Bijlage - Ruimtelijke onderbouwing

OMGEVINGSVERGUNNING HERTOGLAAN / VAN SASSE VAN YSSELSTRAAT TE VUGHT GEMEENTE VUGHT

Opdrachtgever Huybregts Relou Auteur Bureau Dhondt Projectnummer 23050 IMRO-identificatie NL.IMRO.0865.23050-0001 Status ontwerp Datum 19 maart 2024

Ruimtelijke onderbouwing

3

Inhoudsopgave

Ruimtelijke onderbouwing

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging en begrenzing projectgebied 1.3 Geldend omgevingsplan 1.4 Leeswijzer

5 5 5 6 9

Hoofdstuk 2

10

Projectomschrijving

Hoofdstuk 3 Beleid 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal beleid 3.3 Gemeentelijk beleid

13 13 16 19

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Bodem 4.2 Geluid 4.3 Water 4.4 Ecologie 4.5 Stikstofdepositie 4.6 Bedrijven en milieuzonering 4.7 Cultureel erfgoed 4.8 Verkeer en parkeren 4.9 Luchtkwaliteit 4.10 Externe veiligheid 4.11 Schaduwwerking 4.12 Mer-beoordeling

25 25 26 26 33 33 34 35 38 42 43 45 47

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid 5.1 Financiële uitvoerbaarheid 5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

49 49 49

Hoofdstuk 6

51

Conclusie

4

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

De gemeenteraad van Vught heeft in december 2021 de globale gebiedsvisie 'Hart van de Baarzen Vught' vastgesteld voor het gebied dat is gelegen tussen de Rouppe van der Voortlaan (N), de Van Sasse van Ysselstraat (O), de Hertoglaan (Z) en de Brabantlaan (W) te Vught. Beoogd wordt om dit gebied de komende jaren te transformeren en vernieuwen aan de hand van de kaders uit de gebiedsvisie. De gronden en gebouwen die zijn gelegen op de hoek van de Hertoglaan en de Van Sasse van Ysselstraat zijn in eigendom van Woonstichting Charlotte van Beuningen. Aansluitend op de gebiedsvisie is het voornemen om hier een nieuw woongebouw van 5 bouwlagen met 54 sociale huurappartementen en een bijbehorend cluster van vrijstaande bergingen te bouwen. Omdat de beoogde ontwikkeling niet realiseerbaar is binnen de kaders van het geldende bestemmingsplan "De Baarzen/Vughtse Hoeven", wordt ten behoeve van de ontwikkeling van het nieuwe woongebouw en het cluster bergingen één omgevingsvergunning aangevraagd voor het afwijken van het bestemmingsplan, conform Artikel 2.12, lid 1, onder a. sub 3° van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). De initiatiefnemer heeft de aanvraag omgevingsvergunning nog voor 1 januari 2024 proforma ingediend bij de gemeente Vught, waardoor er een ruimtelijke procedure onder de oude wetgeving van toepassing is en niet de nieuwe Omgevingswet.

In voorliggende ruimtelijke onderbouwing wordt de ruimtelijke inpassing van het planvoornemen en de effecten op de kwaliteit van de leefomgeving en het milieu beoordeeld. Ondanks er een ruimtelijke procedure onder de Wabo (oude wetgeving) wordt doorlopen, wordt op sommige aspecten wel aangehaakt op de Omgevingswet (nieuwe wetgeving).

1.2

Ligging en begrenzing projectgebied

Globaal gezien ligt het projectgebied in het zuiden van de kern Vught, binnen de wijk De Baarzen. De locatie van het nieuwe woongebouw is gelegen op de westelijke hoek van de Hertoglaan en de Van Sasse van Ysselstraat en bestaat uit de kadastrale percelen: gemeente Vught, sectie D, nummer 4468 (VUG00-D-4468); gemeente Vught, sectie D, nummer 4469 (VUG00-D-4469); gemeente Vught, sectie D, nummer 4607 (VUG00-D-4607). De locatie van het cluster van vrijstaande bergingen is voorzien tegenover de locatie het beoogde woongebouw, ter plaatse van het groene talud dat is gelegen tussen de appartementengebouwen aan de Van Sasse van Ysselstraat binnen het kadastrale perceel VUG00-D-4867.

5

Figuur 1.1 Ligging en begrenzing projectgebied

1.3

Geldend omgevingsplan

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet (per 1 januari 2024) beschikt iedere gemeente in Nederland over een omgevingsplan van rechtswege. Het omgevingsplan bestaat uit een tijdelijk en nieuw deel. Het tijdelijke deel van het omgevingsplan bestaat uit: (ruimtelijke) regels uit verschillende vervallen instrumenten, zoals bestemmingsplannen; en rijksregels over activiteiten die het Rijk overdraagt aan de gemeentes (aangeduid als 'de bruidsschat'). Het nieuwe deel van het omgevingsplan is in eerste instantie nog leeg, met uitzondering van eventuele voorbereidingsbesluiten op basis van het overgangsrecht en de bruidsschat. De regels in het nieuwe deel van het omgevingsplan komen tot stand door bestaande regels uit het tijdelijke deel om te zetten naar het nieuwe deel. Daarnaast neemt de gemeente in het nieuwe deel nieuwe regels op voor ruimtelijke ontwikkelingen en beleid. Gemeenten hebben tot 1 januari 2032 de tijd om het nieuwe deel van het omgevingsplan te wijzigen en vast te stellen.

Ter plaatse van het plangebied bestaat het tijdelijk deel van het omgevingsplan van de gemeente Vught uit de volgende plannen: "Omgevingsplan gemeente Vught", in werking vanaf 1 januari 2024; "De Baarzen/Vughtse Hoeven", vastgesteld op 15 oktober 2009; "Parapluplan Parkeren", vastgesteld op 6 juni 2018; "Parapluplan kamerverhuur Vught", vastgesteld op 22 juli 2021; "Paraplubestemmingsplan Archeologie", vastgesteld op 6 april 2023.

6

Figuur 1.2 Uitsnede bestemmingsplan "De Baarzen/Vughtse Hoeven" (projectgebied is rood omlijnd)

Toetsing omgevingsplan "Omgevingsplan gemeente Vught" Het 'Omgevingsplan gemeente Vught' bestaat vooralsnog hoofdzakelijk uit de bruidsschat, die is opgenomen in hoofdstuk 22 en enkele voorbereidingsbesluiten van het Rijk en de provincie Noord-Brabant. Totdat de gemeente het tijdelijke deel van het omgevingsplan ter plaatse van het plangebied heeft gewijzigd of een nieuw omgevingsplan heeft vastgesteld, blijft het voormalige bestemmingsplan 'De Baarzen/Vughtse Hoeven' van toepassing op het projectgebied.

"De Baarzen/Vughtse Hoeven" Op grond van het voormalige bestemmingsplan "De Baarzen/Vughtse Hoeven" zijn de gronden ter plaatse van het beoogde nieuwe woongebouw bestemd als 'Gemengd'. De voor 'Gemengd' aangewezen gronden zijn bestemd voor religieuze-, onderwijskundige-, sociaalculturele- en overheidsdoeleinden, alsmede ook voor ontmoetingsruimte en wonen en de daarbij behorende ondergeschikte voorzieningen. Het bouwen van gebouwen is uitsluitend toegestaan binnen het als 'bouwvlak' aangeduide gebied, met dien verstande dat het bebouwingspercentage van het bouwvlak niet meer dan 75% mag bedragen en de bouwhoogte van gebouwen niet meer dan 11 meter mag bedragen. De als 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor verkeers- en parkeervoorzieningen, duurzaam bodem- en waterbeheer, voorzieningen ten behoeve van openbaar nut, groenvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen en overige aan deze bestemming ondergeschikte voorzieningen. Binnen de verkeersbestemming mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd ten behoeve van de bestemming. Ter plaatse van de bestemming 'Groen' zijn de gronden bestemd voor groenvoorzieningen, duurzaam bodem- en waterbeheer, voorzieningen ten behoeve van openbaar nut, geluidwerende voorzieningen en overige aan deze bestemming ondergeschikte voorzieningen.

Binnen de groenbestemming mogen gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, worden gebouwd ten behoeve van deze bestemming, met dien verstande

7

dat de oppervlakte van een gebouw niet meer dan 20 m2 mag bedragen en de bouwhoogte niet meer dan 3,5 meter mag bedragen.

Relatie tot de voorgenomen ontwikkeling Op de beoogde locatie van het nieuwe woongebouw zijn de gronden bestemd als 'Gemengd'. Binnen deze bestemming is wonen en het bouwen van een woongebouw toegestaan. Het nieuwe woongebouw zal echter bestaan uit vijf bouwlagen en overschrijdt daarmee de maximum bouwhoogte van 11 meter. Op de beoogde locatie van het cluster vrijstaande bergingen zijn de gronden bestemd als 'Groen'. Zowel het bouwen van bergingen als het beoogde gebruik is in strijd met de bestemming.

"Parapluplan Parkeren" Middels het "Parapluplan Parkeren" heeft de gemeente Vught haar parkeerbeleid zoals vastgelegd in het 'Parkeerbeleid en Parkeernota 2013-2022' (of de daarvoor in de plaats tredende parkeernota) vastgesteld voor haar gehele grondgebied.

Relatie tot de voorgenomen ontwikkeling Ten behoeve van de beoogde ontwikkeling zal voldaan moeten worden aan het gemeentelijke parkeerbeleid. De nadere uitwerking van het aspect 'parkeren' is te vinden in paragraaf 4.8 van deze ruimtelijke onderbouwing.

"Parapluplan kamerverhuur Vught" Het "Parapluplan kamerverhuur Vught" voorziet in een partiële herziening van alle bestaande bestemmingsplannen binnen het gemeentelijk grondgebied. Door het toevoegen en/of aanpassen van een aantal definities zijn bijzondere woonvormen niet meer bij recht toegestaan binnen de woonbestemmingen in het buitengebied en binnen alle bestemmingen in het stedelijk gebied. Alleen na afweging en vergunningverlening van de gemeente zou kamerverhuur mogelijk gemaakt kunnen worden.

Relatie tot de voorgenomen ontwikkeling De voorgenomen ontwikkeling van het woongebouw voorziet niet in de mogelijkheid van bijzondere woonvormen en kamerverhuur. Het paraplubestemmingsplan zal verder onverminderd van toepassing blijven op het projectgebied.

"Paraplubestemmingsplan Archeologie" Met het "Paraplubestemmingsplan Archeologie" is het archeologiebeleid van de gemeente Vught planologisch-juridisch geborgd. Ten behoeve van de instandhouding en bescherming van archeologische van de op of in de grond aanwezige of te verwachte archeologische waarden zijn de gronden met een archeologische verwachtingswaarden aangewezen met een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie (1 t/m 6)'. Ten behoeve van de aanvraag omgevingsvergunning voor het uitvoeren van bodemverstorende werkzaamheden en/of het oprichten van bebouwing waarbij de maximaal toegestane diepte en/of oppervlakte worden overschreden, is het uitvoeren van een archeologische onderzoek verplicht gesteld.

Relatie tot de voorgenomen ontwikkeling De locatie van het projectgebied is op de archeologische beleidskaart van de gemeente

8

Vught aangeduid met beleidscategorie 7; 'gebied zonder archeologische verwachting'. In het paraplubestemmingsplan zijn de gronden ter plaatse van het projectgebied dan ook niet voorzien van archeologische dubbelbestemmingen. Ten behoeve van de voorgenomen ontwikkeling is het uitvoeren van een archeologisch onderzoek daarom ook niet noodzakelijk.

Conclusie De voorgenomen ontwikkeling van de bouw van een woongebouw met 54 appartementen en een cluster vrijstaande bergingen is in strijd met de bouw- en gebruiksregels van het geldend bestemmingsplan "De Baarzen/Vughtse Hoeven" van de gemeente Vught. Om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken wordt er daarom middels een omgevingsvergunning buitenplans afgeweken van het bestemmingsplan.

1.4

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt een projectomschrijving gegeven van de voorgenomen ontwikkeling. In hoofdstuk 3 worden de beleidskaders van het Rijk, de provincie en de gemeente beschreven. De omgevingsaspecten die betrekking hebben tot de voorgenomen ontwikkeling komen in hoofdstuk 4 aan bod. In hoofdstuk 5 komen de financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het project aan bod. En hoofdstuk 6 sluit af met een conclusie.

9

Hoofdstuk 2

Projectomschrijving

Huidige situatie Het projectgebied is gelegen op de hoek van de Hertoglaan en de Van Sasse van Ysselstraat in Vught. In de huidige situatie is op deze locatie een woongebouw aanwezig van de Woonstichting Charlotte van Beuningen met daarin 8 sociale huurwoningen. Ten noorden van het woongebouw was een voormalig zorggebouw ('Kwebben') aanwezig die in het begin van 2024 is gesloopt in het kader van de beoogde herontwikkeling van het projectgebied.

Gebiedsvisie 'Hart van de Baarzen' Ter plaatse van het gebied dat is gelegen tussen de Rouppe van de Voortlaan (N), de Van Sasse van Ysselstraat (O), de Hertoglaan (Z) en de Brabantlaan (W) zijn in de bestaande situatie drie basisscholen, een kinderdagopvang en sociale huurwoningen aanwezig. Met uitzondering van het in 2009 gebouwde schoolgebouw van basisschool De Lichtstraat, is de bebouwing binnen het gebied gebouwd in de periode van omstreeks 1970 tot 1980. De verouderde bebouwing voldoet niet meer aan de hedendaagse normen en eisen voor o.a. duurzaamheid en gebruik en is daarom aan vervanging toe. Het gebied biedt daarnaast ook kansen voor het oplossen van andere vraagstukken, zoals de bouw van meer sociale huurwoningen en de wens van de Lidl supermarkt om uit te kunnen breiden. Om deze redenen heeft de gemeente Vught, in samenwerking met de basisschool De Lichtstraat, Kinderopvang Onder de Pannen, Woonstichting Charlotte van Beuningen en de Lidl, de globale gebiedsvisie 'Hart van de Baarzen' ontwikkeld en in december 2021 vastgesteld. Aan de hand van de kaders uit de gebiedsvisie zal het gebied de komende jaren worden getransformeerd. De herontwikkeling van het gebied is verdeeld in de volgende deelontwikkelingen: Het schoolgebouw van De Lichtstraat zal worden uitgebreid met een Kindcentrum met kinderdagverblijf en multifunctionele gymzaal.

Aan de noordzijde van het gebied wordt ruimte gereserveerd voor de verhuizing en uitbreiding van de Lidl supermarkt van maximaal 2.000 m2 en de daarbij behorende parkeervoorzieningen. Ter plaatse van het zuidelijke deel van het gebied zal woningbouw mogelijk worden gemaakt, waaronder: 1. een woongebouw van 4 bouwlagen met circa 21 koopappartementen aan de Hertoglaan, 2. circa 8 patiowoningen (koop) aan de Brabantlaan; en 3. een woongebouw van 5 bouwlagen met 54 sociale huurappartementen van de Woonstichting Charlotte van Beuningen aan de Van Sasse van Ysselstraat. In het onderstaande figuur is de tekening van de gebiedsvisie 'Hart van de Baarzen' te zien.

10

Figuur 2.1 Gebiedsvisie 'Hart van de Baarzen' (bron: Aveco de Bondt bv, 23-06-2023)

Projectgebied Ter plaatse van het projectgebied, op de hoek van de Van Sasse van Ysselstraat en de Hertoglaan, is de Woonstichting Charlotte van Beuningen voornemens om een nieuw, duurzaam woongebouw te bouwen. Het nieuwe woongebouw zal bestaan uit 5 bouwlagen met een maximale bouwhoogte van circa 16,3 meter. Binnen het woongebouw komen 54 sociale huurappartementen, waarvan 18 appartementen worden uitgevoerd als zorgwoningen voor de Robert Coppes Stichting. Omdat het nieuwe woongebouw onvoldoende ruimte biedt om alle woningen te kunnen voorzien van een inpandige berging, wordt aan de overzijde van de Van Sasse van Ysselstraat een cluster van vrijstaande bergingen gebouwd. De locatie van het cluster vrijstaande bergingen is voorzien ter plaatse van het groene talud dat is gelegen tussen blok 2 en blok 3 van de Baarzenflats, die tevens in eigendom zijn van de woonstichting. Voor de woningen wordt gestreefd naar het energielabel A++++. Om dit te kunnen bereiken worden de nieuwste technieken toegepast om de woningen met gebruik van natuurlijke bronnen te kunnen verwarmen, koelen en isoleren. Het gebouw zal daarnaast volledig

11

aardgasloos worden uitgevoerd en het dak zal volledig worden voorzien van zonnepanelen. Omdat een duurzaam gebouw meer is dan alleen een lage energierekening voor de bewoners, krijgt het nieuwe woongebouw een groene uitstraling met natuurlijke beplanting. Veel groen is nodig om in natte periodes het regenwater op te vangen en de hitte in de zomer te verminderen. Ook is een groene woonomgeving gezonder om in leven. Op alle galerijen komen plantenbakken. De beplanting groeit vanuit hier, geleid via houten frames, langs de hele gevel omhoog. De bergingen zullen daarnaast ook worden voorzien van een sedumdak. De woonstichting zal zelf de zorg dragen voor het onderhoud van het groen.

Figuur 2.2 3D-impressie van het nieuwe woongebouw

12

Hoofdstuk 3

Beleid

3.1

Rijksbeleid

3.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) komt voort uit de Omgevingswet en is vastgesteld op 11 september 2020. De NOVI biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan ingespeeld worden op de grote uitdagingen die er zijn. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op onze leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgave. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want de ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI wordt een proces in gang gezet waarmee de keuzes voor de leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden om te bouwen aan een mooier en sterker Nederland.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten: 1. 2. 3. 4.

Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie Duurzaam economisch groeipotentieel Sterke en gezonden steden en regio's Toekomstig bestendige ontwikkeling van het landelijk gebied

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI zoeken we naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte; Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere; Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat onze leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties. Beoordeling en conclusie Gezien de aard en omvang van voorliggend initiatief heeft bovengenoemd rijksbeleid niet direct invloed op onderhavige ontwikkeling. De inhoudelijke keuzes en afweging ligt bij de gemeente. Zij zullen daarbij uiteraard de richtlijnen en de vier prioriteiten van het Rijk als

13

leidraad gebruiken.

3.1.2

Besluit kwaliteit leefomgeving

Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) stelt de inhoudelijke normen voor gemeenten, provincies, waterschappen en het Rijk met het oog op het realiseren van de nationale doelstellingen en het voldoen aan internationale verplichtingen. Het Bkl is één van de vier AMvB's die invulling geven aan de Omgevingswet. Het Omgevingsbesluit (Ob) regelt onder meer welk bestuursorgaan bevoegd gezag is om een omgevingsvergunning te verlenen, de betrokkenheid van andere bestuursorganen, adviesorganen en adviseurs bij besluitvorming, procedures en een aantal op zichzelf staande onderwerpen zoals de milieueffectrapportage. Het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal) en het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) geven aan, aan welke regels burgers en bedrijven zich moeten houden bij bepaalde activiteiten. De Omgevingswet gaat over beschermen en benutten van de fysieke leefomgeving. Er zijn vijf typen maatschappelijke opgaven op het terrein van de fysieke leefomgeving waarvoor het Rijk regels stelt: Het beschermen van kwetsbare onderdelen van fysieke leefomgeving, zoals gebouwen waar mensen verblijven. Hiervoor gelden regels met het oog op geur, geluid en externe veiligheid. Ook cultureel erfgoed is een kwetsbaar belang, waarvoor in het Bkl regels zijn gesteld.

Het beschermen van onderdelen van de fysieke leefomgeving van nationaal belang, zoals rijkswegen en defensieterreinen tegen gevolgen van activiteiten van derden. De zorg voor een aanvaardbare kwaliteit van specifieke onderdelen van de fysieke leefomgeving, zoals de kwaliteit van de buitenlucht of het oppervlaktewater. Het waarborgen van een aanvaardbare kwaliteit van onderdelen van de fysieke leefomgeving waar een eigenaar of beheerder aan zet is (onder meer bouwwerken en badgelegenheden). Het benadrukken van algemene belangen in besluitvorming, zoals het belang van het voorkomen van rampen, het waterbelang of de toegankelijkheid van de openbare buitenruimte.

3.1.2.1

Ladder voor duurzame verstedelijking

In artikel 5.129g van het Bkl is de Ladder voor duurzame verstedelijking (kortweg 'Ladder') opgenomen. De Ladder is een instructieregel die verplicht is voor ruimtelijke plannen waarbij een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' planologisch mogelijk wordt gemaakt. Het doel van de Ladder is het nastreven van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Dit betekent dat de behoefte aan deze nieuwe stedelijke ontwikkeling moet worden aangetoond én dat voor ontwikkelingen buiten het bestaand stedelijk gebied gemotiveerd moet worden waarom deze niet binnen het bestaand stedelijk gebied kunnen worden ontwikkeld.

Beoordeling (Nieuwe) stedelijke ontwikkeling Op basis van jurisprudentie kan geconcludeerd worden dat een woningbouwontwikkeling van meer dan 12 woningen gezien wordt als stedelijke ontwikkeling. In de bestaande situatie zijn 8 sociale huurwoningen aanwezig binnen het projectgebied. Onderhavig planvoornemen voorziet in realisatie van een woongebouw met daarin 54 sociale huurappartementen, wat leidt tot een toename van 46 woningen binnen het projectgebied. Een dergelijke ontwikkeling kan dan ook gezien worden als een stedelijke ontwikkeling. De Laddertoets geldt alleen voor 'nieuwe' stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Als enkel sprake is van een

14

planologische functiewijziging dan is in beginsel geen sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, tenzij het een functiewijziging van zodanige aard en omvang betreft. Op basis van het geldende bestemmingsplan "De Baarzen/Vughtse Hoeven" is het toegestaan om ter plaatse van het projectgebied een woongebouw te bouwen, waarbij het bebouwd oppervlak niet meer mag bedragen dan 75% van het bouwvlak en de bouwhoogte niet hoger dan 11 meter. Het nieuwe woongebouw zal voor een deel buiten het bestaande bouwvlak worden gebouwd en daarnaast ook de maximum toegestane bouwhoogte overschrijden. Er kan voor dit project daarom ook worden gesproken van een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling.

Behoefte stedelijke ontwikkeling Omdat voorgenomen ontwikkeling voorziet in een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling moet worden gekeken naar de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Dit met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. De gemeente Vught telt op 1 januari 2020 13.545 woningen: waarvan 3.270 sociale huurwoningen (24%), circa 1.350 huurwoningen van particulieren (10%) en 8.925 koopwoningen (66%). De vraag naar meer woningen binnen de gemeente is groot. Volgens de provinciale prognose zijn tussen 2020 en 2030 naar verwachting zo'n 1.045 extra woningen nodig om te kunnen voorzien in de lokale woningbehoefte. De gemeente Vught heeft de ambitie om meer woningen te bouwen om daarmee naast de lokale woningbehoefte ook bij te kunnen dragen aan de regionale woningbehoefte. De gemeente richt daarom op het toevoegen van circa 2.000 woningen tot 2030, waarvan het merendeel van deze woningbouwopgave in de kern Vught gerealiseerd zal moeten worden. Door de vergrijzing en individualisering van de samenleving stijgt het aantal kleine huishoudens en neemt het aantal oudere huishoudens toe. Uit alle onderzoeken die gebruikt zijn voor de totstandkoming van de gemeentelijke woonvisie (zie paragraaf 3.3.2) blijkt dat er een grote behoefte is aan huur- en koopappartementen, in een variatie aan prijsklassen.

Tot 2030 moet de voorraad van sociale huurwoningen binnen de gemeente Vught groeien. De gemeente heeft daarom met de woningcorporaties afspraken gemaakt om zich tot 2030 in te zetten voor de bouw van minimaal 210 en maximaal 600 sociale huurwoningen. Dit project voorziet in de bouw van 54 sociale huurwoningen binnen de kern Vught en draagt daarmee bij aan de gemeentelijke woningbouwopgave. Met de sloop van de bestaande, verouderde bebouwing en de vervangende nieuwbouw wordt daarnaast ook een bijdrage geleverd aan energietransitie en verduurzaming van de woningvoorraad.

Locatie stedelijke ontwikkeling Ontwikkelingen buiten stedelijk gebied en buiten stedelijk groen aan de rand van de bebouwing eisen een extra afweging. Dan moet rekening worden gehouden met de mogelijkheden om alsnog binnen het stedelijk gebied in de behoefte te voorzien. Het projectgebied is in de provinciale Omgevingsverordening aangeduid als 'stedelijk concentratiegebied'. Binnen het stedelijk concentratiegebied is voldoende ruimte om in de verstedelijkingsbehoefte (wonen, werken en voorzieningen) te voorzien. Hier is ruimte voor een grote verscheidenheid aan woon- en werkmilieus, of een menging daarvan, in uiteenlopende dichtheden. De locatie is dan ook niet gelegen buiten het bestaand stedelijk gebied en een extra afweging ten aanzien van de locatie is niet aan de orde.

Conclusie De ontwikkeling van een woongebouw met 54 sociale huurwoningen ter plaatse van het

15

projectgebied betreft gezien de aard en omvang een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling. De locatie van het projectgebied is echter gelegen in bestaand stedelijk gebied en daarnaast is ook de behoefte aan de ontwikkeling aangetoond. Er is derhalve voldaan aan de Ladder.

3.1.2.2

Radarstations

Militaire en civiele radarstations zorgen voor de beveiliging van het nationale luchtruim. Ze zorgen ook voor de veilige afhandeling van het militaire verkeer en het burgerluchtverkeer. Hoge bouwwerken en windturbines in gebieden rond een radarstation kunnen het radarbeeld verstoren. De gemeente kan daarom in het omgevingsplan geen bouwwerken en windturbines toelaten, die de maximaal toegelaten hoogte overschrijden. De toegestane maximale bouwhoogte van bouwwerken ten aanzien van radarstations is geregeld in artikel 5.155 van het Bkl: 1. Voor zover een omgevingsplan van toepassing is op een gebied waar bouwwerken het bereik van een radar kunnen verstoren, laat het omgevingsplan niet toe dat: a. binnen een straal van 15 km vanaf de radar bouwwerken worden gebouwd die de maximale hoogte van bouwwerken, bedoeld in de tabel in bijlage XIV, onder E, overschrijden; en b. binnen een straal van 15 tot 75 km vanaf de radar windturbines worden gebouwd met een tiphoogte die de maximale hoogte van windturbines, bedoeld in de tabel in bijlage XIV, onder E, overschrijden. Beoordeling en conclusie De locatie van het projectgebied is gelegen op circa 29 kilometer afstand van vliegbasis Volkel en op circa kilometer 23 afstand van het radarstation Herwijnen. Het projectgebied is daarmee gelegen binnen de straal van 15 tot 75 kilometer van deze radarstations.

Binnen dit gebied, die op de kaart van het Bkl is aangeduid als 'Gebieden waar windturbines het radarbeeld kunnen verstoren', gelden enkel maximale hoogtes voor de tippen van windturbines. Ten opzichte van vliegbasis Volkel bedraagt deze maximale hoogte 114 meter +NAP en ten opzichte van radarstation Herwijnen 90 meter +NAP. Dit project voorziet niet in de ontwikkeling van een windturbine. Er gelden dan ook geen hoogtebeperkingen ten aanzien voor het woongebouw.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1

Omgevingsvisie Noord-Brabant

De Omgevingswet bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultureel erfgoed en water. En regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Vooruitlopend op de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de Provincie Noord-Brabant alvast een provinciale Omgevingsvisie gemaakt welke op 14 december 2018 is vastgesteld. De omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. De basisopgave voor de provincie is: 'werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit'. Hierbij heeft de provincie als doel gesteld voor de middellange termijn, 2030: Brabant heeft een aanvaardbare leefomgevingskwaliteit doordat wij voor alle aspecten voldoen aan de wettelijke normen. Voor de lange termijn, 2050, wil men een goede leefomgevingskwaliteit hebben door op alle aspecten beter te presteren dan wettelijk als minimumniveau is bepaald. Om de basisopgave te behalen heeft men vier hoofdopgaven verwoord: 1. Werken aan de Brabantse energietransitie; a. Doel 2050: 100% duurzame energie, grotendeels afkomstig uit Noord-Brabant. b. Doel 2030: ten minste 50% reductie van broeikasgassen ten opzichte van de

16

uitstoot in 1990 en ten minste 50% duurzame energie. 2. Werken aan een klimaatproof Brabant; a. Doel 2050: Brabant is klimaatbestendig en waterrobuust ingericht. b. Doel 2030: Brabant handelt al sinds 2020 klimaatbestendig en waterrobuust; in 2030 zijn de eerste grote gebiedsopgaven daartoe al gerealiseerd. 3. Werken aan de slimme netwerkstad; a. Doel 2050: Het stedelijk netwerk van Brabant functioneert als één samenhangend duurzaam en concurrerend netwerk van steden en dorpen als onderdeel van de Noordwest-Europese metropool. Brabant kenmerkt zich door een sterke sociale cohesie, een excellent en duurzaam woon-, leef- en vestigingsklimaat met een comfortabel, betrouwbaar en multimodaal verkeers- en vervoersysteem en een uitstekende (digitale) infrastructuur. b. Doel 2030: Brabantse partijen werken aan de transformatie van het bestaand bebouwd gebied van Brabant. Ondersteund door de digitale ontwikkelingen zijn er belangrijke stappen gezet in de richting van een excellent en duurzaam woon-, leef- en vestigingsklimaat met een comfortabel, betrouwbaar en multimodaal verkeers- en vervoersysteem. Bewoners uit alle geledingen van de bevolking voelen zich verbonden met hun omgeving en met elkaar doordat zij meedenken en meedoen aan de veranderingen in hun omgeving. 4. Werken aan een concurrerende, duurzame economie; a. Doel 2050: Brabant is top kennis- en innovatieregio in Europa.

Producten, materialen en grondstoffen worden op alle onderdelen van de Brabantse economie in verregaande mate hergebruikt. Niet hernieuwbare hulpbronnen worden behouden. Het streven naar waardecreatie voor mens, natuur en economie gaan hand in hand. De Brabantse economie is verregaand circulair. b. Doel 2030: Brabant is top kennis- en innovatieregio in Europa. We werken aan een circulaire economie door duurzamer om te gaan met de beschikbare grondstoffen en natuurlijke bronnen. We verminderen daartoe samen met maatschappelijke partners het gebruik van niet vernieuwbare grondstoffen (mineraal, fossiel en metalen) volgens de landelijke afspraken met 50%. c. De Omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen. De concrete doelen, voor bijvoorbeeld natuur, water, veiligheid, milieu, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit, staan nu nog in de bestaande plannen van de provincie (PMWP, Structuurvisie RO, BRUG, PVVP). Grote delen van die beleidsplannen horen vanuit het systeem van de Omgevingswet straks (soms verplicht) thuis in een programma zoals het natuurbeheerplan en het waterprogramma. De komende tijd wordt dit sectorale beleid afgestemd op de Omgevingsvisie en al dan niet uitgewerkt in de programma's en/of omgevingsverordening.

Beoordeling en conclusie Het 'up to date' houden van het bestaand stedelijk gebied is essentieel voor een duurzame, sociale en economische ontwikkeling van de steden en dorpen van Brabant. Er ligt een forse woningbouwopgave voor de komende 10 jaar. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt een woongebouw met 54 sociale huurwoningen gebouwd waarmee een bijdrage wordt geleverd aan provinciale woningbouwopgave. Het nieuwe woongebouw zal gasloos worden uitgevoerd en de verouderde bebouwing ter plaatse vervangen, daarmee wordt er tevens een bijdrage geleverd aan de verduurzaming en energietransitie van de woningvoorraad.

3.2.2

TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant

Alle provinciale regels met betrekking tot de fysieke leefomgeving, staan bij elkaar in de TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant (TAM-OV). De TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant bestaat uit: Algemene regels voor initiatiefnemers, inwoners en bedrijven ten behoeve van activiteiten in de fysieke leefomgeving. Deze regels bevatten voorwaarden om bepaalde

17

activiteiten te verrichten en geven ook aan of bijvoorbeeld eerst een melding gedaan moet worden of een vergunning moet worden aangevraagd voordat de activiteit mag worden uitgevoerd. Instructieregels voor bestuursorganen van de overheid. Met deze regels geeft de provincie een opdracht aan gemeente over onderwerpen die zij in het omgevingsplan moeten opnemen of aan een waterschap over de manier waarop ze hun taken moeten uitvoeren. Zoals op figuur 3.3 te zien ligt het projectgebied binnen het Stedelijk gebied. Voor het Stedelijk gebied geldt dat stedelijke ontwikkelingen voor wonen, werken of voorzieningen mogelijk gemaakt kunnen worden indien de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken en het een duurzame stedelijke ontwikkeling betreft. Er is sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen als: a. de goede omgevingskwaliteit wordt bevorderd, met een veilige en gezonde leefomgeving; b. toepassing wordt gegeven aan zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. rekening wordt gehouden met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit worden benut; en f.

wordt bijgedragen aan een duurzame, concurrerende economie.

Figuur 3.1 Uitsnede kaart TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant (project gebied rood omlijnd)

Beoordeling en conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders van de TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant als zijnde een duurzame stedelijke ontwikkeling binnen het Stedelijk gebied. Ten behoeve van de gehele gebiedsontwikkeling van het 'Hart van de Baarzen', waar ook de

18

ontwikkeling van dit projectgebied onderdeel van uitmaakt, heeft regionale afstemming plaatsgevonden. In het kader van een duurzame stedelijke ontwikkeling wordt voorzien in de herontwikkeling van een verouderd stedelijk gebied en er is dan ook sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik. In dit kader is ook toepassing gegeven aan de Ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling (zie paragraaf 3.1.2.1). Het nieuwe woongebouw zal daarnaast gasloos en energieneutraal worden uitgevoerd en ten aanzien van klimaatverandering zal het woongebouw worden voorzien van gevelbeplanting en worden waterbergende maatregelen getroffen. In hoofdstuk 4 van voorliggende ruimtelijke onderbouwing wordt nader ingegaan op de aspecten met betrekking tot een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving.

3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1

Omgevingsvisie gemeente Vught

Met de omgevingsvisie streeft de gemeente Vught naar het behouden van de huidige kwaliteit en wordt richting gegeven op de uitdagingen op het gebied van wonen, klimaat, energie, milieu, gezondheid en demografie. De omgevingsvisie is deels gebaseerd op vastgesteld beleid, maar is ook een stip op de horizon. De visie geeft antwoord op de vraag wat de leidende principes voor toekomstig beleid zijn. En, wat de gemeentelijke doelstellingen zijn en wat die betekenen voor de beleidskeuzes en plannen die nog gemaakt moeten worden. Voor een toekomstbestendige leefomgeving wordt in de omgevingsvisie 4 leidende principes gehanteerd: 1. Bodem en water zijn de basis van de leefomgeving. Dit betekent dat het beleid en plannen alleen mogelijk en wenselijk zijn als de bodem en het water gezond blijven of gezonder worden, en water voldoende wordt vastgehouden en opgevangen. 2. Iedereen die in de gemeente Vught woont, werkt en leeft is gelijkwaardig en kan meedoen. Dit betekent dat er in het beleid en plannen rekening mee gehouden wordt dat de openbare ruimte en voorzieningen zoveel als mogelijk voor iedereen toegankelijk zijn. 3. De leefomgeving moet gezond en veilig zijn. Dat betekent dat het uitgangspunt in het beleid en plannen is dat gezond en veilig leven wordt bevorderd en gezondheid wordt beschermd voor zowel mensen, dieren als planten. 4.

De plannen en beleid zijn gebaseerd op zuinig, efficiënt en waar mogelijk meervoudig gebruik van de ruimte. Op basis van deze principes kent de omgevingsvisie 3 hoofddoelstellingen, die zijn uitgewerkt in 10 kerndoelen: 1. De leefomgeving is toegankelijk, gezond en veilig, zowel voor mens, dier als plant: 1. 2. 3. 4.

Vught is leefbaar, schoon, gezonde en veilig; De leefomgeving is klimaatadaptief, natuurinclusief en biodivers; De leefomgeving stimuleert ontmoeten, bewegen en een gezonden leefstijl; Vught is zoveel mogelijk energieneutraal met lokale en duurzame energieopwekking.

2. Wonen, werken en voorzieningen zijn in balans en iedereen kan meedoen: 5. Er is voldoende woonruimte voor alle doelgroepen; 6. De dorpskernen hebben elk hun eigen identiteit en voldoende voorzieningen; 7. Er is ruimte voor bedrijvigheid.

19

3. Er is een goede balans tussen gebruik en bescherming van de natuur, bodem, water en lucht: 8. De agrarische sector is toekomstbestendig in economisch -, klimatologisch -, circulair - en natuurinclusief opzicht; 9. De landschappelijke, cultuurhistorische en stedenbouwkundige kwaliteiten blijven behouden of worden versterkt; 10. Er zijn voldoende mogelijkheden voor kwalitatief hoogwaardige recreatie. De kern Vught In de omgevingsvisie is de gemeente Vught verdeeld in zeven verschillende deelgebieden met ieder eigen karakteristieken en waarden. Het gaat om de drie dorpskernen Vught, Cromvoirt en Helvoirt, de Gement, de zone Agrarisch landschap en beekdalen, de Landgoederenzone en de zone Loonse en Drunense Duinen. De Omgevingsvisie wordt zowel voor het hele grondgebied van de gemeente als gebiedsgericht uitgewerkt. Op de visiekaart is de omgevingsvisie in hoofdlijnen weergegeven. Zoals is te zien op de uitsnede van de visiekaart in figuur 3.2, is het projectgebied gelegen binnen de kern Vught.

Figuur 3.2 Uitsnede Visiekaart gemeente Vught (projectgebied aangeduid met rode cirkel)

Waarden en karakteristieken De kern Vught heeft veel allure door de aanwezigheid van boomrijke lanen met villa’s, monumentale gebouwen, parken met waterpartijen, spraakmakende landgoederen en groene gebieden tussen woonwijken met natuurwaarden. De kern Vught kent daarnaast verschillende herkenbare, historische, stedenbouwkundige structuren en cultuurhistorische elementen waaronder Linie 1629, kasteel Maurick en de Lunetten. De aantrekkelijke woongemeente ontwikkelt zich van dorps naar meer stedelijk. Binnen de kern Vught is een relatief brede voorraad aan winkels, horeca, sport-, beweeg-, culturele- en zorgvoorzieningen als ook de moderne onderwijsvoorzieningen aanwezig. De kern Vught kenmerkt zich daarnaast door een sterk verenigingsleven met actieve vrijwilligers. De kern Vught beschikt over goede ontsluitingen naar de omgeving via fietspaden, het openbaar vervoer en rijkswegen. De aanwezigheid van het cultureel ontmoetingscentrum in de voormalige Petruskerk, het internationaal bekende talenteninstituut Regina Coeli en de toegankelijkheid van de omliggende landschappen en natuurgebieden worden daarnaast

20

ook gezien als waardevolle elementen voor de kern Vught.

Waar moeten we rekening mee houden? Binnen de kern Vught is het percentage van inwoners met een zorgbehoefte hoog en zal dit vanwege de vergrijzing en een relatief hoog aantal psychisch kwetsbaren, blinden en slechtzienden ook zo blijven. Dit leidt tot vraagstukken op sociaal terrein en fysieke veiligheid. Op het gebied van wonen geldt er voor de kern Vught een grote woningbouwopgave, er is daarbij vooral behoefte aan sociale huur- en betaalbare koopwoningen voor zowel jongeren als senioren. De kern Vught kent daarnaast grote verschillen in structuur en woningen tussen Vught Noord (ruim opgezet) en Vught Zuid (dichter bebouwd). Er zijn duidelijk afgebakende gebieden door de aanwezigheid van de A2, de N65 en de spoorlijnen van 's-Hertogenbosch naar Tilburg en Eindhoven. De N65 betekent een barrière binnen de gemeente tussen Vught Noord en Vught Zuid en heeft gevolgen voor de verkeersveiligheid, geluidsoverlast en de gezondheid. Het afgesloten waterconvenant n.a.v. de voorgenomen aanleg verdiept spoor (en in mindere mate de aanpassing N65) waarin een wateropgave is afgesproken.

Gewenste ontwikkelingen Ten aanzien van wonen en woningbouw wenst de gemeente voor de kern Vught een variatie aan woonvormen voor alle doelgroepen, met ruimte voor zowel kleinschalige bouw als grotere gestapelde bouw. Ten aanzien van hoogbouw zal maatwerk van toepassing zijn om het ruimtelijk karakter van de gemeente in zijn geheel te behouden of zelfs te versterken. Deze transitie naar een meer stedelijke omgeving gaat gepaard met aandacht voor meervoudig ruimtegebruik. Voor doelgroepen als starters biedt de kern Vught ook mogelijkheden voor de ontwikkeling van meer bijzondere woonvormen, waaronder tijdelijke woningen en tiny houses. Geclusterde woonvormen en woonzorgvoorzieningen worden bij voorkeur gerealiseerd in de nabijheid van (zorg)voorzieningen.

Wat gaat de gemeente doen in de kern Vught? Ten aanzien van nieuwe (woningbouw)ontwikkelingen binnen de bebouwde kom van de kern Vught gaat de gemeente uit van de volgende randvoorwaarden: passend in het karakter van Vught als geheel; verdichting en meervoudig ruimtegebruik waar mogelijk; robuuste klimaatontwikkeling (o.a. rekening houdend met waterberging) en biodivers groen; en energieneutrale uitvoering en voorzieningen voor duurzame mobiliteit. Binnen de kern Vught zet de gemeente zich daarnaast ook onder andere in voor de versterking van biodiversiteit in water, groen en parken.

Beoordeling en conclusie De beoogde ontwikkeling voorziet in de bouw van een woongebouw met 54 sociale huurappartementen. Met deze ontwikkeling wordt onder andere toepassing gegeven aan de doelstelling van een evenwichtige en betaalbare woningvoorraad en woonruimte voor alle doelgroepen. Het nieuwe woongebouw zal gasloos worden uitgevoerd en met toepassing van de nieuwste technieken en gebruikmaking van natuurlijke bronnen om te kunnen verwarmen, koelen en isoleren zal worden gestreefd naar een energielabel van A++++. Om veel regenwater op te kunnen vangen in natte periodes en de hitte in de zomer te verminderen krijgt het woongebouw en de omliggende ruimte een groene uitstraling met

21

veel natuurlijke beplanting. Een nadere uitwerking van de het aspect water en de omgang met hemelwater is te vinden in paragraaf 4.3 van voorliggende ruimtelijke onderbouwing. Op basis van de bovenstaande beoordeling kan geconcludeerd worden dat de ontwikkeling van het nieuwe woongebouw past binnen de kaders van de omgevingsvisie van de gemeente Vught en ook toepassing geeft aan de gemeentelijke opgaven en randvoorwaarden.

3.3.2

Woonvisie 2021 - 2025: Groei met de Vughtse kwaliteit

In de Woonvisie Vught 2021-2025; Groei met Vughtse kwaliteit (vastgesteld op 30 september 2021) is opgenomen dat de volgende waarden dominant zijn bij beleidskeuzes van de gemeente: In de eerste plaats moeten er keuzemogelijkheden zijn voor mensen die in de gemeente willen wonen, ongeacht leeftijd, inkomen of vermogen. In de tweede plaats gaat het om de kwaliteit van wijken en dorpen. Dan gaat het om groene en ruimtelijk aantrekkelijke woningen en omgeving. In de derde plaats gaat het om het behoud en versterken van sociale verbindingen door aandacht voor ontmoeting en voorzieningen in de omgeving. Huidige aanbod in de gemeente Vught De gemeente Vught telt op 1 januari 2020 13.545 woningen: waarvan 3.270 sociale huurwoningen (24%), circa 1.350 huurwoningen van particulieren (10%) en 8.925 koopwoningen (66%). Dit aanbod is als volgt verdeeld over de kernen: In de kern Vught staan 11.150 woningen, waarvan 2.936 van Charlotte van Beuningen (27%), 1.200 particuliere huurwoningen en ruim 7.000 koopwoningen. De koopwoningen hebben gemiddeld een hoge WOZ-waarde. Deze is met € 436.200 de hoogste van de regio. In Cromvoirt staan 290 woningen, het merendeel koopwoningen. In Helvoirt staan 1.680 woningen, waarvan 337 sociale huurwoningen (20%), circa 150 particuliere huurwoningen en een kleine 1.200 koopwoningen.

De gemiddelde WOZ-waarde van koopwoningen ligt ruim lager dan in Vught, maar nog altijd boven het regionale gemiddelde. De druk op de huurwoningen is er lager dan in Vught; al loopt de zoekduur ook hier op. Daarnaast staan in het buitengebied van de gemeente Vught 425 woningen. Provinciale prognose: woningbehoefte De vraag naar woningen is groot in Cromvoirt, Helvoirt en Vught. In regionaal verband is afgesproken dat gemeenten de provinciale prognose als uitgangspunt hanteren bij het aantal te bouwen woningen. Volgens de provinciale prognose zijn tussen 2020 en 2030 naar verwachting zo'n 1.045 extra woningen nodig. Het merendeel van deze woningbouwopgave landt in Vught. Door onder andere vergrijzing en individualisering van de samenleving stijgt het aantal kleine huishoudens en neemt het aantal oudere huishoudens toe. De komende jaren stijgt met name het aantal (en aandeel) 65-plussers. De gemeente ziet ook dat het aantal en aandeel jonge huishoudens en gezinnen tot 2030 min of meer op peil blijft. Na 2030 daalt het aantal jonge huishoudens en gezinnen. Ambitie van de gemeente is om een grotere bijdrage te leveren aan het oplossen van het woningtekort dan uit de provinciale woningbehoefteprognose naar voren komt. In plaats van 1.045 woningen tot 2030 die uit deze prognose blijkt, zet de gemeente in op 2.000 woningen.

Zeker in het middensegment mist aanbod: met name koopwoningen. De groei moet bijdragen aan de variatie in het woningaanbod: meer betaalbare en toegankelijke woningen. Voor jongeren/starters, ouderen, maar ook andere doelgroepen.

22

Woningbouwprogramma Vught 2019-2028 In het huidige woningbouwprogramma van de gemeente Vught zijn 30 plannen opgenomen, waarvan bij veel plannen nog niet precies is vastgesteld om hoeveel woningen het gaat en hoe de segmentering plaatsvindt. Ten aanzien van de gehele gebiedsontwikkeling van het 'Hart van Baarzen' zijn 94 woningen opgenomen in het woningbouwprogramma, waarvan 20 dure koopwoningen, 20 middeldure koopwoningen en 54 middeldure huurwoningen.

Realiseren sociale huurwoningen Met name mensen aan de onderkant van de woningmarkt ervaren de nadelige effecten van verdringing als gevolg van schaarste. Ook de opgave rond het huisvesten van ouderen of bijzondere doelgroepen landt (al dan niet gedeeltelijk) in de sociale huur. Daarom stuurt de gemeente actief op toevoeging van voldoende sociale huurwoningen. In het kader van prestatieafspraken heeft de gemeente Vught samen met de woningcorporaties TBV Wonen, Charlotte van Beuningen en Woonveste en de huurdersbelangenorganisaties meerjarenafspraken gemaakt over hoe zij invulling willen geven aan de opgaven uit de gemeentelijke woonvisie. Ten aanzien van de investeringen in sociale huur ligt de prioriteit van de gemeente bij: het aandeel sociale huurwoningen in Helvoirt en Cromvoirt op peil houden tot 2030; het toevoegen van minimaal 210 en maximaal 600 sociale huurwoningen in de kern Vught tot 2030. Daarmee groeit het aandeel sociale huurwoningen in deze kern, of blijft dit aandeel op zijn minst gelijk. In de prestatieafspraken jaarschijf 2023 is onder andere opgenomen dat er aan de hand van het woningbouwprogramma zal worden gewerkt aan de bouw van 54 sociale huurwoningen ter plaatse van de Hertoglaan.

Beoordeling en conclusie Met de beoogde ontwikkelingen zal het bestaande woongebouw met 8 sociale huurwoningen worden gesloopt en vervangen door een nieuw woongebouw met 54 sociale huurwoningen, wat neerkomt op een toename van 46 sociale huurwoningen binnen het projectgebied. Deze toename van sociale huurwoningen sluit aan bij het gemeentelijke woonbeleid.

3.3.3

Welstandsnota gemeente Vught, 2e herziening

In de 'Welstandsnota gemeente Vught, 2e herziening' is een aantal belangrijke (beschermde) gebieden gekarakteriseerd en in beeld gebracht. Vervolgens zijn duidelijke beoordelingscriteria opgesteld voor deze specifieke gebieden. Daarnaast zijn een aantal welstandsvrije gebieden aangewezen, waardoor er meer vrijheid voor de burgers wordt geschapen. Door deze heldere beoordelingscriteria kan de welstandsbeoordeling efficiënt en eenduidig worden doorlopen. Dit onderschrijft de gewenste situatie: snellere processen en minder regeldruk met behoud van ruimtelijke kwaliteit.

Beoordeling en conclusie Onderhavig projectgebied maakt conform de welstandsnota onderdeel uit van 'Gebied 8: Resterend grondgebied'. Dit gebied omvat alle gebieden in Vught en de kern Cromvoirt die niet zijn beschreven binnen een ander specifiek gebied. Het resterend grondgebied in de gemeente Vught bestaat uit verschillende wijken met ieder haar eigen oorsprong en verschijningsvorm voor wat betreft een thema of bouwstijl. Dit geldt zowel voor de architectonische als de stedenbouwkundige uitwerking. Dit resterend

23

grondgebied is ingedeeld in de categorie welstandsniveau 3, met uitzondering van nieuwbouw in een historisch lint en monumenten. Voor dit welstandsniveau gelden geen beoordelingscriteria. Omdat het projectgebied niet is gelegen aan een historisch lint gelden voor deze ontwikkeling geen beoordelingscriteria. Wel is de excessenregeling van toepassing. Deze regeling houdt in dat het college van B&W de eigenaar van een bouwwerk dat 'in ernstige mate in strijd is met redelijke eisen van welstand' kan aanschrijven om die strijdigheid op te heffen. Het college van B&W kan zich hierbij beroepen op de criteria die in de vigerende welstandsnota zijn opgenomen. Voor de gemeente Vught geldt het criterium dat er bij ernstige strijdigheid met redelijke eisen van welstand sprake moet zijn van een exces, dat wil zeggen een buitensporigheid in het uiterlijk die ook voor niet-deskundigen evident is. Het gaat hierbij dus om zaken waaraan een groot deel van de mensen aanstoot neemt. De excessenregeling geldt ook voor vergunningsvrije bouwwerken. Vergunningsvrije bouwwerken die voldoen aan de sneltoetscriteria of de welstandsvrije criteria zijn in elk geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand. Bij afwijkingen daarvan zal het bevoegd gezag desgevraagd beoordelen of het bouwwerk in ernstige mate met die criteria in strijd is.

24

Hoofdstuk 4 4.1

Omgevingsaspecten

Bodem

Ten aanzien van de beoogde ontwikkeling van het projectgebied dient aangetoond te worden dat de (milieuhychiënische) bodemkwaliteit geschikt is voor het gewenste gebruik. Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bovendien mag de bodemkwaliteit niet verslechteren door grondverzet (bijvoorbeeld graafwerkzaamheden). Dit is het zogenaamde stand still-beginsel. Ten behoeven van de beoogde ontwikkeling van het projectgebied is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het volledige onderzoeksrapport is in Bijlage 1 toegevoegd. Hieronder volgt een samenvatting van het rapport met de belangrijkste resultaten en conclusie. Verkennend bodemonderzoek Uit het milieuhygiënisch vooronderzoek bodem blijkt, dat er sprake is van voormalige en/of huidige bodembelasting op de locatie, waardoor het vermoeden van bodemverontreiniging aanwezig is. Dit in verband met het historische gebruik van de onderzoekslocatie. Verwacht wordt, dat er verspreid over de locatie wisselende gehalten aan verontreinigende stoffen voorkomen. De verwachte verontreinigende stoffen voor deze situatie zijn metalen, PAK en minerale olie.

Op basis van het milieuhygiënisch vooronderzoek bodem is geconcludeerd, dat de onderzoekslocatie onderzocht dient te worden volgens de strategie voor een "verdachte locatie met diffuse bodembelasting en een heterogene verontreiniging op schaal van monsterneming, niet lijnvormig" (VED-HE-NL). Het doel van het verkennend bodemonderzoek in deze situatie is het bepalen van de aard van de heterogeen verdeelde verontreinigende stof op schaal van monsterneming. Tevens wordt vastgesteld of de vermoede verontreinigende stof de achtergrondwaarde of het geldend achtergrondgehalte overschrijdt. Op basis van de resultaten van het milieuhygiënisch vooronderzoek bodem concludeert Econsultancy, dat atmosferische depositie naar verwachting de enige (beperkte) bron van PFAS-verontreiniging op de onderzoekslocatie is. Atmosferische depositie kan leiden tot beperkt verhoogde PFAS-gehalten in bodem en water. Het veldwerk is op 16 januari 2024 uitgevoerd onder kwaliteitsverantwoordelijkheid van de heer K. Gerrist. Deze medewerker van Econsultancy staat geregistreerd als ervaren veldwerker voor het protocol 2001 van de BRL SIKB 2000 "Veldwerk bij milieuhygiënisch bodem- en waterbodemonderzoek". In totaal zijn er met behulp van een edelmanboor 19 boringen geplaatst; 15 boringen tot maximaal 1,0 m -mv, 3 boringen tot 2,0 m -mv en 1 boring tot 3,0 m -mv.

Deze diepe boring is afgewerkt als peilbuis, teneinde de milieuhygiënische kwaliteit van het grondwater te kunnen bepalen. Van het opgeboorde materiaal is een boorbeschrijving conform protocol 2001 gemaakt en zijn er grondmonsters genomen over trajecten van ten hoogste 0,5 m, waarbij bodemlagen met verontreinigingskenmerken of een afwijkende textuur separaat bemonsterd zijn. De bodem bestaat voornamelijk uit matig tot sterk siltig, matig fijn zand. De bodem is bovendien plaatselijk zwak humeus. Ter plaatse van boring 01 en boring 03 is een sterk zandhoudende puinlaag (traject 0,0 - 0,5 m -mv) aangetroffen. In deze puinlagen zijn géén asbestverdachte (plaat)materialen aangetroffen. In de bodem zijn geen bodemvreemde bijmengingen aangetroffen. Tijdens de veldwerkzaamheden zijn op het maaiveld van de onderzoekslocatie, alsmede in de bodem, geen asbestverdachte (plaat)materialen aangetroffen.

25

Uit de analyseresultaten van alle grond- en grondwatermonsters wordt geconcludeerd dat de bovengrond plaatselijk licht verontreinigd is met PAK. In de ondergrond zijn geen verontreinigingen aangetroffen.

Conclusie De vooraf gestelde hypothese, dat de onderzoekslocatie als "heterogeen verdacht, niet lijnvormig" dient te worden beschouwd wordt, op basis van de onderzoeksresultaten, bevestigd. Gelet op de aard en mate van verontreiniging, bestaat er géén reden voor een nader onderzoek en bestaan er met betrekking tot de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem géén belemmeringen voor de nieuwbouw op de onderzoekslocatie. Indien er bij werkzaamheden grond vrijkomt die niet op de locatie kan worden hergebruikt, zijn de regels van het Besluit bodemkwaliteit, het "Handelingskader voor hergebruik van PFAS-houdende grond en baggerspecie" of de regionale bodemkwaliteitskaart van toepassing.

4.2

Geluid

PM Econsultancy; onderzoek wordt aangepast naar Wet geluidhinder

4.3

Water

Bij ruimtelijke ontwikkelingen of bouwplannen dient water expliciet en op evenwichtige wijze in beschouwing te worden genomen en beschermd te worden. Concreet betekent dit dat onder andere onderzocht moet worden hoe op een duurzame wijze kan worden omgegaan met water. Hierbij speelt vasthouden, bergen en afvoeren van water in eigen gebied een belangrijke rol. Om de waterhuishoudkundige consequenties van het plan of omgevingsactiviteit in beeld te brengen en de waterbelangen te waarborgen c.q. te wegen is voor deze situatie navolgende rapportage ‘watertoets’ opgesteld. De watertoets vormt de basis voor het vastleggen van het wateraspect. Hierin zijn de waterhuishoudkundige randvoorwaarden, uitgangspunten en ontwerpgrondslagen voor het plan gegeven en vormt deze de basis voor het wegen van het waterbelang in de Omgevingswet. Door het waterbelang mee te laten wegen, worden de specifieke eisen van de waterbeheerders op een goede wijze in het ontwerp verwerkt. Aan de hand van de beschreven randvoorwaarden, uitgangspunten en ontwerpgrondslagen, kan op eenduidige wijze, later het waterhuishoudkundig(inrichtings)plan worden opgesteld. De volledige rapportage van de watertoets is als Bijlage 3 toegevoegd aan voorliggende ruimtelijke onderbouwing. Hieronder volgt een samenvatting van de watertoets.

Waterbeleid Rijksoverheid Nationaal Water Programma 2022 - 2027 De minister van Infrastructuur en Milieu en de staatssecretaris van Economische Zaken hebben in 2022 het Nationaal Water programma (NWP) 2022 – 2027 vastgesteld. Het Nationaal Waterprogramma 2022-2027 is de opvolger van het Nationaal Waterplan 2016-2021 en vervangt dit plan én de partiële herzieningen hiervan. Het NWP beschrijft de hoofdlijnen en ambities van het nationale waterbeleid en het beheer van de Rijkswateren en Rijksvaarwegen. Voor het waterbeleid is het NWP een uitwerking van de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Klimaatverandering, milieuverontreiniging en ruimtedruk vormen de komende jaren grote

26

uitdagingen. Ook moet infrastructuur zoals bruggen en sluizen in stand worden gehouden en waar nodig vervangen of gerenoveerd. De wateropgaven staan niet op zichzelf; een integrale aanpak met andere opgaven in de fysieke leefomgeving zoals de energietransitie, woningbouw en de landbouw is noodzakelijk. Het NWP beschrijft hoe we hiermee omgaan en hoe we zorgen dat water een leidend principe is in de ruimtelijke inrichting van Nederland.

Deltaprogramma Ruimtelijke Adaptie De relevante beleidsontwikkelingen op het gebied van water worden bij het Rijk opgenomen in het Deltaprogramma. Hierin is voor verschillende thema’s beschreven wat het beleid is en hoe het Rijk dat in overleg met overige partners wil gaan bereiken. Het Deltaprogramma bestaat uit verschillende onderwerpen op het gebied van water. Voor ruimtelijke ontwikkelingen is het Deltaprogramma Ruimtelijke adaptie het meest relevant, omdat hierin de consequenties van de klimaatontwikkelingen voor Nederland zijn opgenomen, evenals de maatregelen die we moeten nemen om 'klimaat adaptief' te worden. Een deel van deze maatregelen zal ruimtelijke impact hebben. Met klimaat adaptief wordt bedoeld: het klimaat veerkrachtig en robuust inrichten van Nederland, gegeven de klimaatontwikkelingen die op ons afkomen. Op basis van de internationale en nationale klimaatmodellen is de verwachting dat het weer in Nederland extremer gaat worden. Dat betekent: meer hevige regenbuien (veel neerslag in korte tijd) en langere periodes met droogte en hitte. Dit heeft consequenties voor de leefbaarheid in steden en dorpen en voor bijna alle (economische) sectoren in Nederland. Met het nemen van klimaat robuuste maatregelen wordt ingespeeld op deze veranderingen waarmee we steden en dorpen leefbaar houden en (economische) schade door wateroverlast, droogte en hitte beperken.

Waterschap De Dommel Waterschap De Dommel is verantwoordelijk voor het waterbeheer in de gemeente op basis van de volgende wettelijke kerntaken: het zuiveringsbeheer, watersysteembeheer, beheer van dijken en beheer van vaarwegen. Het watersysteembeheer -waaronder grondwaterheeft daarbij twee doelen: zowel de zorg voor gezond water als de zorg voor voldoende water van voldoende kwaliteit.

Waterbeheerprogramma 2022-2027 (WBP5) Het beleid en de daarmee samenhangende doelen van het waterschap zijn opgenomen in het waterbeheerprogramma 2022-2027 (WBP5) 'Water als basis voor een toekomstbestendige leefomgeving'. In het Waterbeheerprogramma staat hoe het waterschap haar taken in die periode uitvoert. Het waterschap bepaalt hiermee de koers voor de komende zes jaar. Met het Waterbeheerprogramma 2022-2027 start Waterschap De Dommel met de 'watertransitie'; op weg naar een toekomstbestendige waterhuishouding. Uiterlijk dient in 2050 de waterhuishouding in het hele beheergebied toekomstbestendig te zijn. Dit betekent een waterhuishouding die in een goede waterkwaliteit voorziet. En een waterhuishouding die robuust, wendbaar en in balans is met de omgeving. Zowel in het bebouwde als het landelijke gebied en van de beekdalen tot en met de hoge zandruggen. Het grond- en oppervlaktewatersysteem kan de grotere weersextremen opvangen door maximaal gebruik te maken van de dempende sponswerking van de bodem/ondergrond en de natuurlijke hoogteverschillen voor het vasthouden van water. Het waterschap hanteert daarbij drie principes die inhoudelijke sturing geven aan de watertransitie: Elke druppel vasthouden en infiltreren waar deze valt;