Bijlage - Businesscase de Speeldoos d.d. 2 oktober 2023

Businesscase De Speeldoos

2 oktober 2023

1

Inhoudsopgave Agendapunten ▪

Opgave businesscase De Speeldoos

▪

PvE De Speeldoos

▪

Ruimtelijke studies – horizontale of verticale splitsing

▪

Conclusie ruimtelijke studies

▪

Definitie scenario’s A en B

▪

Scenario A: STIKO De Speeldoos + wonen verticale scheiding

▪

Scenario B: STIKO 100% wonen

▪

Exploitatiebegroting Speeldoos

▪

Businesscase vergelijk scenario A1 en A2

▪

Voorlopige conclusie vergelijk scenario A1 en A2

▪

Doorkijk naar mogelijk vervolg scenario A1, afhankelijk van besluitvorming Go/No Go

2

Opgave Businesscase De Speeldoos Op basis van projectopdracht College B&W en Stichting De Speeldoos Financieel kader/draaiknoppen 1. Onderzoek bijdrage kostendragers aan het realiseren van een nieuw SCC binnen realistisch financieel kader: ▪ Ruimtestaten geoptimaliseerd ▪ Woningbouw op of naast het nieuwe SCC ▪ Niet / minder parkeren ▪ Toevoegingen die de exploitatielasten omlaag brengen of in ieder geval geen kostenverhogend effect hebben ▪ Bereken ook de waarde van 100% woningbouw scenario

2. Overzicht kosten m.b.t. de realisatie van nieuwbouw ▪ De hoogte van (en de voorwaarde voor) de subsidie voor, tijdens of na de bouw voor Stichting De Speeldoos ▪ De tijdelijke huisvestingskosten van de huidige gebruikers op basis van een te realiseren plan ▪ De consequenties voor het personeel, etc. voor Stichting De Speeldoos 3. Planning voor realisatie van het nieuwe gebouw

▪

Met beschrijving inbrengwaarde perceel en exploitatie van het sociaal cultureel centrum

3

PvE De Speeldoos Rapport Synarchis

▪ Uitgangspunt ruimtestaat scenario 2.451 m² BVO (zie rechts) → ▪ De Speeldoos geeft aan minder m² lijkt niet haalbaar ▪ Kansen voor optimalisatie van de bezetting, zie onderstaand Grootste bestaande huurders ▪ MDM verwacht een lichte groei in het aantal leden, hoe zich dit vertaalt in het PvE nader te onderzoeken in de vervolgfase ▪ MusiCare verwacht een gelijk ruimtegebruik zoals in het huidige bezettingsschema. Potentiële nieuwe huurders ▪ Novalis kansrijk voor concept en businesscase, zowel financieel (huur € 67 k/jaar) als ruimtelijk/organisatorisch (behoeft in ruimtelijke zin geen grote afwijking t.o.v. PvE Synarchis) ▪ BSO Onder de Pannen suboptimaal, het voegt financieel nauwelijks toe aan de businesscase en overlapt gedeeltelijk met het huidige bezettingsschema en mogelijk extra ruimte nodig, nader te onderzoeken in de vervolgfase

4

Ruimtelijke studies – horizontale of verticale splitsing Beoordelingsmatrix horizontale scheiding verticale splitsing m2 BVO Speeldoos Aantal woningen Aantal parkeerplaatsen

2600 38 60 ondergronds Scenario horizontale splitsing

2600 22 32 bebouwd op begane grond Scenario verticale splitsing

Organisatie/eigenaarschap

risico

kans

Bouwtechnische complexiteit

risico

kans

Financiële haalbaarheid

risico

neutraal

Parkeren

risico

neutraal

Kwaliteit / functionaliteit Speeldoos

neutraal

neutraal

Kwaliteit / functionaliteit Wonen Flexibiliteit bij stedenbouwkundige inpassing

neutraal

kans

kans

kans

Fasering / deelgebieden

risico

kans

Inpassing / zichtbaarheid Speeldoos Woonprogramma (commercieel)

kans kans

neutraal kans

Toelichting Logische splitsing in eigenaarschap tijdens ontwikkeling (aanbesteding en bouwheerschap) en exploitatiefase (bij voorkeur geen VvE). Aandacht voor bouwfysica theater-wonen (geluidsoverlast). Bij horizontale variant is sprake van ondergronds parkeren. Dit is een grote kostenpost met negatieve invloed op de financiele haalbaarheid. Uitgangspunt is gebouwd parkeren voor de bewoners van de woningen. Businesscase nader uitwerken. Bij voorkeur geen ondergronds parkeren ivm kosten. Bij horizontale splitsing is iets meer ruimte voor een mogelijke uitbreiding voor De Speeldoos. De verticale variant is beter geschikt voor inpassing van de hogere ruimtes zoals de theaterzaal (9-12m1). Gunstige vormfactor, plattegronden, structuur, etc. Passend in context. Aandacht voor belendende percelen. Schaduwwerking, inkijk, inrit parkeren, etc. Mogelijkheid tot fasering van ontwikkeling. Speeldoos en woonprogramma kunnen los van elkaar worden ontwikkeld. Prominente positionering Speeldoos. Ontsluiting, privacy, uitzicht, daktuin.

5

Conclusie ruimtelijke studies Keuze voor verticale variant ▪

Functionaliteit De Speeldoos (zaalhoogte mogelijk tot 12m)

▪

Splitsing eigenaarschap

▪

Mogelijkheid tot fasering

▪

Bouwfysische aspecten

▪

Economisch voordelige parkeeroplossing

Ca. 2.600 m2 BVO ▪

Iets meer m2 BVO dan in het PvE van Synarchis vanwege actualisatie van de brutering van NVO naar BVO (vormfactor)

▪

Positie De Speeldoos en woonprogramma op de locatie nog te bepalen.

6

Definitie scenario’s A en B Scenario’s Onderwerpen

Scenario A1 Gemeente eigenaar

Scenario A2 Speeldoos eigenaar

Scenario B Verkoop locatie

Eigenaar van de locatie

Gemeente

Stichting

Derde partij

Ontwikkelaar en bouwer

Gemeente

Stichting

Derde partij

Exploitant

Stichting

Stichting

n.v.t.

Financiering nieuwbouw Speeldoos

Gemeente

Bank/financier Stichting

n.v.t.

Financiering exploitatie

Gemeente

Gemeente

n.v.t.

7

Scenario A: STIKO De Speeldoos + wonen verticale scheiding PROGRAMMA

Totaal

Speeldoos

Duplex VON

App VON

parkeren BG

1

6

16

32 parkeren BG

Aantal eenheden KOSTEN

Totaal

Speeldoos

Duplex VON

App VON

Grondkosten

410.267

193.944

58.929

106.669

50.724

Bouwkosten

14.889.350

9.169.550

1.762.381

3.190.133

767.286

Bijkomende kosten (ontwerpkosten)

1.331.327

805.740

146.241

265.023

114.323

538.973

310.192

67.633

122.424

38.724

Verkoopkosten

193.725

100

60.286

126.622

6.717

AK EN W&R (woningbouw)

457.584

-

140.990

255.211

61.383

Onvoorzien

841.233

508.467

101.392

184.422

46.953

18.662.459

10.987.993

2.337.853

4.250.504

1.086.109

Gemeentelijke kosten

Stichtingskosten excl. BTW BTW Totaal stichtingskosten (incl. BTW) OPBRENGSTEN KOOP

3.801.786

2.257.413

470.223

855.090

219.060

22.464.245

13.245.406

2.808.076

5.105.594

1.305.169

Totaal

Speeldoos

Duplex VON

App VON

parkeren BG

VON totaal incl. BTW

-

3.160.000

5.362.500

800.000

Waarde totaal excl. BTW

-

2.611.570

4.431.818

661.157

-

2.770.615

4.701.716

701.421

App VON

parkeren BG

totaal opbrengsten excl. BTW, incl. indexering Resultaat STIKO TOTAAL Resultaat STIKO excl. BTW Resultaat STIKO incl. BTW

8.173.752 Totaal

Speeldoos

Duplex VON

10.488.707-

10.987.993-

432.762

451.212

384.688-

12.574.004-

13.245.406-

544.368

583.483

456.449-

Kosten Speeldoos € 11,0 mio. excl. BTW

* Nota bene ivm parkeren versus opbrengst Indien parkeren kan komen te vervallen, kan het resultaat op wonen stijgen van ca. € 671k naar ca. € 1,3 mio. Niet voorstelbaar in verband met: ▪ gewenst comfort duur segment wonen ▪ Precedentwerking; potentiële bezwaren bij andere ontwikkelingen in het centrum.

Opbrengsten wonen + parkeren € 671.000,- VON (incl. BTW)*

8

Scenario B: STIKO 100% wonen SAMENVATTING STIKO 100% WONEN PLANNOLOGISCH PROGRAMMA

100% wonen + parkeren100% wonen - parkeren

100% woon-zorg

Nieuw bestemmingsplan

Bestaande bestemmingsplan

Wonen (vrije sector)

Wonen (vrije sector)

Aantal woningen

44

44

28

aantal parkeerplaatsen

60

aantal bouwlagen (o.b.v. huidige BP = 3 lg)

4

4

3

Wonen (vrije sector)

Wonen (vrije sector)

KOSTEN

Woon-zorg

Woon-zorg

Grondkosten

311.019

293.519

279.609

Bouwkosten

11.057.596

9.403.846

6.774.808

Bijkomende kosten (ontwerpkosten)

905.661

775.842

568.502

Gemeentelijke kosten

439.347

396.350

327.995

Verkoopkosten

366.400

360.400

248.300

AK EN W&R (woningbouw)

774.032

658.269

474.237

Onvoorzien

632.034

541.680

393.561

Stichtingskosten excl. BTW

14.486.089

12.429.906

9.067.011

BTW

2.935.262

2.519.439

1.838.628

17.421.351

14.949.345

10.905.639

Totaal stichtingskosten (incl. BTW) OPBRENGSTEN KOOP

Wonen (vrije sector)

Wonen (vrije sector)

VON totaal incl. BTW

18.000.000

16.500.000

11.850.000

Waarde totaal excl. BTW

14.876.033

13.636.364

9.793.388

totaal opbrengsten excl. BTW, incl. indexering

15.781.983

14.466.818

10.389.806

Resultaat STIKO TOTAAL

Nieuw bestemmingsplan ▪ 100% vrije sector wonen ▪ 4 bouwlagen o.b.v. nieuw bestemmingsplan ▪ Variant wel/geen ondergrondse parkeergarage

Woon-zorg

Wonen (vrije sector)

Wonen (vrije sector)

Resultaat STIKO excl. BTW

1.295.894

2.036.912

Woon-zorg 1.322.795

Resultaat STIKO incl. BTW

1.674.849

2.555.505

1.666.026

Bestaande bestemmingsplan ▪ Gemeentelijk woonprogramma: - 45% sociale koop - 45% midden koop - 10% vrije sector koop ▪ 3 bouwlagen met woonzorg conform vigerend bestemmingsplan ▪ Geen parkeren; uitgangspunt is dat lage parkeernorm woon-zorg kan worden gesaldeerd met huidige parkeren De Speeldoos. Mocht dat niet mogelijk zijn, drukt dat het resultaat tot € 0,-.

9

Exploitatiebegroting Speeldoos Opgave Stichting De Speeldoos: bijdrage gemeente Vught exploitatie heden (2023) versus toekomst Exploitatie SCC (excl. BTW)

Rapport Synarchis (2021) Input Speeldoos (2023) Verschil

Inkomsten

Bestaand

Nieuw

Huuropbrengst**

€

200.000 €

220.000 €

Horeca

€

100.000 €

100.000 €

Activiteiten (film)

€

20.000 €

7.500 €

Overige opbrengsten

€

5.000 €

5.000 €

-

p.m.

p.m.

p.m.

Subsidie Inkomsten totaal

Toelichting*

€

332.500

€

20.000 lichte stijging o.b.v. openstelling op zaterdag -

Gelijk gehouden met Synarchis rapport

-12.500 Bedrag gecorrigeerd t.o.v. Synarchis. Enkel aanvullende opbrengsten uit filmavonden Gelijk gehouden met Synarchis rapport

€

325.000

7.500

Personeelslasten***

€

400.000 €

510.000 € 110.000 O.b.v. 7,7 FTE. Stijging personeelslasten en openstelling op zaterdag

Verbruikskosten****

€

20.000 €

36.000 €

Dagelijks onderhoud

€

27.000 €

27.000 €

-

Gelijk gehouden met Synarchis rapport

Verzekeringen en Belastingen

€

18.000 €

18.000 €

-

Gelijk gehouden met Synarchis rapport

Inkoop Horeca

€

33.000 €

33.000 €

-

Gelijk gehouden met Synarchis rapport

Overige kosten

€

85.000 €

-

Gelijk gehouden met Synarchis rapport

Kosten totaal

€

583.000

€

709.000

Exploitatieresultaat (subsidie)

€

-258.000

€

-376.500

Kosten

85.000 €

16.000 Stijging kosten voor energiekosten (conform eisen bouwbesluit nieuwbouw)

€ 126.000

* Gegevens rapport Synarchis d.d. 7 juli 2021, pagina 25, scenario 1 zijn op verzoek van Stichting De Speeldoos aangehouden, tenzij anders vermeld door Stichting De Speeldoos. ** Huuropbrengst: Er worden kansen worden gezien in het betrekken van extra gebruikers/huurders (bijv. Novalis), zie ook sheet PvE, dit kan mogelijk leiden tot extra huuropbrengsten, afhankelijk van de (extra) ruimtebehoefte, heeft dit een positief effect op de exploitatie. *** De personeelskosten worden hoger ingeschat ivm verwachte toename aantal FTE naar 7,7 volgens opgave Sticht De Speeldoos. **** Verbruikskosten gebaseerd op huidige cijfers, een en ander nader te bepalen o.b.v. nieuwbouw conform eisen Bouwbesluit.

10

Exploitatiebegroting Speeldoos Hoogte jaarlijkse subsidie gemeente Vught aan Stichting De Speeldoos ▪

Voor de bouw (beschikking 2023)

€ 250.000,-

▪

Tijdens de bouw

€

▪

Na de bouw (1e jaar exploitatie)

€ 380.000,-**

n.t.b.*

Tijdelijke huisvesting gebruikers ▪

Voorstel Synarchis: permanente uitbouw Elzenburg

▪

Tijdelijke huisvesting Novalis

▪

Tijdelijke huisvesting Kinderopvang Onder de Pannen

▪

Verantwoordelijkheid mede bij gebruikers leggen (beroepen op ondernemerschap)

Overige aandachtspunten * Consequenties voor bestaande personeel Stichting De Speeldoos. Vooralsnog is volgens De Speeldoos de inschatting van eenmalige benodigde aanvullende subsidie van € 100.000,- tijdens tijdelijke situatie, overige bedrag tijdens bouw nader te bezien (afhankelijk van huisvesting tijdens de bouw).

** Kosten en opbrengsten worden jaarlijks geïndexeerd met 2,5%.

11

Businesscase vergelijk scenario A1 en A2 Scenario's Parameters Stichtingskosten Speeldoos (Stiko) incl. BTW BTW 100% verrekenbaar (nog nader te bezien) BTW 21% OVB (nog nader te bezien) Draagkracht (mecenas) Opbrengsten woningbouw en parkeren (verdisconteerd in Stiko) Opbrengst wonen verdisconteerd in Stiko Saldo Start jaar exploitatie Exploitatieperiode Hypothecaire lening verdisconteerd in exploitatie

A1 Eigendom gemeente €

-13.245.406 nee PM 671.402 ja -12.574.004

€ € € € 671.402 €

€ € € € € €

-13.245.406 ja 2.257.413 671.402 ja -10.316.591

2025 40 ja

2025 40 ja

2023 2,5% 0% 3,5% 40 jaar Lineair (aflossing + rente)

2023 2,5% 0% 6,0% 5 jaar tot 10 jaar,daarna herfinancieren Annuitair

€ 387.455

Prijspeil Indexering kosten en opbrengsten Interne rendementseis Rentevoet voor externe lening Rentevoet % op basis van financiering voor Financiering Omschrijving Jaarlijkse lasten gebouw (nominale kosten, jaarlijks te indexeren) Jaarlijkse subsidiebijdrage exploitatie (nominale kosten, jaarlijks te indexeren) Jaarlasten voor gemeente Vught Extra jaarlasten Stichting De Speeldoos Conclusie

A2 Eigendom Stichting De Speeldoos

€ € € €

-895.401 -380.164 -1.275.565 Voorstelbaar

€ € € €

-799.743 -380.164 -380.164 -799.743 Niet voorstelbaar

12

Toelichting scenario A1 (nominale bedragen) Kosten nieuwbouw ▪

▪

Kosten nieuwbouw jaar 1: ▪ Aflossing ▪ Rente ▪ Belasting en verzekeringen ▪ Groot onderhoud

- € 314.350,- € 440.090,- € 40.078,- € 112.863,- +

Totale kosten Jaar 1:

- € 907.381,-

Kosten exploitatie ▪

Kosten exploitatie jaar 1: ▪ Exploitatiekosten - € 726.725,▪ Opbrengsten exploitatie jaar 1: + € 340.813,▪ Effect hypothecaire lening jaar 1: +€ 5.748,- + ▪ Tekort/benodigde subsidie jaar 1: - € 380.164,-

Totale kosten jaar 1:

▪

Nieuwbouw & subsidie

- € 1.287.545,-

Opmerkingen ▪ Kosten en opbrengsten worden jaarlijks geïndexeerd met 2,5%. ▪ Bedragen op basis van jaar oplevering + 1 jaar. Voorwaarden ▪ Opbrengsten wonen voor gemeente € 671.402,- zijn verdisconteerd in Stiko ▪ Aflossen hypothecaire lening € 387.455 ,- is verdisconteerd in exploitatie Netto contante waarde (NCW) ▪ Bandbreedte feitelijke kosten nieuwbouw jaar 1: € 1.287.545,- tot en met jaar 40: € 1.721.859,▪ Geldontwaarding niet meegenomen, gemiddelde jaarkosten tussen € 900k - € 1.000k 13

Voorlopige conclusie vergelijk scenario A1 en A2 Samenvattend Scenario A1 Gemeente eigenaar

Scenario A2 Speeldoos eigenaar

Scenario B Verkoop locatie

Eigenaar van de locatie

Gemeente

Stichting

Derde partij

Ontwikkelaar en bouwer

Gemeente

Stichting

Derde partij

Exploitant

Stichting

Stichting

n.v.t.

Financiering nieuwbouw Speeldoos

Gemeente

Bank/financier Stichting

n.v.t.

Financiering exploitatie

Gemeente

Gemeente

n.v.t.

Voorstelbaar

Niet voorstelbaar

Nader te bepalen Terugvalscenario (gezien vanuit beide partijen).

Onderwerpen

Conclusie

14

Doorkijk mogelijk vervolg scenario A1, een en ander afhankelijk van besluitvorming Go/No Go Omschrijving

jaar maand

2023 j

f

m

a

m

j

j

2024 a

s

o

n

d

j

f

m

a

m

j

j

2025 a

s

o

n

d

j

f

m

a

m

j

j

2026 a

s

o

n

d

j

f

m

a

m

j

j

2027 a

s

o

n

d

j

f

m

a

m

j

j

a

s

o

n

d

Uitwerking businesscase Uitwerking Besluit B&W / Gemeenteraad t.b.v. reservering/ krediet Go/No Go Kaders vervolgtraject SOK vervolg gemeente Vught en Stichting De Speeldoos Koopovereenkomst locatie Nader onderzoek kansen en risico's, onder andere: - fiscaal en juridische check - verfijning PvE versus bezettingsschema - uitwerking Schetsontwerp Besluit B&W / Gemeenteraad t.b.v. reservering/ krediet Go/No Go Ontwerp Organisatie ontwerpproces Voorontwerp Definitief Ontwerp Bestek Go/No Go Procedures (omgevingsvergunning)* Onderzoeken Planologische procedures Prijsvorming uitvoering** Marktbenadering Selectiefase Niet openbare EU-aanbesteding en verkoop grond Gunningsfase Niet openbare EU-aanbesteding en verkoop grond Beoordeling en gunning EU-aanbesteding en verkoop grond Go/No Go Realisatie Werkvoorbereiding Sloop De Speeldoos Uitvoering De Speeldoos Uitvoering woningen Nazorg Nazorg De Speeldoos

* Nota bene: exclusief bezwaren planologische procedures ** Marktbenadering / wijze aanbesteding realisatie nog nader te bepalen, nu uitgegaan van aanbesteding na besteksfase (afhankelijk van marktontwikkelingen en inrichting proces, alemede de relatie met wonen)

15

Colofon Businesscase De Speeldoos Deze uitwerking van de businesscase is gemaakt in opdracht van

Gemeente Vught Secr. Van Rooijstraat 1 5621 EP Vught 073 6580680 gemeente@vught.nl

in samenwerking met

De Speeldoos Vliertstraat 6 5621 EL Vught 073 7518044 info@theatherdespeeldoos.nl

deze verkenning is gemaakt door

Laride | Hart voor huisvesting Bastion 58 5509 MJ Veldhoven 040 234 8000 info@laride.nl www.laride.nl Tarra architectuur en stedenbouw B.V. Postelstraat 60 5211 EB 's-Hertogenbosch 073 6841448 info@tarra.nl www.tarra.nl

16