Raadsvoorstel Bestemmingsplan Woningbouw Hietweideweg Jupiter Twello

Voorstel aan de gemeenteraad

30 januari 2024

Onderwerp:

bestemmingsplan Woningbouw Hietweideweg/Jupiter, Twello

Nummer: 422375

Programma:

1. Bouwend Voorst

Openbaar

Voorstel van het college 1. Het bestemmingsplan Woningbouw Hietweideweg/Jupiter, Twello gewijzigd vaststellen. 2. Geen exploitatieplan vaststellen. 3. Een krediet beschikbaar stellen ter grootte van € 3.700.000 exclusief btw. Inleiding Het bestemmingsplan Woningbouw Hietweideweg/Jupiter, Twello maakt woningbouw mogelijk op de locatie van het voormalige Veluws College, de gemeentewerf en de brandweer. Het gaat in totaal om ongeveer 72 woningen, zowel koop- als huurwoningen. Ook is er een verschil in woningtypen en prijsklassen. Het ontwerpbestemmingsplan Woningbouw Hietweideweg/Jupiter, Twello vormt het planologisch kader (welke woningen worden waar gebouwd) voor de uiteindelijke uitvraag aan de marktpartijen. Het ontwerpbestemmingsplan, met de bijbehorende stukken, heeft in de periode van 28 september 2023 tot en met 8 november 2023 ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is er één zienswijze ingediend. Het bestemmingsplan en de bijbehorende stukken zijn nu klaar voor vaststelling. Vaststelling van het bestemmingsplan met bijbehorende stukken is uw bevoegdheid. Argumenten 1.1 De indiener heeft de zienswijze uiteindelijk officieel ingetrokken De zienswijze ging over de zorgen van de indiener over de omvang van het appartementencomplex aan de Hietweideweg en de invloed van het woningbouwplan op de molenbiotoop.

Na een nuttig en prettig gesprek met de indiener waarin de overwegingen en gemaakte keuzes nader zijn toegelicht heeft de initiatiefnemer aangegeven de zienswijze officieel in te trekken. De ingetrokken zienswijze heeft niet geleid tot een aanpassing van het bestemmingsplan. 1.2 Er bestaat aanleiding om het plan ambtshalve op een ondergeschikt punt te wijzigen Los van enkele taal- en spellingsfoutjes is het plan op een ondergeschikt punt ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan gewijzigd. In de verbeelding van het ontwerpbestemmingsplan is ook een perceel van het naastgelegen bedrijf Aan de Stegge meegenomen. Reden hiervoor was om het huidige gebruik als parkeerterrein in overeenstemming te brengen met de bestemming Kantoor (en niet meer Maatschappelijk). Ditzelfde geldt ook voor het perceel kadastraal bekend als gemeente TLO00, sectie E, nummer 1387. Omdat dit perceel ook als parkeerterrein bij het bedrijf in gebruik is wordt de bestemming voor dit perceel ook gewijzigd naar Kantoor. De wijziging van de bestemming van dit perceel naar Kantoor is opgenomen in de verbeelding. 1.3 Met het plan is sprake van een goede ruimtelijke ordening Het bestemmingsplan vormt de basis voor de woningbouwontwikkeling. Het bestemmingsplan dient uiteindelijk als planologisch kader en basis voor de uitvraag aan marktpartijen.

Uiteindelijk wordt op basis van het ingediende plan een ontwikkelende partij geselecteerd. Ter onderbouwing van het bestemmingsplan zijn diverse milieukundige onderzoeken uitgevoerd. Uit deze onderzoeken zijn geen onoverkomelijke belemmeringen naar voren gekomen die de planvorming in de weg staan. Zo wordt er ter plaatse van de grens met het bestaande kinderdagverblijf een geluidwerende voorziening getroffen en wordt voor een aantal woningen een hogere grenswaarde vastgesteld voor wegverkeerslawaai van de Jupiter en de Hietweideweg. Voor de sanering van de pfas-verontreiniging is SPUK (Specifieke Uitkering)-subsidie toegekend waardoor (een groot deel van) de kosten zijn gedekt. -1-

1.4 Het woningbouwprogramma voldoet aan de geldende kaders Het woningbouwprogramma bestaat uit ongeveer 72 woningen. In het totaal aantal woningen zit nog enige flexibiliteit door bijvoorbeeld het te bouwen woningtype (bijvoorbeeld als gekozen wordt voor beneden-bovenwoningen in plaats van rijwoningen, dan komt het aantal uit op maximaal 74). Het aandeel sociale huurwoningen bedraagt, afhankelijk van de definitieve uitwerking, ongeveer 40%. In het plan zijn ook bereikbare koopwoningen met een maximale vrij op naam (v.o.n.)-prijs van € 355.000 voorzien (prijspeil 2023). Opgeteld komt het aandeel bereikbare woningen (sociale huur en bereikbare koop) op ongeveer 64% te liggen. Gelet op bovenstaande wordt hiermee de conclusie getrokken dat het woningbouwprogramma zoals opgenomen in het bestemmingsplan aansluit bij onze Woonvisie, de ambities vanuit het Rijk en de afspraken uit de Regionale Woondeal Regio Stedendriehoek 2022-2030. Dus met een belangrijk aandeel bereikbare woningen in het koopsegment en de sociale huur. Naast een afwisseling in prijsniveau kenmerkt het plan zich ook door de afwisseling in woningtypen. Het stedenbouwkundig plan voorziet in een hofjesconcept en een afwisseling van appartementen en grondgebonden woningen.

Door de ligging van het plangebied nabij De Martinushof en de demografische ontwikkelingen (sterke vergrijzing), is ingezet op (een groot deel) levensloopbestendige woningen, onder andere geschikt voor ouderen en kleine(re) huishoudens. Het woningbouwplan is door de afwisseling in woningtypen en prijzen en de locatie aantrekkelijk voor meerdere doelgroepen. Rol Woningcorporatie IJsseldal Wonen Het woningbouwplan kent een fors aandeel sociale huurwoningen. Samen met IJsseldal Wonen is er overleg geweest over de te ontwikkelen woningen. Het voorgestelde woningbouwprogramma (grondgebonden of beneden-bovenwoningen en appartementen) heeft de goedkeuring van IJsseldal Wonen. Het is zeer aannemelijk dat IJsseldal Wonen deze woningen gaat ontwikkelen en verhuren. 2.1

Het plan voldoet aan de criteria uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) om geen exploitatieplan vast te stellen De Wro bepaalt in artikel 6.12 lid 1 dat de gemeenteraad een exploitatieplan dient vast te stellen voor gronden waarop op basis van een bestemmingsplan een bouwplan is voorgenomen. Maar op grond van artikel 6.12 lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad - in afwijking van lid 1 van het desbetreffende artikel - besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien: − het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de desbetreffende gronden anderszins verzekerd is; − het bepalen van een tijdvak (waarbinnen de exploitatie van de gronden plaatsvindt) of een fasering van de uitvoering (van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen) niet noodzakelijk is; − het stellen van eisen (voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied), regels (voor de uitvoerbaarheid volgend uit een bestemmingsplan of projectbesluit) niet noodzakelijk is. Met het bestemmingsplan Woningbouw Hietweideweg/Jupiter, Twello worden ongeveer 72 woningen mogelijk gemaakt en is er dus sprake van een aangewezen bouwplan. U moet daarom een exploitatieplan vaststellen, tenzij de kosten op een andere manier verzekerd zijn (artikel 6.12 lid 2 van de Wro).

Omdat het plangebied in eigendom is van de gemeente, is het kostenverhaal verzekerd door verkoop van bouwrijpe grond. Uit de financiële haalbaarheidsberekening blijkt dat het project financieel uitvoerbaar is. Het vaststellen van een exploitatieplan is daarom niet van toepassing en kunt u besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen.

3.1 De raad dient een krediet beschikbaar te stellen Adviesbureau Twynstra Gudde heeft ons begeleid bij het opstellen van een biedboek om deze ontwikkellocatie goed op de markt te kunnen zetten. Hierbij is een financiële haalbaarheidsanalyse opgesteld met de verwachte kosten en opbrengsten gefaseerd in de tijd. Daaruit blijkt dat de exploitatie een positief gecalculeerd eindresultaat kent. De exploitatiekosten (boekwaarde, milieuonderzoeken, civiele- en sloopkosten en plankosten) zijn geraamd op afgerond € 3.700.000 exclusief btw. Wij vragen u om voor dit bedrag een krediet beschikbaar te stellen.

-2-

Op grond van artikel 5.1, tweede lid, aanhef en onder b van de Wet open overheid (Woo) kan het openbaar maken van (financiële) informatie achterwege blijven voor zover het belang daarvan niet opweegt tegen de economische of financiële belangen van de gemeente. Omdat de gemeente de procedure voor de aanbesteding van het bouw- en woonrijp maken nog moet doorlopen en de bouwrijpe kavels via een uitvraag aan marktpartijen nog worden uitgegeven, is het onwenselijk om deze financiële informatie openbaar te maken. De financiële haalbaarheidsanalyse ligt daarom geheim bij de griffie ter inzage tot de behandeling en vaststelling door u. Financiële toelichting De kosten voor planontwikkeling en bouw- en woonrijp maken zijn voor onze rekening. Met de grondverkoop worden deze kosten en nog te maken kosten gedekt. Daarnaast wordt de sanering van de pfas-verontreiniging (voor een groot deel) gedekt uit de SPUK-subsidie die is toegekend. Hiermee wordt het herontwikkelingsplan financieel haalbaar geacht. Om de woningbouw te versnellen en de subsidie voor de sanering te kunnen gebruiken is het noodzakelijk dat de bebouwing op tijd wordt gesloopt. Om die reden is het noodzakelijk dat vanaf 1 september 2024 de locatie vrijkomt. Communicatie Wij brengen de indiener van de zienswijze op de hoogte van uw besluit.

Het vastgestelde bestemmingsplan en de bijbehorende stukken leggen wij na vaststelling opnieuw ter inzage. Deze terinzagelegging kondigen wij aan in het Gemeenteblad en met een tabelregel in het Voorster Nieuws. Vervolgactie college Wij leggen het bestemmingsplan en de bijbehorende stukken voor een periode van zes weken ter inzage. Ook stellen wij het plan beschikbaar op www.ruimtelijkeplannen.nl. Binnen de beroepstermijn van zes weken kunnen belanghebbenden beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State en (eventueel) vragen om een voorlopige voorziening. Na afloop van de beroepstermijn treedt het bestemmingsplan in principe in werking. De volgende stap is de uitvraag en selectie van een marktpartij en de ontwikkeling van de sociale huurwoningen door IJsseldal Wonen.

Het college van burgemeester en wethouders, Jan Willem Wiggers, burgemeester Lisette Wolbers-Cents, secretaris Bijlagen: − besluit gewijzigde vaststelling bestemmingsplan − besluit geen exploitatieplan vaststellen − bestemmingsplan | toelichting − bestemmingsplan | regels − bestemmingsplan | bijlagen bij toelichting − bestemmingsplan | bijlagen bij regels − bestemmingsplan | verbeelding

Informatie over dit voorstel: portefeuillehouder: Bert Visser

rv-422375-bp_Woningbouw_Hietweideweg_Jupiter_Twello

-3-

medewerker: Kevin Stremmelaar, beleidsadviseur wonen en ruimtelijke ordening 0571-27 93 54 k.stremmelaar@voorst.nl