Adviesnota Raad

INT

AAN DE RAAD Agenda: 25-11-2021 Franeker, 28-10-2021

Onderwerp Alternatieve vorm van realisatie nieuwbouwprojecten onderwijshuisvesting Portefeuillehouder Wethouder N. Haarsma Auteur J. Peters, 0517 380380 Samenvatting Voor u ligt het voorstel om een onderzoek te laten uitvoeren naar een alternatieve vorm van realisatie en financiering van onderwijshuisvesting. Voorgesteld om dit onderzoek te laten uitvoeren door de Stichting Maatschappelijk Vastgoed (SMV). Voorstel 1. Onderzoek uit te laten voeren naar een alternatieve vorm van realisatie en financiering van nieuwbouwprojecten onderwijshuisvesting (initiatieffase). 2. Dit onderzoek te laten uitvoeren door de Stichting Maatschappelijk Vastgoed (SMV). 3. Naar aanleiding en op basis van de uitkomsten van dat onderzoek een definitief besluit te nemen over de vorm van realisatie en financiering van nieuwbouwprojecten onderwijshuisvesting. 4. De initiatieffase op te starten en een voorbereidingskrediet van € 42.350 beschikbaar te stellen ten laste van onvoorzien eenmalig.

INT

Inleiding De noodzaak voor de uitbreiding van de AMS en de volledige vervangende nieuwbouw van De Kabas is vastgelegd in het besluit van de gemeenteraad van 3 december 2020, door vaststelling van het Integraal Huisvestingsplan. In het voorstel aan de gemeenteraad is ook duidelijk gemaakt dat deze nieuwbouwprojecten alleen haalbaar zijn binnen de financiële kaders zoals vastgesteld door uw raad als er wordt gekozen voor een alternatieve vorm van financiering en realisatie. Aanleiding om een onderzoek te starten naar een alternatieve vorm van financiering werd ingegeven door de mogelijkheid om bij nieuwbouwprojecten gegarandeerd energieneutrale schoolgebouwen te krijgen tegen een lagere (exploitatie)last. Deze lagere last is zeker haalbaar gezien het feit dat marktpartijen voor een lagere rente kunnen financieren bij o.a. de BNG. In het Kernteam Samenleving van 17 november 2020 is uitvoerig informatie gegeven over een vorm van alternatieve realisatie en financiering. Initiatieffase en Voorbereidingskrediet Voor een diepere analyse om alle financiële en juridische aspecten goed te kunnen duiden starten we dit onderzoek (inititiatieffase). Ons advies is om dit onderzoek te laten uitvoeren door de Stichting Maatschappelijk Vastgoed (SMV).

Deze partij neemt hiervoor het voortouw door het opstellen van een ontwikkelingsplan, een normkostenraming, een stichtingskostenraming, een exploitatieonderzoek en een samenwerkingsovereenkomst. In deze samenwerkingsovereenkomst worden de juridische aspecten van dit concept nader uitgewerkt. Dit geeft een compleet beeld waarop definitieve besluitvorming kan plaatsvinden, nadat wij de uitkomsten van dit onderzoek op alle aspecten hebben beoordeeld en van advies voorzien. De keuze voor SMV komt voort uit het onderzoek van alle schoolbesturen en de gemeente (ambtelijk) naar alternatieve vormen van realisatie en financiering van onderwijshuisvestingsprojecten. SMV werd unaniem als beste partij beoordeeld. Na afronding van deze fase komt er een “go no go” voor deze alternatieve vorm van realisatie en financiering. U kunt op dat moment besluiten al dan niet door te gaan met de gekozen externe partij. Hiervoor is het nodig dat er een (eerste) voorbereidingskrediet beschikbaar wordt gesteld. Er wordt gestart met het ondertekenen van een intentieovereenkomst voor de initiatieffase Beoogd (meetbaar) effect De realisatie van diverse nieuwbouwprojecten onderwijshuisvesting.

2/7

INT

Motivering Argumenten 1.1. Onderzoek naar alternatieve vorm van realisatie en financiering van nieuwbouwprojecten geeft inzicht in alle ins en outs van deze materie. Om te komen tot een definitief advies om over te gaan tot een alternatieve wijze van realisatie en financiering van onderwijshuisvestingsprojecten dient opdracht te worden gegeven voor de initiatieffase (ontwikkelingsplan, een normkostenraming, een stichtingskostenraming, een exploitatieonderzoek en een samenwerkingsovereenkomst). Dit geeft een compleet beeld waarop definitieve besluitvorming kan plaatsvinden. 2.1 De stichting maatschappelijk vastgoed (SMV) is de aangewezen partij voor dit onderzoek omdat gemeente en schoolbesturen unaniem hebben gekozen voor het concept dat zij aanbiedt. Zowel de schoolbesturen, als de gemeente (ambtelijk) hebben een voorkeur voor de aanpak van de SMV. Hieraan liggen volgende redenen ten grondslag: • • • • •

SMV realiseert onderwijshuisvestingsprojecten gegarandeerd energieneutraal en ontzorgt gemeente en schoolbesturen tijdens het proces van realisatie. SMV ontzorgt volledig, zij neemt het gehele proces over en fungeert ook als bouwheer. Inbreng van gemeente en schoolbesturen in dit proces is geborgd. Bijvoorbeeld voor het opstellen van de programma’s van eisen. SMV geeft een garantie op een energieneutraal gebouw. Geen exploitatiezorgen voor het schoolbestuur. SMV verzorgt het onderhoud aan de buitenkant van het gebouw en wellicht nog belangrijker, aan de installaties. Hier zitten voor schoolbesturen meestal de grootste risico’s. SMV realiseert ook “kleinere” projecten als gestart kan worden met een project dat groter is dan 1.500 m2. Hierdoor kunnen ook andere scholenbouwprojecten binnen de gemeente in de op te richten stichting worden ondergebracht.

3.1 Alle gevolgen voor de gemeente zijn pas duidelijk na de initiatieffase. Dit is het voorbehoud dat gemaakt wordt. Pas na de initiatieffase, waarin o.a. de financiële en juridische aspecten nog uitgebreider uitgewerkt worden, volgt een definitief besluit en het tekenen van de samenwerkingsovereenkomst. 4.1 Binnen de onderwijsbudgetten is deze budgetruimte niet aanwezig. De post onvoorzien eenmalig ná de 9e begrotingswijziging bedraagt € 497.460.

3/7

INT

Kanttekeningen 3.1 De uitkomst van de initiatieffase kan -financieel- tegenvallen. Mocht blijken dat de uitkomst van de initiatieffase voor gemeente en/of schoolbesturen onbevredigend is, dan kan worden gekozen om de samenwerking met SMV te stoppen. Gezien de (geringe) kosten voor de initiatieffase (€ 42.350) afgezet tegen het investeringsbedrag van rond de 20 miljoen, is een keuze op dit moment voor SMV weinig risicovol. Bovendien kan veel informatie uit deze initiatieffase worden gebruikt voor het vervolgtraject bij een andere wijze van realisatie. Analyse Onderzoek naar alternatieve vorm van financiering Twee partijen hebben een presentatie gegeven over de wijze waarop zij, met behulp van een alternatieve vorm van financiering, projecten realiseren. De presentaties van zowel SWECO als de Stichting Maatschappelijk Vastgoed (SMV) hebben veel inzicht gegeven. Financieel zullen beide “producten” niet zo veel verschillen. Beide partijen zijn aantrekkelijk doordat zij goedkope financiering kunnen aantrekken bij o.a. de BNG. De werkwijze is echter voor een deel wel verschillend. SWECO bouwt min of meer traditioneel met een goedkope financiering. Zij werken met deelopdrachten en realiseren het gebouw Bijna EnergieNeutraal Gebouw (BENG), tenzij het schoolbestuur meer wil investeren.

In feite zou de gemeente dit ook kunnen doen als er voor projectfinanciering zou worden gekozen of als de omslagrente beneden de 1% zou liggen. Beide situaties zijn in Waadhoeke niet aan de orde. Het gebouw wordt vervolgens in een beheerstichting ondergebracht. De gemeente betaalt de vergoeding voor rente en aflossing. SMV bouwt gegarandeerd energieneutraal, neemt het hele proces over en verhuurt het gebouw aan het schoolbestuur. Na een uitvoerig en interactief proces met de schoolbesturen, met als laatste stap een bezoek aan een referentieproject, is het advies om in beginsel te kiezen voor SMV. SMV heeft in het Kernteam Samenleving van 17 november 2020 een presentatie gegeven over het concept “huren als een eigenaar”. Op verzoek vd raad hebben we ook een andere partij benadert, namelijk Sweco. De verschillen van aanpak zijn hierboven genoemd. Het onderwijs en de gemeente heeft vooreerst gekozen voor de aanpak van SMV. Alternatieven Alternatief is om nieuwbouwprojecten voor onderwijshuisvesting op de traditionele manier te realiseren.

4/7

INT

Vervolg Na een positief raadsbesluit zal aan de Stichting Maatschappelijk Vastgoed de opdracht worden gegeven om de initiatieffase te starten. Dit in nauw overleg met de gemeente en de schoolbesturen. De doorlooptijd van dit onderzoek is ongeveer 4 maanden. Op basis van de uitkomsten van dit onderzoek nemen college en gemeenteraad een definitief besluit over realisatie en financiering van de nieuwbouwprojecten. Dit is ook nog een moment om de eventuele samenwerking met SMV stop te zetten en over te gaan tot een traditionele manier van realisatie. Inwonersparticipatie De voorkeur voor de Stichting Maatschappelijk Vastgoed is in nauwe samenwerking met de schoolbesturen tot stand gekomen. Communicatie Financiën Bij de vaststelling van het Integraal Huisvestingsplan op 3 december 2020 door uw raad is al vermeld dat de realisatie van deze projecten alleen haalbaar is als uitgegaan wordt van een alternatieve wijze van realisatie en financiering. In artikel 3.2 lid c van het treasurystatuut staat het volgende: “De gemeente hanteert in het algemeen integrale of totale financiering. Partiële of projectfinanciering is uitsluitend toegestaan indien de gemeenteraad daarmee instemt.” In hoeverre de reikwijdte van de nu voorliggende aanpak onder dit artikel valt en of er aanvullende besluitvorming van de raad nodig is wordt in de initiatieffase opgepakt.

Voorgesteld wordt de raad voor te stellen om voor het genoemde onderzoek een voorbereidingskrediet van € 42.350 beschikbaar te stellen ten laste van onvoorzien eenmalig. Binnen de onderwijsbudgetten is hiervoor geen ruimte aanwezig. Juridisch kader Wet op het Voortgezet Onderwijs Wet op het Primair Onderwijs Verordening onderwijshuisvesting gemeente Waadhoeke Bijlagen Bijlage 1: roadmap ontwikkeling nieuwbouw CSG Anna Maria van Schurman en IKC De Kabas

Burgemeester en wethouders van Waadhoeke

5/7

INT

, burgemeester

, secretaris

6/7

INT

NR.: 2021-080924 De raad van de gemeente Waadhoeke

Gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van Waadhoeke van 911-2021;

BESLUIT

1. Onderzoek uit te laten voeren naar een alternatieve vorm van realisatie en financiering van nieuwbouwprojecten onderwijshuisvesting (initiatieffase). 2. Dit onderzoek te laten uitvoeren door de Stichting Maatschappelijk Vastgoed (SMV). 3. Naar aanleiding en op basis van de uitkomsten van dat onderzoek een definitief besluit te nemen over de vorm van realisatie en financiering van nieuwbouwprojecten onderwijshuisvesting. 4. De initiatieffase op te starten en een voorbereidingskrediet van € 42.350 beschikbaar te stellen ten laste van onvoorzien eenmalig.

Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 25-11-2021,

{{Signer2}}

, voorzitter

Signed By: Waanders, M.C.M. <m.waanders@waadhoeke.nl> 29/11/2021 15:10:45 CET ID: 888a868e-1c68-4b24-a21c-5e4a78d649c8 Auth: Scribble

{{Signer1}}

, griffier

Signed By: Bruinsma, W. <w.bruinsma@waadhoeke.nl> 30/11/2021 12:08:40 CET ID: 888a868e-1c68-4b24-a21c-5e4a78d649c8 Auth: Scribble

Dit document is digitaal ondertekend.

7/7