Naslag 08.02.2022 - Raadsinformatiebrief Businesscase nieuwbouw sociaal cultureel centrum De Speeldoos

wc Raadsinformatiebrief Datum Onderwerp

Zaaknummer Documentnr.

8 februari 2022 Raadsinformatiebrief businesscase nieuwbouw sociaal cultureel centrum De Speeldoos Z20- 231831 UIT/22- 470360

Inleiding Op 23 december jl. bent u via een raadsinformatiebrief op de hoogte gebracht van de stand van zaken van de businesscase nieuwbouw sociaal cultureel centrum De Speeldoos. Op dat moment is met u gedeeld dat het bestuur van Stichting Theater de Speeldoos en het college op basis van alle onderzoeksresultaten een eensluidende conclusie hebben getrokken. Deze conclusie is dat zowel nieuwbouw op de huidige locatie als renovatie van de bestaande Speeldoos niet past binnen de financiële kaders die door uw raad zijn gesteld. Ook is via deze raadsinformatiebrief met u het beoogde vervolg gedeeld, dat past binnen de samenwerkingsovereenkomst. Dit beoogde vervolg houdt in dat Stichting Theater de Speeldoos en het college de komende periode nader onderzoek doen naar de mogelijkheden op locatie Venvulas voor het realiseren van een nieuw sociaal cultureel centrum. Hiervoor dienen randvoorwaarden te worden opgesteld en aan uw raad ter besluitvorming te worden voorgelegd. Het streven was deze besluitvorming in maart 2022 te laten plaatsvinden. Het onderliggende voorstel hiervoor, wilden wij ook benutten om u te informeren over de uitkomsten van de verschillende aanvullende onderzoeken die zijn uitgevoerd om te komen tot een (financieel) haalbare businesscase. Op dit moment is het nog niet mogelijk uw raad het genoemde voorstel voor te leggen.

Het vraagt namelijk meer tijd om gezamenlijk met Stichting Theater de Speeldoos tot zorgvuldig afgewogen randvoorwaarden te komen. Omdat wij het van belang vinden uw raad goed op de hoogte te houden van het dossier, delen wij nu met u de uitkomsten van de aanvullende onderzoeken, de stand van zaken van de gesprekken over de randvoorwaarden voor locatie Venvulas en de conclusies van de gesprekken over de subsidievoorwaarden 2022.

Inhoudelijk Uitkomsten aanvullende onderzoeken Op 30 september jl. heeft uw raad de motie 'Onderzoek aanvullende scenario's De Speeldoos' aangenomen. Met deze motie heeft uw raad het college verzocht een aantal opties nader uit te werken en u hierover te informeren. Hierna volgt per onderwerp een korte samenvatting van de uitkomsten. Alle definitieve rapporten, net als de bevindingen van de verkenning naar de mogelijkheden op locatie Venvulas, zijn als bijlage aan deze raadsinformatiebrief toegevoegd. 1. Renovatie van de huidige Speeldoos Renovatie kan op verschillende manieren worden ingevuld. Hiervoor zijn door adviesbureau Brink diverse scenario's opgesteld. De conclusie is dat met nieuwbouw een efficiënter gebouw is te ontwikkelen dan met renovatie, wat resulteert in lagere lasten. Renovatie is financieel en conceptueel gezien niet interessant.

1/5

vice 2. Second opinion naar de potentiêle financiêle opbrengst van twee lagen appartementen Naar deze vraag is breder gekeken dan enkel het realiseren van twee lagen appartementen. Er is twee partijen (TW Real Estate en Synarchis) gevraagd nader onderzoek te doen naar opbrengstmaximalisatie van woningen. Hiervoor zijn diverse scenario's in beeld gebracht. De netto opbrengsten variëren van€ 550.000 tot€ 2.030.000. De conclusie is dat woningbouw een manier is om extra inkomsten te genereren, maar niet de benodigde bijdrage oplevert om de businesscase sluitend te krijgen. 3. Betrekken theaterwerkplaats Novalis Synarchis heeft nader onderzoek gedaan naar de effecten van het betrekken van de theaterwerkplaats bij het te realiseren sociaal cultureel centrum. De conclusie is dat het toevoegen van een theaterwerkplaats conceptueel interessant is, maar geen financieel voordeel oplevert. 4. Verkenning mogelijkheden locatie Venvulas De kansen en beperkingen zijn bondig in beeld gebracht. De conclusie is dat het eerder -in opdracht van de eigenaar van locatie Venvulas- door De Twee Snoeken ingediende stuk is bedoeld als praatstuk. Het is geen doorgerekend plan en alles is nog bespreekbaar. Over alle kaders zoals ook bouwhoogte, de bestemming, het gebruik van het gemeentekantoor, de exploitatie van het sociaal cultureel centrum en het programma van eisen kan nog gesproken worden.

De eigenaar van locatie Venvulas is zeer bereid om mee te denken over een ontwikkeling waarbij op locatie Venvulas een nieuw sociaal cultureel centrum wordt gebouwd en op de huidige locatie van De Speeldoos woningen worden gerealiseerd. Hiernaast hebben Stichting Theater de Speeldoos en het college gezamenlijk een aantal onderwerpen benoemd die met elkaar nader zijn onderzocht om mogelijk te komen tot een (financieel) haalbare businesscase. Daarnaast zijn Zeker Fiscaal en Synarchis gevraagd naar een aantal onderwerpen nader onderzoek te doen. De rapporten die zij hebben opgeleverd hiervoor, zijn als bijlage aan deze raadsinformatiebrief toegevoegd. Hierna volgt per onderwerp een korte samenvatting van de uitkomsten. 1. Extra opbrengsten uit sociale activiteiten Het is mogelijk om extra sociale activiteiten te laten plaatsvinden in het nieuwe sociaal cultureel centrum. Dit heeft een maatschappelijke meerwaarde, maar levert financieel geen (significant) voordeel op. 2. Fiscale gevolgen eigendomspositie voor investering en exploitatie Er is hiervoor door Zeker Fiscaal een drietal toepasbare varianten nader in beeld gebracht. Elke variant heeft haar eigen voor- en nadelen. De keuze voor een variant en daarmee de fiscale gevolgen, zullen mede worden bepaald door de mate van bereidheid tot het nemen van fiscaal/ financieel risico. 3.

Fiscale gevolgen eigendomspositie voor inkomsten van derden Ook dit element is door Zeker Fiscaal onderzocht. Bij inkomstenverwerving door middel van sponsoring, giften en/ of crowdfunding heeft de eigendomspositie geen negatief fiscaal effect. Het maken van een realistische inschatting van deze opbrengsten is in deze fase gecompliceerd. De inzet is daarom de businesscase sluitend te krijgen, zonder daarin aannames mee te nemen hierover. 4. Verlagen ambitie/serviceniveau Hier heeft Synarchis nader onderzoek naar gedaan. Het bijstellen van het ambitie/ serviceniveau is mogelijk. De indicatieve besparing op de jaarlast bedraagt,

2/5

we g afhankelijk van de gekozen variant, maximaal€ 30.000 tot€ 50.000. Daarin is het risico op inkomstenderving door onder andere minder verhuur niet meegenomen. Kanttekening is dat Stichting Theater de Speeldoos het huidige serviceniveau als minimum ziet voor een sociaal cultureel centrum. Hierin ligt voor haar dan ook geen besparingsmogelijkheid. Het college is niet overtuigd van dit standpunt. 5. Verhoging huuropbrengsten Nieuwbouw wordt als logisch moment gezien voor huurharmonisatie en een eventuele huurverhoging. Kanttekening hierbij is dat deze huurverhoging beperkt kan zijn, vanwege de beperkte financiële draagkracht van huurders en gebruikers. De inzet is de businesscase sluitend te krijgen, zonder daarin aannames mee te nemen hierover. Er wordt dus geen rekening gehouden met huurverhogingen. 6. Compacter ontwerp Synarchis heeft twee scenario's uitgewerkt. Scenario twee is de meest compacte variant, omdat het muziekonderwijs hierbij wordt uitgeplaatst. In de samenwerkingsovereenkomst is de gezamenlijke ambitie opgenomen een bruisend sociaal cultureel centrum te realiseren. Het heeft daarom de voorkeur van Stichting Theater de Speeldoos en het college om het muziekonderwijs onderdeel te laten zijn van het nieuwe sociaal cultureel centrum. Beide partijen houden op dit moment vast aan de functionaliteiten van het programma van eisen zoals Synarchis dat heeft opgesteld.

Ook is op verzoek van Stichting Theater de Speeldoos een benchmark opgesteld naar begrote uitgaven voor cultuur bij andere, vergelijkbare, gemeenten. Deze benchmark is al wel gedeeld met Stichting Theater de Speeldoos, maar nog niet met haar besproken. Na bespreking zal ook deze informatie met uw raad worden gedeeld. Dit is conform de algemene procesafspraak die Stichting Theater de Speeldoos en het college met elkaar hebben gemaakt over het (moment van) naar buiten treden met informatie en eventuele standpunten daarover. Randvoorwaarden locatie Venvulas De afgelopen weken hebben Stichting Theater de Speeldoos en het college verkennend met elkaar gesproken over de mogelijkheden die locatie Venvulas zou kunnen bieden voor het realiseren van een sociaal cultureel centrum. Als uitgangspunt voor deze gesprekken heeft het college in concept een eerste aanzet gedaan voor mogelijk hieraan te verbinden randvoorwaarden. Deze eerste aanzet is gedeeld met Stichting Theater de Speeldoos en hierover zijn in een bestuurlijk overleg op hoofdlijnen de eerste reacties uitgewisseld. Stichting Theater de Speeldoos heeft aangegeven de komende periode nodig te hebben om de eerste aanzet van het college te beoordelen en mogelijk suggesties te doen voor aanvullingen of aanpassingen. Het streven is de gesprekken hierover deze maand te hervatten.

Naar aanleiding van berichten in de media over de eventuele ontwikkeling op locatie Venvulas, heeft een afvaardiging van omwonenden verzocht om een gesprek met de portefeuillehouder. Dit gesprek heeft plaatsgevonden. De hierbij ontvangen inbreng zal in samenspraak met Stichting Theater de Speeldoos ook nog verwerkt worden in de randvoorwaarden. Daarnaast zal burgerparticipatie een nadrukkelijk onderdeel zijn van het vervolgproces. In de randvoorwaarden die wij willen verbinden aan de beoogde ontwikkeling zal de wijze waarop hier invulling aan dient te worden gegeven, helder worden omschreven.

3/5

voce Het college hecht eraan ook op dit thema de met Stichting Theater de Speeldoos gemaakte algemene procesafspraak na te komen. Dit betekent in dit geval dat Stichting Theater de Speeldoos en het college eerst samen overleggen over de mogelijke randvoorwaarden en hierover niet naar buiten treden voordat hierover een gezamenlijk standpunt is ingenomen. Op dat moment worden de randvoorwaarden ter besluitvorming aan uw raad voorgelegd. Na uw besluitvorming, kan het vervolgproces verder worden uitgevoerd. Subsidievoorwaarden 2022 Omdat het moment van integrale besluitvorming over de businesscase later plaatsvindt dan voorzien, heeft uw raad ook voor het jaar 2022 een incidentele subsidie verleend aan Stichting Theater de Speeldoos. Deze subsidie is bedoeld voor het faciliteren van Vughtse amateurkunstverenigingen en buitenschoolse cultuureducatie. Zo lang het onderzoek naar de businesscase nog loopt, is er sprake van een incidentele subsidieverlening. Aan de subsidie worden dezelfde subsidievoorwaarden verbonden als in 2021. Het college houdt hiermee vast aan de kaders die eerder zijn vastgesteld door uw raad. Stichting Theater de Speeldoos heeft deze voorwaarden onder protest geaccepteerd. Knelpunten Tijdens de gesprekken over de subsidievoorwaarden is telkens overeenstemming gebleken over de beoogde functionaliteiten in het nieuwe sociaal cultureel centrum.

Het rapport van Synarchis is daarbij leidend en wordt door beide partijen onderschreven. Tijdens de gesprekken kwam ook naar voren dat verwachtingen op sommige punten uiteenlopen. Stichting Theater de Speeldoos heeft geconstateerd dat zij met de gemeente niet steeds op één lijn zit waar het de uitleg van voorwaarden, termen en woorden betreft, zoals vervat in de subsidievoorwaarden en de samenwerkingsovereenkomst. Ook heeft Stichting Theater de Speeldoos aangegeven nog steeds zoekende te zijn naar ruimte om invulling te geven aan haar ambitie en cultureel ondernemerschap. Dit gegeven is door Synarchis tijdens de raadsinformatieavond van 9 september jl. ook al expliciet benoemd. Om invulling te kunnen geven aan haar ambitie, heeft Stichting Theater de Speeldoos twee wijzigingen in de subsidievoorwaarden voorgesteld. Zij wil meer ruimte dan nu het geval is voor het initiëren van eigen activiteiten en zij wil niet worden verplicht een integrale kostprijs door te berekenen aan derden. Beide verzoeken passen niet binnen eerdere besluiten van uw raad. Het college heeft dan ook niet ingestemd met de verzochte wijziging van subsidievoorwaarden. Daarnaast heeft Stichting Theater de Speeldoos opnieuw verzocht om een meerjarige subsidie. Ook dit verzoek heeft het college afgewezen, omdat dit niet past binnen de door uw raad vastgestelde kaders.

Voor het college zijn en blijven de door uw raad vastgestelde kaders het uitgangspunt. Dit betekent dat wijzigingen enkel aan uw raad kunnen worden voorgelegd als zij onderdeel zijn van een integraal besluit over een businesscase. Dat geldt ook voor nieuwe subsidieafspraken. Een besluit over eventuele structurele subsidie kan dan ook alleen onderdeel zijn van een integraal besluit over de businesscase. Tot die tijd wordt aan Stichting Theater de Speeldoos enkel incidentele subsidie verleend. Tot het moment van integrale besluitvorming door uw raad, ziet het college geen reden de kaders tussentijds te wijzigen.

4/5

we Tijdsplanning Wij streven ernaar de gesprekken met Stichting Theater de Speeldoos over de randvoorwaarden voor de ontwikkeling van een sociaal cultureel centrum op locatie Venvulas deze maand te hervatten. Zodra een inschatting kan worden gemaakt van het moment waarop deze randvoorwaarden ter besluitvorming kunnen worden voorgelegd aan uw raad, informeren wij uw raad hierover. Met het raadsvoorstel dat wij u dan voorleggen, vragen wij uw raad ook een besluit te nemen over de afronding van de eerste fase van het onderzoek naar een haalbare businesscase.

Burgerparticipatie De inhoud van deze raadsinformatiebrief is afgestemd met het bestuur van Stichting Theater de Speeldoos.

Burgemeester en wethouders van Vught, de secretaris, de burgemeester,

drs. H.C. de Visch Eybergen

R.J. van de Mortel

Bijlagen: 1. Memo verkenning plan locatie Venvulas 2. Memo Brink 3. Rapport TW Commercial Real Estate B.V. 4a Rapport Synarchis 4b Rapport Synarchis, bijlage Sandwijk& 5. Memo Zeker Fiscaal B.V.

5/5

Verkenning plan locatie Venvulas Aanleiding

Tijdens de raadsvergadering van 30 september 2021 is per motie gevraagd om e verkenmen of de optie van ven SCC ap hetperreel van Venvulas BV ven back-upplan kan zijn in hetgeval de scenario's van

renovatie en niemwbouw op de huidige locatiefinancieel te negatiefuitpakken . In reactie op dit punt heeft wethouder Van de Ven aangegeven dat het college wel kort in kaart kan brengen wat de kansen en beperkingen zijn, maar dat een volledige doorrekening van dit scenario meer geld en tijd zou kosten.

Op 6 oktober 2021 hebben wethouder Van de Ven (cultuur) en wethouder Du Maine

emeentelijk vastgoed, financi n) een gesprek gevoerd met initiatiefnemer EN

nn architectenbureau De Twee Snoeken. In deze notitie delenwe de bevindingen uit dit gesprek. Plan locatie Venvulas

Op 22 juni 2021 heeftB studie naar de mogelijke positionering van een nieuwe Speeldoos op de locatie Venvulas naar de gemeenteraad gestuurd. Deze studie is uitgevoerd in

EN

Leeuwensteinlaan.

Delocatie aandeSecretaris VanRooijstraatis in eigendomvan

inclusief enkele panden aan de zijde van de Vlietstraat en de

B be: plee ten opstellen, omdat hij de locatie wil ontwikkelen tot iets wat beter past bij de andere ingrepen in het centrum. Er zijn al langer wensen om te ontwikkelen met woningbouw, maar mogelijk biedt dit ook een kans voor een sociaal-cultureel centrum. De studie

van De Twee Snoeken is geen uitgewerkt plan, maar een eerste studie die nader uitgewerkt zou moeten worden tot een businesscase. Het is vooral bedoeld als opening voor een gesprek om te

kijken naar een kans. BN MN neerekten daarbij dat over alle uitgangspunten in de studie nog te spreken is.

Voorlopige uitgangspunten van het idee zijn als volgt: .

ontwikkelt de locatie Venvulas n de huidige locatie van De Speeldoos.

Op de locatie Venvulas komt een SCC verbonden aan het gemeentekantoor en appartementen. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat twee ringen van het gemeentekantoor

gebruikt kunnen worden voor andere activiteiten. Op de locatie De Speeldoos komen ondergrondse parkeervoorzieningen en appartementen. In totaal gaat het om circa 80 appartementen.

.

levert het SCC casco op en draagt dit gebouw en grond voor een symbolisch bedrag van 1,- over. In ruil daarvoor ontvangt hij de grond van de locatie De Speeldoos in eigendom. Daarnaast zou de hypothecaire lening op de grond van De

Speeldoos door B vorden afgelost. Dit betreft de renteloze lening voor het overbruggingskrediet dat in april 2019 is toegekend aan De Speeldoos.

_zoals In de geuit studiedoorvan Stichting De TweeTheater SnoekenDewordtSpeeldoos. volgensB van wensen Dit pakket komt niet overeen met de opgehaalde wensen uit het onderzoek van

Synarchis.

e_De inboedel en inbouw (waaronder theatervoorzieningen en uitschuiftribune) zouden nog door de Stichting moeten worden bekostigd.

Aangezien het nog een idee betreft en de studie nog aan te passen is, is er geen exploitatieplaatje te geven. Dat vraagt meer uitwerking.

\ Voordereordeis hetvan belangte vermeldendatwethouderVan de Venenerzijds er NN anderzijds, geen familie van elkaar zijn.

Reactie van de gemeente De wethouders hebben kennis genomen van het idee. Zoals is aangegeven, ligt er geen concreet plan dat doorgerekend kan worden. Op onderdelen is het plan ook nog aan te passen. De wethouders hebben daarbij aangegeven dat drie punten van belang zijn: Hoogte

De studie gaat uit van een hoogte met zes bouwlagen op de locatie Venvulas. Dat is qua aantal gelijk aan het gemeentekantoor. Op de locatie Speeldoos is voorlopig uitgegaan van een blok met vijf bouwlagen. Het huidige bestemmingsplan staat deze bouwhoogtes niet toe. Daarnaast staan aan diverse kanten cengezinswoningen met twee bouwlagen en cen

schuine kap. Daar moet in de opbouw rekening mee gehouden worden. Dat heeft effect op het aantal woningen dat gerealiseerd kan worden. Overigens vraagt het realiseren van woningen ook een aanpassing van het bestemmingsplan. Combinatie met het gemeentekantoor

Er wordt van uitgegaan dat in het gemeentekantoor veel ruimte leeg staat en dat twee van de zes bouwlagen een andere bestemming kunnen krijgen. Dat is niet de ervaring uit de

pr -corona periode. Inmiddels is de ambtelijke organisatie, mede door de herindeling, verder gegroeid. Naast vaker thuiswerken moeten ook vaker vergaderingen en digitale

overleggen op kantoor kunnen plaatsvinden. De verwachting is daarom dat het gemeentekantoor nodig blijft als kantoor. Dat heeft effect op de ruimtebehoefte van het

SCC op de locatie Venvulas en mogelijk ook op het aantal woningen dat er zou kunnen komen.

Structurele exploitatielasten.

De exploitatielasten zijn op basis van deze studie niet bekend. Het wegvallen van een deel van de kapitaallasten vanwege de overdracht van een SCC om 1,- heeft hier een

positieve invloed op, maar moet worden afgewogen tegen de kosten voor beheer, onderhoud en exploitatie voor een periode van 40 jaar. Vervolgtraject

De wethouders hebben metBN eesproken dat nu eerst het proces met Stichting De Speeldoos op de huidige locatie wordt voortgezet. Wanneer uit die onderzoeken mocht

blijken dat dit geen haalbaar scenario is, dan kan alsnog het gesprek over dit alternatief worden opgestart. Dit is ook conform de samenwerkingsovereenkomst die is afgesloten met het bestuur

van De Speeldoos n in lijn met de motie van de raad.

BRINK MEMO onDeRwerP

Indexering TDD 2019 en toegankelijkheid

oa

6 januari 2022

REFERENTIE

Bo02522/210118/1SO:RG/lm

aren En

el

poseer

Theater de Speeldoos Vught

man

Gemeente Vught

o1 _ Inleiding Theater De Speeldoos is een cultureel centrum in Vught. Het pand waar De Speeldoos in gehuisvest is, dateert uit 1977 en heeft drie uitbreidingen gehad in de jaren negentig. Het gebouw heeft een Kleine podiumzaal met balkon en biedt verder ruimte aan een muziekschool, een dansschool en diverse oefenruimte voor muzikanten en fanfare.

Het gebouw heeft een bruto vloeroppervlakte van ca. 3.350 m? verdeeld over drie bouwlagen met diverse niveauverschillen. De eerste bouwlaag ligt grotendeels onder het maaiveldniveau, hier zijn de danszalen en oefenruimten voorzien. De uitbreiding aan de Secretaris van Rooijstraat is verhuurd aan derden.

De tweede bouwlaag, met de podiumzaal, foyer, kantoren en oefenruimten, ligt ca. 2,5 meter boven maaiveld. De derde bouwlaag is een halve bouwlaag met kantoren en oefenruimten. Het is een naar binnen gericht en weinig transparant gebouw. Het gebouw is toegankelijk voor mindervaliden. De entree voor mindervaliden ligt echter aan de zijkant van het pand en niet bij de hoofdingang. Intern zijn er diverse niveauverschillen die bereikbaar zijn via hellingbanen en de derde bouwlaag is niet bereikbaar.

De podiumzaal heeft een podium van ca. go m? zonder toneeltoren, maar heeft wel een trekkenwand met 23 trekken. De podiumzaal biedt ruimte aan ca. 220 stoelen in de parterre en ca. 100 stoelen op het balkon. 02

Casus

Het gebouw heeft bouwkundig achterstallig onderhoud en zowel de gebouwinstallaties als de theatertechniek zijn gedateerd en aan vervanging toe. Het interieur van het gebouw is gedateerd, maar functioneert nog steeds door ter degen dagelijks onderhoud. In 2019 is door Brink een Technisch Due Diligence rapport (TDD) opgesteld met als doel de risico's van de technische staat van onderhoud in kaart te brengen met de bijbehorende herstel- en onderhoudskosten.

Van 2019 tot heden zijn geen noemenswaardige onderhoudswerkzaamheden meer uitgevoerd. Het gebouw heeft een gesloten karakter en de wens is om het gebouw transparanter te maken. De toegankelijkheid voor mindervalide is weliswaar voorzien, maar is niet uitnodigend. Een entree

om de hoek is niet meer van deze tijd. Verder is de bovenste laag niet bereikbaar voor mindervaliden. Theater De Speeldoos heeft nu een podiumzaal, maar dient conform de SOK verbouwd te worden tot een vlakkevloerzaal.

De gemeente en de Speeldoos willen inzicht in de jaarlast, nadat het pand volledig is gerenoveerd en verbouwd tot een sociaal cultureel centrum, op basis van een exploitatie van 40 jaar.

MANAGEMENT EN ADVIES FINANCIAL STRUCTURES

BRINK De vraag aan Brink is als volgt: 1._ Wat zijn de investeringskosten uit het TDD van 2019 ge ndexeerd naar prijspeil heden? 2. Wat zijn de investeringskosten om het gebouw toegankelijk te maken? Voor het toegankelijk maken worden de volgende drie varianten gevraagd: een minimale variant; een maximale variant; en een tussenvariant.

3. Wat zijn de additionele investeringskosten om het gebouw transparanter te maken? 4. Wat zijn de additionele investeringskosten om de podiumzaal te transformeren naar een vlakkevloerzaal?

Wat zijn de jaarlasten bij een exploitatie van 40 jaar? 02.01 Indexering investeringskosten TDD 2019 Het Technische Due Diligence Rapport voor Theater de Speeldoos heeft als peildatum 1 juni 2019. Op basis van de BDB indexcijfers zijn de volgende indexpercentages berekend: indexering onderhoudskosten _ 6,0% indexering verbouwingskosten 8,3%

INVESTERINGSKOSTEN ONDERHOUD

1-6-2019

BOUWKUNDIGE ONDERDELEN

707.500

WERKTUIGBOUWKUNDIGE INSTALLATIES ELEKTROTECHNISCHE INSTALLATIES

300.000 _ 6,0% _ 318.000 135.000 6,0% _ 143.000

TRANSPORT DIRECTE KOSTEN

ABK EN OPSLAGEN AANNEMER

INDEX

1-10-2021

6,0% _ 750.000

65.000 6,0% 69.000 1.207.500 1.280.000 241.500

6,0% _ 256.000

BOUWKOSTEN BIJKOMENDE KOSTEN INVESTERINGSKOSTEN

1.449.000 _ 60% 1.536.000 319.000 _ 6,0% _ 338.000 1.768.000 1.874.000

INDICATIE ASBESTSANERING INDICATIE ASBESTSANERING

1-6-2019 INDEX 1-10-2021 160.000 _ 5,3% _ 173.000

INVESTERINGSKOSTEN VERDUUR-

ZAMING EN OPWAARDERING

1-6-2019

ELEKTROTECHNISCHE INSTALLATIES

430.000 _ 8,3% _ 465.000

WERKTUIGBOUWKUNDIGE INSTALLATIES

530.000 _ 8,3% _ 575.000

INBOUWPAKETTEN EN INTERIEUR

720.000 _ 83% _ 780.000

GEVEL DAK

THEATERINSTALLATIES TERREIN INVESTERINGSKOSTEN

pasa

2van8

INDEX

1-10-2021

240.000 8,3% _ 260.000 40.000 8,3% 45.000

720.000 _ 8,3% _ 780.000 50.000 _ 8,3% 55-000 2.730.000 2.960.000

BRINK 02.02 Investeringskosten toegankelijkheid mindervaliden

Een cultureel centrum is een gebouw met een bijeenkomstfunctie. Het huidige bouwbesluit gaat uit van toegankelijkheidssectoren, deze sectoren in een gebouw zijn toegankelijk voor minder mobiele mensen. In deze bouwdelen worden eisen gesteld aan trappen, liften, hellingbanen, breedtes en hoogtes van doorgangen, toiletten en badruimten en hoogte verschillen. De toegankelijkheidssector voor een gebouw met bijeenkomstfunctie is 80% van de bijeenkomstfunctie. De Integrale Toegankelijk standaard 2020 is d erkende standaard voor toegankelijk bouwen in Nederland. De oorspronkelijke basis is het Handboek voor Toegankelijkheid. De ITstandaard kent 3 categorie n: ITs basis, ITs totaal en ITs plus. ITs basis heeft betrekking op de bezoekers van een object, de ITs totaal heeft betrekking op zowel de bezoekers als werknemers van een object, de ITs plus heeft betrekking op objecten die specifiek voor een bepaalde doelgroep zijn bedoeld en is hier niet van toepassing. In de varianten worden de onderdelen van het object beschouwd: Verlichting Akoestiek

Trappen Liften

Hellingbanen Hoofdentree

Vrije doorgang verkeersroute Toegangsroute buiten, Leuningen MIVA toilet Alarminstallatie Doucheruimte

Hoogteverschil/drempels Brailletekst/Tactiele tekst Slechthorende voorziening Rolstoelplaatsen Alle kosten inschattingen zijn grofmazig. De gehanteerde uitgangspunten dienen nader uitgezocht te worden op constructieve haalbaarheid en mogelijke inpassing in het huidige gebouw. De beschikbare gegevens zijn te summier om een gedetailleerde inschatting te maken.

mos

3van8

BRINK 1. De minimale variant (variant 1)

De minimale variant dient te voldoen aan het bouwbesluit. Om hier aan te voldoen zijn de in de tabel aangegeven aanpassingen vereist. Minimale Variant

Verlichtingsniveau, Akoestiek Trappen Lift Hellingbanen Hoofdentree Vrije doorgang verkeersroute

onderdeel van totale renovatie aanvullende akoestische voorzieningen geen aanpassingen geen aanpassingen geen aanpassingen geen eisen

Toegangsroute (buiten)

geen aanpassingen

Leuningen

geen aanpassingen

MIVA Toilet

onderdeel van totale renovatie

Brailletekst/tactiele tekst Slechthorende voorziening Aantal rolstoelplaatsen

geen eisen geen eisen geen eisen

Alarminstallatie Doucheruimte Hoogteverschil/drempels

geen aanpassingen

geen eisen nieuw (t p.v. kleedruimte theaterzaal) geen aanpassingen

De additionele investeringskosten om het gebouw aan het bouwbesluit te laten voldoen bedragen ca. 110.000 euro, exclusief btw.

Het aanpassen van de hoofdentree is geen vereiste in het bouwbesluit, maar een separate ingang voor mindervalide mensen is niet wenselijk.

pe additionele investeringskosten om de huidige hoofdentree ook toegankelijk te maken voor mindervalide bezoekers bedragen ca. 240.000 euro, exclusief btw. De investeringskosten zijn aanvullend op de investeringskosten voor de renovatie uit de TDD. 2.

De maximale variant (variant 2)

Uitgangspunt voor de maximale variant is de Integrale Toegankelijkheidstandaard,

Categorie Totaal. Om hier aan te voldoen zijn de in de tabel aangegeven aanpassingen vereist. Maximale Variant

verlichtingsniveau Akoestiek Trappen Lift Hellingbanen Hoofdentree Vrije doorgang verkeersroute Toegangsroute (buiten) Leuningen MIVA Toilet Alarminstallatie Doucheruimte

aanpassen aan IT standaard aanpassen aan IT standaard geen aanpassingen nieuwe lift + schacht op nieuwe locatie geen aanpassingen aanpassen aan IT standaard aanpassen aan IT standaard aanpassen aan IT standaard 2 extra toiletten toevoegen aanpassen aan IT standaard 2 doucheruimten toevoegen

Hoogteverschil/drempels

geen drempels onderdeel renovatie aanpassen aan IT standaard

Brailletekst/tactiele tekst Slechthorende voorziening

Aantal rolstoelplaatsen

ven

Avans

geen aanpassingen

aanpassen aan IT standaard

onderdeel van aanpassing theaterzaal

BRINK De additionele investeringskosten om het gebouw aan bovenstaande punten te laten voldoen bedragen ca. 805.000 euro, exclusief btw. De investeringskosten zijn aanvullend op de investeringskosten voor de renovatie uit de TDD. 3.

De tussenvariant (variant 3)

Uitgangspunt voor de tussenvariant is maximale variant, waarbij de volgende punten niet zijn opgenomen:

verlichting Nieuwe lift en lichtschacht op nieuwe locatie _Toegangsroute buiten Tussenvariant

Verlichting Akoestiek Trappen Lift Hellingbanen Hoofdentree

geen aanpassing aanvullende akoestische voorzieningen geen aanpassing geen aanpassing geen aanpassing aanpassen aan IT standaard

MIVA Toilet

extra toiletten toevoegen (totaal 3)

Brailletekst/tactiele tekst

niet opgenomen niet opgenomen onderdeel van aanpassing vlakkevloerzaal

Vrije doorgang verkeersroute Toegangsroute (buiten) Leuningen

Alarminstallatie Doucheruimte Hoogteverschil/drempels Slechthorende voorziening, Aantal rolstoelplaatsen

geen aanpassing geen aanpassing aanpassen aan IT standaard

geen aanpassing 2geendoucheruimten toevoegen drempels onderdeel renovatie

pe additionele investeringskosten om het gebouw aan bovenstaande punten te laten voldoen bedragen ca. 395.000 euro, exclusief btw. De investeringskosten zijn aanvullend op de investeringskosten voor de renovatie uit de TDD. 02.03 Investeringskosten toegankelijkheid, transparantie en uitstraling (variant 4)

Het theater heeft weinig uitstraling naar de omgeving en is niet transparant. De weg naar de hoofdentree loopt langs een blinde gevel van het pand en mindervaliden moeten de hoek om om het pand te betreden. Om het gebouw transparanter te maken zijn in grote lijnen de volgende uitgangspunten genomen:

_De hoofdentree wordt verplaatst naar de vrije hoek op maaiveld niveau. Boven de entree wordt een vide gemaakt, zodat een open verbinding ontstaat met het niveau van de foyer.

_De gevel t p.v. de entree wordt over drie lagen vervangen door een (glas) vliesgevel. In de vliesgevel komt een tochtsluis met automatische schuifdeuren. @_In de entreehal komt een open trap en een lift naar de foyer (de lift kan dan ook de bovenste bouwlaag bereiken). =_De huidige entree verwijderen en inrichten met de verwijderde functies. =_ Toegankelijkheid aanpassingen volgens onderstaande tabel.

mas

5van8

BRINK Toegankelijkheid aanpassingen

Verlichtingsniveau Akoestiek Trappen Lift Hellingbanen Hoofdentree Vrije doorgang verkeersroute Toegangsroute (buiten) Leuningen MIVA Toilet Alarminstallatie Doucheruimte Hoogteverschil/drempels Brailletekst/tactiele tekst

aanpassen aan IT standaard aanpassen aan IT standaard geen aanpassing nieuwe lift in nieuwe entree geen aanpassingen Verplaatst naar hoek geen aanpassingen Inclusief in terreinaanpassing aanpassen aan IT standaard 2 extra toiletten toevoegen aanpassen aan IT standaard 2 doucheruimten toevoegen geen drempels onderdeel renovatie aanpassen aan IT standaard

Slechthorende voorziening Aantal rolstoelplaatsen

aanpassen aan IT standaard onderdeel van aanpassing vlakkevloerzaal

De geschatte additionele investeringskosten bedragen 1.115.000 euro, exclusief btw. De investeringskosten zijn aanvullend op de investeringskosten voor de renovatie uit de TDD. 02.04 Investeringskosten vlakkevloerzaal Het gebouw heeft nu een podiumzaal met balkon. Om de podiumzaal te transformeren naar een vlakkevloerzaal zijn in hoofdlijnen de volgende ingrepen nodig:

Volledig strippen van de zaal inclusief het balkon. Onderzoeken of bovenste niveau van balkon gehandhaafd kan blijven. Bruggen handhaven.

De entreekozijn aan de achterwand verwijderen en sparing dichtzetten. De zaalvloer uitvullen tot niveau 2.550+P. De achterdeel zaal ligt (t.p.v. de huidige hoofdentree) op 2.850+P.

Bij een totale renovatie is het te overwegen om de schuine zaalvloer te slopen en te vervangen. Hierdoor ontstaat er hoogte in de onderste bouwlaag en kan deze laag uit gevuld worden naar n niveau (90:P). Entreekozijn t.p.v. foyer vervangen. 2 entree met dubbele deuren. Houten zaalvloer.

Uitschuifbare tribune. Schilderwerk wanden.

Akoestische voorzieningen plafond en wanden.

W- en E-installatie exclusief (in budget duurzaamheid en opwaardering ). Theatertechniek exclusief (in budget duurzaamheid en opwaardering ). De geschatte additionele investeringskosten bedragen 645.000 euro, exclusief btw. De investeringskosten zijn aanvullend op de investeringskosten voor de renovatie uit de TDD. In het renovatiebudget zijn voorzieningen opgenomen om de gebouwinstallatie te reviseren dan wel

te vervangen. De theaterinstallatie is om veiligheidsredenen afgekeurd. In het renovatiebudget wordt de installatie vervangen. Deze kosten zijn niet meegenomen in de investeringskosten vlakkevloerzaal.

pasa

6 van8

BRINK 02.05 Overzicht investeringskosten

In onderstaande tabel zijn de 4 renovatievarianten naast elkaar gezet. Overzicht investeringskosten varianto] varianti| variant2| variant3| variant4 Investeringskosten onderhoud 1.874.000 | 1.874.000 | 1.874.000 | 1.874.000 | 1.874.000 Indicatie asbestsanering 173.000 |_ 173.000 | 173.000 173.000|_ 173.000 Investeringskosten verduurzaming/opwaardering | 2.960.000 | 2.960.000 | 2.960.000 | 2.960.000 | 2.960.000 Investering mindervalide toegankelijkheid 110.000 7 805.000 | 395.000 = Investering vlakkevloerzaal 645.000 | 645.000 P 645.000 | 645-000

Investering transparantie en toegankelijkheid Investeringskosten exclusief BTW Investeringskosten inclusief BTW

-

-

-

_|_n5.000

5.007.000 | 5.762.000 | 6.457.000 "6.047.000 | 6.767.000 6.058.000 | 6.972.000 | 7.813.000 | 7.317.000 | 8.188.000,

Variant 4 is een mogelijke oplossing waarbij de toegankelijkheid voor mindervaliden volledig ge ntegreerd is in een nieuwe transparante entree. De kosten voor toegankelijkheid zijn hier niet separaat inzichtelijk te maken, omdat zij onlosmakelijk zijn verbonden aan de verbouwing van de entree.

02.06 Jaarlasten

Medio september 2021 heeft Synarchis een businesscase opgesteld voor de gemeente voor een nieuw sociaal cultureel centrum (SCC). Scenario 1 van deze businesscase is vergelijkbaar met de huidige locatie.

Het huidige SCC is ca. 3.35om?bvo, het nieuwe SCC ca. 2.450 m? bvo. Uitgaande dat de getallen van Synarchis correct zijn is het huidige centrum ca. 35% overgedimensioneerd. Op basis van het overzicht gebruik, exploitatie en jaarlast van Synarchis zijn de jaarlasten van de renovatievarianten ingeschat. pe inkomsten zijn gelijk gehouden. De huuropbrengst voor het deel dat verhuurd wordt aan derden is vooralsnog buiten beschouwing gelaten. De personeelslasten zijn gelijk gehouden, hoewel het bestaande gebouw natuurlijk wel veel groter is. De overige variabele zijn naar rato verhoogd.

men

7 vans

BRINK Inkomsten Huuropbrengst Huuropbrengst derden Horeca (Activiteiten Overige opbrengsten

nieuwbouw] varianto| varianti| variant2| variant3| variant4 200.000 |__200.000| 200.000 | 200.000 | 200.000| 200.000 PM PM PM PM PM 100.000 |_ 100.000 | 100.000 | 100.000} 100.000| 100.000 20.000| 20.000} _ 20.000| _ 20.000} _ 20.000| _ 20.000

Subsidie

Totaal inkomsten Kosten

5.000

5.000

5.000

5.000

5.000

5.000

PM

PM

PM

PM

PM

PM

325.000)

_325.000|

325.000|

325.000|

325.000|

325.000

Personeelslasten verbruikskosten

400.000 |__400.000| 400.000 | 400.00o| 400.000| 400.000 20.000| _ 28.000? 28.000| _ 28.000} _ 28.000| _ 28.000

pagelijks onderhoud

27.000|

_ 37.000f

Verzekeringen en belastingen Inkoop horeca

18.000| 33.000) 583.000 |

Huur

Overig Totaal kosten

PM

85.000|

PM

PM

PM

PM

37.000)

_ 37.000}

_ 37.000|

_ 37.000

_ 25.000? _ 33.000)

25.000} 33.000}

_25.000| _33.000|

_25.000| _33.000|

_ 25.000 _ 33.000

608.000 |

608.000|

Go8.ooo|

6o8.000|

__85.0oo|

PM

_85.000|

_85.00o|

_85.000| _608.000 85.000

|Explotatieresultaat _ | -258.000| -283.000| -283.000| -283.000| -283.000, 283.000 'Eigenaarskosten \Verzekeringenenbelastingen|__27.000|

igenaarsonderhoud. |Kapitaallast Totaal eigenaarskosten

_ 37.000)

_ 37.000|

37.000)

__37-000|

_ 37.000

82.000 | 113.000 | _113.000| _113.000| _113.000| 113.000 266.000) _189.00o| 218000| z244.000| 229.000| 256.000 375.000 | 339.000 | 368.000| 304.000| 379.000| 406.000

De jaarlast van de nulvariant is het laagst. Het verschil met de nieuwbouw variant is echter klein,

terwijl de voorzieningen veel minder zijn bij de nulvariant. Met nieuwbouw is een effici nter gebouw te ontwikkelen dan het huidige object, wat zich vertaald in lagere lasten. Bij nieuwbouw op een nieuwe locatie blijft de huidige exploitatie doorlopen en kan er in de zomerstop verhuist worden. Bij nieuwbouw op de huidige locatie zal het gebouw gedurende ca. twee jaar buiten gebruik zijn en is tijdelijke huisvesting noodzakelijk. Bij de renovatie variant zal dit ca. een jaar zijn.

De grondwaarde van de huidige locatie is buiten beschouwing gelaten. Bij de nieuwbouw variant kan het interessant zijn de residuele grondwaarde te bepalen en de locatie te herontwikkelen met of zonder cultureel centrum.

03 _ Conclusie & aanbeveling

Op basis van de grove berekeningen van de renovatievarianten en de nieuwbouw variant van Synarchis is de nieuwbouw variant het interessants. Het gebouw wordt intern goed onderhouden (dagelijks onderhoud) en is voor zijn functie nog steeds acceptabel. Het groot onderhoud is achterstallig en zal op termijn zijn tol gaan eisen. Een keuze voor nieuwbouw of renovatie op korte termijn is raadzaam. Het gebouw is nog door te exploiteren zonder al te veel groot onderhoud, maar de kosten voor de renovatie zullen bij uitstel

van groot onderhoud verder oplopen. Verder is het zinvol een businesscase voor de herontwikkeling van de locatie op te stellen.

mas

8 van8

Advies rapport onderzoek woningbouwscenario s bij SCC "De Speeldoos"

VLIERTSTRAAT 6 SECRECTARIS VAN ROOIJSTRAAT 15

GEMEENTE VUGHT

2

13 september 2021

Architecten

TM

WakkerArchitecten

TM

Inhoudsopgave

ene

INLEIDING OBJECT VAN STUDIE EN BESCHRIJVING VAN HUIDIGE SITUATIE...

NIEUWBOUWSCENARIO'S SOCIAAL CULTUREEL CENTRUM WONINGBOUWSCENARIO'S INDICATIEVE VERKOOPOPBRENGSTEN WONINGBOUWSCENARIO

5 BESCHRIJVING (ZORG)WONINGMARKT 5.11. Algemeen. 5.12. Vught 5.2.

DOELGROEP EN SEGMENT

5.3. _ INDICATIEVE VERKOOPOPBRENGSTEN WONINGBOUWSCENARIO'S

5.3.1. 5.3.2.

Uitgangspunten berekening verkoopopbrengsten _Gehanteerde indicatieve verkoopopbrengsten

6. _ INDICATIEVE STICHTINGSKOSTEN WONINGBOUWSCENARIO'S, 6.1. __ UITGANGSPUNTEN BEREKENING INDICATIEVE STICHTINGSKOSTEN. 6.2. _GEHANTEERDE INDICATIEVE STICHTINGSKOSTEN 7.

_NETTO OPBRENGSTEN WONINGBOUWSCENARIO'S.

8. _ CONCLUSIE 9. _ DISCLAIMER

Bijlagen: 1.

Vlekkenplannen woningbouwscenario s;

IL.

Overzicht woningbouwtransacties en aanbod;

UI

Rekenbladen woningbouwscenario s

Pagina 2 van 19

WakkerArchitecten

TM

1. _ INLEIDING De gemeente Vught en Stichting Theater De Speeldoos hebben een samenwerkingsovereenkomst gesloten om

in het centrum van Vught, in de plaats van het huidige theater De Speeldoos , een nieuw sociaal cultureel centrum ( SCC ) te realiseren. Dit nieuwe centrum (oplevering voorzien in 2024) moet het huidige theater vervangen en ruimte bieden aan de Vughtse amateurkunst en cultuureducatie. Om de stichtingskosten van het

nieuwe SCC deels te bekostigen, wordt de realisatie van woningen op de locatie van het SCC overwogen en de opbrengstpotentie ervan door partijen onderzocht. Bureau Synarchis heeft in opdracht van de gemeente Vught ( de Gemeente ) en Stichting Theater De Speeldoos ( de Stichting ) onderzoek gedaan naar de ontwikkeling en -kosten van een nieuw SCC in het centrum van Vught. In haar rapportage Business Case Sociaal Cultureel Centrum Vught (rapportdatum: 7 juli 2021) heeft Synarchis

uiteindelijk twee scenario s voor een SCC ter plaatse van het theater De Speeldoos geschetst, gebaseerd op de wensen van de (ge nterviewde) gebruikers. Het betreft de volgende scenario's: 1. Integraal sociaal cultureel centrum (scenario 1); 2. _ Cultureel sociaal centrum zonder muziekeducatie (scenario 2). In dit onderzoek is onder andere de realisatiemogelijkheid van appartementen op de twee bovenverdiepingen van het SCC beschreven. Daarbij heeft Synarchis een ruime bandbreedte opgenomen voor de opbrengstpotentie

van deze woningbouw. Om een besluit te kunnen nemen over het vervolgproces, is het voor de Gemeente en de Stichting van belang om een realistisch beeld te krijgen van de maximale opbrengsten uit woningbouw. In dit verband heeft de Gemeente aan TW Commercial Real Estate de opdracht gegeven om, als tweede onafhankelijke

partij, de opbrengstmaximalisatie uit woningbouw en parkeervoorzieningen ter plaatste van het huidige theater De Speeldoos in beeld te brengen.

In dit rapport zetten wij onze visie uiteen ten aanzien van woningbouwontwikkeling op of naast het te realiseren sociaal cultureel centrum ( SCC ), respectievelijk op het naastgelegen parkeerterrein. In hoofdstuk 2 wordt het object van studie beschreven. Hoofdstuk 3 beschrijft de twee nieuwbouwscenario s van Synarchis inzake het

sociaal cultureel centrum ( SCC ). Hoofdstuk 4 beschrijft vervolgens vier woningbouwscenario's welke Wakker Architecten heeft geschetst ter plaatse van het huidige theatergebouw en (deels) op het naast gelegen parkeerterrein. Hoofdstuk 5 beschrijft de indicatieve verkoopopbrengsten per woningbouwscenario. Tegenover

de verkoopopbrengsten, worden in hoofdstuk 6 de stichtingskosten per woningbouwscenario weergegeven. De indicatieve verkoopopbrengsten verminderd met de indicatieve stichtingskosten resulteert in een viertal netto verkoopopbrengsten, welke worden uiteengezet in hoofdstuk 7. Deze studie wordt afgesloten met een conclusie

(hoofdstuk 8) en disclaimer (hoofdstuk 9).

Pagina 3 van 19

WakkerArchitecten

TM

Commercial

2. _ OBJECT VAN STUDIE EN BESCHRIJVING VAN HUIDIGE SITUATIE Het object van studie betreft de locatie van het theater De Speeldoos aan Secretaris Van Rooijstraat 15

respectievelijk Vliertstraat 6 in Vught. Het huidige theater dateert uit 1970 en heeft volgens het BAG-register thans een bruto oppervlakte van circa 3.000 m2.

Het perceel waarop het theater is gesitueerd, is kadastraal bekend als: gemeente Vught, sectie L, nummer 2189,

groot 2910 m? en is eigendom van Stichting Muziekonderwijs Vught. Tot het object van studie behoort tevens het perceel dat kadastraal bekend is als: gemeente Vught, sectie L,

nummer 4239, groot 1.409 m? en in eigendom is van de gemeente Vught. Dit perceel is thans in gebruik als parkeerterrein ten behoeve van het theater en omliggende woningen, respectievelijk basisschool

De

Springplank .

Ontsluiting Het object wordt thans ontsloten door de Secretaris van Rooijstraat, via een rijweg tussen het theater en het naastgelegen kantoor- en woongebouw van de Woonstichting Charlotte van Beuningen (merendeel van de dag nrichting vanaf de Secretaris van Rooijstraat in de richting van het parkeerterrein). Daarnaast bevinden zich rijwegen aan de Vlierstraat tussen het theater en de woning aan Vlierstraat 8 (& nrichting vanaf Vliertstraat in de richting van het parkeerterrein) en tussen de woningen aan Vliertstraat 18 en 20 ( nrichting vanaf het parkeerterrein in de richting van de Vliertstraat).

Parkeervoorziening In de huidige situatie bevinden zich aan de noordwestelijke zijde van het theater op eigen terrein 4 parkeerplaatsen, alsmede parkeer-/manoeuvreerruimte ter plaatse van de expeditieruimte van het theater. Op het parkeerterrein, ten zuiden van het theater, is parkeerruimte voor circa 28 personenauto's. Daarnaast is er in

de straten, in de parkeergarage en op parkeerterreinen in de directe omgeving voldoende openbare parkeerruimte.

Pagina 4 van 19

WakkerArchitecten

TU

Bebouwde omgeving De betreffende percelen worden, binnen het kwadrant waarvan deze deel uitmaken, aan de westelijk zijde begrenst door basisschool De Springplank (met bijbehorende gymzaal) en het woon-/ kantoorcomplex met bijbehorend parkeerterrein (waar zich tevens de in- en uitrit naar de ondergrondse parkeergarage bevindt van woonstichting Charlotte van Beuningen. Deze bebouwing bestaat uit drie tot vier bouwlagen. Ten zuiden van het theater c.q. ten zuiden en ten oosten van het parkeerterrein bevinden zich grondgebonden

woningen met garages/bergingen (welke grenzen aan het parkeerterrein). Deze woningen bestaan uit twee tot drie bouwlagen. Aan de noordelijk zijde van de Secretaris van Rooijstraat worden ter plaatse van het voormalige Rozenoord door

Dura Vermeer momenteel een appartementencomplex en grondgebonden gerealiseerd, welke bestaan uit drie tot vier bouwlagen. Aan de noordoostelijke zijde van de Secretaris van Rooijstraat, op de hoek met de Vliertstraat, bevindt zich een

grootschalig winkel- en appartementencomplex, ontwikkeld door Green Real Estate, dat bestaat uit vier bouwlagen. Aan de oostelijke zijde van de Vlierstraat bevinden zich grondgebonden woningen en een bedrijfsgebouw (aan

westelijke zijde van het Gemeentehuis). Deze bebouwing bestaat uit twee tot drie bouwlagen. Bestemming Het object valt onder bestemmingsplan Centrum Vught e.0. , vastgesteld bij Raadsbesluit van 19 juni 2013.

Onder dit bestemmingsplan heeft perceel L 2189 (theater) de bestemming maatschappelijk .

Enkelbestemming Maatschappelijk

Lg Bouwvlak Maatvoering maximum bouwhoogte: 15 m

maximum goothoogte: 10m - > Maatvoering

1_| maximum aantal bouwlagen: 3

De voor maatschappelijk aangewezen gronden zijn bestemd voor:

sansr

Religieuze doeleinden;

Onderwijskundige doeleinden; Sociaal-culturele doeleinden;

Verzorgingsinstelling c.q. woonzorgcentrum met bijbehorende zelfstandige aanleunwoningen;

Overheidsdoeleinden en de daarbij behorende voorzieningen.

Pagina 5 van 19

WakkerArchitecten

TU

Commercial

Conform dit bestemmingsplan gelden voor dit perceel onder andere de volgende bouwregels: Gebouwen dienen in het bouwvlak te worden opgericht. Het bouwvlak mag geheel worden bebouwd, uitgezonderd ter plaatse van de aanduiding maximum bebouwingspercentage' waar tot ten hoogste het aangegeven bebouwingspercentage mag worden bebouwd;

Gebouwen mogen in niet meer dan drie bouwlagen worden gebouwd. Bij de bepaling van het aantal bouwlagen wordt een bouwlaag in de kap, die als verblijfsruimte is ingericht of kan worden ingericht,

buiten beschouwing gelaten. De maximale hoogte van een bouwlaag mag niet meer bedragen dan 4 meter. De maximale goothoogte bedraagt 15 meter en de maximale bouwhoogte 10 meter;

De voorgevel van gebouwen, geen woning zijnde, dient in of evenwijdig aan de naar de weg gekeerde bouwgrens te worden gebouwd. Onder dit bestemmingsplan heeft perceel L 4239 (parkeerterrein) de bestemming verkeer .

Enkelbestemming Verkeer

De voor verkeer aangewezen gronden zijn bestemd voor: Bewegend en stilstaand verkeer en de daarbij behorende voorzieningen;

(ondergrondse) parkeergarage, uitsluitend ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding ondergronds parkeren ; Duurzaam

bodem-

en

waterbeheer,

waaronder

begrepen

watergangen,

zaksloten

en

infiltratievoorzieningen; Voorzieningen ten behoeve van het openbaar nut, waaronder begrepen pompputten; Groenvoorzieningen, ter aankleding van niet direct voor bewegend en stilstaand verkeer noodzakelijke

gronden, zoals bermen en/of middenbermen;

=p

Geluidwerende voorzieningen; Bruggen en duikers;

Onderdoorgangen en tunnels.

Pagina 6 van 19

WakkerArchitecten

TM

Commercial

Conform het bestemmingsplan gelden voor dit perceel onder andere de volgende bouwregels: *_

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de boven genoemde doeleinden;

*_ (ondergrondse) voorzieningen ten behoeve van de afvalinzameling en afvalverwijdering; *__Uitingen van kunst en/of herdenkingen. *_

Binnen het bestemmingsvlak mag de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet meer dan 3,50

meter bedragen, met uitzondering van: __Masten ten behoeve van telecommunicatie anders dan ten behoeve van het C-2000 netwerk,

waarvan de hoogte niet meer dan 20,00 meter mag bedragen; __ Voorzieningen voor verlichting, waarvan de hoogte niet meer dan 8,00 meter mag bedragen. Ondergronds bouwen ten behoeve van een parkeergarage is toegestaan tot een bouwdiepte

van maximaal 7.00 meter, gemeten vanaf peil tot aan de bovenkant van de afgewerkte keldervloer.

Parkeernormen

De parkeernormen in de gemeente Vught, en specifiek voor het onderhavige centrumgebied,

jn conform de

Parkeernota 2005 als volgt:

En En EN 20% En en Var EI son En 7

EE

Gentum. Kantoorzonderbaetuncte Kantoormet baliefunctie Bedr, arbeidsintensier, Bedr. _ arbeldsertensief, bezookerserorsl

K

bezookersertensiel

Horece

Restaurant

50 90

60 130

23 10 D 20.70 150

100 mvo 100mbo 100100 mbv. mvo toombvo. Toom bvo. 100 mbv. loom100mbo. bvo 100 mbo. 100 mbv. 100

moo.

Inl teras Inl teras

Centrumgebied: Gebied binnen de ring Secretaris van Rooistraaat, Dr. Hilenlaan, Boxtelseweg, Taalstraat,

Helvoirtseweg en Kapellaan

Uit deze parkeernota is niet te herleiden wat de parkeernorm voor het SCC zou dienen te zijn. Landelijk vari ren

de parkeernormen voor culturele centra in centrumgebieden van 2-5 parkeerplaatsen per 100 m? b.v.o

Pagina 7 van 19

WakkerArchitecten

TU

Het huidige aantal parkeerplaatsen (ic. totaal circa 31) impliceert echter op basis van het huidige bruto

vloeroppervlak (\.c. circa 3.000 m? conform BAG register) een parkeerratio van circa 1 parkeerplaats per 100 m? b.v.o.. Indien deze parkeerratio bij de nieuwbouw van het SCC nog steeds toepasbaar zou zijn, dan zou dat voor

het nieuwe SCC impliceren dat er 25 parkeerplaatsen (scenario 1: 2.490 m? b.v.o.) respectievelijk 20 parkeerplaatsen (scenario 2: 2.000 m? b.v.o.) benodigd zouden zijn. Indien de landelijke gemiddelde parkeernorm voor culturele centra worden gevolgd, dan zijn er in de nieuwe situatie minimaal 50

parkeerplaatsen (scenario 1) respectievelijk 40 parkeerplaatsen benodigd. Wij merken bij deze parkeernormen echter op dat er hierbij geen rekening wordt gehouden met de waarschijnlijke overcapaciteit van parkeerplaatsen in de parkeergarage onder de nieuwbouwontwikkeling aan het Marktveld (met name na

uitbreiding). Tevens merken wij op dat de parkeernorm in grotere steden, niet het lokale karakter van het toekomstige SCC weerspiegelt. Bovendien is de betreffende locatie goed bereikbaar met de trein en bus, hetgeen een reductie van de parkeernorm zou kunnen bewerkstelligen.

Wij zijn ge nformeerd dat voor woonzorgfuncties (uitgangspunt van

n van de door ons gehanteerde

woningbouwvarianten) de landelijke parkeernormen rond 0,8 parkeerplaats per wooneenheid liggen. De

betreffende parkeerplaatsen zijn dan hoofdzakelijk bedoeld voor medewerkers en leveranciers van zorginstellingen, alsmede de bezoekers van de bewoners. uaspecten Wij beschikken niet over informatie c.q. hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de

aanwezigheid van stoffen in de grond of het grondwater, noch naar materialen in of aan het gebouw die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, noch naar de aanwezigheid van stoffen die de

ontwikkelingskosten be nvloeden. 3.

NIEUWBOUWSCENARIO S SOCIAAL CULTUREEL CENTRUM

In haar rapportage Business Case Sociaal Cultureel Centrum Vught heeft Synarchis de volgende scenario s voor een SCC geschetst: *_

Scenario 1: Integraal sociaal cultureel centrum;

=_Scenario 2: cultureel sociaal centrum zonder muziekeducatie.

De functies, bruto vloeroppervlakten en investeringskosten inzake het nieuwe SCC zijn, gevarieerd naar scenario, door Synarchis in haar rapport als volgt samengevat:

korte beschrijving

, de L n Mmtegral SCC met podlumtunde, teurs.Muriekeducsti

Integraal SCC met liumfunctie,

sce met podiumfunctie en Elzenburg

Voorstellingen

en uitvoeringen, n " n Ee USE | carnatingen an ivoertngen

|eetru nietuitputtend)

bewegen, koren en orkesten,

dans en bewegen, koren en

verg?roer en oen

cursussenenlokaleomroep

Evenementen,ontmoeting, | testenovenamonten, aderingen en cursussen en ont ing, ver ringen en

ee multifunctionele Podiumzaal (vlakke vloer),n, Soorten gebruiksruimte multifunctionele(dans)zalen, enorstersianten Foyer mmm | mn,

riksruis en

BVO (m2) [investeringkosten excl. BTW

2490

7.183,00

2.000

6.270,00

Pagina 8 van 19

WakkerArchitecten

TM

In haar rapport beschrijft Synarchis de mogelijke realisatie, aan de westelijke

zijde

van

het

SCC,

van

het

volgende

woonbouwprogramma: * 5 appartementen op de eerste verdieping met een

oppervlakte van 60 m? g.b.o. en 80 m? b.v *__10 appartementen op de tweede verdieping met een

oppervlakte van 68 m? g.b.o. en 90 m? bvo; =

15 parkeerplaatsen, bergingen en entreeruimte op maaiveldniveau.

De woningbouwontwikkeling is door Synarchis aan de westelijke

zijde van het SCC als volgt geschetst: Synarchis concludeert in haar rapport dat scenario 1 van het SCC

de voorkeur verdient en adviseert om geen woningbouw naast het SCC te realiseren omdat de opbrengst te beperkt zou zijn en complicerend zou werken voor het SCC project . 4.

WONINGBOUWSCENARIO'S

In opdracht van TW Real Estate heeft Wakker Architecten een aantal alternatieve (ten opzichte van Synarchis) woningbouwscenario s ge nventariseerd en geschetst, welke zijn gedifferentieerd op basis van de twee door

Synarchis ge nventariseerde scenario s inzake het nieuw te realiseren SCC. In afwijking van Synarchis hebben wij echter niet alleen de locatie van het theater (perceel L 2189) in ogenschouw genomen, maar ook het naastgelegen parkeerterrein (perceel L 4239) in n van onze ontwikkelscenario s betrokken. Op verzoek van de Gemeente hebben wij in een drietal woningbouwscenario's een (additionele) vierde bouwlaag opgenomen. Randvoorwaarden

Bij de ontwikkeling van woningbouw dient vooraf rekening gehouden te worden met een aantal randvoorwaarden. Wij onderkennen in dit verband met name de volgende randvoorwaarden: *_ =_

Stedenbouwkundige (omliggende bebouwing, in oppervlakte, hoogte en functie); Gemeentelijke parkeernormen;

=_Ruimtelijke ordening (WRO c.q. Omgevingswet); *_ Bouwtechnische (Bouwbesluit 2012); =_ *_

Lokale demografische ontwikkeling en woningmarkt in verband met duiding van doelgroep, segment en omvang woningen; Geluidsbelasting als gevolg van het gebruik van het SCC ten aanzien van de woningen.

Wij hebben bij de ontwikkeling van de woningbouwscenario's zoveel als mogelijk rekening gehouden met bovenstaande randvoorwaarden. Echter de woonfunctie past niet binnen het huidige bestemmingsplan. Derhalve hanteren wij als bijzonder uitgangspunt dat de Gemeente (en eventueel de Provincie) haar

medewerking verleend aan de herbestemming van het theater en het parkeerterrein. Daarnaast hebben wij als uitgangspunt gehanteerd dat het huidige aantal parkeerplaatsen op het parkeerterrein

ongewijzigd blijft in het nieuwbouwscenario. Derhalve houden wij geen rekening met eventuele aangepaste parkeernormen in geval van een nieuw SCC. Verder hanteren wij, conform de opdracht van de Gemeente, het

uitgangspunt dat parkeren met betrekking tot de te realiseren woningen op perceel L 2189 (huidige locatie van het theater) dient plaats te vinden. De door Wakker Architecten ge nventariseerde woningbouwscenario's (de betreffende vlekkenplannen zijn toegevoegd als bijlagen) kunnen als volgt worden beschreven. Deze scenario s zijn mede gebaseerd op basis van een korte analyse van de woningmarkt in Vught, welke is beschreven in hoofdstuk 5. Pagina 9 van 19

WakkerArchitecten

TM

Woningbouwscenario 1 Woningbouwscenario 1 is gebaseerd op de ontwikkeling van een SCC met muziekeducatie (totaal bruto

vloeroppervlak van 2.490 m2). In dit scenario heeft Wakker Architecten een opzet gemaakt voor de realisatie van 10 appartementen (tweekamerwoning voorzien van een balkon) met een gemiddeld vloeroppervlak van 66 m? g.b.0., op het niveau van de eerste verdieping (noordelijke zijde) en tweede verdieping (noordelijke en westelijke zijde) van het SCC. In dit scenario zijn er 12 parkeerplaatsen beschikbaar aan de noordelijke zijde van het SCC en

28 parkeerplaatsen op het zuidelijk gelegen (huidige) parkeerterrein. Op basis van de door ons gehanteerde parkeernorm van 1 parkeerplaats per woning, zijn 10 parkeerplaatsen op perceel L 2189 bestemd voor de bewoners en de overige voor openbaar gebruik (waaronder medewerkers en bezoekers van het SCC).

Naar onze mening kent dit scenario de volgende voor- en nadelen: Voordelen

Nadelen

*_

Voldoende parkeerplaatsen op maaiveld;

Appartementen aan westelijke zijde op tweede

*_Aantal bouwlagen past binnen de bouwregels uit het vigerende bestemmingsplan;

verdieping hebben een beperkt uitzicht op de

*_Voldoet aan voorkeurscenario Synarchis (SCC

zijgevel van het kantoor-/wooncomplex van de Charlotte van Beuningen stichting.

met muziekeducatie);

Woningbouwscenario 2 Woningbouwscenario 2 is gebaseerd op de ontwikkeling van een SCC met muziekeducatie (totaal bruto

vloeroppervlak van 2.490 m?). In dit scenario heeft Wakker Architecten een opzet gemaakt voor de realisatie van 27 appartementen (tweekamerwoning voorzien van een balkon) met een gemiddeld vloeroppervlak van 66 m? g-b.0., op het niveau van begane grond (noordelijke zijde), eerste verdieping (noordelijke zijde) en tweede verdieping (noordelijke en westelijke zijde) en derde (extra) verdieping van het SCC. In dit scenario vervallen de parkeerplaatsen aan de noordelijke zijde van het SCC. Om voldoende parkeerplaatsen te realiseren is er een

parkeerkelder onder het SCC geprojecteerd, met ruimte voor 64 auto's. Wij rekenen in dit scenario 27 parkeerplaatsen in de ondergrondse garage toe aan de woningen, waardoor er 37 plaatsen in de parkeergarage resteren voor verkoop aan derden. Daarnaast blijven er in dit scenario 28 parkeerplaatsen beschikbaar op het

zuidelijk gelegen (huidige) parkeerterrein voor openbaar gebruik (waaronder medewerkers en bezoekers van het SCC). Wij merken op dat wij ervoor gekozen hebben om een parkeergarage te visualiseren onder de volledige footprint van de bovenliggende bebouwing. Dit vanuit de gedachte dat, in geval van een kleinere garage, het na bouwkundige oplevering moeilijk en kostbaar zal zijn om deze garage te vergroten. Het spreekt voor zich dat een

kleinere garage wel tot lagere bouwkosten leidt. Naar onze mening kent dit scenario de volgende voor- en nadelen:

Voordelen Nadelen * Toevoeging van derde verdieping (additionele | Appartementen aan westelijke zijde op tweede woningen c.q. verkoopopbrengsten);

verdieping hebben een beperkt uitzicht op

Voldoende parkeerplaatsen in parkeerkelder en

zijgevel van het kantoor-/wooncomplex van de

op maaiveld; *_Voldoet aan voorkeurscenario Synarchis (SCC met muziekeducatie).

Charlotte van Beuningen stichting; Aantal bouwlagen voldoet niet aan de

*_

=

bouwregels *

uit

bestemmingsplan; Hoge _ realisatiekosten

het __ vigerende ondergrondse

parkeerplaatsen.

Pagina 10 van 19

WakkerArchitecten

TM

Woningbouwscenario 3 Woningbouwscenario 3 is gebaseerd op de ontwikkeling van een SCC zonder muziekeducatie (totaal bruto

vloeroppervlak van 2.000 m?). In dit scenario heeft Wakker Architecten een opzet gemaakt voor de realisatie van 31 appartementen (tweekamerwoning voorzien van een balkon) met een gemiddeld vloeroppervlak van 66 m? g.b.o., op het niveau van begane grond (noordelijke zijde), eerste verdieping (noordelijke zijde) en tweede verdieping (noordelijke, westelijke en zuidelijke zijde) en derde (extra) verdieping (rondom) van het SCC. In dit

scenario dient het parkeren voor de woningen plaats te vinden in de parkeerkelder onder het SCC (64 parkeerplaatsen). Wij rekenen in dit scenario 31 parkeerplaatsen in de parkeergarage exclusief toe aan de woningen, waardoor er 33 ondergrondse parkeerplaatsen resteren voor verkoop aan derden. Daarnaast blijven

er in dit scenario 28 parkeerplaatsen beschikbaar op het zuidelijk gelegen (huidige) parkeerterrein voor openbaar gebruik (waaronder medewerkers en bezoekers van het SCC). Naar onze mening kent dit scenario de volgende voor- en nadelen:

Voordelen Nadelen * Toevoeging van extra (derde) verdieping | * Appartementen aan westelijke zijde op tweede (additionele woningen verkoopopbrengsten); *_

en

verdieping hebben een beperkt uitzicht op zijgevel van het kantoor-/wooncomplex van de

Voldoende parkeerplaatsen in parkeerkelder en

op maaiveld;

*__2muziekeducatie). extra appartementen door kleiner SCC (geen

Charlotte van Beuningen stichting.

*

Aantal bouwlagen voldoet niet aan de

*

Hoge __ realisatiekosten

bouwregels uit bestemmingsplan;

het

vigerende

ondergrondse

parkeerplaatsen; =_Voldoet niet aan voorkeurscenario Synarchis

(SCC met muziekeducatie).

Woningbouwscenario 4 Woningbouwscenario 4 is gebaseerd op de ontwikkeling van een SCC met muziekeducatie (totaal bruto

vloeroppervlak van 2.490 m?). In dit scenario heeft Wakker Architecten een opzet gemaakt voor de realisatie van 30 appartementen (tweekamerwoning voorzien van een balkon) met een gemiddeld vloeroppervlak van 71 m? g.b.0., op het niveau van begane grond (westelijke zijde), eerste verdieping (westelijke zijde), tweede verdieping (westelijke en zuidelijke zijde) en derde (extra) verdieping (rondom) van het SCC. In dit scenario bevindt zich onder het SCC een ondergrondse parkeergarage met 64 parkeerplaatsen.