Bijdrage spreekrecht de heer Van Gorp - CPO Den Hoek, inclusief beantwoording vragen GB en CDA

Beste commissieleden,

Graag maak ik van deze inspraakmogelijkheid gebruik om namens het CPO-collectief Den Hoek te reageren op het aan u voorliggende verkavelingsplan Den Hoek.

Samen met Hans van Wijnen, mijn collega die hierbij vanavond digitaal aanwezig is, werken we sinds het voorjaar van 2018 belangeloos aan de opzet van een CPO-initiatief in de derde fase van Den Hoek. Hans en ik vonden elkaar begin 2018 in het gezamenlijke maatschappelijk belang om tot betaalbare en passende woningbouw voor starters en senioren in Helvoirt te komen. In de eerste fase van Den Hoek was ikzelf daarbij als vrijwillig voorzitter al betrokken; met kopersgroep Voorhelvoirt hebben we met succes elf mooie en betaalbare starterswoningen gerealiseerd op basis van het CPO-principe.

Wellicht bent u niet geheel op de hoogte van ons initiatief. Kort samengevat zien onze plannen op de realisatie van 10 tot 12 woningen in CPO-verband. Met deze omvang kan enerzijds schaalvoordeel worden behaald, en anderzijds flexibel worden gehandeld. Dit hebben wij althans ervaren in de eerste fase en blijkt ook uit soortgelijke projecten in Brabant.

Bouwen op basis van CPO, Collectief Particulier Opdrachtgeverschap, gaat uit van het principe van gezamenlijke besluitvorming in verenigingsverband. Van kop tot staart, van architectenkeuze tot materiaalgebruik en van aanbesteding tot detaillering. Met als uiteindelijk resultaat de bouw van beter betaalbare woningen die volledig op maat gesneden zijn voor de toekomstige bewoners. De professionaliteit wordt gewaarborgd door het aanstellen van een deskundig procesbegeleider door de kopersgroep.

In de periode van medio 2018 tot eind 2020 hebben Hans en ik hierover veelvuldig met projectleiders van de gemeente Haaren gesproken, en ook regelmatig overleg gehad met de Haarense portefeuillehouder Harry van Hal. We bemerkten daarbij een positieve grondhouding ten aanzien van ons initiatief. De voorgenomen herindeling van de gemeente Haaren en de regels die uit de daaraan gekoppelde Wet Arhi voortvloeien, bemoeilijkten het overleg en beperkte de ruimte om met elkaar tot afspraken te komen. Een wrange constatering; de goede bedoelingen en alle inspanningen van betrokkenen ten spijt. Er restte ons niet anders dan de herindelingsverkiezingen en de coalitievorming af te wachten. Ondanks dat hebben wij besloten om door te gaan met ons initiatief, omdat de behoefte aan betaalbare woningen in Helvoirt enorm groot is en wij onze achterban niet in de kou laten staan.

Er is enige tijd overheen gegaan, maar inmiddels is plan Den Hoek ook in Vught geland. Mede door de inspanningen van twee actieve Helvoirtse raadsleden hebben we onlangs overleg gehad met portefeuillehouder Yvonne Vos en projectleider Ron Bouwman. In dat overleg hebben Thomas Lommers, sinds kort bij ons initiatief betrokken, en ik met de portefeuillehouder en projectleider gesproken over de inhoud van het plan, de achtergrond van ons initiatief en onze gezamenlijke belangen.

Wij hebben begrip voor de complexiteit die de ontwikkeling van een dergelijk plan met zich meebrengt. Het is aan de gemeente om een goede afweging te maken tussen alle belangen, claims en afspraken en daarmee tot een haalbaar plan te komen. Dat er in de voorgestelde verkaveling rekening gehouden is met de realisatie van woningen in CPO-verband, laat in ieder geval zien dat dergelijke initiatieven serieus genomen worden.

Waarom dan toch onze inspraakreactie op het voorgestelde plan? De ervaring heeft ons geleerd dat bouwen met CPO tot meer betaalbare (of, minder dure) woningen leidt. Juist daar is in de Helvoirtse gemeenschap veel behoefte aan. In tegenstelling tot de “reguliere” ontwikkeling en uitgifte van woningen in een bouwplan, komt het financiële voordeel door het ontbreken van winstbelang in CPO-projecten juist ten goede aan de deelnemers. Een goede methode dus, om in de huidige markt met hoge bouw- en materiaalprijzen zo efficiënt als mogelijk met de beschikbare ruimte om te gaan en tot betaalbare woningbouw te komen. Gezien uw partijprogramma’s is dat ook uw doelstelling, gaan wij vanuit.

Leidt een alternatieve kaveluitgifte dan tot een lagere opbrengst, hoor ik u denken. Wat ons betreft hoeft dat niet het geval te zijn. Slim om gaan met de beschikbare kavels, voordeel halen uit schaalgrootte en uit het bouwen in eigen beheer leidt tot een betere betaalbaarheid. Onze boodschap is dan ook helder. Houd bij uw overwegingen over de verkaveling van fase 3 en 4 van plan Den Hoek expliciet rekening met de wijze van kaveluitgifte, en bedenk daarbij dat u de Helvoirtse gemeenschap met nog meer ruimte voor collectieve bouwinitiatieven van dienst kunt zijn.

Hartelijk dank voor uw aandacht.

Maarten van Gorp

GB: Het plan zoals nu voorligt, omvat enkele CPO-kavels. U omarmt dat, maar zijn dit wat u betreft voldoende woningen? Alle woningen die collectief gebouwd worden, zijn mooi meegenomen. Voor een goed CPO-project is wel een bepaalde schaalgrootte wenselijk, zoals ook vermeld. Die ervaring blijkt uit de eerste fase, maar ook uit soortgelijke projecten in Brabant. Feitelijk gezien kan een project met 8 woningen wel worden uitgevoerd, maar het schaalvoordeel is dan kleiner.

CDA: Een professionele procesbegeleider, kunt u dat nader uitleggen? Het is in dit soort trajecten gebruikelijk om een professionele begeleider in de hand te nemen. Dit aangezien het vaak de eerste keer is dat mensen in verenigingsverband een dergelijk traject doorlopen. De kopersgroep stelt een onafhankelijk en deskundig begeleider aan, bijvoorbeeld van bureau BIEB (Bouwen In Eigen Beheer) uit Eindhoven. Een begeleider is betrokken van het begin tot het einde, dus vanaf het moment van architectenkeuze tot de bouw van de woningen. Een begeleider kijkt zowel inhoudelijk mee (blijft de kopersgroep binnen de gestelde kaders), als op het proces (worden besluiten goed genomen en wordt iedereen betrokken?). De kosten zijn normaal gesproken relatief beperkt, in de eerste fase lag dat rond de € 2.500 per woning.

GB: Er zijn meerdere CPO-initiatieven in Den Hoek, werk je daarmee samen? Er zijn inderdaad meerdere initiatieven in Den Hoek. Wel is er een duidelijk verschil van inzicht in opzet en aanpak. Wij pleiten voor zuiver CPO-verband op basis van een verenigingsstructuur, waarbij de leden alle besluiten nemen. Eén ander initiatief heeft een andere organisatievorm (stichting) en dat maakt samenwerking niet mogelijk. In dat initiatief is daardoor namelijk sprake van een afwijkende besluitvormingsstructuur. Het derde initiatief ziet op twee woningen, waarbij je je kunt afvragen of dat echt een CPO-plan is.