), alsmede de verwachte onderhoudskosten de komende vijf jaar. Op basis van de (indicatieve) conditiemeting wordt de verwachte levensduur bepaald. Indien de verwachting is dat binnen de instandhoudingstermijn betreffend onderdeel op conditieniveau 5 of 6 komt, wordt deinvestering meegenomen In deze rapportage wordt tevens aandacht besteed aan de getroffen duurzaamheidsmaatregelen, voor zover van toepassing. Alle genoemde bedragen zijn exclusief BTW en op prijspeil 1 januari 2024.

3

2.

Leeswijzer

In hoofdstuk 3 is de conditiemeting weergegeven, welke gebaseerd is op een niet-destructieve schouwing welke op 15 maart 2024 heeft plaatsgevonden. Hoofdstuk 4 geeft een overzicht van de risico’s welke wij geconstateerd hebben in de huidige toestand, dan wel de verwachting de komende vijf jaar. In Hoofdstuk 5 sommen we de maatregelen op, inclusief de verwachte budgetten. In Hoofdstuk 6 besteden we aandacht aan de duurzaamheidsmaatregelen die al dan niet genomen zijn en in Hoofdstuk 7 geven we een samenvatting en advies. In de bijlagen zijn de foto’s opgenomen, welke tijdens de schouwing zijn gemaakt. Achter de foto’s is eveneens een korte toelichting gegeven.

4

3.

Conditiemeting

Tijdens een schouwing op 15 maart 2024 is een indicatieve conditiemeting gedaan. Tijdens de schouwing is door de huidige eigenaar (P. Bakker) een toelichting gegeven op de staat van onderhoud en het al dan niet functioneren van onderdelen. De conditiemeting is gedaan op basis van NEN 2767 (Conditiemeting van gebouwen en installaties) NEN 2767 is het instrument voor het objectief en uniform meten van de fysieke kwaliteit van bouw- en installatiedelen. Bij de beoordeling is kritisch gekeken naar de beoogde resterende levensduur (vijf jaar). De volgende conditiescores (conform Tabel 1 NEN 2767) worden gehanteerd: Conditiescore 1

Omschrijving Uitstekende conditie

Toelichting Incidenteel geringe gebreken

2

Goede conditie

Incidenteel beginnende veroudering

3

Redelijke conditie

4

Matige conditie

5

Slechte conditie

6

Zeer slechte conditie

Plaatselijk zichtbare veroudering. Functievervulling van bouw- en installatiedelen niet in gevaar. Functievervulling van bouw- en installatiedelen incidenteel in gevaar. De veroudering is onomkeerbaar, gebruik is binnen redelijke termijn niet meer mogelijk. Technisch niet meer bruikbaar: reeds buiten gebruik

Kleurcode

Middels de Elementenmethode (NL-SfB Elementenmethode 2005) wordt de accommodatie in delen onderverdeeld, welke beoordeeld worden op hun conditie. NLOmschrijving SfB 11 13 16 17 21

Bodemvoorzieningen Vloeren op Grondslag Funderingsconstructies Paalfunderingen Buitenwanden

22

Binnenwanden

23

Vloeren

24

Trappen en hellingen

27

Daken

28

Hoofddraagconstructies

31

Buitenwandopeningen

32 33 37 38

Binnenwandopeningen Vloeropeningen Dakopeningen Inbouwpaketten

Gebrek

Geen verzakkingen waargenomen Kelder- en bassinvloeren: geen gebreken waargenomen Niet beoordeeld Niet beoordeeld Metselwerk buitenwanden: Incidenteel scheuren waargenomen Incidenteel losse stenen Doorslag vocht (dampremming defect) Steenachtige wanden in goede staat (zie 42 voor de afwerkingen) Vloeren (constructief) zijn goed: geen verzakkingen waargenomen. Er heeft geen onderzoek in de kuipruimtes plaatsgevonden, eventuele betonrot is derhalve niet gesignaleerd. Er komen weinig trappen in de locatie voor: één in de technische ruimte, één naar de vliering zwembad en de glijbaantrap. De stijgbeugels op kolommen zwemzaal verkeren in een zeer slechte staat en dienen verwijderd te worden (RVS) Daken (dakbeschot) is redelijk, hoewel de conservering ernstig is aangetast. Echter geen gevolgen voor gebruik komende vijf jaar De hoofddraagconstructies lijken zich in een redelijke staat te bevinden, conform de leeftijd. Aluminium kozijnen, ramen, deuren en vliesgevels: Ernstige aantasting afwerklaag; Rubberen afdichting op veel plaatsen defect; Waterslagen ernstig vervuild en mosgroei (vocht binnentreding); Lood/folie vaak defect/aangetast Hang- en sluitwerk slecht: gevaar op bezwijken aanwezig. Geen bijzonderheden Komt niet voor/niet beoordeeld Volkern wanden kleedruimtes soms defect.

Score

2 2 -

4 2 2

3

4

4

5 2 2 4 5

41

Buitenwandafwerkingen

42

Binnenwandafwerkingen

43

Vloerafwerkingen

44

Trap- en hellingafwerkingen

45

Plafondafwerkingen

47 48

Dakafwerkingen Afwerkingspaketten

51 52

Warmteopwekking Afvoeren

53.1

Drinkwaterinstallaties

53.5

Waterbehandeling (zwemwater)

54 55 56

Gassen Koudeopwekking en -distributie Warmtedistributie

57

Luchtbehandeling

58

Regeling klimaat en sanitair

61 62 63

Centrale elektrotechnische installaties Krachtstroom Verlichting

64 65 66 67

Communicatie Beveiliging Transport Gebouwbeheervoorzieningen

71 72

Vaste verkeersvoorzieningen Vaste gebruikersvoorziening

73 74 75 76 81 82 83 84 85

Vaste keukenvoorzieningen Vaste sanitaire voorzieningen Vaste onderhoudsvoorzieningen Vaste opslagvoorzieningen Losse verkeersvoorzieningen Losse gebruikersvoorzieningen Losse keukeninventaris Losse sanitaire inventaris Losse schoonmaakinventaris

Voegwerk van metselwerk verkeert in een slechte staat: afwerkvoeg regelmatig niet aanwezig, constructieve voeg soms geheel afwezig (losliggende stenen). Dilatatie afwerkprofielen ontbreken of zijn beschadigd. Waterslagen niet goed onderhouden (vervuild, alg- en mos: kans op intreden vocht in gebouw en/of constructie. Volkernbeplating vertoont op enkele plaatsen ernstig achterstallig onderhoud. Kans op loslaten/vallen aanwezig. Hang- en sluitwerk in slechte staat, sommige deuren niet in gebruik. Tegelwerken aan einde levensduur. Troffelvloeren geven plasvorming. Hygiëne en veiligheid kan niet altijd gewaarborgd worden (plasvorming, anti-slip). Rapporten tonen ook schimmelvorming aan (gisten en schimmels),. Doch binnen de norm (‘voldoende’) Trap glijbaan staal en kan gladheid geven of letselgevaar als conservering niet goed bijgehouden wordt. Conservering dakplaten, timmerwerken, etc. vaak geheel versleten en niet meer dekkend. Conserverende werking vaak niet meer voldoende, maar acceptabel voor resterende levensduur Lekkages beperkt tot geen, maar levensduur bereikt. Lockers geheel niet meer in gebruik (pinlock systeem niet meer werkend en niet meer reparabel) CV-ketels zijn afgekeurd (geen PI en PO). Geen problemen weergegeven. Onduidelijk of vetvangput nog gebruikt wordt en fnuctioneert Heatpipe systeem nog niet in gebruik. Boilers niet geïsoleerd.

Beperkt warmwater beschikbaar. Opslag van Natriumhypochlorietoplossing in cans met opvangbak als backup voor leegraken emballagetank chloor. Voldoet niet aan huidige wetgeving. EBI gasleiding ontbreekt (niet aangetoond dat die er is) Niet van toepassing, behoudens lokale split unit Pompen naderen technische levensduur, deels verdeler buiten gebruik Bestaande luchtbehandeling zwemzalen is zeer slecht: kasten zijn doorgerot Regelkast niet veilig, staat open, aanraakveiligheid niet gegarandeerd. Diverse losliggende bekabeling., etc. Afkeur NEN3140 en NEN1010 AFKEUR nen3140 EN nen1010 Oude en nieuwe verlichting door elkaar. Toegepaste ophanging RVS (niet toegestaan conform Bouwbesluit). Niet beoordeeld Niet beoordeeld Niet van toepassing GBS niet meer (goed) functionerend. Handmatig worden zaken ingeregeld. Diverse onderdelen defect. Receptiebalie, etc. oud, maar functioneel Beweegbare bodem: ernstige osmose van bodem en klep. Als de osmoseplekken open scheuren ontstaan scherpe randen welke tot letsel kunnen leiden. Status van cilinders, hydraulisch systeem, kabels en omloopschijven onbekend. Niet beoordeeld Bruikbaar en functionerend Bruikbaar en functionerend Bruikbaar Niet beoordeeld Niet beoordeeld Niet beoordeeld Niet beoordeeld Niet beoordeeld

5

5

5

4 3

4 6 6 3 4 5

6

6 6 5 5 5

6 3 5

6

86 90 90.1

Losse opslaginventaris Terrein Terreinafwerkingen

Niet beoordeeld Niet beoordeeld Onderhoud groenvoorzieningen vertoont achterstallig onderhoud:

3

In de voorbereiding op de schouwing zijn gegevens opgevraagd om deskresearch te kunnen doen en te beoordelen in hoeverre (met name) de installaties voldoen aan de (wettelijke) eisen. Tijdens de schouwing zijn nadere vragen gesteld in relatie tot de keuringen en onderhoudsstatus. De resultaten hiervan zijn verwerkt in de bovenstaande tabel. De verstrekte gegevens betreffen alleen de laboratorium onderzoeken van 2023 en januari 2024. Deze onderzoeken betreffen de zwemwaterkwaliteit, Legionella zwemwater, Legionella Drinkwater (douches) en vloermonsters. Er zijn verder geen gegevens verstrekt. Op basis van deze rapporten zien we dat de zwemwaterkwaliteit wel voldoet aan de oude wetgeving (WHVBZ, van kracht tot en met 31 december 2023), maar niet aan de nieuwe wetgeving (Bal, hoofdstuk 15). Meer specifiek: de pH-waarde van het zwemwater is te hoog (te alkalisch) en het Waterstofcarbonaatgehalte te laag. Voor de parameter waterstofcarbonaat geldt een overgangstermijn van één jaar, voor de pH geldt deze overgangstermijn niet. De huidige zwemwaterkwaliteit voldoet daarmee NIET aan de huidige wettelijke eisen. Op grond van de bemonstering van de vloeren zien we dat een structureel probleem aanwezig is ten aanzien van gisten en schimmels. Dit is een direct gevolg van de leeftijd van de vloeren en geldt voor alle vloertypes (blote voetenzone).

Dit is een gezondheidsrisico, waarmee niet aan de oude wetgeving voldaan wordt en de nieuwe wetgeving een risico oplevert (zorgplicht). Vanuit de mondelinge toelichting is opgegeven dat de volgende zaken niet in orde zijn: -

RVS inspecties (Onderzoekplicht Bouwbesluit artikel 5.12 / BBL);

-

PI Keuring stookinstallaties (SCIOS Scope 1/2);

-

PO stookinstallaties (SCIOS Scope 1/2);

-

EBI brandstofleiding (SCIOS Scope 7);

-

NEN3140 keuring (ARBO) en NEN1010 Elektrische installaties;

-

Energiebesparingsplicht (Bal/BBL);

7

4.

Risico’s

Per 1 januari is de wetgeving gewijzigd (Omgevingswet), waarin het Besluit Activiteiten Leefomgeving (Bal) onderdeel van uitmaakt. In het Bal is hoofdstuk 15 opgenomen: ‘Gelegenheid bieden tot zwemmen en baden’. Een belangrijk onderdeel van de nieuwe wetgeving is de komst van de doelwetgeving, in tegenstelling tot de middelenwetgeving zoals deze voorheen van kracht was. De ‘normadressaat’ (nieuw term voor degene die gelegenheid tot zwemmen en baden biedt) heeft nog meer dan voorheen een verantwoordelijkheid (zorgplicht): men kan zich niet meer verschuilen achter wetgeving, maar dient actief een rol te spelen bij het voldoen aan de wettelijke eisen. Hoewel voor verschillende onderdelen verschillende overgangstermijnen van toepassing zijn, het zogenaamde ‘overgangsrecht’ (nieuwe parameters 1 jaar, opstellen risico analyse en beheersplan 2 jaar, beide gerekend vanaf 1 januari 2024), geldt de zorgplicht wel direct en zijn de bestaande parameters strenger geworden. Indien de normadressaat niet direct actie onderneemt en toch door exploiteert, is sprake van een overtreding van de Wet. De verantwoordelijkheid van de normadressaat is daarmee vergroot en de risico’s zijn significant toegenomen. In dit hoofdstuk behandelen we kort de diverse risico’s welke wij geconstateerd hebben. Deze geven wij weer in een tabel, deels op basis van de zogenaamde Risman methode.

Stap 0 – uitgangspunten vaststellen wordt gevormd door de geldende wet- en regelgeving óf exploitatie kwaliteit, Stap 1 – Risico’s inventariseren is weergegeven en stap 2 – Opstellen beheersmaatregelen zijn weergegeven. Uitvoering van de beheersmaatregelen (stap 3) en evalueren van de beheersmaatregelen (stap 4) zijn nog niet opgenomen. De risico’s worden in het volgende hoofdstuk iets uitvoeriger behandeld en de maatregelen worden voorzien van investeringskosten. Risico (stap 1) Vervuilde vloeren ARBO-risico (NEN3140 E-installaties) Veiligheidsrisico (RVS-inspecties en maatregelen) Veiligheidsrisico (warmteopwekking EBI/PI/PO) Veiligheidsrisico (keuring gasleiding) Veiligheidsrisico (zwemwaterkwaliteit) Veiligheidsrisico (zwemwaterkwaliteit) Veiligheidsrisico (RI&E en Beheersplan hfdstk 15 Bal) Continuïteitsrisico (diverse technische oorzaken) Continuïteitsrisico (handhaving door bevoegd gezag)

Beheersmaatregel (stap 2) Extra schoonmaak (ureninzet) Aanpassingen E-installaties RVS inspectie actualiseren en maatregelen uitvoeren Nieuwe stookinstallaties, incl. aanpassingen SCIOS Scope 7 keuring + aanpassingen indien nodig Vervangen desinfectie en pH correctie Toepassen Bicarbonaat installatie Opstellen risico inventarisatie en beheersplan Aanpassingen onderdelen (vervangen, vernieuwen) Aanpassingen onderdelen of nadere afspraken met betrekking tot resterende gebruiksperiode. Betreft (o.a.): Warmteopwekking Energiebesparingsplicht; Onderzoeksplicht energiebesparende maatregelen; Brandveiligheid; Bal hoofdstuk 15 (Zwemwater); Opslag gevaarlijke stoffen; Etc.

8

5.

Maatregelen en investeringen

5.1

Kostenoverzicht maatregelen

In de onderstaande tabel zijn de resultaten van de voorgaande hoofdstukken weergegeven inclusief de te treffen maatregelen (voorstel) en de daarbij behorende investeringskosten. NL-SfB Onderdeel

Maatregel

21

Incidenteel herstel loszittende stenen en voegwerk, geen integrale aanpassing metsel- € en voegwerk Geen werkzaamheden aan vochtdoorslag € (damptransport) Verwijderen trapbeugels kolommen zwemzaal, € inclusief conservering kolom Geen aanpassing aan conservering € dakbeschot € Controle en herstel conservering € Intensief reinigen kozijnen en glas € Kitten aansluitingen € Vervangen rubbers € waxen van aluminium profielen € Herstel loodslabbes/folie waar mogelijk € Vervangen diverse hang- en sluitwerk Geen bijzonderheden Komt niet voor/niet beoordeeld € Herstel volkern wanden kleedruimtes € Zie 21 en 31 € Extra bevestiging volkern beplating Reservering herstel incidenteel tegelwerken € etc. € Brandscheidingen conform wetgeving

Buitenwanden

24

Trappen en hellingen

27

Daken

28 31

Hoofddraagconstructies Buitenwandopeningen

32 33 37 38 41

Binnenwandopeningen Vloeropeningen Dakopeningen Inbouwpaketten Buitenwandafwerkingen

42

Binnenwandafwerkingen

43

Vloerafwerkingen Extra schoonmaak (personele inzet)

44

Trap- en hellingafwerkingen

45

Plafondafwerkingen

47 48 51

Dakafwerkingen Afwerkingspaketten Warmteopwekking

52 53.1

Afvoeren Drinkwaterinstallaties

53.5

Waterbehandeling (zwemwater)

54 55

Gassen Koudeopwekking en -distributie

56

Warmtedistributie

57 58 61 62 63 64

Verwachte investering Opmerking (budgetpost)

€

5.000 1.500 8.500 12.000 8.500 7.500 9.500 6.000 8.000

15.000 12.000 10.000 35.000 26.000 (kosten per jaar, inzet 2 uur extra schoonmaak per dag, uurtarief € 35,- all in)

uitnemen, stralen, verzinken, conserveren trap € glijbaan

45.000

€

10.000

Vervangen plafonds douches + herstel diverse

€ Reservering jaarlijks herstel € Ombouw lockers naar pandsloten Vervangen CV-ketels, inclusief maatregelen € om EBI te voldoen € --In bedrijf stellen heatpipe systeem, inclusief € regeltechnnische aanpassing. Aanbrengen zoutelektrolyse installatie om te € voldoen aan huidige wetgeving. € Aanbrengen Bicarbonaat installatie € Aanpassen brandstofleiding Keuring spli unit en vervangen medium

€

Aanpassingen warmteverdeler t.b.v. heatpipe € en nieuwe warmteopwekking € Reservering vervangingen incidenteel Luchtbehandeling Vervangen luchtbehandelingskast(en) € zwemzaal, incl. bouwkundige voorzieningen Regeling klimaat en sanitair Zo beperkt mogelijk aanpassen, maar wel € nieuwe/vervangen componenten aansturen Centrale elektrotechnische Herstelwerkzaamheden in het kader van € installaties NEN3140 Krachtstroom Herstelwerkzaamheden in het kader van € NEN3140 Verlichting Vervangen verlichting of in ieder geval de € ophanging € Communicatie Niet beoordeeld

5.000 (kosten per jaar) 30.000 eventueel buiten externe warmteopwekking 115.000 in container ervan uitgaande dat aanwezige installaties 60.000 eigendom worden, compleet zijn etc. 135.000 16.500 10.000 Evt. naar buitenopstelling 4.500 12.500 3.500 (kosten per jaar) 185.000

circa 28.000 m³/h

120.000 27.500 35.000

incl. steigerwerk

-

9

€ Post voor herstel OAI € --€ Zie 58 € Receptiebalie, etc. oud, maar functioneel Renovatie beweegbare bodem (vloerdelen, € cilinders) € Niet beoordeeld € Bruikbaar en functionerend

65 66 67 71 72

Beveiliging Transport Gebouwbeheervoorzieningen Vaste verkeersvoorzieningen Vaste gebruikersvoorziening

73 74 75

Vaste keukenvoorzieningen Vaste sanitaire voorzieningen Vaste Bruikbaar en functionerend onderhoudsvoorzieningen Vaste opslagvoorzieningen Bruikbaar Losse verkeersvoorzieningen Niet beoordeeld Losse gebruikersvoorzieningen Niet beoordeeld

76 81 82 83 84 85 86 90 90.1

Losse keukeninventaris Losse sanitaire inventaris Losse schoonmaakinventaris Losse opslaginventaris Terrein Terreinafwerkingen

125.000

-

€ €

-

€

-

€ € € € €

18.500 -

€

nazien o.b.v. opgave Variopool

-

€

Niet beoordeeld Niet beoordeeld Nieuwe bodemzuiger (Mariner o.g.) Niet beoordeeld Niet beoordeeld Opschale onkruidbestrijding, snoeiwerk, € maaiwerk € Voorbereiding, onderzoek, opstellen aanbestedingsstukken € Bouwkundige voorzieningen t.b.v. installaties € Uitvoeringsbegeleiding en kwaliteitsbewaking Onvoorzien 15% € Totaal exclusief duurzaamheidsmaatregelen

25.000 -

10.000

(kosten per jaar) 35.000 15.000 voor zover niet reeds meegenomen 50.000 174.000 percentage over aanpassingen 1.431.500 exclusief BTW

De bovenstaande kosten zijn indicatief op basis van ons onderzoek en zijn gebaseerd op ervaringscijfers van gelijksoortige renovaties van onderdelen, rekening houdend met de situatie ter plaatse. Omdat nadere detaillering nodig is, is een post onvoorzien opgenomen. Deze bedraagt in deze fase 15% en kan worden bijgesteld naarmate de uitwerking beter bekend wordt. De opgenomen ‘kosten per jaar’ zijn feitelijk verhogingen van de exploitatiekosten en keren jaarlijks terug. De betreffende kosten zijn in het eerste jaar in ieder geval meegenomen in de investeringssom. Zo zijn de kosten voor schoonmaak circa € 26.000 per jaar hoger door een intensiever schoonmaakprogramma: 365 dagen á 2 uur á € 35,-. Voor een periode van vijf jaar betekent dit een netto kostenpost van € 130.000,- (excl. BTW). Voor dakherstel is een post van € 5.000 per jaar opgenomen (€ 25.000 voor vijf jaar). Voor diverse posten zijn relatief kleine bedragen opgenomen, omdat deze als éénmalige kleine herstelpost zijn opgenomen, om betreffend onderdeel tijdelijk te verbeteren of de ergste onvolkomenheid op te lossen. Het is dan geen integrale aanpak. Onderaan deze paragraaf is een prioritering opgenomen van de wettelijke zaken, welke direct noodzakelijk zijn. Veel van de genoemde maatregelen vragen om een (tijdelijke) sluiting. De volgende tabel geeft, naast de werkelijke noodzaak ook de noodzaak tot sluiting aan.

Hier dient in de exploitatie rekening mee gehouden te worden.

10

NL-SfB Onderdeel

Maatregel

21

Incidenteel herstel loszittende stenen en voegwerk, geen integrale aanpassing metsel- € en voegwerk Verwijderen trapbeugels kolommen € zwemzaal, inclusief conservering kolom Geen aanpassing aan conservering € dakbeschot Controle en herstel conservering € Intensief reinigen kozijnen en glas € Kitten aansluitingen € Vervangen rubbers € waxen van aluminium profielen € Herstel loodslabbes/folie waar mogelijk € Vervangen diverse hang- en sluitwerk € Herstel volkern wanden kleedruimtes € Zie 21 en 31 € Extra bevestiging volkern beplating Reservering herstel incidenteel tegelwerken € etc. € Brandscheidingen conform wetgeving € Extra schoonmaak (personele inzet) uitnemen, stralen, verzinken, conserveren € trap glijbaan

Buitenwanden

24

Trappen en hellingen

27

Daken

28 31

Hoofddraagconstructies Buitenwandopeningen

32 38 41

Binnenwandopeningen Inbouwpaketten Buitenwandafwerkingen

42

Binnenwandafwerkingen

43 44

Vloerafwerkingen Trap- en hellingafwerkingen

45

Plafondafwerkingen

47 48 51

Dakafwerkingen Afwerkingspaketten Warmteopwekking

53.1

Drinkwaterinstallaties

53.5

Waterbehandeling (zwemwater)

54

Gassen

55

Koudeopwekking distributie Warmtedistributie

56

57 58 61 62 63 64 65 72 85 90.1

en

-

Verwachte investering (budgetpost)

-

10.000 35.000 26.000 -

€ Reservering jaarlijks herstel € Ombouw lockers naar pandsloten Vervangen CV-ketels, inclusief maatregelen € om EBI te voldoen In bedrijf stellen heatpipe systeem, inclusief € regeltechnnische aanpassing. Aanbrengen zoutelektrolyse installatie om te € voldoen aan huidige wetgeving. € Aanbrengen Bicarbonaat installatie

115.000 135.000 16.500

Aanpassen brandstofleiding

€

10.000

Keuring split unit en vervangen medium

€

4.500

Totaal exclusief duurzaamheidsmaatregelen

Nee

Nee

Nee

Nee

Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee Nee

Ja Nee Nee Nee Nee Nee Nee Ja

Nee Ja Ja Ja

Nee Ja, beperkt Ja Nee

Nee

Ja

Nee Nee Nee

Ja Nee Nee

Ja

Ja

Nee

Ja

Nee Ja, beperkt Nee Ja, beperkt

Ja

Nee

Nee Nee

Ja Nee

Nee

Ja

Ja

Ja

Ja

Ja

Ja

Ja

Ja --Ja

Ja --Ja

Ja Ja

Ja Nee

Nee

Nee

-

-

Uitvoeringsbegeleiding en kwaliteitsbewaking Onvoorzien

Sluiting benodigd

-

Vervangen plafonds douches + herstel diverse €

Aanpassingen warmteverdeler t.b.v. heatpipe € en nieuwe warmteopwekking € Reservering vervangingen incidenteel Luchtbehandeling Vervangen luchtbehandelingskast(en) € zwemzaal, incl. bouwkundige voorzieningen Regeling klimaat en sanitair Zo beperkt mogelijk aanpassen, maar wel € nieuwe/vervangen componenten aansturen Centrale elektrotechnische Herstelwerkzaamheden in het kader van € installaties NEN3140 Krachtstroom Herstelwerkzaamheden in het kader van € NEN3140 Verlichting Vervangen verlichting of in ieder geval de € ophanging € Communicatie Niet beoordeeld € Beveiliging Post voor herstel OAI Vaste gebruikersvoorziening Renovatie beweegbare bodem (vloerdelen, € cilinders) € Losse schoonmaakinventaris Nieuwe bodemzuiger (Mariner o.g.) Terreinafwerkingen Opschale onkruidbestrijding, snoeiwerk, € maaiwerk € Voorbereiding, onderzoek, opstellen aanbestedingsstukken Bouwkundige voorzieningen t.b.v. installaties

Prioriteit

120.000 27.500 35.000 25.000 125.000 18.500 -

Ja Ja

25.000 voor zover niet reeds meegenomen

€ €

15.000 20.000

€

106.000

percentage over aanpassingen

€

869.000

exclusief BTW

15%

11

Indien echt alleen de wettelijk direct noodzakelijk onderdelen vervangen worden verwachten wij dat de vervangingskosten circa € 870.000 exclusief BTW bedragen. In dat geval zijn er geen energiebesparende maatregelen getroffen en is ook de heatpipe installatie (op locatie) niet in bedrijf gesteld. De verwachte investeringskosten (beide varianten) zijn enorm in relatie tot de beoogde instandhoudingsperiode (vijf jaar). Veel van bovenstaande investeringen doe je in het bestaande gebouw en kun je niet ‘hergebruiken’ in een andere situatie (nieuwbouw of elders). Dit betekent concreet dat de afschrijving op bovenstaande investeringen versneld plaats zal moeten vinden.

5.2

Gevolgen exploitatie

Omdat in het ‘uitgeklede’ scenario sprake is van een zeer beperkte renovatie zullen gebruikers ontevreden zijn over het voorzieningenniveau, een nieuwe exploitant zal hinder ondervinden van de slechte conditie, bezoekersaantallen zullen teruglopen en risico’s voor uitval of letsel blijven aanwezig. Diverse gebruikersinventarissen worden niet aangepakt (bijvoorbeeld de lockers en de kleedcabines). Er dient, naast teruglopende bezoekersaantallen, rekening gehouden te worden met oplopende kosten. De storingen zullen toenemen (beide scenario’s, doch in eerste scenario minder dan in tweede scenario). Er zal vaker uitval zijn, waardoor delen (tijdelijk) buiten gebruik genomen moeten worden of zelfs de gehele accommodatie gesloten moet worden. Deze kosten zijn op dit moment moeilijk in te schatten, omdat de exploitatiebegroting niet bekend is en de eventuele gevolgen ook niet gekwantificeerd kunnen worden. De kans op uitval wordt groter naarmate de omvang van de te treffen maatregelen minder wordt. Ere is dan sprake van een sterfhuisconstructie.

5.3

Relatie met beoogde instandhoudingsperiode

De verwachte investeringskosten (beide varianten) zijn enorm in relatie tot de beoogde instandhoudingsperiode (vijf jaar). Veel van bovenstaande investeringen doe je in het bestaande gebouw en kun je niet ‘hergebruiken’ in een andere situatie (nieuwbouw of elders). Dit betekent concreet dat de afschrijving op bovenstaande investeringen versneld plaats zal moeten vinden. Hergebruik (en daarmee resterende boekwaarde) komt slechts beperkt voor en betekent opnieuw kosten in verband met het correct en veilig demonteren en opnieuw gebruiken (oogsten). In het kader van circulariteit is dit een zeer belangrijk punt, maar financieel zal het niet direct grote voordelen opleveren. Te denken valt aan: Warmteopwekkingsinstallatie; Heatpipe installatie Beweegbare bodem (onderdelen) Wij verwachten echter dat de werkelijke gebruiksduur iets langer zal zijn: hoewel de ambitie ligt om, bij goedkeuring gemeenteraad, binnen vijf jaar een nieuwe accommodatie gerealiseerd te hebben zien wij dat de werkelijkheid weerbarstiger is: vergunningprocedures, netcongestie, stikstofproblematiek en PFAS zorgen voor vertragingen, waardoor het gemiddeld zeven jaar duurt voor een nieuwe accommodatie gereed is (na Raadsbesluit). De afschrijvingen zullen dan over langere periode plaatsvinden.

12

6.

Duurzaamheidsmaatregelen

6.1

Inleiding

Vanuit de centrale overheid zijn klimaatdoelstellingen opgesteld voor 2030 en 2050. Om deze doelstellingen te behalen is wetgeving opgenomen. Één van de middelen om de doelstellingen te behalen is de Energiebesparingsplicht: vanuit het BBL en Bal is geregeld dat bedrijven en instellingen die per jaar meer dan 50.000 kWh elektriciteit of 25.000 m³ aardgas(equivalent) gebruiken verplicht zijn alle energiebesparende maatregelen met een terugverdientijd van 5 jaar of minder uit te voeren. Daarnaast dienen deze bedrijven en instellingen één keer in de vier jaar te rapporteren (Informatieplicht energiebesparing en/of Onderzoeksplicht energiebesparing1). De eerste rapportages moesten uiterlijk 1 december 2023 ingediend worden via ‘Mijn RVO’. Voor zover bekend is het onderzoek nog niet uitgevoerd voor zwembad Bloemketerp en daarmee nog niet voldaan aan de onderzoeksplicht. Tijdens ons onderzoek hebben we hier onvoldoende gegevens voor ontvangen om te kunnen voldoen aan de onderzoeksplicht. Wel kunnen we een inschatting maken van de te treffen maatregelen, omdat de totale levensduur nog maximaal vijf jaar bedraagt. Het onderzoek dient alsnog uitgevoerd te worden om een nauwkeurige inschatting te kunnen maken van de vereiste maatregelen.

6.2

Maatregelen

Onderstaand zijn de mogelijke maatregelen opgesomd, inclusief hun investeringskosten, hierbij worden de eventueel eerder opgenomen kosten (hoofdstuk 5), in het geval dit hetzelfde onderdeel betreft, in mindering gebracht. De besparingen en daarmee de terugverdientijd zijn ingeschat, omdat huidige verbruiken niet bekend zijn. Elektra in kWh Omschrijving

Huidig verbruik

Verbruik

onbekend

Gas in m³

kosten

onbekend

Verbruik

onbekend

kosten

Kosten

In jaren

Investering

Terugverdientijd

onbekend

Isoleren leidingwerk en appendages

-1.000 €

-1.333 €

4.500

3,4

LBK zwemzalen, inclusief HR WTW

-10.568 €

-14.088 €

185.000

13,1

€

-185.000

reeds opgenomen vervanging LBK Verlichting vervangen (van LED naar LED)

-6.500 €

-1.415

€

35.000

€

-35.000

24,7

reeds opgenomen aanpassing verlichting Verlichting vervangen (van TL/PL naar LED)

-6.500 €

-1.415

€

15.000

10,6

Energiemanagement (als extra op nieuwe regeltechniek/GBS)

-15.000 €

-3.266

-6.000 €

-7.998 €

60.000

5,3

Elektrische warmtepomp in plaats van CV ketel

400.000 €

87.080

-120.000 €

-159.968 €

450.000

6,2

Reeds opgenomen vervanging warmteopwekking

€

-115.000

Installatie aanpassen laag temperatuur

€

120.000

Aanpassingen E-aansluiting

€

90.000

-199.572 €

709.500

Totaal excl. BTW.

390.360

84.981

-149.709

6,2

De ingeschatte meerkosten voor uitvoering van alle duurzaamheidsmaatregelen bedragen daarmee bijna € 710.000,- (excl. BTW). Indien deze maatregelen uitgevoerd worden gelijktijdig met de andere maatregelen, zijn er geen of minder begeleidingskosten te verwachten (reeds opgenomen in hoofdstuk 5). Deze hebben dan ook een werkelijk positief effect op de energieverbruiken en besparen daarmee in de exploitatiekosten. Een exacte berekening zou moeten volgen uit de eerder genoemde onderzoeksplicht energiebesparing. Op basis van bovenstaande tabel zou alleen maatregel 1 (isoleren leidingwerk en appendages,: € 4.500) uitgevoerd moeten worden, omdat de terugverdientijd hiervan minder dan vijf jaar bedraagt. De terugverdientijd is een inschatting omdat de huidige verbruiken en tarieven niet bekend zijn. De exacte terugverdientijd kan berekend worden als de maatregelen verder uitgewerkt zijn. Deze uitwerking dient dan vanuit de post ‘voorbereiding, onderzoek’ als opgenomen in hoofdstuk 5 uitgevoerd worden en is afhankelijk van de dan geldende energietarieven.

1

De onderzoeksplicht geldt voor verbruikers vanaf 10 miljoen kWh elektriciteit of 170.000 m³ aardgas(equivalent).

13

7.

Samenvatting en conclusie

Zwembad Bloemketerp is een verouderde accommodatie. De veroudering is in lijn met de leeftijd van het gebouw (40 jaar). De afgelopen jaren (decennium) zijn onvoldoende maatregelen getroffen (groot onderhoud) om de levensduur significant te verlengen (bijvoorbeeld 10-15 jaar), zodat het gebouw 55 of zelfs 60 jaar oud zou kunnen worden. De accommodatie voldoet op enkele aspecten niet aan de geldende wet- en regelgeving en vormt daarmee een risico voor enerzijds de veiligheid en anderzijds de continuïteit. Feitelijk zou de accommodatie gesloten moeten worden in de huidige situatie. De huidige exploitant kiest bewust voor een hoger risico door de accommodatie geopend te houden. In het geval de exploitatie door namens een andere organisatie (bijvoorbeeld de gemeente) zal formeel tot sluiting moeten worden overgegaan, omdat niet aan de huidige eisen wordt voldaan. In principe kunnen deze onvolkomendheden opgelost worden. In het kader van de veiligheid mogen en kunnen geen concessies gedaan worden. Een en ander hangt echter wel samen met de instandhouding: als de accommodatie niet in stand gehouden wordt, behoeven de veiligheidsmaatregelen ook niet getroffen te worden. De beoogde instandhoudingsperiode (vijf jaar) in combinatie met de te treffen maatregelen en de investeringskosten daarvoor vormen derhalve een belemmerende factor: er hangt een prijskaartje aan continuïteit.

Het is dan ook een politieke keuze om de investeringen te doen en zo continuïteit te garanderen en in bedrijf te blijven. Bij in bedrijf blijven zullen altijd investeringen gedaan moeten worden, omdat de Wettelijke veiligheid op dit moment niet gegarandeerd kan worden. Er is echter geen onderscheid te maken tussen maatregelen (en kosten) in relatie tot de (wettelijke) veiligheid en de kosten ten behoeve van continuïteit (niet wettelijk), omdat nagenoeg alle maatregelen uiteindelijk een wettelijk karakter hebben. Een zwembad is namelijk gehouden aan veiligheids- en hygiëne eisen en de maatregelen hebben snel betrekking op één van deze onderdelen. Het is derhalve aan de politiek om een keuze te maken voor de instandhouding van (minimaal) vijf jaar. De kosten hiervoor bedragen tussen de € 870.000 en € 1.500.000 (exclusief BTW), afhankelijk van het gekozen scenario. De mate van uitvoering bepaalt de grootte van de risico’s en de mogelijke continuïteit. Een keuze voor één van de scenario’s of een tussenvariant betekent echter wel dat ook langer dan die vijf jaar in stand gehouden kan worden. Uiteraard is de instandhouding niet onuitputtelijk, omdat dan weer andere aspecten gaan spelen, die nu buiten beschouwing gelaten zijn omdat deze naar verwachting nog vijf jaar zonder grote problemen mee gaan. Een instandhouding van 5 tot maximaal 7 jaar moet mogelijk zijn.

Het uitvoeren van duurzaamheidsmaatregelen is wettelijk verplicht. Anderzijds wil je ook geen desinvesteringen doen. De werkelijke energieprijs en verbruiken bepalen uiteindelijk of het haalbaar is om de voorgestelde duurzaamheidsmaatregelen te treffen (waaronder gasloos). De investeringen bedragen (minimaal) € 4.500 welke binnen de vijf jaar exploitatieperiode worden terugverdiend. Indien de investering uitgebreider wordt gedaan, hetgeen echt ten gunste van de exploitatie komt, zal de investering circa € 710.000 bedragen en komt de (gezamenlijke) terugverdientijd daarmee op ruim zes jaar. Tenslotte willen we aandacht vragen voor de planning: de te treffen maatregelen (zowel voor instandhouding als duurzaamheidsmaatregelen) vragen een uitvoeringstermijn. Deze bedraagt naar schatting circa een half jaar en minimaal een half jaar voorbereiding. Dat betekent dat je het eerste jaar nog niet de ‘voordelen’ hebt van de maatregelen en je nog steeds binnen de risico’s (veiligheid, gezondheid, energiezuinigheid) opereert. Als de werkelijke instandhouding vijf jaar bedraagt en bijvoorbeeld eindigt op 1 mei 2029, betekent dit dat het werkelijke voordeel van de getroffen maatregelen slechts vier jaar bedraagt. De investeringen (minimaal € 1,5M, maximaal € 2,2M) schrijven zo nog sneller af.

Omdat de half jaar voorbereiding op het moment van dit rapport en de politieke keuze nog niet is gemaakt, zal de sluitingsperiode circa één jaar na besluit zijn. Bij een exploitatieovername op 1 september 2024 en een start van de voorbereidingsperiode op (bijvoorbeeld) 1 augustus betekent dit dat de heropening naar verwachting 1 augustus 2025 zal zijn en niet een half jaar na 1 september 2024.

14

Bijlage 1 Foto’s schouwing 15 maart 2024 Element

Afbeelding

Toelichting

21

Scheuren in metselwerk, geen gevaar.

24

Aangelaste stijgbeugels/sporten uitgevoerd in RVS: sterk corroderend.

15

31

Buitenkozijnen condenserend, mos/alg, rubbers defect

31

Lekkages langs buitenkozijnen

31

Aluminium kozijnen sterk verkrijt, rubbers ontbreken, mosgroei, waterslagen beschadigd, etc.

16

31

Vochtproblematiek rond kozijnen

32

Hang- en sluitwerk slecht: gevaar op bezwijken aanwezig.

17

41

Volkernbeplating vertoont op veel plaatsen ernstig achterstallig onderhoud. Kans op loslaten/vallen aanwezig.

41

Loszittende lagen metslewerk, dilatatievoegen kapot

18

41

Stalen gevelplaat corrodeert en is niet meer geconserveerd. Kan nog wel 5 jaar mee.

41

Vochtuittreding gevels: dampdichtheid ontbreekt. Energieverlies.

19

Luchtdichtheid gebouw: condensvorming, uiteindelijk schade afwerkingen. Energieverlies

41

20

41

Vochtproblematiek buitenwanden en dakoverstekken.

45

Plafondafwerkingen (systeemplafonds) slecht

45

Afwerkingen algemeen: conservering op dakplaten, wanden en luchtkanalen ernstig versleten.

21

53

Niet gereed zijn zonneboiler (heatpipe) installatie

56

Warmtedistributie verroest, isolatie ontbreekt

22

57

Aansluiting LBK volledig doorgeroest en lek.

57

LBK’s geen Warmteterugwinning

23

58

Losliggende bekabeling (o.a. poort 93)

63

Ophanging armaturen middels RVS beugels en bouten. Daarbij zijn de beugels niet in afstemming met de dragers op de armaturen.

24

73

25

26