24. Raadsinformatiebrief Ontwikkeling Buitenplaats Kraaijenberg

Vught Raadsinformatiebrief Datum

13 februari 2026

Onderwerp

Ontwikkeling Buitenplaats Kraaijenberg Z24 - 281277

Zaaknummer Documentnr.

UIT/26 - 743323

Inleiding In de agendacommissie van 23 oktoberjl. is besloten om de raad per brief te informeren over de voortgang en stand van zaken van de woningbouwontwikkeling Buitenplaats Kraaijenberg aan de Vijverbosweg in Vught. De ontwikkelaar heeft samen met de gemeente een gebiedsvisie opgesteld. Deze gebiedsvisie is uitgewerkt tot een Voorlopig Ontwerp Stedenbouwkundig Plan (hierna: VOSP). Aan dit VOSP is een participatietraject gekoppeld. Het is voor toekomstige besluitvorming door de raad daarom van belang om de raad te informeren omtrent dit VOSP. In deze raadsinformatiebrief worden de randvoorwaarden en uitgangspunten genoemd van deze ontwikkeling, wordt de huidige stand van zaken getoond en zullen we aangeven hoe de planning is van het verdere ontwikkelingstraject.

Voorgeschiedenis Ten tijde van het tot stand komen van de visie "Wonen in het buitengebied" van september 2022 is al gekeken naar de locatie aan de Hoevensestraat-Vijverbosweg en is deze ontwikkeling aangeduid als zoekgebied `ZK 7'. De gemeente Vught heeft op 31 augustus 2024 een intentieovereenkomst gesloten met Heijmans Ontwikkeling om de haalbaarheid te onderzoeken van woningbouwlocatie Buitenplaats Kraaijenberg.

Inhoudelijk In de afgelopen periode is (in een parallelle planning) in samenwerking met de gemeente door de ontwikkelaar gewerkt aan een gebiedsvisie en de opzet voor een omgevingsplan voor deze locatie. Bij het maken van deze opzet voor het omgevingsplan staat de versnelling van het proces van de woningbouwopgave voorop. Hier is ook specifiek aandacht geschonken aan de omgeving van het plan, en hebben in het voor- en najaar van 2025 inloopbijeenkomsten voor de omgeving plaatsgevonden. Deze bijeenkomsten waren druk bezocht door zowel woningzoekenden als bewoners uit de omgeving. De locatie Buitenplaats Kraaijenberg in Vught wordt ontwikkeld als de volgende aantrekkelijke, toekomstbestendige woonwijk van de gemeente Vught. De woonwijk moet aansluiten op de huidige en toekomstige behoeften van de markt. Dit vereist een plan dat zowel landschappelijke kwaliteit biedt als een voldoende gevarieerd woonmilieu.

1/4

Vught In december 2025 is door de ontwikkelaar een voorlopig stedenbouwkundig plan opgesteld. Hierin zijn ook de resultaten uit het participatietraject in meegenomen. In het voorlopig stedenbouwkundig plan worden diverse aspecten uitgewerkt, waaronder een globale ruimtelijke vertaling van het programma, een plan voor de inrichting en kwaliteit van het gebied, de landschappelijke inpassing, de infrastructurele aansluitingen en de integratie van duurzaamheidsambities. Het college heeft op 10 februari 2026 ingestemd met de kostenverhaalsovereenkomst voor dit project. Op basis van deze overeenkomst worden plankosten verhaald op de ontwikkelaar conform een uitgevoerde plankostenscan. Ook zal de ontwikkelaar bijdragen in de kosten van aanpassing van de Vijverbosweg om de afwikkeling en veiligheid van het verkeer te waarborgen. De gemeente zal de uitvoering hiervan op zich nemen. Bij het reconstrueren van de Vijverbosweg wordt rekening gehouden met onder meer de wens van de raad, zoals vastgelegd in de motie `Prioritering maatregelen Mobiliteitsvisie' d.d. 13 juli 2023, om bij de verdere uitwerking van Kloostergoed Theresia en de Vijverbosweg te voorzien in passende fiets- en voetgangersverbindingen. De openbare ruimte wordt na oplevering door de gemeente in beheer genomen. Het omgevingsplan kan nu door de ontwikkelaar worden opgesteld.

De voorbereidingen daartoe zijn momenteel in volle gang. Het woningbouwprogramma van Buitenplaats Kraaijenberg bestaat uit 275 woningen, verdeeld over 5 categorieën die in de intentieovereenkomst met de gemeente zijn afgestemd. Hiervan bestaat 45% uit sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen in de vorm van grondgebonden woningen en appartementen. Het programma ziet er als volgt uit: • 30,0% sociaal (huur) • 15,0% betaalbaar (koop) • 22,5% middelduur laag (koop) • 22,5% middelduur hoog (koop) • 10,0% vrije sector (koop) Met woonstichting Charlotte van Beuningen is door de ontwikkelaar een samenwerkingsovereenkomst gesloten om te komen tot de realisatie van circa 83 sociale huurwoningen in het project. Met het tekenen van de kostenverhaalsovereenkomst slaan de gemeente en Heijmans de handen ineen om de ontwikkeling op een efficiënte wijze te versnellen. In de overeenkomst is daarom vastgelegd dat in het omgevingsplan wordt bepaald dat voor het bouwen van de woningen geen omgevingsvergunning nodig is. Dit voorkomt dat de bouw van de woningen kan worden vertraagd door het aanwenden van rechtsmiddelen tegen een omgevingsvergunning die volledig in overeenstemming is met het omgevingsplan. De rechtsbescherming die geldt tegen het besluit tot wijziging van het omgevingsplan blijft wel ongewijzigd gelden.

2/4

Vught k' Met Heijmans is verder overeengekomen dat de gemeente tegen een vergoeding een toetsing verricht op de bouwplannen. Hiermee kunnen de kopers van de woningen aan hypotheekverstrekkers aantonen dat de gemeente de bouw van de woningen toelaatbaar vindt. In de bijlage is de plankaart van het VOSP opgenomen waarop uitgangspunten en randvoorwaarden voor de planontwikkeling zijn weergegeven.

Vervolg De vervolgstappen in dit project zijn globaal als volgt: • De ontwikkelaar werkt het voorlopig stedenbouwkundig plan verder uit tot een definitief plan. Hierbij wordt de omgeving betrokken en geïnformeerd. • Dit jaar wordt de planfase afgerond met een uitgewerkt omgevingsplan. Het omgevingsplan wordt opgesteld op basis van het stedenbouwkundig plan. Aan uw raad zal worden voorgesteld het omgevingsplan vast te stellen. • in 2026/2027 staan de voorbereidende werkzaamheden voor de bouw van de eerste woningen gepland. Burgemeester en wethouders van Vught, de secretaris,

de burgemeester,

W.F.

C.N.A.

Keijzers

Bijlage(n):

jkerk n-de Haan

1. Plankaart VOSP Buitenplaats Kraaijenberg

3/4

Vught k' Bijlage Plankaart VOSP Buitenplaats Kraaijenberg

VO-Stedenbouwkundig plan Buitenplaats Kraaijenberg

4/4