Zienswijze 9

Van: Verzonden: vrijdag 22 oktober 2021 10:46 Aan: RAAD <RAAD@voorst.nl> Onderwerp: zienswijze n.a.v. ontwerpbestemmingsplan en -exploitatieplan "Nieuw Basselt en Fliertlanden, Twello"" Geachte heer, mevrouw, Graag uw aandacht voor de bijlagen. Uw ontvangsbevestiging zie ik graag tegemoet. Met vriendelijke groet,

Dirkzwager legal & tax Advocatuur Arnhem Velperweg 1, 6824 BZ ARNHEM Postbus 111, 6800 AC ARNHEM

W: www.dirkzwager.nl Disclaimer Dit bericht bevat vertrouwelijke informatie en is uitsluitend bestemd voor geadresseerde(n). Indien u als nietgeadresseerde dit bericht ontvangt, wordt u verzocht direct de afzender hierover te informeren en het bericht te vernietigen. Dirkzwager legal & tax is een handelsnaam van Dirkzwager N.V., statutair gevestigd te Arnhem en ingeschreven in het handelsregister onder nr. 09155757. Alle diensten en werkzaamheden van ons worden verricht krachtens een overeenkomst van opdracht gesloten met Dirkzwager N.V., waarop de algemene voorwaarden van toepassing zijn en waarin een beperking van aansprakelijkheid is opgenomen. U kunt deze algemene voorwaarden raadplegen op www.dirkzwager.nl/algemene-voorwaarden. In onze privacyverklaring kunt u lezen hoe wij met uw persoonsgegevens omgaan. Deze vindt u op www.dirkzwager.nl/privacy. This communication contains confidential information and is intended only for use by the addressee. If you are not the intended recipient of this communication, please inform us immediately and destroy this communication. Dirkzwager legal & tax is a trade name of Dirkzwager N.V., having its registered offices in Arnhem and registered with the chamber of commerce under no. 09155757. All our services and other work are carried out under an agreement of instruction ("overeenkomst van opdracht") with Dirkzwager N.V.

which agreement is subject to the General Terms and Conditions and contains a limitation of liability. You can read these General Terms and Conditions on our website. In our privacy statement you can read how we process your personal data: dirkzwager.nl/en/privacy.

De raad van Gemeente Voorst Postbus 9000 7390 HA TWELLO

Uitsluitend per e-mail: raad@voorst.nl Datum Van Inzake Dossiernummer Uw referentie Telefoonnummer Faxnummer E-mailadres

22 oktober 2021 / zienswijze ontwerpbestemmingsplan en – exploitatieplan “Nieuw Basselt en Fliertlanden, Twello” 5064634

- ZIENSWIJZE Geachte leden van de raad, Namens de heer , wonende te Joppe, hierna te noemen: , breng ik hierbij zijn zienswijze naar voren op het ontwerpbestemmingsplan “Nieuw Basselt en Fliertlanden, Twello” en de bijbehorende stukken, waaronder het gelijknamige ontwerpexploitatieplan. is eigenaar van het perceel . Op dit perceel rust een voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Het perceel is hieronder weergegeven.

afb. 1: ligging perceel

Dirkzwager legal & tax is een handelsnaam van Dirkzwager N.V., statutair gevestigd te Arnhem en ingeschreven in het handelsregister onder nr. 09155757. Alle werkzaamheden worden verricht krachtens een overeenkomst van opdracht gesloten met Dirkzwager N.V. Daarop zijn haar algemene voorwaarden van toepassing, waarin onder meer een beperking van aansprakelijkheid is opgenomen. U kunt deze algemene voorwaarden nalezen (tekst) op en downloaden (PDF) van onze website op www.dirkzwager.nl/algemene-voorwaarden.

Blad 2 van brief d.d. 22 oktober 2021

In het ontwerpbestemmingsplan is het perceel van bestemd voor woningbouw en openbare bestemmingen, te weten de bestemmingen Groen, Verkeer-Verblijfsgebied, Wonen-1 en Woongebied-4. stelt vast dat het grootste aandeel van de sociale huur midden op zijn perceel is geprojecteerd. Op de gronden met de bestemming Woongebied-4 mogen in totaal 43 woningen worden gebouwd waarvoor een minimumpercentage van 51,1 % sociale huur moet zijn. Het aandeel sociale huur is verder uitgewerkt in Bijlage 2b, Woningbouwcategorieën en inrichting Fliertlanden, bij het ontwerpexploitatieplan. Als het goed ziet zijn alle in het bestemmingsplan opgenomen sociale huurwoningen en vrijwel alle bereikbare en middeldure koopwoningen op zijn perceel geprojecteerd, en op het perceel van de andere particuliere eigenaren die een grondpositie hebben in het plangebied. Voor de sociale huur geldt dat weliswaar op Bijlage 2b bij het ontwerpbestemmingsplan een aantal sociale huurwoningen op de noordelijker gelegen plandelen met de bestemming Wonen-1 is geprojecteerd, maar in de planregels of op de verbeelding van het ontwerpbestemmingsplan is geen minimum aantal of percentage sociale huurwoningen opgenomen. Bovendien kan de bijlage bij het ontwerpexploitatieplan bij de eerstvolgende herziening van het exploitatieplan worden herzien.

Dat is wat anders dan in het geval van het perceel van , waar de woningbouwcategorie en het minimumpercentage echt op de verbeelding en in de planregels zijn opgenomen. heeft ongeveer anderhalf jaar geleden aan de gemeente kenbaar gemaakt dat hij serieuze plannen heeft om het nieuwe bestemmingsplan op zijn gronden zelf te realiseren, in samenwerking met een deskundige en ervaren partij. Het perceel van heeft een oppervlakte van 35.300 m2, dus dat is een serieuze grondpositie. De medewerkers van de gemeente hebben, na een eerste gesprek, alle gesprekken over de planinvulling en de mogelijke rol van daarbij afgehouden. vindt dat de gemeente, door niet met hem het gesprek aan te gaan over zelfrealisatie, en door te kiezen voor een planinvulling waarbij nagenoeg alle sociale huurwoningen en de goedkope koopwoningen midden op mijn gronden zijn geprojecteerd, zeer onzorgvuldig omspringt met zijn belangen als grondeigenaar. Sterker nog, naar het oordeel van is hier gewoonweg sprake van ‘pestplanologie’, te weten doelbewust, met als doel de mogelijkheid van zelfrealisatie te bemoeilijken, de minst rendabel percelen op de gronden van de particuliere eigenaren te leggen. Dat blijkt ook uit het feit dat van het meest westelijke bouwblok voor “dure koopwoningen” de geprojecteerde tweekappers precies worden doorsneden door de grens van het perceel van .

Blad 3 van brief d.d. 22 oktober 2021

Afb. 2: deel kaart woningbouwcategorieën en inrichting; Bijlage 2 bij het ontwerp exploitatieplan Het is bekend dat de gemeente zijn perceel heeft aangewezen op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten. Het doel van dit voorkeursrecht is om speculatie te voorkomen en om maximale regie te houden op de planuitvoering. Het voorkeursrecht is uitdrukkelijk niet het instrument om een serieuze ambitie tot zelfrealisatie onmogelijk te maken. Welnu, heeft de ambitie op de woonbestemming op zijn percelen, samen met een deskundige en zeer ervaren ontwikkelaar, zelf te realiseren. Die ambitie heeft ook geuit. Met als gevolg dat de gemeente ervoor kiest om precies de minst rendabele bestemmingen op zijn gronden te leggen. is zich ervan bewust dat uw raad beleidsruimte heeft bij het kiezen van de bestemmingen in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening. De gemeente moet daarbij ook de betrokken belangen afwegen. Het belang van als grondeigenaar is het kunnen waarmaken van zijn lang gekoesterde en ook kenbaar gemaakte wens tot zelfrealisatie. De beleidsruimte voor uw raad vindt uiteraard zijn grenzen daar waar in wezen het enige doel is om zelfrealisatie door de paar private partijen in het gebied calculerend onmogelijk te maken. Dat is, naar het oordeel van , je reinste pestplanologie.

En pestplanologie, te weten de bouwlocaties en de woningbouwblokken zo over het gebied en over de grondposities te verdelen dat zelfrealisatie daarmee onmogelijk wordt gemaakt of in ieder geval ernstig wordt bemoeilijkt, terwijl daarmee geen ruimtelijk doel wordt gediend, is verboden. stelt in ieder geval vast dat uit de plantoelichting niet blijkt van enige toelichting of

Blad 4 van brief d.d. 22 oktober 2021

onderbouwing waarom nu juist deze toedeling van woningbouwcategorieën in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening resp. het publieke belang. De veronderstelling dat het bestemmingsplan bewust is opgesteld om zelfrealisatie te voorkomen blijkt ook uit het ontwerpexploitatieplan en de bijbehorende exploitatieopzet. Zo staat in de toelichting op het exploitatieplan “De gemeente wenst de aanleg van deze wegen als integraal werk uitgevoerd te zien en daarom de opdrachtverlening in één hand te leggen. Dit vanwege de kostenefficiency.” Deze formulering is een standaardformulering die is ontleend aan de Kroonjurisprudentie over zelfrealisatie. Bovendien valt vanwege de beoogde fasering van de uitvoering van de woningbouw ook niet in te zien dat de wegen als één integraal werk moeten worden gerealiseerd. Verder stelt vast dat de kosten voor bouw- en woonrijp maken bijzonder hoog zijn geraamd. De onderbouwing van deze kosten is veel te mager. Dit geldt ook voor de plankosten waarbij de plankostenscan in de bijlage niet strookt met de tabel in het exploitatieplan. legt als bijlage bij deze zienswijze over de notitie van TwijnstraGudde met haar bevindingen op basis van een globale beoordeling van de kosten bouw- en woonrijp maken en de plankosten.

meent dat de kosten van bouwrijp- en woonrijp maken evenals de plankosten realistischer en dus lager moeten worden begroot, en ook veel beter moeten worden onderbouwd. zal samen met zijn beoogde samenwerkingspartner zijn uiterste best doen om een plan te ontwikkelen dat past binnen het ontwerpbestemmingsplan en exploitatieplan. vindt echter dat uw raad zich bij de toekenning van de bestemmingen en de woningbouwcategorieën fair dient op te stellen en zijn gerechtvaardigde belang als grondeigenaar in aanmerking moet nemen. Namens verzoek ik uw raad dan ook klemmend om in het kader van de vaststelling van het bestemmingsplan en exploitatieplan de toedeling van de woningbouwcategorieën te heroverwegen en te zorgen voor een evenwichtigere verdeling over het gehele plangebied, onder gelijktijdige neerwaartse bijstelling van de kosten van bouwrijp- en woonrijpmaken en de plankosten. Met vriendelijke groet, Dirkzwager N.V.

Notitie Van

Datum

20 oktober 2021

Onderwerp

Eerste analyse ontwerp-exploitatieplan Twello Noord

Vraagstelling U heeft mij gevraagd een globale beoordeling te geven op de kosten bouw- en woonrijp maken en de plankosten welke door de gemeente Voorst zijn opgenomen in het ontwerp-exploitatieplan Twello Noord. De eenheidsprijzen uit het ontwerp-exploitatieplan hebben wij (voor zover mogelijk) afgezet tegen door ons gehanteerde normgetallen voor een dergelijke ontwikkeling. Onze bevindingen treft u hieronder aan.

Inleiding De gemeente Voorst heeft in tabel 6 een overzicht van de totale investeringen in het exploitatieplan opgenomen:

De totale kosten per woning ad € 54.851,-- , welke de gemeente Voorst middels dit exploitatieplan als investeringen opvoert, worden door ons als (te) hoog beoordeeld in relatie tot de relatief eenvoudige gebiedsontwikkeling.

kosten per woning excl inbrengwaarde

aantal won. inv. kosten per woning 289 € 15.852.042 € 54.851

Wij hebben vervolgens in deze notitie de kosten Grondwerk, Bouwrijpmaken en Woonrijpmaken (zie hierna onder A) en de Plankosten en de kosten Voorbereiding en toezicht (zie hierna onder B) beoordeeld en van commentaar voorzien.

A

Kosten Grondwerk, Bouwrijpmaken en Woonrijpmaken

De gemeente Voorst heeft in bijlage 11 (zie bijlage A) een onderbouwing van de kosten Grondwerk, Bouwrijpmaken en Woonrijpmaken (BWRM) gegeven. In totaal zijn de deze kosten met totaal € 9,2 mln. en € 32.039,-- per woning, hoog te noemen. Er zijn immers, op een brug na, geen bijzondere civiel technische voorzieningen in deze kostenposten meegenomen.

kosten Grondwerk en BWRM per woning

aantal won. inv. kosten per woning 289 € 9.259.342 € 32.039

Wij hebben vervolgens bijlage 11 nader geanalyseerd en concluderen het volgende: A1

Wat opvalt is dat er geen ruimte gebruikskaart aanwezig is waardoor de door de gemeente gebruikte hoeveelheden (m1, m2 en stuks) niet te herleiden zijn. Hierdoor is het niet mogelijk om te beoordelen of de juiste eenheden zijn gebruikt en derhalve of de totale opgevoerde kosten juist zijn. Daarnaast is het onmogelijk de kosten toe te delen aan de percelen van de diverse grondeigenaren.

A2

Het ruimtegebruik is weliswaar globaal beschreven in het concept-exploitatieplan in bijlage 1 maar dit sluit niet aan op de cijfers in bijlage 11. In bijlage 1 wordt als Bruto plangebied 360.057 m2 gehanteerd, in bijlage 11 is voor het grondwerk uitgegaan van 358.105 m2. Volgens bijlage 1 zijn de elementen in exploitatie 262.537 m2 en het netto exploitatiegebied 97.520 m2. Er zouden derhalve nergens te handhaven structuren zijn (waarvoor ook geen kosten gemaakt hoeven te worden). Dit is zeer ongebruikelijk, zeker gezien het buitengewoon grote aantal m2 groen in het plan (vaak worden bestaande groenstructuren ingepast/gehandhaafd). Of dit ook daadwerkelijk het geval is, kan alleen met een (gedetailleerde) ruimtegebruikskaart worden aangetoond en die ontbreekt.

A3

Een groot aantal onderdelen van het investeringsoverzicht bestaat uit kosten die beschreven worden als 1 post (stelpost). Al deze stelposten zijn niet onderbouwd. Totaal gaat het om 26% van de kosten BWRM met een totaalbedrag van afgerond € 2,1 mln. waarvan geen enkele onderbouwing aanwezig is en die daarmee niet beoordeeld kunnen worden.

A4

Daar waar wel eenheidsprijzen zijn vermeld, zijn deze eenheidsprijzen hoog in relatie tot de geschetste plankwaliteit. Alhoewel er - zoals onder A1 geconstateerd - geen ruimtegebruikskaart aanwezig is, hebben wij toch getracht (zie bijlage B) inzicht te krijgen in de kosten BWRM voor met name de aanleg van woonstraten (variant smal). De aanlegkosten zouden volgens de gemeente inclusief riolering en verlichting ca € 156,-- excl. BTW en VTU per m2 bedragen. Wij hanteren op basis van onze eenheidsprijzen hiervoor een bedrag van € 110,-- per m2. Het prijsverschil van € 46,-- per m2 vinden wij, vergeleken met door ons in dergelijke plannen gehanteerde normkosten, onverklaarbaar hoog. Hieruit ontstaat het beeld dat gemeentelijke kosten ca 40% hoger zijn dan noodzakelijk.

2/5

B

Plankosten en de kosten Voorbereiding en toezicht

De plankosten en de kosten voorbereiding en toezicht zijn berekend conform de zgn. plankostenscan. Op zich is dit juist, maar de bijzondere planvorm in combinatie met het feit dat 63% van het bruto plangebied uit groen bestaat maakt dat er met € 4,7 mln. een erg hoog bedrag aan plankosten en VTU is opgenomen in het concept exploitatieplan. Met name het onderdeel civiele en cultuurtechniek van € 2,9 mln. behoeft bijstelling naar een meer realistisch niveau. Dit houdt verband met de eerder genoemde gemeentelijke aanname dat 0% van het huidige groen gehandhaafd kan worden. Dit is zeer ongebruikelijk. Aangezien de civiele en cultuurtechniek kosten van het aanleggen van groen veel lager zijn dan voor het aanleggen van het overige openbaar gebied (met name verharding), behoeft deze post een bijstelling naar beneden. Conclusie is dat de kosten Grondwerken en BWRM niet tot slecht zijn onderbouwd. En daar waar er al eenheidsprijzen worden beschreven zijn deze te hoog voor het bijbehorende ruimtelijke plan. De Plan en VTU kosten zijn te hoog en niet passend bij dit plan dat voor 63% uit groen aanleg bestaat.

3/5

Bijlage A

4/5

Bijlage B Vergelijking gehanteerde eenheidsprijzen Twynsta Gudde met Gemeente Voorst wegprofiel 7,6 m1

5,5 verh. Prijs op basis van normatieve kengetallen TG ehp Grondvervoer € 2,32 Trottoir € 44,00 Woonstraat (en bouwweg in puin) € 72,00 Verlichting (elke 15 m1) € 1.650,00 Riolering € 225,00

2,1 trot

hoev./m1 4,35 2,1 5,5 0,066667 1

per m1 € 10 € 92 € 396 € 110 € 225 € 834 per m2:

Prijs basis kostenraming gemeente Voorst ehp Grondvervoer € 2,32 Trottoir € 48,86 Woonstraat (en bouwweg in puin) € 102,11 Verlichting (elke 15 m1) € 2.106,00 Riolering € 368,06

hoev./m1 4,35 2,1 5,5 0,066667 1

€ 110

100%

per m1 € 10 € 103 € 562 € 140 € 368 € 1.183 per m2:

€ 156

142%

5/5