RV 2021-51039 tussenevaluatie Woonvisie

Voorstel aan de gemeenteraad

14 september 2021

Onderwerp:

tussenevaluatie Woonvisie

Nummer: Z-16-01150_2021-51039

Programma:

1. Bouwend Voorst

Openbaar

Voorstel van het college 1. Instemmen met de aanbevelingen uit de tussenevaluatie van de Woonvisie. Inleiding Op 6 maart 2017 heeft u de Woonvisie Aantrekkelijk Voorst 2025 vastgesteld. De Woonvisie vormt het beleidskader op het gebied van wonen en volkshuisvesting in de periode tot 2025. Op dit moment zijn wij ongeveer halverwege de looptijd, een geschikt moment voor een tussenevaluatie van de Woonvisie. Doel van de tussenevaluatie is terugkijken op de afgelopen periode, maar ook vooruitkijken naar de toekomst. In deze tussenevaluatie staan vragen centraal als:  is de Woonvisie nog actueel?;  waar lopen wij in de praktijk tegenaan?;  waar moeten wij ons de komende jaren (extra) op richten? Zoals opgenomen in de Lange Termijn Agenda informeren wij u over de uitkomsten van de tussenevaluatie en stellen wij u voor in te stemmen met de onderstaande aanbevelingen:  actualiseren van het prijskader voor bereikbare koopwoningen en een bandbreedte hanteren;  woontafels organiseren met stakeholders om het netwerk te verbeteren;  inzetten op kleinere en/of vernieuwende woonvormen;  woonwagenbeleid opstellen. Dit raadsvoorstel richt zich op de hierboven genoemde aanbevelingen. Deze aanbevelingen stellen ons in staat om ook de komende jaren op een goede manier invulling te geven aan de uitvoering van ons woonbeleid.

In het vervolg van dit raadsvoorstel lichten wij de aanbevelingen verder toe. Vooruitlopend op dit raadsvoorstel heeft op 1 september 2021 een Informatieve Beeldvormende Bijeenkomst plaatsgevonden over de tussenevaluatie van de Woonvisie. Tijdens deze IBB bent u al meegenomen in de belangrijkste bevindingen, conclusies en aanbevelingen die volgen uit de tussenevaluatie. Argumenten 1.1 De basis van de Woonvisie biedt ook de komende jaren voldoende fundering voor het beleid op het gebied van wonen en volkshuisvesting Terugblikkend op de tussenevaluatie kan in het algemeen worden gesteld dat de Woonvisie en de uitvoering ervan op veel gebieden naar tevredenheid verloopt en dat de eerste resultaten zijn behaald. De basis van onze Woonvisie vormen de vier pijlers en de daaraan gekoppelde speerpunten. De vier pijlers van onze Woonvisie zijn:  aantrekkelijke woongemeente Voorst;  betaalbaarheid en beschikbaarheid;  kwaliteit van de woningvoorraad;  vergrijzing en wonen met zorg. Kijkend naar deze basis van onze Woonvisie concluderen wij dat de vier pijlers en de daaraan gekoppelde speerpunten nog actueel zijn en voldoende fundering bieden voor ons beleid op het gebied van wonen en volkshuisvesting. De onderwerpen en pijlers die staan beschreven in onze Woonvisie zijn nog actueel. Het is daarom op dit moment (nog) niet noodzakelijk een nieuwe Woonvisie op te stellen.

In het kader van de uitvoering lopen wij wel tegen een aantal zaken aan. Deze leest u hieronder.

-1-

1.2 Sinds de vaststelling van de Woonvisie en vanwege de grillige woningmarkt is er veel veranderd Zoals hierboven omschreven verloopt de uitvoering over het algemeen naar tevredenheid en zijn de onderwerpen in onze Woonvisie nog actueel. Echter, mede door (landelijke) ontwikkelingen en de grillige situatie op de woningmarkt zijn wij ingehaald door de tijd en werkelijkheid. Dit onderwerp is ook in de media erg populair. Met name de beschikbaarheid en betaalbaarheid staan door de situatie op de woningmarkt onder druk. Ook zijn de prijzen de afgelopen jaren explosief gestegen. In de uitvoering lopen wij dan ook tegen deze zaken aan. Om ook de komende jaren het beleid en de uitvoering op het gebied van wonen en volkshuisvesting op een goede manier voort te kunnen zetten, is het van belang dat uw raad instemt met de aanbevelingen uit de tussenevaluatie. De aanbevelingen komen hieronder aan bod. 1.3 Instemmen met de aanbevelingen leidt ertoe dat binnen de gestelde kaders het woonbeleid voortgezet kan worden Door in te stemmen met de aanbevelingen creëert u mogelijkheden om het woonbeleid voort te zetten en waar mogelijk beter vorm te geven. Hieronder volgt een korte toelichting op de vier aanbevelingen volgend uit de tussenevaluatie. 

Actualiseren van het prijskader voor bereikbare koopwoningen en een bandbreedte hanteren Tijdens de IBB op 1 september 2021 hebben wij u meegenomen in het dilemma rondom het prijskader van bereikbare koopwoningen. De conclusie van de tussenevaluatie is dat de huidige grens van €200.000 overeenkomstig het landelijk beeld ook niet meer werkbaar is voor onze gemeente. In de huidige markt hebben bestaande (klus)woningen doorgaans een hogere prijs dan de nieuwbouwwoningen in het bereikbare segment. De prijs-kwaliteit verhouding is scheef. De nieuwbouwwoningen worden ver onder de marktconforme waarde verkocht met cadeautjes van soms wel €50.000 - €100.000 euro als gevolg. Alleen de eerste bewoners profiteren en de woningen blijven niet duurzaam in het bereikbare segment. Het is dan ook wenselijk om prijzen te hanteren die de marktconforme waarde benaderen. Daarbij komt het feit dat wij in onze woningprogrammering een fors aandeel bereikbare woningen (sociale huur en koop) nastreven. In de afgelopen jaren merken wij dat de combinatie van de gehanteerde grens én het forse aandeel bereikbare woningen in de uitvoering knelt. Vasthouden aan het huidige prijskader brengt het risico met zich mee dat toekomstige nieuwbouwontwikkelingen niet van de grond komen.

Door het prijskader te actualiseren en een bandbreedte te hanteren, blijven wij in staat om een gedifferentieerd woningaanbod voor verschillende doelgroepen en het percentage betaalbaar (40% in Twello en 30% in de middelgrote kernen) overeind te houden. Het beschreven dilemma speelt niet alleen in de gemeente Voorst, maar is een landelijk gegeven. Door de grillige situatie op de woningmarkt en de prijsstijgingen van de afgelopen jaren (70% prijsstijging ten opzichte van 2013) is ook door het Rijk aangegeven dat de huidige grens van €200.000 niet meer realistisch is. Bij de inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt deze grens losgelaten en geldt de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) als maximale grens. Deze bedraagt in 2021 €325.000. Op basis van de tussenevaluatie en onze woningmarkt is de aanbeveling om deze landelijke lijn te volgen en een bandbreedte te hanteren tot maximaal de NHG-grens. Deze bandbreedte is om de volgende redenen gewenst:  door het hanteren van meer marktconforme prijzen worden er geen eenmalige 'cadeaus' weggegeven;  binnen de doelgroep voor bereikbare koopwoningen bestaan verschillende woonvoorkeuren, door de bandbreedte ontstaat flexibiliteit om hierop in te spelen.

In tegenstelling tot voorheen kunnen we nu meer verschillende woningtypen aanbieden en zo meer maatwerk leveren, zowel qua woningtypen als qua betaalbaarheid;  een juiste prijs-kwaliteitverhouding zorgt voor een realistische en haalbare exploitatie, dit is nodig om woningbouwontwikkelingen van de grond te (blijven) krijgen;  het aandeel bereikbaar is in onze gemeente fors, door te differentiëren is het mogelijk om verschillende woningtypes en prijsniveaus af te dwingen. Dit geldt ook voor de sociale huurwoningen die vanuit volkshuisvestelijk oogpunt essentieel zijn omdat deze woningen duurzaam betaalbaar blijven.

-2-

Binnen de zojuist genoemde bandbreedte zetten wij in op een evenredige verdeling naar woningtypen en prijsniveaus. Ook moeten de woningen aansluiten bij de locatie en de (lokale) behoeften. Daarbij blijft betaalbaarheid voor deze doelgroep essentieel. In onze doelgroepenverordening is bepaald dat huishoudens met een inkomen tot maximaal €50.000 per jaar in aanmerking komen voor de bereikbare koopwoningen. Gelet op de huidige financieringsmogelijkheden (onder andere vanwege de lage rentestand) kunnen deze huishoudens een hypotheek krijgen van €240.000 - €245.000. Daarbij bieden wij koopstarters de mogelijkheid voor een starterslening. Dit betekent een extra financieringsmogelijkheid van maximaal €30.000. Concreet betekent dit dat woningen tot €275.000 binnen het bereik van de doelgroep ligt. Als een nieuwbouwwoning als nul-op-de-meter wordt gerealiseerd zijn bovenop het bedrag van €275.000 nog extra financieringsmogelijkheden zodat zelfs een woning tot €300.000 binnen het bereik ligt van de doelgroep. Het actualiseren van het prijskader en het hanteren van de bandbreedte betekent expliciet niet dat alleen ingezet wordt op de toevoeging van woningen rond de NHG-grens, maar juist ook op woningen in de goedkopere klassen.

Gelet op de doelgroep en de financieringsmogelijkheden zetten wij binnen de bandbreedte in op een aanzienlijk deel van het woningbouwprogramma tot €300.000 (bij nul-op-de-meter) zodat de woningen voor de beoogde doelgroep bereikbaar blijven. 

Woontafels organiseren met stakeholders om het netwerk te verbeteren Het is belangrijk om te (blijven) horen wat er speelt en leeft op het gebied van wonen. Dit kunnen wij niet alleen. Het is daarom belangrijk in gesprek te blijven met diverse stakeholders op het gebied van wonen. Een aanbeveling uit de tussenevaluatie is dan ook om (weer) woontafels te organiseren met de verschillende stakeholders. Denk hierbij aan de woningcorporatie, ontwikkelende partijen, de doelgroepen, de dorpsbelangenverenigingen en makelaars. De gemeente neemt hiervoor het initiatief. Deze sessies moeten fysiek plaatsvinden. Mede door het coronavirus was het de afgelopen periode niet mogelijk een dergelijke sessie te organiseren.



Inzetten op kleinere en/of vernieuwende woonvormen De demografische en maatschappelijke ontwikkelingen leiden tot veranderende woonbehoeftes op de woningmarkt. Naast de meer traditionele woonvormen zetten wij de komende jaren ook in op vernieuwende woonvormen (eventueel in combinatie met een zorgcomponent). In onze nieuwbouwplannen hebben we hiervoor al aandacht door te variëren in woningtypologieën en kavelgroottes, maar dit kan beter. Bijvoorbeeld door meer ruimte te bieden aan (C)PO. Maar ook aan (vernieuwende en/of geclusterde) woonvormen voor ouderen en jongeren. Het aandeel één- en tweepersoonshuishoudens neemt de komende jaren toe. Evenals de vergrijzing. Dit zien wij het sterkst terug in de sociale huur. Dit vraagt ook om andere woningen dan alleen de traditionele (gezins)woningen. Het is overigens niet zo dat alle één- en twee persoonshuishoudens klein(er) willen wonen. Het gaat dan bijvoorbeeld ook om ruimere appartementen voor senioren. Daarbij zien wij wel dat het grootste deel van de senioren blijft wonen in de (te grote) gezinswoning. Bij toekomstige woningbouwplannen is het belangrijk hier aandacht voor te houden. Zowel in de koop- als huursector. Dit gaat bijvoorbeeld over levensloopbestendige woningen, maar ook over vormen van klein wonen (micro-wonen) en van geclusterd wonen.

Het is wenselijk de behoefte aan en toekomstbestendigheid van vernieuwende woonvormen niet uit het oog te verliezen, zeker ook om doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. Wij zetten in op het realiseren van kleine woonvormen, innovatieve woonconcepten en/of creatieve woonvormen als die aansluiten bij de behoeften van bijvoorbeeld starters, lagere (midden)inkomens en senioren op daartoe geschikte locaties (bijvoorbeeld in Twello-centrum). Dit neemt echter niet weg dat de primaire doelgroep waar wij ons op richten de (terugkerende) gezinnen zijn. Om deze doelgroep te bedienen blijven eengezinswoningen in nieuwbouwprojecten een belangrijk aandeel vormen. In de tweede helft van 2021 onderzoeken wij het woonzorgaanbod en de woonzorgvraag van verschillende zorgdoelgroepen. Ook verkennen wij voor deze doelgroepen eventuele mogelijkheden voor kleinere en/of vernieuwende woonvormen. De verwachting is dat de grootste vraag ligt bij zelfstandig wonen met de mogelijkheid van zorg aan huis.

-3-



Woonwagenbeleid opstellen In de gemeente Voorst zijn vijf woonwagenstandplaatsen aanwezig. Deze zijn in eigendom van IJsseldal Wonen. Het Europese Hof voor de Rechten van de Mens heeft geoordeeld dat woonwagenbewoners een minderheidsgroep vormen met een eigen culturele identiteit, die bescherming van de overheid verdient. Het veelal gehanteerde uitsterfbeleid is in strijd met het grondwettelijk recht op gelijke behandeling. In 2018 heeft het ministerie een beleidskader opgesteld in het kader van huisvesting van woonwagenbewoners. In onze huidige Woonvisie ontbreekt dit beleidsthema. De komende jaren gaan wij aan de slag met deze formele stap door het opstellen van een juist beleidskader. Dit beleid wordt een aanvulling op de huidige Woonvisie of maakt onderdeel uit van de geactualiseerde/herijkte Woonvisie waar we medio 2022 mee aan de slag gaan.

Communicatie Uw besluit is openbaar en samen met de tussenevaluatie raadpleegbaar voor belangstellenden. Vervolgactie college Wij gaan de komende jaren aan de slag met het voortzetten van ons woonbeleid. Uw raadsbesluit om in te stemmen met de aanbevelingen geeft het college de benodigde ruimte in de uitvoering om het beleid voort te zetten. Meer specifiek zorgt de bandbreedte voor bereikbare koopwoningen in de nieuwbouw ervoor dat we het aandeel bereikbaar in onze plannen kunnen blijven behalen. Er ontstaat meer ruimte voor differentiatie en verschillende woningtypen aansluitend bij de locatie en behoeften van onze inwoners, ook binnen het bereikbare segment. Zoals geconcludeerd voldoet de basis van de Woonvisie nog voor de komende jaren. Medio 2022 beginnen wij met de actualisatie/herijking van de Woonvisie, ook met het oog op de periode na 2025.

Het college van burgemeester en wethouders, Renske Helmer-Englebert, burgemeester Lisette Wolbers-Cents, secretaris

Bijlagen:  tussenevaluatie Woonvisie (2021-51132)

Informatie over dit voorstel: portefeuillehouder: Arjen Lagerweij

Gerelateerde stukken:  presentatie IBB van 1 september 2021

ambtenaar: Kevin Stremmelaar, beleidsmedewerker wonen en volkshuisvesting 0571-27 93 54 k.stremmelaar@voorst.nl

RV_2021-51039_tussenev_Woonvisie

-4-