Document · PDF

Bijlage - Taxatierapport Molenheike 17, 19 en 21 te Helvoirt

Raadsvergadering 17 april 2025, gemeente VughtBij agendapunt: Overdracht woonwagenstandplaatsen Molenheike12.264 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 2

Taxatierapport Molenheike 17, 19 en 21 te Helvoirt 3 woonwagenstandplaatsen

Gemeente Helvoirt, sectie D, nummers 6010, 6011 en 6012

Taxatierapport Molenheike 17, 19 en 21 te Helvoirt 3 woonwagenstandplaatsen

Opdrachtgever:

Gemeente Vught

Waardepeildatum:

1 februari 2024

Projectnr. Thorbecke: Concept rapport: Definitief rapport: Taxateur: Plausibiliteitscontrole:

8700/2 8 februari 2024 [datum] W. de Jager O.W. van der Veen

Deze taxatie is uitgevoerd conform de internationale standaarden IVS.

Samenvatting Adres : Kadastrale aanduiding : Gemeente Helvoirt, Sectie D, nummers 6010, 6011 en 6012 Kadastrale oppervlakte : D 6010 : 04 a. 34 ca. D 6012 : 03 a. 96 ca. D 6010 : 04 a. 61 ca. Bestemming : Wonen - Woonwagenstandplaatsen Huidig Gebruik : Woonwagenstandplaatsen Voorgenomen gebruik : Idem Doel taxatie : Bepalen marktwaarde ten behoeve van eventuele verkoop. Type taxatie : Volledige taxatie Te taxeren belang : Volledig eigendom. Bijzonderheden : Taxatie betreft enkel de woonwagenstandplaatsen, zonder eventuele opstallen met als uitgangspunt dat de grond bouw- en woonrijp wordt geleverd. Waardepeildatum : 1-2-2024 Marktwaarde : € 206.560,-- k.k. Zegge : Tweehonderdzesduizend vijfhonderdzestig euro kosten koper

Taxatierapport Woonwagenstandplaatsen Molenheike 17-21 te Helvoirt

Inhoudsopgave 1

Opdracht 1.1 Opdrachtgever 1.2 Overige belanghebbenden 1.3 Opdrachtnemer en taxateur 1.4 De taxatie 1.5 Informatie overdracht en onderzoek 1.6 Taxatierapport

5 5 5 5 6 7 7

Beschrijving 2.1 Inspectie- en toestandsdatum 2.2 Het vastgoedobject 2.3 Locatie en omgeving 2.4 Privaatrechtelijke situatie 2.5 Publiekrechtelijke situatie 2.6 Gebruik en gebruiksmogelijkheden 2.7 Fiscale aspecten 2.8 Overige relevante informatie

8 8 8 9 10 11 12 12 12

Beoordeling 3.1 Markt 3.2 Sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen 3.3 Courantheid 3.4 Scenario analyse

13 13 15 15 15

Waardering 4.1 Waarde 4.2 Waarderingsgrondslag 4.3 Toelichting taxatiemethoden 4.4 Referenties vergelijkingsmethode 4.5 Toelichting waardering

16 16 16 16 16 19

Verklaringen taxateur en ondertekening

Bronvermelding

Bijlagen

1 Opdracht De opdracht is verstrekt op 17-1-2024 en gebaseerd op de offerte van 16-2-2024 met kenmerk 7260. Tussen de opdrachtverstrekking en het uitvoeren van de taxatie zijn er wijzigingen gedaan op de opdracht. Dit betreft het uitgangspunt van de taxatie, deze is nader gespecificeerd. De woonwagenstandplaatsen zijn momenteel verhuurd. De opdrachtgever wenst enkel de marktwaarde van de woonwagenstandplaatsen vrij van huur en gebruik. De belangrijkste opdrachtvoorwaarden en uitgangspunten zijn in dit rapport vermeld, de volledige opdracht is opgenomen in het taxatiedossier van de opdrachtnemer.

1.1

Opdrachtgever

Naam: Adres Contactpersoon: Functie:

1.2

Gemeente Vught Postbus 10100 5260 GA VUGHT R. van Bragt Regisseur Vastgoed & Grondzaken

Overige belanghebbenden

De taxatie is uitsluitend bestemd voor gebruik door de opdrachtgever. De taxateur aanvaardt alleen verantwoordelijkheid tegenover de opdrachtgever en voor het doel van taxatie.

1.3

Opdrachtnemer en taxateur

Naam: Adres: Taxateur: Kwalificatie:

Thorbecke B.V. Zwartewaterallee 50, 8031 DX Zwolle W. de Jager De taxateur is als deskundige ingeschreven in het Nederlands Register van Vastgoed Taxateurs (NRVT) onder nummer RT929923706 in de kamer(s) Bedrijfsmatig Vastgoed en Wonen.

De taxateur heeft geen betrokkenheid bij de onroerende zaak en deze ook niet gehad. De onroerende zaak is niet eerder door de taxateur beoordeeld en de taxateur draagt geen kennis van eerdere waarderingen. De taxateur is geheel vrij om tot een objectieve en onbevooroordeelde waardering te komen.

Taxatierapport Woonwagenstandplaatsen Molenheike 17-21 te Helvoirt

De taxateur voldoet aan de kwaliteitseisen zoals gesteld door het NRVT en beschikt over de relevante kennis en ervaring op het voor deze taxatie vereiste gebied. Daarnaast volgt hij actief de ontwikkelingen in de sector en de branche via opleidingen en het bijhouden van vakliteratuur. De taxateur verricht de taxatie overeenkomstig de bepalingen van de meest recente gepubliceerde versies van de International Valuation Standards (IVS) en de Algemene Gedrags- en Beroepsregels en de voor de taxatie relevante Reglementen van het NRVT. Indien er afgeweken is van deze standaarden, is dit in het rapport expliciet vermeld. De taxateur is onderworpen aan het tuchtrecht van het NRVT en de NVM.

1.4

De taxatie

Onderwerp van en type taxatie De opdracht betreft een volledige taxatie van 3 woonwagenstandplaatsen gelegen aan de Molenheike 17 tot en met 21 te Helvoirt. Het betreft kadastrale percelen gemeente Helvoirt, sectie D, nummer 6010, 6011 en 6012. De percelen zijn momenteel in gebruik als woonwagenstandplaatsen. Als uitgangspunt geldt dat de aanwezige opstallen en terreininrichting buiten de taxatie blijven. De waardering betreft de grond in de huidige staat (bouw- en woonrijp). De aanwezige woonwagens worden roerend geacht. De te taxeren objecten zijn aan te merken als woonlocaties met een woonbestemming en de taxatie wordt derhalve uitgevoerd onder het toepassingsbereik van de NRVT Kamer Wonen, waarin de taxateur is ingeschreven. Doel en te taxeren belang Het bepalen van de marktwaarde ten behoeve van mogelijke verkoop. Het te taxeren belang betreft het volledig eigendom. Waarderingsgrondslag Marktwaarde: Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld. Waardepeildatum De taxatie wordt uitgevoerd naar het waardepeil op datum opname.

Uitgangspunten en bepalingen Bij het vaststellen van de waarde hanteert de taxateur een aantal veronderstellingen of aannames. Dit betreffen feiten, voorwaarden of situaties die van invloed zijn op de waarde en die door de taxateur voor waar zullen worden aangenomen. De door de taxateur gehanteerde algemene uitgangspunten zijn bijgevoegd. Er is sprake van bijzonder uitgangspunten indien de taxatie wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de waardepeildatum of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat -koper – verkoper, - pachter of -verpachter deze zou hanteren op de waardepeildatum. In deze opdracht is sprake van de volgende bijzondere uitgangspunten:

Taxatierapport Woonwagenstandplaatsen Molenheike 17-21 te Helvoirt

De woonwagenstandplaatsen zijn momenteel verhuurd. Voor de marktwaarde dient als uitgangspunt de waarde vrij van huur en gebruik. Ten aanzien van perceel Helvoirt D 6012 geldt als uitgangspunt dat het huurafhankelijk recht van opstal komt te vervallen.

De taxateur acht de uitgangspunten reëel en passend in het licht van de opdracht en het doel van de taxatie.

1.5

Informatie overdracht en onderzoek

De taxateur maakt voor het waardeoordeel gebruik van door de opdrachtgever beschikbaar gestelde informatie en stukken, De taxateur gaat ervan uit dat de opdrachtgever alle voor de waardering relevante informatie en stukken zoals bijvoorbeeld erfdienstbaarheden, aanschrijvingen, ontwikkelingen, verontreinigingen of overige gebreken verstrekt. De opdrachtnemer aanvaardt geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest. De taxateur doet onderzoek naar de privaatrechtelijke en publiekrechtelijke situatie van het object en neemt kennis van relevante openbare informatie uit bijvoorbeeld het bodemloket van de Rijksoverheid. De taxateur onderzoekt de marktsituatie en analyseert de relevante gerealiseerde transacties. De taxateur controleert voor zover mogelijk alle informatie(bronnen) die hij betrekt bij de waardering en noemt deze in het taxatierapport.

1.6

Taxatierapport

De conceptrapportage is besproken met de opdrachtgever. De opmerkingen van de opdrachtgever zijn voor de taxateur geen aanleiding geweest om de taxatie aan te passen.

Taxatierapport Woonwagenstandplaatsen Molenheike 17-21 te Helvoirt

2 Beschrijving 2.1

Inspectie- en toestandsdatum

Om persoonlijke kennis te verkrijgen van het te taxeren vastgoed, heeft de taxateur een bezichtiging uitgevoerd. Daarbij heeft hij ook de ligging en de omgeving geïnspecteerd om alle zaken vast te leggen die hij van belang acht voor de waarde van het vastgoed.

Inspectiedatum :

1-2-2024

Gebeurtenissen na inspectiedatum Voor zover de taxateur bekend zijn er geen wezenlijke veranderingen opgetreden tussen inspectiedatum en de rapportagedatum.

2.2

Het vastgoedobject

2.2.1

Beschrijving

De getaxeerde objecten betreffen drie woonwagenplaatsen aan de Molenheike 17 tot en met 21 te Helvoirt. De woonwagenstandplaatsen hebben een eigen kadastrale aanduiding en variëren in grootte. De woonwagenstandplaatsen zijn voorzien van verharding en bergingen. Deze onderdelen blijven buiten de waardering. Op de percelen zijn wel een betonnen funderingsplaat en aansluiting op de nutsvoorzieningen aanwezig. Deze zijn onderdeel van getaxeerde.

2.2.2

Bouwaard en indeling

Niet van toepassing.

2.2.3

Duurzaamheid en energie

Niet van toepassing.

2.2.4

Onderhoudstoestand

Niet van toepassing

2.2.5

Fundering

Niet van toepassing. Taxatierapport Woonwagenstandplaatsen Molenheike 17-21 te Helvoirt

2.2.6

Milieuaspecten

Asbesthoudend materiaal Het gebruik van asbesthoudend materiaal was tot juli 1993 toegestaan. Gezien het bouwjaar van het object kan er niet uitgesloten worden dat er asbesthoudende materialen zijn gebruikt. Tijdens de visuele inspectie zijn er geen asbesthoudende materialen of materialen waarvan vermoed wordt dat ze asbesthoudend zijn waargenomen. Een asbestinventarisatie rapport is niet beschikbaar. Bodemverontreiniging De taxateur heeft in de gemeentelijke beperkingen registratie, kadastrale registratie en het bodemloket, geen aanwijzingen voor bodemverontreiniging gevonden. Bij de omgevingsdienst Midden- en West-Brabant zijn geen aanwijzingen voor bodemverontreiniging gevonden. Bij de opname ter plaatse zijn geen aanwijzingen gevonden voor de aanwezigheid van bodemverontreiniging. Er is geen aanvullend technisch bodemonderzoek verricht.

2.3

Locatie en omgeving

Locatieomschrijving De getaxeerde woonwagenstandplaatsen zijn gelegen in het dorp Helvoirt, onderdeel van de gemeente Vught. Vught is een gemeente in het noorden van de provincie Noord-Brabant, gelegen in de Meierij van ’s-Hertogenbosch. De gemeente heeft circa 32.000 inwoners (31-1-2023) en een oppervlakte van circa 34 km2. Het dorp Helvoirt heeft ongeveer 5.000 inwoners. De getaxeerde woonwagenstandplaatsen zijn gelegen aan de zuidzijde van Helvoirt, aan de rand van de bebouwde kom. Belendingen zijn Noordzijde : Oostzijde : Zuidzijde: Westzijde:

Woningen Woningen Woningen Woningen

Bereikbaarheid Per personenauto : Per vrachtauto : Per openbaar vervoer :

Goed Redelijk Goed

Parkeermogelijkheden Op eigen terrein : Op openbare weg : Anders, nl :

Goed Redelijk N.v.t.

Voorzieningen in de (directe) nabijheid Afstand tot een huisartsenpraktijk: 0.4 km Afstand tot een kinderdagverblijf: 1.1 km Afstand tot een basisschool: 1.1 km Afstand tot een supermarkt: 0.8 km Sport- en beweegmogelijkheden: Redelijk Taxatierapport Woonwagenstandplaatsen Molenheike 17-21 te Helvoirt

Afstand tot treinstation: 5.4 km Afstand tot bushalte: 0.8 km Afstand tot oprit hoofdweg: 0.2 km (bron: atlasleefomgeving.nl)

2.4

Privaatrechtelijke situatie

Kadastrale gegevens Kadastrale aanduiding : Omschrijving : Kadastraal oppervlak : Getaxeerde oppervlak :

Gemeente Helvoirt, sectie D, nummer 6010 4 a. 34 ca. 4 a. 34 ca.

Eigendomssituatie Rechthebbende : Naam : Adres : Woonplaats : KvK nummer : Recht : Aandeel :

Volle eigendom Gemeente Vught Secr. Van Rooijstraat 2 5261 EP VUGHT 50653466 Volle eigendom 1/1

Kadastrale aanduiding : Omschrijving : Kadastraal oppervlak : Getaxeerde oppervlak :

Gemeente Helvoirt, sectie D, nummer 6011 3 a. 96 ca. 3 a. 96 ca.

Eigendomssituatie Rechthebbende : Naam : Adres : Woonplaats : KvK nummer : Recht : Aandeel :

Volle eigendom Gemeente Vught Secr. Van Rooijstraat 2 5261 EP VUGHT 50653466 Volle eigendom 1/1

Kadastrale aanduiding : Omschrijving : Kadastraal oppervlak : Getaxeerde oppervlak :

Gemeente Helvoirt, sectie D, nummer 6012 4 a. 61 ca. 4 a. 61 ca.

Eigendomssituatie Rechthebbende : Naam : Adres : Woonplaats : KvK nummer :

Eigendom belast met recht van opstal Gemeente Vught Secr. Van Rooijstraat 2 5261 EP VUGHT 50653466

Taxatierapport Woonwagenstandplaatsen Molenheike 17-21 te Helvoirt

Recht : Aandeel :

Eigendom belast met recht van opstal 1/1

Eigendom is belast met een huurafhankelijk recht van opstal ten behoeve van de huidige huurder, er is geen vergoeding verschuldigd. Privaatrechtelijk onderzoek De taxateur heeft een beperkt titelonderzoek verricht en is ervan uitgegaan dat er geen zakelijke rechten, kettingbedingen en/of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen bestaan. Taxateur heeft de laatste titel van eigendom van percelen 6010 en 6011 niet kunnen raadplegen, aangezien de brondocumenten leiden naar aktes van gemeentelijke herindeling. Taxateur hanteert als uitgangpunt dat er geen bijzondere zakelijke of beperkte rechten op de percelen rust die van invloed kunnen zijn op de waarde.

2.5

Publiekrechtelijke situatie

Bestemmingsplan Het geldende bestemmingsplan is het Bestemmingsplan ‘Kom Helvoirt’ van de (voormalige) gemeente Haaren, dat is vastgesteld op 3-6-2010. IMRO identificatieNL.IMRO.0788sab61551-0001 . De status van het plan is vastgesteld. Het object heeft volgens dit bestemmingsplan de bestemming: Wonen – Woonwagenstandplaatsen Zie onderstaande afbeelding, uitsnede van het bestemmingsplan Kom Helvoirt.

Taxatierapport Woonwagenstandplaatsen Molenheike 17-21 te Helvoirt

Publiekrechtelijke beperkingen Er is geen sprake van bijzondere rechten of aanwijzingen.

2.6

Gebruik en gebruiksmogelijkheden

De objecten zijn momenteel in gebruik als woonwagenstandplaatsen door de huurders. Voorgenomen gebruik Voor zover de taxateur bekend zijn er geen wijzigingen ten opzichte van het huidige gebruik. Gebruiksmogelijkheden Het huidige gebruik is overeenkomstig het geldende bestemmingsplan. Toekomstige planologische ontwikkelingen die de gebruiksmogelijkheden beperken, zijn de taxateur niet bekend. Bijzondere gebruiks- en/of verkoopbelemmerende bepalingen zijn de taxateur niet bekend. De taxateur is er bij de waardering van uitgegaan dat op de waardepeildatum de objecten en het gebruik ervan voldoen aan alle overheidsregels en -eisen (waaronder bestemmingsplan, omgevingsvergunningen, bouwverordeningen en vestigings-/gebruiksvergunningen).

2.7

Fiscale aspecten

Er zijn de taxateur geen bijzondere fiscale aspecten bekend. Uitgangspunt voor de taxatie is dat eventuele levering in de overdrachtsbelastingsfeer zal plaatsvinden. Ingeval van eventuele overdracht/levering van het object zal de koopsom in principe belast worden met overdrachtsbelasting ad. 2%.

2.8

Overige relevante informatie

Uit de contacten met de opdrachtgever en het onderzoek door de taxateur is geen informatie naar voren gekomen over zaken die van invloed kunnen zijn op de waardering.

Taxatierapport Woonwagenstandplaatsen Molenheike 17-21 te Helvoirt

3 Beoordeling 3.1

Markt

Ten aanzien van woonwagenstandplaatsen is er geen sprake van een transparante markt. Omdat de woonbestemming het meeste aansluit bij Wonen heeft taxateur hieronder de markt met betrekking tot wonen nader benoemd. Iets meer plekken voor woonwagens, maar nog lang niet genoeg Gemeenten hebben de afgelopen jaren nauwelijks nieuwe standplaatsen voor woonwagens gerealiseerd, ondanks nieuwe richtlijnen van de rijksoverheid. Er kwamen tussen 2020 en eind 2022 in heel Nederland 49 plaatsen bij, blijkt uit onderzoek dat demissionair minister De Jonge naar de Tweede Kamer heeft gestuurd. Het tekort aan standplaatsen lijkt dan ook nog lang niet opgelost. Sinds 2018 geldt een nieuw 'beleidskader' voor woonwagenstandplaatsen. waarin onder meer staat dat gemeenten moeten zorgen voor voldoende standplaatsen. Een van de aanleidingen was een kritisch rapport van de Nationale ombudsman over het 'uitsterfbeleid' van veel gemeenten. Dat beleid kwam erop neer om vrijgekomen, bestaande standplaatsen niet meer voor woonwagens te gebruiken. De ombudsman noemde dat discriminerend. Verder stelde het College voor de Rechten van de Mens dat het Rijk, lokale overheden en woningcorporaties niet alleen verplicht zijn de cultuur van woonwagenbewoners te beschermen, maar ook om die te faciliteren.

9364 woonwagenplaatsen Voor de derde keer is nu in opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken onderzocht hoe het aantal standplaatsen zich ontwikkelt. Eind 2022 waren er volgens adviesbureau Companen 9364 woonwagenplaatsen in Nederland, 49 meer dan twee jaar eerder. Ook bij de vorige inventarisatie, in 2020, was nauwelijks sprake van een stijging. Tussen 2018 en 2020 kwamen er per saldo 26 plaatsen bij, luidde toen de conclusie. Gemeenten zeggen dat ze onder meer aanlopen tegen een gebrek aan locaties om standplaatsen te realiseren, blijkt uit het onderzoek. Ook hebben ze daar naar eigen zeggen niet genoeg personeel voor en vinden ze de exploitatie van woonwagenstandplaatsen niet rendabel genoeg. Hoe groot het tekort aan woonwagenstandplaatsen is, blijft onduidelijk. Onderzoeksbureau Companen heeft dit niet onderzocht en bij het bureau zijn daar ook geen betrouwbare gegevens over het tekort bekend. Woonwagenbelangen Nederland schat het tekort op ruim 8500 standplaatsen, maar pleit voor onafhankelijk onderzoek hiernaar. Veel gemeenten hebben wel de ambitie om het aantal woonwagenplekken uit te breiden, schrijft demissionair minister De Jonge in de Kamerbrief die het onderzoek begeleidt. Ten minste 98

Taxatierapport Woonwagenstandplaatsen Molenheike 17-21 te Helvoirt

gemeenten zouden plannen hebben om de komende jaren standplaatsen toe te voegen. Het gaat volgens De Jonge in totaal om 1028 plaatsen tot 2030. (Bron: NOS.nl) Marktanalyse woningmarkt gemeente Vught Het aantal verkopen schommelt ieder kwartaal. Het tweede en het vierde kwartaal van een jaar zijn meestal goede kwartalen qua aantal verkopen, het eerste en derde kwartaal doen het vaak wat minder goed. Het aantal verkochte woningen (door NVM-makelaars) komt in de gemeente Vught dit kwartaal uit op 80. Dat is een stijging van 11,8 procent ten opzichte van vorig jaar. Landelijk werden er 11,8 procent meer woningen verkocht dan een jaar geleden. Ook de verkoopprijzen van de verschillende woningtypen kunnen sterke schommelingen laten zien. Hoe minder transacties per woningtype, hoe groter de verschillen uitvallen. Wanneer het aantal verkopen per woningtype onder de 50 uitkomt, is de prijsontwikkeling minder betrouwbaar. De prijs van een verkochte woning in de gemeente Vught komt dit kwartaal uit op € 557.000. Dat is een stijging van 8,4 procent op jaarbasis. Landelijk steeg de transactieprijs in een jaar tijd met 5,3 procent. Het verschil tussen de laatste vraagprijs en de uiteindelijke verkoopprijs laat zien hoeveel onderhandelingsruimte er is voor de koper. In de meeste regio's wordt er op dit moment gemiddeld ongeveer de vraagprijs betaald voor een woning.

Een positief vraag-verkoopprijsverschil betekent dat de koper meer betaald heeft dan de vraagprijs. In het 4e kwartaal van 2023 werd in de gemeente Vught voor een woning gemiddeld 0,3% minder betaald dan de gevraagde prijs. Landelijk is dat 1,3%. De laatste kwartalen is er een omslag te zien in het aantal woningen dat wordt verkocht boven de vraagprijs. De woningmarkt trekt weer aan. Hierdoor worden woningen vaker verkocht boven de vraagprijs. In het 4e kwartaal van 2023 werd 39,1 procent van de woningen in de gemeente Vught verkocht voor een verkoopprijs die boven de (laatste) vraagprijs lag. Landelijk gaat het om 52,7 procent van de verkochte woningen. De stijging van de vraagprijs van de afgelopen jaren, gaat onverminderd door. De (laatste) vraagprijs van het aanbod ligt hoger dan de transactieprijzen, omdat er vaak meer (duurdere) vrijstaande woningen in aanbod staan. De vraagprijs van de in aanbod staande woningen komt in het 4e kwartaal van 2023 uit op € 714.000. Dat is een stijging van 9,2 procent in vergelijking met hetzelfde kwartaal een jaar geleden. Landelijk steeg de vraaprijs van het te koop staande aanbod met 6,3 procent. De transactieprijzen zijn sinds het dieptepunt van de kredietcrisis in Nederland met gemiddeld 111 procent gestegen. In de gemeente Vught gaat het om een stijging van 92 procent.

Wanneer de ontwikkeling sinds 2000 wordt bekeken, dan zijn de prijzen van woningen in Nederland met gemiddeld 159 procent gestegen. In de gemeente Vught gaat het om een stijging van 140 procent. De prijzen van hoekwoningen zijn in gemeente Vught sinds het begin van de eeuw het hardst omhoog gegaan. (bron: NVM). Uit de marktanalyse van de gemeente Vught blijkt dat er veel vraag naar woningen is en dat de verkoopprijzen na een kleine dip in 2022 afgelopen jaar weer zijn gestegen. Alhoewel de markt voor reguliere woningen afwijkt van de markt voor woonwagenstandplaatsen kan er in zijn algemeenheid wel een vergelijk worden getrokken. Zowel voor de woningmarkt als voor woonwagenstandplaatsen is er sprake van een te kort. Wanneer er ergens een te kort van is, is het gevolg dat de prijzen stijgen (marktwerking vraag en aanbod).

Taxatierapport Woonwagenstandplaatsen Molenheike 17-21 te Helvoirt

3.2

Sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen

Gezien de kenmerken van de te taxeren objecten en situatie, trends en ontwikkelingen in de markt, heeft de taxateur in de waardering rekening gehouden met de onderstaande sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen die van toepassing zijn op de objecten. Sterkten

Zwakten

Ligging in woonwijk

Beperkte groep kopers

Ruime afmeting van de kavels

Beperkte financieringsmogelijkheden Beperkte bestemming

Kansen

Bedreigingen

Te kort aan standplaatsen

Politieke beslissingen

Bestemming wijzigen naar ‘Wonen’

3.3

Courantheid

Locatie :

Goed

Object :

Redelijk

Verhuur- / verkoopbaarheid :

Redelijk

De courantheid wordt als redelijk ingeschat. Dat heeft er mee te maken dat woonwagenstandplaatsen niet snel bewoond worden door mensen van buiten de gemeenschap. Veelal worden woonwagen(hofjes) door families bewoond die daar al jarenlang wonen en iemand van buiten die familie heeft vaak geen belangstelling voor een woonwagenstandplaats op het betreffende hofje. Aan de andere kant zullen er zeker huurders zijn die hun woonwagenstandplaats willen kopen.

3.4

Scenario analyse

Bij het vaststellen van de marktwaarde gaat de taxateur, los van de eventuele met de opdrachtgever overeengekomen bijzondere uitgangspunten, uit van de optimale aanwending van het getaxeerde vastgoedobject (IVS: Highest and best Use, HABU). Dit is het meest doelmatige en meest doeltreffende gebruik dat vanuit het perspectief van een marktpartij de hoogste waarde zou opleveren en dat fysiek mogelijk, financieel haalbaar en wettelijk toelaatbaar is. Realistische en haalbaar geachte verwachtingen aangaande het vastgoed zijn hierin begrepen. Gezien de situatie en de gebruiks‐ en bestemmingsmogelijkheden van de objecten, beoordeelt de taxateur het huidige gebruik als optimaal.

Taxatierapport Woonwagenstandplaatsen Molenheike 17-21 te Helvoirt

4 Waardering 4.1

Waarde

Met in achtneming van de in dit rapport vermelde informatie, de inspectie ter plaatse en vergelijking met marktgegevens, heeft de taxateur de marktwaarde van de woonwagenstandplaatsen gelegen aan de Molenheike 17, 19 en 21 te Helvoirt naar waardepeildatum 1-2-2024 getaxeerd op:

€ 206.560,-- k.k. (€ 160,-- per m2) Zegge: Tweehonderdzesduizend vijfhonderdzestig euro kosten koper

4.2

Waarderingsgrondslag

Marktwaarde: Het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de waardepeildatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

4.3

Toelichting taxatiemethoden

Voor de bepaling van de marktwaarde van de objecten heeft de taxateur gebruikgemaakt van de volgende taxatiemethodiek. Vergelijkingsbenadering Bij de vergelijkbare transactiemethode (hierna: vergelijkingsmethode) wordt de waarde van een object afgeleid van in de markt gerealiseerde transacties van vergelijkbare onroerende zaken, die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Bij de vergelijking en waardering wordt rekening gehouden met de onderlinge verschillen zoals locatie, ligging, kwaliteit en perceelsgrootte.

4.4

Referenties vergelijkingsmethode

Bij de toepassing van de vergelijkingsmethode heeft de taxateur de volgende met het getaxeerde object vergelijkbare onroerende zaken geselecteerd, die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Bij de onderlinge vergelijking en waardering houdt de taxateur rekening met de verschillen zoals bijvoorbeeld locatie, ligging, kwaliteit, bouwjaar, grootte en aanwezige bijgebouwen.

Taxatierapport Woonwagenstandplaatsen Molenheike 17-21 te Helvoirt

Referentie 1: Colmschaterstraatweg 62 te Deventer Object :

Woonwagenstandplaats

Kadastrale informatie :

Deventer, sectie L, nummer 7483 (ged.)

Oppervlakte :

308 m2

Soort recht :

Vol eigendom

Bestemming :

Woonwagenstandplaats

Bebouwing :

N.v.t.

Koopsom :

€ 63.095,45 (incl BTW) k.k.

Prijs per m :

€ 204,86

Transportdatum :

Nog niet verkocht, status is te koop

Vervreemder :

Gemeente Deventer

Bruikbaarheid t.o.v. het getaxeerde object :

Redelijk tot goed

Toelichting:

Betreft een woonwagenstandplaats in de gemeente Deventer. Perceel ligt momenteel nog braak. Wordt aangeboden door de gemeente Deventer voor een koopsom van € 204,-- per m2 incl. BTW kosten koper.

Referentie 2: Korte Raamstraat 22 te Breda Object :

Woonwagenstandplaats

Kadastrale informatie :

Breda, sectie D, nummer 11613

Oppervlakte :

306 m2

Soort recht :

Vol eigendom

Bestemming :

Wonen – 1

Bebouwing :

N.v.t.

Verkoopprijs :

€ 35.000,-- k.k.

Verkoopprijs geïndexeerd naar peildatum:

€ 37.500,-- k.k.

Prijs per m2 :

€ 122,55 k.k.

Transportdatum :

21-12-2021

Vervreemder :

Gemeente Breda

Verkrijger :

A.W. van Haperen en H. Gritter

Hyp 4- nummer :

83234 nummer 134

Bruikbaarheid t.o.v. het getaxeerde object :

Goed

Toelichting:

Betreft de verkoop van een woonwagenstandplaats aan de zittende huurders. Het object is gelegen op een woonwagenhofje.

Referentie 3: Ruitersboslaan 51a te Breda Object :

Woonwagenstandplaats

Kadastrale informatie :

Brede, sectie E, nummer 8143

Oppervlakte :

403 m2

Soort recht :

Vol eigendom

Bestemming :

Wonen-1

Bebouwing :

N.v.t.

Verkoopprijs :

€ 38.000,-- k.k.

Verkoopprijs geïndexeerd naar peildatum:

€ 67.000,-- k.k.

Prijs per m2 :

€ 166,25 k.k.

Transportdatum :

15-4-2015

Vervreemder :

M. Battels

Verkrijger :

H. Dufour

Taxatierapport Woonwagenstandplaatsen Molenheike 17-21 te Helvoirt

Hyp 4- nummer :

66023 nummer 61

Bruikbaarheid t.o.v. het getaxeerde object :

Goed

Toelichting:

Betreft een transactie van een woonwagenstandplaats op een woonwagenhofje.

Referentie 4: Baarschot 34a te Breda Object :

Woonwagenstandplaats

Kadastrale informatie :

Ginneken, sectie N, nummer 4327

Oppervlakte :

255 m2

Soort recht :

Vol eigendom

Bestemming :

Bedrijventerrein – functieaanduiding specifieke vorm van bedrijventerrein kermisexploitanten

Bebouwing :

N.v.t.

Verkoopprijs :

€ 34.000,-- k.k.

Verkoopprijs geïndexeerd naar peildatum:

€ 41.000,-- k.k.

Prijs per m2 :

€ 161,-- k.k.

Transportdatum :

16-3-2021

Vervreemder :

Gemeente Breda

Verkrijger :

M. Scheepers

Hyp 4- nummer :

83840 nummer 151

Bruikbaarheid t.o.v. het getaxeerde object :

Goed

Toelichting:

Referentie 5: Baarschot 34C te Breda Object :

Woonwagenstandplaats

Kadastrale informatie :

Ginneken, sectie N, nummer 4249

Oppervlakte :

205 m2

Soort recht :

Vol eigendom

Bestemming :

Bedrijventerrein – functieaanduiding specifieke vorm van bedrijventerrein kermisexploitanten

Bebouwing :

N.v.t.

Verkoopprijs :

€ 26.000,-- k.k.

Verkoopprijs geïndexeerd naar peildatum:

€ 41.000,-- k.k.

Prijs per m2 :

€ 202,-- k.k.

Transportdatum :

29-09-2017

Vervreemder :

Gemeente Breda

Verkrijger :

M.J.M. Martens en E.G. van Ham

Hyp 4- nummer :

71609 nummer 125

Bruikbaarheid t.o.v. het getaxeerde object :

Goed

Toelichting:

Betreft de verkoop van een woonwagenstandplaats op een bedrijventerrein, maar wel gelegen op een woonwagenlocatie met meerdere woonwagens. De bestemming laat ook bedrijfsmatig gebruik toe, echter levert dit naar oordeel van taxateur niet een hogere waarde op dan het gebruik als woonwagenstandplaats. De transactie betrof meerdere percelen, maar aan de woonwagenstandplaats op perceel N 4249 was een waarde toegekend van € 26.000,-- k.k.

Geïndexeerde verkoopprijzen op basis van prijsindex bestaande koopwoningen CBS.

Taxatierapport Woonwagenstandplaatsen Molenheike 17-21 te Helvoirt

4.5

Toelichting waardering

De markt voor woonwagenstandplaatsen is geen transparante of homogene markt. Woonwagenstandplaatsen nemen een bijzondere positie in binnen het vastgoed in Nederland. Verkoop en verhuur geschiedt grotendeels op basis van beleid van gemeenten. Er is de laatste jaren veel te doen over woonwagenstandplaatsen. Veel gemeenten zijn niet voldoende actief in het voorzien in woonwagenstandplaatsen. Zo blijkt ook uit het onderzoek opgenomen in hoofdstuk 3. Ten aanzien van verkopen heeft taxateur een aantal referenties gevonden die in zijn optiek goed vergelijkbaar zijn. Alhoewel alle transacties zich in Breda bevinden, zijn ze naar zijn oordeel gelet op geografie, locatie en markt goed vergelijkbaar. Bovengenoemde referenties geven weer dat de bandbreedte van de transactiecijfers, geïndexeerd naar peildatum, zich bevind tussen circa € 122,-- en 202,-- per m2 k.k.. De gemiddelde transactieprijs komt uit op € 163,--k.k. per m2. Op dit moment staat er in de gemeente Deventer één woonwagenstandplaats te koop met een koopsom van € 202,--incl. BTW per m2 k.k.. Daar moet bij worden opgemerkt dat deze verkoop nog niet gerealiseerd is en dus nog zal moeten blijken of deze koopsom gerealiseerd kan worden. Omdat er weinig transacties voorhanden zijn heeft taxateur ook gekeken naar grondprijzenbrieven c.q. uitgifteprijzen van diverse Nederlandse gemeenten.

Ook hier dient opgemerkt te worden dat er veel gemeenten zijn die geen actief beleid voeren op woonwagenstandplaatsen. Ook zijn er gemeenten die geen vaste uitgifteprijs hanteren maar in de grondprijzenbrief opnemen dat bij verkoop er taxatie dient plaats te vinden.

Gemeente Landgraaf Zoetermeer Emmen Olst-Wijhe Arnhem Terneuzen Gemiddeld

Grondprijsbrief Website 2023-2024 2024 2024 2023 2024

Uitgifteprijs €

€

Oppervlakte BTW Excl 43.700 190 Excl Excl Excl 29.500 200 Excl Excl

Uitgifteprijs per m2 excl. BTW Incl BTW € 70 € 85 € 230 € 278 € 116 € 140 € 200 € 242 € 148 € 178 € 100 € 121 € 144 € 174

Tabel uitgifteprijzen woonwagenstandplaatsen

Ondanks dat deze uitgifteprijzen niet op transacties zijn gebaseerd maar op beleid, is er wel een logische prijs af te leiden uit de uitgifteprijzen. Wat wel opvalt is dat de grondprijs sterk uiteenloopt van circa € 85,-- per m2 tot circa € 278,-- per m2 incl. BTW. Alles overwegende en rekening houdend met alle informatie die in deze taxatie naar voren komt, is taxateur van oordeel, dat de waarde van de woonwagenstandplaats zich bevind op € 160,-- per m2 k.k. Hieruit volgt de volgende waardering:

Taxatierapport Woonwagenstandplaatsen Molenheike 17-21 te Helvoirt

Adres Nummer Oppervlakte Prijs per m2 Marktwaarde Molenheike 17 434 € 160,00 € 69.440,00 k.k. Molenheike 19 396 € 160,00 € 63.360,00 k.k. Molenheike 21 461 € 160,00 € 73.760,00 k.k. Totaal 1291 € 206.560,00 k.k.

Taxatierapport Woonwagenstandplaatsen Molenheike 17-21 te Helvoirt

5 Verklaringen taxateur en ondertekening Taxatiestandaarden, regelgeving, tuchtrecht De taxateur heeft de taxatie verricht overeenkomstig de bepalingen van de meest recente gepubliceerde versies van de International Valuation Standards (IVS) en de Algemene Gedrags- en Beroepsregels en de voor de taxatie relevante Reglementen van het Nederlands Register van Vastgoed Taxateurs (NRVT). Indien er afgeweken is van deze standaarden, is dit in het rapport expliciet vermeld. De taxateur is onderworpen aan het tuchtrecht van het NRVT en de NVM. Onafhankelijkheid De taxateur verklaart volledig onafhankelijk te hebben gewerkt, alle schijn van belangenverstrengeling te zijn tegengegaan en zich bij het uitvoeren van de taxatieopdracht niet hebben laten leiden door vooraf bepaalde of gewenste uitkomsten, waarden, adviezen en/of conclusies. De taxateur heeft op geen enkele wijze een zakelijk belang bij de uitkomst van de taxatie en is geheel vrij om tot een objectieve en onbevooroordeelde waardering te komen. De taxateur heeft geen betrokkenheid bij de onroerende zaak en heeft deze ook niet gehad, tenzij dit uitdrukkelijk anders in dit rapport is vermeld. De taxateur heeft geen financiële voordelen uit de taxatieopdracht anders dan het in rekening gebrachte taxatiehonorarium. Het honorarium van de taxateur is niet afhankelijk van de uitkomst van de taxatie.

De taxateur staat niet in dienstbetrekking tot de opdrachtgever of een aan hem gelieerde organisatie. De taxateur en het taxatiebedrijf waarvoor hij werkzaam is, hebben niet meer dan 25% van de totaalomzet uit het afgelopen jaar verkregen van de opdrachtgever, inclusief de eventuele aan de opdrachtgever gelieerde organisatie onderdelen. Kennis en competenties taxateur De taxateur beschikt over voldoende kennis en ervaring om mede op basis van de uitgevoerde marktanalyse de betreffende categorie vastgoed in de betreffende plaats te taxeren. Taxatie- schattingsonzekerheid Bij een taxatie is altijd sprake van enige vorm van schattingsonzekerheid, die het gevolg kan zijn van de informatievoorziening, de marktomstandigheden, de beschikbare marktinformatie en de algemene taxatie onnauwkeurigheid. Voor zover sprake is van bijzondere onzekerheden die de reguliere schattingsonzekerheid te boven gaan en beperkingen opleveren voor het gebruik van de taxatie, is hiervan in het taxatierapport melding gemaakt. Aldus opgemaakt en getekend, te goeder trouw, naar beste kennis en wetenschap en met de thans beschikbare gegevens. De taxateur : W. de Jager Zwolle,

: 8-2-2024

Handtekening

Taxatierapport Woonwagenstandplaatsen Molenheike 17-21 te Helvoirt

6 Bronvermelding De taxateur heeft gebruik gemaakt van de volgende informatiebronnen: Opdrachtgever :

Eigenaar / gebruiker : Kadaster : Gemeente : PDOK.nl : Bodemloket.nl : NVM : Overige, namelijk :

Beschikbaar gestelde informatie met betrekking tot de objecten en het gebruik. Bestemmingsplan. Eigendomsinformatie en zakelijke rechten, kadastrale kaart, publiekrechtelijke beperkingen (Wkpb) Zie opdrachtgever Luchtfoto, topografische kaart (BRT) Bodemverontreiniging, kaart WBB Marktinformatie en transacties CBS, NOS.nl, diverse grondprijzenbrieven gemeenten in Nederland, omgevingsdienst.

Taxatierapport Woonwagenstandplaatsen Molenheike 17-21 te Helvoirt

7 Bijlagen De bijlagen vormen een onlosmakelijk deel van dit taxatierapport.

Foto’s

Algemene uitgangspunten en bepalingen

Plausibiliteitsverklaring

Luchtfoto’s

Kadastrale informatie

Kadastrale kaart

Akte van vestiging opstalrecht (perceel D 6012)

Topografische kaart (BRT)

Plankaart bestemmingsplan

Rapport Bodemloket

Taxatierapport Woonwagenstandplaatsen Molenheike 17-21 te Helvoirt

Bijlage 1: Foto’s

Taxatierapport Woonwagenstandplaatsen Molenheike 17-21 te Helvoirt

Bijlage 2: Algemene uitgangspunten en bepalingen taxaties (versie 01-01-2022) Algemeen 1 De beschikbare tijd en middelen brengen met zich mee dat aan het onderzoek en de rapportage van de taxatie grenzen moeten worden gesteld. Deze grenzen zijn globaal aangegeven in de onderstaande algemene uitgangspunten en bepalingen die van toepassing zijn op de taxatie, tenzij anders in dit rapport nadrukkelijk vermeld. 2 De taxateur houdt rekening met een veelheid aan (wegings-)factoren en informatiebronnen e.d. Niet alle bij de beoordeling betrokken gegevens zullen in het taxatierapport expliciet vermeld zijn. De beoordeling en de rapportage zijn afgestemd op het doel van de taxatie. De taxateur levert een concept rapport om de opdrachtgever in de gelegenheid te stellen om te vragen naar een nadere toelichting waar dat nodig is. Reglementen en taxatiestandaarden De taxateur voert de taxatie uit in overeenstemming met de onderstaande reglementen en standaarden in de laatst gepubliceerde versie ten tijde van het accepteren van de opdracht:

› › › › › ›

Algemeen als “good practice” aanvaarde uitgangspunten; Het Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT; Het Regelement Definities NRVT; Het Reglement Kamers NRVT; De International Valutation Standards (IVS); De Europese Taxatiestandaarden (TEGoVA EVS-blue-book);

Ingeval van strijdigheid tussen genoemde standaarden prevaleren de richtlijnen van de IVS. Tijdstip en geldigheid taxatie 1 De taxatie is een momentopname en gedaan per inspectiedatum en naar de toestand op de waardepeildatum. De geldigheid van de taxatie is beperkt en eindigt uiterlijk zes maanden na rapportdatum. Wijzigingen aan het object of in de omgeving ervan en marktontwikkelingen kunnen tot een andere waarde leiden en invloed hebben op de geldigheid van de taxatie. 2 Wanneer de vergelijkingsmethode is toegepast, heeft de taxateur de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten geïndexeerd op basis van de voor het betreffende type vastgoed van toepassing zijnde index. 3 Bij de taxatie is geen rekening gehouden met mogelijke toekomstige wijzigingen in de bestaande wetgeving. Werkgebied Opdrachtnemer is een gespecialiseerd advies- en taxatiebureau dat in heel Nederland taxaties uitvoert van alle voorkomende typen vastgoed ten behoeve van diverse doeleinden, bijvoorbeeld marktwaarden, herbouwwaarden, erfpacht, huurwaarden, onteigening. Taxateurs in dienst van opdrachtnemer hebben voldoende vakinhoudelijke kennis en ervaring en beschikken over voldoende marktinformatie om in heel Nederland de taxaties conform de daaraan gestelde kwaliteitseisen uit te kunnen voeren.

Verstrekte gegevens 1 De taxatie is mede gebaseerd op de door de opdrachtgever of derden verstrekte gegevens/informatie. De taxateur heeft alle informatie(bronnen) die hij heeft betrokken bij de waardering voor zover mogelijk gecontroleerd en in het rapport genoemd. 2 Bij de waardering is de taxateur ervan uitgegaan dat er bij huurcontracten, eigendomsbewijzen e.d. geen ongebruikelijke kosten, beperkingen of anderszins zaken van toepassing zijn die van invloed zijn op de waarde. 3 De taxateur is er van uit gegaan dat hij alle relevante stukken met betrekking tot het object heeft ontvangen en dat deze correct en compleet zijn ongeacht of deze door de opdrachtgever dan wel door derden zijn verstrekt. De taxateur heeft dit rapport met zorg samengesteld, maar de opdrachtnemer aanvaardt geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest. Bouwkundige en technische staat 1 De taxateur vormt zich door middel van een visuele inspectie een beeld van de toestand van het object in zijn totaliteit. Hij vormt zich geen oordeel over elk onderdeel afzonderlijk, noch over elementen die aan het zicht onttrokken zijn. Er is geen sprake van een bouwkundige keuring van de gebouwen, fundering en/of de technische installaties. De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld.

Er is via openbare bronnen beperkt onderzoek gedaan naar de fundering. Het oordeel van de taxateur is geen garantie voor het aan- of afwezig zijn van gebreken en de taxateur aanvaard op dit punt geen aansprakelijkheid.

Taxatierapport Woonwagenstandplaatsen Molenheike 17-21 te Helvoirt

2 Bij de beoordeling van de toestand stelt de taxateur de waarde bij vervreemding en het eventueel bestaan van buitengewone instandhoudingskosten centraal. Gebreken die hierop niet van wezenlijke betekenis zijn, blijven buiten beschouwing. De technische en/of functionele veroudering worden beoordeeld in relatie tot de ouderdom, het type gebruik en de functionaliteit van het object. 3 Bij de waardering is de taxateur ervan uitgegaan dat de nutsvoorziening en de in het object aanwezige technische installaties voldoende capaciteit hebben en in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik. Aangenomen is dat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur en installaties zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. 4 De taxateur heeft de oppervlakten zo goed mogelijk bepaald aan de hand van de door opdrachtgever beschikbaar gestelde bouwtekeningen of plattegronden. In het geval de opdrachtgever geen bouwtekeningen aan de taxateur beschikbaar heeft gesteld, heeft de taxateur met behulp van digitale meetapparatuur het object ter plaatse globaal ingemeten. De gebruiksoppervlakten zijn gemeten volgens de meetinstructie zoals vastgesteld door het NRVT en branche organisaties van taxateurs.

De taxateur kan niet aansprakelijk worden gesteld voor de juistheid van deze meetgegevens. Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten is er door de taxateur van uitgegaan dat deze informatie correct is. Indien gecertificeerde meetstaten conform NEN 2580 beschikbaar zijn, dan zijn deze toegevoegd aan dit rapport. Duurzaamheid Bij het vaststellen van de waarde houdt de taxateur in globale zin rekening met de aspecten van duurzaamheid en energiebesparende voorzieningen. De taxateur baseert zijn oordeel over de energieprestatie van het object op de visuele inspectie en het uit openbare bronnen bekende energielabel. Milieu en gezondheid 1 De taxateur raadpleegt openbare bronnen zoals het Bodemloket om na te gaan of ter plaatse van het object sprake is van bekende bodemverontreiniging of bodemsanering. De taxateur verricht geen technisch onderzoek ter plaatse naar de aanwezigheid van stoffen in grond- en/of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, waaronder asbest of naar aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden, waaronder zwam, schimmel etc. Bij de taxatie is met de aanwezigheid van zulke stoffen en/of materialen geen rekening gehouden tenzij dit uit andere bronnen is gebleken en in het rapport specifiek is vermeld.

2 In met name oudere objecten kan sprake zijn van asbestverdachte materialen, die niet altijd bij een taxatie kunnen worden opgemerkt. Indien de taxateur verontreiniging en/of asbestverdachte materialen aanwezig acht, dan heeft de taxateur deze in het rapport vermeld en in zijn waardeoordeel betrokken. 3 De taxateur is ervan uitgegaan dat zich in, op of nabij het object geen schadelijke invloeden voor de gezondheid bevinden, zoals een elektromagnetisch veld, radon en/of legionellabacterie. Voor zover deze invloeden zich in de praktijk wel voordoen, wordt verondersteld dat deze geen kwantificeerbare invloed op de waarde zullen hebben. 4 Indien er geen melding wordt gemaakt van een negatief milieu- of gezondheidsaspect betekent dit niet dat dit niet aanwezig is. Als er negatieve milieu- of gezondheidsaspecten worden vermeld, betekent dit niet altijd dat deze aspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan gewenst zijn. Eigendom 1 De taxateur heeft onderzoek gedaan naar het kadastraal plan, het kadastraal uittreksel en het meest recente eigendomsbewijs. De taxateur heeft aangenomen dat er geen zakelijke rechten, kettingbedingen en/of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen bestaan anders dan die genoemd zijn in het eigendomsbewijs.

2 Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld en betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/of door de opdrachtgever kenbaar zijn gemaakt. 3 Bij appartementsrechten doet de taxateur onderzoek naar de belangrijkste periodieke en eenmalige bijdragen, de balans en winst- en verliesrekening van de Vereniging van Eigenaren, de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement. Indien er situaties aan de orde zijn die een effect kunnen hebben op de waarde, dan heeft de taxateur deze in het rapport vermeld en in zijn waardeoordeel betrokken. 4 Bij erfpachtrechten heeft de taxateur zich vergewist van de erfpachtvoorwaarden. 5 Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex, ten behoeve van een juiste waarde onderbouwing afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waarde vaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven.

Taxatierapport Woonwagenstandplaatsen Molenheike 17-21 te Helvoirt

Rechten van derden Er is door de taxateur aangenomen dat er geen rechten van derden zijn anders dan in dit rapport genoemd. Publiekrechtelijke aspecten en plaatselijke voorschriften 1 De taxateur heeft op basis van openbare bronnen onderzocht welke publiekrechtelijke bepalingen van toepassing zijn op het object. De gegevens in het taxatierapport mogen niet als volledig worden beschouwd en zijn uitsluitend gebaseerd op de genoemde informatiebronnen. Ingeval er concrete aanleiding bestaat voor nader onderzoek naar de publiekrechtelijke gesteldheid van het object of zijn omgeving dan heeft de taxateur daarvan melding gemaakt. Indien de resultaten van het onderzoek daartoe aanleiding geven, dan heeft de taxateur deze in het rapport vermeld en in zijn waardeoordeel betrokken. 2 De taxateur heeft een beperkt onderzoek uitgevoerd naar het bestemmingplan. De taxateur is er bij de waardering van uitgegaan dat op de waardepeildatum het object en het gebruik ervan voldoen aan alle overheidsregels en -eisen (waaronder bestemmingsplan, omgevingsvergunningen, bouwverordeningen en vestigings-/gebruiksvergunningen) en dat er geen publiekrechtelijke aspecten aanwezig zijn die de getaxeerde waarden beïnvloeden. Voordelen 1 De taxateur heeft bij de waardering geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook.

2 Bij de waardering zijn mogelijke specifieke voordelen die bepaalde eigenaren/gebruikers zouden kunnen genieten buiten beschouwing gelaten. Overige waarde bepalende factoren De getaxeerde waarde is de waarde van het vastgoed exclusief roerende zaken, huurdersbelangen en immateriële activa (goodwill). Back-testing Indien de taxateur of het kantoor waaraan hij is verbonden minder dan drie jaar geleden een eerdere taxatie van het object heeft gedaan, dan brengt hij de belangrijkste verschillen tussen de huidige en voorgaande taxatie in kaart en zijn de resultaten hiervan nadrukkelijk in het rapport vermeld (geldt voor bedrijfsmatig vastgoed). Valuta, kosten en belastingen 1 Alle in dit rapport genoemde bedragen zijn uitgedrukt in euro’s (€), exclusief eventueel verschuldigde omzetbelasting (BTW). 2 De getaxeerde waarde is kosten koper (k.k.), dit is de geschatte waarde van het vastgoed, exclusief de bijkomende kosten die gepaard kunnen gaan met koop of verkoop, evenals de belastingen over de transactie 3 De taxateur is ervan uitgegaan dat bij verhuur en verkoop de vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is, tenzij in het rapport anders vermeld. 3 In de taxatie is geen rekening gehouden met specifieke fiscale regelgeving betreffende de vennootschaps- of inkomstenbelasting.

Gebruik taxatierapport, aansprakelijkheid 1 Tenzij in het rapport nadrukkelijk andere belanghebbenden zijn vermeld, is de taxatie uitsluitend bestemd voor de opdrachtgever en voor het in het rapport genoemde doel (te taxeren belang). Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever. Zonder voorafgaande toestemming mag het rapport niet ter beschikking worden gesteld aan derden. De bijlage(n) vormen een onlosmakelijke deel van dit taxatierapport. 2 Door opdrachtnemer wordt het rapport niet ter inzage of ter beschikking gesteld aan derden, tenzij opdrachtgever dit uitdrukkelijk verzoekt. Het op verzoek van opdrachtgever aan derden ter inzage of ter beschikking stellen van het rapport doet niet af aan het feit dat opdrachtnemer jegens derden geen verantwoordelijkheid en/of aansprakelijkheid aanvaardt. 3 Taxateurs zijn in het kader van het publieke belang onderworpen aan doorlopend toezicht van het NRVT. In dit kader zal opdrachtnemer op verzoek van de toezichthouder inzage geven in taxatiedossiers, waarbij de vertrouwelijkheid van de dossiers door de toezichthouders is geborgd. Deze inzage is beperkt indien hiervoor een wettelijke beperking geldt. Tuchtrecht, klachtenregeling en verzekering Op deze taxatie zijn de klachtenregelingen en het tuchtrecht van het NRVT en de NVM van toepassing.

De taxatie valt onder de dekking van de beroeps- en bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering van de werkgever, waarvan ten tijde van de opdracht de premie door de werkgever was voldaan. Copyright Niets uit deze taxatie mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de taxateur en/of zijn werkgever.

Taxatierapport Woonwagenstandplaatsen Molenheike 17-21 te Helvoirt

BETREFT

Helvoirt D 6010 UW REFERENTIE

VughtWjr GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

08-02-2024 - 17:04

S11171272541

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

08-02-2024 - 14:59

BLAD

1 van 1

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Helvoirt D 6010 Kadastrale objectidentificatie: 042090601070000

Kadastrale grootte 434 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 143832 - 404173 Ontstaan uit Helvoirt D 5327

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking in Er zijn geen beperkingen bekend de zin van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken

RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Afkomstig uit stukken Hyp4 80838/157

Ingeschreven op 02-04-2021 om 13:30

Overgang i.v.m. gemeentelijke herindeling Hyp4 13680/28 Eindhoven

Ingeschreven op 18-06-1998

84 HVT02/6632 EHV Naam gerechtigde Gemeente Vught Adres Secr. van Rooijstraat 2

5261 EP VUGHT Postadres Postbus 10100

5260 GA VUGHT Statutaire zetel VUGHT KvK-nummer 50653466 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

Voor een eensluidend uittreksel, de bewaarder van het kadaster en de openbare registers. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt ten aanzien van de kadastrale gegevens zich het recht voor als bedoeld in artikel 2 lid 1 juncto artikel 6 lid 3 van de Databankenwet. Heeft u nog vragen? Neem contact op met de klantenservice.

BETREFT

Helvoirt D 6011 UW REFERENTIE

VughtWjr GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

08-02-2024 - 17:04

S11171272558

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

08-02-2024 - 14:59

BLAD

1 van 1

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Helvoirt D 6011 Kadastrale objectidentificatie: 042090601170000

Kadastrale grootte 396 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 143820 - 404165 Ontstaan uit Helvoirt D 5327

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking in Er zijn geen beperkingen bekend de zin van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken

RECHTEN 1 Eigendom (recht van) Afkomstig uit stukken Hyp4 80838/157

Ingeschreven op 02-04-2021 om 13:30

Overgang i.v.m. gemeentelijke herindeling Hyp4 13680/28 Eindhoven

Ingeschreven op 18-06-1998

84 HVT02/6632 EHV Naam gerechtigde Gemeente Vught Adres Secr. van Rooijstraat 2

5261 EP VUGHT Postadres Postbus 10100

5260 GA VUGHT Statutaire zetel VUGHT KvK-nummer 50653466 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

BETREFT

Helvoirt D 6012 UW REFERENTIE

VughtWjr GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

08-02-2024 - 17:04

S11171272576

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

08-02-2024 - 14:59

BLAD

1 van 2

Eigendomsinformatie ALGEMEEN Kadastrale aanduiding Helvoirt D 6012 Kadastrale objectidentificatie: 042090601270000

Locatie Molenheike 21

5268 GC Helvoirt Locatiegegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Adressen en Gebouwen

Kadastrale grootte 461 m² Grens en grootte Vastgesteld Coördinaten 143822 - 404149 Ontstaan uit Helvoirt D 5327

AANTEKENINGEN Publiekrechtelijke beperking in Er zijn geen beperkingen bekend de zin van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken

RECHTEN 1 Eigendom belast met Opstal (zie 1.1) Soort recht Eigendom (recht van) Afkomstig uit stukken Hyp4 80838/157

Ingeschreven op 02-04-2021 om 13:30

Overgang i.v.m. gemeentelijke herindeling Hyp4 13680/28 Eindhoven

Ingeschreven op 18-06-1998

84 HVT02/6632 EHV Overig stuk Hyp4 85242/3

Ingeschreven op 20-10-2022 om 09:00

Vestiging zakelijk recht van opstal Naam gerechtigde Gemeente Vught Adres Secr. van Rooijstraat 2

5261 EP VUGHT Postadres Postbus 10100

5260 GA VUGHT Statutaire zetel VUGHT KvK-nummer 50653466 (Bron: Handelsregister) Voor de meest actuele naam, zetel en adres, raadpleeg het Handelsregister

BETREFT

Helvoirt D 6012 UW REFERENTIE

VughtWjr GELEVERD OP

PRODUCTIEORDERNUMMER

08-02-2024 - 17:04

S11171272576

VOLLEDIG GESIGNALEERD T/M

VOLLEDIG BIJGEWERKT T/M

08-02-2024 - 14:59

BLAD

2 van 2

1.1 Opstal (recht van) Aandeel 1/2 Afkomstig uit stuk Hyp4 85242/3

Ingeschreven op 20-10-2022 om 09:00

Vestiging zakelijk recht van opstal Naam gerechtigde De heer Adriaan Martinus Johannes Patrick Passon Adres Molenheike 21

5268 GC HELVOIRT Geboren 07-04-1983

te 'S-HERTOGENBOSCH

Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Burgerlijke staat Gehuwd (ten tijde van verkrijging) Betrokken persoon Mevrouw Catharina Maria van de Griendt (ten tijde van verkrijging) Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

1.1 Opstal (recht van) Aandeel 1/2 Afkomstig uit stuk Hyp4 85242/3

Ingeschreven op 20-10-2022 om 09:00

Vestiging zakelijk recht van opstal Naam gerechtigde Mevrouw Catharina Maria van de Griendt Adres Molenheike 21

5268 GC HELVOIRT Geboren 16-11-1983

te 'S-HERTOGENBOSCH

Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Burgerlijke staat Gehuwd (ten tijde van verkrijging) Betrokken persoon De heer Adriaan Martinus Johannes Patrick Passon (ten tijde van verkrijging) Persoonsgegevens zijn ontleend aan de Basisregistratie Personen

Kadastrale kaart

Uw referentie: VughtWjr

Deze kaart is noordgericht

12345 25

Schaal 1: 500

Perceelnummer Huisnummer Vastgestelde kadastrale grens Voorlopige kadastrale grens Administratieve kadastrale grens

Kadastrale gemeente Sectie Perceel

Helvoirt D 6011

Bebouwing Voor een eensluidend uittreksel, geleverd op 8 februari 2024 De bewaarder van het kadaster en de openbare registers

Aan dit uittreksel kunnen geen betrouwbare maten worden ontleend. De Dienst voor het kadaster en de openbare registers behoudt zich de intellectuele eigendomsrechten voor, waaronder het auteursrecht en het databankenrecht.

Rapport Bodemloket Datum: 8-2-2024

Legenda Locatie Voortgang onderzoek

Mijnsteengebieden

Pagina 1 van 2

Bodemloket Rapport

Rapport Inhoud 1

Algemeen

Disclaimer

1 Algemeen Bij het Bodemloket is geen informatie voor deze locatie beschikbaar over bodemonderzoek en/of sanering. Mogelijk is informatie beschikbaar bij gemeente, omgevingsdienst of provincie.

2 Disclaimer De bodeminformatie omvat alleen informatie die bij de provincie en gemeenten bekend is. Wanneer er geen gegevens op de kaart staan kunnen we niet met zekerheid zeggen dat de ondergrond schoon is. Andersom wijzen historische bedrijfsactiviteiten op de kaart niet zonder meer op bodemverontreiniging. Om daar duidelijkheid in te krijgen moet de bodem verder onderzocht worden. De inhoud van deze bodeminformatiekaart is met de grootste zorg samengesteld. Toch kan het voorkomen dat de informatie verouderd is of onjuistheden bevat. Wij vragen daarvoor uw begrip. Neem voor de meest actuele situatie van een locatie contact op met de gegevensbeheerder van de locatie. De contactgegevens van de gegevensbeheerder staat hierboven. Uw reactie stellen we op prijs. Het geeft ons gelegenheid de fouten en gebreken te herstellen. Rijkswaterstaat beheert de website Bodemloket. Vragen over de werking van de website kunt u stellen via onze helpdesk: http://www.bodemplus.nl/helpdesk.

Pagina 2 van 2

Bodeminformatie Molenheike 17 te Helvoirt

Geselecteerd gebied

Onderzoek

25-meter contour

Percelen

Locatie

Inhoudsopgave Inleiding

Gegevens binnen het geselecteerde gebied

Locaties

Gegevens binnen de 25-meter contour rond het geselecteerde gebied

Locaties

Disclaimer

Toelichting

Inleiding Dit betreft een rapportage van de milieu-hygiënische bodemkwaliteit van het perceel waarvan de locatie op de eerste pagina van deze rapportage is aangegeven. De rapportage is gemaakt met behulp van het bodeminformatiesysteem (bis) van de gezamenlijke omgevingsdiensten in Noord-Brabant. Indien er van het perceel, of de directe omgeving hiervan, bodemonderzoeken of ondergrondse tanks in het bis bekend zijn, bevat deze rapportage een uittreksel hiervan. Welke informatie bevat het bodeminformatiesysteem? Bij de uitvoering van de gemeentelijke en provinciale bodemtaken ontvangen wij bodemrapporten bij grondwerken, bodemen tanksaneringen, grondtransacties en het behandelen van aanvragen voor omgevingsvergunningen. De resultaten van de bodemonderzoeken worden verwerkt in het bis. Geen informatie aanwezig Indien er in het bis geen informatie over een perceel aanwezig is, kan niet geconcludeerd worden dat er dan ook geen bodemverontreiniging aanwezig is. Alleen na uitvoering van een volledig verkennend bodemonderzoek conform de NEN 5740 kan hierover meer zekerheid worden verkregen. Indien u onderzoek wilt laten uitvoeren dan adviseren wij u contact op te nemen met een SIKB BRL 2000 gecertificeerd adviesbureau. Alleen onderzoeken die uitgevoerd zijn door een gecertificeerd bureau worden voor overheidsbeslissingen in behandeling genomen.

Locaties met historisch bodembedreigende activiteiten Om inzicht te krijgen waar de bodem in het verleden mogelijk verontreinigd is geraakt zijn de locaties met een risico op bodemverontreiniging in kaart gebracht. Deze gegevens zijn afkomstig uit oude bestanden en tekeningen, zoals het Hinderwetarchief, milieuarchief en de bestanden van de Kamer van Koophandel. Deze historische informatie zegt iets over het vermoeden van bodemverontreiniging. In feite is het een risicoanalyse die kan leiden tot vervolgonderzoek. Deze locaties zijn ondergebracht in het zogenaamde historische bodembestand (HBB). Op tal van locaties met de meest verdachte bodembedreigende activiteiten en waar nog niet eerder bodemonderzoek heeft plaatsgevonden, heeft inmiddels oriënterend bodemonderzoek plaatsgevonden. Opbouw van de rapportage Op basis van de ingevoerde geografische gegevens die voor de aanvraag van de rapportage zijn ingevoerd, is met behulp van software gecontroleerd of er op het perceel of in de directe omgeving hiervan gegevens over de bodem en grondwater beschikbaar zijn.

Indien deze informatie aanwezig is dan wordt deze getoond in de onderstaande volgorde: Informatie over de milieukwaliteit op de locatie: • Overzicht locatiegegevens • Overzicht bodemonderzoeken • Overzicht historische bodembedreigende activiteiten • Overzicht ondergrondse tanks Naast het geselecteerde perceel wordt ook in een straal van 25 meter rond het geselecteerde perceel gekeken of er onderzoeksgegevens beschikbaar zijn. Indien er informatie aanwezig is, dan wordt deze getoond onder het hoofdstuk: ”Informatie over de milieukwaliteit in de directe omgeving van de locatie”.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=Vught&id=78399c13-a28a-48c0-a056-b71be7d4790a