Bijlage - Bijlagen bij de motivering TAM-Omgevingsplan 'Hoofdstuk 22e Martinilaan 2-4 Vught'
Tekst van het document
bestemmingsplan
TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22e Martinilaan 2-4 Vught Vught
DATUM IMRO IDN
NL.IMRO.0865.vghTAMMartinilaan2-VG01
PROJECT PROJECTLEIDER OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER AUTEUR STATUS
vastgesteld
1/1
Bijlage 1 Lijst van Bedrijfsactiviteiten
GELUID
GEVAAR
GROOTSTE AFSTAND
CATEGORIE
VERKEER
VISUEEL
10
0
30
0
30
2
1 G
1
30
10
30 C
10
30
2
1 G
1
30 30
10 10
30 30
10 10
30 30
2 2
1 G 1 G
1 1
10
0
30 C
0
30
2
1 G
1
10
10
30
10
30
2
2 G
2
10
10
30
0
30
2
1 G
1
10 0 30 30 30 0
0 0 0 0 0 0
30 10 30 10 30 10
0 0 0 10 10 0
30 10 30 30 30 10
2 1 2 2 2 1
1 P 1 G 2 G 2 G 2 G 1 G
1 1 1 1 1 1
VERVAARDIGING VAN GLAS, AARDEWERK, CEMENT-, KALK- EN GIPSPRODUKTEN Aardewerkfabrieken: - vermogen elektrische ovens totaal < 40 kW
10
10
30
10
30
2
1 G
1
VERVAARDIGING VAN KANTOORMACHINES EN COMPUTERS Kantoormachines- en computerfabrieken incl. reparatie
30
10
30
10
30
2
1 G
1
VERVAARDIGING VAN OVER. ELEKTR. MACHINES, APPARATEN EN BENODIGDH. Elektrotechnische industrie n.e.g.
30
10
30
10
30
2
1 G
1
VERVAARDIGING VAN MEDISCHE EN OPTISCHE APPARATEN EN INSTRUMENTEN Fabrieken voor medische en optische apparaten en instrumenten e.d. incl. reparatie
30
0
30
0
30
2
1 G
1
VERVAARDIGING VAN MEUBELS EN OVERIGE GOEDEREN N.E.G. Meubelstoffeerderijen b.o. < 200 m2
0
10
10
0
10
1
1 P
1
VERVAARDIGING VAN VOEDINGSMIDDELEN EN DRANKEN Zuivelprodukten fabrieken: - consumptie-ijsfabrieken: p.o. <= 200 m² Broodfabrieken, brood- en banketbakkerijen: - v.c. < 7500 kg meel/week, bij gebruik van charge-ovens
15 1551 1552 1581 1581
10, 11 1051 1052 1071 1071
0 2 0 1
1584 1584 1592 1593 t/m 1595 18 18 182 20 20 205 22 22 2222.6 2223 2223 2224 2225 223
10821 10821 110102 1102 t/m 1104 14 14 141
3 - cacao- en chocoladefabrieken vervaardigen van chocoladewerken met p.o. <= 200 m² 6 - suikerwerkfabrieken zonder suiker branden: p.o. <= 200 m² 0 Vervaardiging van ethylalcohol door gisting: Vervaardiging van wijn, cider e.d. - VERVAARDIGING VAN KLEDING; BEREIDEN EN VERVEN VAN BONT Vervaardiging van kleding en -toebehoren (excl. van leer) - HOUTINDUSTRIE EN VERVAARDIGING ARTIKELEN VAN HOUT, RIET, KURK E.D. Kurkwaren-, riet- en vlechtwerkfabrieken - UITGEVERIJEN, DRUKKERIJEN EN REPRODUKTIE VAN OPGENOMEN MEDIA Kleine drukkerijen en kopieerinrichtingen A Grafische afwerking B Binderijen Grafische reproduktie en zetten Overige grafische aktiviteiten Reproduktiebedrijven opgenomen media
26 262, 263 262, 263 30 30 30 31 31 316 33 33 33 36 36 361
23 232, 234 232, 234 27, 28, 33 26, 28, 33 26, 28, 33 26, 27, 33 26, 27, 33 293 26, 32, 33 26, 32, 33 26, 32, 33 31 31 9524
16 162902 58 58 18129 1814 1814 1813 1814 182
0 1 A A 2
D
LUCHT
STOF
-
INDICES
GEUR
-
AFSTANDEN IN METERS
BODEM
OMSCHRIJVING
SBI-2008
nummer
SBI-1993
B
B B
L
Bijlage 1 Lijst van Bedrijfsactiviteiten
VERKEER
VISUEEL
10 10 30
10 30 30
10 10 0
30 30 30
2 2 2
1 G 2 G 1 P
1 2 1
B
0
0
30 C
10
30
2
1 P
1
B
0 0
0 0
10 C 30 C
10 10
10 30
1 2
1 P 1 P
1 1
10
0
30 C
10
30
2
1 P
1
0
0
30 C
10
30
2
1 P
1
0
10
30
10
30
2
1 G
1
B
10 0 10
0 0 0
30 10 30
10 10 0
30 10 30
2 1 2
2 P 1 G 3 P
1 1 1
B
30
0
30
10
30
2
3 P
1
B
0
0
10
10
10
1
1 P
1
10
0
30 C
10
30
2
1 G/P
1
0 0
0 0
30 C 30 C
0 10
30 30
2 2
2 P 1 P
1 1
0
0
10
0
10
1
2 P
1
D
B
LUCHT
CATEGORIE
30 30 0
BODEM
GROOTSTE AFSTAND
- PRODUKTIE EN DISTRIB. VAN STROOM, AARDGAS, STOOM EN WARM WATER C0 Elektriciteitsdistributiebedrijven, met transformatorvermogen: C1 - < 10 MVA D0 Gasdistributiebedrijven: D3 - gas: reduceer-, compressor-, meet- en regelinst. Cat. A D4 - gasdrukregel- en meetruimten (kasten en gebouwen), cat. B en C E0 Warmtevoorzieningsinstallaties, gasgestookt: E2 - blokverwarming - WINNING EN DITRIBUTIE VAN WATER B0 Waterdistributiebedrijven met pompvermogen: B1 - < 1 MW - BOUWNIJVERHEID 3 - aannemersbedrijven met werkplaats: b.o.< 1000 m² - HANDEL/REPARATIE VAN AUTO'S, MOTORFIETSEN; BENZINESERVICESTATIONS Handel in auto's en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven B Autobeklederijen Autowasserijen 0 Benzineservisestations: 3 - zonder LPG - DETAILHANDEL EN REPARATIE T.B.V. PARTICULIEREN Reparatie t.b.v. particulieren (excl. auto's en motorfietsen) - LOGIES-, MAALTIJDEN- EN DRANKENVERSTREKKING Cateringbedrijven - VERVOER OVER LAND 0 Spoorwegen: Taxibedrijven Pomp- en compressorstations van pijpleidingen - VERVOER OVER WATER / DOOR DE LUCHT A Vervoersbedrijven (uitsluitend kantoren)
GEVAAR
Fabricage van munten, sieraden e.d. Muziekinstrumentenfabrieken Sociale werkvoorziening
INDICES
GELUID
321 322 32991 38 35 35 35 35 35 35 35 35 36 36 36 36 41, 42, 43 41, 42, 43 41, 42, 43 45, 47 45, 47 451, 452, 454 45204 45205 473 473 46 47 952 55 55 562 49 49 491, 492 493 495 50, 51 50, 51 50, 51
AFSTANDEN IN METERS
STOF
362 363 3663.1 37 40 40 40 40 40 40 40 40 41 41 41 41 45 45 45 50 50 501, 502, 504 5020.4 5020.5 505 505 51 52 527 55 55 5552 60 60 601 6022 603 61, 62 61, 62 61, 62
OMSCHRIJVING
GEUR
SBI-2008
nummer
SBI-1993
Bijlage 1 Lijst van Bedrijfsactiviteiten
OMSCHRIJVING
- COMPUTERSERVICE- EN INFORMATIETECHNOLOGIE A Computerservice- en informatietechnologie-bureau's e.d. B Datacentra OVERIGE ZAKELIJKE DIENSTVERLENING Foto- en filmontwikkelcentrales - MILIEUDIENSTVERLENING B rioolgemalen A0 Afvalverwerkingsbedrijven: A7 - verwerking fotochemisch en galvano-afval - OVERIGE DIENSTVERLENING Chemische wasserijen en ververijen A Wasverzendinrichtingen B Wasserettes, wassalons 0 Begrafenisondernemingen: 1 - uitvaartcentra 2 - begraafplaatsen
0 0
30 C 30 C
10 0
30 30
2 2
2 G 3 P
1 1
0 0
0 0
30 C 10 C
0 0
30 10
2 1
2 P 1 P
1 1
0 0
0 0
0 C 0 C
10 10
10 10
1 1
1 P 1 P
2 2
10 10
0 10
30 30
10 10
30 30
2 2
2 P 2 G
1 2
0 0
0 0
10 30 C
0 0
10 30
1 2
1 P 1 P
1 1
10
0
30 C
10
30
2
2 G
1
30
0
10 C
0
30
2
1 P
1
10
10
30
30
R
30
2
1 G
1
B
L
30 0 0
0 0 0
30 30 10
30 0 0
R
30 30 10
2 2 1
2 G 1 G 1 P
1 1 1
B
L
0 0
0 0
10 10
0 0
10 10
1 1
2 P 2 P
1 1
D
LUCHT
0 10
BODEM
VISUEEL
VERHUUR VAN TRANSPORTMIDDELEN, MACHINES, ANDERE ROERENDE GOEDEREN Personenautoverhuurbedrijven Verhuurbedrijven voor roerende goederen n.e.g.
VERKEER
-
CATEGORIE
74 7481.3 90 9001 9002.2 9002.2 93 9301.2 9301.3 9301.3 9303 9303 9303
POST EN TELECOMMUNICATIE Post- en koeriersdiensten A Telecommunicatiebedrijven B0 zendinstallaties: B2 - FM en TV B3 - GSM en UMTS-steunzenders (indien bouwvergunningplichtig)
GROOTSTE AFSTAND
77 7711 772 62 62 62 58, 63 63, 69tm71, 73, 74, 77, 78, 80tm82 74203 37, 38, 39 3700 382 382 96 96012 96013 96013 9603 9603 96031
DIENSTVERLENING T.B.V. HET VERVOER Opslaggebouwen (verhuur opslagruimte) Autoparkeerterreinen, parkeergarages
GEVAAR
71 711 714 72 72 72 72
B 1 -
GELUID
52 52 52109 5221 64 53 531, 532 61 61 61 61
INDICES
STOF
63 63 6312 6321 64 64 641 642 642 642 642
AFSTANDEN IN METERS
GEUR
SBI-2008
nummer
SBI-1993
L
-
B
Verslag kennismakingsbijeenkomst ontwikkeling Martinilaan 2-4 Vught Datum: Locatie: Tijd: Aanwezig:
28/2/2024 Martinilaan 2 Vught 18:30-20:00 Gerwin Wittenberg (PPO) Maikel Foesenek (PPO) Wilko Wolters (Wolters Vastgoed) Frenkel Beerens (Leef Omgevingsadvies) Dennis Jonker (Leef Omgevingsadvies) Hans Esser (gastheer)
Aanwezigen: ca. 25 adressen, ca. 40-50 personen
PPO is sinds eind 2023 eigenaar van de ontwikkellocatie Martinilaan 2-4 in Vught en heeft hierover een overeenkomst gesloten met de gemeente Vught. PPO wil graag kennismaken met de buren en organiseerde daarom een kennismakingsbijeenkomst op locatie. De bijeenkomst vond plaats op 28 februari 2024 op Martinilaan 4. De directe buren (bijlage 1) zijn ruim van tevoren met een brief (bijlage 2) uitgenodigd om kennis te komen maken met PPO. Doel van de bijeenkomst was kennismaken met elkaar en informatie op te halen bij de directe buren. De opgehaalde informatie kan PPO betrekken in het planproces. Bij binnenkomst zijn de buren gevraagd een sticker te plakken op de eigen woning, zodat in een oogopslag duidelijk wordt wie aanwezig was (bijlage 3). Degene die zich niet hadden aangemeld is gevraagd het emailadres achter te laten voor toezending van documenten. PPO toonde een bedrijfspresentatie om inzicht te geven in wie ze zijn en wat voor projecten ze doen. Deze presentatie is als bijlage 4 toegevoegd. Op een tafel stond een maquette met het lege nog te ontwikkelen terrein (zie afbeelding volgende pagina). Verder werden een tweetal posters getoond met hierop het proces en de planning. Beide zijn als bijlage 5 bijgevoegd.
kennismakingsbijeenkomst Martinilaan Vught 28/2/2024
Pagina 1 van 6
afbeelding 1: lege maquette
In de ruimte konden de omwonenden het gesprek aangaan met de aanwezigen om informatie op te halen over het planproces. Omwonenden konden ook aangeven wat ze belangrijk vinden, danwel waar rekening mee gehouden moet worden. De omwonenden konden deze tips/aanbevelingen op een kaartje schrijven. Al deze kaartjes zijn verzameld in een brievenbus en verwerkt in een overzicht (bijlage 6). Tot slot zijn er tijdens de avond een aantal vragen gesteld en beantwoord. Deze vragen staan op de volgende pagina.
kennismakingsbijeenkomst Martinilaan Vught 28/2/2024
Pagina 2 van 6
Vragen, opmerkingen en antwoorden? Opmerkingen groen Een aantal omwonenden heeft zich uitsproken over de werkzaamheden welke hebben plaatsgevonden tussen het bezorgen van de brief en deze kennismakingsbijeenkomst. In de brief werd gesproken over onderhoudswerkzaamheden. Omwonenden vinden de omschrijving in de brief1 geen recht doen aan de feitelijke uitgevoerde werkzaamheden: Er is sprake van ‘kaalslag’! Waarom zijn er geen bomen behouden en onderzocht of deze ingepast kunnen worden in de ontwikkeling? Waarom heeft u niet gewacht met het verwijderen van de bomen en struiken tot na deze avond of beter nog tot volgend jaar als er meer duidelijkheid is over de plannen? Reactie: PPO erkent dat de formulering in de brief geen correcte weergave is van de feitelijk uitgevoerde werkzaamheden. PPO had beter en duidelijker moeten uitleggen wat de werkzaamheden inhouden en biedt hiervoor excuses aan. PPO heeft voorafgaand aan de werkzaamheden overleg gehad met de gemeente Vught over het aanwezige groen en de snoei- en rooiwerkzaamheden. De gemeente heeft aan PPO laten weten dat er geen kapvergunning nodig is voor de inmiddels uitgevoerde werkzaamheden. Op het perceel was volgens advies van groenadviseurs en de gemeente geen behoudenswaardig groen aanwezig. Er waren ook enkele dode bomen aanwezig op het perceel.
PPO had kunnen wachten tot na de kennismakingsbijeenkomst, maar dit zou geen invloed hebben op de inmiddels uitgevoerde werkzaamheden. Wel zou het de mogelijkheid hebben geboden om e.e.a. toe te lichten. De reden dat er in deze fase al gesnoeid en gerooid is houdt verband met de start van het broedseizoen (15 maart) van diverse vogel(soorten). In deze broedperiode mogen broedende vogels niet verstoord worden. Daarnaast starten de komende periode diverse onderzoeken (o.a. archeologie, bodem, sondering) die moeten plaatsvinden in het kader van de planvorming.
1
Onderhoudswerkzaamheden Het perceel doet momenteel rommelig en verwilderd aan. Daarom starten wij binnenkort met onderhoudswerkzaamheden op het terrein. Als u hierover vragen heeft neem dan contact via info@ppo.nl
kennismakingsbijeenkomst Martinilaan Vught 28/2/2024
Pagina 3 van 6
Vragen 1. Hoe verloopt het proces (aan de hand van schema’s toegelicht (bijlage 5)) PPO is voornemens om in het 2e kwartaal van 2024 een schetsontwerp aan belanghebbenden/omwonenden te kunnen presenteren. Er wordt de mogelijkheid geboden om te reageren op het schetsontwerp en opmerkingen kenbaar te maken. In het 3e kwartaal van 2024 komt PPO terug bij de omgeving met een stedenbouwkundig plan, waarin PPO laat zien wat ze met de opmerkingen en reacties op het schetsontwerp heeft gedaan. U wordt in de gelegenheid gesteld om PPO iets mee te geven voor de verdere uitwerking. PPO presenteert enkel een schetsontwerp en stedenbouwkundig plan dat ook de goedkeuring heeft van de gemeente Vught. Het 1e kwartaal 2025 wil PPO benutten om de formele ‘vergunning’ aan te vragen , zodat in het 4e kwartaal 2025 gestart kan worden met de sloop- en bouwwerkzaamheden. De oplevering is voorzien in het 1e kwartaal 2027. In het getoonde procesoverzicht en de voorlopige planning zijn communicatie momenten met de omgeving weergegeven. 2. Wat is het nut van deze avond als er geen plan gepresenteerd wordt? Deze avond heeft tot doel kennis te maken: Wie is PPO? Wie bent U? U kent uw eigen woonomgeving het allerbeste. PPO wil informatie en aandachtspunten tot zich kunnen nemen, zodat dit kan worden meegenomen in de planvorming.
PPO heeft er bewust voor gekozen om geen plenaire presentatie te geven, omdat het dan moeilijker is om in te kunnen gaan op persoonlijke vragen. Op deze avond is met veel mensen apart gesproken over ieder zijn of haar zorgen of wensen. Dit werkt prettiger dan een plenaire presentatie. 3. Wat is de status van het perceel met de garageboxen? PPO heeft een deel van het perceel verworven. Het perceel wordt opgesplitst. De grondwaar de garageboxen op staan wordt overgedragen naar PPO. De grond waar de woning op staat zal in eigendom blijven bij de huidige eigenaar. 4. Wat zijn de afspraken met de gemeente? PPO heeft eind vorig jaar (december 2023) nadere afspraken met de gemeente (college) gemaakt in een vorm van een anterieure overeenkomst. 5. Er ligt toch al een plan? PPO heeft nog geen plan. Tijdens de avond werd duidelijk dat er in het verleden al meerdere plannen zijn gepresenteerd voor deze locatie. De locatie staat ook al vele jaren in de beleidsdocumenten van de gemeente bestempeld als woningbouwlocatie. PPO heeft zeer recent een architecten geselecteerd en samen met de gemeente wordt nu bezien wat een passende invulling is van de locatie.
kennismakingsbijeenkomst Martinilaan Vught 28/2/2024
Pagina 4 van 6
6. Worden het grondgebonden of gestapelde woningen? De gemeente heeft in de anterieure overeenkomst een plancapaciteit van ca. 70 wooneenheden afgegeven. Het plan moet bovendien voldoen aan gemeentelijk beleid (gedifferentieerd woningaanbod, parkeren, stedenbouw enz.). Gezien deze uitgangspunten lijkt een ontwikkeling met gestapelde woningen (appartementen) voor de hand te liggen. 7. Worden het koop of huurwoningen? PPO heeft met de gemeente de afspraak gemaakt dat het om koopwoningen gaat. Er zijn ook afspraken gemaakt over een zelfbewoningplicht. 8. Komen er ook betaalbare woningen? Het bouwplan zal moeten voldoen aan het beleid van de gemeente. Dit betekent een gedifferentieerd aanbod in verschillende prijsklassen. 9. Kan er een achterom gemaakt worden voor de woningen aan de Theresialaan? Deze wens/suggestie is genoteerd. PPO onderzoekt in het proces of deze wens meegenomen kan worden. 10. Kunnen de campers langer blijven staan (grond behoort bij Theresialaan 88)? PPO zal nadere afspraken maken met individuele camper-eigenaren. 11. Wat betekent de bouw van appartementen voor onze privacy (Theresialaan)? PPO begrijpt de zorg die bewoners uitspreken. In de planvorming zal hier rekening mee worden gehouden. De mate waarin de privacy aangetast wordt hangt af van verschillende factoren (hoogte, afstand, gebruik, indeling). 12.
PPO heeft een ‘kaalslag’ veroorzaakt, kan PPO er voor zorgen da het terrein er weer ordentelijk uitziet, of blijft het zo’n puinhoop als nu het geval? PPO gaat de gronden vlak maken en inzaaien met gras, zodat het perceel er weer netjes uitziet. 13. Voor de snoei- en kapwerkzaamheden was er geen zicht op de locatie vanaf de Martinilaan. Nu is er een “gat”. Kan dit gat gedicht worden, zodat bewoners niet op het lege perceel hoeven te kijken? Zoals bij vraag 12 beantwoord, zal PPO het terrein vlak maken en inzaaien. Daarnaast zal PPO onderzoeken wat de mogelijkheden zijn om het ontstane “gat” te dichten in de vorm van tijdelijk groen. 14. Hoe zal het slopen en bouwen gaan zonder overlast te creëren voor de omwonenden? Slopen en bouwen gaat zelden ongemerkt voorbij, wat niet wegneemt dat PPO wil voorkomen dat omwonenden overlast en hinder hebben. Sloop- en bouwactiviteiten zijn in Nederland aan regels onderworpen. Daar zal PPO aan voldoen en de gemeente ziet daar op toe. In de planning heeft PPO aangegeven dat de start van de sloop- en bouwwerkzaamheden een moment is waarop met de buurt wordt gecommuniceerd. Als tijdens het sloop- en bouwproces momenten ontstaan waarop u hinder kunt ondervinden wordt u hierover geïnformeerd.
kennismakingsbijeenkomst Martinilaan Vught 28/2/2024
Pagina 5 van 6
15. Wordt er terugkoppeling gegeven van deze avond over wat er is gezegd? Er wordt een overzicht gemaakt van de vragen, antwoorden en opmerkingen. Dit wordt gedeeld met de aanwezigen/geïnteresseerden. 16. Wat wordt er gedaan met de wensen van bewoners? De opmerkingen en wensen zijn genoteerd (geïnventariseerd). PPO zal deze wensen en opmerkingen betrekken in het ontwerpproces. Bij het presenteren van het schetsontwerp laat PPO zien wat met de opmerkingen en wensen is gedaan. 17. Hoeveel parkeerplaatsen komen er? Het aantal parkeerplaatsen is afhankelijk van het aantal woningen en de typologie. De gemeente Vught bepaalt beleidsmatig hoeveel parkeerplaatsen aangelegd moeten worden voor een plan. PPO dient hier rekening mee te houden. 18. Hoe wordt het terrein ontsloten? Het ligt voor de hand dat het terrein een ontsluiting krijgt / behoudt aan de Martinilaan. PPO onderzoekt of een tweede ontsluiting aan de achterzijde (Titus Brandsmalaan) tot de mogelijkheden behoort. 19. Wie bepaalt uiteindelijk hoe het plan eruit komt te zien? PPO streeft om binnen de gemaakte afspraken te komen tot een haalbaar en uitvoerbaar plan. Dit plan moet voldoen aan de verschillende beleidsuitgangspunten van de gemeente, naast uitgangspunten t.a.v. parkeren en wonen krijgt PPO ook uitgangspunten/kaders mee t.a.v. waterberging, groen, stedenbouw enz.
De gemeente toetst het plan aan het beleid en is uiteindelijk het bevoegd gezag om de vergunning af te geven. Losse opmerkingen Tijdens de kennismakingsavond zijn ook een aantal losse opmerkingen gemaakt door de aanwezigen: - Maak een veilige en groene woon- en leefomgeving; - Biedt kansen voor doorstroming vanuit de wijk; - Jongeren gebruiken de parkeerplaats + Titus Brandsmalaan op onbewaakte ogenblikken voor bv. vuurwerk af te steken; - Creëer vanuit de woningen zicht op het terrein van Maurick college, zicht op spelende jongeren positief voor ouderen; - Plek heeft een rijke geschiedenis. Documenteer deze geschiedenis en betrek deze in het plan; - Beperk de hoogte. Genoemde opmerkingen worden samen met de opmerkingen uit bijlage 6 betrokken in het planproces.
15032024Leef
kennismakingsbijeenkomst Martinilaan Vught 28/2/2024
Pagina 6 van 6
Bijlage 1 Uit te nodigen bewoners/stakeholders
Kennismakingsbijeenkomst
PPO is eind 2023 eigenaar geworden van de locatie Martinilaan 2 en 4, met het doel hier een woningbouwontwikkeling op te realiseren. Op 28 februari 2024 organiseert PPO een kennismakingsbijeenkomst met de directe buren, om zichzelf voor te stellen.
De adressen binnen het gele kader ontvangen een uitnodiging in de brievenbus.
Bijlage 2 Uitnodiging (bewonersbrief)
Aan: Bewoner(s) van deze woning
Schaijk, 7 februari 2024 Project: Martinilaan Vught Betreft: kennismakingsbijeenkomst PPO 28 februari 2024 Beste buurtbewoners, Graag willen wij onszelf aan u voorstellen. Wij zijn Peters Projectontwikkeling (PPO) uit Schaijk. Wij zijn een ontwikkelaar die zich bezighoudt met de (her-)ontwikkeling van binnenstedelijke gebieden en uitbreidingslocaties. Dit doen we in heel Nederland, maar onze focus ligt op Noord-Brabant en Gelderland. Op onze website www.ppo.nl leest u meer over ons en ons bedrijf. Sinds kort zijn wij eigenaar geworden van Martinilaan 2 en 4, met als doel om deze locatie te ontwikkelen voor woningbouw. Daartoe is in december 2023 ook een overeenkomst gesloten met de gemeente Vught. Als nieuwe eigenaar willen wij graag kennismaken met onze buren en ophalen wat er in de buurt leeft. Wij nodigen u daarom uit voor een kennismakingsbijeenkomst op 28 februari 2024 van 18:30-20:00 uur. Deze bijeenkomst vindt plaats op locatie Martinilaan 2. Als u niet in de gelegenheid bent om langs te komen, niet getreurd! Wij gaan de buurt vaker informeren en komen later weer bij u terug. Als u op de hoogte wilt blijven kunt u alvast een e-mail sturen naar info@ppo.nl. Onderhoudswerkzaamheden Het perceel doet momenteel rommelig en verwilderd aan. Daarom starten wij binnenkort met onderhoudswerkzaamheden op het terrein.
Als u hierover vragen heeft neem dan contact via info@ppo.nl Wij zien u graag op 28 februari 2024! Aanmelden is niet nodig, maar een kort mailtje is fijn. Met vriendelijke groet, Namens PPO,
Maikel Foesenek Commercieel Directeur
Pagina 1 van 1
Bijlage 3 Aanwezigen 28 februari 2024
Bijlage 4 Bedrijfspresentatie PPO
KENNISMAKING Martinilaan 2 Vught
PPO DYNAMISCH EN DAADKRACHTIG PPO is een dynamische, daadkrachtige en (financieel) onafhankelijke ontwikkelaar, die zich bezighoudt met de (her-)ontwikkeling van binnenstedelijke gebieden en uitbreidingslocaties. Dat doen we in heel Nederland, maar we hebben wel een duidelijke focus op Noord Brabant en Midden en ZuidGelderland. PPO ontwikkelt voornamelijk grondgebonden woningen en (zorg)appartementen al dan niet in combinatie met commerciële ruimten. PPO is een ontwikkelaar die naast haar eigen projecten ook ontwikkelt voor derden, waaronder beleggers, vastgoedfondsen en zorgpartijen.
Vertrouwen
Creativiteit
Onafhankelijk
DOEN
LOCATIES
• Noord-Brabant •
Gelderland
•
Noord Limburg
PPO-kantoor
Projecten
ALLEEN OP PLEKKEN WAAR WE VAN TOEGEVOEGDE WAARDE ZIJN Vastgoed staat in dienst van de eindgebruiker. PPO werkt daarom samen met partners en opdrachtgevers om een zo optimaal product te ontwikkelen en realiseren. PPO ontwikkelt daarin met overheden, collega ontwikkelaars, adviseurs, architecten en belanghebbenden. PPO ontwikkelt alleen op locaties waar zij waarde aan de plek kunnen toevoegen. De ontwikkeling moet daarin kwaliteit aan de omgeving en voor de eindgebruiker bieden. De acquisitie van locaties is daarin erg zorgvuldig. PPO staat voor een persoonlijke aanpak en een transparante manier van werken (met elkaar). Iedere ontwikkeling wordt van aankoop tot oplevering begeleidt door onze projectontwikkelaars. Onze taak zit er pas op als de opdrachtgever of klant tevreden is bij de oplevering.
NIEUWBOUW
D’N BENS LANGENBOOM Op de voormalige horeca locatie D’n Bens hebben we een combinatie van grondgebonden woningen en een appartementencomplex gerealiseerd. Ingepast in de dorpse omgeving van Langenboom.
PLEIN 1969 HEESWIJK-DINTHER Het nieuwbouwcomplex aan Plein 1969, in het centrum van Heeswijk-Dinther, bestaat uit commerciële ruimte op de begane grond en appartementen op de verdiepingen. In totaal zijn er 15 appartementen gerealiseerd. Parkeren gebeurt op eigen terrein.
MOLENSTRAAT OSS Achter de markante gevel zijn 23 appartementen verdeeld over 4 verdiepingen. De appartementen zijn voorzien van één of twee slaapkamers en worden verhuurd onder de liberalisatiegrens. Gelegen in het centrum van Oss, op loopafstand van winkels, terrasjes en het treinstation Oss.
TRANSFORMATIE
DE HERTOGIN HEUSDEN PPO heeft veel ervaring met het herbestemmen en transformeren van bestaand vastgoed zoals oude kantoorpanden en religieuze panden. De leegstand hiervan neemt toe, zo ook in Heusden, waar wij de kans benut hebben om de kerk een tweede leven te bieden. In de voormalige Sint-Catharinakerk zijn 11 zeer fraaie luxueuze appartementen gerealiseerd.
Een unieke plek om te wonen.
INBREIDINGSLOCATIES
VAN HOUT MILL
SPOORLAAN TILBURG Langs het spoor hebben we 35 startersappartementen gerealiseerd. De appartementen hebben een eigen parkeerplaats én buitenberging op het terrein achter het appartementencomplex.
Het laatste stukje van het voormalige bedrijventerrein Van Hout is ontwikkeld naar een woonzorgcomplex in samenwerking met PGZ en 8 rijwoningen. Onder de rook van de Van Hout schoorsteen is een compact gebied ingebreid.
MR. JAN EINDHOVEN In het stadsdeel Woensel-Zuid worden 36 appartementen gerealiseerd. In de bestaande woonwijk wordt Mr. Jan ingepast in het groen. De starters woningen worden gedeeltelijke verkocht onder het principe ‘Slimmer Kopen’ van Trudo. Door deze samenwerking met Trudo zijn deze woningen beschikbaar geworden voor veel verschillende starters.
GEBIEDSONTWIKKELING LOCATIES WAAR WE WAARDE AAN TOE KUNNEN VOEGEN PPO ontwikkelt volledige gebieden met een zeer breed woonprogramma bestaand uit een combinatie van appartementen, zorgcomplexen, starterswoningen, nul-trede woningen, (half)vrijstaande woningen. Wij ontwikkelen voor iedereen.
GEDEMPTE HAVEN WAALWIJK Het gebied De Gedempte Haven in Waalwijk wordt getransformeerd naar een levendige, in het oog springende wijk. In het is er ruimte voor zo’n 170 nieuwe woningen, horeca, een gezondheidscentrum en bedrijven. De bijzondere historie van dit gebied speelt een grote rol bij het ontwerp van de wijk. Het stedenbouwkundig plan is opgesteld voor het gebied tussen de Taxandriaweg, Zomerdijksestoep, Taxandriahof en de Dijkstraat. Het gebied waar tot 1959 een haven lag. Na de aanleg van de A59 is deze gedempt en nu is er ruimte om dit gebied te transformeren naar een levendige woonwijk.
FLORISSANT WAALWIJK Op het terrein van de huidige ETZlocatie worden 260 nieuwbouwwoningen (carréappartementen en villa’s aan het water) gerealiseerd en een nieuw regionaal gezondheidscentrum, omgeven door volop bestaand groen. Aangevuld met semiopenbare binnentuinen en een openbaar park in het hart van het plan.
Bijlage 5 Proces en planning
Proces ontwikkeling Martinilaan Opstellen stedenbouwkundig plan
Opstellen schetsontwerp
28 februari 2024
2e kwartaal 2024
3e kwartaal 2024
Kennismaken
Schetsontwerp presenteren
Stedenbouwkundig plan presenteren
Informatie ophalen
Reflectie omgeving op het schetsontwerp
Wat is gedaan met de opmerkingen
Wat geeft u mee voor de uitvoering?
Vervolgproces
Planning ontwikkeling Martinilaan Vught (voorlopig) 2e kwartaal 2025 Start verkoop
1e kwartaal 2025
4e kwartaal 2025
1e kwartaal 2027
Formele aanvraag
Start werkzaamheden
Oplevering
Betreft vergunning aanvraag bij gemeente
Te starten met sloopwerkzaamheden
Woningen gereed
Behandeling, afgifte en procedure vergunning
Gevolgd door bouwwerkzaamheden
Inrichting buitenruimte Kennismaking nieuwe buren
Momenten waarop wordt gecommuniceerd met de omgeving
Bijlage 6 Tips & aanbevelingen
Project Martinilaan Vught
Kennismakingsbijeenkomst Martinilaan Vught Op woensdag 28 februari 2024 organiseerde PPO een kennismakingsbijeenkomst voor de omwonenden van de locatie Martinilaan. Op deze avond mochten aanwezigen tips en ideeën aandragen voor de ontwikkeling. Onderstaand overzicht geeft inzicht in hetgeen de omgeving heeft ingebracht. In totaal zijn er 82 tips en aanbevelingen gegeven. PPO zal de tips en aanbevelingen betrekken in het verdere planvormingsproces. nr. 1. 1. 2. 3. 4. 4. 4. 4. 4. 5. 5. 5. 5. 5. 6. 6. 6. 7. 8. 9. 10. 11.
Tips & aanbevelingen 1 De info-avond had voor de rigoureuze kaalslag van het perceel gemoeten 2 Hoe wordt voor de sloop het terrrein aangekleed 1 We hebben nu al parkeerproblemen, graag voldoende parkeerplaatsen realiseren en niet de veel te krappe norm van de gemeente aanhouden 1 De Martinilaan is een 'groene' zone. Deze uitstraling als oude 'groene' laan moet behouden blijven 1 Uitstraling van de bebouwing 2 Toegangswegen 3 Niet te hoog bouwen 4 Geluidshinder 5 Duurzaam 1 Behoud bestaand groen 2 Parkeren oplossen + Extra parkeren 3 Achteruitgang Theresialaan percelen 4 Ecologisch bouwen 5 Parkeren oplossen + Extra parkeren 1 Aandacht voor verkeerstoevoer met name voor 17,19,21 (overburen) 2 Aandacht voor bouwlogistiek 3 Groen uitzicht voor de bouw 1 Zorg voor veel groen --> Geen hittestress 1 Achteruitgang percelen Theresialaan 1 Niet te hoog bouwen 1 Wij zouden blij zijn met een achterom (Theresialaan 66) 1 Graag veel groen behouden en/of toevoegen. Nu zicht op groen/bomen, fijn als dat zo blijft 1
Project Martinilaan Vught
12. 12. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 18. 18. 18. 18. 19. 19. 19. 20. 20. 20. 20. 20. 21. 21. 21. 22. 23. 23. 24.
1 Verkeersstromen, hoe los je dit op? 2 Groene daken 3 Bebouwing achter Theresialaan laag, nabij Martinilaan hoger 1 Graag niet te hoog bouwen en rekening houden met onze privacy in de achtertuin 1 Graag aan de achterkant tuinen Theresialaan een pad/weg om achterom te creëren 1 Inspraak voor de bewoners bij het bouwplan 1 70 woningen is veel te veel op dit perceel 1 Graag voor nu een verbetering van het aanzicht (gat) bij 4 door groene aanplant. Het bouwen duurt nog lange tijd en de uitstraling is nu vreselijk 1 Voldoende groen 2 Gelimiteerd aantal woningen <15, 70 is te veel 3 Autobewegingen gevaar voor fietsende leerlingen 4 Milieubelasting 5 Gezondheidsklachten 1 Rekening houden met onze privacy in de achtertuin van de Theresialaan 2 Groenstrook 3 Een weg tussen de tuinen en evt. nieuwe bebouwing 1 Laagbouw 2 Groen zichtbaar 3 Achtertuinen Theresialaan 4 Oplossing recht van overpad 5 Veilige situatie ook met parkeren auto's en ontsluiting 1 Groene uitstraling van de Martinilaan behouden 2 De toename van verkeer 3 Geen hoogbouw 1 Festivalterreintje 1 Beperk de hoogte, past niet in deze woonwijk 2 70 woningen is veel te veel 1 Veel groen in plangebied 2
Project Martinilaan Vught
25. 26. 27. 27. 27. 27. 28. 29. 29. 29. 29. 30. 31. 31. 32. 32. 32. 33. 33. 33. 34. 34. 34. 34. 35. 35. 35.
1 Slopen samen met de buurt 1 Mijn kamper staat bij v.d. Meerendonk. Ik wil graag zo lang mogelijk blijven staan op eigen risico? Graag toestemming 1 Minder dan 70 woningen 2 Ontsluiting toegang 3 Groene uitstraling 4 Parkeervoorziening 1 Balkons en inkijk beperken in tuinen Theresialaan 1 Recht van overpad 2 Veel groen terug 3 Laagbouw 4 Blinde muren richting Theresialaan 1 Het aanzicht van de straat wordt hierdoor aangetast. Doodzonde van het huis. Een mooi oud huis wat opgeknapt moet worden 1 Veel groen terug 2 Rekening houden met verkeerstoename 1 Achter Theresialaan 84; Vergroenen of Martinihal 2 Pad achter percelen Theresialaan ivm opheffing overpad 3 Hoogbouw aan kant Martinihal 1 Kindvriendelijk 2 Groen 3 Speelveilig 1 Achterom bij Theresialaan 2 Niet te hoog bouwen/geen inkijk in de achtertuin 3 Veel groen, dat is fijner om naar te kijken 4 Parkeernorm Theresialaan herzien. 1 Toekomstige bebouwing voldoende ver vanaf de Martinilaan. Bij voorkeur in de buurt van de Martinihal of Maurickcollege. 2 Toekomstige bebouwing niet te hoog. Maximaal 4 verdiepingen (niet hoger dan de Martinihal = 12 meter). 3 Dichte en voldoende hoge groenvoorziening aanbrengen langs Martinilaan, zodat toekomstige bebouwing en de Martinihal zoveel mogelijk uit het zicht blijven en groene uitstraling behouden blijft. 3
Project Martinilaan Vught
36. 36. 37. 37. 38. 39.
1 Voldoende parkeergelegenheid voor toekomstige bewoners en bezoekers binnen de toekomstige bouwlocatie, zodat de huidige parkeergelegenheid in de Martinilaan behouden blijft. 2 In- en uitrit van het bouwplan bij voorkeur aan de westzijde (richting/nabij Martinihal) zodat bewoners van de Martinilaan hiervan het minst overlast hebben. 1 voldoende parkeergelegenheid aanbrengen op het bouwterrein voor bouwpersoneel en transportwagens, zodat er geen parkeergelegenheid verloren gaat aan de Martinilaan. 2 werktijden: s.v.p. geen luidruchtige activiteiten (bijv. heien e.d.) op vroege tijdstippen. Voorstel: alleen activiteiten tussen 8.00-19.00 uur. 1 s.v.p. de omwonenden tijdig en vooraf informeren over de geplande activiteiten, zodat men rekening kan houden met eventuele overlast e.d. 1 architectuurstijl afstemmen op omgeving
4
Verslag inloopbijeenkomst ontwikkeling Martinilaan Vught Datum: Locatie: Tijd: Aanwezig:
3 juli 2025 Jeugd- en Jongerencentrum Elzenburg, Vught 18:00-20:00 Gerwin Wittenberg (PPO) Maikel Foesenek (PPO) Joep Kleijngeld (PPO) Ton Snoeks (PPO) Jeroen Wouters (JWM architecten) Coen Doomen (JWM architecten) Frank van Gompel (Rho Adviseurs) Edgar Bon (gemeente Vught) Ivo Landman (gemeente Vught) Frenkel Beerens (Leef Omgevingsadvies)
Aanwezigen: 27 personen
PPO is sinds eind 2023 eigenaar van de ontwikkellocatie Martinilaan 2-4 in Vught en heeft hierover een overeenkomst gesloten met de gemeente Vught. Op 28 februari 2024 is een kennismakingsbijeenkomst geweest op locatie. Daarbij is aangegeven dat PPO een inloopbijeenkomst organiseert zodra er een Voorlopig Stedenbouwkundig ontwerp ligt. Op 3 juli 2025 vond de inloopbijeenkomst plaats bij Jeugd- en Jongerencentrum Elzenburg in Vught.
Uitnodiging
Leef Omgevingsadvies en PPO hebben de directe omgeving middels een brief uitgenodigd voor de bijeenkomst. Ruim 130 brieven zijn huis aan huis verspreid in de omgeving van de locatie.
Aanwezigen
Zo’n 27 personen hebben de avond bezocht en hun vragen en/of opmerkingen kenbaar gemaakt. Bij binnenkomst konden de mensen, wiens mailadres nog niet bekend was bij PPO, hun gegevens achterlaten voor toekomstige informatie. Dit kon zowel op een formulier als via een QR-code. Daarnaast is verzocht om een sticker te plakken op het woonhuis of het bedrijf waar de desbetreffende persoon woonachtig of werkzaam is. (zie afbeelding 1).
Inloopbijeenkomst Martinilaan Vught 3/7/2025
Pagina 1 van 9
afbeelding 1: aanwezigen 3 juli 2025
Zoals verwacht zijn de bezoekers hoofdzakelijk afkomstig uit de Theresialaan en de Martinilaan. Deze twee straten zijn direct aangrenzend ten opzichte van de ontwikkellocatie.
Inloopbijeenkomst Martinilaan Vught 3/7/2025
Pagina 2 van 9
afbeelding 2: impressie
Banners en maquette
Aan de hand van een viertal banners is uitleg gegeven over het plan en het proces. De banners worden geplaatst op de website van www.wijinvught.nl en www.martinilaanvught.nl Bij het verslag worden de banners ook via mail toegezonden in combinatie met een wetransferlink. Op tafel is een maquette geplaatst aan de hand waarvan bezoekers het gesprek konden voeren over het plan. Zowel bij de maquette als de banners leverde dit waardevolle en zinvolle informatie op.
afbeelding 3: maquette Martinilaan Inloopbijeenkomst Martinilaan Vught 3/7/2025
Pagina 3 van 9
afbeelding 4: uitsnede getoonde banners. Inloopbijeenkomst Martinilaan Vught 3/7/2025
Pagina 4 van 9
Input
Tijdens de bijeenkomst zijn bezoekers in de gelegenheid gesteld om aan te geven wat ze goed (Top) vinden aan het plan, maar zijn ze ook in de gelegenheid gesteld om Tips en Aandachtspunten kenbaar te maken. Tot slot mochten bezoekers aangeven wat men slecht (Flop) vinden van het plan. Er is de mogelijkheid geboden om dit op papier te doen, maar ook via een QR-code kon men input geven. Hieronder treft u een samenvatting aan.
Top (goed) • • • • • • •
Architectuur wordt als aantrekkelijk ervaren. Het geheel oogt samenhangend: wadi/vijver, parkje en gebruikte materialen sluiten goed op elkaar aan. Het plan is mooi en netjes uitgewerkt, met duidelijke informatie en ruimte voor meerdere perspectieven. Er is aandacht voor groen en klimaatadaptatie, zoals een wadi, bomen, schaduwplekken en een groene binnentuin. Parkeerplaatsen zijn voorzien. Plan bied mogelijkheden voor achterom bij Theresialaan. Bebouwing wordt verder van bestaande woningen geplaatst, wat positief wordt ervaren.
Tips
Communicatie & transparantie: • Zet al het presentatiemateriaal online bij een informatiebijeenkomst. • Deel ook zonnestudies met tijden zoals 9:00, 12:00, 15:00, 18:00 en 20:00 (ook in de winter). Groen & klimaat: • Behoud zoveel mogelijk bestaande bomen, ook achter blok C. • Voeg extra bomen toe (liefst in zigzag voor een groene wand). • Overweeg een groene gevel bij blok C. • Houd bij zuidgevels (A en C) rekening met hittestress. Ontwerp & inrichting: • Maak de appartementen aantrekkelijk. • Overweeg om blok B een kwartslag te draaien i.v.m. oriëntatie en gebruik. • Denk na over een gezamenlijke erfafscheiding en een achterpad, eventueel per woning te kiezen met of zonder poort. Parkeren & ontsluiting: • Laat de gemeente Vught meedenken over vergunning parkeren of poortjes. • Voor de garageboxen bij Theresialaan 88: zorg voor ontsluiting via de achterzijde i.v.m. verkeersveiligheid. Woonkwaliteit & uitzicht: • Zorg voor bomen in het park t.b.v. groen uitzicht. • Maak duidelijke visualisaties van zoninval in de avonduren (18:00, 20:00). Inloopbijeenkomst Martinilaan Vught 3/7/2025
Pagina 5 van 9
Samenwerking: • Realiseer een achterom aan de Theresialaan in overleg met de bewoners.
Aandachtspunten
Verkeer & parkeren: • Fietsparkeren aan de achterzijde van gebouw C leidt tot hinder op het fietspad door fout geparkeerde fietsen van scholieren. • Er zijn te weinig parkeerplaatsen; Theresialaan is nu al overbelast en auto's worden groter. Groen & zichtlijnen: • Behoud van bestaande bomen, met name voor gebouw A aan de Martinilaan. • Meer bomen intekenen en uitgaan van behoud bestaand groen. • Zichtlijnen richting woningen aan Theresialaan en Martinilaan goed in kaart brengen. • Geen ramen aan de kopse kant van gebouw C vanwege privacy bewoners Theresialaan. • De monumentale boom aan de Martinilaan als centraal element opnemen, mogelijk ter verhoging van verkeersveiligheid. Gebouwen & massa: • Gebouw B verlagen van 5 naar 4 lagen (17 meter wordt als te hoog ervaren). • Ook gebouwen A en B liever maximaal 4 lagen. • Ontwerp sluit niet goed aan bij bestaande bebouwing (eerder waren bungalows voorzien, nu hoogbouw). • Achterom bij Theresialaan gewenst, liefst gecombineerd met een carport. Duurzaamheid & hinder: • Houd rekening met geluidsoverlast van warmtepompen en ventilatie. • Zorg voor een goede geluidsafscherming en beperking van weerkaatsing. Visualisatie & communicatie: • Zonsondergang simulatie bij blok B gewenst om inzicht te krijgen in lichtinval en schaduwwerking.
Flop (slecht)
Bebouwing & ontwerp: • De keuze voor 5 bouwlagen wordt als ongewenst ervaren; bewoners geven voorkeur aan maximaal 4 lagen. • De hoogte van gebouwen B en C zorgt voor inkijk in achtertuinen aan de Theresialaan. • Het ontwerp van de appartementen wordt als niet passend bij de omgeving ervaren (vergelijking met de Baarzen). • Sloop van het bestaande huis wordt betreurd; liever opknappen en behouden. Groen & landschap: • Verdwijnen van bestaande bomen en groen (met name langs de Martinilaan) wordt als ernstig verlies gezien. • Er is onvoldoende respect voor het bestaande groen volgens bewoners.
Inloopbijeenkomst Martinilaan Vught 3/7/2025
Pagina 6 van 9
Verkeer & veiligheid: • Ovonde wordt als gevaarlijk en onveilig beschouwd, met meldingen van dagelijkse bijna-ongelukken. • De geplande ontsluiting op de Martinilaan zou de verkeersdruk daar nog verder verhogen. • Toename van verkeersstromen door extra woningen baart zorgen. • Verdwijnen van openbare parkeerplaatsen is een aandachtspunt.
Vragen
Tijdens de bijeenkomst zijn er verschillende vragen gesteld door de aanwezigen. De meest gestelde vragen staan hieronder vermeld. 1
Hoeveel woningen komen er in het plan? Het plan telt 62 woningen.
2.
Waarom wordt er gekozen voor appartementen en niet voor laagbouw? Gemeente en PPO zijn een programma overeengekomen van max 70 app. Gemeente heeft stedenbouwkundige- en programmatische uitgangspunten bepaald voor deze locatie. Programma is op basis van toenmalige Woonvisie. Er ligt een enorme opgave voor woningbouw, dus daar waar het kan willen we appartementen realiseren. Daarnaast is het beleid op Rijksniveau, provinciaal en gemeentelijk niveau vraagt ons om zorgvuldig met de ruimte om te gaan. Inbreiding gaat voor uitbreiding. Om aan de grote woningbehoefte tegemoet te komen is verantwoorde verdichting nodig. Daarbij is het onvermijdelijk dat op sommige plekken in de hoogte wordt gebouwd.
3
Wat is de doelgroep van het nieuwe plan? Het plan richt zich op een mix van doelgroepen, met een nadruk op starters, senioren en doorstromers uit de regio. Er wordt gestreefd naar betaalbare woningen. Daarbij is rekening gehouden met verschillende prijscategorieën (differentiatie): 45% betaalbaar, 22,5% middelduur laag, 22,5% middelduur hoog en 10% duur zoals de woonvisie tijdens ondertekening anterieure overeenkomst.
4
Worden het koop of huurwoningen? Er komen uitsluitend koopwoningen, verdeeld over verschillende categorieën. Denk aan starterswoningen, doorstroomwoningen en levensloopgeschikte appartementen. Op die manier sluiten we aan bij de vraag in de regio én stimuleren we doorstroming in de wijk.
5
Zijn er ook betaalbare woningen in het plan opgenomen? Ja. Van de 62 woningen valt circa 45% binnen de ‘betaalbare categorie’. Daarmee wordt invulling gegeven aan de gemeentelijke afspraken over betaalbaarheid en wordt het plan toegankelijk voor een brede groep woningzoekenden.
6
Wordt er rekening gehouden met schaduwvorming op mijn woning of tuin? Ja. Er is een schaduwanalyse uitgevoerd. De bebouwing is zó gepositioneerd dat de schaduw op omliggende tuinen zoveel mogelijk wordt beperkt. Zie banner. Naar aanleiding van de bijeenkomst wordt de analyse uitgebreid.
Inloopbijeenkomst Martinilaan Vught 3/7/2025
Pagina 7 van 9
7
Hoeveel hoog wordt het hoogste gebouw in het plan? Het hoogste gebouw telt vijf bouwlagen (ca. 17 meter). Er is gekozen voor hoogteverschillen binnen het plan, waarbij de randen lager zijn en de hoogste volume in het binnengebied staan, om zo aan te sluiten op de omliggende bebouwing (zoals de sporthal van 12meter, en school van 13,5m).
8
Waarom is voor 4 en 5 bouwlagen gekozen? Om voldoende woningen te realiseren binnen een beperkt oppervlak, is gekozen voor 4-5 lagen. De hoogte is gemitigeerd door slimme positionering, zoals een 3-tal bouwlagen naar de Martinilaan toe.
9
Hoe wordt gezorgd dat het plan aansluit bij het karakter van de wijk? Er is bewust gekeken naar schaal, groenstructuur, de zichtlijnen en het profiel van de Martinilaan en Theresialaan. Gebouwen worden teruggelegd van de straat. Daarnaast is het gebouw aan de Martinilaan bewust 3 laags gemaakt. Ook is er voor een groot gedeelte de parkeeropgave halfverdiept opgelost, waardoor er minder auto's in het beeld zijn t.o.v. alles op maaiveld op te lossen.
10
Wordt het parkeren straks gereguleerd of vrij toegankelijk voor iedereen? Parkeren wordt op eigen terrein opgelost. Een gedeelte is besloten (gebouw A en B), gezien zij onder haar gebouw zullen parkeren. Het overige gedeelte wordt op maaiveld opgelost en wordt openbaar gebied.
11
Meerdere bewoners vroegen om behoud van groen – hoe komt dit terug in het plan? Het plan voorziet in behoud van bestaande waardevolle bomen en de aanleg van extra groen. Er komt een groene overgang naar de straat, met veel aandacht voor inheemse beplanting en biodiversiteit.
12
Hoe wordt het terrein ontsloten? In het getoonde plan is de hoofdontsluiting van het terrein voorzien aan de Martinilaan. Er wordt gezorgd voor een veilige, overzichtelijke toegang, met aparte routes voor voetgangers en fietsers. Tijdens de bijeenkomst op 3 juli is aangegeven dat evt. alternatieven worden bekeken.
13
Neemt het aantal verkeersbewegingen in de straat toe? Ja, door 62 woningen neemt het verkeer toe. De Martinilaan kan deze toename in verkeersbewegingen aan. Er wordt gewerkt aan een veilige en overzichtelijke ontsluiting.
14
Vinden er nog wijzigingen plaats aan de inrichting van de Martinilaan? De gemeente is voornemens om de Martinilaan in 2027 opnieuw in te richten als fietsstraat.
15
Kan het terrein ook aan achterzijde ontsloten worden? De gemeente heeft richting PPO aangegeven het niet wenselijk te winden om het terrein aan de achterzijde te ontsluiten vanwege de verkeersveiligheid. De achterzijde grenst aan het schoolterrein. De gemeente wil voorkomen dat er onveilige situaties ontstaan rondom de school. Er zal naar aanleiding van de bijeenkomst van 3 juli nader onderzoek gedaan worden.
Inloopbijeenkomst Martinilaan Vught 3/7/2025
Pagina 8 van 9
16
Wordt er terugkoppeling gegeven van deze avond? Ja. De opbrengsten van deze avond worden gebundeld in een verslag dat digitaal en (indien gewenst) per post wordt gedeeld. Ook informeren we over hoe input wordt verwerkt in vervolgstappen. Daarnaast zal de gemeente de verslagen op www.wijinvught.nl plaatsen.
17
Wat wordt er gedaan met de wensen van bewoners? Alle input wordt verzameld en geanalyseerd. Waar mogelijk verwerken we wensen in het ontwerp. Als dat niet lukt, lichten we toe waarom.
18
Waarom heeft het zo lang geduurd voordat PPO zich weer meldde bij de buurt? De vertraging had meerdere oorzaken. Onder meer door wisselingen in de projectorganisatie, aanvullende onderzoeken zoals archeologie en flora/fauna en nadere afstemming met de gemeente, is het proces langer stilgevallen dan gewenst.
19
Tijdens de informatieavond lag er een getekende anterieure overeenkomst met aantallen/positionering van bouwblokken en bouwlagen. Waarom is hier destijds niets van gezegd en gedeeld? Tijdens de informatieavond is gedeeld dat er een anterieure overeenkomst was met de gemeente voor de bouw van ca. 70 woningen op deze locatie. Van een plan – zoals nu – was op dat moment geen sprake. .De anterieure overeenkomst is een juridische stap tussen PPO en de gemeente, bedoeld om afspraken vast te leggen over bijvoorbeeld het aantal woningen en het vervolgproces. Deze overeenkomst wordt vaak gesloten voordat er een uitgewerkt ontwerp ligt.
20
21
Hoe verloopt het vervolgproces? Op één van de banners is het proces uitgeschreven. De banners worden gedeeld
Vervolg
PPO zal op basis van de verkregen input met de gemeente in overleg gaan over de genoemde punten. In de volgende fase wordt inzichtelijk gemaakt welke opmerkingen tot aanpassingen van het plan hebben geleid en welke afwegingen hieraan ten grondslag liggen. Als een opmerking niet leidt tot een aanpassing van het plan zal uitgelegd worden waarom.
Inloopbijeenkomst Martinilaan Vught 3/7/2025
Pagina 9 van 9
BOOM EFFECT ANALYSE (BEA) ‘Projectontwikkeling Martinilaan 2-4 Vught’
13 september 2025
Inhoud Colofon ................................................................................................................................................................... 3 1
Inleiding ......................................................................................................................................................... 4 1.1
Doelstelling............................................................................................................................................ 4
1.2
Vraagstelling .......................................................................................................................................... 4
2
Inventarisatierapport bomen......................................................................................................................... 5
3
Projectgegevens ............................................................................................................................................. 7
4
5
6
3.1
Werkgebied ........................................................................................................................................... 7
3.2
Boomstatus ........................................................................................................................................... 7
3.3
Ontwerp ................................................................................................................................................ 8
Resultaten t.a.v. knelpunten .......................................................................................................................... 9 4.1
Knelpunt 1, realiseren gebouw A/B nabij boom 1 ................................................................................ 9
4.2
Knelpunt 2, realiseren gebouw C nabij boom 3 .................................................................................... 9
4.3
Knelpunt 3, realiseren benodigde nokhoogte ..................................................................................... 10
4.4
Knelpunt 4 Sloop bestaande bebouwing nabij boom 4 ...................................................................... 11
4.5
Knelpunt 5, bronbemaling................................................................................................................... 12
4.6
Knelpunt 6, algemene werkzaamheden en bouwplaats inrichting ..................................................... 13
Resultaten ondergronds onderzoek ............................................................................................................ 14 5.1
Profielkuil 1 ......................................................................................................................................... 15
5.2
Profielkuil 2 ......................................................................................................................................... 16
Effectenanalyse ............................................................................................................................................ 17 6.1
Effecten realisering gebouw A/B ......................................................................................................... 17
6.2
Effecten realiseren gebouw C ............................................................................................................. 18
6.3
Effecten realiseren benodigde nokhoogte .......................................................................................... 18
6.4
Effecten sloop bestaande bebouwing nabij boom 4 ........................................................................... 19
6.5
Effecten bronbemaling ........................................................................................................................ 19
6.6
Effecten algemene werkzaamheden en bouwplaats inrichting .......................................................... 20
7
Conclusie ...................................................................................................................................................... 20
8
Algemene randvoorwaarden uitvoering ...................................................................................................... 21
9
Bijlagen ........................................................................................................................................................ 22 Bijlage 1, ‘20250915_Inventarisatielijst_martinilaan Vught’ Bijlage 2, ‘ontwerp 406-pres_2025-06-10’ Bijlage 3, ‘406(SOL)20_Doorsnede A-A’
2 / 22
Colofon Opdrachtgever
Peters Project Ontwikkeling Scheltseweg 13, 5374EB Schaijk Telefoon: +31(0)486-463788 E-mail: witteberg@ppo.nl Contact persoon: Gerwin Witteberg
Opdrachtnemer
Claassen Boomverzorging en Advies V.O.F. Lindehof 33 N, 5521 EB Eersel Telefoon: +31(0)6-5368 5636 E-mail: erik@claassenboomverzorging.nl Contact persoon: Erik Sint
Rapport opgesteld door
Erik Sint (European Tree Technician)
3 / 22
1
Inleiding
Aan de Martinilaan 2 en 4 in Vught worden nieuwe woningen gerealiseerd. Dit project houdt in dat bestaande bebouwing wordt gesloopt en vervangen door drie nieuwe wooncomplexen. Binnen de directe invloedssfeer van deze werkzaamheden staan meerdere bestaande bomen. Voor vier van deze bomen is in het ontwerp expliciet ruimte gereserveerd, omdat zij een belangrijke bijdrage leveren aan het groene karakter van het project. In opdracht van de firma Peters Project Ontwikkeling B.V. heeft Claassen Boomverzorging en Advies V.O.F. een zogenaamde Boom Effect Analyse (BEA) uitgevoerd om de effecten van de geplande werkzaamheden op de bomen te toetsen. De BEA is uitgevoerd conform hoofdstuk 16 van het Handboek Bomen 2022 van het Norminstituut Bomen. Het veldwerk is op 19 augustus 2025 uitgevoerd door E. Sint, European Tree Technician.
1.1
Doelstelling
Het doel van het onderzoek is het inzichtelijk maken van de te treffen maatregelen voor het duurzaam behoud van de bestaande bomen, tijdens en na de uitvoering van de voorgenomen werkzaamheden. De analyse is gebaseerd op het ontwerp van de terreininrichting (406-pres_2025-06-10) van JMW Architecten. Aan de hand van de uitkomsten van het ondergrondse onderzoek worden gerichte adviezen, maatregelen en randvoorwaarden voor de werkzaamheden geformuleerd. Het duurzaam behoud van bomen houdt in, dat de kwaliteit en toekomstverwachting van de bomen tijdens en na de uitvoering van de werkzaamheden niet achteruit mag gaan.
1.2
Vraagstelling
Om de doelstelling te behalen staat de volgende onderzoeksvraag centraal: ‘Welke maatregelen en randvoorwaarden zijn noodzakelijk om de bestaande bomen tijdens en na de uitvoering van het project duurzaam te behouden?’ De onderzoeksvraag staat direct in relatie tot de uitvoering van de voorgenomen werkzaamheden op basis van het ontwerp van JMW Architecten.
4 / 22
2
Inventarisatierapport bomen
Bij de vier bomen binnen het onderzoeksgebied is een nulmeting uitgevoerd. Daarbij zijn de bomen visueel geïnspecteerd op algemene kenmerken en op mechanische/fysiologische gebreken. Probleemtakken die in het reguliere onderhoud worden verwijderd zijn niet als gebrek opgenomen. Er zijn ten aanzien van de vier bomen geen fysiologische of mechanische gebreken geconstateerd welke een negatieve impact hebben op de stabiliteit en toekomstverwachting (levensduur) van de bomen. In de onderstaande tabel is een algemeen overzicht van de geïnventariseerde bomen weergegeven. Het volledige inventarisatierapport, is als tabel in bijlage 1, ‘20250915_Inventarisatielijst_martinilaan Vught’ Nr 1 2 3 4
Boomsoort Plataan Plataan Beuk Esdoorn
Boomhoogte 18-24 m 18-24 m 18-24 m 12-15 m
Leeftijd (geschat) 78 jaar 78 jaar 75 jaar 46 jaar
Conditie Voldoende Voldoende Voldoende Voldoende
Toekomstverwachting > 15 jaar > 15 jaar > 15 jaar > 15 jaar
Tabel 1, algemeen overzicht geïnventariseerde bomen binnen het onderzoeksgebied
De leeftijd van de boom is afgeleid aan de stamdiameter van de boom en de verwachte diktegroei per boomsoort per jaar. Bij bomen 1, 2 en 3 is 1,25 cm diktegroei per jaar als stelregel genomen. Bij boom 3 is 1 cm diktegroei per jaar aangehouden. De conditie van alle bomen is voldoende. Bij bomen 1 en 3 is een enigszins ijle kroon waarneembaar, gelet op de natte omstandigheden in 2024 en de droogte in het groeiseizoen van 2025 is mogelijk dat deze zich volgend jaar hersteld. Aan de hand van de visuele inspectie is de actuele toekomstverwachting bepaald. De beoordeling is een momentopname, aan de toekomstverwachting kan geen absolute eindleeftijd worden verbonden. Op de volgende pagina worden de aangezichten van de bomen weergegeven.
5 / 22
Foto 1, boom 1
Foto 2, boom 2
Foto 3, boom 3
Foto 4, boom 4
6 / 22
3
Projectgegevens
3.1
Werkgebied
Op de onderstaande luchtfoto is het werkgebied met een gele lijn aangegeven. Het betreft de kadastrale percelen op de 4258, 4260 en 4442 op de Martinilaan 2 en 4, 5262 BR te Vught. De bomen zijn aangeduid met rode stippen, de nummering correspondeert met de desbetreffende boomnummers in de rapportage.
Foto 5, luchtfoto met boomnummers
3.2
Boomstatus
De bomen op het perceel hebben geen waardevolle of monumentale status. Gelet op de gemeentelijke APV; ‘Algemene plaatselijke verordening Vught 2022’ en de daarbij behorende ‘Groene kaart Vught’. Daarin stellen zij: ‘Artikel 4:11 Omgevingsvergunning voor het vellen van houtopstanden: 1.Het is verboden zonder vergunning houtopstanden te doen vellen of te laten vellen, indien de houtopstand: a. is aangemerkt als waardevol of monumentaal op de Groene Kaart Vught; b. een stamdiameter heeft van minimaal 30 cm, gemeten op 1.30m boven maaiveld in een ‘vlak of laan opgenomen in de waardevolle bomenlijst’ op de Groene Kaart Vught; c. een stamdiameter heeft van minimaal 30 cm, gemeten op 1.30m boven maaiveld, in een ‘vlak opgenomen in de monumentale bomenlijst’ op de Groene Kaart Vught; d. een stamdiameter heeft van minimaal 30 cm, gemeten op 1.30m boven maaiveld als gemeentelijk eigendom aangemerkt op de Groene Kaart.’ De bomen binnen het werkgebied zijn niet vergunning plichtig met betrekking tot het ‘vellen van houtopstanden’.
7 / 22
3.3
Ontwerp
Om te bepalen welke voorgenomen werkzaamheden binnen de invloedssfeer van de te behouden bomen vallen, is een voorstudie uitgevoerd op het ontwerp. Daarbij zijn de (eventuele) knelpunten geïdentificeerd. Als toets norm is in beginsel de kwetsbare boomzone gehanteerd. Dit betreft de kroonprojectie van de boom plus 1,5 strekkende meter daarbuiten. Het ontwerp van de terreininrichting (406-pres_2025-06-10) van JMW Architecten bestaat in uit twee losstaande gebouwen. Gebouw A/B, met een half verdiepte parkeergarage en gebouw C in het noorden van het perceel. Op de onderstaande figuur zijn de locaties van de te behouden bomen met nummering aangeduid. 3 2 1
4
Figuur 1, ontwerp
Het volledige ontwerp is als bijlage 2, ‘ontwerp 406-pres_2025-06-10’ toegevoegd. Knelpunten: • Realiseren gebouw A/B nabij boom 1 • Realiseren gebouw C nabij boom 3 • Realiseren benodigde nokhoogte • Sloop bestaande bebouwing nabij boom 4 • Bronbemaling voor het realiseren van de half verdiepte parkeerplaats gebouw A/B • Algemene werkzaamheden en bouwplaats inrichting nabij boom 1 tot en met 4
8 / 22
4
Resultaten t.a.v. knelpunten
4.1
Knelpunt 1, realiseren gebouw A/B nabij boom 1
Op de onderstaande figuur is de standplaats en de kroonprojectie van boom 1 ten opzichte van gebouw A/B weergegeven. De bebouwing (B) is nabij de kroonprojectie van de boom gesitueerd, de benodigde bouwruimte om deze te realiseren ligt binnen de kwetsbare boomzone. De afstand tussen de stamvoet van boom 1 en de benodigde bouwruimte bij gebouw A/B is 7,36 m.
Figuur 2, ontwerp en kroonprojectie
4.2
Knelpunt 2, realiseren gebouw C nabij boom 3
Op de bovenstaande figuur is de standplaats en de kroonprojecties van boom 3 ten opzichte van gebouw C weergegeven. De bebouwing (C) is nabij de kroonprojectie van de boom gesitueerd, de benodigde bouwruimte om deze te realiseren ligt binnen de kwetsbare boomzone. De afstand tussen de stamvoet van boom 3 en de benodigde bouwruimte bij gebouw C is 4,86 m. In hoofdstuk 5 ‘Resultaten ondergronds onderzoek’ is met het bepalen van de locatie van de profielkuilen rekening gehouden met de benodigde bouwruimte.
9 / 22
4.3
Knelpunt 3, realiseren benodigde nokhoogte
De geplande wooncomplexen grenzen vrijwel direct aan de bestaande kroonprojectie van de bomen, waardoor een bovengronds ruimtelijk conflict ontstaat tussen de kroonprojectie en de benodigde bouwruimte/gevellijn. Gebouw A/B wordt nabij boom 1 circa 15 meter hoog, gebouw C wordt nabij boom 3 circa 11 meter hoog. In bijlage 3 is een doorsnede van het ontwerp toegevoerd onder de naam ‘406(SOL)20_Doorsnede A-A’. Bomen 2 en 4 liggen met de kroonprojectie ver genoeg buiten de benodigde bouwruimte/gevellijn. Op de onderstaande foto’s is waarneembaar dat de bomen reeds al een groot deel zijn op gekroond.
Foto 6, opkroonhoogte boom 1
Foto 7, opkroonhoogte boom 3
Om het conflict in de bovengrondse ruimte op te lossen, kunnen de takken die in conflict zijn met de wooncomplexen selectief worden verwijderd. Het geschatte verlies aan kroonvolume bedraagt minder dan 10%, wat naar verwachting geen langdurige negatieve effecten heeft op het duurzaam behoud van de bomen. Met rode kaders is het geschatte verlies in kroonvolume aangegeven.
10 / 22
4.4
Knelpunt 4 Sloop bestaande bebouwing nabij boom 4
Nabij de stamvoet van boom 4 – een esdoorn met een kenmerkend oppervlakkig wortelstelsel – is een betonnen schutting en een elementenverharding van 30 x 30 cm stoeptegels aanwezig. Door de ondiepe beworteling is deze boom bijzonder kwetsbaar voor wortelschade tijdens het verwijderen van de betonnen onderdelen. De huidige situatie is visueel weergegeven op de onderstaande foto.
Foto 8, stamvoet boom 4 en aanwezige betonnen delen.
De betonnen schutting bij boom 4 heeft nagenoeg geen fundering en staat los op het zand. Indien met voldoende terughoudendheid wordt gewerkt, kunnen de delen zonder schade aan de beworteling van de boom worden verwijderd. Hiervoor dient de (graaf)machine ten westen van de boom, buiten de kwetsbare boomzone, te worden opgesteld.
11 / 22
4.5
Knelpunt 5, bronbemaling
Voor de realisatie van de parkeergarage wordt bronbemaling toegepast, een methode waarbij grondwater tijdelijk wordt onttrokken om de bouwput droog te houden. Deze kunstmatige grondwaterverlaging kan leiden tot verdroging van de wortelzone van omliggende bomen, met als mogelijk gevolg schade aan het wortelstelsel, verminderde vitaliteit of zelfs afsterven van bomen. De mate van schade is afhankelijk van factoren zoals boomsoort, grondwaterstand, duur van de bemaling en de diepte van de wortelzone. Boomsoort: Bomen op en rond het perceel kunnen hier gevolgen van ondervinden. Met name de beuken in de omgeving zijn gevoelig voor een veranderende grondwaterstand. Grondwaterstand: In het verkennend onderzoek van Terra Milieu (7-5-2021) zijn diverse boringen verricht op het terrein, de hoogste gemeten grondwaterstand is 175 cm beneden maaiveld. Daarnaast is de grondwaterstand afgeleid uit het veldonderzoek 1,70 beneden maaiveld en de meetpunten van DINO, putlocaties B45C1369 en B45C1302, grondwater gemiddeld op 1,7 m beneden maaiveld. Voor het realiseren van de half verdiepte parkeergarage dient de grondwaterstand circa 1,5 m kunstmatig verlaagd te worden. Duur van de bemaling: De geplande duur van de bronbemaling overschrijdt een volledig groeiseizoen. Derhalve kan niet enkel worden bemaald wanneer de bomen zich in vegetatieve rust (winterrust) bevinden.