Presentatie Synarchis 9 sept 2021

Presentatie eindrapportage

Businesscase voor een nieuw Sociaal Cultureel Centrum in Vught 9 september 2021

1

Onderwerpen 1.

Opdracht en fasering

2.

Bevindingen inventarisatie

3.

Uit te werken scenario’s

4.

Verdiepingsslag mogelijkheden elders

5.

Ruimtelijke uitwerking en investeringskosten

6.

Gebruik, exploitatie en jaarlast

7.

Beheermodellen

8.

Afronding en advisering

BC SCC Vught

2

1. De opdracht aan Synarchis 1.

Stel een Businesscase op voor een nieuw SCC in Vught

2.

De Businesscase is op te splitsen in twee fasen: • Fase 1: Een analyse (inhoudelijk deel) bestaande uit een behoefteonderzoek en een vertaling naar scenario’s • Fase 2: Inhoudelijke, bouwkundige en financiële uitwerking scenario’s

3.

Breng advies uit over het optimale scenario

BC SCC Vught

3

1. Kaders voor de opdracht (selectief) Er is behoefte aan een kwalitatieve en betaalbare accommodatie ter ondersteuning van het culturele leven De focus ligt hierbij vooral op amateurkunst en buitenschoolse kunsteducatie maar ook op ontmoeting en evenementen Er kan worden onderzocht of er ook een aanvullend aanbod met try-outs, (kinder)voorstellingen en startende artiesten geprogrammeerd kan worden Een multifunctionele, flexibele en duurzame accommodatie met podiumfunctie (vlakke vloer, 250 zitplaatsen, podiumvoorzieningen maar geen toren Alle opbrengsten van het nieuwbouwplan worden ingebracht in het project, de waarde van de grond wordt door de Stichting ingebracht in de Businesscase Nieuwbouw in het centrum waarbij wordt uitgegaan van de huidige locatie Er dient sprake te zijn van een sluitend exploitatiemodel voor 40 jaar

BC SCC Vught

4

2 Belangrijkste bevindingen inventarisatie (1) Huidige exploitatie en gebruik Afgelopen jaren weinig stabiliteit in exploitatie: muziekonderwijs afgestoten, professionele programmering beëindigd, corona Structureel gebruik met name t.b.v. muziekonderwijs, dans, orkesten, koren, harmonies, beweegactiviteiten, cursussen, toneel Incidenteel gebruik ten behoeve van evenementen zoals carnaval, festivals en uitvoeringen Enkele ruimten permanent verhuurd Forse reductie personele formatie

BC SCC Vught

5

2 Belangrijkste bevindingen inventarisatie (2) Gesprekken gemeente en stichting Voor beide partijen is duidelijk dat kaders en uitgangspunten zoals opgenomen in de SOK leidend zijn Stichting zoekt naar ruimte voor verbreding programmering en bespreekbaar maken andere locatie Beide partijen zien ten opzichte van de bestaande situatie vooral kansen in een beter toegankelijk en levendiger gebouw met een belangrijke ontmoetingsfunctie

BC SCC Vught

6

2 Belangrijkste bevindingen inventarisatie (3) Gesprekken gebruikers en andere stakeholders Er is bij de gebruikers van De Speeldoos grote tevredenheid over de huidige situatie v.w.b. ruimten, mogelijkheden en serviceniveau Er zijn nauwelijks aanvullende wensen behoudens zaken die inherent zijn aan een nieuwe accommodatie (toegankelijk, goede ventilatie, goede akoestiek, etc.) Vlakke vloer zaal sluit aan bij wensen gebruikers Als belangrijke functies worden verder genoemd: ontmoeting, film, evenementen (carnaval), voorstellingen, etc. Niet-gebruikers van De Speeldoos verwachten niet dat zij veel gebruik zullen gaan maken van het SCC BC SCC Vught

7

2 Belangrijkste bevindingen inventarisatie (4) Andere accommodaties voor maatschappelijk gebruik Er zijn binnen Vught diverse alternatieve accommodaties waar maatschappelijke en sociaal-culturele activiteiten plaats vinden of zalenverhuur plaats vindt Zonder volledig te zijn gaat het om De Petrus, Elzenburg, Novalis, Fort Isabella, Lambertuspodium, Rode Rik, HelvoirThuis, The Battle Axe, Van der Valk Hotel Met name Elzenburg en Novalis vertonen overlap als het gaat om mogelijkheden voor buitenschoolse kunsteducatie en amateurkunst Deze accommodaties kennen een relatief lage bezetting

BC SCC Vught

8

2 Belangrijkste bevindingen (5) Overige bevindingen (selectief) De demografische situatie stabiliseert de komende jaren. Uitzondering hierbij is de verwachte vergrijzing Vught is een gemeente met slechts 30% Vughtenaren van oorsprong De dorpen hebben een eigen karakter, (met name) Vught Noord heeft een sterkte focus op ‘s Hertogenbosch Landelijk is voor het kleine zaal segment voor podiumkunsten een trend waarneembaar naar vlakke vloer zalen Er is tevens een ontwikkeling naar multifunctionele accommodaties waarin plaats is voor diverse (sociaal-)culturele functies

BC SCC Vught

9

3 Uit te werken scenario’s Synthese en diagnose Er is tevredenheid bij gebruikers over de bestaande situatie Er zijn geen wensen voor “niet gebruikelijke voorzieningen” Er is in Vught geen sprake van latente behoefte aan ruimten of faciliteiten die in het nieuwe SCC een plek kan krijgen Belangrijkste toegevoegde waarde in nieuwe SCC ten opzichte van Speeldoos: synergie, transparantie, toegankelijkheid en ontmoeting Vanuit een integrale beschouwing van het ruimte aanbod in Vught kan de ontwikkeling van een SCC ook bijdragen aan een versterking van andere voorzieningen

BC SCC Vught

10

3 Uit te werken scenario’s Tussentijds voorgesteld Scenario 1: Integraal SCC vergelijkbaar met huidige Speeldoos Scenario 2A : Als scenario 1 maar zonder muziekeducatie Scenario 2B: Als scenario 1 maar zonder repetities amateurkunst

Spiegelscenario’s: Nul-scenario (huidige gebruik Speeldoos permanent elders huisvesten) of Plus-scenario SCC (overname functies die nu elders gehuisvest zijn)

BC SCC Vught

11

4 Verdiepingsslag mogelijkheden elders Basisscenario’s Voor permanente situatie geen oplossing elders voor amateurkunst (scenario 2B vervalt hiermee) Uitsluitend binnen Elzenburg mogelijke oplossing muziekonderwijs Oplossing Elzenburg voor muziekonderwijs kan ook tijdelijk karakter hebben Novalis en Elzenburg, maar ook andere accommodaties, kunnen belangrijke rol spelen bij de tijdelijke oplossing tijdens tijdelijke sluiting Speeldoos

BC SCC Vught

12

4 Verdiepingsslag mogelijkheden elders Spiegelscenario’s Nul-scenario: Permanente gelijkwaardige oplossing voor gebruikers De Speeldoos elders is niet mogelijk, gevolgen lijken op gespannen voet te staan met beleid en ambities. Plus-scenario: Toevoegen functie Novalis aan SCC biedt wellicht mogelijkheden, in ieder geval inhoudelijk. Plus-scenario: Overplaatsen van (een deel van) het jeugd- en jongerenwerk naar SCC is niet realistisch zonder dat dit belangrijke consequenties heeft (ruimtelijk, financieel en/of voor de exploitatie van Elzenburg).

BC SCC Vught

13

5 Ruimtelijke uitwerking en investering Scenario 1: Integraal SCC Scenario 2: Exclusief muziekonderwijs

BC SCC Vught

14

Scenario 1 (compleet) Ruimte

Aantal

Scenario 2 (zonder Muziekonderwijs)

Opp. per ruimte

Oppervlak

(m2 FNO)

(m 2 FNO)

Aantal

Opp. per ruimte

Oppervlak

(m2 FNO)

(m 2 FNO)

Algemeen en facilitair Tochtportaal

1

10

10

1

10

10

Centrale hal, receptie, kaartverkoop

1

40

40

1

40

40

Garderobe (in vergaderzaal)

0

100

0

0

100

0

Toilet mindervaliden

1

6

6

1

6

6

Toiletgroep

2

15

30

2

15

30

Werkkast

1

10

10

1

10

10

Foyer

1

200

200

1

200

200

Vergaderzalen (koppelen aan Foyer d.m.v. panelenwanden

4

50

200

4

50

200

Bar

1

20

20

1

20

20

Keuken

1

30

30

1

30

30

Magazijn

1

30

30

1

30

30

Containerruimte

1

15

15

1

15

15

Kantoorruimte personeel

1

30

30

1

30

30

Berging meubilair e.d.

1

50

50

1

50

50

Vlakke vloerzaal inclusief inschuifbare tribune 250p

1

300

300

1

300

300

Projectie- en regiecabine

1

15

15

1

15

15

backstage / omloop

1

100

100

1

100

100

Kleedkamers

2

15

30

2

15

30

Opslag

1

100

100

1

100

100

Grid- trekwanden / machineruimte

1

50

50

1

50

50

Oefenruimten groot (bands , slagwerkgroepen, enz.)

3

40

120

0

40

0

Oefenruimten klein

10

25

250

0

25

0

3

100

300

3

100

300

Wachtruimte in foyer

0

15

0

0

15

0

Radiostudio met tv opname

1

20

20

1

20

20

Radiostudio klein

1

10

10

1

10

10

Foyer

Multifunctionele zaal

Muziekschool

Muziekonderwijs naar Elzenburg

Dans Danszalen Lokale radio

Techniek (niet limitatief)

200

150

Subtotaal NVO

2166 173 3 108 2451

1746 140 3 87 1976

Oppervlak verkeersruimte

BC SCC Vught

Oppervlak ontwerpverlies Oppervlak constructie Totaal BVO

8% 2% 5%

8% 2% 5%

15

5 Ruimtelijke uitwerking en investering Scenario 2: Muziekonderwijs in Elzenburg (kan ook tijdelijk)

BC SCC Vught

16

5 Ruimtelijke uitwerking en investering Woningbouw Op kavel behalve SCC twee lagen appartementen Op maaiveld parkeren, bergingen en entree Kosten parkeervoorzieningen reduceren rendement Bandbreedte opbrengst € 100.000,- tot € 1.200.000,-

BC SCC Vught

17

5 Ruimtelijke uitwerking en investering Investeringskosten SCC SCC De Speeldoos Kosten opdrachtgever Grondkosten Projectbegeleiding Bijkomende kosten Losse inrichting

Scenario 2

€ 30.000 € 250.000 € 75.000 € 17.000 € 372.000

€ 30.000 € 250.000 € 60.000 € 17.000 € 357.000

€ 5.482.000 € 389.000 € 87.000 € 110.000 € 401.000 € 6.469.000

€ 4.751.000 € 336.000 € 87.000 € 95.000 € 345.000 € 5.614.000

€ 342.000

€ 299.000

Investeringskosten exclusief BTW BTW

€ 7.183.000 € 1.508.000

€ 6.270.000 € 1.317.000

Investeringskosten inclusief BTW

€ 8.691.000

€ 7.587.000

Kosten opdrachtnemer Bouwkosten Honoraria Verharding, fietparkeren, enz. Bijkomende kosten Prijsstijgingen tot einde werk

Onvoorzien

BC SCC Vught

Scenario 1

18

5 Ruimtelijke uitwerking en investering Aanpassing Elzenburg

Aanpassen Elzenburg Muziekschool Aanbrengen buigslappe wanden Aanpassen ventilatie Aanpassen elektrische installatie (wcd en verlichting) Aanbrengen vloerbedekking en akoestisch materiaal Losse inrichting Verplaatsen foyer Ombouw gang Aanbrengen kleine bar Inrichting

BC SCC Vught

€ 100.000 € 30.000 € 20.000 € 15.000 € 5.000 € 170.000 € 50.000 € 10.000 € 50.000 € 110.000

Begeleiding Terugbrengen in oude staat Onvoorzien

€ 15.000 € 40.000 € 25.000

Investeringskosten exclusief BTW BTW

€ 360.000 € 76.000

Investeringskosten inclusief BTW

€ 436.000

19

6 Gebruik, exploitatie en jaarlast Uitgangspunten gebruik en exploitatie Stabilisatie van verhuur ten opzichte van huidige situatie Vereenvoudigde tarievenstructuur, gemiddelde tarieven stabiel (behoudens indexering) Eventueel aanvullende podiumfunctie budgettair neutraal Exploitatie stichting, professionele organisatie met 6 fte (ook bijdrage aan inhoudelijke invulling exploitatie)

BC SCC Vught

20

6 Gebruik, exploitatie en jaarlast

BC SCC Vught

Exploitatie Nieuw SCC (exclusief Btw) Inkomsten Huuropbrengst Horeca Activiteiten Overige opbrengsten Subsidie Inkomsten totaal

2021 Scenario 1 € 200.000 € 100.000 € 20.000 € 5.000 pm € 325.000

2021 Scenario 2 € 122.000 € 95.000 € 20.000 € 5.000 pm € 242.000

Kosten Personeelslasten Verbruikskosten Huur Dagelijks onderhoud Verzekeringen en Belastingen Inkoop horeca Overig Kosten totaal

€ 400.000 € 20.000 pm € 27.000 € 18.000 € 33.000 € 85.000 € 583.000

€ 375.000 € 18.000 pm € 24.000 € 16.000 € 32.000 € 85.000 € 550.000

Exploitatieresultaat

-€ 258.000

-€ 308.000

Eigenaarskosten Nieuw SCC (exclusief Btw) Verzekeringen en belastingen Eigenaarsonderhoud Kapitaallasten (jaar 1) Totaal:

2021 € 27.000 € 82.000 € 266.000 € 375.000

2021 € 25.000 € 71.000 € 232.000 € 328.000

Jaarlast totaal:

-€ 633.000

-€ 636.000

21

6 Gebruik, exploitatie en jaarlast Overige financiële aspecten Bij scenario 1 investering nodig in Elzenburg voor tijdelijke situatie (staat ook opbrengst tegenover, per saldo ruim € 100.000,- per jaar gedurende 2 jaar) Scenario 2 heeft een structureel gunstig effect van ongeveer € 30.000,- op de jaarlast van Elzenburg Dekking vanuit woningbouw relatief beperkt (maximaal € 37.000,- per jaar) Stabilisatie van verhuur ten opzichte van huidige situatie Twee jaar lang “exploitatie zonder gebouw” voor Stichting Theater De Speeldoos Om plus-scenario financieel te kunnen duiden is verdieping nodig BC SCC Vught

22

7 Beheermodellen Vorm van governance Gemeentelijke exploitatie Gemeentelijke BV/NV Stichting Martpartij Overige (combinatie) vormen

BC SCC Vught

23

8 Afronding en advies SCENARIO 1

Korte beschrijving

Gebruik (niet uitputtend)

Soorten gebruiksruimten

SCENARIO 2

SCC met podiumfunctie en Integraal SCC met podiumfunctie, amateurkunst. Muziekeducatie in amateurkunst en muziekeducatie Elzenburg Voorstellingen en uitvoeringen, muziekeducatie, dans en bewegen, koren en orkesten, evenementen, ontmoeting, vergaderingen en cursussen en lokale omroep Podiumzaal (vlakke vloer), repetitielokalen muziek, multifunctionele (dans)zalen, vergader-/cursusruimten, foyer

Voorstellingen en uitvoeringen, dans en bewegen, koren en orkesten, evenementen, ontmoeting, vergaderingen en cursussen en lokale omroep Podiumzaal (vlakke vloer), multifunctionele (dans)zalen, vergader-/cursusruimten, foyer

BVO (m2) Investeringkosten excl. BTW Jaarlast SCC Effect op jaarlast Elzenburg

2.490 € 7.183.000 € 633.000 €0

2.000 € 6.270.000 € 636.000 € 31.000,- besparing

Eenmalige kosten tijdelijke huisvesting muziekonderwijs

€ 436.000,- (hier staan op jaarbasis € 78.000,- inkomsten tegenover)

€0

€ 100.000,- tot € 1.200.000,Besparing op jaarlast SCC BC SCC Vught Mogelijke opbrengst woningen bedraagt: € 3.000,- tot € 37.000,-

€ 100.000,- tot € 1.200.000,Besparing op jaarlast SCC bedraagt: € 3.000,- tot € 37.000,-

24

8 Afronding en advies Advisering Keuze voor scenario 1 Geen woningbouw bij geraamde opbrengst Verdere verkenning toevoeging theaterwerkplaats Stichtingsvorm als governance-model Houd rekening met 3 jaar tussen besluitvorming en oplevering SCC

BC SCC Vught

25

BC SCC Vught

26

27