Woonvisie Aantrekkelijk Voorst 2025

Bron: Wonen in beweging: de resultaten van het WoonOnderzoek 2015 Nederland, ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties, april 2016. WOONVISIE AANTREKKELIJK VOORST 2025 - STRUCTUURVISIE

aansluiten bij de wensen van deze doelgroep (vooral in of om het centrum van Twello) ontwikkelen we woningen die geschikt zijn voor deze doelgroep om de (potentiële) vraag te accommoderen. Zowel traditionele en kleinere seniorenwoningen, als ruime en levensloop-geschikte woningen op de juiste locatie. Aangezien oudere huishoudens steeds vaker een goed inkomen hebben en vermogen hebben opgebouwd, willen we geschikte woningen realiseren in verschillende prijsklassen. Dit vraagt om nauwgezette afstemming met de markt. In de kleinere kernen zetten we niet in op nieuwbouw van geschikte woningen voor ouderen, maar laten we wel ruimte voor kleinschalige initiatieven. We staan open voor inwoners met goede ideeën over het wonen in de kernen. Ook maken we afspraken met IJsseldal Wonen over de ontwikkeling, beschikbaarheid en toewijzing van woningen die geschikt zijn voor bewoning door onder andere senioren.

Ouderen ondersteunen zolang mogelijk zelfstandig te wonen De meeste ouderen blijven het liefst zo lang mogelijk zelfstandig wonen. We willen hen daarbij graag ondersteunen. Dat doen we onder andere door ouderen bewust te maken van de noodzaak hun woning tijdig aan te passen, bijvoorbeeld door eenvoudige ingrepen of de installatie van domotica. Veel acute zorgvragen starten met een val in huis. Mens en Welzijn werkt op dit moment aan het ontwikkelen van een stimuleringsprogramma. Daarnaast zijn onze inspanningen gericht op het ondersteunen van het welzijn van zelfstandig wonende ouderen (bijvoorbeeld door eenzaamheid te voorkomen). Ons beleid op dit gebied nemen we op in de Preventienota.

We signaleren de trend dat oudere ouderen die een woning bezitten doorgaans weinig meer investeren in hun woning. Dit komt de verkoopbaarheid niet ten goede. We willen ouderen meer bewust maken van het belang van kwaliteitsbehoud om hun woning aantrekkelijk te houden voor de markt. Dit beschouwen we overigens primair als eigen verantwoordelijkheid. Binnen haar woningbezit werkt IJsseldal Wonen aan het opplussen van woningen. Ook inventariseert zij bij vrijkomen van een aangepaste woning eerst in haar netwerk of er huurders zijn die behoefte hebben aan een dergelijke woning.

Ruimte voor kleinschalige woonzorginitiatieven We signaleren een trend rond kleinschalige woon-­ zorginitiatieven. Als gemeente vinden we dit soort initiatieven een verrijking van het woningaanbod. We willen initiatieven ondersteunen als zij worden gedragen door inwoners van de gemeente. Vooral in de kleine kernen bieden we ruimte, omdat we hier niet actief inzetten op nieuwbouw voor ouderen. Hierbij valt te denken aan verticale woningsplitsing, particuliere zorginitiatieven, mantelzorgwoningen, kangoeroewoningen en meer. Niet alles wordt zondermeer toegestaan, maar in goed overleg is veel mogelijk.

sociale huurwoningvoorraad. We houden de vinger aan de pols. Het is zaak dat de gemeente en haar maatschappelijke partners met elkaar blijven afstemmen en flexibel zijn, indien de vraag zich op termijn anders ontwikkelt dan nu voorzien.

6.3 Hoe gaan we dat doen? Om uitvoering te geven aan de bovenstaande punten ondernemen we, in samenwerking met onze partners en bewoners, de volgende acties:

▪ Wmo-gelden beschikbaar stellen voor het aanpassen van woningen. ▪ Actief informeren van ouderen over (preventieve) woningaanpassingen, kwaliteitsbehoud van de huidige woning ten behoeve van verkoopbaarheid en zorg aan huis. ▪ Ontwikkelen van een lokale monitor ‘wonen met zorg’, waarmee we de behoefte aan wonen en zorg monitoren voor verschillende doelgroepen en de mate waarin het sociale netwerk van mensen de formele plaats van zorg en ondersteuning kan innemen. ▪ Prestatieafspraken maken met IJsseldal Wonen en Huurdersbelangenvereniging IJsseldal over: - het opplussen van woningen; - het geschikt maken van de bestaande woningvoorraad voor ouderen; - het toewijzen van aangepaste woningen.

▪ Toekomstige nieuwbouwlocaties in en rond het centrum van Twello inzetten voor toevoeging van geschikte en / of levensloopbestendige woningen (geschikt voor meerdere doelgroepen, jong en oud). Gezamenlijk met marktpartijen verkennen we de vraag naar geschikte woningen voor ouderen. ▪ Kleinschalige (woon-zorg)initiatieven waar mogelijk ondersteunen.

In de uitvoeringsagenda concretiseren we onze acties. We specificeren wat we doen, met wie we dit (willen) oppakken en wanneer uitvoering plaatsvindt.

39

WOONVISIE AANTREKKELIJK VOORST 2025 - STRUCTUURVISIE

Woonaanbod voor overige zorgdoelgroepen Voor mensen met een verstandelijke beperking of een psychiatrische aandoening zetten we in op het behoud van bestaand aanbod. In de Woonzorgvisie is geconcludeerd dat de lokale woonvraag vanuit deze zorgdoelgroepen in Voorst dermate klein is dat de komende tijd geen aanvullende projecten benodigd zijn. De uitstroom uit de klinische GGZ kan op korte termijn zorgen voor druk op de beschikbare plaatsen beschermd wonen en leiden tot extra druk op de

38

BI J LAGE VEREVENING SOCIALE WONINGBOUW Inleiding Als betaalbare woningbouw in verband met de schaal van de locatie niet mogelijk is, stelt de gemeente als voorwaarde dat de ontwikkelende partij, in geval zij die sociale bijdrage niet kan leveren, een financiële bijdrage levert voor sociale woningbouw elders. Dit duiden we aan als verevening. Dit doet zij via privaatrechtelijke overeenkomsten (anterieur).

HET UITGANGSPUNT VAN DE GEMEENTE BIJ DE VEREVENING IS DAT IEDERE INITIATIEFNEMER OP EEN ZELFDE MANIER DE VEREVENINGSBIJDRAGE KAN BEREKENEN.

Een eerste vereiste bij woningbouw op deze ‘kleine’ locaties is dat deze locaties positief zijn beoordeeld op ruimtelijke, stedenbouwkundige en milieutechnische gronden. Is aan dit vereiste voldaan dan is verevening aan de orde. Het uitgangspunt van de gemeente bij de verevening is dat iedere initiatiefnemer op een zelfde manier de vereveningsbijdrage kan berekenen. Dit kan aan de hand van een uitgewerkte rekenmethode. Deze gaat uit van een 50-50-verdeling. De helft van de netto meerwaarde (waardestijging kavel minus bepaalde gemaakte kosten) wordt door de ontwikkelende partij gestort in een gemeentelijk fonds sociale woningbouw.

40

41

WOONVISIE AANTREKKELIJK VOORST 2025 - STRUCTUURVISIE

De volgende aspecten spelen een rol bij het berekenen van de vereveningsbijdrage in de kernen.

Waarde van de bouwkavel De woningbouwkavel wordt gewaardeerd in bouwrijpe staat. Voor vrijstaande woningen geldt een oppervlakte van de te waarderen bouwkavel van 500 m2. Voor halfvrijstaande woningen geldt een oppervlakte van de te waarderen bouwkavel van 300 m2 per woning. De ontwikkelende partij moet de waarde onderbouwen door middel van een taxatie door een erkend taxateur. Bij twijfel kan de gemeente een tegentaxatie laten uitvoeren op kosten van de ontwikkelende partij. Waarde van de ondergrond (ter grootte van 500 m2 per kavel (vrijstaande woning) en 300 m2 (half-vrijstaand), waarop de woningbouwkavel is geprojecteerd, worden gewaardeerd door middel van een taxatie door een erkend taxateur. Het kan hierbij gaan om agrarische grond maar ook om tuingrond. De huidige bestemming van de gronden is van belang. Bij twijfel over de waarde kan de gemeente een tegentaxatie laten uitvoeren op kosten van de ontwikkelende partij.

Kosten bouwrijp maken Grond is bouwrijp als het bouwterrein in een zodanige staat verkeert dat de aannemer aan het werk kan, te beginnen met het graven van de bouwput. De kosten voor het bouwrijp maken van de woningbouwkavel(s) kunnen bestaan uit: ▪ aanvullen / ophogen van de kavel; ▪ omleggen van kabels en leidingen en het mogelijk maken van aansluitingen voor gas, water, elektriciteit, telefoon en riolering; ▪ ontdoen van oude bebouwing en puin; ▪ rooien van bomen en beplanting; ▪ (gedeeltelijk) saneringskosten van de bodem;

▪ overige kosten die aantoonbaar noodzakelijk zijn voor het bouwrijp maken.

gemeente te verhalen kosten worden bij ieder initiatief afzonderlijk door de gemeente berekend.

De kosten van het bouwrijp maken, worden door de ontwikkelende partij op basis van een reële raming, gebaseerd op een drietal offertes van deskundige bedrijven, aan de gemeente gepresenteerd.

De gemeente stelt een anterieure overeenkomst op om onder andere zekerheid te hebben over de betaling van de berekende exploitatiebijdrage, om de verrekening van mogelijke planschade te regelen en om, indien nodig, locatie-eisen te stellen. Er wordt slechts medewerking verleend aan de ontwikkeling als er een overeenkomst is gesloten met de ontwikkelende partij.

Onderzoeken benodigd voor de bestemmingswijziging

Bij het formele verzoek aan de raad of burgemeester en wethouders om medewerking te verlenen aan het woningbouwplan dient, naast de benodigde onderzoeken, de berekening van de verevening aangeleverd te worden (met taxatierapporten en offertes).

Voor het opstellen van een nieuw bestemmingsplan is het nodig dat een verkennend bodemonderzoek wordt uitgevoerd. Mocht uit dat onderzoek blijken dat de grond gesaneerd moet worden, dan gaan de ontwikkelende partij en de gemeente in onderling overleg over de mate waarin die saneringskosten in de rekenmethode kunnen worden opgenomen. Verder kunnen de volgende onderzoeken nodig zijn: flora- en faunaonderzoek, akoestisch onderzoek, archeologisch onderzoek, onderzoek naar de luchtkwaliteit en geohydrologisch onderzoek. De kosten voor het uitvoeren van deze onderzoeken kunnen in de rekenmethode worden meegenomen. Kosten van maatregelen die uit deze onderzoeken volgen echter niet, met uitzondering van een gedeelte van mogelijke saneringskosten van de bodem zoals vorenstaand is aangegeven. De kosten van de uit te voeren onderzoeken worden door de ontwikkelende partij op basis van een reële raming, gebaseerd op offertes van deskundige bedrijven, aan de gemeente gepresenteerd.

Kostenverhaal De kosten die de gemeente bij de ontwikkelende partij in rekening brengt ten behoeve van de behandeling van het verzoek, het herzien of wijzigen van het bestemmingsplan en het opstellen van de anterieure overeenkomst kunnen worden verrekenend. De door de

42

43

WOONVISIE AANTREKKELIJK VOORST 2025 - STRUCTUURVISIE

Colofon Dit is een uitgave van: Gemeente Voorst Postbus 9000 7390 HA Twello www.voorst.nl Maart 2017 Fotoverantwoording: Pagina 2: Ali den Boer Pagina 12/13: Thijs de Boer Pagina 17: Thijs de Boer Pagina 19: Hans Bronsvoort (grote foto) Pagina 24: IJsseldal Wonen (2 kleine foto’s onder) Pagina 27: Maas Architecten (kleine foto) Pagina 27: Thijs de Boer (grote foto) Pagina 34/35: Thijs de Boer Pagina 39: IJsseldal Wonen (grote foto) Pagina 39: Digitrends.nl (kleine foto)

In samenwerking met Companen – Advies voor Woningmarkt en Leefomgeving

44