Bijlage - Concept Woningbouwprogrammering

Bijlage bij “Woonvisie 2021-2025; groei met Vughtse kwaliteit” Concept Woningbouwprogrammering Hoofstuk 7 Maatregelen, instrumenten, afwegingskader, uitvoering woningbouw In hoofdstuk 7 van de woonvisie staat het activiteitenoverzicht opgenomen. Maatregelen, instrumenten en activiteiten om samen met betrokken partners, de komende jaren aan de uitvoering van de woonvisie te werken. Per maatregel is een prioritering in tijd aangegeven. Dit varieert van komend jaar, binnen de looptijd van de woonvisie of doorlopend. Samen met de partners, zal na vaststelling van de woonvisie een gedetailleerdere (jaar-) planning gemaakt worden. Daarnaast is in dit hoofdstuk 7 een kwalitatief afwegingskader opgesteld, zodat zoveel mogelijk de juiste woningen op de juiste locatie worden gerealiseerd. Het afwegingskader geldt voor alle nieuwe initiatieven na vaststelling van de woonvisie. Initiatiefnemers krijgen ruimte om hun eigen plan tot ontwikkeling te brengen, mits de plannen een aantoonbare kwaliteitsbijdrage leveren, volgens één van de genoemde maatschappelijke segmenten uit het afwegingskader. Nieuwbouw speelt in de woonvisie een centrale rol. Marktpartijen en woningcorporaties willen graag een bijdrage leveren aan deze nieuwbouw.

We hebben door het stellen van een hogere ambitie voldoende ruimte, maar het blijft essentieel om te waken en nadrukkelijk de regie te voeren over de nieuwbouwproductie. Hierbij hoort ook dat we zoveel mogelijk voorrang geven aan de ontwikkelingen die maatschappelijk gezien de meeste toegevoegde waarde hebben. Aan de hand van de woonvisie wil de gemeente aan ontwikkellocaties randvoorwaarden meegeven, zodat optimaal wordt bijgedragen aan de woonkwaliteit van Vught. Ook gebruiken we de doelstellingen om het woningbouwprogramma voor de komende jaren te prioriteren en faseren. Bij het masterplan wonen 2022 wordt per wijk aangetoond waar accenten aangebracht kunnen worden qua segmentering. Dit geldt voor de bestaande bouw als ook de nieuwbouw. Volgens de provinciale prognoses zijn tot aan 2030 ca. 1045 woningen nodig om de eigen behoefte op te vangen. De afgelopen jaren is landelijk een zeer groot woningtekort ontstaan. In kwantitatieve en kwalitatieve zijn. Ook in Vught is dit aan de orde. Daarnaast heeft Vught een regionale aantrekkingskracht. In de woonvisie is daarom de ambitie opgenomen om de komende 10 jaar ca. 2000 woningen toe te voegen. In het huidige woningbouwprogramma zijn 30 plannen opgenomen. Van veel plannen staat nog niet precies vast om hoeveel woningen het gaat en hoe de segmentering plaatsvindt.

Stand van zaken woningbouwplanning In 2020 zijn 131 nieuwbouwwoningen opgeleverd in Vught (excl Helvoirt) . In 2019 waren dit er 124. Een greep uit de grotere locaties qua oplevering: 2018 Grote Zeeheldenbuurt 11 betaalbare grondgebonden huurwoningen 2019 Merpatistraat 36 vrije sector (middeldure en dure) huurappartementen (gelieerd aan Marienhoven/Vughterstede) 2019 Irenelaan 17 vrije sector grondgebonden woningen 2020 JF Kennedylaan 30 kavels verkocht dure vrije sector koopwoningen 2020 Stadhouderspark fase3 32 middeldure en dure koopwoningen (7 patio’s) (Kamers 1) 2020 Stadhouderspark 16 dure koopappartementen fase 1(Parkbos) 1

Tevens zijn in 2020 45 Ruimte-voor Ruimte kavels verkocht. Deze laatste tellen niet mee in de woningbouwprogrammering, maar het betreft wel een toevoeging van het aantal woningen Toekomstplannen De gemeente wordt nadrukkelijker in de regierol gezet. Dit heeft te maken met de overspannen woningmarkt en de behoefte aan specifieke (andere) woningen. Nieuwe initiatieven (in de vrije sector) dienen een toevoeging te zijn op de behoefte. Hierbij geldt ook dat inbreiding voor uitbreiding gaat. Er zijn meerdere initiatieven, welke nog niet officieel aangemeld zijn bij de gemeente, maar waarvan wij weten dat de locatie beschikbaar is of komt en waar mogelijk woningbouw plaats kan vinden. Het programma per project staat hieronder weergegeven. Hierin is onderscheid gemaakt in inbreidings- en uitbreidingslocaties en naar de verschillende classificaties van de bouwinitiatieven. De grotere inbreidingslocaties voor de nabije toekomst zijn Zusters JMJ en De Wieken I en II: huur- en koopwoningen en- appartementen vooral voor ouderen in het betaalbare en middeldure segment en de Grote Zeeheldenbuurt: sociale huurwoningen in het betaalbare segment (oplevering eerste en tweede kwartaal 2021). Ook de locatie Stadhouderspark fase 2, De Hagen/Isabellaveld heeft nog een aanzienlijke restcapaciteit van ten minste 66 woningen in het onherroepelijke bestemmingsplan.

Een deel van het terrein is vooralsnog niet beschikbaar in verband met de PHS spoorwerkzaamheden en de inzet als werkterrein. De mogelijkheden om in Cromvoirt nieuwe woningen voor starters en ouderen te realiseren, eventueel tegen de randen van de bebouwde kom wordt onderzocht. En in Helvoirt wordt Den Hoek afgerond. Ook worden de mogelijkheden onderzocht voor een nieuw woningbouwplan voor de locatie Vijverbosweg/ Hoevensestraat. Het gaat dan om een gemêleerde en klimaat neutrale woonwijk met een lage bebouwingsdichtheid en veel groen. Twee grote nieuwe locaties doen zich voor: het terrein van Reinier van Arkel (Voorburg)en het vd Valk terrein. Reinier van Arkel wil een deel van het bestaande zorgvastgoed op korte termijn ombouwen tot woningen/ appartementen voor bijvoorbeeld jongeren en senioren. Ook biedt dit terrein de ruimte voor alternatieve woonvormen zoals ‘tiny houses’. De ambitie is om samen op de langere termijn te komen tot een ontwikkeling van een nieuwe, inclusieve woon- zorgwijk op het landgoed Voorburg en het ‘zorgpark’ optimaal te integreren als volwaardige woonwijk in Vught. V.d Valk wil graag het hotelcomplex uitbreiden met zorgappartementen, longstay appartementen en reguliere appartementen. Beide ontwikkelingen leveren een forse extra bijdrage aan het woningbouwprogramma. Daarom spreken we nu van een concept woningbouwprogramma.

Concept woningbouwprogramma Het concept woningbouwprogramma is opgesteld aan de hand van het huidige beleid, waarbij de beleidsregel 40-40-20 en geen nieuwe toevoeging van sociale woningbouw geldt en de prijsklassen als volgt zijn: Betaalbaar < € 250.000,Middelduur € 250.000,- / € 400.000,Duur > € 400.000,-

2

Zie hieronder het schema, waarbij geldt: Kern V= Vught C = Cromvoirt H = Helvoirt

Nr

Typologie koop en huur D = Duur MD = Middelduur BB = Betaalbaar

Kern Locatie

Periode van oplevering verdeeld in 2021-2022 2023-2025 2026-2030

Totale cap.

Typologie type App = Appartement GGB = grondgebonden

Gereali- Koop Koop Koop Huur Huur Huur Classificatie 2021 seerd D MD BB D MD BB 202120232026≤2021 Best. Plan App 2022 2025 2030

GGB

Concrete projecten 1 2 3 4 5 6 7

V V V V V V V

8

88 40 45 163 8 20 269

V

Centrum Plan Oost Rozenoord Wolfskamerweg 20-22 Grote Zeeheldenbuurt Bibliotheek vd Pollstraat (LunetV) Stadhouderspark fase 1: deelgebieden Kazerne, Dorpsrand en Parkbos Molenven

12

12

9

V

De Wieken (Wil-Lidwschool/klooster)

51

15

10

V

De Wieken (school)

10

11

V

De Baarzen*

94

20

20

12 13 14 15 16 17 18

V V V V C H H

Kloostergoed Theresia v. Rijckevorsel Huize de Braacken Helvoirtseweg 100 Achterstraat Den Hoek Oude Landmansschool

135 4 33 6 13 183 10

31

53

19

76 5

12

88 40 45

35 25

20

11

152

Onherroepelijk Vastgesteld Vastgesteld Onherroepelijk Onherroepelijk Onherroepelijk Onherroepelijk

152

8 20 263

12 15 2

106

20 6

6

33 6 9 23

21

51

8

10 54

41 4

94 10

135 33 6

35

4 12

13 8 10

zomer 21 vasstelling Start oktober 2021 Start oktober 2021 Wijzigingsbevoeg dheid Ontwerp Onherroepelijk Vastgesteld Ontwerp Onherroepelijk Onherroepelijk Prijsvraag

88 35 45 98 6

5 54 2 20 6 12

pm

pm

pm

pm

pm

pm

pm

pm 4 33 6 13 77 pm

pm

Diversen

Totaal in programma

1184

380

244

135

124

12

110

170

191

410

104

Locaties waarover in gesprek 20 21 22

V V V

Voorburg* Martinilaan Roucouleur

350 7 6

PM 7

Ontwikkelvisie Ontwikkelvisie Onderhandeling

7 6

6

7 6

363

Totaal Mogelijke locaties 23 24 25 26 27 28 29

V V V V V V V

30

V C H

Totaal extra

De Wieken terrein Particulieren Laagstraat (Kentalis)* Eikenheuvel Enexis terrein* Vijverbos* van der Valk* Stadhouderspark De Hagen/ Isabellaveld fase 2 ** Speeldoos*

10 100 20 115 100 150 119

53

25

639

PM PM PM PM PM PM PM

33

33

PM

53

33

33

2186 433 TOTAAL alle plannen * arbitrair aantal gekozen ** Bp Stadhouderspark biedt in het deelgebied De Hagen ruimte voor 220 woningen, het max woningbouwprogramma is door de raad in 2015 vastgelegd op 119 woningen

Het huidige concept woningbouwprogramma is per project bekeken, met als conclusie: - Voldoet al aan het nieuwe beleid - Is nog aanpasbaar aan het nieuwe beleid - Wordt gewoon uitgevoerd zoals eerder vastgelegd.

3

Betaalbaar kern Vught

Helvoirt Cromvoirt Totaal

aantal woningen*

doelgroep

locatie

type

152 20 20 20

mix Kleine huishoudens Kleine huishoudens Kleine huishoudens

Grote Zeeheldenbuurt Wolfskamerweg Lunet V De Wieken

Mix app en ggb appartement grondgebonden

46 4

Jongeren/kleine huishoudens Kleine huishoudens

Zusters JMJ v. Rijckevorsel

6 4 270

Jongeren/kleine huishoudens Kleine huishoudens

Den Hoek Achterstraat

grondgebonden grondgebonden grondgebonden

* indicatief, het uiteindelijke aantal kan hier beperkt van afwijken

In de woonvisie is opgenomen dat ca. 45% van de 2000 woningen in de betaalbare sfeer gerealiseerd moeten worden. Dit betekent dat bij nieuwe en bestaande projecten nog ruimte is voor ruim 600 woningen. In bovenstaande plannen is vooral sprake van betaalbare koop. Waar zou in de huidig aangemelde plannen nog betaalbare woningen toegevoegd kunnen worden en afspraken over doelgroepen gemaakt kunnen worden (óf omdat het gewenst is óf omdat de invulling van de plannen nog niet vast staat): - De Baarzen - De Wieken - Voorburg - Laagstraat - Vd Valk - Isabellaveld - Speeldoos - Vijverbos - Enexis Middelduur (uitgaande van € 250.000.- / € 400.000,-) kern

aantal woningen*

Vught

35

doelgroep

locatie

type

Kleine huishoudens (doorstromers) Kleine huishoudens

Rozenoord

appartement

Kleine huishoudens

De Wieken Wolfskamerweg De Baarzen

48

Kleine huishoudens

Zusters JMJ

appartement appartement Appartement en grondgebonden Appartement en grondgebonden

6

Senioren

grondgebonden

7

Senioren

Helvoirtseweg 100 Martinilaan

38 230

kleine huishoudens

Den Hoek

grondgebonden

23 25 74

Helvoirt Totaal

* indicatief, het uiteindelijke aantal kan hier beperkt van afwijken

4

grondgebonden

In de woonvisie is opgenomen dat ca. 20-25% van de 2000 woningen in de middeldure sfeer (€ 250.000,- / € 400.000,-) gerealiseerd moeten worden. Dit betekent dat bij nieuwe en bestaande projecten nog ruimte is voor ca. 250 woningen. Waar zou in de huidig aangemelde plannen nog betaalbare woningen toegevoegd kunnen worden en afspraken over doelgroepen gemaakt kunnen worden (óf omdat het gewenst is óf omdat de invulling van de plannen nog niet vast staat): - De Baarzen - De Wieken - Voorburg - Laagstraat - Vd Valk - Isabellaveld - Speeldoos - Vijverbos - Enexis Dure sector (nu nog vanaf € 400.000,-) kern Vught

Helvoirt Cromvoirt Totaal

aantal woningen*

doelgroep

locatie

type

88

Centrum Plan Oost

appartement

5 8 6

Rozenoord Bibliotheek Stadhouderspark

grondgebonden Appartement Grondgebonden

12 10 20 26 33

Molenven De Wieken De Baarzen Zusters JMJ Huize de Braacken

grondgebonden Appartement/grondgebonden Appartement/grondgebonden grondgebonden grondgebonden

33 9 250

Den Hoek Achterstraat

grondgebonden grondgebonden

* indicatief, het uiteindelijke aantal kan hier beperkt van afwijken

In het programma is opgenomen dat ca. 20-25% van 2000 woningen in de middeldure sfeer €400.000,- / € 600.000,-) gerealiseerd moeten worden en 10% > € 600.000,-. Dit laatste moet nog nader uitgefilterd worden.

5