Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
Tekst van het document
Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
Gemeente Voorst & IJsseldal Wonen 13 november 2023 Eindversie
DATUM
13 november 2023
TITEL
Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
OPDRACHTGEVER
Gemeente Voorst & IJsseldal Wonen
AUTEUR(S)
Mattijs Letteboer Wouter de Vries
PROJECTNUMMER
285.116/G
STATUS
Eindversie
Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32 KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01
Inhoud 1 1.1
Inleiding Aanleiding en vraagstelling
4 4
2 2.1 2.2
Samenvatting onderzoek en advies Belangrijkste resultaten van het onderzoek Aanbevelingen
5 5 13
3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5
Huidige situatie en ontwikkelingen Demografische ontwikkelingen Woningvoorraad Verhuisbewegingen en -trends Trends koopmarkt Trends huurmarkt
16 16 19 23 26 28
4 4.1 4.2 4.3
Doelgroepenanalyse Huishoudens naar inkomen; omvang sociale doelgroep corporaties Groepen op de woningmarkt: vestigers, vertrekkers en binnenverhuizers Verhuiswensen en woonvoorkeuren
30 30 34 36
5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6
Toekomstige woningbehoefte Regionale ontwikkelingen en trends Trendprognose huishoudensontwikkeling Voorst Boventrendmatige groei Tekorten en (potentiële) overschotten per segment Behoefte aan wonen met zorg Reflectie: kwalitatieve behoefte en bestaande woningbouwplannen
38 38 39 41 44 47 49
Bijlagen Bijlage 1: Kwalitatieve tekorten en potentiële overschotten tot 2040
52 52
1 Inleiding 1.1 Aanleiding en vraagstelling De vraag naar wonen in de gemeente Voorst is groot. De komende jaren heeft de gemeente een woningbouwprogramma gepland, waaraan ook IJsseldal Wonen een bijdrage levert via woningen in de sociale huursector. De woningmarkt is de laatste jaren verder onder druk komen staan. Vanuit Provincie en regio wordt toegewerkt naar een uitgebreid woningbouwprogramma om de grote (regionale) woningtekorten en de toenemende vraag te kunnen accommoderen. Gemeente Voorst wil daar aan bijdragen, waarbij het door beperkingen in de ontwikkelmogelijkheden de kunst is om het met een evenwichtig programma te doen, passend bij de kernen en ruimte latend voor de lokale starters- en doorstromersvraag. Om die balans te vinden heeft de gemeente in samenwerking met IJsseldal Wonen onderzoek laten doen naar de lokale woningbehoefte, de knelpunten op de woningmarkt en de woonwensen van uiteenlopende groepen woningzoekenden. Maatschappelijke trends en ontwikkelingen, trends rond migratie en veranderende beleidskaders en nieuwe inzichten rond huisvestingsoplossingen hebben daarnaast een belangrijke betekenis voor de toekomstige woningbehoefte. In dit onderzoek is daarom een geactualiseerde prognose opgesteld van de kwalitatieve woningbehoefte in de gemeente. Wat de impact hierbij is van de vergrijzingsgolf is een belangrijke vraag van de gemeente. •
• • •
Hoe ziet de woningmarkt in de gemeente Voorst er uit in termen van vraag en aanbod en in hoeverre dragen trends rond huishoudenssamenstelling, marktvraag, migratie en prijsontwikkeling bij aan knelpunten op de lokale woningmarkt? Hoe is de rol die de gemeente speelt in de (boven)regionale woningmarkt te typeren? Zijn hier veranderingen en trends waar te nemen in de voorbije jaren? Wat is de aard en verwachte omvang van de huisvestingsvraag van statushouders en wat zijn de gevolgen daarvan voor de toekomstige woningbehoefte? Hoe ontwikkelt de huishoudenssamenstelling zich in de gemeente en wat betekent dat voor de kwalitatieve woningbehoefte op termijn tot en met 2040? Welke fricties zijn er te verwachten en hoe verhouden die fricties zich tot de huidige woningbouwplannen?
Op basis van het onderzoek geven we advies over de wijze waarop verwachte fricties in de woningvoorraad in de gemeente (naast nieuwbouw) kunnen worden aangepakt.
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
4
2 Samenvatting onderzoek en advies 2.1 Belangrijkste resultaten van het onderzoek Hieronder geven we een overzicht van de belangrijkste cijfers en constateringen uit het onderzoek. Als eerste behandelen de huidige trends bij het wonen en de woningmarkt in Voorst. Daarna komen de toekomstige woningbehoefte en woningbouwopgaven aan de orde. Elk onderdeel besluiten we met conclusies die refereren aan de centrale onderzoeksvragen.
Ontwikkelingen in Voorst bij het wonen Woningvoorraad • De woningvoorraad in de gemeente Voorst wordt gedomineerd door grondgebonden woningen. Slechts 11% van de voorraad bestaat uit appartementen. Dit zijn overwegend sociale huurappartementen (7%). • Daarnaast is de koopsector in de gemeente groot met 67%, waarbij een groot gedeelte bestaat uit vrijstaande woningen met een hoge kwaliteit qua grootte en prijssegment. In de gemeente ligt daarbij een groot deel van de woningvoorraad in het buitengebied (27%). • Het aandeel sociale huurwoningen van de corporaties (hoofdzakelijk IJsseldal Wonen) is met 23% vrij bescheiden. Ook in dit segment domineren grondgebonden woningen 70%. • De particuliere huurmarkt is 10% in de gemeente. De voorraad bestaat uit zowel grondgebonden woningen (60%) als appartementen (40%). Het valt op dat meer dan de helft van die voorraad wordt verhuurd in het sociale huursegment. Het aandeel sociale huur in de gemeente (corporaties en particulier) met een prijs < € 763 is in 2022 omgerekend 30%. • De woningvoorraad in de gemeente groeit door. De jaarlijkse nieuwbouw fluctueert enigszins, maar de voorraadtoename laat tussen 2012 en 2021 een constante stijging zien, ondanks grillen in de bouwsector en in de economie. Er worden weinig woningen onttrokken (mede vanwege de grote particuliere voorraad).
• Sinds 2015 worden er minder sociale huurwoningen gerealiseerd dan in de periode ervoor. Was het aandeel in de nieuwbouw vlak na de vorige woningmarktcrisis (2012 – 2014) meer dan de helft, daar was het aandeel in de periode van sterke opleving van de woningmarkt (2015- 2020) 18%. Bevolking en huishoudens • In Voorst is de vergrijzing (met het ouder worden van de naoorlogse babyboomgeneratie) al enige tijd goed zichtbaar in de cijfers. Het aandeel gezinnen en stellen nam de afgelopen jaren (2013 - 2022) af van 54% naar 46%. Het aandeel ouderenhuishoudens van 65 jaar of ouder nam verder toe, van 30% naar 36%. • Het aantal inwoners tussen 55 en 74 jaar is erg groot in de gemeente, de groep tussen 20 en 29 jaar juist klein. Dit heeft voor deels te maken met de structuur van de woningvoorraad, waarbij er relatief weinig betaalbare woningen zijn voor jonge huishoudens. In de gemeente neemt het aandeel gezinnen met volwassen kinderen en zogenaamde emptynesters toe. Er is ook een grote groep inwoners die de komende tien jaar de pensioengerechtigde leeftijd bereikt. • Het aandeel jonge huishoudens onder 35 jaar is 6% (Gelders en nationaal gemiddelde is respectievelijk 14% en 16%). Ook de groep alleenstaanden en stellen tussen 35-54 jaar is in Voorst beneden gemiddeld; 9% versus 12% en 13% in Gelderland en Nederland. Nog altijd domineert het aandeel gezinnen (30%).
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
5
•
• •
•
Gezinnen wonen vaak in de koopsector (meer dan 80%). In de sociale huursector bestaat nog maar 11% van de populatie uit gezinnen. De groep eenoudergezinnen is hier relatief groot; inmiddels 9%. Het beeld van de corporatiesector in Nederland is dat het aandeel eenoudergezinnen toeneemt en het aandeel ‘volledige’ gezinnen juist kleiner wordt. Het aandeel alleenstaanden in de sociale huurwoningen in Voorst is hoog: 51%. Hiervan is bijna de helft inmiddels 67 jaar of ouder. Het aandeel jongeren <25 jaar in de corporatiewoningen is 2%. De komende jaren zal de toenemende vergrijzing grote invloed hebben op de bewonerssamenstelling en ook maatschappelijk gezien impact hebben, onder meer op de behoefte aan zorgondersteuning en woonvormen. In de laatste jaren is de bevolking gegroeid vanwege een vestigingsoverschot. Dat wordt veroorzaakt door de komst van grotere huishoudens (veelal gezinnen) en het vertrek van kleinere (veelal jongeren). Het geboortesaldo is inmiddels omgeslagen van een positief naar een negatief saldo (meer sterftegevallen dan geboorten). Dit saldo wordt de laatste jaren lager door een toenemend aantal sterftegevallen.
Trends verhuizingen en migratie • Door de woningbouw en een groei van de woningvoorraad in de gemeente is het aantal verhuizingen in de gemeente sinds 2010 licht gestegen. Het aantal woningen dat betrokken werd door mensen van buiten de gemeente steeg daarbij sterk. Het aandeel vestigers in de jaarlijkse verhuizingen was altijd al hoog, maar steeg verder van 47% in de periode 2010 - 2013 naar 55% in de periode 2018 - 2021. Dit wordt enerzijds verklaard doordat er in de laatste tien jaar vooral in de koopsector is gebouwd (grondgebonden en in de vrije sector). Deze woningen zijn voor een groot deel betrokken door vestigers van buitenaf, waaronder veel gezinnen. Tegenover het stijgende aantal kooptransacties in de gemeente staat echter ook een toenemend vertrek van huishoudens uit de gemeente. Daarnaast speelt ook de samenstelling van de lokale bevolking een rol; ouderen verhuizen immers weinig (geen verhuiswens, maar ook door geen geschikt aanbod in de buurt). Dit beperkt het aantal vrijkomende woningen in de bestaande voorraad. • Bij het toenemende aantal vestigers gaat het voor een belangrijk deel om doorstromende huishoudens (op latere leeftijd): 41% van de 55% vestigers, ofwel driekwart. Dit aandeel is in de loop der jaren toegenomen. Hoewel exacte gegevens ontbreken is het vermoeden dat een groot deel van de vestigers ‘roots’ in de regio of gemeente heeft.
Denk aan terugkerende gezinnen voor wie het woningaanbod intussen bereikbaar is geworden of de keuze van welvarende senioren voor een terugkeer naar de ‘roots’ in combinatie met het landelijke leven. Naast terugkeerders vormt Voorst ook een zeer aantrekkelijke vestigingsgemeente voor gezinnen en stellen die op zoek zijn naar dorps/landelijk wonen en die werkzaam zijn in de wijde regio. • De herkomst van nieuwe bewoners in de gemeente is voor het belangrijkste deel regionaal, of nog specifieker: afkomstig uit buurgemeenten Apeldoorn en Deventer: meer dan de helft van de vestigers komt hier vandaan. Het aandeel vestigers vanuit het Westen (Randstadprovincies) neemt toe van 9% tussen 2010 en 2013) tot 13% in de periode 2018 - 2021. • Het aandeel nieuwe bewoners vanuit de eigen gemeente neemt juist af. Zowel lokale doorstromers als lokale starters hebben een kleiner aandeel op de Voorster woningmarkt. Het aandeel lokale doorstromers nam af van 35% (tussen 2010 - 2013) naar 31% (tussen 2018 - 2021), dat van lokale starters van 18% naar 14% in diezelfde perioden. Trends op de woningmarkt en woonperspectieven • De koopprijzen in de koopsector hebben in Nederland een grote vlucht genomen. Door een dalende rentestand, een grote woningvraag en een achterblijvend beschikbaar aanbod zijn de prijzen fors
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
6
•
•
•
•
gestegen. In Voorst zijn de transactieprijzen zelfs harder gestegen dan gemiddeld in Gelderland en Nederland. Tijdens de laatste piek, vóór de rentestijging inzette, steeg de gemiddelde transactieprijs van koopwoningen van € 380.000 in 2019 tot € 514.000 in het derde kwartaal van 2022 (+35%). De koopprijzen waren altijd al vrij hoog in de gemeente (door een kwalitatief hoogwaardige woningvoorraad en een gunstige ligging), maar zeker in de laatste paar jaren zijn de prijzen onbereikbaar geworden voor de meeste koopstarters. Woningen onder de € 200.000 waren er in 2020 al bijna niet meer. Het segment tot € 300.000 droogde echter ook op van 52% tot 8% van het aanbod. De woningmarkt is door de recente rentestijgingen bezig met een afkoeling, waarbij koopprijzen intussen licht dalen. Dit betekent echter niet dat dat de kansen van koopstarters beter worden. Hun leencapaciteit wordt door de rentestijging ook lager. Loonstijgingen wegen daar niet tegen op. De hoge woningprijzen blijven voor hen dus onbereikbaar. Voor een hypotheeklening van € 355.000 (de bovengrens voor een betaalbare nieuwbouwwoning) is met de huidige renteniveaus een inkomen van rond de € 75.000 nodig. De druk op de sociale huursector neemt toe. De mutatiegraad neemt niet toe en het jaarlijks aantal verhuringen lijkt zelfs licht af te nemen. Er is weinig doorstroming.
De grote groep oudere huurders verhuist weinig (weinig beschikbaar aanbod, kritische ouderen voor wie het plaatje moet kloppen), en de uitstroom naar het koopsegment is er nauwelijks vanwege de te hoge koopprijzen en een te grote kloof in woonlasten. De nieuwbouw in de sociale huur is daarbij ook te laag om verhuisketens in het segment op gang te krijgen. Aan de andere kant neemt de (actieve) vraag naar sociale huur flink toe. Het zijn vaak mensen die op de particuliere huursector of koopsector weinig of geen mogelijkheden (meer) hebben. Ook zien veel corporaties in de regio het aantal aanvragen voor woningbemiddeling en aanvragen voor urgentie toenemen. In Voorst zien we een toename van het aantal bemiddelingen en toewijzingen aan urgenten tussen 2019 en 2021 toenemen. Een groeiende opgave voor de huisvesting van statushouders, arbeidsmigranten en vluchtelingen zorgt daarnaast ook voor extra druk op de verdeling van het beschikbare aanbod. Door de ontwikkelingen in de woningmarkt worden de woonperspectieven van jongeren slechter. Koopwoningen zijn onbereikbaar voor lage en middeninkomens. Veel jonge mensen en midden inkomens zijn aangewezen op de huursector. De particuliere huursector is relatief betaalbaar, maar beperkt in omvang. De sociale huurmarkt is voor jongeren met lage inkomens wel toegankelijk, maar daar is de concurrentie voor het aanbod groot.
Starters hebben in de gemeente vrij matige woonperspectieven (door de structuur van de voorraad, de prijsstijgingen en de samenstelling van de nieuwbouw). Hun aandeel op de lokale markt is de laatste jaren met een paar procentpunt gedaald (van 18% naar 14%). Starters komen momenteel vaker terecht in de (particuliere) huur. Ook gaan starters later op zichzelf wonen als gevolg van slechte toegankelijkheid van de woningmarkt. Het aantal thuiswonende jongeren in de leeftijdsgroep tussen 20 en 25 jaar is vanaf 2020 sterk gestegen. Na het 25 e levensjaar zien we geen stijging in het aantal thuiswonende jongeren in Voorst. Wel zijn er in Voorst bijna 400 jongeren tussen 25 en 35 jaar die nog thuiswonend zijn. Een groot deel van hen geeft aan (dringend) op zoek te zijn naar een woning.
Doelgroepen, inkomen en woonsituatie • Het aandeel huishoudens dat met hun inkomen in principe behoort tot de doelgroep van corporaties (lage inkomens 1) bedraagt 44%. Van deze groep lagere inkomens woont een substantieel deel in een koopwoning, waarbij het laagste inkomenscohort (de primaire doelgroep) voor 2 5% in een koopwoning woont, maar het hogere inkomenscohort van de doelgroep (de secundaire doelgroep) al voor 60%. Omgerekend woont 47% van de doelgroep van de corporaties in de gemeente in een koop-
1
Lage inkomensgrens in 2023 is geïndexeerd naar € 44.035 voor alleenstaanden en € 48.625 voor meerpersoonshuishoudens).
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
7
•
woning. Deze doelgroep heeft bij een eventuele verhuiswens veel betere perspectieven op het vinden van een woning dan de groep huurders. Het aantal huishoudens in Voorst met middeninkomens (tot € 56.000 in 2020) is 16%. Het gaat hier relatief vaak om stellen (jong en oud) en gezinnen. Deze groepen zijn vaak woonachtig in een koopwoning (gemiddeld 72%).
Woonwensen en verhuiskeuzes • In Voorst is de koopwens bij veel groepen woningzoekenden dominant. Thuiswonende jongeren tot 35 jaar hebben voor 50% een voorkeur om een woning te kopen. Bij jonge huishoudens die een doorstart willen maken is dit 72%. • In de praktijk blijkt de koopwens van jongeren vaak anders uit te pakken. In de voorbije jaren kwam 77% van de jongeren tot 25 jaar en 50% van de huishoudens tussen 25 en 34 uit Voorst bij een verhuizing in de eigen gemeente terecht in een huurwoning. • Bij ouderen is de huurvoorkeur dominant. Deze groep zal de komende jaren sterk groeien, wat invloed heeft op de vraag naar sociale en middenhuur. • De vraag van jonge mensen < 35 jaar naar grondgebonden woningen is groot (51% bij nog thuiswonenden, 85% bij doorstarters). Bij verhuizingen in de praktijk blijkt het ook vaak zo te gebeuren. Dit duidt sterk op een wens om te settelen. Bij jongeren tot 25 jaar zijn verhuizingen naar appartementen ook veel aan de orde (36%). • Bij ouderen is er een grote wens naar het verhuizen naar appartementen. In de praktijk zien we dat ouderen op ‘jongere leeftijd’ (als ze nog samen en/of vitaal zijn) nog veel verhuizen naar een grondgebonden woning (54%). Maar na het 75 e levensjaar verhuizen ouderen vaak naar appartementen (68%). De groep vestigers van 75 jaar oriënteert zich ook vaak op appartementen (58%).
Een verschil is wel dat de lokale ouderen vaker kiezen voor een sociaal huurappartement (55% vs. 42%) en vestigende 75-plussers kiezen voor een appartement in de vrije huursector (8% vs. 3%). • In vergelijking met lokale woningzoekenden zien we dat vestigers in brede zin vaker terecht komen in woningen in de duurdere segmenten. • Vestigers komen minder vaak terecht in sociale huurwoningen dan lokale woningzoekenden (28% vs. 37%). Dat heeft deels te maken met de samenstelling van de vraag. Alleenstaanden, jongeren en ouderen uit de gemeente hebben een grotere oriëntatie (en slagen vaker) in de sociale huur. Zij vormen ook de grootste groepen op de sociale huurmarkt. Ook wordt er in de sociale huur een voorrangsregeling gehanteerd voor lokaal woningzoekenden, waardoor vestigers minder vaak in aanmerking komen. •
Conclusies: situatie op de woningmarkt De gemeente Voorst is een aantrekkelijke woongemeente, centraal gelegen in de Stedendriehoek tussen Apeldoorn en Deventer. De gemeente heeft een dorpse en groene uitstraling en de kwaliteit van het wonen is hoog. Woningen in Voorst zijn erg populair in de regio. Dit zijn zondermeer positieve aspecten als het gaat om de kracht van de woningmarkt. In de laatste jaren zien we ook ontwikkelingen die steeds meer bestaande en nieuwe uitdagingen voor de woningmarkt in Voorst bloot leggen. Er is een grote vergrijzing in de gemeente en de doorstroming is laag, waardoor er vrij weinig woningen beschikbaar komen. Door de sterk gestegen koopprijzen in Voorst komen jonge mensen minder vaak aan bod. Omdat de woningmarkt niet alleen in Voorst maar ook elders moeilijk toegankelijk is, blijven jongeren langer thuis wonen.
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
8
Uit het onderzoek blijkt koopwoningen steeds vaker bij vestigers terechtkomen en dat lokale doorstroming afneemt. In de schaarse huizenmarkt neemt de concurrentie toe (door de hoge aantrekkelijkheid van de gemeente en de druk op de regionale huurmarkt). Dat draagt bij aan het toenemend aantal vestigers in de gemeente. In hoeverre de vestigers mensen zijn met roots in de gemeente (terugkeerders) kan niet worden vastgesteld. Het vermoeden is dat deze groep onder succesvolle tweeverdieners substantieel is. De afnemende lokale doorstroming is echter ook een punt van zorg. Veel (jonge) huurders met middenof zelfs hogere inkomens die willen doorstromen naar een koophuis kunnen dat niet meer. De traditionele opstapwoningen in het koopsegment zijn inmiddels ook te duur geworden. Woningen onder €300.000 zijn een zeldzaamheid geworden in Voorst. Voor een hypotheek van €335.000 is een inkomen nodig van tenminste €72.500. Bovendien neemt het beschikbare koopaanbod af door de vergrijzing onder de bevolking; ouderen willen vaak niet verhuizen. Het deel dat wel graag verhuist, vindt in de gemeente vaak geen passende woning of een gewenste plek. Met het oog op de verdere vergrijzing in de gemeente is dit een belangrijke kwestie voor de toekomst; de zorg voor passende woningen voor ouderen èn de zorg voor het op gang brengen van de doorstroomketen op de woningmarkt.
Tegelijkertijd zien we dat de aanwezige woningvoorraad ook niet altijd meer aansluit op de veranderende vraagverhoudingen op de woningmarkt. Er zijn in Voorst veel kleine huishoudens onder de woningzoekenden. Hun aantal en hun aandeel in de marktvraag neemt toe. Voor een groot deel gaat het om alleenstaanden, eenoudergezinnen en stellen met lage- en middeninkomens. Kijkend naar de samenstelling van de woningvoorraad in de gemeente en op de woonbehoefte van de bovenstaande doelgroepen stellen we vast dat er structurele tekorten zijn aan compacte en (daardoor) betaalbare woningen en appartementen. Het tekort aan betaalbare woningen op de markt draagt bij aan het vertrek van (jonge) huishoudens die geen mogelijkheden hebben op de lokale woningmarkt. Dat is al geruime tijd zo. Voorheen vonden jonge huishoudens ook gemakkelijk(er) een eerste woning in de stad. Echter, omdat de (stedelijke en regionale) markt ook slecht toegankelijk is geworden, zien we uit de cijfers dat vertrek geen alternatief blijkt. Het aantal vertrekkers nam de voorbije jaren ook niet toe. Uiteindelijk blijkt dat ondanks de woningbouw van de voorbije jaren, dat het aantal lokale verhuizingen is afgenomen.
Woningbehoefte gemeente Voorst naar de toekomst Verwachte huishoudensontwikkelingen • Volgens de nieuwste Primos-prognose van 2022 zal het aantal huishoudens in Voorst tot 2040 doorgroeien met +1.270 huishoudens. De grootste groei wordt al op de kortere termijn verwacht. In totaal wordt in de Primos tussen 2022 en 2030 een groei voorzien van +905 huishoudens. Voor de lange termijn zijn onzekerheden altijd wat groter. • Ten opzichte van het vorige onderzoek uit 2019 zien we dat de verwachte huishoudensgroei hoger ligt. De groei op korte termijn is hoger. Dit komt vooral door een hogere inschatting van de vestigingsvraag. De vestigingsvraag vanuit de omliggende steden en westen van het land zijn daarbij meegenomen, alsmede een toename van de vestiging vanuit overige delen van Nederland. Bij de laatste categorie gaat het ook om de druk in de eigen regio. De toenemende druk vanuit de regio wordt
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
9
•
•
•
•
•
•
gevormd door groepen die op zoek zijn naar betaalbare huisvesting en bestaan vooral uit kleine en jongere huishoudens. Behalve de groei van het aantal huishoudens, is er ook een grote verandering ophanden van de samenstelling van de huishoudens. Een verdere vergrijzing is duidelijk aanwezig in de gemeente (+1.215 huishoudens tot aan 2040). Maar vooral het aantal ouderen op hoge leeftijd hierbij zal spectaculair toenemen (zie Figuur 5.2 op pagina 37). Het gaat dan vooral om alleenstaande (verweduwde) ouderen. Dit fenomeen heeft vooral een demografische oorzaak (naoorlogse generatie) maar ook een beleidsmatige; ouderen worden geacht langer zelfstandig te wonen. De aard van de woonvraag vanuit de groep ouderen zal de komende 10 à 15 jaar aanzienlijk veranderen (zie ook bij kwalitatieve woningbehoefte). De huishoudensgroei van onderop wordt bemoeilijkt door missing links op de woningmarkt. Dit heeft geleid tot een achterstand in de huisvesting van lokale jongeren (ongewenst thuiswonende jongeren). Het inlopen van deze achterstand wordt niet in de trendprognose meegenomen. In dit onderzoek is de inhaalvraag ingeschat op basis van de verhuiswensen van deze groep jongeren.
De inhaalvraag (boventrendmatige huishoudensgroei) vanuit lokale jongeren vanaf 25 jaar wordt becijferd op circa 50 à 60 woningen in verschillende segmenten en typen, waarvan het grootste deel op de korte termijn tot 2028. De huisvestingsbehoefte van statushouders neemt als gevolg van toenemende asielaanvragen de komende jaren toe. We houden rekening met een piek in de taakstelling die zeker tot aan 2026 duurt. Aan de hand van praktijkcijfers en ruwe inschattingen gaan we uit van circa 60 te huisvesten personen per jaar, waarvoor naar schatting zo’n 25 beschikbare woningen op jaarbasis nodig zijn tot 2026. De bovengemiddelde piek in de komende jaren leidt tot een inschatting van de structurele additionele woningbehoefte van 30 tot 40 woningen voor gezinnen en alleenstaanden die blijven en naturaliseren. Naast de statushouders voorzien we op korte termijn al een extra woningbehoefte voor vluchtelingen uit Oekraïne (vaak gezinnen met kinderen) die hier besluiten te blijven. Omdat Voorst relatief een bescheiden rol speelt in de opvang van Oekraïense vluchtelingen zal het hier om slechts enkele woningen gaan (geraamd is +6 extra woningen). Ook deze woningen zijn op korte termijn al nodig (om geen al te groot beslag te leggen op het bestaande beschikbare aanbod).
Verder voorzien we een (boventrendmatige) groei in het aantal huishoudens door de toename van arbeidsmigranten in de gemeente. De groei van arbeidsplaatsen/werkgelegenheid in Voorst brengt ook een toenemende huisvestingsbehoefte met zich mee. Een deel van de mensen zal zich door een duurzame arbeidsrelatie (semi-)permanent vestigen (long-stay). Dat betekent extra reguliere woningen die nodig zijn in (sociale) huur en ook koop. Op basis van regionaal onderzoek naar de ontwikkeling van arbeidsmigranten in de Cleantechregio hebben we de aanvullende permanente woningbehoefte in Voorst geraamd op +23 tot 39 extra woningen tot 2030. Inclusief de boventrendmatige huishoudensgroei is de netto woningbehoefte voor Voorst hiermee geraamd op 1.030 huishoudens tot 2033 (905 + circa 125 huishoudens).
Kwalitatieve woningbehoefte richting 2040 • De trendmatige behoefte aan sociale huur: de netto (extra) behoefte tot 2040 is +350 sociale huurwoningen. De tekorten ontstaan in levensloopgeschikte woningen en appartementen. De laatste categorie (benodigd voor een groeiende groep kleinere huishoudens < 65 jaar) kan het best ook gelijkvloers worden ontwikkeld, om de inzetbaarheid te vergroten en de kans op passende matches voor woningzoekende ouderen te vergroten. Daarnaast ontstaat er een potentieel overschot aan reguliere eengezinswoningen. Dit komt omdat de doelgroep verandert. Voor een deel van deze eengezinswoningen ontstaan vraagstukken rond verduurzaming (maatschappelijke waarde?), trans-
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
10
•
•
•
•
•
•
formatie (strategische ontwikkellocatie, verkoop?) en herpositionering (betaalbaar maken voor groeiende groep kleine huishoudens met lage inkomens?). Van de boventrendmatige behoefte is ook een groot deel nodig als sociale huur. Gelet op de doelgroepen voor deze woningen gaat het om +75 sociale huurwoningen extra, die al op de kortere termijn nodig zijn om in de (spoed)vraag te voorzien en om de druk op de sociale huurmarkt niet verder te vergroten. Particuliere huur: voor de kortere maar vooral voor de langere termijn ontstaat er een vraag naar particuliere huurappartementen (middenhuur). De tekorten ramen we op +360 woningen tot 2040. Die vraag is voor een belangrijk deel afkomstig van de groep vitale, oudere stellen en van ouderen op hoge leeftijd. Ook wordt een deel van die vraag veroorzaakt door jonge huishoudens met - lage middeninkomens met een huurwens (geen mogelijkheid om te kopen of geen behoefte om vast te zitten aan een woning). De prijsrange is breed, maar er zullen zeker ook woningen nodig zijn rond de € 800 voor de groep lage middeninkomens. In de koopsector zijn onder meer compacte en goedkopere grondgebonden woningen nodig voor een breed publiek van starters, alleenstaanden en eenoudergezinnen. De tekorten richting 2040 worden geraamd op +370 tot aan 2040. Betaalbaarheid is hierbij het doorslaggevende element, woon oppervlak is minder van belang.
Daarnaast zijn er in de koopsector vooral ook veel koopappartementen nodig. Dit houdt verband met enerzijds de verwachte toename vanuit de groep ouderen en de grote behoefte aan betaalbare woonproducten in de koopsector. Anderzijds door het beperkte aanbod in de huidige woningvoorraad. Door te voorzien in doorstroomproducten voor ouderen (comfortabele, gelijkvloerse appartementen) komen bestaande eengezinswoningen vaker vrij. Het voorzien in appartementen kan bovendien er voor zorgen dat jonge en oudere mensen vaker in de eigen sociale kring kunnen blijven wonen. De vraag naar grondgebonden woningen in de vrije huursector neemt af. In het aanbod ontstaan potentiële overschotten. In de particuliere huurmarkt kan het leiden tot het afstoten van woningen door verhuurders. In de koopsector zal marktwerking leiden tot ofwel extra vestigingsvraag (bij marktdruk in de regio) of tot lagere woningprijzen in dat segment, afhankelijk van de courantheid van de woningen. Die loopt sterk uiteen binnen de gemeente. Vooralsnog voorzien we geen dusdanige prijsdalingen die er voor zorgen dat de huidige voorraad in het prijsbereik van starters terechtkomt. Op de korte termijn is er nog behoefte aan grondgebonden woningen in het vrije marktsegment. Dit vanwege de verwachte vestiging van gezinnen.
Op termijn kan de behoefte vanuit gezinnen en stellen worden opgevangen met de bestaande voorraad en zal er sprake zijn van ontspanning van de markt. Behoefte aan wonen- en zorgconcepten voor ouderen: De vergrijzingsgolf in Voorst heeft de komende jaren veel impact op de behoefte aan wonen met zorg. Vaak kan de zorg niet goed georganiseerd worden in de vertrouwde woning. De komende jaren zullen veel van de benodigde woningen voor ouderen ontwikkeld moeten worden in geclusterde woonvormen. Onderzoek uit 2022 toonde al aan dat het tot aan 2040 gaat om 375 geclusterde woningen. Vooral in de sociale huur en in de koopsector. Het gaat dan om uiteenlopende vormen, segmenten met uiteenlopende diensten, voorzieningen en zorgarrangementen. Als gemene deler geldt de nabijheid van zorgvoorzieningen en een ontmoetingsruimte. Ook zal sprake (moeten) zijn van een zekere mate van concentratie van ouderen en zorgbehoevenden in de directe omgeving voor het draagvlak van de voorzieningen en om zorg en ondersteuning efficiënt te kunnen organiseren. Wel is het zo dat in alle dorpskernen de behoefte aan geclusterd wonen aanwezig is. In kleinere kernen kunnen via een mix van segmenten, verschijningsvormen èn doelgroepen projecten op haalbare schaal worden ontwikkeld.
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
11
Conclusies: kwalitatieve woningbehoefte richting 2040 Met de trendprognoses van de toekomstige huishoudensontwikkelingen in Voorst zal de gemeente in de komende jaren flink doorgroeien. Tot 2040 wordt de groei ingeschat op zo’n 1.300 extra huishoudens ten opzichte van 2022. De grootste groei is daarbij voorzien voor de eerste jaren tot 2033: het gaat dan om +905 extra huishoudens. Deze prognose is echter aan de voorzichtige kant als we rekening wensen te houden met het inlopen van de huidige woningtekorten en de nieuwe verwachtingen rond migratie. De verwachte piek van huisvesting van vluchtelingen en statushouders voor de komende paar jaar zorgt ook voor een structurele woningbehoefte voor de langere termijn. De impact van zo’n piek op de woningbehoefte is voor Voorst geraamd op 30 à 40 woningen. Voor alle boventrendmatige huisvestingsvraag is ingeschat dat er in totaal +125 woningen extra nodig zijn tot 2033. Om de huisvestingsopgave recht te doen en tekorten onder (alle) lokaal woningzoekenden niet op te laten lopen zijn Voorst daarmee tot 2033 +1.030 extra woningen nodig. In de regiodeal van de Cleantechregio met de provincie is in 2022 afgesproken om tot aan 2030 bruto 921 woningen in Voorst te bouwen/ toe te voegen, en netto +908 na aftrek van enkele te slopen woningen.
Dat betekent dat met de nieuwe inzichten uit dit onderzoek de bouwafspraken redelijk in lijn liggen met de behoefteraming tot 2033. In de gemeente zijn op dit moment plannen en mogelijke ontwikkellocaties bekend voor de bouw van 1.040 woningen. Getalsmatig is dat dus genoeg voor de verwachte uitbreidingsbehoefte. Echter, omdat er in de praktijk sprake zal zijn van planuitval en uitgestelde projecten zien we veel ruimte voor (lees: behoefte aan) aanvullende ontwikkelplannen tot 2030. Een uitvalpercentage van 30% is daarbij een veel gehanteerde norm. Voor een uitbreidingswens van 905 tot 1030 woningen netto is ruimte voor een plancapaciteit van grofweg 1.300 à 1.500 woningen. In kwalitatieve zin zullen rchting 2033 / 2040 tekorten ontstaan in de volgende woningbouwsegmenten (in volgorde van belang): 1. Compacte en goedkopere (grondgebonden) woningen in de koopsector 2. Betaalbare huurwoningen voor kleine huishoudens (1-2 persoonshuishoudens). 3. Koopappartementen (levensloopgeschikt, comfortabel) 4. Levensloopgeschikte sociale huurwoningen (appartementen en grondgebonden) 5. Middenhuur-appartementen (levensloopgeschikt) 6. Betaalbare koopappartementen 7. Grondgebonden koopwoningen in het middeldure en duurdere segment* * tekort in de komende jaren. Na 2030 treedt ontspanning op, als eerst merkbaar bij de minder courante woningen (in het buitengebied).
In de regionale afspraken is afgesproken om in Voorst 61% van de woningbouw in het betaalbare programma te ontwikkelen (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop), waarvan 29% als sociale huur. In dit onderzoek blijkt dat de opgave voor betaalbare woningbouw groter is dan 61% van de benodigde nieuwbouw. Het benodigde aandeel van sociale huur tot 2032 is geraamd op 32% (+325 woningen). Kijkend naar de woningbouwplannen en -initiatieven die op dit moment in beeld zijn bij de gemeente, zien we dat er nog wel wat accenten nodig zijn bij de nieuwe en nog te concretiseren plannen. Met het oog op de woonbehoefte zal er meer nadruk moeten komen te liggen op het programma sociale huur, levensloopgeschikte woningen en geclusterde woonvormen voor ouderen/ mensen met een zorgbehoefte.
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
12
2.2 Aanbevelingen Woningbouwopgave • De nieuwe en oplopende knelpunten op de woningmarkt vragen om een ander accent bij de woningbouwopgave dan in het verleden. We adviseren om in de bouwopgave accenten in de missing links in de woningvoorraad en te zorgen voor een breed multi-inzetbaar en levensloopbestendig programma. Een breed aanbod in de kernen en in buurten zorgt voor een grotere kans op een match tussen wens en aanbod bij de verder vergrijzende bevolking. Een nadruk ligt op sociale huur en op appartementen in de middenhuur en in de koopsector. • Een groot deel van de toe te voegen woningen voor ouderen (op hogere leeftijd) zal geclusterd gebouwd moeten worden. Dat vraagt om een goede verkenning van kansrijke locaties in de gemeente. Bijvoorbeeld centrale plekken in Twello waar nu zorg- en andere voorzieningen aanwezig zijn. Het uitbouwen van bestaande of creëren van nieuwe woonzorgclusters vergt doorgaans een lange voorbereidings- en ontwikkeltijd (herontwikkeling, meerdere grond-/vastgoedeigenaren) en vraagt om een goede samenwerking tussen gemeente, corporaties, zorgpartijen en ontwikkelaars. Begin al vroegtijdig met de voorbereidingen voor de woonzorgopgaven richting 2040 en erna. • De vergrijzing in de gemeente gaat nog lange tijd door en zal ook in 2050 niet over de piek zijn.
Dat heeft alles te maken met de huidige leeftijdsopbouw in de gemeente en met het vestigersprofiel van gezinshuishoudens en huishoudens op wat latere leeftijd. Het aantal (alleenstaande) ouderen op hoge leeftijd en met een toenemende zorgbehoefte zal de komende jaren spectaculair stijgen. Het stelt de gemeente nu voor een belangrijke opgave om tijdig in passende huisvesting te voorzien. De tijd dat ouderen alleen in grote huizen achterblijven, is met het oog op de sociaal maatschappelijke opgaven in de toekomst niet goed houdbaar (personeelstekorten in de zorg, stijgende kosten van de zorg). Het uitbreiden van woonconcepten voor ouderen is dan ook een centrale opgave in de woningbouwprogrammering. Een accentverschuiving van ruime gezinswoningen naar compacte levensloopbestendige woningen in het woningbouwprogramma is essentieel. Met het doorstromen van ouderen naar geschikte woningen ontstaan veel meer mogelijkheden voor gezinnen om zich te vestigen. • Stimuleer (als gemeente) dat de corporatie een positie krijgt bij ontwikkellocaties waar ontwikkelaars de grond hebben. Zij moeten zorgen voor een sociaal en betaalbaar woningbouwprogramma. Hierbij kan de corporatie een sleutelrol spelen (sociale huur, middenhuur en mogelijk sociale koop). • Voor IJsseldal Wonen: zorg voor tempo in de planvorming en de realisatie en wees niet terughoudend in ambitie.
De opgaven zijn groot en de druk op de markt neemt toe. Die trend gaat niet weg zonder maatregelen binnen de huursector. Snel beschikbare woningen zijn nodig voor de acute huisvestingsvraag en om de woonperspectieven van jongeren, migranten en (andere) spoedzoekers te vergroten. Onderzoek of verplaatsbare woonunits een oplossing kunnen zijn in het realisatietempo. Gebruik hierbij uiteenlopende locaties: toekomstige/potentiële bouwlocaties of snipperlocaties in de kernen. Naast nieuwbouw (en tijdelijke wooneenheden) is mogelijk ook het splitsen of transformatie van (leegstaande) panden (bedrijven/kantoorvilla’s/woonboerderijen) in Twello en de andere kernen een lijn om te verkennen. Rijksambities betaalbaar woningbouwprogramma • (Inmiddels demissionair) minister De Jonge van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening heeft in de Nationale Woon- en Bouwagenda de koers uitgezet om landelijk tot 2030 meer betaalbare woningen toe te kunnen voegen om aan de behoefte en knelpunten op de woningmarkt het hoofd te bieden. In deze beleidsambitie wordt opgeroepen twee derde 67% van de woningbouw in het betaalbare segment te realiseren, waarvan 30% in de sociale huur. De overige woningbouw in de middenhuur (tot € 1.100) of de categorie betaalbare koop tot € 355.000 (prijspeil 2023). Het doel van het Rijk is
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
13
om deze ambities in wetgeving te gieten om meer sturing in de plannen krijgen (Wet Versterking Regie Volkshuisvesting). Deze Wet geeft ruimte om regionaal het betaalbare woningbouwprogramma uit te werken op basis van lokale behoefte en op basis van het fair share principe. Bij dat laatste gaat het er om dat gemeenten met relatief weinig sociale huur (< 30%) een been bijzetten om de brede sociale opgave op te pakken. Van hen wordt een bijdrage verlangd van tenminste 30% sociale huur in de nieuwe plannen tot 2030. Voor Voorst gaat de lokale behoefte uit van +250 netto toe te voegen woningen tot 2033, exclusief de boventrendmatige behoefte. Inclusief de boventrendmatige behoefte van +75 sociale huurwoningen komt dat neer op een aandeel in de bouwopgave van 32%. Ons advies is vooral ook de boventrendmatige behoefte mee te nemen in de woningbouwprogrammering. Stimuleren betaalbaar en haalbaar woningbouwprogramma • Betaalbare koop laat zich momenteel moeilijk marktconform ontwikkelen. Zeker met de oude kwaliteitsnormen bij de grondgebonden starterswoningen. Heroverweeg de kwaliteitsnormen wat betreft woonoppervlakte, perceelgrootte en sta seriematige/pre-fab woningbouw toe. De praktijk leert dat dit niet ten koste hoeft te gaan van uitstraling.
Ook zijn veel starters, alleenstaanden en eenoudergezinnen graag bereid concessies te doen op kwaliteit voor de eerste woonjaren als dat betekent dat zij dan wèl kunnen wonen in de eigen sociale kring. • Sta ontwikkelaars toe om te werken met beproefde en veel toegepaste koopconstructies zoals KOOPstart of SlimmerKopen om de aanbiedingsprijs voor starters/middeninkomens bereikbaar te maken. De constructies kunnen bovendien veel betekenen voor de haalbaarheid van ontwikkelprojecten. Daarnaast kan de gemeente de voorwaarden van haar Starterslening periodiek herijken om de effectiviteit van de constructie te behouden. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de kloof tussen de leencapaciteit van de doelgroep en het prijspeil van het woningaanbod en het toepassingsbereik van de Starterslening (inkomensgrenzen en maximum aankoopprijzen). • Ontwikkeling van appartementen is qua kosten meestal prima mogelijk binnen de kaders voor betaalbare woningbouw. Ook hier is echter een goede mix nodig van prijscategorieën; goedkoop voor een groep eenverdieners en middeninkomens en wat meer woningkwaliteit voor een groep stellen of huishoudens die graag hun vermogen uit woningverkoop inzetten. Varieer het programma voldoende en mix het programma van klein (vanaf circa 55m 2) tot ruimer.
• In de huidige woningbouwplannen en -initiatieven die bij de gemeente bekend zijn, is getalsmatig veel programma voorzien in de betaalbare segmenten. Of dit leidt tot realistische en uitvoerbare bouwplannen is nu de grote uitdaging. Bij de plannen waar het bouwprogramma qua type al bekend is, zien we veel nadruk op grondgebonden woningtypologieën. Van een groot deel van de plannen en bouwinitiatieven is het ruimtelijk programma nog niet ingevuld; van meer dan de helft is het woningtype nog niet bekend. Vooral in de voorzieningenkern Twello zijn markttechnisch de mogelijkheden om appartementen aan het programma toe te voegen. Stimuleren doorstroming • De woningvoorraad in de gemeente is gebaat bij een breed palet aan woonmogelijkheden voor ouderen. Dit bevordert de doorstroming. Ook in de kleine kernen kan goed gewerkt worden met een programmamix van levensloopbestendige woningen (gericht op een breed publiek) om de door stroomkansen van ouderen binnen de eigen sociale omgeving te vergroten. • Het inzetten van een seniorenmakelaar/ouderencoach (via gemeente en/of corporatie) kan een belangrijke rol spelen in het laten verhuizen van ouderen naar een gewenste en passende woonoplossing. Er wordt in de regio en het land volop ervaringen opgedaan. De inzet kan zich ook richten
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
14
•
op het wegnemen van ervaren hobbels, bijvoorbeeld via een verhuis- of klusservice of een woonlastenregeling (om een sprong in de maandlasten te voorkomen). In Voorst is er een beperkt ‘uitstroomsegment’ voor huurders die toe zijn aan een koopwoning. Hierin zou IJsseldal Wonen mogelijk een bijdrage kunnen leveren door het bouwen van sociale koopwoningen (compacte grondgebonden woningen). Ook de doelgroepgerichte verkoop van ruime eengezinswoningen in een bereikbaar prijssegment kan die uitstroom bevorderen en bijdragen aan verversing/transformatie van de woningvoorraad. Als verkoopopbrengsten (voor nieuwbouw) niet een belangrijk criterium hoeven te zijn, kan overwogen worden om de sociale koop via Koopgarant in een maatschappelijk gebonden eigendomsvorm aan te houden (terugkoop en wederverkoop aan doelgroep).
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
15
3 Huidige situatie en ontwikkelingen 3.1 Demografische ontwikkelingen Bevolkingssamenstelling Volgens statistieken van het CBS had de gemeente Voorst op 1 januari 2022 net geen 25.000 inwoners; 24.994 om precies te zijn. Het zwaartepunt in de leeftijdsopbouw ligt bij de groep mensen van middelbare leeftijd tussen 50 en 64 jaar en de groep ‘jonge senioren’ tussen 65 en 74 jaar. Deze groepen samen vertegenwoordigen 38% van de bevolking. De groep ouderen van 75+ is vooralsnog wat kleiner, maar ook al substantieel, namelijk 11% van de bevolking. De groep jongvolwassen in Voorst is vrij klein. Figuur 3.1: Bevolkingssamenstelling naar leeftijd, gemeente Voorst 2022
Bron: CBS Statline, 2023.
Huishoudenssamenstelling Op 1 januari 2022 telde de gemeente Voorst 10.391 particuliere huishoudens. De gemeente Voorst kenmerkt zich al jaren door een groot aandeel gezinnen; met 30% is dit aandeel groter dan het Gelders en Nederlands gemiddelde. Bij nadere analyse blijkt dat veel gezinnen met opgroeiende en volwassen kinderen zijn. Het aandeel jonge huishoudens, alleenstaanden en eenoudergezinnen is in Voorst klein. Het hoge aantal ouderen in de bevolking zien we ook terug in het aandeel ouderenhuishoudens. Vooral oudere stellen vanaf 65 jaar komen in Voorst veel voor (21% ten opzichte van 15% in Gelderland en 14% in Nederland). De vergrijzing is in Voorst al vrij ver gevorderd.
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
16
Figuur 3.2: Verhouding huishoudensgroepen, gemeente Voorst in vergelijking met Gelderland en Nederland 2022 100% 6% 6% 8% Ouder stel 75+ jaar 7% 90% 8% 9% Oudere alleenstaand 75+ jaar 8% 9% 80% 13% Ouder stel 65-74 jaar 6% 6% 70% 7% 6% Oudere alleenstaand 65-74 jaar 6% 5% 60% Eenoudergezin 26%
25%
7% 6% 4% 8% 4% 6% 4%
6% 6% 4% 9% 4% 7% 5%
Gelderland
Nederland
50% 40%
30%
Stel 55-64 jaar
30% 20%
10%
Gezin
9% 5% 4% 5%
0% Voorst
Alleenstaand 55-64 jaar
Stel 35-54 jaar Alleenstaand 35-54 jaar Stel 25-34 jaar Alleenstaand 25-34 jaar Jongeren 1-2 phh tot 25 jaar
Bron: CBS Statline, 2023.
Thuiswonende jongeren Thuiswonende jongvolwassenen in de leeftijdscategorie 20-35 jaar zijn potentiële starters. Ze komen doorgaans moeilijk aan bod in de huidige woningmarkt, waardoor er in Nederland een trend is te zien in een groeiend aantal jongeren dat op latere leeftijd nog thuis woont. Volgens het CBS woonden er in 2022 in de gemeente Voorst 1.380 jongeren van 20-35 jaar nog thuis bij hun ouders. We zien een stijging in het aantal jongvolwassenen (< 25 jaar) dat nog thuis woont. Dit kan een teken zijn dat de lokale woningmarkt voor jonge starters moeilijker bereikbaar wordt, hoewel in deze leeftijdsklasse het ook een teken kan zijn van de krappe woningmarkt in (studenten)steden, waardoor minder jongeren op kamers gaan. In oudere leeftijdsgroepen zien we eigenlijk geen grote stijging in Voorst. Dit kan erop duiden dat starters ondanks een lastige woningmarkt toch slagen, dan wel dat zij hun heil zoeken waar woningprijzen wat lager zijn. Figuur 3.3: Ontwikkeling thuiswonende jongeren, gemeente Voorst 2016 - 2022 1.200 982
1.000 800 600
400
314
200
84
0
20 tot 25 jaar 2016
25 tot 30 jaar 2017
2018
2019
2020
30 tot 35 jaar 2021
2022
Bron: CBS Statline, 2023.
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
17
Ontwikkelingen De bevolking van Voorst groeit door. In 2013 woonden er in de gemeente nog 23.721 mensen. In 2022 waren dit er 24.994, een groei van ruim 5%. De groei is naast het ouder worden van de bevolking vooral te danken aan migratie. Het geboortesaldo in Voorst was jaren ongeveer neutraal, maar de laatste jaren zien we dat deze negatiever wordt. Bij analyse blijkt dat vooral door een toename van de sterftecijfers te komen (toename ouderen). Voorst groeit qua inwonertal vooral door vestiging van huishoudens. Er vestigen zich jaarlijks meer (en gemiddeld grotere) huishoudens dan er vertrekken. Het buitenlands migratiesaldo is hierbij een relatief kleine factor. Figuur 3.4: Bevolkingsontwikkeling, gemeente Voorst 2012 - 2021 400
300 200 100 0 -100 -200 2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
Bevolkingsontwikkeling
Geboortesaldo
Binnenlands migratiesaldo
Buitenlands migratiesaldo
2020
2021
Bron: CBS Statline, 2023.
Ondanks het grote aantal gezinnen in Voorst is de geboortegraad relatief laag (zie figuur 3.5). Dat duidt op een relatief laag aantal jonge gezinnen in de gemeente.
Voorst
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
6
2013
6
2021
7
2020
7
2019
8
2018
8
2017
9
2016
9
2015
10
2014
10
2013
11
2012
11
2012
Figuur 3.5. en figuur 3.6: Geboortegraad (L.) en Sterftegraad (R.) per 1.000 inwoners in Voorst, vergeleken met Gelders en nationaal gemiddelde 12 12
Gelderland
Nederland
Voorst
Gelderland
Nederland
Bron: CBS Statline, 2023.
Het aantal huishoudens in Voorst groeit ook en bovendien wat harder dan het aantal inwoners. In 2013 telde de gemeente Voorst nog 9.495 huishoudens. In 2022 was dit gestegen naar 10.391 (+9%). De groei is te danken aan de komst van huishoudens (mogelijk gemaakt door woningbouw), maar ook door het
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
18
langer zelfstandig wonen van ouderen. De toename van het aantal ouderenhuishoudens is in onderstaande figuur goed te zien: van 30% in 2013 naar 36% in 2022. Figuur 3.7: Ontwikkeling huishoudensgroepen, gemeente Voorst 2013 - 2022
100% 13%
13%
14%
15%
80%
17%
19%
70%
20%
21%
5%
5%
5%
5%
30%
30%
90%
60% 50%
33%
31%
40%
alleenst. 65+ jaar stellen 65+ jaar
eenoudergezin gezin
stellen 25-65 jaar
30%
20%
19%
18%
17%
16%
10%
13%
13%
13%
13%
2013
2016
2019
2022
alleenst. 25-65 jaar
jongeren tot 25 jaar
0% Bron: CBS Statline, 2023.
De groep stellen van 25-65 jaar en de groep gezinnen nemen door de vergrijzing geleidelijk aan wat af, ondanks de komst van huishoudens in deze leeftijdsklasse. Uiteraard heeft ook het vertrek van huishoudens in de jonge levensjaren impact op het licht teruglopende aandeel.
3.2 Woningvoorraad CBS rapporteert dat er begin 2022 10.863 woningen in de gemeente Voorst stonden. Dat is iets hoger dan het aantal huishoudens, onder andere vanwege leegstand. Het overgrote deel behoort tot de koopvoorraad. De verhouding tussen koop- en huurwoningen is de afgelopen jaren gelijk gebleven. Het aandeel corporatiehuurwoningen is 23%. Van deze woningen (ruim 2.400) zijn bijna alle woningen in bezit van IJsseldal Wonen. Woonzorg Nederland en Habion bezitten samen in totaal 130 huurwoningen gericht op huisvesting van ouderen. Het aanbod van appartementen in de gemeente is met 10% bescheiden. Figuur 3.8: Ontwikkeling woningvoorraad naar eigendom, gemeente Voorst, 2016, 2019 en 2022
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
8%
10%
10%
24%
24%
23% Onbekend Overige verhuurders
64%
66%
67%
Woningcorporatie Koopwoningen
2016
2019
2022
Bron: CBS Statline, 2023.
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
19
Volgens de WOZ/-BAG-registratie van de gemeente bestaat de voorraad koopwoningen nagenoeg uit grondgebonden woningbouw en dan met name in de meer luxe typologieën vrijstaand en twee-onderéén-kap. Slechts 3% van alle woningen in de gemeente bestaat uit koopappartementen. Ook in de huursector domineert het aandeel grondgebonden woningen. Figuur 3.9: Woningvoorraad naar eigendom en percentage van de totale voorraad, gemeente Voorst 2023
Koop
11%
24%
31%
3%
Huur particulier
Huur corporatie
16% 0%
7%
10%
20%
30%
Rij-/hoekwoning
2-1 kap
40%
50%
Vrijstaand
60%
70%
80%
Appartement
Bron: WOZ-registratie gemeente Voorst, 2023.
De huurwoningen in gemeente Voorst zijn relatief betaalbaar. De sociale huurwoningen van IJsseldal Wonen zijn grotendeels onder de aftoppingsgrens van € 633 (74%). Een kleiner deel bevindt zich in het hoge sociale huursegment tussen € 678 en € 763 (sociale huurgrens in 2022). Naast de sociale huurwoningen beheert IJsseldal Wonen nog circa 120 woningen in het middenhuursegment (5% van hun bezit). De huurwoningen van Woonzorg en Habion bevinden zich ook nagenoeg allen in het sociale huursegment. Figuur 3.10: Sociale huurwoningen IJsseldal Wonen naar woonvorm en kale huurprijsklasse, gemeente Voorst begin 2022 (2.183 woningen)
Appartement
4% 2%
Appartement nultreden 2%
Grondgebonden
9%
4% 2%
7% 0%
Tot € 442
50% 10%
20%
€ 442 tot € 633
30%
40%
€ 633 tot € 678
50%
10%
9%
60%
70%
80%
€ 678 tot € 763
Bron: VHE-bestand IJsseldal Wonen, 2023.
Van de 750 woningen in particuliere verhuur is niet van alle woningen een huurprijs bekend, maar gesteld kan worden dat meer dan de helft verhuurd wordt met een kale huur onder de liberalisatiegrens. Met 225 woningen (tot maximaal 365 inclusief de woningen met een onbekende prijs) is de vrijehuursector nog niet erg ontwikkeld in de gemeente.
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
20
Figuur 3.11: Huurwoningen particuliere huur naar type en marktsegment, gemeente Voorst 2020 Appartement
165
Grondgebonden
105 220
0
270 110
100
200
Tot aan sociale huurgrens
300
Vrije marktsegment
150
480
400
500
Onbekende huurprijs
Bron: Lokale Monitor Wonen, 2023.
Kwaliteit en waarde van de koopwoningen In Voorst staan veel grote woningen; 36% van de woningen heeft zelfs een gebruiksoppervlakte van meer dan 150m 2. Daarnaast heeft 21% van de voorraad een woonoppervlak van 120 tot 150m 2. Ruimere woningen zijn uiteraard geschikt voor het grote aandeel gezinnen dat in Voorst woont. Met een groeiend aantal kleine huishoudens (vergrijzing en gezinsverdunning) is het de vraag of de ruimere voorraad blijft aansluiten op de wensen en mogelijkheden van de huishoudens van de gemeente. Figuur 3.12: Woningtype naar woonoppervlak, gemeente Voorst 2023 Rij-/hoekwoning
2%
2-1 kap
6%
Vrijstaand Appartement
19%
3%
9% 6%
2%
4%
0%
5% < 80m2 < 60m2
5% 12% 23%
5% 10% 15% 80 - 119m2 60 - 79m2
20% 25% 120 - 149m2 80 - 119m2
30% 150+ m2 120+ m2
35%
Bron: WOZ-registratie gemeente Voorst, 2023.
De WOZ-waarde is een indicatie om de kwaliteit van de woningen verder te duiden. Als actuele markt waarde is de WOZ-waarde beperkter te gebruiken, in verband met de tot voor kort sterk stijgende verkoopprijzen op de woningmarkt. De WOZ-prijs geeft echter wel een goed beeld van het marktperspectief van de woningvoorraad als het gaat om indelingen naar prijs-kwaliteitscategorie. Van de koopwoningen heeft 63% een WOZ-waarde boven de NHG-grens (€ 355.000 prijspeil 2022). Dit is een belangrijke graadmeter voor de betaalbaarheid van de koopvoorraad. In het voorjaar van 2023 blijkt dat om een woning van € 355.000 volledig op inkomen te financieren (zonder spaargeld of vermogen) € 76.000 aan jaarinkomen nodig is. De (toch al vrij luxe) woningvoorraad in Voorst is daardoor bij vrij komen minder bereikbaar voor koopstarters. De koopvoorraad in de gemeente is bij vrijkomen overwegend passend voor doorstromers uit andere koopwoningen (overwaarde), tweeverdieners en meer welgestelden.
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
21
Figuur 3.13: Koopwoningen naar type en WOZ-waarde x € 1.000 (% binnen koopvoorraad), gemeente Voorst 2023 Rij-/hoekwoning (16%)
5%
2-1 kap (35%)
3%
Vrijstaand (44%)
3%
8% 12%
15%
10%
4%
19%
12%
Appartement (4%) 0% Koop tot 225
5%
10%
Koop 225 - 275
15%
20%
Koop 275 - 355
25%
30%
Koop 355 - 450
35%
40%
Koop 450 - 600
45%
50%
Koop 600+
Bron: WOZ-registratie gemeente Voorst, 2023.
Ontwikkelingen in de woningvoorraad De woningvoorraad in de gemeente vertoont een stijgende lijn. Dat komt vooral door nieuwbouw (en een relatief laag aantal woningen dat gesloopt wordt). In 2015 en 2016 is er tijdelijk sprake geweest van grote Overige toevoegingen. Dit komt vooral door administratieve wijzigingen en correcties in de BAGregistratie. Figuur 3.14: Ontwikkeling woningvoorraad, gemeente Voorst 2012 - 2021 11.000
450 350
10.500
250
10.000
150 50
9.500
-50
9.000
-150 -250
8.500 2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Nieuwbouw
Overige toevoeging
Overige onttrekking
Woningvoorraad 1-1
2019
2020
2021
Sloop
Bron: CBS Statline, 2023.
De nieuwbouw in Voorst is per jaar verschillend. De realisatie verschilt per jaar (zie figuur 3.15). Na de vorige woningmarktcrisis werd de nieuwbouw gedomineerd door sociale huur en bleef nieuwbouw in de marktsector nagenoeg uit. De nieuwbouw in de koopsector werd vanaf 2016 groter. De laatste jaren domineert de nieuwbouw in de marktsector juist. De laatste jaren worden er ongeveer 100 woningen per jaar opgeleverd. Opvallend is dat in 2021 pas nieuwbouw in de particuliere huur werd gerealiseerd (beleggers). Het gaat hierbij vooral om appartementen geschikt voor bewoning door ouderen.
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
22
Figuur 3.15: Nieuwbouw naar eigendom, gemeente Voorst 2012 – 2020 160 145 140 120
106
103
100
93
95
74
80 60
47 36
40
16
20 0 2012
2013
2014
Koop
2015
Huur corporatie
2016
2017
Huur particulier
2018
2019
2020
Onbekend
Bron: Syswov 2023.
3.3 Verhuisbewegingen en -trends De woningmarkt is gebaat bij een goede doorstroming. Woningbouw kan zorgen voor extra doorstroomketens. Maar ook de situatie op de woningmarkt (vertrouwen, prijsniveaus en de samenstelling van het aanbod voor doelgroepen) heeft een belangrijke invloed op de verhuisdynamiek in de gemeente. In figuur 3.16 is de periodieke ontwikkeling naar en vanuit de gemeente in beeld gebracht. In de periode na de vorige woningmarktcrisis zien we in combinatie met een opgaand economisch tij (met een hoog consumentenvertrouwen) dat de verhuisdynamiek in Voorst groter werd. Er werd meer verhuisd. Ook vanaf 2018 lijkt de dynamiek aan te houden. Dit lijkt te komen door het blijvend opleveren van woningen. Mogelijk mede door de nadruk op de (grondgebonden) koopsector zien we wel dat het aandeel vestigers groter is geworden. Figuur 3.16: Verhuizingen naar type, gemeente Voorst 2015 - 2020 4.000 3.000 2.000 1.000
1.565
1.790
1.435
1.645
1.515
-1.840
-2.055
-2.040
2010-2013
2014-2017
2018-2021
1.250
0 -1.000 -2.000
-3.000
binnenverhuizers
vestigers
vertrekkers
Bron: CBS Microdata, 2022.
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
23
Vestigers in de gemeente Voorst maken een zeer belangrijk deel uit van de lokale woningmarkt. Het aantal vestigers neemt qua aantal gestaag toe. En in de periode na 2018 is het aandeel vestigers intussen meer dan de helft. In paragraaf 3.1 zagen we al dat Voorst qua inwonertal vooral groeit door de migratie van huishoudens. Er komen gemiddeld grotere huishoudens in Voorst te wonen dan die er vandaan vertrekken. Dat leidt overigens niet tot een hogere geboortegraad; het zijn vooral huishoudens (stellen en gezinnen op wat latere leeftijd).
Herkomst van vestigers Met het toenemende aandeel vestigers in de gemeente is het interessant te kijken welke trends in herkomst hier zijn te zien. Figuur 3.17 hieronder laat zien dat zowel vestiging vanuit de regio zelf als vanuit de rest van Nederland toeneemt. Als we echter naar het aandeel van de herkomstgebieden kijken, dan zien we vooral een toename vanuit West-Nederland. Het gaat dan om de verhuizingen vanuit de provincies Utrecht, Noord-Holland en Zuid-Holland. Het aandeel vanuit het westen van het land is de laatste jaren toegenomen van 9 naar 13%. Figuur 3.17: Ontwikkeling herkomst van vestigers in Voorst
2.000 1.800 1.600
22%
1.400
23% 13%
1.200 24% 1.000 800
9% 8%
11%
8%
9%
West-Nederland Overig Cleantech Apeldoorn, Deventer en Zutphen
600 400
Overig Nederland
58%
57%
57%
200 -
2010-2013
2014-2017
2018-2021
Bron: CBS Microdata, 2022.
Niettemin blijkt de directe regio het belangrijkst bij de woningmarktrelaties van Voorst. Het belang van de directe regio blijft veruit het belangrijkst en blijft ook qua aandeel in de vestigers nagenoeg constant. Het is vooral de vestiging vanuit de steden Apeldoorn en Deventer die er uit springen. In de periode 2018 tot en met 2021 waren deze gemeenten goed voor respectievelijk 29% en 24 % van de vestigers in de gemeente. Voorst vormt een aantrekkelijke woonlocatie voor huishoudens die minder stedelijk wil len wonen en toch in de buurt blijven. Het gaat daarbij ook vaak om terugkeerders op latere leeftijd.
285.116/G | Woningmarktonderzoek gemeente Voorst
24
Figuur 3.18: Belangrijkste herkomstgemeenten vestigende huishoudens, gemeente Voorst 2016 - 2021 200 150
120
115
100 50
20
15
Zutphen 2017 2018
Brummen 2019 2020
10
0
0 Apeldoorn
Deventer 2016
Epe
Lochem
2021
Bron: CBS Microdata, 2022.
Ontwikkeling van de positie van lokale starters Met een toenemende druk op de woningmarkt (stijgende prijzen en krapte op de huurmarkt) is het bij veel gemeenten een zorg in hoeverre lokale starters nog aan bod komen op de woningmarkt. Een analyse over het aandeel (lokale) starters dat er in slaagt om een woning te vinden binnen het beschikbare aanbod kan veel over de positie van starters zeggen. Op basis van de verhuisstatistieken hebben we trends periodiek in beeld gebracht. In figuur 3.19 is te zien dat het aandeel van starters op de woningmarkt in Voorst duidelijk lager is geworden. In de periode na de vorige woningmarktcrisis (2010 - 2013), waarin prijzen lager waren en veel woningeigenaren niet wilden of konden verhuizen omdat hun woning ‘onder water stond’, konden starters relatief gemakkelijk slagen op de woningmarkt. Destijds was het aandeel starters op de woningmarkt 31%, waarvan 18% uit eigen, lokale starters bestond. Met de opleving van de woningmarkt zagen we in Nederland dat starters het steeds lastiger kregen. Ook in Voorst zien we dit. Het aandeel starters is in de periode 2018 - 2021 gedaald tot 27%, maar bovenal zien we dat lokale starters minder slagen (14%). Binnen deze cijfers is het bovendien de verwachting dat vooral alleenstaande starters (ook middeninkomens) vanwege de koopprijs- en renteontwikkelingen vaker op de huursector zijn aangewezen.
Zie verder ook in de volgende paragraaf (3.4). In die wetenschap is het aannemelijk dat (lokale) starters vaker een woning in het particuliere huursegment hebben gekregen. Wat ook in figuur 3.19 naar voren komt, is dat ook het aandeel lokale doorstromers minder groot is. Deze lijken vooral last te hebben van de concurrentie van doorstromers van buitenaf. Het is aannemelijk dat deze groep vaak kan profiteren van de hoge verkoopopbrengsten in de steden en het westen van het land, waardoor zij meer kunnen bieden voor het woningaanbod. Ook de samenstelling van de lokale populatie (steeds meer huishoudens op leeftijd, die minder vaak verhuizen) zou intussen een oorzaak kunnen zijn. Figuur 3.19: Positie starters ten opzichte van doorstromers, gemeente Voorst 2010 - 2013, 2014 - 2017 en 2018 - 2021 100% Doorstromer (uit eigen gemeente) 31% 35% 36% 80% 60% 40% 20% 0%