Beantwoording technische vragen Gemeentebelangen - Onderzoek Woningbouwproductie - Rekenkamer Vught

Onderwerp technische vragen: Rapportage onderzoek Woningbouwproductie – Rekenkamer Vught Datum vragen: Fractie: Waar hebben de vragen betrekking op (bv. raadsvoorstel, agendapunt): Wat is de aanleiding voor de vragen (toelichting/context): Zijn de vragen vertrouwelijk? ! Indien vragen vertrouwelijk dan beantwoording niet delen met voltallige raad.

12 september 2025 Gemeentebelangen Rapportage onderzoek Woningbouwproductie - Rekenkamer

Vraag Welke kosten zijn verbonden aan het onderzoeksbureau Metafoor?

Antwoord De kosten voor het uitvoeren van het onderzoek door Metafoor bedragen 17.500 (ex BTW).

Graag ontvangen wij de verslagen van de interviews die zijn afgenomen. Zowel van college als van de ambtelijke organisatie.

De gespreksverslagen van de interviews met zowel het college als de ambtelijke organisatie zijn opgesteld, gecontroleerd en goedgekeurd door de geïnterviewden zelf. Wij stellen deze verslagen graag ter beschikking aan u als raad, maar uitsluitend ter inzage. De reden daarvoor is dat de inhoud van de gesprekken herleidbaar is tot individuele personen. Wij vinden het belangrijk dat ambtenaren en bestuurders zich in alle openheid kunnen uitspreken tijdens een onderzoek, zonder dat zij zich zorgen hoeven maken dat hun woorden publiekelijk worden verspreid. Op deze manier kunt u als raad kennisnemen van de onderliggende informatie, terwijl tegelijkertijd de zorgvuldigheid richting de betrokkenen gewaarborgd blijft.

1. 2.

Vragen naar aanleiding rapport Nee

3. 4.

5.

6.

Vraag Hoeveel ambtelijke inzet is met het onderzoek gemoeid geweest?

Antwoord In bijgevoegde tabel vindt u een overzicht van de gesprekken die hebben plaatsgevonden met de ambtelijke organisatie over dit onderzoek. Op pag. 4 staat: het aantal te realiseren woningen is Op pagina 4 wordt niet gesproken over het aantal te realiseren maar ontoereikend om de verhoogde ambitie te kunnen realiseren. over de harde plancapaciteit die ontoereikend is. Dit volgt uit de Waarop is deze conclusie gebaseerd? passage in dezelfde alinea, waarin wordt ingegaan op de feiten omtrent de verhoogde ambitie (2.100 woningen) en de harde plancapaciteit (1.224 woningen). Er zal dus nog voor tenminste 876 woningen planruimte moeten worden gezocht om de verhoogde ambitie te kunnen realiseren. In uw onderzoek gaat u ervan uit dat 2/3 betaalbare woningen De 2/3 betaalbare woningen zien op regionale afspraken moeten worden gebouwd. De woonvisie 2021-2025 ging uit (‘woondeals’) die zijn vertaald in de Woonvisie 2021-2025. van 45% betaalbare woningen,45% middeldure woningen in Daaronder vallen de 45% betaalbare woningen en de helft van de twee prijsklassen en 10% dure woningen. Voor de Woonvisie. 45% middeldure woningen. Deze twee woningcategorieën, samen In het tweede addendum staat (vanaf staat 45% betaalbaar, 67,5% en dus ruim 2/3, blijven onder de van rijkswege vastgestelde waarvan 30% sociaal, 11,25% toegankelijk, 11,25% betaalbaarheidsgrens.

middelduur laag, 25% middelduur hoog en 10% duur. Dit Het tweede addendum heeft dit nader gespecificeerd, maar komt tweede addendum is gepubliceerd in juli ’25 en gaat in vanaf op dezelfde 67,5% onder de betaalbaarheidsgrens van het Rijk (op 2026, maar uw rapport loopt maar tot 2023. dit moment € 405.000,= VON). Dit addendum is echter niet - Hoe bent u dan aan de aanname 2/3 gekomen meegenomen in ons onderzoek, omdat het buiten de - Hoe verhoudt zich het tweede addendum tot het onderzoeksperiode valt. onderzoek? In het hoofdstukje van ontwikkeling van de geplande De bedoelde conclusie is niet gebaseerd op specifieke projecten, woningbouw is te lezen dat: De meer recente Woonvisie maar op het feit dat vrijwel alle contracten van projecten die in 2021-2025 waarin een concrete segmentering van de ontwikkeling of gerealiseerd zijn in de onderzoeksperiode, zijn woningbouw is opgenomen, komt in deze periode nog gebaseerd op de oude woonvisie. Voor deze projecten zijn al voor onvoldoende tot zijn recht. Dit komt doordat de gemeente vaststelling van de Woonvisie 2021-2025 contractuele afspraken langjarige bestaande afspraken met projectontwikkelaars over de woningsegmentering vastgelegd, die geen van alle zijn respecteert en niet openbreekt. Welke contracten (zoals bij opengebroken. Onze conclusie is dat van deze projecten in de

7.

Vraag toelichting aan de raad) zijn ingezien door de Rekenkamer en op basis van welke projecten zijn uw conclusies gebaseerd?

Antwoord onderzoeksperiode resultaten meetbaar zijn, maar dat van projecten die na vaststelling van de Woonvisie 2021-2025 zijn gecontracteerd nog nauwelijks resultaten meetbaar zijn. Dit wordt veroorzaakt door de tijdspanne tussen het contracteren en de daadwerkelijke realisatie van woningen. Deze is tussen vaststelling van de genoemde woonvisie en het einde van onze onderzoeksperiode feitelijk te kort om resultaten te kunnen meten.

Op pag. 5 geeft u aan dat er geen harde garanties zijn dat betaalbare woningen op langere termijn binnen het zelfde prijssegment en daarmee voor de beoogde doelgroep beschikbaar blijven. Kunt u dit nader toelichten over de onderzochte periode en de onderzochte bouwlocaties?

Deze conclusie is niet gebaseerd op specifieke cijfers of bevindingen over de onderzochte projecten, maar op de wijze waarop het instrumentarium in de praktijk wordt ingezet. Wij consateren dat er bij de realisatie van nieuwe woningen vooral wordt gestuurd op aantallen woningen binnen bepaalde prijscategorieën. Daarbij wordt speculatie met woningen in lagere prijssegmenten zoveel mogelijk tegengegaan door het opnemen van anti-speculatiebedingen. Wat wij echter missen, is een gerichte sturing op de product-markt-combinatie: of de woningen die gebouwd worden qua type en omvang ook daadwerkelijk duurzaam passen bij de gestelde prijscategorie en de behoefte van de beoogde doelgroep. Zonder die koppeling is er een reëel risico dat de gerealiseerde woningen – na afloop van het anti-speculatiebeding – in een hoger segment op de markt worden gebracht. Dat betekent dat op de langere termijn de betaalbare voorraad onder druk kan komen te staan en dat het woonprogramma uit balans raakt. Daarmee bestaat het risico dat de doelgroepen waarvoor deze woningen oorspronkelijk bedoeld waren, onvoldoende bediend blijven.

8.

9.

Vraag Welke aanbevelingen van het college heeft u meegenomen in uw eindrapportage?

Antwoord In de reactie van het college zijn geen aanbevelingen opgenomen. In het nawoord van het onderzoek is wel te lezen dat wij als rekenkamer per aanbeveling die wij hebben gedaan een reactie hebben gegeven op het standpunt van het college. Daarmee is inzichtelijk gemaakt waar wij ons kunnen vinden in de reactie van het college, en waar wij nog nadere aandacht of verdieping wenselijk achten.

T.a.v. uw conclusie grondbeleid: Is het u bekend dat reeds een raadsdialoog op 6 nov. a.s. is belegd waarin de raad wordt meegenomen middels het raadsspel programma grondbeleid?

Dit was ons niet bekend. We zien dat dit initiatief ruim na afronding van het onderzoek is geïnitieerd. Bij navraag hebben wij begrepen dat het op 28 augustus is besproken in de agendacommissie en daarna gepubliceerd. Wij vinden het een positieve ontwikkeling dat de raad op deze manier actief wordt meegenomen in het grondbeleid. Het organiseren van een raadsdialoog met behulp van een raadsspel sluit bovendien goed aan bij de aanbevelingen in ons rapport, waarin wij pleiten voor een meer structurele en actieve betrokkenheid van de raad bij beleidsontwikkeling, met name op het gebied van het woon- en grondbeleid. Deze stap draagt bij aan een beter geïnformeerde raad en versterkt de kaderstellende rol die de raad op dit terrein heeft.

10. Op basis van welke feiten stoelt uw aanbeveling voor verkenning van de nota kostenverhaal?

Wij constateren dat niet alle mogelijkheden die de wetgever biedt om kosten te kunnen verhalen op ontwikkelende partijen door de gemeente worden benut. We doelen hier met name op de mogelijkheden om een tekort aan sociale woningbouw op de ene locatie te compenseren op een andere locatie middels een

Vraag

Antwoord financiële bijdrage (vanuit de locatie waar te weinig sociale woningbouw wordt gerealiseerd). Dit instrument biedt de mogelijkheid om te sturen op de realisatie van de gewenste woningbouwsegmentering over de gehele gemeente. Op dit moment wordt daar niet gebruik van gemaakt.

11. Bent u het met ons eens dat de aanbeveling m.b.t. de gedragscode overbodig is omdat de raad altijd pro actief meegenomen moet worden?

In theorie zou het inderdaad vanzelfsprekend moeten zijn dat de raad proactief wordt meegenomen bij belangrijke ontwikkelingen. In de praktijk blijkt echter dat dit niet altijd vanzelf gaat. Door hierover heldere afspraken te maken en deze vast te leggen in een protocol, handvest of gedragscode, wordt de informatievoorziening en de onderlinge rolverdeling sterker en transparanter.

12. Tijdens uw presentatie gaf u aan in opdracht van gemeenteraad en college te werken. Is dit correct?

Zoals volgt uit de Verordening gemeentelijke rekenkamer Vught 2023 is de rekenkamer ingesteld door de raad, en heeft de rekenkamer een adviserende rol naar de raad. Daarbij bepaalt de rekenkamer zelf welke onderzoeken worden uitgevoerd. Tegelijkertijd zien wij onze rol breder dan alleen het bedienen van de raad. De onderzoeken die wij doen zijn immers bedoeld om het functioneren van de gemeente als geheel verder te helpen: zowel de raad, het college als de ambtelijke organisatie. In die zin werken wij voor de hele gemeente. Zo betrekken wij het college bijvoorbeeld bij het opstellen van een plan van aanpak, om een onderzoek nog effectiever te maken. Onze onafhankelijkheid waarborgt dat wij dit vanuit een objectieve en controlerende positie kunnen doen.