Bijlage - Regels en toelichting

De monitoringstool die in het kader van het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit) is opgesteld, geeft de de volgende jaargemiddelden voor de relevante stoffen ter plaatse van het meest relevante meetpunt 'Loonsebaan - 23426'.

categorie

grenswaarde

2018

2020

2030

jaargemiddelde concentratie NO2

40 µg/m³

21,1

18,2

10,5

jaargemiddelde concentratie PM10

40 µg/m³

20,0

18,6

15,1

jaargemiddelde concentratie PM2.5

25 µg/m³

12,7

11,5

8,7

35

7,7

6,6

6,0

overschrijdingsdagen per jaargemiddelde concentratie PM10

bestemmingsplan Molenhof, Vught | vastgesteld

49

Uit de resultaten van de Monitoringstool blijkt dat aan alle grenswaarden wordt voldaan. Er is daarmee sprake van een goed woon- en leefklimaat ter plaatse van het plangebied.

5.1.7.3 Conclusie Het aspect luchtkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.8

Volksgezondheid

5.1.8.1 Inleiding Het aspect volksgezondheid heeft de laatste jaren meer aandacht gekregen bij het opstellen van bestemmingsplannen. Aangetoond moet worden dat een ruimtelijke ontwikkeling geen negatief effect heeft op de volksgezondheid. Een beoordeling van de effecten op de volksgezondheid doet zich met name voor de ontwikkeling van of in de buurt van veehouderijen, boom- en fruitteelt en hoogspanningsverbindingen. In deze paragraaf wordt het plan aan deze aspecten getoetst.

5.1.8.2 Veehouderijen Bij het beoordelen van de effecten van veehouderijen op de volksgezondheid wordt onderscheid gemaakt in endotoxinen en geitenhouderijen. De Handreiking veehouderij en volksgezondheid 2.0 - die bedoeld is bij de nieuwvestiging of verandering van veehouderijen - biedt een stappenplan dat ook deels geschikt is voor de beoordeling van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van veehouderijen. Endotoxinen Endotoxinen zijn bouwstenen van bepaalde bacteriën die een giftig effect op de mens kunnen hebben en tot gezondheidsklachten kunnen leiden. Endotoxinen komen vaak voor in fijnstof van intensieve veehouderijen. Conform stap 5 van het stappenplan moet de ligging van het initiatief ten opzichte van veehouderijen worden beoordeeld. Bij een afstand van meer dan 1 kilometer tot pluimveehouderijen en van meer dan 250 meter tot overige veehouderijen (behoudens geitenhouderijen) is er geen gevaar voor de volksgezondheid als gevolg van endotoxinen. Het Bestand Veehouderijbedrijven biedt de benodigde gegevens van de veehouderijen.

50

BUREAU VERKUYLEN

Analyse Het plan omvat nieuwe, milieugevoelige objecten. In een straal van 1000 meter rondom het plangebied zijn geen pluimveeveehouderijen actief. Bovendien liggen er geen overige veehouderijen binnen 250 meter van het plangebied. Er hoeft geen nadere beoordeling van het aspect endotoxinen plaats te vinden. Er is sprake van een gezonde leefomgeving ten aanzien van endotoxinen. Geitenhouderijen Uit onderzoek is gebleken dat omwonenden in een straal van 2 km rondom geitenhouderijen een verhoogde kans hebben op longontsteking. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van geitenhouderijen moet beoordeeld worden of er een effect is op de volksgezondheid. In dit kader is van een geitenhouderij pas sprake in geval 100 of meer geiten worden gehouden. Analyse Het plan omvat nieuwe, milieugevoelige objecten. In een straal van 2 km rondom het plangebied zijn echter geen geitenhouderijen actief. Er hoeft geen nadere beoordeling van het aspect geitenhouderijen plaats te vinden. Er is sprake van een gezonde leefomgeving ten aanzien van geitenhouderijen.

5.1.8.3 Boom- en fruitteelt Bij boom- en fruitteelt worden vaak gewasbeschermingsmiddelen gebruikt. Deze middelen kunnen een gevaar opleveren voor de volksgezondheid. Als gevolg van de wind kunnen gewasbeschermingsmiddelen verwaaien. Dit wordt drift genoemd. Om te voorkomen dat derden als gevolg van drift in aanraking komen met gewasbeschermingsmiddelen wordt een spuitzone van 50 meter gehanteerd. Analyse Het plan leidt tot het toevoegen van woningen of andere functies waar personen gedurende langere tijd verblijven. De gronden rondom het plangebied zijn echter niet in gebruik voor boom- of fruitteelt en bovendien ook niet zijn aangewezen als boomteeltontwikkelingsgebied. Geconcludeerd wordt dat er geen rekening gehouden hoeft te worden met spuitzones als gevolg van boom- en fruitteelt.

bestemmingsplan Molenhof, Vught | vastgesteld

51

5.1.8.4 Hoogspanningsverbindingen De magnetische velden in de buurt van hoogspanningsverbindingen kunnen invloed hebben op de gezondheid. Het beleid van de Rijksoverheid is erop gericht om zoveel als redelijkerwijs mogelijk is, te vermijden dat er nieuwe situaties ontstaan waarbij kinderen langdurig verblijven in het gebied rondom bovengrondse hoogspanningsverbindingen waarbinnen het jaargemiddelde magneetveld hoger is dan 0,4 microtesla. Afhankelijk van de spanningsniveau strekt het genoemde magneetveld zich uit tot enkele honderden meters van de hoogspanningsverbinding. Analyse Het plan leidt tot het toevoegen van woningen waar kinderen gedurende langere tijd kunnen verblijven. De afstand tot hoogspanningsverbindingen is echter dermate groot, namelijk ruim 5 kilometer, dat het plangebied buiten het schadelijke magneetveld ligt. Er is geen nader onderzoek nodig.

5.1.8.5 Conclusie Het aspect volksgezondheid vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.9

Milieueffectrapportage

5.1.9.1 Inleiding Het instrument milieueffectrapportage (m.e.r.) is ontwikkeld om het milieubelang volwaardig in de besluitvorming te betrekken. In de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage zijn de activiteiten genoemd waarvoor een m.e.r.-plicht of een m.e.r.-beoordelingsplicht geldt, of waarvoor een vormvrije m.e.r.-beoordeling nodig is.

5.1.9.2 Analyse In bijlage C en D van het Besluit milieueffectrapportage zijn de categorieën van gevallen opgenomen, een nadere m.e.r.-beoordeling behoeven of m.e.r.-(beoordelings)plichtig zijn. Categorie D11.1 betreft "de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen". Onderhavig plan omvat de bouw van twee woningen die niet als stedelijk ontwikkelingsproject worden gezien. De in voorliggend bestemmingsplan opgenomen ontwikkelingen behoren niet tot de in bijlage D van het Besluit milieueffectrapportage genoemde ontwikkelingen. Er is derhalve geen nadere m.e.r.-beoordeling nodig.

52

BUREAU VERKUYLEN

Gelet op de resultaten van de hiervoor reeds uitgevoerde milieuanalyse, kan zonder nader onderzoek worden geconcludeerd dat het plan geen significant nadelige milieugevolgen heeft. Een nadere motivering is niet noodzakelijk.

5.1.9.3 Conclusie Het plan is niet m.e.r.(-beoordelings)plichtig. Het plan heeft geen belangrijke nadelige milieugevolgen.

5.2

Waarden

5.2.1

Archeologie

5.2.1.1 Inleiding Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de in de grond aanwezige dan wel te verwachten archeologische monumenten.

5.2.1.2 Analyse De gemeente Vught heeft op 19 mei 2022 het 'beleidskader archeologie 2022' vastgesteld. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van dit beleidskader weer. Onderhavig plangebied is daarop opgenomen.

UITSNEDE KAART ARCHEOLOGISCHE VERWACHTINGSWAARDE

bestemmingsplan Molenhof, Vught | vastgesteld

53

Het plangebied ligt binnen een zone met een hoge archeologische verwachtingswaarde. Dat heeft aanleiding gegeven om een archeologisch onderzoek uit te laten voeren: rapport "Archeologisch vooronderzoek in het kader van geplande woningbouw aan het Molenhofje te Vught, gemeente Vught" (27 juli 2022, V1869). Het onderzoeksrapport is als bijlage 6 bijgevoegd. Vestigia concludeert het volgende: 1. Vanwege de hoge mate van verstoring is de archeologische verwachting voor het zuidelijk deel van het plangebied bij te stellen naar 'laag'. Vestigia adviseert dan ook geen vervolgstappen in het kader van de Archeologische Monumentenzorg (AMZ). 2. Voor het noordelijke deel van het plangebied geldt dat de hoge archeologisch verwachting op basis van het bureauonderzoek gehandhaafd blijft. Afhankelijk van de bouwplannen adviseert Vestigia om voorafgaand aan de verstorende bouwwerkzaamheden een vervolgonderzoek uit te voeren in de vorm van een proefsleuvenonderzoek. Voordat aan het proefsleuvenonderzoek kan worden begonnen dient eerst een door het bevoegd gezag ondertekend PvE te worden opgesteld. Dit PvE is thans uitgevoerd (inclusief addendum). Naar aanleiding van deel 2 van de conclusie, is ter plaatse van het noordelijke deel van het plangebied een archeologische dubbelbestemming opgenomen.

5.2.1.3 Conclusie Het aspect archeologie vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.2.2

Cultuurhistorie

5.2.2.1 Inleiding Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 Bro moet bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening gehouden worden met de aanwezige cultuurhistorische waarden.

5.2.2.2 Analyse Het plangebied grenst direct aan het monumentale complex "Mariaplein" van gebouwen, tuinen en openbare ruimten, die in de periode 1933 tot 1953 zijn gerealiseerd onder architectuur van A.J. Kropholler.

54

BUREAU VERKUYLEN

Het centrum van het complex wordt gevormd door het vierkante Mariaplein. Op de zuidoostelijke hoek van dit plein, waarop in het midden een plantsoen is aangelegd, vinden we de R.K. kerk Maria Middelares aller Genaden. De façade van deze kerk kijkt uit op het plein. Aan de westelijke zijde van het Mariaplein ligt het klooster en bejaardentehuis 'Marienhof', de noordelijke en oostelijke zijde van het plein wordt afgesloten door een tweetal blokken met woonhuizen. Direct rechts van het klooster/bejaardentehuis ligt rondom een rechthoekige tuin de L-vormige bebouwing van de kleuterschool. Rechts hiervan leidt vanaf de Victorialaan een smal pad naar de basisschool 'Het Molenven', die ingesloten ligt tussen de bebouwing langs de Wilhelminalaan en de Molenvenseweg. Aan de oostzijde wordt het plein ontsloten door de Deken van Ossstraat, waaraan, langs de noordzijde het patronaatsgebouw en een achttal woonhuizen is gelegen. Het complex is van algemeen belang en bezit cultuurhistorische waarde als uitdrukking van sociaal-economische en geestelijke ontwikkelingen. Het complex is van architectuurhistorisch belang als voorbeeld van een samenhangend complex in een traditionalistische stijl. Het complex bezit ensemblewaarde wegens de bijzondere wijze van inrichting en de ruimtelijke en stilistische samenhang tussen de diverse onderdelen.

Het complex is van belang vanwege de architectonische gaafheid. Tot slot is het complex van belang vanwege de architectuurhistorische en typologische zeldzaamheid. De bestaande kapel binnen het plangebied is eveneens van architect Kropholler en is in dezelfde periode gebouwd. Bij de aanwijzing van het monumentale complex lijkt men de kapel 'vergeten' te zijn mee te nemen. De kapel heeft daarom geen formele monumentale status, ondanks het cultuurhistorisch waardevolle karakter. Het plan leidt op de eerste plaats tot het behoud van de kapel. Middels in voorliggend bestemmingsplan opgenomen regels, is dit behoud geborgd. De nieuwe woningen zijn zorgvuldig ingepast. Door qua vorm en materiaalgebruik aan te sluiten op de Krophollerkarakteristiek, gaan de woningen en de kapel meedoen in het ensemble. Daarnaast wordt de kapel beleefbaar vanaf de openbare ruimte, hetgeen thans nog niet het geval is.

5.2.2.3 Conclusie Het aspect cultuurhistorie vormt geen planologische belemmering voor het plan.

bestemmingsplan Molenhof, Vught | vastgesteld

55

5.2.3

Natuurwaarden

5.2.3.1 Inleiding Ten behoeve van de bescherming van natuurwaarden geldt de Wet natuurbescherming. De daarin opgenomen bescherming omvat de onderdelen: 

gebiedsbescherming;



soortenbescherming;



bescherming van houtopstanden.

5.2.3.2 Analyse Gebiedsbescherming Het plangebied ligt niet binnen een beschermd gebied, zoals opgenomen in Natura 2000 en het Natuurnetwerk Nederland. Ook bij ontwikkelingen buiten natuurgebieden moet het effect worden beoordeeld, de zogenaamde 'externe werking'. Het gaat dan enerzijds om verstorende effecten zoals geluid, licht en trillingen op natuurgebieden behorende tot het Natuurnetwerk Nederland en anderzijds om stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Verstorende effecten Gezien de aard en omvang van het plan en de afstand tot Natuurnetwerk Nederland kan worden geconcludeerd dat het plan geen verstorende effecten heeft op gebieden behorende tot Natuurnetwerk Nederland. Stikstofdepositie Bijlage 7 bevat het stikstofdepositie-onderzoek. Daaruit volgt dat zowel in de bouwfase als de gebruiksfase wordt voldaan aan de grenswaarde voor stikstofdepositie. Er is geen vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming nodig. Soortenbescherming De beoordeling van het plan ten aanzien van de soortenbescherming is uitgevoerd door Staro Natuur en buitengebied uit Gemert: rapport “Toets flora en fauna, Molenhofje te Vught” (11 juni 2019, nr. P19-0189). Het onderzoeksrapport is als bijlage 8 bijgevoegd. In het onderzoeksrapport doet Staro de volgende aanbevelingen om te voldoen aan de Wet natuurbescherming: 

Graafwerkzaamheden en verwijderen van vegetatie, takkenhopen, houtstapels en dergelijke uitvoeren in twee periodes, tussen 15 april en 15 maart en tussen 1 september en 15 oktober.

56

BUREAU VERKUYLEN



Snoeien en kappen van bomen en struiken uitvoeren wanneer geen broedgeval aanwezig is en buiten het broedseizoen (half maart tot en met juli).



Voor de Alpenwatersalamander dient te worden gewerkt met een goedgekeurde gedragscode, waarbij werkzaamheden plaatsvinden buiten de overwinteringsperiode (globaal tussen half oktober en half april). Dit betekent dat het verwijderen van vegetatie en graafwerkzaamheden kunnen plaatsvinden tussen half april tot half oktober.

Tot slot wordt opgemerkt dat de zorgplicht als genoemd in artikel 1.11 van de Wet natuurbescherming te allen tijde van toepassing is. Bescherming van houtopstanden Het plan omvat niet het kappen van bomen buiten de bebouwde kom of in een houtopstand van meer dan 10 are, of het kappen van een bomenrij van meer dan 20 bomen. Er is derhalve geen herplantplicht conform artikel 4.3 van de Wet natuurbescherming.

5.2.3.3 Conclusie Het aspect natuurwaarden vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.3

Waterparagraaf

5.3.1

Inleiding

Het plangebied ligt binnen het beheergebied van Waterschap De Dommel. De watertoets is het hele proces van vroegtijdig informeren, adviseren, afwegen en uiteindelijk beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten in ruimtelijke plannen en besluiten. Het doel van de watertoets is dat de waterbelangen evenwichtig worden meegewogen bij de totstandkoming van een plan. Deze waterparagraaf is een onderdeel van de watertoets. De waterparagraaf beschrijft zowel de huidige als toekomstige waterhuishoudkundige situatie (oppervlaktewater, grondwater, hemelwater en afvalwater).

5.3.2

Beleid

De verschillende overheidslagen hebben hun waterbeleid vastgelegd in diverse beleidsdocumenten. De algemene strekking met betrekking tot ruimtelijke ontwikkelingen betreft: 

het scheiden van het schone hemelwater en het vuile afvalwater;

bestemmingsplan Molenhof, Vught | vastgesteld

57



het verwerken van het hemelwater op het eigen terrein, of middels een gezamenlijke voorziening heeft de voorkeur boven afvoer via het oppervlaktewater.

5.3.2.1 Gemeente Vught Voor de beheersing van water heeft de gemeenteraad op 19 mei 2022 het "Programma Water en Riolering 2022-2026" vastgesteld. De regels voor het afvoeren van afval-, hemelen grondwater zijn opgenomen in de gelijktijdig vastgestelde waterafvoerverordening. Plan en verordening zijn zodanig opgesteld dat deze eenvoudig zijn in te passen in de omgevingsvisie, -plan en -programma als bedoeld in de Omgevingswet.

5.3.3

Watersysteem

Om het watersysteem in kaart te brengen heeft Lankelma Geotechniek Zuid B.V. een geohydrologisch onderzoek uitgevoerd, rapport: ''Geohydrologisch onderzoek; Realisatie hemelwaterretentievoorziening, Molenhofje te Vught'' (4 oktober 2022, 2202660). Dit onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 9. Lankelma Geotechniek Zuid B.V. conludeert dat: Hoogte maaiveld De maaiveldhoogte ter plaatse van de onderzoekspunten varieert van 4,44 m + tot 4,58 m + NAP. Bodemopbouw Onder een toplaag van grind-,puin-, en humushoudend zand wordt tot de maximaal verkende diepte een doorgaand matig vast tot vast zandpakket geregistreerd. Grondwaterstand De tijdens het onderzoek geregistreerde grondwaterniveaus zijn weergegeven in de navolgende tabel.

58

BUREAU VERKUYLEN

Waterdoorlatendheid Doorlatendheidsmetingen onverzadigde zone Uit de doorlatendheidsmetingen in de onverzadigde zone is de waterdoorlatendheid (Kwaarde) bepaald op basis van de formules B.19 t/m B.21 van de NEN-EN-ISO 222822:2012. De resultaten zijn weergegeven in de navolgende tabel.

Doorlatendheidsmetingen verzadigde zone Uit de meetresultaten van de doorlatendheidsmetingen in de verzadigde zone is de waterdoorlatendheid bepaald met de vergelijkingen uit de NEN-EN-ISO 22282-2:2012. De resultaten van de in duplo uitgevoerde metingen zijn weergegeven in de navolgende tabel, evenals de gemiddelde waarde.

5.3.4

Hemelwater

Om het aspect 'hemelwater' te behandelen heeft Dolmans Landscaping Group een waterhuishoudkundig plan opgesteld, rapport: ''Waterhuishoudkundig plan Molenhofje, Vught'' (3 november 2022, 10P220556). Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 10. Dolmans Landschaping Group concludeert dat: Waterbezwaar Afwaterend oppervlak Het totale bebouwd en verhard oppervlak is als volgt onderverdeeld:

bestemmingsplan Molenhof, Vught | vastgesteld

59

Waterbezwaar Het totale waterbezwaar (regenwater) zal, met de gestelde eis van 0,06 m³/m², neerkomen op 33 m³.Deze hoeveelheid zal geborgen dienen te worden binnen het plangebied (2 percelen). Berging Waterberging in fundering Een mogelijkheid voor de berging van het regenwater zou in een open puinfundering onder de nieuwe verharding kunnen zijn. Door de toepassing van een granulaat met enkel een grove fractie wordt er water tussen de steenfractie geborgen. Door middel van straatkolken en HWA-afvoeren van de woningen aan te sluiten op Permavoid®- kratten kan het water infiltreren in het funderingspakket. Daar wordt het water dan (tijdelijk) geborgen waarna het verder infiltreert in de bodem. Een schematische weergave van het systeem is in onderstaande figuur weergegeven.

Een funderingslaag van gebroken steenslag, type MHK53 8/32 (AquaFlow o.g.) heeft een bergingscapaciteit van ca. 40%. Onder de nieuwe verharding (210 m²) zou een funderingslaag van 0,40 m nodig zijn om het regenwater te kunnen bergen. Dit zou mogelijk zijn onder de toekomstige verharding binnen het plan. Eventueel van elkaar gescheiden funderingslagen dienen met elkaar in verbinding te staan (drain, PVC-buis of Permavoid®-kratten). Mocht er in extreme gevallen meer regen vallen dan dat het bergingssysteem aan kan dan bestaat de kans dat er water op straat komt te staan. Dit hoeft geen probleem te zijn, zolang het water maar niet in de woningen/bijgebouwen komt.

60

BUREAU VERKUYLEN

Mocht het niet wenselijk zijn dat er water op straat kan komen te staan dan kan worden voorzien in een noodoverstort. Normaliter wordt er een overstort gemaakt die is aangesloten op het HWA-riool van het gemeentelijk stelsel. Daar er in de nabijheid van dit plandeel geen HWA-riool aanwezig is maar wel een DWAriool is een overstort op dit systeem de enige optie. Een eenvoudige overstortmogelijkheid kan gemaakt worden door in het plangebied een overstortkolk te plaatsen. De overstort(kolk) dient hoger geplaatst te worden dan het hoogste punt van het infiltratiepakket. Door de kolk iets hoger te stellen dan de overige straatkolken, welke aangesloten zitten op het infiltratiepakket, wordt dit bewerkstelligd. Door de overstortkolk aan te sluiten op een DWA-put, d.m.v. een PVC-leiding Ø125 mm, wordt volstaan met een overstort met voldoende capaciteit. Infiltratie Het geborgen regenwater zal uiteindelijk vanuit de waterbergende funderingslaag infiltreren in de bodem. De bodem bestaat uit goed doorlatend zand (k-waarde 1,3 tot 1,5 m/dag). De grondwaterstand ligt op ca. 1,50 m -MV. Dit betekent dat er onder de funderingslaag voldoende ruimte is om te kunnen infiltreren. Uit berekening blijkt dat de ledigingstijd dan ook vrij kort is. Binnen 6 uur is een volledig gevulde berging (funderingslaag) geïnfiltreerd in de bodem.

HWA-riool De dakafvoer (HWA) van de woningen kan niet worden aangesloten op een HWA-riool en zal moeten worden geleid naar het bergings-/infiltratiepakket onder de verharding. Een aansluiting van de afvoerleidingen op de waterbergende fundering zoals bij de straatafwatering gebeurd behoort tot de mogelijkheden. Er dient dan wel een voorziening voor de Permavoid®-kratten opgenomen te worden voor de afvang van eventueel zand en bladeren. Een andere optie is om door aan de voorzijde van de woningen uitstroompunten, bijvoorbeeld kolken, te plaatsen. Hierbij stroomt het regenwater over de verharding naar de straatkolken welke zijn aangesloten op de waterbergende fundering. De uitstroompunten (kolken) aan de voorzijde van de woningen kunnen eenvoudig gereinigd worden en zijn voorzien van een zandvang.

bestemmingsplan Molenhof, Vught | vastgesteld

61

DWA-riool Het vuilwater van de woningen zal worden verzameld in een nieuw aan te leggen DWAriool. Deze streng kan worden aangesloten op het rioolstelsel van het plan Molenven (DWA-put D08). Geadviseerd wordt om hier dezelfde materialen en dimensionering voor aan te houden. Dat wil zeggen een riolering uitgevoerd in PVC Ø315 mm i.c.m. betonnen inspectieputten 800x800 mm.

62

BUREAU VERKUYLEN

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid 6.1

Kostenverhaal

In artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn de bouwactiviteiten genoemd waarvoor het vaststellen van een exploitatieplan verplicht is. De in voorliggend bestemmingsplan opgenomen ontwikkelingen behoren tot deze in het Bro genoemde bouwactiviteiten. Op basis van artikel 6.12 lid 2a Wro is het vaststellen van een exploitatieplan echter niet verplicht, omdat de gemeente en grondeigenaar een realisatieovereenkomst hebben gesloten, waarin afspraken zijn gemaakt over het kostenverhaal. Het kostenverhaal is derhalve 'anderszins verzekerd'. Het opstellen van een exploitatieplan is niet vereist.

6.2

Gemeentelijke grondexploitatie

De gemeente heeft geen gronden in het plangebied in eigendom. Alle kosten en risico's van de planontwikkeling, -voorbereiding en -uitvoering zijn voor rekening van de initiatiefnemer. De gemeentelijke grondexploitatie wordt dus niet belast door voorliggend ruimtelijk plan. De financiële uitvoerbaarheid van het plan is hiermee aangetoond.

6.3

Maatschappelijk

De initiatiefnemer heeft op 5 oktober 2021 een inloopavond georganiseerd voor de directe omwonenden en heeft hen geïnformeerd over voorliggend initiatief. In bijlage 11 is een samenvatting van het omgevingsdialoog toegevoegd.

bestemmingsplan Molenhof, Vught | vastgesteld

63

64

BUREAU VERKUYLEN

Hoofdstuk 7 Juridische aspecten 7.1

Algemeen

In dit hoofdstuk wordt toegelicht op welke wijze het plan juridisch is vertaald. Deze juridische vertaling is bindend. Het bestemmingsplan bestaat uit: 

de toelichting;



de planregels;



de verbeelding.

De toelichting heeft geen juridisch bindende werking. De toelichting heeft wel een belangrijke functie voor de onderbouwing van het plan en ook bij de verklaring van de bestemmingen en planregels, en in het bijzonder ten aanzien van de regels inzake nadere eisen en afwijkingen. De planregels vormen de juridische regels voor gebruik van de gronden, de toegelaten bebouwing en het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding geeft de geografische ligging van de bestemmingen en aanduidingen weer. De verbeelding vormt samen met de planregels het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan voldoet aan de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012.

7.2

Planregels

De indeling van de planregels is als volgt. Hoofdstuk 1

Inleidende regels

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

Hoofdstuk 3

Algemene regels

Hoofdstuk 4

Overgangsregels

Hoofdstuk 1

Inleidende regels

Begrippen (artikel 1) In dit artikel zijn de begrippen die in de planregels worden gehanteerd gedefinieerd. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan moet worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

bestemmingsplan Molenhof, Vught | vastgesteld

65

Wijze van meten (artikel 2) In dit artikel is aangegeven hoe de hoogte en andere maten, die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden. Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels

Groen (artikel 3) Het 'pleintje' voor de kapel heeft de bestemming 'Groen' gekregen. Verkeer (artikel 4) Het ontsluitingspad heeft de bestemming 'Verkeer' gekregen. Wonen (artikel 5) Het gehele plangebied heeft de bestemming 'Wonen'. Er zijn twee nieuwe woningen toegestaan. Ook de inrit naar de woningen wordt in deze bestemming aangelegd. Waarde - Archeologie (artikel 6) Ter bescherming van mogelijke archeologische waarden is een dubbelbestemming opgenomen, die archeologisch onderzoek verplicht voorafgaand aan bodemingrepen met een diepte van meer dan 0,3 meter over een oppervlakte van meer dan 5 m². Hoofdstuk 3

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel (artikel 7) In dit artikel is bepaald dat gronden, die al eens als berekeningsgrondslag voor bouwen hebben gediend, niet nogmaals als zodanig kunnen dienen. Algemene gebruiksregels (artikel 8) In dit artikel is nader omschreven welke vormen van gebruik in ieder geval als strijdig met het bestemmingsplan worden aangemerkt. Algemene wijzigingsregels (artikel 9) Dit artikel omvat een algemene wijzigingsbevoegdheid voor het verleggen van bestemmingsgrenzen. Overige regels (artikel 10) Dit artikel bevat de overige regels, waarbij een verwijzing is opgenomen naar het vigerende "Parapluplan Parkeren".

66

BUREAU VERKUYLEN

Hoofdstuk 4

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht (artikel 11) Voor volgens de regels afwijkende bestaande bebouwing is voor de omvang, het onderhoud en de herbouw een overgangsregel opgenomen. Dit artikel bevat tevens een overgangsregel ten aanzien van het voortzetten van bestaand gebruik dat in strijd met het bestemmingsplan is. Slotregel (artikel 12) Hier wordt vermeld onder welke naam de regels van dit bestemmingsplan kunnen worden aangehaald.

bestemmingsplan Molenhof, Vught | vastgesteld

67

68

BUREAU VERKUYLEN

Hoofdstuk 8 Procedure Het bestemmingsplan doorloopt de gebruikelijke procedure. De voorziene procedurestappen zijn: 1. Inspraak 2. Overleg ex artikel 3.1.1 Bro 3. Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan 4. Vaststelling door gemeenteraad 5. Terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan

8.1

Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan

Het ontwerpbestemmingsplan heeft gedurende een periode van 6 weken, vanaf 21 december 2022, voor eenieder ter inzage gelegen. In deze periode zijn er 2 zienswijzen ingediend. In de Nota van zienswijzen, bijgevoegd als bijlage 12, is aangegeven hoe er met deze zienswijzen is omgegaan.

8.2

Vaststelling door gemeenteraad

De gemeenteraad heeft het bestemmingsplan ''Molenhof, Vught'' op 25 mei 2023 gewijzigd vastgesteld.

bestemmingsplan Molenhof, Vught | vastgesteld

69

70

BUREAU VERKUYLEN

Bijlagen bij de toelichting Bijlage 1

Verkennend bodemonderzoek

Bijlage 2

Advies veiligheidsregio

Bijlage 3

Onderzoek trilling railverkeer

Bijlage 4

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

Bijlage 5

Onderzoek geluidreflectie

Bijlage 6

Archeologisch onderzoek

Bijlage 7

Stikstofdepositie-onderzoek

Bijlage 8

Quickscan flora & fauna

Bijlage 9

Geohydrologisch onderzoek

Bijlage 10

Waterhuishoudkundig plan

Bijlage 11

Omgevingsdialoog

Bijlage 12

Nota van zienswijzen

bestemmingsplan Molenhof, Vught | vastgesteld

71

72

BUREAU VERKUYLEN

Regels

bestemmingsplan Molenhof, Vught | vastgesteld

73

74

BUREAU VERKUYLEN

Hoofdstuk 1 Inleidende regels Artikel 1

Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder: 1.1

plan

het bestemmingsplan Molenhof, Vught met identificatienummer NL.IMRO.0865.vghBPMolenhof-VG01 van de gemeente Vught 1.2

bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen 1.3

aan huis gebonden bedrijf

het verlenen van diensten of het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid, waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig zijn, dat de activiteit ter plaatse, in de woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen, kan worden uitgeoefend en de desbetreffende bedrijvigheid een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie. 1.4

aan huis gebonden beroep

een dienstverlenend beroep, dat op kleine schaal in een woning en/of de daarbij behorende bijgebouwen wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar functie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie. Onder een aan huis gebonden beroep worden hier eveneens begrepen consument verzorgende activiteiten; ter verduidelijking: Als een aan huis gebonden beroep wordt van oudsher eveneens beschouwd: een beroep als kapper en/of schoonheidsspecialist(e). 1.5

aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

bestemmingsplan Molenhof, Vught | vastgesteld

75

1.6

ambacht(elijke)

het bedrijfsmatig, geheel of overwegend door middel van handwerk vervaardigen, bewerken of herstellen en het installeren van goederen, alsook het verkopen en/of leveren, als ondergeschikte activiteit, van goederen die verband houden met het ambacht. 1.7

bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde. 1.8

bedrijfsactiviteiten

vormen van bedrijf vergelijkbaar met of zoals opgenomen in bijlage 1. bij de regels: 'toegesneden lijst van bedrijfstypen', conform de bijlage uit de brochure Bedrijven en milieuzonering. 1.9

begane grond

de eerste bouwlaag boven het peil. 1.10

bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak. 1.11

bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming. 1.12

bijgebouw (aangebouwd en vrijstaand)

aan- en uitbouw, dan wel vrijstaand gebouw dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw; ter verduidelijking: niet meer van belang is de eenheid van vorm en functie van een bijgebouw. 1.13

bijgebouwgrens

de grens van de (bouw)aanduiding 'bijgebouwen'. 1.14

bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats. 1.15

bouwgrens

de grens van een bouwvlak.

76

BUREAU VERKUYLEN

1.16

bouwlaag

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder; ter verduidelijking: van bovenkant vloer tot bovenkant vloer. 1.17

bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten. 1.18

bouwperceelsgrens

de grens van een bouwperceel. 1.19

bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten. 1.20

bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond. 1.21

brandgang

een ontsluiting van woningen c.q. huizenblokken ten behoeve van de bereikbaarheid van het achtererf en de daar gelegen bijgebouwen (erfdienstbaarheid), alsmede bedoeld voor het waarborgen van de veiligheid bij calamiteiten. 1.22

carport/overkapping

een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met tenminste een dak en niet of slechts aan één zijde voorzien van een wand, bestaande wanden van overige gebouwen meegerekend. 1.23

detailhandel

het bedrijfsmatig te koop en/of te huur aanbieden, waaronder begrepen het uitstallen ten verkoop en/of ten verhuur, het verkopen, verhuren en/of bewaren van goederen aan personen die, die goederen kopen en/of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit.

bestemmingsplan Molenhof, Vught | vastgesteld

77

1.24

erf

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een gebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voorzover een bestemmingsplan van toepassing is, de bestemming deze inrichting niet verbiedt. 1.25

escortbedrijf

een natuurlijk persoon, groep van personen, en/of rechtspersoon die prostitutie aanbiedt, die uitgeoefend wordt op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte of woning. 1.26

gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt. 1.27

gehandicaptenvoorziening

voorzieningen die doeltreffend, doelmatig en cliëntgericht worden veleend om de aantoonbare belemmeringen c.q. beperkingen in het dagelijks leven op te heffen of te verminderen die een persoon ten gevolge van ziekte of gebrek ondervindt op het gebied van wonen of van het zich binnen of buiten de woning verplaatsen. 1.28

groothandel

het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder begrepen het uitstallen ten verkoop, het verkopen en/of leveren van goederen aan wederverkopers, dan wel aan instellingen of personen ter aanwending in een andere beroeps- of bedrijfsactiviteit. 1.29

hoofdgebouw

een gebouw dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste gebouw valt aan te merken. 1.30

huishouden

persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan; bedrijfsmatige kamerverhuur en huisvesting van tijdelijke werknemers wordt daaronder niet begrepen. 1.31

mantelzorg

het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband.

78

BUREAU VERKUYLEN

1.32

peil

a. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang; b. voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het terrein bij voltooiing van de bouw; ter verduidelijking: de gemeente geeft voor de aanvang van de bouw aan wat het peil is. Daar waar het een historische situatie betreft, indien de definitie van dit begrip niet voldoet, wordt de drempel van de voordeur als maat aangehouden. 1.33

SBR-richtlijn B

de meet- en beoordelingsrichtlijn met betrekking tot trillingen nabij spoorwegen, zoals bedoeld in de Beleidsregel trillinghinder spoor. 1.34

seksinrichting

een voor publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotischepornografische aard plaatsvinden; onder seksinrichtingen worden in ieder geval verstaan: een (raam-)prostitutiebedrijf, een seksclub, een privé-huis, een erotische massagesalon, een seksbioscoop, een seksautomatenhal, een sekstheater of parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar. 1.35

stedenbouwkundig beeld

ruimtelijke verschijningsvorm van de bebouwing, die wordt bepaald door de situering, de aansluitende terreinen, de bouwmassa's, de gevelindeling en de dakvormen. 1.36

voorgevelrooilijn

de denkbeeldige bouwgrens/lijn die in of evenwijdig is gelegen aan de zijde van de aan de weg gelegen perceelsgrens, die behoudens toegelaten afwijkingen, bij het bouwen aan de wegzijde of de van de weg afgekeerde zijde niet mag worden overschreden. Onder bouwgrens/lijn wordt begrepen zowel de grens van een bouwvlak als de grens van de aanduiding 'bijgebouwen'.

bestemmingsplan Molenhof, Vught | vastgesteld

79

1.37

water en waterhuishoudkundige voorzieningen

al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen. Alsmede voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan gedacht worden aan duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten etc. 1.38

wonen

huisvesten met vast karakter van één afzonderlijk huishouden in een woning. 1.39

woning

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, niet zijnde: 1. een bijzondere woonvorm; 2. huisvesting van personen waarbij de voorzieningen met elkaar worden gedeeld en wanneer er daarnaast geen ander huishouden in het gebouw is ondergebracht.

80

BUREAU VERKUYLEN

Artikel 2 2.1

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1.1 de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens: de kortste afstand van de zijdelingse perceelsgrens tot enig punt van het op dat bouwperceel voorkomende vergunningplichtige bouwwerk. 2.1.2 het bedrijfsvloeroppervlakte: binnenwerks op de vloer van de ruimten die worden of kunnen worden gebruikt voor bedrijfsactiviteiten. 2.1.3 de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen. 2.1.5 de dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak. 2.1.6 de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel. 2.1.7 de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen. 2.1.8 de lengte en/of breedte en/of diepte van een bouwwerk: tussen de buitenzijde van de gevels of het hart van de scheidsmuren, met dien verstande, dat wanneer de zijgevels niet evenwijdig lopen of verspringen, het gemiddelde wordt genomen van de kleinste en de grootste breedte.

2.1.9 de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

bestemmingsplan Molenhof, Vught | vastgesteld

81

2.2

Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen

bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen als plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, schoorstenen, lichtkoepels, gevelen kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouw- en/of de bestemmingsgrens met niet meer dan 0,50 meter wordt overschreden.

82

BUREAU VERKUYLEN

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Artikel 3

3.1

Groen

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. groenvoorzieningen; b. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; c.

wegen, fiets- en voetpaden;

d. bestaande parkeervoorzieningen; e. ondergeschikte voorzieningen, zoals speelvoorzieningen, straatmeubilair, bijbehorende verhardingen, voorzieningen van algemeen nut, water, pompputten en waterhuishoudkundige voorzieningen en dergelijke; f.

overwegen, bruggen en duikers.

3.2

Bouwregels

3.2.1

Bouwwerken geen gebouwen zijnde

Op de in lid 3.1 bedoelde gronden mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van de bestemming worden gebouwd, met dien verstande dat: a. de hoogte van verlichtingsarmaturen mag maximaal 8 meter bedragen; b. de hoogte van erf- en terreinafscheidingen mag maximaal 2 meter bedragen; c.

de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer dan 3,25 meter bedragen.

3.3

Specifieke gebruiksregels

3.3.1

Strijdig gebruik

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor: a. opslag van onbruikbare althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;

bestemmingsplan Molenhof, Vught | vastgesteld

83

b. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond; c.

als staanplaats of ligplaats van onderkomens, tenzij de aanwezigheid van onderkomens nodig is in verband met in het park uit te voeren werken of werkzaamheden, gedurende de periode waarin deze werken en werkzaamheden worden uitgevoerd;

d. voor het beproeven van voertuigen, voor de beoefening van de motorsport, voor het houden van wedstrijden met motorrijtuigen, motoren of (brom)fietsen; e. voor het racen of crossen met motorrijtuigen, motoren of (brom)fietsen; f.

als staanplaats voor wagens, geschikt en bestemd voor de uitoefening van handel;

g. voor het winnen van bosstrooisel en mos; h. een jongerenontmoetingsplek (JOP); i.

het aanleggen van nieuwe parkeervoorzieningen;

j.

als sport- of wedstrijdterreinen;

k.

kamperen;

l.

buitenmaneges.

3.4

Afwijken van de gebruiksregels

3.4.1

Afwijken voor het realiseren van parkeervoorzieningen

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3.3.1 onder i. voor het realiseren van maximaal 5 parkeerplaatsen per 1.000 m², mits: a. de parkeerbehoefte, overeenkomstig de 'Parkeerbeleid en Parkeernota 2013-2022', of daarop volgende parkeernota is aangetoond; b. de verkeersveiligheid gewaarborgd blijft; c.

geen onevenredig nadelige gevolgen voor het woonmilieu ontstaan of kunnen ontstaan;

d. waarden en belangen van derden niet onevenredig worden geschaad of kunnen worden geschaad.

3.4.2

Jongeren ontmoetingsplekken (JOP's)

Het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in artikel 3.3.1 onder c voor het oprichten van JOP's, onder de voorwaarde dat: a. de afstand tot de woningen minimaal 25,00 meter bedraagt; b. het oppervlak van het te plaatsen onderkomen maximaal 25 m² bedraagt;

84

BUREAU VERKUYLEN

c.

de bouwhoogte van het te plaatsen onderkomen maximaal 3,25 meter bedraagt.

3.5 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden

3.5.1

Verbod

Het is verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag de volgende werken, geen bouwwerk zijnde, en/of werkzaamheden uit te voeren: a. het aanleggen of verharden van wegen, fiets- en voetpaden of parkeervoorzieningen en het aanbrengen van andere oppervlakteverhardingen; b. het aanbrengen van ondergrondse of bovengrondse transport-, energie- of telecommunicatieleidingen en de daarmee verband houdende constructies, installaties of apparatuur; c.

het vellen en/of rooien van houtgewas, of het verrichten van werkzaamheden, die de dood of ernstige beschadiging van houtgewas ten gevolg kunnen hebben, anders dan bij wijze van verzorging van het aanwezige houtgewas;

d. het aanbrengen en/of verleggen van oeverbeschoeiingen en het graven en/of aanleggen dan wel dempen van waterlopen/waterpartijen.

3.5.2

Uitzonderingen

Het verbod als bedoeld in 3.5.1 is niet van toepassing voor het uitvoeren van werkzaamheden, die: a. betrekking hebben op het normaal beheer en onderhoud; b. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan; c.

mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning.

3.5.3

Toelaatbaarheid

De werken of werkzaamheden als bedoeld in 3.5.1 zijn slechts toelaatbaar, mits door die werken of werkzaamheden dan wel door de daarvan hetzij direct, hetzij indirect te verwachten gevolgen geen onevenredige aantasting van de landschappelijke, natuurlijke, cultuurhistorische en archeologische waarden van de gronden ontstaat of kan ontstaan.

bestemmingsplan Molenhof, Vught | vastgesteld

85

Artikel 4

4.1

Verkeer

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. bewegend verkeer en de daarbij behorende voorzieningen; b. duurzaam bodem- en waterbeheer, waaronder begrepen watergangen, zaksloten en infiltratievoorzieningen; c.

voorzieningen ten behoeve van het openbaar nut, waaronder begrepen pompputten;

d. groenvoorzieningen, ter aankleding van niet direct voor bewegend verkeer noodzakelijke gronden, zoals bermen en/of middenbermen. e. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van verkeer uitgesloten - parkeren' is parkeren uitgesloten.

4.2

Bouwregels

4.2.1

Algemeen

Op de voor 'Verkeer' aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd: a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten behoeve van de in 4.1 genoemde doeleinden; b. (ondergrondse) voorzieningen ten behoeve van de afvalinzameling en afvalverwijdering.

4.2.2

Overige regels met betrekking tot bebouwing

Binnen het bestemmingsvlak mag de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, niet meer dan 3,5 meter bedragen, met uitzondering van voorzieningen voor verlichting, waarvan de hoogte niet meer dan 8 meter mag bedragen.

4.3

Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen ten aanzien van de op grond van in dit artikel toegelaten situering en afmetingen van bouwwerken met een maximum afwijkingspercentage van 10%, indien dit noodzakelijk is, ter voorkoming van onevenredige nadelige gevolgen voor de milieusituatie, verkeersveiligheid, sociale veiligheid en gebruiksmogelijkheden en/of privacy van aangrenzende gronden, dan wel voor zover dit noodzakelijk is ten behoeve van het nat te streven stedenbouwkundig beeld.

86

BUREAU VERKUYLEN

Artikel 5

5.1

Wonen

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen; b. ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek': behoud van karakteristieke bebouwing; met de daarbij behorende voorzieningen.

5.2

Bouwregels

5.2.1

Algemeen

Op de voor 'Wonen' aangewezen gronden mogen uitsluitend worden gebouwd: a. vrijstaande woningen, tot een maximum aantal woningen per bouwvlak, ter plaatse van de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden'; b. bijgebouwen; en de daarbij behorende bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zonder dat sprake is van woningsplitsing.

5.2.2

Regels ter plaatse van de aanduiding 'bouwvlak'

a. Het hoofdgebouw dient in het bouwvlak te worden gebouwd. b. Het bouwvlak mag geheel worden bebouwd. c.

In het bouwvlak mag in niet meer dan twee bouwlagen worden gebouwd.

d. Bij de bepaling van het aantal bouwlagen wordt een bouwlaag in de kap, die als verblijfsruimte is ingericht of kan worden ingericht, buiten beschouwing gelaten. e. De hoogte van een bouwlaag mag niet meer dan 3,5 meter bedragen. f.

De voorgevel van het hoofdgebouw dient voor ten minste 70% in of evenwijdig aan de met 'gevellijn' aangeduide bouwvlakgrens te worden gebouwd.

g. Hoofdgebouwen worden met een kap afgedekt, waarvan de dakhelling niet minder dan 30° en niet meer dan 60° mag bedragen en waarbij de maximale goot- en bouwhoogte niet meer dan respectievelijk 6 en 9,5 meter mag bedragen. h. De kaprichting van de hoofdgebouwen dient gelijk te zijn aan de kaprichting van de in dit plan als 'karakteristiek' aangeduide bebouwing. i.

Bijgebouwen binnen het bouwvlak mogen worden afgedekt met kap, gelijk aan de dakhelling van het hoofdgebouw, mits de nokhoogte van het bijgebouw niet meer

bestemmingsplan Molenhof, Vught | vastgesteld

87

bedraagt dan 5 meter. j.

Ondergronds bouwen is in het bouwvlak toegestaan tot een maximale diepte van 3 meter, uitgezonderd voor zwembaden waarvoor een maximale diepte geldt van 6 meter en mits daarbij niet wordt voorzien in een toegang van buitenaf, ten behoeve van het zelfstandig c.q. bedrijfsmatig functioneren van de ruimte.

5.2.3

Regels ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'

a. Ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' mogen uitsluitend bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. b. Ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' mag het vlak worden bebouwd tot een oppervlakte van ten hoogste 100% van het binnen hetzelfde bouwperceel gelegen bouwvlak, echter tot niet meer dan 300 m², dan wel tot niet meer dan 50% van het bij de woning behorende vlak. c.

De goothoogte van een bijgebouw mag niet meer dan 3,25 meter bedragen.

d. Bijgebouwen mogen worden afgedekt met een kap, gelijk aan de dakhelling van het hoofdgebouw, mits de nokhoogte van het bijgebouw niet meer dan 5 meter bedraagt en de nok niet in de zijdelingse perceelsgrens wordt geplaatst. e. Ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek', mogen in afwijking van het bepaalde onder c en d de goot- en bouwhoogte van een bijgebouw niet meer bedragen dan 6 meter respectievelijk 10 meter. f.

De oppervlakte van zwembaden, mits niet overdekt, mag niet meer dan 120 m² bedragen.

g. Ondergronds bouwen is ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' toegestaan onder gebouwen tot een maximale diepte van 3 meter, uitgezonderd zwembaden waarvoor een maximale diepte geldt van 6 meter en mits daarbij niet wordt voorzien in een toegang van buitenaf, ten behoeve van het zelfstandig c.q. bedrijfsmatig functioneren van de ruimte.

5.2.4

Overige regels met betrekking tot bebouwing

a. Het bouwvlak c.q. de voorgevelrooilijn mag niet door bebouwing worden overschreden, met uitzondering van overschrijding ten behoeve van ondergeschikte onderdelen van het gebouw, als schoorstenen, lichtkoepels en antennes, met uitzondering van liftopbouwen en luchtbehandelingsinstallaties. b. Binnen het bestemmingsvlak mag de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten hoogste 3,5 meter bedragen, met uitzondering van erfafscheidingen waarvan de hoogte voor de naar de weg gekeerde bouwgrens en/of de bijgebouwgrens niet meer dan 1 meter en achter de naar de weg gekeerde bouwgrens en/of bijgebouwgrens niet

88

BUREAU VERKUYLEN

meer dan 2 meter mag bedragen.

5.2.5

Voorwaardelijke verplichting trillingen spoorweg

Een omgevingsvergunning voor de in 5.2.2 bedoelde gebouwen wordt niet eerder verleend dan nadat middels onderzoek is aangetoond dat het bouwplan voldoende maatregelen ten aanzien van de constructie bevat om te voldoen aan de streefwaarden voor de functie wonen voor de "nieuwe situatie", zoals opgenomen in tabel 2 in SBR-richtlijn B.

5.2.6

Voorwaardelijke verplichting ontsluiting

Het bebouwen van de gronden voor de woningen en het gebruik van de woningen zoals bedoeld in artikel 5.1 is uitsluitend toegestaan bij ontsluiting van de gronden via de percelen behorende bij het plan ''Molenven'' (kadastrale percelen: K2223 en K2224).

5.3

Nadere eisen

5.3.1

10%-regeling

Burgemeester en wethouders kunnen een omgevingsvergunning verlenen voor afwijking van de in deze regels voorgeschreven minimale en/of maximale maten (hoogte, oppervlakte, inhoud etc.) en percentages tot maximaal 10% van die maten en percentages, met dien verstande dat: a. de noodzaak vanuit een goede of doelmatige functionele, stedenbouwkundige, bouwkundige of architectonische inpassing aanwezig is; b. de afwijking alleen mag worden toegepast indien elders in deze regels geen andere regels voor afwijking zijn opgenomen voor afwijking van deze maten; c.

de ruimtelijke kwaliteit wordt gewaarborgd.

5.4

Afwijken van de bouwregels

5.4.1

Afwijken voor het overschrijden van het toegestane oppervlak aan

bijgebouwen Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 5.2.3 onder b voor het realiseren van een groter dan het toegelaten oppervlak aan bijgebouwen, onder de voorwaarden dat: a. het noodzakelijk is voor de realisering van een gehandicaptenvoorziening;

bestemmingsplan Molenhof, Vught | vastgesteld

89

b. geen onevenredig nadelige gevolgen voor het woonmilieu ontstaan of kunnen ontstaan; c.

het oppervlak aan bijgebouwen met maximaal 10% wordt overschreden.

5.4.2

Afwijken voor het plaatsen van een bijgebouw met topgevel in de zijdelingse

perceelsgrens Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 5.2.3 onder d voor het plaatsen van de topgevel in de zijdelingse perceelgrens, onder de voorwaarden dat: a. geen onevenredig nadelige gevolgen voor het woonmilieu ontstaan of kunnen ontstaan; b. het vanuit constructief oogpunt het meest doelmatig is; c.

de hoogte van de topgevel maximaal 6 meter bedraagt.

5.4.3

Afwijken voor het toestaan van een afwijkende kapvorm op het

hoofdgebouw c.q. het bijgebouw Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 5.2.3 onder d voor het plaatsen van een afwijkende kapvorm op het hoofdgebouw c.q. het bijgebouw, onder de voorwaarden dat: a. het stedenbouwkundig beeld ter plaatse niet worden verstoord; b. geen onevenredig nadelige gevolgen voor het woonmilieu ontstaan of kunnen ontstaan; c.

waarden en belangen van derden niet onevenredig worden geschaad of kunnen worden geschaad;

d. de uitvoering van het bouwplan waarvoor ontheffing noodzakelijk is, geen onevenredige nadelige gevolgen heeft voor de schaduwwerking, de daglichttoetreding en de privacy van de aangrenzende woning.

5.5

Specifieke gebruiksregels

5.5.1

Gebruik van de grond

Onder strijdig gebruik wordt ten minste verstaan het gebruik van de gronden voor: a. opslagdoeleinden, anders dan in verband met het toegelaten gebruik.

5.5.2

Gebruik van opstallen

Onder strijdig gebruik wordt ten minste verstaan het gebruik van opstallen voor:

90

BUREAU VERKUYLEN

a. zelfstandige bewoning, indien het een vrijstaand bijgebouw betreft; b. beroeps- en/of bedrijfsmatige werk- en/of opslagruimte, waaronder begrepen de opslag van vuurwerk en onverminderd het bepaalde in 5.5.3; c.

detailhandel en/of groothandel.

5.5.3

Aan huis gebonden beroep

Het verbod om de voor 'Wonen' aangewezen gronden en opstallen te gebruiken als beroepsmatige werk- en/of opslagruimte is niet van toepassing op het gebruik van ruimten binnen de woning of in de bijgebouwen ten behoeve van de uitoefening van een aan huis gebonden beroep, voor zover dit gebruik ondergeschikt blijft aan de woonfunctie en mits voldaan wordt aan de voorwaarden dat: a. ten hoogste 35% van de vloeroppervlakte van de gebouwen, tot ten hoogste 50 m², wordt gebruikt voor het aan huis gebonden beroep; b. degene die de activiteiten uitvoert, is tevens de bewoner van de woning; c.

dit gebruik geen ernstige of onevenredige hinder oplevert voor het woonmilieu en geen afbreuk doen aan het woonkarakter van de omgeving;

d. binnen het plangebied wordt voorzien in ten minste 1 parkeerplaats per geval, voorts het bepaalde in artikel 10 in acht nemende; e. er geen detailhandel ter plaatse plaatsvindt, anders dan ondergeschikt en inherent aan het toegestane gebruik.

5.5.4

Voorwaardelijke verplichting hemelwaterberging

Het gebruik van de woningen als bedoeld in artikel 5.1 ten behoeve van het wonen is slechts toegestaan als in het plangebied de hemelwaterberging voldoet aan het hemelwaterbeleid van de gemeente en het waterschap.

5.5.5

Voorwaardelijke verplichting bereikbaarheid hulpdiensten

Het gebruik van de woningen als bedoeld in artikel 5.1 ten behoeve van het wonen is slechts toegestaan indien de locatie die is voorzien voor de opstelplaats, ten behoeve van de bereikbaarheid voor hulpdiensten, wordt aangelegd en ten allen tijden wordt vrijgehouden van bebouwing, straatmeubilair en/of beplanting; zodat deze in geval van calamiteiten altijd kan worden gebruikt.

bestemmingsplan Molenhof, Vught | vastgesteld

91

5.6

Afwijken van de gebruiksregels

5.6.1

Afwijken voor een aan huis gebonden bedrijf of ambachtelijk bedrijf

Met een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van het bepaalde in 5.5.2 onder b voor het uitoefenen van een aan huis gebonden bedrijf of ambachtelijk bedrijf, mits voldaan wordt aan de voorwaarden dat: a. ten hoogste 35% van de vloeroppervlakte van de gebouwen, tot ten hoogste 50 m², wordt gebruikt voor de bedrijfsactiviteiten; b. degene die de activiteiten uitvoert, tevens de bewoner van de woning is; c.

de activiteiten qua aard, omvang en uitstraling in een woonomgeving passen;

d. de activiteiten niet vergunningsplichtig zijn ingevolge de Wet milieubeheer; e. de bedrijfsactiviteiten uitsluitend betreffen: categorie 1-bedrijven volgens de toegesneden Staat van bedrijfsactiviteiten, die als bijlage 1 bij deze regels is opgenomen, dan wel daarmee vergelijkbare activiteiten; f.

er geen detailhandel ter plaatse plaatsvindt, anders dan ondergeschikt en inherent aan het toegestane gebruik;

g. binnen het plangebied wordt voorzien in ten minste 1 parkeerplaats per geval, voorts het bepaalde in artikel 10 in acht nemende.

5.7

Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk

5.7.1

Sloopwerkzaamheden waarvoor een omgevingsvergunning nodig is

Ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek' is het verboden zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning bouwwerken geheel of gedeeltelijk te slopen.

5.7.2

Sloopwerkzaamheden waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is

Het bepaalde in 5.7.1 is niet van toepassing op werken en werkzaamheden die: a. het normale onderhoud betreffen; b. reeds in uitvoering zijn op het tijdstip van het van kracht worden van het plan;

5.7.3

Toelaatbaarheid sloopwerkzaamheden

a. De sloopwerkzaamheden als bedoeld in 5.7.1 zijn slechts toelaatbaar, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bouwhistorische waarden van de gronden en opstallen. b. De onder 5.7.1 bedoelde omgevingsvergunning kan slechts worden verleend nadat: 1. bij de aanvraag een door deskundigen opgesteld rapport overlegd wordt, waarin

92

BUREAU VERKUYLEN

de bouwhistorische waarden van de te slopen bouwwerken naar het oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate zijn vastgelegd; 2. naar het oordeel van het bevoegd gezag de bouwhistorische waarden van de te slopen bouwwerken in andere beschikbare informatie afdoende zijn vastgesteld, in welk geval het sub 2 genoemde rapport niet nodig is. c.

In de omgevingsvergunning kunnen nadere voorschriften worden opgenomen in het belang van handhaving van en onderzoek/documentatie bouwhistorische zaken. Hiertoe kunnen in ieder geval de volgende voorschriften behoren: a. het opleggen van de verplichting tot het toestaan van het verrichten, door of van gemeentewege, van nader bouwhistorisch onderzoek tijdens de uitvoering van de vergunning; b. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor de bouwhistorische waarden kunnen worden behouden; c. de verplichting de werken of werkzaamheden te laten begeleiden door een erkend bouwhistoricus; d. voorschriften in het belang van handhaving van en/óf onderzoek van documentatie bouwhistorische zaken, indien na afweging van belangen bouwhistorisch belangrijke elementen moeten verdwijnen.

bestemmingsplan Molenhof, Vught | vastgesteld

93

Artikel 6

6.1

Waarde - Archeologie 3

Bestemmingsomschrijving

De voor ‘Waarde - Archeologie 3 (gebied van archeologische waarde)’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de op of in de grond aanwezige hoge archeologische waarden. Indien een bouwwerk wordt gebouwd, of een werk, geen bouwwerk zijnde of werkzaamheden worden uitgevoerd binnen verschillende archeologische dubbelbestemmingen op een bouwperceel, gelden de meest strenge regels voor het hele bouwperceel.

6.2

Bouwregels

6.2.1

Archeologisch rapport

Ten aanzien van het oprichten van bebouwing gelden de volgende regels: a. bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het oprichten van een bouwwerk of meerdere bouwwerken van tezamen groter dan 50 m² en met een bodemverstoring dieper dan 0,3 m onder maaiveld dient de aanvrager een rapport te overleggen, waarin de archeologische waarde van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft, in voldoende mate is vastgesteld; b. Indien uit het in onder a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen of kunnen worden verstoord, kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, zoals alternatieven voor heiwerk, het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht; 2. de verplichting tot het doen van opgravingen op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen; 3.