Zienswijze 11

From: Sent: dinsdag 7 december 2021 14:06:31 To: RAAD Cc: Subject: Woningbouw Binnenweg-Rijksstraatweg, Wilp

Geachte heer of mevrouw, Hierbij stuur ik u namens cliënt een zienswijze toe ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan Woningbouw Wilp. Ik verwijs u kortheidshalve naar de inhoud daarvan. Graag ontvang ik een beves ging van ontvangst. Met vriendelijke groet, Advocaat

Actueel | Aanmelden nieuwsbrief | Seminars en lezingen\~\~ \~ Burgemeester van Roijensingel 2

T: +31 (0)6 820 539 52

Postbus 1036

F: +31 (0)38 421 85 73

8001 BA ZWOLLE www.benthemgratama.nl

E: JHMeester@benthemgratama.nl

Disclaimer **************************************** De informa e in dit communica ebericht en eventuele a achment(s) zijn alleen bedoeld voor gebruik door de geadresseerde en kan informa e beva e die privé, dan wel vertrouwelijk is en/of niet openbaar gemaakt mag worden. Indien u als lezer van dit bericht niet de bedoelde ontvanger bent, geven w hierbij aan dat elke verdere verspreiding, distribu e en/of het kopiëren van dit bericht onrechtma g is en eventueel tot aansprakelijkheid kan leiden. Ind u dit bericht niet volledig, dan wel onbedoeld hee ontvangen, informeert u dan alstublie de afzender en/of info@benthemgratama.nl en verwijder he bericht zonder kopieën te behouden. Benthem Gratama hee de beroepsaansprakelijkheid van haar advocaten verzekerd. Onze aansprakelijkheid wordt beperkt tot het bedrag dat in voorkomende gevallen onder deze verzekering voor uitbetaling in aanmerking komt. Op een overeenkomst van opdracht gesloten met Benthem Gratam zijn algemene voorwaarden van toepassing. U kunt onze algemene voorwaarden online via onze website raadplegen als ook downloaden als PDF-bestan Benthem Gratama Advocaten B.V. (KvKnr: 66383730), Bencs Advocaten B.V. (KvKnr: 62328573) en Adreyt B.V. (KvK-nr.: 24369678) werken ieder voor eige rekening en risico onder de handelsnaam Benthem Gratama Advocaten B.V. Zie www.benthemgratama.nl.

Alle advocaten zijn werkzaam binnen de beslo vennootschap Benthem Gratama Advocaten B.V. met uitzondering van mrs. D. Meulenberg en P.A.M. Manning, die werkzaam zijn binnen Bencs Advocat B.V. en mr. J.M. Hebly die werkzaam is binnen Adreyt B.V. ****************************************

P Denk aan het milieu voordat u dit bericht print \~

UITSLUITEND PER E-MAILBERICHT: RAAD@VOORST.NL o.v.v.: Ontwerpbestemmingsplan Woningbouw Binnenweg-Rijksstraatweg, Wilp Datum: Onze ref.: Uw ref.: Behandelaar: Direct tel. nr.: Direct fax nr.: E-mailadres:

7 december 2021 /Gemeente Voorst 211379 JAM/JAM Ontwerpbestemmingsplan Woningbouw Binnenweg-Rijksstraatweg, Wilp , advocaat +31 (0)6 820 539 52 +31 (0)38 421 85 73

Geachte Raad, 1.

Als advocaat en gemachtigde van de wonende te (7384 AC) Wilp aan de Rijksstraat 57 (hierna: ), dien ik hierbij een zienswijze in op het ontwerpbestemmingsplan Woningbouw Binnenweg-Rijksstraatweg, Wilp, (NL.IMRO.0285.8117-OW00), d.d. 27 oktober 2021, dat door het college van burgemeester en wethouders van Voorst (hierna: “College”) is gepubliceerd en blijkens de kennisgeving van 28 oktober 2021 tot 9 december 2021 ter inzage ligt (bijlage 1) (hierna: “Ontwerpbestemmingsplan”). Het Ontwerpbestemmingsplan is ten behoeve van woningbouw in twee fasen op de locatie Binnenweg-Rijksstraatweg (hierna: “Plangebied”).

Inleiding 2. De zienswijze van kan als volgt worden samengevat. is woonachtig naast en voor, althans nabij het Plangebied. Het Ontwerpbestemmingsplan maakt het planologisch mogelijk dat het huidige Plangebied wordt gebruikt voor en ten behoeve van wonen. Het Ontwerpbestemmingsplan geeft geen blijk van een goede ruimtelijke ordening en is in strijd met het huidig provinciaal en gemeentelijk beleid. Daarmee is het Ontwerpbestemmingsplan in strijd met de Wet ruimtelijke ordenening (hierna: “Wro”). Zodoende kan het Ontwerpbestemmingsplan niet worden vastgesteld. Feiten en omstandigheden 3. is woonachtig aan de Rijksstraatweg te Wilp en derhalve in de directe nabijheid van het Plangebied. is in Wilp komen wonen vanwege de ruimte, het groen en de rust. Wilp ligt aan de Ijsselvallei en dat gebied kenmerkt zich door een bijzonder mooi landschap. wil dat Wilp mooi blijft voor de huidige en toekomstige bewoners. Het is goed dat er nieuwe huizen komen, maar dit moet wel op een verantwoorde manier worden gedaan, aldus

4.

vindt het van belang dat: ▪ ▪ ▪ ▪

▪ 5.

Het groene karakter behouden blijft samen met de landelijke doorzichten; Aansluiting met bestaande bouw wordt gezocht; Bestaande monumenten, landschap en natuur in ere worden behouden; De nieuw te realiseren woningen in lijn zijn met de dorpvisie ‘Dorpsvisie Wilp, Twello, 21 mei 2007’ (hierna: “Dorpsvisie”) en passen binnen de klassieke landelijke bebouwing; en Privacy voor bestaande en nieuwe bewoners behouden blijft.

Op 27 oktober 2021 heeft het College het Ontwerpbestemmingsplan bekendgemaakt. Het Ontwerpbestemmingsplan ligt van 28 oktober 2021 tot 9 december 2021 ter inzage. Deze zienswijze is binnen de termijn ingediend.

Juridisch kader 6. Het Ontwerpbestemmingsplan is gebaseerd op art. 3.1 Wro en ziet op het planologischjuridisch kader om de voorgenomen ontwikkeling mogelijk te maken. Het Ontwerpbestemmingsplan is voorbereid met toepassing van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: “Awb”) op grond van art. 3.8 Wro. Op het Plangebied is momenteel het bestemmingsplan “Bestemmingsplan Wilp 2010” (hierna: “Bestemmingsplan Wilp”) van toepassing. Gronden van de zienswijze Goede ruimtelijke ordening 7. Art. 3.1 Wro bepaalt dat de gemeenteraad voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vaststelt, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in het plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven. Hier is niet aan voldaan. licht dit toe. Archeologie 8.

Uit meerdere onderzoeken – die bij het Ontwerpbestemmingsplan zijn gevoegd - is gebleken dat in het Plangebied archeologische sporen verwacht worden. Met name ten aanzien van het Zuidelijke deel van het Plangebied is onzorgvuldig gehandeld en is sprake van strijdigheid met de goede ruimtelijke ordening. In het ‘Archeologisch verkennend booronderzoek’ staat de volgende conclusie: “Aangezien overwegend archeologische sporen verwacht worden en de vondst-laag vermoedelijk deels geërodeerd is bij overstromingen vanuit de IJssel, in dit stadium de

2

meest geschikte onderzoeksmethode een karterend en waarderend proefsleuvenonderzoek. Bij een proefsleuvenonderzoek dienen verspreid over het plangebied sleuven gegraven te worden met als doel om eventuele archeologische waarden te karteren en waarderen.” 9.

Vervolgens is in de toelichting op het Ontwerpbestemmingsplan (hierna: “Toelichting”) opgenomen: “Dit onderzoek wordt uitgevoerd in het kader van de omgevingsvergunning voor het bouwen en is zodoende juridisch geborgd met een archeologische dubbelbestemming.”

10. Daarmee wordt miskend dat de deskundigen juist hebben geoordeeld dat nu op dit moment, voorafgaande aan het vaststellen van het bestemmingsplan de juiste tijd is voor het nodige onderzoek. Daarnaast is ook niet nader en deugdelijk onderbouwd hoe wordt gewaarborgd dat een deugdelijk onderzoek daadwerkelijk wordt uitgevoerd voorafgaande aan de verlening van de omgevingsvergunning. In het onderzoek staat namelijk vermeld: “Voor dit onderzoek dient een door de bevoegde overheid goedgekeurd Programma van Eisen te zijn opgesteld waarin is vastgelegd waaraan het onderzoek moet voldoen”. Deze voorwaarde of eis treft niet in de planregels bij het Ontwerpbestemmingsplan aangaande de dubbelbestemming Archeologie-2. Zodoende is het Ontwerpbestemmingplan onzorgvuldig voorbereid en zijn niet alle relevante belangen daarbij betrokken. Tussenconclusie 11. Het Ontwerpbestemmingsplan is in strijd met het provinciaal en gemeentelijk beleid en kan daardoor niet worden vastgesteld.

Beleid en regelgeving 12. Het Ontwerpbestemmingsplan dient te worden getoetst aan het overige rijks- provinciaalregionaal- en gemeentelijk beleid. Het Ontwerpbestemmingsplan mag niet in strijd zijn met dit andere beleid. Dat is wel het geval. licht dit toe.

3

Dorpsvisie Nokhoogte 13. In het Ontwerpbestemmingsplan wordt voor Deelgebied A ‘Wonen aan dorpserf’ een nokhoogte (ook wel bouwhoogte) gehanteerd van 11 meter en een goothoogte van 4 – 6 meter. Deze nokhoogte is niet in lijn met de randvoorwaarden van de stedenbouwkundige uitgangspunten uit de Dorpsvisie.1 In de Dorpsvisie staat dat nieuwbouw moet aansluiten bij de bebouwingstypologie van de reeds bestaande woningen in de direct omgeving. De nieuwbouw moet zodoende aansluiten bij de woningen aan de Mackenzieplaats, de Rijksstraatweg en Binnenweg. Op basis van Bestemmingsplan Wilp hebben die woningen een maximale nokhoogte van 8 - 9 meter en een maximale goothoogte van 3 – 4 meter. 14. De omliggende maximale nok- en goothoogtes zijn, kort gezegd, de volgende: Adres Mackenzieplaats 1,3,5,7,9,11,13,15,17 Rijksstraatweg 51,53,55 Rijksstraatweg 57 Rijksstraatweg 59 Rijksstraatweg 67,69,71, 73,75,79,81,83,85 Hofstraat 42 Binnenweg 76,78,80,82,84,86,88 Binnenweg 15, 66,68,70,72,74 Dijkweideweg 21

Bouwhoogte 9 8 9 10 8 8 9 8 8

Goothoogte 6 4 6 6,5 3 3 6 3 3

15. Over Rijksstraatweg 59 het volgende: in de planregels bij het Bestemmingsplan Wilp is bepaald dat de bouwhoogte van de woning 10 meter mag bedragen. In de toelichting op deze planregel staat opgenomen dat de standaard bouwhoogte 9 meter betreft. Over de afwijkende maat staat het volgende opgenomen: “Mocht de bestaande goot- of bouwhoogte hoger zijn dan de aangegeven maat, dan is deze toegestaan. Langs beeldbepalende straten wordt, waar de cultuurhistorische waarden daartoe aanleiding geven, aansluiting gezocht bij de bestaande hoogtematen vanuit het principe "diversiteit is kwaliteit". Deze kwaliteit moet behouden blijven”. 16. De woning op dit adres betreft een gemeentelijk monument.2 Zodoende is er sprake van cultuurhistorische waarde om de bouwhoogte van 10 meter op dit perceel neer te leggen. Een dergelijke aanleiding bestaat echter niet voor het Plangebied nu dit (1) geen bestaande situatie betreft en (2) er geen cultuurhistorische waarde aan de nieuwbouw is toe te kennen.

1 Dorpsvisie pag. 43 e.v. 2 https://www.voorst.nl/monumenten/detail-1/artikel/keuler-hofstede-rijksstraatweg-59, laatst geraadpleegd op 6 december 2021.

4

17. Eerder is gebleken dat de maximale hoogtes van belang zijn en dus de maatvoering van belang is in de besluitvorming. In 2012 is de Hofstraatbuurt in Wilp herontwikkeld. Destijds is er een zienswijze ingediend die ook zag op (woningdichtheid en) nokhoogte (bijlage 2). In de reactie op die zienswijze is het volgende gezegd over de daar geldende nokhoogte: “Ter verduidelijking wordt hieronder beschreven waarom destijds is gekozen, voor in de wijzigingsbevoegdheid opgenomen maatvoering. De gekozen maatvoering sluit aan op de maatvoering van woningen in de directe omgeving. De woningen aan de Binnenweg 31,33,35 en 37 bestaan uit twee volledige bouwlagen met een kap. Op basis van het daar ter plaatse geldende bestemmingsplan “Dorp Wilp 2010” mogen deze woningen een goothoogte van 6 meter en een nok van 9 meter hebben. Deze hoogte is vergelijkbaar met de nieuw te bouwen vrijstaande woning aan de Binnenweg (goot van 6 meter en een nok van maximaal 10 meter). De rijwoningen aan de Nieuweweg krijgen zelfs een lagere goot van maximaal 3 meter hoog. De gekozen nokhoogte van 10 meter ligt weliswaar een meter hoger dan de bestaande woningen, maar dit komt voort uit de huidige bouweisen en de wens om de ruimte onder de kap als verdieping te kunnen gebruiken.”3 18.

Uit de zin: “De gekozen maatvoering sluit aan op de maatvoering van woningen in de directe omgeving.” blijkt dat wel degelijk naar omliggende woningtype wordt gekeken. Witjens stelt vast dat er een vaste gedragslijn wordt gehanteerd – al dan niet op basis van beleidsregels - ten aanzien van de te bepalen bouwhoogte. In het Ontwerpbestemmingsplan is geenszins gemotiveerd waarom de vaste gedragslijn wel of niet wordt gevolgd in dit geval en is tevens geen ruimtelijke onderbouwing gegeven voor de opgenomen hoogtes. 19. De beleidsregel of vaste gedragslijn, en het wel of niet toepassen daarvan, moet deugdelijk worden gemotiveerd en uw Raad – als ook het College - dient zich bij het nemen van een besluit als uitgangspunt te houden aan het eigen beleid. Dat wordt nu niet gedaan. Daarmee is het Ontwerpbestemmingsplan onzorgvuldig voorbereid en ondeugdelijk gemotiveerd. Dichtheid 20. Niet is onderkend dat de woningdichtheid in het Ontwerpbestemmingsplan niet in lijn is met de Dorpsvisie. Op het deelgebied A (fase 1) staat een woningdichtheid van 34 woningen per ha gepland. Dit aantal woningen per ha ligt boven de randvoorwaarden zoals gesteld in de Dorpsvisie. In de Dorpsvisie worden concrete randvoorwaarden genoemd. Zo staat daarin vermeld: 3 http://imro.voorst.nl/plannen/NL.IMRO.0285.8109-/NL.IMRO.0285.8109-VS00/tb_NL.IMRO.0285.8109-VS00_1.pdf.

5

“Voor Wilp betekent dit dat de volgende dichtheden worden gehanteerd binnen de verschillende bouwtypologieën: -

Compact: 15 tot 25 woningen per ha. Incidenteel 30 woningen per ha. Lint: 10 tot 15 woningen per ha naast compact gebied tot 20 woningen per ha. Mozaïek: 2 tot 10 woningen per ha, afhankelijk van de afstand van het dorp. Solitair; 1-3 woningen per ha.

De genoemde dichtheden zijn maximale dichtheden en mede afhankelijk van de positie binnen het dorp.” En “[…] -

21.

Locatie Kruitbos: woningdichtheid van 15-25 woningen per ha. Aanvullend wordt hier expliciet genoemd bij de randvoorwaarden van dit gebied: “gezien de ligging in de bebouwingstypologie compact op de rand van de typologie ‘lint’, wordt uitgegaan van een woningdichtheid van 15-25 woningen per ha. Gerefereerd aan de omgeving en de al aanwezige bebouwing betekent dit, dat er nog ruimte is voor maximaal 10 woningen;”

heeft de dichtheid berekend van Erve Weltevreden Deelgebied A ‘Wonendorpserf’. Op de locatie Kruitbos staan 15 woningen gepland op 4400 m2, dat betekent 34 woningen per ha. Dit ligt boven de norm zoals gesteld in de Dorpsvisie; zowel boven de norm van maximaal 25 per ha als boven de norm van maximaal 10 nieuwe woningen. Zodoende is het Ontwerpbestemmingsplan in strijd met de Dorpsvisie.

22. In 2012 is de Hofstraatbuurt in Wilp herontwikkeld. Destijds is er een zienswijze ingediend die ook inging op woningdichtheid (en nokhoogte) (bijlage 2). In een reactie op die zienswijze is het volgende gezegd over de daar geldende woningdichtheid: “Ter verduidelijking wordt hieronder beschreven waarom destijds gekozen is voor deze bebouwingsdichtheid. In de toelichting van het bestemmingsplan “Hofstraatbuurt Wilp” wordt over de bebouwingsdichtheid het volgende beschreven. De dichtheid van 27 woningen per hectare is gelijk aan de dichtheid voordat het gebied werd herontwikkeld. Deze dichtheid is weliswaar iets hoger dan de maximale dichtheid van 25 hectare die beschreven staat in de dorpsvisie Wilp. Echter in dezelfde visie staat beschreven dat wanneer er sprake is van een bijzondere opgave, de dichtheid verhoogd kan worden naar 30 woningen per hectare. Bij de herontwikkeling

6

van dit gebied is aangegeven, dat de bijzondere opgave is gelegen in het feit dat zowel voldoende bereikbare woningen diende te worden gebouwd, maar dat er tevens ook een ambitie is meer gevarieerd te bouwen.”4 23. Op basis van dit citaat stelt vast dat sprake is van een vaste gedragslijn – al dan niet op basis van beleidsregels - ten aanzien van de te bepalen dichtheid. In het Ontwerpbestemmingsplan is geenszins gemotiveerd waarom de vaste gedragslijn in dit geval wel of niet wordt gevolgd en is tevens geen ruimtelijke onderbouwing gegeven voor de gekozen dichtheid in het Ontwerpbestemmingsplan. De beleidsregel of vaste gedragslijn moet zonder deugdelijke onderbouwing wel worden gevolgd en uw Raad – als ook uw College - dient zich bij het nemen van besluit te houden aan het eigen beleid. Dat wordt nu niet gedaan. Daarmee is het Ontwerpbestemmingsplan onzorgvuldig voorbereid en ondeugdelijk gemotiveerd. 24. Onder 3.4.2 van de Toelichting op het Ontwerpbestemmingsplan wordt getoetst aan deze randvoorwaarden, maar deze toetsing is onjuist zowel met betrekking tot dichtheid als bebouwingstypologie. Ook blijkt niet uit de Toelichting welke deelgebieden en welke woningen daarin zijn meegenomen in de berekening. Daarmee is het Ontwerpbestemmingsplan ook op dit punt onzorgvuldig voorbereid en ondeugdelijk gemotiveerd. Omgevingsverordening Gelderland 25.

In de Toelichting op het Ontwerpbestemmingsplan staat onder 3.2.2 dat Gedeputeerde Staten op 22 september 2021 het ontwerp voor de Omgevingsverordening ‘Actualisatieplan 7’ hebben vastgesteld. Naar verwachting zullen Provinciale Staten in het voorjaar een besluit nemen over deze actualisatie, aldus de Toelichting. Uit de informatie op www.ruimtelijkeplannen.nl blijkt dat provinciaal reeds andere plannen (in ontwerp) zijn vastgesteld. Niet blijkt dat hier rekening mee is gehouden in het Ontwerpbestemmingsplan. Hiermee is het Ontwerpbestemmingsplan onzorgvuldig voorbereid en heeft niet de juiste belangenafweging plaatsgevonden. Tussenconclusie goede ruimtelijke ordening. 26. Zodoende blijkt dat het Ontwerpbestemmingsplan niet dient ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. concludeert dat het Ontwerpbestemmingsplan niet met de juiste zorgvuldigheid is opgesteld en dat is gehandeld in strijd met art 3.2 Awb. Voor zover uw Raad zich op het standpunt stelt dat het Ontwerpbestemmingsplan wel met de vereiste zorgvuldigheid is opgesteld, is nagelaten het Ontwerpbestemmingsplan te voorzien van een deugdelijke motivering ex art. 3:46 Awb en is nagelaten de betrokken belangen juist af te wegen, althans dit inzichtelijk te maken ex art. 3:4 Awb. Het Ontwerpbestemmingplan niet kan worden vastgesteld.

4 http://imro.voorst.nl/plannen/NL.IMRO.0285.8109-/NL.IMRO.0285.8109-VS00/tb_NL.IMRO.0285.8109-VS00_1.pdf

7

In strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur Zorgvuldigheid 27. concludeert dat is gehandeld in strijd met art. 3:2 Awb en het Ontwerpbestemmingplan niet kan worden vastgesteld. Dat concludeert onder andere maar niet uitsluitend uit het feit dat niet is gehandeld conform de relevante wet- en regelgeving, beleidsregels niet juist zijn toegepast en niet alle adviezen van de deskundigen zijn gevolgd, althans dat is niet inzichtelijk gemaakt. 28.

Het College stelt zich op het standpunt dat het Ontwerpbestemmingsplan tot stand is gekomen onder andere met inspraak van de bewoners. Er zou sprake zijn van participatie al dan niet op basis van beleid, aldus het College. is niet bekend met enige vorm van participatie en uit het Ontwerpbestemmingsplan blijkt ook niet hoe hier invulling aan gegeven is. Hiermee is het Ontwerpbestemmingsplan onzorgvuldig voorbereid.

Motiveringsplicht 29. concludeert dat is gehandeld in strijd met art. 3:46 Awb en het Ontwerpbestemmingsplan niet kan worden vastgesteld. wijst in dit verband met name maar niet uitsluitend op het feit dat het Ontwerpbestemmingsplan niet in lijn is met de Dorpsvisie, dat het Ontwerpbestemmingsplan geen blijk geeft van een goede ruimtelijke ordening en dat wet- en regelgeving en beleidsregels niet juist en deugdelijk zijn toegepast. Belangenafweging 30. concludeert dat is gehandeld in strijd met art. 3:4 Awb. Er is geen belangenafweging gemaakt, althans de belangenafweging is niet inzichtelijk gemaakt en aan de belangenafweging is de verkeerde conclusie verbonden. wijst hiervoor andere onder andere het feit dat het archeologisch onderzoek niet voldoende is uitgevoerd, dat geen rekening is gehouden met het actuele provinciale beleid, dat het bebouwingtypologie niet overeenstemmen met de bestaande bouw en dat de dichtheid van de woning in ernstige mate de randvoorwaarden overschrijdt. Conclusie 31. verzoekt u uw voornemen om het bestemmingsplan te wijzigen te heroverwegen en alsnog te besluiten het bestemmingsplan niet te wijzigen, althans het Ontwerpbestemmingsplan in ieder geval zo vast te stellen dat de bebouwingstypologie in overstemming is met de bestaande bouw, de dichtheid per ha in lijn is met de Dorpsvisie en het archeologisch onderzoek volledig wordt uitgevoerd.

8

Verzoek 32. Met het verzoek ondergetekende van het verdere verloop van de procedure op de hoogte te houden.

Hoogachtend

Advocaat-gemachtigde

Bijlagen

Bijlage 1 Bekendmaking Ontwerpbestemmingsplan Bijlage 2 Zienswijze Hofstraatbuurt uit 2021

9

JŽ& Benthem Gnatama advocaten

Bijlage 1

gemeente voorst

GEMEENTEBLAD

Nr. 379425 27 oktober

2021

Officiële uitgave van de gemeente Voorst

Ontwerpbestemmingsplan Woningbouw Binnenweg-Rijksstraatweg, Wilp Burgemeester en wethouders van Voorst maken het volgende bekend: Vanaf 28 oktober 2021 ligt voor een periode van zes weken voor iedereen ter inzage een ontwerp van het bestemmingsplan Woningbouw Binnenweg-Rijksstraatweg, Wilp (NLIMRO.0285.8117-OW00). Door de corona-uitbraak kunt u dit ontwerp en de bijbehorende stukken alleen op afspraak inzien in de tijde­ lijke huisvesting van de gemeente Voorst aan de Hietweideweg 20 in Twello. Hiervoor maakt u een af­ spraak met Marike Jansman-Weghorst. Haar telefoonnummer is 0571-27 98 56. Komt u naar het ge­ meentehuis? Dan vragen wij u om te letten op de landelijke hygiënemaatregelen. Voor uw eigen ge­ zondheid en die van onze medewerkers. Bekijk de digitale stukken ook op www.ruimtelijkeplannen.nl via de link links naast deze tekst. Dit ontwerpbestemmingsplan maakt in twee fasen woningbouw mogelijk op de locatie BinnenwegRijksstraatweg in Wilp.

Zienswijze Tijdens de bovengenoemde periode kan iedereen schríftelijk of mondeling een zienswijze naar voren brengen. Uw schriftelijke zienswijze stuurt u naar de gemeenteraad van Voorst. Het e-mailadres is raad@voorst.nl. Vermeld daarbij dat het gaat om het ontwerpbestemmingsplan Woningbouw BinnenwegRijksstraatweg, Wilp. Voor een mondelinge zienswijze neemt u contact op met Marike Jansman-Weg­ horst.

Twello, 27 oktober 2021 Renske Helmer-Englebert, burgemeester Lisette Wolbers-Cents, secretaris

1

Gemeenteblad 2021 nr. 379425

27 oktober 2021

JŽ&. Benthem Gnatama advocaten

Bijlage 2

2012-07935

ZIENSWIJZENNOTITIE

Ontwerpbestemmingsplan “Hofstraatbuurt Wilp, wijzigingsplan Nieuweweg 7-9” Het ontwerpbestemmingsplan "Hofstraatbuurt Wilp, wijzigingsplan Nieuweweg 7-9” heeft van 26 januari 2012 tot 8 maart 2012 voor een ieder ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is 1 zienswijze ingediend. De ingediende zienswijze is binnen de daarvoor gestelde termijn ontvangen en wordt daarom inhoudelijk behandeld. Hieronder wordt deze zienswijze samengevat en beantwoord. Tevens wordt aangegeven of de zienswijze leidt tot aanpassingen van het bestemmingsplan. Zienswijzen

Samenvatting en beantwoording Aantal huizen De kavel is te klein voor het bouwen van een vrijstaande en een drie-onder-een-kapwoning. De laatste zou een twee-onder-een-kapwoning moeten zijn.

Aantal huizen In het bestemmingsplan “Hofstraatbuurt Wilp” is op het perceel Nieuweweg 7-9 een wijzigingsbevoegdheid neergelegd. In deze wijzigingsbevoegdheid staat een aantal voorwaarden beschreven waaraan een eventuele invulling van het plangebied Nieuweweg 7-9 moet voldoen. Eén van de voorwaarden is dat er op het perceel maximaal 4 woningen gerealiseerd mogen worden. Verder zijn de gooi­ en nokhoogte vastgelegd. Voor de rijwoningen is een goothoogte van 3 meter en een nokhoogte van 10 meter opgenomen. Voor de vrijstaande woning is een goothoogte van 6 meter en een nokhoogte van 10 meter opgenomen. De stedenbouwkundige afweging of het realiseren van vier woningen met bijbehorende goot- en nokhoogte op dit perceel acceptabel is, is dus al gemaakt in het bestemmingsplan “Hofstraatbuurt Wilp”. Wanneer bij het college een verzoek wordt ingediend dat voldoet aan bovenstaande voorwaarden, kan het college via de procedure van een wijzigingsplan medewerking verlenen aan het verzoek. Aangezien het voorliggende verzoek aan de opgenomen voorwaarden voldoet, wordt medewerking verleend aan het verzoek. Ter verduidelijking wordt hieronder beschreven waarom destijds gekozen is voor deze bebouwingsdichtheid. In de toelichting van het bestemmingsplan "Hofstraatbuurt Wilp" wordt over de bebouwingsdichtheid het volgende beschreven.

De dichtheid van 27 woningen per hectare is gelijk aan de dichtheid voordat het gebied werd herontwikkeld. Deze dichtheid is weliswaar iets hoger dan de maximale dichtheid van 25 hectare die beschreven staat in de dorpsvisie Wilp. Echter in dezelfde visie staat beschreven dat wanneer er sprake is van een bijzondere opgave, de dichtheid verhoogd kan worden naar 30

2012-07935

woningen per hectare. Bij de herontwikkeling van dit gebied is aangegeven, dat de bijzondere opgave is gelegen in het feit dat zowel voldoende bereikbare woningen diende te worden gebouwd, maar dat er tevens ook een ambitie is meer gevarieerd te bouwen. Onder bereikbare woningen worden betaalbare woningen verstaan welke zich bevinden in de prijscategorie voor huur tot 6 664 per maand en koop tot 6200.000. Door het gevarieerde bouwen worden ook middeldure en dure woningen geïntroduceerd.

Grootte ramen en eventuele dakkapellen en schending privacy. Het aantal en de grootte van de ramen en eventuele dakkapellen zijn niet in verhouding met het huis en schenden onze privacy

Hoogte huizen, verlies privacy en vermindering zonlicht. Het is vreemd dat op deze kleine kavels huizen van 10 meter hoog worden gerealiseerd. Er dient rekening gehouden te worden met de grootte van de kavel en de omliggende huizen, zodat inbreuk op privacy en zonlicht zo beperkt mogelijk wordt gehouden.

Op basis van de opgave om ook bereikbare (betaalbare) woningen te realiseren is ervoor gekozen om op dit perceel een drie-onder-eenkapwoning te realiseren. Wanneer dit een tweeonder-een-kapwoning zou worden, valt de woning buiten de categorie bereikbaar en wordt niet voldaan aan dit uitgangspunt. Omdat in het totale gebied de dichtheid niet meer toenam dan de bestaande dichtheid was en is nog steeds het stedenbouwkundig aanvaardbaar om op dit perceel 4 woningen te realiseren. Grootte van de ramen en dakkapellen De grootte van ramen en het realiseren van eventuele dakkapellen wordt niet geregeld in een bestemmingsplan. Een bestemmingsplan regelt onder andere de locatie, oppervlakte en hoogte van (nieuwe) woningen. Schending privacy De nieuwbouw van de woningen zorgt niet voor een onevenredige aantasting van uw privacy. De vrijstaande woning wordt in dezelfde gevellijn gerealiseerd als uw woning, waardoor er vanuit deze nieuwe woning geen direct zicht op uw perceel of in uw woning is. Het rijtje van drie woningen wordt niet direct achter uw woning gerealiseerd, maar schuin achter uw woning. De afstand van de achtergevel van de nieuwbouw tot de achtergevel van uw woning bedraagt ongeveer 35 meter. Door de afstand van de nieuwbouw en het feit dat de nieuwe woningen niet direct achter uw woning worden gebouwd, wordt uw privacy niet onevenredig aangetast.

Hoogte huizen Onder het kopje “Aantal huizen” wordt aangegeven waarom aan de gevraagde hoogte medewerking kan worden verleend. Ter verduidelijking wordt hieronder beschreven waarom destijds is gekozen, voor in de wijzigingsbevoegdheid opgenomen maatvoering. De gekozen maatvoering sluit aan op de maatvoering van woningen in de directe omgeving. De woningen aan de Binnenweg 31,33,35 en 37 bestaan uit twee volledige bouwlagen met een kap. Op basis van het daar ter plaatse geldende

2012-07935

bestemmingsplan “Dorp Wilp 2010” mogen deze woningen een goothoogte van 6 meter en een nok van 9 meter hebben. Deze hoogte is vergelijkbaar met de nieuw te bouwen vrijstaande woning aan de Binnenweg (goot van 6 meter en een nok van maximaal 10 meter). De rijwoningen aan de Nieuweweg krijgen zelfs een lagere goot van maximaal 3 meter hoog. De gekozen nokhoogte van 10 meter ligt weliswaar een meter hoger dan de bestaande woningen, maar dit komt voort uit de huidige bouweisen en de wens om de ruimte onder de kap als verdieping te kunnen gebruiken. Verlies privacy Voor wat betreft de mogelijke inbreuk op privacy wordt verwezen naar hetgeen hierboven beschreven staat onder het kopje “Schending privacy” Vermindering zonlicht Om de opmerking over vermindering van zonlicht goed te kunnen beantwoorden is een schaduwstudie uitgevoerd. Op basis van deze studie wordt geconcludeerd dat er door de komst van deze vier woningen geen vermindering van zonlicht is in uw tuin of woning. Bij deze zienswijzennotitie is de schaduwstudie toegevoegd.

Planschaderisico Door de huizen die tot nu toe al gebouwd zijn in de Hofstraatbuurt, zijn onze huizen minder waard. Door de hoogte van de huizen hebben we minder zonlicht en door de grote ramen en dakkapellen vrijwel geen privacy meer. In de planschaderisicoanalyse wordt gesteld dat er enige mate van extra aantasting van privacy zou kunnen ontstaan. Na deze analyse had de hoeveelheid en grootte van ramen en dakkapellen wel aangepast mogen worden.

Oppervlakte perceel De drie rijwoningen hebben een kaveloppervlakte van respectievelijk circa 271 m2, 145 m2 en 217 m2. Deze oppervlakte zijn niet kleiner dan gemiddelde kavels van rijwoningen. Het bouwen van woningen met een hoogte van 10 meter op deze kavels is daarom ook stedenbouwkundig aanvaardbaar. Planschade Voor de eventuele waardedaling van de bestaande woningen in de omgeving kan door u een aanvraag tegemoetkoming in planschade worden ingediend wanneer het wijzigingsplan onherroepelijk is. Privacy Voor wat betreft het verhaal omtrent privacy wordt verwezen naar hetgeen hierboven staat beschreven onder het kopje “Schending privacy”.

Conclusie

Bovenstaande zienswijze is ontvankelijk, maar wordt niet gedeeld. De zienswijze leidt niet tot aanpassing van het ontwerpbestemmingsplan.