Bijlage - Ontwerpbestemmingsplan - planregels

Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.

bestemmingsplan Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.

bestemmingsplan "Pepereind 11 en Scheepenstraat ong." (ontwerp)

2

bestemmingsplan Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1

Inleidende regels ___________________________________________________ 7

Artikel 1

Begrippen___________________________________________________________ 7

Artikel 2

Wijze van meten ____________________________________________________ 16

Hoofdstuk 2

Bestemmingsregels _______________________________________________ 17

Artikel 3 Groen _____________________________________________________________ 17 3.1 Bestemmingsomschrijving _______________________________________________ 17 3.2 Bouwregels ___________________________________________________________ 17 3.2.1 Gebouwen ________________________________________________________ 17 3.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde ___________________________________ 17 3.3 Specifieke gebruiksregels ________________________________________________ 17 3.3.1 Algemeen ________________________________________________________ 17 3.3.2 Voorwaardelijke verplichting landschappelijke inpassing ____________________ 17 3.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden _____________________________________________________________ 17 3.4.1 Vergunningplicht ___________________________________________________ 17 3.4.2 Uitzonderingen vergunningplicht _______________________________________ 18 Artikel 4 Wonen - 2 __________________________________________________________ 19 4.1 Bestemmingsomschrijving _______________________________________________ 19 4.2 Bouwregels ___________________________________________________________ 19 4.2.1 Woning __________________________________________________________ 19 4.2.2 Bijbehorende bouwwerken ___________________________________________ 19 4.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

___________________________________ 19 4.3 Afwijken van de bouwregels ______________________________________________ 20 4.3.1 Afwijken bouwen hoge erfafscheiding ten behoeve van veiligheid _____________ 20 4.4 Specifieke gebruiksregels ________________________________________________ 20 4.4.1 Strijdig gebruik_____________________________________________________ 20 4.4.2 Voorwaardelijke verplichting landschappelijke inpassing ____________________ 20 4.4.3 Hemelwaterberging _________________________________________________ 20 4.4.4 Voorwaardelijke verplichting sloop _____________________________________ 20 4.5 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk ______________________ 21 4.5.1 Cultuurhistorisch waardevolle bouwwerken ______________________________ 21 4.5.2 Uitzondering ______________________________________________________ 21 4.5.3 Toelaatbaarheid ____________________________________________________ 21 4.6 Afwijken van de gebruiksregels ____________________________________________ 21 4.6.1 Omgevingsvergunningplicht __________________________________________ 21 4.6.2 Verbod ___________________________________________________________ 22 4.6.3 Uitzondering ______________________________________________________ 22 Artikel 5 Wonen - 5 __________________________________________________________ 23 5.1 Bestemmingsomschrijving

_______________________________________________ 23 5.2 Bouwregels ___________________________________________________________ 23 5.2.1 Algemeen ________________________________________________________ 23 5.2.2 Woning __________________________________________________________ 23 5.2.3 Bijbehorende bouwwerken ___________________________________________ 23 5.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde ___________________________________ 23 5.3 Afwijken van de bouwregels ______________________________________________ 24 5.3.1 Afwijken bouwen hoge erfafscheiding ten behoeve van veiligheid _____________ 24 5.4 Specifieke gebruiksregels ________________________________________________ 24 5.4.1 Strijdig gebruik_____________________________________________________ 24 5.4.2 Voorwaardelijke verplichting landschappelijke inpassing ____________________ 24 5.4.3 Voorwaardelijke verplichting hemelwaterberging __________________________ 24

bestemmingsplan "Pepereind 11 en Scheepenstraat ong." (ontwerp)

3

bestemmingsplan Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.

5.4.4 Voorwaardelijke verplichting sloop _____________________________________ 25 5.4.5 Parkeren _________________________________________________________ 25 5.5 Afwijken van de gebruiksregels ____________________________________________ 25 5.5.1 Omgevingsvergunningplicht __________________________________________ 25 5.5.2 Verbod ___________________________________________________________ 25 5.5.3 Uitzondering ______________________________________________________ 26 Artikel 6 Waarde - Archeologie 3_______________________________________________ 27 6.1 Bestemmingsomschrijving _______________________________________________ 27 6.2 Bouwregels ___________________________________________________________ 27 6.2.1 Archeologisch rapport _______________________________________________ 27 6.2.2 Nadere eisen ______________________________________________________ 27 6.2.3 Advies archeologisch deskundige ______________________________________ 27 6.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden _____________________________________________________________ 28 6.3.1 Vergunningplicht ___________________________________________________ 28 6.3.2 Uitzonderingen vergunningplicht _______________________________________ 28 6.3.3 Beoordelingscriteria_________________________________________________ 28 6.3.4 Voorschriften

______________________________________________________ 29 6.3.5 Advies ___________________________________________________________ 29 Artikel 7 Waarde - Archeologie 4_______________________________________________ 30 7.1 Bestemmingsomschrijving _______________________________________________ 30 7.2 Bouwregels ___________________________________________________________ 30 7.2.1 Archeologisch rapport _______________________________________________ 30 7.2.2 Nadere eisen ______________________________________________________ 30 7.2.3 Advies archeologisch deskundige ______________________________________ 30 7.3 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden _____________________________________________________________ 31 7.3.1 Vergunningplicht ___________________________________________________ 31 7.3.2 Uitzonderingen vergunningplicht _______________________________________ 31 7.3.3 Beoordelingscriteria_________________________________________________ 31 7.3.4 Voorschriften ______________________________________________________ 32 7.3.5 Advies ___________________________________________________________ 32 Hoofdstuk 3

Algemene regels __________________________________________________ 33

Artikel 8

Anti-dubbeltelregel __________________________________________________ 33

Artikel 9 Algemene bouwregels _______________________________________________ 34 9.1 Bestaande bebouwing ___________________________________________________ 34 9.2 Ondergeschikte bouwdelen _______________________________________________ 34 9.3 Algemene bepaling over bestaande afstanden en andere maten _________________ 34 9.4 Nadere eisen __________________________________________________________ 34 9.5 10%-regeling __________________________________________________________ 34 9.6 Ondergronds bouwen ___________________________________________________ 35 Artikel 10 Algemene gebruiksregels __________________________________________ 36 10.1 Strijdig gebruik_________________________________________________________ 36 10.2 Algemeen verbod ______________________________________________________ 36 10.3 Strafbepaling __________________________________________________________ 36 Artikel 11 Algemene aanduidingsregels _______________________________________ 37 11.1 Overige zone - sanering _________________________________________________ 37 11.1.1 Voorwaardelijke verplichting gebruik voor 'Wonen-2', 'Wonen-5' dan wel 'Groen' _ 37 11.2 Overige zone - attentiezone waterhuishouding ________________________________ 37 11.2.1 Aanduidingsomschrijving ____________________________________________ 37 11.2.2 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van

werkzaamheden ________________________________________________________ 37

bestemmingsplan "Pepereind 11 en Scheepenstraat ong." (ontwerp)

4

bestemmingsplan Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.

11.3 Overige zone - beperkingen veehouderij ____________________________________ 37 11.3.1 Aanduidingsomschrijving ____________________________________________ 37 11.3.2 Algemeen ________________________________________________________ 38 11.3.3 Voorrangsregeling __________________________________________________ 38 11.4 Overige zone - groenblauwe mantel ________________________________________ 38 11.4.1 Aanduidingsomschrijving ____________________________________________ 38 11.5 Overige zone - stalderingsgebied __________________________________________ 38 11.5.1 Algemeen ________________________________________________________ 38 11.5.2 Voorrangsregeling __________________________________________________ 38 11.5.3 Bouwregels _______________________________________________________ 38 Artikel 12 Algemene afwijkingsregels _________________________________________ 39 12.1 Aan huis gebonden beroep en bedrijf _______________________________________ 39 12.2 Algemeen ____________________________________________________________ 39 Artikel 13 Algemene wijzigingsregels _________________________________________ 40 13.1 Algemene wijziging _____________________________________________________ 40 Artikel 14 Algemene procedureregels _________________________________________ 41 14.1 Afwijken van het bestemmingsplan _________________________________________ 41 14.2 Wijzigingsbevoegdheid

__________________________________________________ 41 14.3 Nadere eisen __________________________________________________________ 41 Artikel 15 Overige regels ____________________________________________________ 42 15.1 Parkeren _____________________________________________________________ 42 15.1.1 Algemeen ________________________________________________________ 42 15.1.2 Afwijken voor parkeervoorzieningen ____________________________________ 42 15.2 Aanleggen van leidingen _________________________________________________ 42 Hoofdstuk 4

Overgangs- en slotregels ___________________________________________ 43

Artikel 16 Overgangsrecht ___________________________________________________ 43 16.1 Overgangsrecht bouwwerken _____________________________________________ 43 16.2 Overgangsrecht gebruik _________________________________________________ 43 Artikel 17

Slotregel _________________________________________________________ 44

Bijlagen bij regels

Bijlage 1

Lijst van bedrijfsactiviteiten

Bijlage 2

Monumentenlijst

Bijlage 3

Beplantingsplan

Bijlage 4

Beeldkwaliteitplan

Bijlage 5

Te slopen

bestemmingsplan "Pepereind 11 en Scheepenstraat ong." (ontwerp)

5

bestemmingsplan Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.

bestemmingsplan "Pepereind 11 en Scheepenstraat ong." (ontwerp)

6

bestemmingsplan Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.

Hoofdstuk 1 Artikel 1

Inleidende regels

Begrippen

In deze regels wordt verstaan onder: 1.1 plan: het bestemmingsplan 'Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.' van de gemeente Vught; 1.2 bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten met bijbehorende regels als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0865.crvbpPepereind11-ON01 de daarbij behorende bijlagen; 1.3 aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden; 1.4 aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft; 1.5 aanduidingsvlak: een vlak, door aanduidingsgrenzen van andere vlakken gescheiden; 1.6 afhankelijke woonruimte: een tijdelijke woonruimte gekoppeld aan mantelzorg; 1.7 antenne-installatie: installatie bestaande uit een antenne, een antennedrager, de bedrading en de al dan niet in een techniekkast opgenomen apparatuur, met de daarbijbehorende bevestigingsconstructie; 1.8 archeologische waarde: de aan een gebied toegekende waarde in verband met de kennis en de studie van de in dat gebied voorkomende overblijfselen van menselijke aanwezigheid of activiteiten uit oude tijden; 1.9 attentiezone waterhuishouding: gebied gelegen rondom en binnen het Natuur Netwerk Brabant waar fysieke ingrepen een negatief effect kunnen hebben op de waterhuishouding; 1.10 bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken,

geen gebouwen zijnde; 1.11 bed & breakfast: een kleinschalige accommodatie gericht op het bieden van kortdurend toeristisch nachtverblijf (maximaal 1 week) met de verzorging van ontbijt zonder dat het een zelfstandige woning/wooneenheid betreft. Typerend voor bed & breakfast is: a. de kleinschaligheid en de uitvoering is eenvoudig; b. bed & breakfast is gekoppeld aan de woonfunctie, dat betekent dat mede gebruik wordt gemaakt van de keuken van de woning;

bestemmingsplan "Pepereind 11 en Scheepenstraat ong." (ontwerp)

7

bestemmingsplan Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.

1.12 bedrijf of beroep aan huis: een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waarvan de activiteiten in hoofdzaak niet publieksaantrekkend zijn en die op kleine schaal vanuit een woning en/of daarbij behorende bouwwerken wordt uitgeoefend door de hoofdbewoner, waaronder niet begrepen het verstrekken van logies, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende activiteit een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie. Onder bedrijf of beroep aan huis wordt tevens begrepen detailhandel via internet, zonder opslag en/of verkoop aan huis; 1.13 beeldkwaliteit: het optimaal op elkaar afstemmen van bebouwing met de karakteristieken van de locatie en omgeving door middel van aandacht voor stedenbouwkundige aspecten, architectuur, cultuurhistorie en landschap; 1.14 begane grond: de eerste bouwlaag boven peil; 1.15 beroeps- c.q.

bedrijfsvloeroppervlakte: de totale vloeroppervlakte van de ruimten die wordt gebruikt voor een aan-huis-verbonden beroep, een bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag-, wacht- en administratieruimten en dergelijke; 1.16 bestaande bouwwerk, oppervlakte, goothoogte, bouwhoogte, plaats, inhoud, afstand, object: bouwwerk, oppervlakte, goothoogte, bouwhoogte, plaats, inhoud, afstand, object, zoals dat of die rechtens bestaat of mag bestaan op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van het plan; 1.17 bestaand gebruik: gebruik zoals dat rechtens bestaat of mag bestaan op het tijdstip van terinzagelegging van het ontwerp van het plan; 1.18 bestaand/bestaande situatie: a. t.a.v. bebouwing gebouwen en/ of bouwwerken, geen gebouwen zijnde: legale bebouwing gebouwen en/ of bouwwerken, geen gebouwen zijnde zoals aanwezig op het tijdstip van de terinzagelegging van onderhavig ontwerpbestemmingsplan, dan wel de bebouwing die mag worden gebouwd krachtens een vóór het tijdstip van terinzagelegging aangevraagde vergunning; b. t.a.v.

gebruik: het legale gebruik van grond en opstallen zoals aanwezig op het tijdstip dat het plan rechtskracht heeft verkregen; 1.19 bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak; 1.20 bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming; 1.21 bijbehorend bouwwerk: uitbreiding van een hoofdgebouw of woning dan wel een functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw of woning verbonden bijgebouw, daar al dan niet tegen aangebouwd, of een ander bouwwerk met een dak;

bestemmingsplan "Pepereind 11 en Scheepenstraat ong." (ontwerp)

8

bestemmingsplan Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.

1.22 bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats; 1.23 bouwgrens: de grens van een bouwvlak; 1.24 bouwlaag: een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren (of horizontale balklagen) is begrensd en waarvan de lagen een nagenoeg gelijke omvang hebben, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw, dakopbouw en/of zolder; 1.25 bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop krachtens het plan een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten; 1.26 bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn toegelaten; 1.27 bouwwerk: elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct, hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond; 1.28 cultuurhistorische waarden en kenmerken: de aan het bouwwerk of gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt; 1.29 detailhandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden

(waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waaronder grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum en supermarkt;. Onder detailhandel moet ook verstaan worden commerciële dienstverlening zoals kapperszaken, schoenmakers en vergelijkbare bedrijven. 1.30 ecologische waarden en kenmerken: aanwezige en potentiële waarden, gebaseerd op de beoogde natuurkwaliteit voor het gebied, waartoe behoren de natuurdoelen en natuurkwaliteit, geomorfologische processen, de waterhuishouding, de kwaliteit van bodem, water en lucht, rust, de mate van stilte, donkerte en openheid, de landschapsstructuur en de belevingswaarde; 1.31 eigen terrein: gronden, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten, niet zijnde openbaar gebied. 1.32 erf: al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw;

bestemmingsplan "Pepereind 11 en Scheepenstraat ong." (ontwerp)

9

bestemmingsplan Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.

1.33 erfbeplanting: beplating rondom een gebouw en/of gebouwen; 1.34 gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt; 1.35 gebruiksoppervlak: bruikbare oppervlakte van bebouwing en gronde, geschikt voor het beoogde gebruik, berekend op grond van NEN 2580; 1.36 geluidsgevoelig object: gebouwen welke dienen ter bewoning of andere geluidsgevoelige gebouwen of terreinen, zoals bedoeld in de Wet geluidhinder c.q. het Besluit geluidhinder; 1.37 geluidszoneringsplichtige inrichtingen: een inrichting, waarbij op grond van artikel 40 van de Wet geluidhinder rondom het terrein van vestiging in een bestemmingsplan een zone moet worden vastgesteld; 1.38 gevellijn: de denkbeeldige lijn, die strak loopt langs de voorgevel van een gebouw tot aan de perceelsgrenzen c.q.

bouwgrenzen; 1.39 groenblauwe mantel: gebieden met een belangrijke nevenfunctie voor natuur en water die overwegend grenzen aan het Natuur Netwerk Brabant en ecologische verbindingszone of die deze verbinden; 1.40 groenvoorzieningen: groenvoorzieningen zijn het geheel van de aanplant in een gebied dan wel het aanbrengen of voorzien van groen; 1.41 hoofdgebouw: één of meer panden, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer panden of bouwwerken op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is. 1.42 horeca: een bedrijf of instelling waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt; de horecabedrijven zijn in vier categorieën te onderscheiden: 1. categorie 1: vormen van horeca-activiteiten die qua exploitatievorm aansluiten bij winkelvoorzieningen, waar naast kleinere etenswaren in hoofdzaak alcoholvrije dranken worden verstrekt, en waarvan de exploitatie overwegend tijdens winkeltijden plaatsvindt, zoals een lunchroom, broodjeszaak, en een ijssalon; 2.

categorie 2: vormen van horeca-activiteiten die qua exploitatievorm aansluiten bij winkelvoorzieningen, waar naast kleinere etenswaren in hoofdzaak alcoholvrije dranken worden verstrekt, en waarvan de exploitatie zowel overdag als in de avonduren plaatsvindt, zoals een cafetaria, snackbar, afhaalcentrum, automatiek; 3. categorie 3: vormen van horeca-activiteiten waar in hoofdzaak maaltijden, (alcoholische) dranken en/of logies worden verstrekt en waarvan de exploitatie doorgaans in de middag- en avonduren plaatsvindt, zoals een café, restaurant, hotel en pension;

bestemmingsplan "Pepereind 11 en Scheepenstraat ong." (ontwerp)

10

bestemmingsplan Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.

4. categorie 4: vormen van horeca-activiteiten waarbij in hoofdzaak alcoholische drank wordt verstrekt en waarvan de exploitatie doorgaans in de avonduren plaatsvindt, een aantasting van het woon- en leefklimaat veroorzaakt en een grote druk op de openbare orde met zich meebrengt, zoals bar-dancings, discotheken, nachtclubs, alsmede horeca met zaalaccommodatie; 1.43 huishouden: persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan; bedrijfsmatige kamerverhuur en huisvesting van tijdelijke werknemers wordt daaronder niet begrepen; 1.44 kamergerichte verhuur: de verhuur van onzelfstandige woonruimten binnen een bestaand (woon)gebouw niet bestemd voor recreatieve bewoning; 1.45 kamergewijs bewoond pand: pand, verdeeld in meerdere onzelfstandige woonruimten, bewoond door personen die geen gemeenschappelijk huishouden voeren en waarin de voorzieningen zoals keuken, badkamer en toilet gemeenschappelijk gebruikt worden; 1.46 kap: de volledige of nagenoeg volledige afdekking van een gebouw in een gebogen vorm danwel met een dakhelling van ten minste 15° en ten hoogste 75°; 1.47 kamperen: overnachten in de vorm van verblijf in de open lucht, bijvoorbeeld in een tent, caravan of vergelijkbaar recreatief nachtverblijf, niet zijnde een bouwwerk; 1.48 kelder: een geheel ondergronds gelegen ruimte, die

is gesitueerd onder de contouren van een bovengronds hoofdgebouw, waarvan de bovenkant van de vloer zich onder peil bevindt; 1.49 kunstwerken: een civieltechnische constructie of -installatie in de infrastructuur die één of meer functies vervult zoals onderdoorgangen, duikers, overkluizingen; 1.50 kwaliteitsverbetering (van het landschap): Een fysieke verbetering van de aanwezige en potentiële kwaliteiten van bodem, water, natuur, landschap, cultuurhistorie en/of de extensieve recreatieve mogelijkheden van het gebied of de omgeving; 1.51 landschappelijke inpassing: het optimaal op elkaar afstemmen van bebouwing en beplanting, rekening houdend met de ter plaatse voorkomende landschappelijke en cultuurhistorische waarden om zo te komen tot een landschappelijke inpassing van nieuwe bebouwing die recht doet aan de kwaliteit en de beleving van het landschap; 1.52 landschappelijke waarden en kenmerken: gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde van het landschap, gericht op ruimtelijke, ecologische, cultuurhistorische en recreatieve aspecten;

bestemmingsplan "Pepereind 11 en Scheepenstraat ong." (ontwerp)

11

bestemmingsplan Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.

1.53 landschapselementen: ecologische en/of landschappelijke waardevolle elementen zoals bosjes, houtwallen, poelen en moerasjes, in de regel kleiner dan 2 ha zonder een agrarische productiefunctie; 1.54 lawaaisport: voorziening voor sportactiviteiten waarbij motorisch of mechanisch geluid wordt geproduceerd, waaronder in ieder geval begrepen de rallysport, de motorsport en de modelvliegsport; 1.55 maatvoeringsvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge een matrixsymbool in het betreffende vlak bepaalde afmetingen, percentages, oppervlakten, hellingshoeken en/of aantallen, zowel ten aanzien van het bouwen als ten aanzien van het gebruik, zijn toegelaten; 1.56 mantelzorg: intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte voor personen jonger dan 65 jaar met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond; 1.57 Natuur Netwerk Brabant: samenhangend netwerk van natuurgebieden van nationaal en internationaal belang met als doel de veiligstelling van ecosystemen met de

daarbij behorende soorten bestaande uit de meest waardevolle natuur- en bosgebieden en andere gebieden met belangrijke aanwezige en te ontwikkelen natuurwaarden; 1.58 natuurlijke waarde: de aan een gebied toegekende waarde gekenmerkt door geologische, geomorfologische, bodemkundige en biologische elementen, zowel afzonderlijk als in onderlinge samenhang; 1.59 nevenactiviteit: activiteiten waarvoor een gedeelte van de vloeroppervlakte van de bedrijfsgebouwen als zodanig mag worden gebruikt en die uitgevoerd worden naast het eigenlijke beroep of de hoofdactiviteit. Deze activiteiten zijn ondergeschikt aan de primair toegekende functie en worden uitgevoerd door de eigenaar, huurder/pachter of een bewoner van de betreffende locatie. Ook vormen van sociaal maatschappelijke functies, zoals educatie en resocialisatie worden als nevenactiviteiten aangemerkt, indien ze gerelateerd zijn aan de hoofdfunctie. 1.60 nieuwbouw: bouw van nieuwe bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde; 1.61 nutsvoorziening: infrastructurele voorzieningen, zoals gas, water, elektriciteit, telecommunicatie, openbaar vervoer en waterstaat en voorzieningen ten behoeve van afvalverzameling; 1.62 omgevingskwaliteit: de kwaliteit van een plek of gebied die bepaald wordt door een goed samenspel van herkomstwaarde, belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde;

bestemmingsplan "Pepereind 11 en Scheepenstraat ong." (ontwerp)

12

bestemmingsplan Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.

1.63 omgevingsvergunning: een vergunning voor activiteiten als genoemd in artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht; 1.64 ondergeschikt bouwdeel: een buiten de gevel of dakvlakken uitstekend ondergeschikt deel van een bouwwerk, met uitzondering van een uitgebouwd gedeelte van een gebouw dat dient ter uitbreiding van het oppervlak; 1.65 ondergeschikte functie: een functie van zeer beperkte bedrijfsmatige en/of ruimtelijke omvang zodat de hoofdfunctie waaraan zij wordt toegevoegd, qua aard , omvang en verschijningsvorm, overwegend of nagenoeg geheel als hoofdfunctie herkenbaar blijft; 1.66 ondergronds bouwwerk: een (gedeelte van een) bouwwerk, waarvan de vloer is gelegen onder peil; 1.67 onderkomen: een voor verblijf geschikt, al dan niet aan zijn bestemming onttrokken, vaar- of voertuig, ark of caravan, voor zover dat of die niet als een bouwwerk is aan te merken, alsook een tent; 1.68 opslag: het opbergen van materialen met de bedoeling en op een dergelijke wijze, dat men later weer over het materiaal kan beschikken; 1.69 overige zone - beperkingen veehouderij: gebied waar de ontwikkelingsmogelijkheden van veehouderijen beperkt zijn; 1.70 overige zone - stalderingsgebied: gebied waarbinnen het oprichten van een dierenverblijf voor een hokdierhouderij is gekoppeld aan de sanering van een bestaand dierenverblijf van een hokdierhouderij met als doel om de omvang

van de veestapel te reguleren en verdere leegstand te voorkomen. 1.71 overkapping: een bouwwerk, geen gebouw zijnde, omsloten door maximaal één wand en voorzien van een gesloten dak, waaronder begrepen een carport; 1.72 paardenbak: een buitenrijbaan ten behoeve van paardrijactiviteiten, met een bodem van zand, hout, boomschors of ander materiaal om de bodem te verstevigen en al dan niet voorzien van een omheining; 1.73 parkeergelegenheid/ parkeervoorzieningen: elke stallingsgelegenheid op zowel openbaar als particulier terrein ten behoeve van een motorvoertuig op twee of meer dan twee wielen; 1.74 parkeerbeleid: Het Parkeerbeleid en Parkeernota 2013-2022 van de gemeente Vught, vastgesteld op 7 februari 2013. Indien de parkeernota niet van toepassing is, gelden de kerncijfers van het CROW. Indien tijdens de planperiode het parkeerbeleid wordt gewijzigd, geldt de daarvoor in de plaats tredende Parkeernota;

bestemmingsplan "Pepereind 11 en Scheepenstraat ong." (ontwerp)

13

bestemmingsplan Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.

1.75 peil:  voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang direct aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van die hoofdtoegang;  voor een bouwwerk op een perceel, waarvan de hoofdtoegang niet direct aan de weg grenst: de gemiddelde hoogte van het terrein bij voltooiing van de bouw; ter verduidelijking: de gemeente geeft voor de aanvang van de bouw aan wat het peil is. Daar waar het een historische situatie betreft, indien de definitie van dit begrip niet voldoet, wordt de drempel van de voordeur als maat aangehouden. 1.76 perceelsgrens: een grenslijn tussen (bouw)percelen onderling; a. voorste perceelsgrens: de grens van een perceel gelegen aan een weg waaraan wordt gebouwd, tenzij door burgemeester en wethouders een andere perceelsgrens als zodanig wordt aangewezen; b. zijdelingse perceelsgrens: de grens van een perceel die loodrecht of nagenoeg loodrecht staat op de voorste perceelsgrens; c.

achterste perceelsgrens: de meest van de weg af gelegen perceelsgrens, evenwijdig of nagenoeg evenwijdig aan de voorste perceelsgrens; 1.77 permanente bewoning: bewoning door eenzelfde persoon of groep van personen, die elders niet daadwerkelijk over een hoofdverblijf beschikken; 1.78 prostitutie: het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling; 1.79 ruimtelijke ontwikkeling: bouwactiviteiten en planologische gebruiksactiviteiten waarvoor een wijziging van het planologisch regime nodig is; 1.80 seksinrichting: de voor het publiek toegankelijke, besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotisch-pornografische aard plaatsvinden. Onder een seksinrichting wordt in elk geval verstaan: een (raam)prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar; 1.81 tuin: de gronden van een bouwperceel behorende bij een (bedrijfs)woning; 1.82 voorgevel: een naar de openbare weg en/of fiets- en voetpad toegekeerde gevel van een hoofdgebouw of woning.

Indien een perceel met meerdere zijden aan een weg grenst, is de gevel waar de hoofdingang is gesitueerd de voorgevel; 1.83 voorzieningen van algemeen nut: voorzieningen ten behoeve van het op het openbare net aangesloten nutsvoorziening, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer en/of het wegverkeer;

bestemmingsplan "Pepereind 11 en Scheepenstraat ong." (ontwerp)

14

bestemmingsplan Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.

1.84 waterhuishoudkundige voorzieningen: al het oppervlaktewater zoals sloten, greppels, (infiltratie)vijvers, kanalen, beken en andere waterlopen, ook als deze incidenteel of structureel droogvallen. Alsmede voorzieningen die nodig zijn ten behoeve van een goede wateraanvoer, waterafvoer, waterberging, hemelwaterinfiltratie en waterkwaliteit. Hierbij kan gedacht worden aan duikers, stuwen, infiltratievoorzieningen, gemalen, inlaten etc.; 1.85 waterberging: gebieden die integraal onderdeel uitmaken van het watersysteem en die periodiek vanuit het oppervlaktewatersysteem kunnen overstromen; 1.86 weg: alle voor het openbaar rij- of ander verkeer openstaande wegen of paden, daaronder begrepen de daarin gelegen bruggen en duikers, de tot de wegen of paden behorende bermen en zijkanten, alsmede de aan de wegen liggende en als zodanig aangeduide parkeerterreinen; 1.87 wet/wettelijke regelingen: indien en voorzover in deze regels wordt verwezen naar wettelijke regelingen c.q. verordeningen e.d., dienen deze regelingen te worden gelezen zoals deze luiden op het tijdstip van de tervisielegging van het ontwerpplan, tenzij anders bepaald; 1.88 wonen: huisvesten met vast karakter van één afzonderlijk huishouden in een woning. 1.89 woning of wooneenheid: een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden, niet zijnde: 1.

een bijzondere woonvorm; 2. huisvesting van personen waarbij de voorzieningen met elkaar worden gedeeld en wanneer er daarnaast geen ander huishouden in het gebouw is ondergebracht.

bestemmingsplan "Pepereind 11 en Scheepenstraat ong." (ontwerp)

15

bestemmingsplan Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.

Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten: 2.1 afstanden Afstanden tussen bouwwerken onderling, alsmede afstanden van bouwwerken tot perceelsgrenzen worden daar gemeten waar deze afstanden het kleinst zijn; 2.2 afstand tot de perceelsgrens tussen de grens van het bouwperceel en een bepaald punt van het bouwwerk, waar die afstand het kortste is; 2.3 bouwhoogte van een bouwwerk vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van onderschikte bouwdelen, zoals schoorstenen, antennes en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen; 2.4 breedte, lengte of diepte van een gebouw tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels en/of het hart van de scheidingsmuren; 2.5 dakhelling langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak; 2.6 goothoogte van een bouwwerk vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q.

de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel; 2.7 inhoud van een bouwwerk tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen; 2.8 ondergeschikte bouwdelen bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen wordt de overschrijding van de bouwen/of bestemmingsgrens door ondergeschikte bouwdelen, zoals plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, gevel- en kroonlijsten, gevelisolatie, reclameaanduidingen, luifels, erkers, balkons en overstekende daken en dergelijke buiten beschouwing gelaten, mits de overschrijding van de bouw- en/of bestemmingsgrens niet meer bedraagt dan 1 m; 2.9 ondergrondse (verticale) bouwdiepte van een bouwwerk vanaf het peil tot de afgewerkte vloer van het ondergrondse (deel van het) bouwwerk; 2.10 oppervlakte van een bouwwerk tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk; 2.11 vloeroppervlakte de vloeroppervlakte van een gebouw geeft, in bepaalde mate, de grootte van het gebouw weer. De vloeroppervlakte wordt binnenwerks bepaald: de vloer van de ruimten die worden of kunnen worden gebruikt voor de desbetreffende activiteit(en).

bestemmingsplan "Pepereind 11 en Scheepenstraat ong." (ontwerp)

16

bestemmingsplan Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.

Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels

Groen

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. groenvoorzieningen; b. bermen en beplanting; c. waterlopen, waterpartijen en waterhuishoudkundige voorzieningen; d. kunstwerken; e. voorzieningen van algemeen nut; 3.2

Bouwregels

3.2.1 Gebouwen Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden opgericht. 3.2.2 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. uitsluitend erf- en perceelsafscheidingen mogen worden gebouwd waarvoor een maximum hoogte geldt van 1,5 meter. 3.3

Specifieke gebruiksregels

3.3.1 Algemeen Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor: a. opslag van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijke gebruik onttrokken voorwerpen, goederen, stoffen en materialen en van emballage en/of afval, behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond; b. het opslaan, opgeslagen houden, storten of lozen van vaste of vloeibare afvalstoffen behoudens voor zover zulks noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond. 3.3.2 Voorwaardelijke verplichting landschappelijke inpassing Het gebruiken of laten gebruiken van gronden en bouwwerken met de bestemming 'Groen' is slechts toegestaan indien: a. de benodigde landschappelijke inpassing van de gronden wordt gerealiseerd: 1. overeenkomstig het beplantingsplan dat is opgenomen in Bijlage 3 zoals behorende tot het desbetreffende bouwperceel. 2. binnen een jaar na verlening van de omgevingsvergunning voor het bouwen, doch uiterlijk binnen twee jaar na het onherroepelijk worden van dit bestemmingsplan. 3. en duurzaam in stand wordt gehouden.

3.4 Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden 3.4.1 Vergunningplicht Het is verboden om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van het bevoegd gezag ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van groen - landschapselement' houtopstanden te verwijderen.

bestemmingsplan "Pepereind 11 en Scheepenstraat ong." (ontwerp)

17

bestemmingsplan Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.

3.4.2 Uitzonderingen vergunningplicht Het onder 3.4.1 vervatte verbod geldt niet voor werken en werkzaamheden: a. welke op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan in uitvoering zijn dan wel krachtens een voor dat tijdstip aangevraagde (omgevings)vergunning/ontheffing of anderszins mogen worden uitgevoerd; b. welke betreffen het normale onderhoud en/of landschapsbeheer.

bestemmingsplan "Pepereind 11 en Scheepenstraat ong." (ontwerp)

18

bestemmingsplan Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.

Artikel 4 4.1

Wonen - 2

Bestemmingsomschrijving

De op de verbeelding voor 'Wonen - 2' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen in de vorm van woningen; b. bed & breakfast, ondergeschikt aan de functie 'wonen', met maximaal 5 kamers binnen de bestaande bebouwing; met de daarbijbehorende voorzieningen: c. tuinen, erven en terreinen; d. parkeervoorzieningen; e. nutsvoorzieningen; f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; g. groenvoorzieningen. 4.2

Bouwregels

4.2.1 Woning Voor het bouwen van woningen gelden de volgende regels: a. per bouwvlak is één woning toegestaan; b. de inhoud van de woning bedraagt maximaal 750 m3 exclusief onderkeldering; c. de goothoogte van de woning bedraagt maximaal 6 meter en de bouwhoogte bedraagt maximaal 10 meter; d. het bruto vloeroppervlak van de begane grond van de woning mag niet meer bedragen dan 160 m2; e. een woning dient te worden uitgevoerd met een kap; f. onderkeldering is alleen toegestaan direct onder de contouren van de woning exclusief bijbehorende bouwwerken; g. de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt minimaal 5 meter. 4.2.2 Bijbehorende bouwwerken Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden de volgende regels: a. de gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken bedraagt maximaal 200 m2; b. de goothoogte van bijbehorende bouwwerken bedraagt maximaal 3 meter en de bouwhoogte bedraagt maximaal 5,5 meter; c. de afstand van een vrijstaand bijbehorend bouwwerk tot de woning bedraagt minimaal 5 meter en maximaal 20 meter; d. bijbehorende bouwwerken moeten op minimaal 3 meter achter de voorgevellijn worden gebouwd. 4.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde dienen binnen het bestemmingsvlak te worden opgericht; b.

de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt maximaal 5 meter, met uitzondering van het bepaalde in sub b en d; c. de bouwhoogte van erfafscheidingen bedraagt maximaal 2 meter, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de gevellijn van de woning maximaal 1 meter bedraagt; d. de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt minimaal 3 meter met uitzondering van erfen terreinafscheidingen, welke op de perceelsgrens gebouwd mogen worden; e. bouwwerken, geen gebouwen zijnde moeten op minimaal 1 meter achter de gevellijn worden opgericht met uitzondering van erf- en terreinafscheidingen, welke op de perceelsgrens gebouwd mogen worden; f. lichtmasten bij paardenbakken zijn niet toegestaan.

bestemmingsplan "Pepereind 11 en Scheepenstraat ong." (ontwerp)

19

bestemmingsplan Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.

4.3

Afwijken van de bouwregels

4.3.1 Afwijken bouwen hoge erfafscheiding ten behoeve van veiligheid Het bevoegd gezag kan afwijken van de maximale hoogte van erfafscheidingen voor naar de weg gekeerde perceelsgrens onder de voorwaarden dat: a. de hoogte van de erfafscheiding maximaal 2.00 m bedraagt; b. de verkeersveiligheid gewaarborgd blijft; c. belangen en het woongenot van derden niet onevenredig worden geschaad of kunnen worden geschaad. 4.4

Specifieke gebruiksregels

4.4.1 Strijdig gebruik Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken wordt in elk geval gerekend het gebruik voor: a. geluidszoneringsplichtige inrichtingen; b. detailhandel; c. een verkooppunt voor motorbrandstoffen (incl. LPG); d. seksinrichtingen; e. kamperen; f. horeca; g. opslag van goederen en materialen binnen en buiten het bouwvlak; h. permanente of tijdelijke bewoning, voor zover het vrijstaande bijbehorende bouwwerken betreft; i. bewoning als afhankelijke woonruimte; j. het gebruik als kamergewijs bewoond pand; k. de uitoefening van een bedrijf aan huis is niet toegestaan. l. de uitoefening van een beroep aan huis is niet toegestaan. 4.4.2 Voorwaardelijke verplichting landschappelijke inpassing Het gebruiken of laten gebruiken van gronden en bouwwerken met de bestemming 'Wonen - 2' is slechts toegestaan indien: a. de benodigde landschappelijke inpassing van de gronden wordt gerealiseerd: 1. overeenkomstig het beplantingsplan dat is opgenomen in Bijlage 3 zoals behorende tot het desbetreffende bouwperceel. 2. binnen een jaar na verlening van de omgevingsvergunning voor het bouwen, doch uiterlijk binnen twee jaar na het onherroepelijk worden van dit bestemmingsplan. 3. en duurzaam in stand wordt gehouden. 4.4.3 Hemelwaterberging Het gebruiken of laten gebruiken van gronden en bouwwerken met de bestemming 'Wonen - 2' is slechts toegestaan indien: a.

er op de bouwpercelen voorzien is in regenwaterberging welke werkend aanwezig is en duurzaam instand wordt gehouden b. de waterberging als bedoeld in sub a heeft een bergingsopgave van ten minste 0,06 m³ per vierkante meter verhard oppervlak. 4.4.4 Voorwaardelijke verplichting sloop Het gebruiken en het (doen) laten gebruiken van het perceel conform de in lid 4.1 opgenomen bestemmingsomschrijving is alleen toegestaan als binnen 12 maanden na het onherroepelijk worden van het onderhavige bestemmingsplan de overtollige bebouwing, zoals opgenomen in Bijlage 5 bij het onderhavige bestemmingsplan is gesloopt.

bestemmingsplan "Pepereind 11 en Scheepenstraat ong." (ontwerp)

20

bestemmingsplan Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.

4.5

Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk

4.5.1 Cultuurhistorisch waardevolle bouwwerken a. het is verboden om de cultuurhistorisch waardevolle bouwwerken, zoals opgenomen in Bijlage 2 behorende bij deze regels, zonder of in afwijking van een vergunning voor het slopen van een bouwwerk, de aanwezige bouwwerken te slopen; b. aan de omgevingsvergunning kan in ieder geval de voorwaarde worden gesteld dat de sloop wordt begeleid door een gekwalificeerd deskundige. 4.5.2 Uitzondering Het in 4.5.1 opgenomen verbod geldt niet voor: a. werken en werkzaamheden van ondergeschikte betekenis dan wel die behoren tot het op de bestemming van de gronden gerichte normale onderhoud en beheer; b. werken en werkzaamheden, die op tijdstip waarop het plan rechtskracht verkrijgt, in uitvoering zijn; c. werken en werkzaamheden, die mogen worden uitgevoerd krachtens een reeds verleende vergunning. 4.5.3 Toelaatbaarheid De werken of werkzaamheden als bedoeld in lid 4.5.1 zijn slechts toelaatbaar, mits: a. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bescherming en het behoud van de cultuurhistorische waarden; b. vooraf schriftelijk advies wordt ingewonnen bij commissie Ruimtelijke Kwaliteit en Erfgoed. 4.6

Afwijken van de gebruiksregels

4.6.1 Omgevingsvergunningplicht Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 4.4.1 en toestaan dat gebouwen worden gebruikt als kamergewijs bewoond pand voor kamerverhuur voor maximaal vier personen, mits: a. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het woon- en leefklimaat; b. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straatbeeld en het woonkarakter van de wijk of buurt, waarbij ook het fietsparkeren en opslag van afval een toetsingskader is; c. geen onevenredige toename van de verkeersaantrekkende werking plaatsvindt; d. voldaan wordt aan de realisatie en het in stand houden van voldoende parkeerplaatsen waarbij het bestemmingsplan 'Parapluplan parkeren' met kenmerk NL.IMRO.0865.BPParkeren-VG01 als toetsingskader gebruikt zal worden in de beoordeling waarbij kamerverhuur qua parkeernorm gelijkgesteld wordt met huur van een etage. e. niet meer dan 10% van de woningen in de straat gebruikt wordt als kamergewijs bewoond pand voor kamerverhuur; f. per persoon wordt voorzien in voldoende gebruiks- en leefoppervlakte, waarbij geldt: 1. de minimale gebruiksoppervlakte 9 m² bedraagt; 2. de minimale leefoppervlakte 25m² bedraagt; g. de aanvraag om een omgevingsvergunning een rapportage bevat van hoe de initiatiefnemer invulling heeft gegeven aan een omgevingsdialoog en wat hier de resultaten van zijn; h.

de economische uitvoerbaarheid is verzekerd door (onder andere) een tussen aanvrager en gemeente gesloten planschadeverhaalsovereenkomst als bedoeld in artikel 6.4a Wet ruimtelijke ordening.

bestemmingsplan "Pepereind 11 en Scheepenstraat ong." (ontwerp)

21

bestemmingsplan Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.

4.6.2 Verbod Het bevoegd gezag verleend de omgevingsvergunning voor kamerverhuur niet wanneer: a. niet wordt voldaan aan het in artikel 4.6.1 beschreven toetsingskader; b. het gebouw waarvoor de omgevingsvergunning is aangevraagd niet geschikt gemaakt kan worden om te voldoen aan de voor kamerverhuur geldende eisen uit het Bouwbesluit 2012; c. kamerverhuur plaatsvindt in bijbehorende bouwwerken; d. vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat afwijking van het geldende bestemmingsplan leidt tot overlast voor de openbare veiligheid, de openbare gezondheid, het woonmilieu, onevenredige afbreuk doet aan het woonkarakter van de wijk of buurt en/of onevenredig afbreuk doet aan erfgoedwaarden, waardoor geen sprake is van een veilige fysieke leefomgeving en goede ruimtelijke ordening. 4.6.3 Uitzondering Het in lid 4.6.1 genoemde verbod en de in lid 4.6.2 genoemde afwijking is niet van toepassing op bestaande, op grond van het geldende bestemmingsplan legale, kamerverhuurpanden waarbij geldt dat het aantal individuele personen, die geen onderdeel uitmaken van een huishouden, niet mag toenemen.

bestemmingsplan "Pepereind 11 en Scheepenstraat ong." (ontwerp)

22

bestemmingsplan Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.

Artikel 5 5.1

Wonen - 5

Bestemmingsomschrijving

De op de verbeelding voor Wonen - 5 aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. wonen in de vorm van woningen; b. bed & breakfast, ondergeschikt aan de functie 'wonen', met maximaal 5 kamers binnen de bestaande bebouwing; met de daarbij behorende voorzieningen: c. tuinen, erven en terreinen; d. parkeervoorzieningen; e. nutsvoorzieningen; f. water en waterhuishoudkundige voorzieningen; g. groenvoorzieningen. 5.2

Bouwregels

5.2.1 Algemeen a. bij de beoordeling van een aanvraag om omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen van een bouwwerk (conform artikel 2.1, lid 1 onder a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht) dient het beeldkwaliteitsplan zoals opgenomen in Bijlage 4 in acht te worden genomen. 5.2.2 Woning Voor het bouwen van woningen gelden de volgende regels: a. woningen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak gebouwd worden; b. per bouwvlak is één vrijstaande woning toegestaan; c. de inhoud van de woning bedraagt maximaal 1.500 m³ exclusief onderkeldering; d. woningen bestaan uit één bouwlaag met daarboven een kap; e. de goothoogte van de woning bedraagt maximaal 4 meter en de bouwhoogte bedraagt maximaal 9 meter; f. een woning dient te worden uitgevoerd met een kap; g. onderkeldering is alleen toegestaan direct onder de contouren van de woning exclusief bijbehorende bouwwerken. 5.2.3 Bijbehorende bouwwerken Voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken gelden de volgende regels: a. de gezamenlijke oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken bij de woning bedraagt maximaal 200 m²; b. bijbehorende bouwwerken mogen uitsluitend worden opgericht binnen het bouwvlak, alsmede ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen'. c. de goothoogte van bijbehorende bouwwerken bedraagt maximaal 3 meter en de bouwhoogte bedraagt maximaal 5,5 meter; d.

bijbehorende bouwwerken moeten op minimaal 3 meter achter de voorgevellijn worden gebouwd. 5.2.4 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. bouwwerken, geen gebouwen zijnde dienen binnen het bestemmingsvlak te worden opgericht; b. de bouwhoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, bedraagt maximaal 5 meter, met uitzondering van het bepaalde in sub c; c. de bouwhoogte van erfafscheidingen bedraagt maximaal 2 meter, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de gevellijn van de woning maximaal 1 meter bedraagt; d. bouwwerken, geen gebouwen zijnde moeten op minimaal 1 meter achter de gevellijn worden opgericht met uitzondering van erf- en terreinafscheidingen, welke op de perceelsgrens gebouwd mogen worden.

bestemmingsplan "Pepereind 11 en Scheepenstraat ong." (ontwerp)

23

bestemmingsplan Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.

5.3

Afwijken van de bouwregels

5.3.1 Afwijken bouwen hoge erfafscheiding ten behoeve van veiligheid Het bevoegd gezag kan afwijken van de maximale hoogte van erfafscheidingen voor naar de weg gekeerde perceelsgrens onder de voorwaarden dat: a. de hoogte van de erfafscheiding maximaal 2 meter bedraagt; b. de verkeersveiligheid gewaarborgd blijft; c. belangen en het woongenot van derden niet onevenredig worden geschaad of kunnen worden geschaad. 5.4

Specifieke gebruiksregels

5.4.1 Strijdig gebruik Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken als bedoeld, wordt in elk geval gerekend het gebruik voor: a. geluidszoneringsplichtige inrichtingen; b. detailhandel; c. een verkooppunt voor motorbrandstoffen (incl. LPG); d. seksinrichtingen; e. kamperen; f. horeca; g. opslag van goederen en materialen binnen en buiten het bouwvlak; h. permanente of tijdelijke bewoning, voor zover het vrijstaande bijbehorende bouwwerken betreft; i. bewoning als afhankelijke woonruimte; j. het gebruik als kamergewijs bewoond pand; k. de uitoefening van een bedrijf aan huis is niet toegestaan; l. de uitoefening van een beroep aan huis is niet toegestaan. m. ander gebruik dan bestaand gebruik van de gronden ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van wonen - saneringslocatie', zolang de betreffende gronden niet met een door het bevoegd gezag Wet bodembescherming goedgekeurd saneringsplan of BUS-melding zijn gesaneerd alsmede de evaluatie van de uitgevoerde sanering heeft goedgekeurd. 5.4.2 Voorwaardelijke verplichting landschappelijke inpassing Het gebruiken of laten gebruiken van gronden en bouwwerken met de bestemming 'Wonen - 5' is slechts toegestaan indien: a. de benodigde landschappelijke inpassing van de gronden wordt gerealiseerd: 1. overeenkomstig het beplantingsplan dat is opgenomen in Bijlage 3. 2.

binnen een jaar na verlening van de omgevingsvergunning voor het bouwen, doch uiterlijk binnen twee jaar na het onherroepelijk worden van dit bestemmingsplan. 3. en duurzaam in stand wordt gehouden op de wijze zoals is aangegeven in het beplantingsplan. 5.4.3 Voorwaardelijke verplichting hemelwaterberging Het gebruiken of laten gebruiken van gronden en bouwwerken met de bestemming 'Wonen - 5' is slechts toegestaan indien: a. er op de bouwpercelen voorzien is in regenwaterberging welke werkend aanwezig is en duurzaam instand wordt gehouden b. de waterberging als bedoeld in sub a heeft een bergingsopgave van ten minste 0,06 m³ per vierkante meter verhard oppervlak. c. de waterbergingsvoorziening dient te zijn gerealiseerd een jaar na verlening van de omgevingsvergunning voor het bouwen, doch uiterlijk binnen twee jaar na het onherroepelijk worden van dit bestemmingsplan.

bestemmingsplan "Pepereind 11 en Scheepenstraat ong." (ontwerp)

24

bestemmingsplan Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.

5.4.4 Voorwaardelijke verplichting sloop Het gebruiken en/of laten gebruiken van gronden en bouwwerken met de bestemming 'Wonen - 5' is slechts toegestaan als sloop van opstallen conform de in Bijlage 5 bij deze regels opgenomen tekening 'Kaart sloop overtollige bebouwing' volledig is uitgevoerd binnen een jaar na verlening van de omgevingsvergunning voor het bouwen, doch uiterlijk binnen twee jaar na het onherroepelijk worden van dit bestemmingsplan. 5.4.5 Parkeren Ten aanzien van bouwen en/of wijziging gebruik en parkeernormen geldt dat: a. Parkeervoorzieningen in voldoende mate op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd en in stand te worden gehouden om in de parkeerbehoefte te voorzien; b. De op het tijdstip van aanvraag van de omgevingsvergunning geldende parkeernorm uit de beleidsnota 'Parkeernota gemeente Vught' moet worden gehanteerd of de daarvoor in de plaats tredende parkeernota. 5.5

Afwijken van de gebruiksregels

5.5.1 Omgevingsvergunningplicht Het bevoegd gezag kan bij een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in lid 5.4.1, en toestaan dat gebouwen worden gebruikt als kamergewijs bewoond pand voor kamerverhuur voor maximaal vier personen, mits: a. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het woon- en leefklimaat; b. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straatbeeld en het woonkarakter van de wijk of buurt, waarbij ook het fietsparkeren en opslag van afval een toetsingskader is; c. geen onevenredige toename van de verkeersaantrekkende werking plaatsvindt; d. voldaan wordt aan de realisatie en het in stand houden van voldoende parkeerplaatsen waarbij het bestemmingsplan 'Parapluplan parkeren' met kenmerk NL.IMRO.0865.BPParkeren-VG01 als toetsingskader gebruikt zal worden in de beoordeling waarbij kamerverhuur qua parkeernorm gelijkgesteld wordt met huur van een etage. e. niet meer dan 10% van de woningen in de straat gebruikt wordt als kamergewijs bewoond pand voor kamerverhuur; f. per persoon wordt voorzien in voldoende gebruiks- en leefoppervlakte, waarbij geldt: 1. de minimale gebruiksoppervlakte 9m² bedraagt; 2. de minimale leefoppervlakte 25m² bedraagt; g. de aanvraag om een omgevingsvergunning een rapportage bevat van hoe de initiatiefnemer invulling heeft gegeven aan een omgevingsdialoog en wat hier de resultaten van zijn; h.

de economische uitvoerbaarheid is verzekerd door (onder andere) een tussen aanvrager en gemeente gesloten planschadeverhaalsovereenkomst als bedoeld in artikel 6.4a Wet ruimtelijke ordening. 5.5.2 Verbod Het bevoegd gezag verleend de omgevingsvergunning voor kamerverhuur niet wanneer: a. niet wordt voldaan aan het in artikel 5.5.1 beschreven toetsingskader; b. het gebouw waarvoor de omgevingsvergunning is aangevraagd niet geschikt gemaakt kan worden om te voldoen aan de voor kamerverhuur geldende eisen uit het Bouwbesluit 2012; c. kamerverhuur plaatsvindt in bijbehorende bouwwerken; d. vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat afwijking van het geldende bestemmingsplan leidt tot overlast voor de openbare veiligheid, de openbare gezondheid, het woonmilieu, onevenredige afbreuk doet aan het woonkarakter van de wijk of buurt en/of onevenredig afbreuk doet aan erfgoedwaarden, waardoor geen sprake is van een veilige fysieke leefomgeving en goede ruimtelijke ordening.

bestemmingsplan "Pepereind 11 en Scheepenstraat ong." (ontwerp)

25

bestemmingsplan Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.

5.5.3 Uitzondering Het in lid 5.5.1 genoemde verbod en de in lid 5.5.2 genoemde afwijking is niet van toepassing op bestaande, op grond van het geldende bestemmingsplan legale, kamerverhuurpanden waarbij geldt dat het aantal individuele personen, die geen onderdeel uitmaken van een huishouden, niet mag toenemen.

bestemmingsplan "Pepereind 11 en Scheepenstraat ong." (ontwerp)

26

bestemmingsplan Pepereind 11 en Scheepenstraat ong.

Artikel 6 6.1

Waarde - Archeologie 3

Bestemmingsomschrijving

De voor ‘Waarde - Archeologie 3' (gebied van archeologische waarde) aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor instandhouding en bescherming van de op of in de grond aanwezige hoge archeologische waarden. Indien een bouwwerk wordt gebouwd, of een werk, geen bouwwerk zijnde of werkzaamheden worden uitgevoerd binnen verschillende archeologische dubbelbestemmingen op een bouwperceel, gelden de meest strenge regels voor het hele bouwperceel. 6.2

Bouwregels

6.2.1 Archeologisch rapport Ten aanzien van het oprichten van bebouwing gelden de volgende regels: a. bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het oprichten van een bouwwerk groter dan 50 m² en met een bodemverstoring dieper dan 0,3 m onder maaiveld dient de aanvrager een rapport te overleggen, waarin de archeologische waarde van de gronden waarop de aanvraag betrekking heeft, in voldoende mate is vastgesteld; b. Indien uit het in onder a genoemde rapport blijkt dat de archeologische waarden van de gronden door het verlenen van de omgevingsvergunning zullen of kunnen worden verstoord, kan het bevoegd gezag één of meerdere van de volgende voorwaarden verbinden aan de omgevingsvergunning: 1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen, waardoor (ondanks de uitvoering van een bouw- of aanlegplan) archeologische resten in de bodem kunnen worden behouden, zoals alternatieven voor heiwerk, het aanbrengen van een beschermende bodemlaag of andere voorzieningen die op dit doel zijn gericht; 2. de verplichting tot het doen van opgravingen op basis van een door het bevoegd gezag goedgekeurd Programma van Eisen; 3.

de verplichting de activiteit die tot de bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een erkende archeologische partij of deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de omgevingsvergunning te stellen kwalificaties. 4. de verplichting om na beëindiging van de werken en werkzaamheden schriftelijk verslag uit te brengen waaruit blijkt op welke wijze met de archeologische waarden is omgegaan; 5. richtlijnen geven omtrent de wijze waarop omgegaan wordt met (toevals)vondsten die worden gedaan tijdens de uitvoering van de bouwwerkzaamheden. c. het overleggen van een rapport is niet nodig als de archeologische waarde van de gronden in andere beschikbare informatie, hetgeen is getoetst door de deskundige op het gebied van de archeologische monumentenzorg, afdoende is vastgesteld. 6.2.2 Nadere eisen Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de afmetingen en de situering van bouwwerken, de inrichting en het gebruik van gronden, indien uit onderzoek is gebleken dat ter plaatse behoudens- en beschermingswaardige archeologische monumenten of resten aanwezig zijn. De nadere eisen zijn erop gericht dat de archeologische waarden zoveel mogelijk in de grond (in situ) worden behouden.