Raadsvoorstel bestemmingsplan Winkler Prins locatie Voorst

Voorstel aan de gemeenteraad Onderwerp: Programma:

11 juni 2024

bestemmingsplan Winkler Prins locatie, Voorst

Nummer: 455110

1. Bouwend Voorst, 2. Mooi Voorst

Openbaar

Voorstel van het college 1. De zienswijzennotitie vaststellen. 2. Het bestemmingsplan Winkler Prins locatie, Voorst ongewijzigd vaststellen. 3. Geen exploitatieplan vaststellen. 4. Het beeldkwaliteitsplan Winkler Prins locatie, Voorst ongewijzigd vast stellen. 5. Een krediet ter beschikking te stellen ter grootte van € 1.060.000 excl. btw. Inleiding In de Kansenkaart van april 2022 is voor het dorp Voorst een aantal maatwerklocaties aangewezen. Voor deze locaties zijn de uitgangspunten preciezer gedefinieerd. Eén van deze locaties is het Winkler Prins terrein, dat aangewezen is als mogelijke locatie voor kleinschalige woningbouw. De gronden zijn in eigendom van de gemeente en IJsseldal Wonen. De gemeente Voorst heeft samen met woningbouwcorporatie IJsseldal Wonen het initiatief genomen om een eerste ontwerp te laten maken voor woningbouw met behoud van het groene karakter. Het plan gaat uit van de sloop van dertien huurwoningen langs de Binnenweg en G.J. van Heuvenstraat en de realisatie van 34 nieuwe huur- en koopwoningen. Daarmee worden 21 woningen aan de huidige woningvoorraad toegevoegd. Zie bijlage 4 van dit voorstel en onderstaande afbeelding voor het ontwerp. De woningen aan de G.J. van Heuvenstraat (10) en het appartementencomplex aan de Binnenweg (10) worden door IJsseldal Wonen ontwikkeld. De woningen aan de Helena. H.

Wilkensstraat (14) worden ontwikkeld door de gemeente. Voor alle woningen geldt, dat ze bedoeld zijn voor starters, ouderen of kleine huishoudens. Op 3 mei 2023 hebben wij besloten om onder voorwaarden medewerking te verlenen aan de ontwikkeling van woningen en appartementen op de Winkler Prins locatie in Voorst . Op 12 december 2023 hebben wij ingestemd met het ontwerp van het bestemmingsplan, het ontwerpbeeldkwaliteitsplan en bijbehorende stukken en deze vrijgegeven voor terinzagelegging. De stukken hebben vanaf 21 december 2023 voor een periode van negen weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn er drie zienswijzen ingediend. Het bestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan en de bijhorende stukken zijn nu gereed voor vaststelling. Dit is uw bevoegdheid. Argumenten 1.1 Wij hebben de zienswijzen beoordeeld en van een reactie voorzien Het ontwerpbestemmingsplan heeft gezamenlijk met het ontwerpbeeldkwaliteitsplan ter inzage gelegen. In de bijgevoegde zienswijzennotitie hebben wij de naar voren gebrachte zienswijze over beide (ontwerp)plannen samengevat, gewogen en van een reactie voorzien. Wij stellen u voor om in te stemmen met de inhoudelijke beoordeling van de zienswijzen door de zienswijzennotitie vast te stellen. 2.1

De ingediende zienswijzen geven geen aanleiding het bestemmingsplan te wijzigen De zienswijzen geven geen aanleiding om het bestemmingsplan te wijzigen. In de zienswijzennotitie Bestemmingsplan Winkler Prins locatie, Voorst gaan wij hier uitgebreider op in.

2.2

Het plan past binnen de voorwaarden van het gemeentelijk, regionaal en provinciaal beleid De ontwikkeling van 34 woningen (koop en huur) op de Winkler Prins locatie in Voorst is passend binnen de Omgevingsverordening Gelderland, de Regionale Structuurvisie Stedendriehoek, de Regionale Woondeal regio Stedendriehoek, de Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst, de Woonvisie Aantrekkelijk Voorst 2025 en de Kansenkaart Voorst. Er wordt ingespeeld op het benutten van de ruimte binnen het bestaand stedelijk gebied.

-1-

De situering en vormgeving van de bebouwing en de openbare ruimte passen binnen de stedenbouwkundige en landschappelijke structuur van het dorp Voorst. In het plan voor de Winkler Prins wordt voor de volle 100% gebouwd in het bereikbare segment (14 koop en 7 huur). Bovendien worden 13 bestaande huurwoningen vervangen voor nieuwe duurzame huurwoningen. Het plan zet verder in op een gevarieerd woningaanbod, er wordt in prijsklassen gevarieerd en de woningen zijn geschikt voor verschillende doelgroepen. Tegelijkertijd biedt dit doorschuifmogelijkheden binnen de bestaande woningmarkt. Ten slotte doen zich kansen voor om klimaatadaptie, leefbaarheid, gezondheid en duurzaamheid een meer prominente rol te geven. De voorliggende ontwikkeling kent immers vele en hoge duurzaamheidsambities, alsmede maatregelen waarmee hittestress en wateroverlast worden voorkomen en de mogelijk voor biodiversiteit om te floreren wordt versterkt. Daarnaast is de ‘positieve gezondheid’ één van de ingrediënten geweest voor het stedenbouwkundig plan Winkler Prins. 2.3

Met het plan is sprake van een goede ruimtelijke ordening Vanuit zowel ruimtelijk als stedenbouwkundig oogpunt is sprake van een goede invulling van de locatie. Om de haalbaarheid van het plan aan te tonen is er onderzoek gedaan naar de milieukundige uitvoerbaarheid en thema's als archeologie, natuur, verkeer, water en de economische uitvoerbaarheid. Uit dit onderzoek blijkt dat er nagenoeg geen belemmeringen zijn voor de uitvoering van dit initiatief. Het aspect ecologie vormt mogelijk een belemmering voor de planontwikkeling. Uit de aanvullende onderzoeken is bekend geworden dat voor de huismus, de vleermuis en de gierzwaluw er een omgevingsvergunning flora en fauna aangevraagd dient te worden voor de uit te voeren sloop- en bouwwerkzaamheden. De werkzaamheden kunnen niet worden uitgevoerd voordat ontheffing is verleend. De omgevingsvergunning is in januari 2024 aangevraagd bij de provincie Gelderland, in juni 2024 is de omgevingsvergunning flora en fauna verleend door de provincie Gelderland.

2.4

Het bestemmingsplan is economisch uitvoerbaar Omdat een deel van de gronden binnen het plangebied in eigendom is van de gemeente is het kostenverhaal deels verzekerd door verkoop van bouwrijpe grond. Met IJsseldal Wonen is een anterieure overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst legt IJsseldal Wonen zich vast om de met het initiatief gemoeide kosten (deels) op zich te nemen voor eigen rekening en risico. Hiermee is het plan echter nog niet financieel sluitend. Om deze reden maken we voor een bedrag van € 300.000 gebruik van het vereveningsfonds Sociale Woningbouw, waarmee het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is.

3.1

Er wordt voldaan aan criteria uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) om geen exploitatieplan vast te stellen De Wro bepaalt in artikel 6.12 lid 1 dat de gemeenteraad een exploitatieplan dient vast te stellen voor gronden waarop op basis van een bestemmingsplan een bouwplan is voorgenomen. Op grond van artikel 6.12 lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad echter in afwijking van lid 1 van het desbetreffende artikel - besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien:  het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de desbetreffende gronden anderszins verzekerd is;  het bepalen van een tijdvak (waarbinnen de exploitatie van de gronden plaatsvindt) of een fasering van de uitvoering (van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen) niet noodzakelijk is;  het stellen van eisen (voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied), regels (voor de uitvoerbaarheid volgend uit een bestemmingsplan of projectbesluit) niet noodzakelijk is. Zoals in artikel 2.4 beschreven is het kostenverhaal anderszins verzekerd door de met IJsseldal Wonen gesloten overeenkomst, de verkoop van bouwrijpe grond en de bijdrage uit het vereveningsfonds Sociale Woningbouw. Het vaststellen van een exploitatieplan is daarmee niet noodzakelijk.

Gelijktijdig met het vaststellen van het bestemmingsplan dient de gemeenteraad te besluiten dat geen exploitatieplan voor dit bestemmingsplan hoeft te worden vastgesteld. Het ontwerpbesluit om geen exploitatieplan vast te stellen is gelijktijdig met het ontwerpbestemmingsplan gepubliceerd en ter inzage gelegd. Er zijn geen zienswijzen ingediend. -2-

4.1

Het stedenbouwkundig plan krijgt de status van beeldkwaliteitsplan Het stedenbouwkundig plan biedt het kader voor het te ontwikkelen architectonisch, stedenbouwkundig en landschappelijk ontwerp voor het plangebied. Om uitvoering van het plan te garanderen krijgt het stedenbouwkundig plan de status van beeldkwaliteitsplan. Na vaststelling door de raad vormt het beeldkwaliteitsplan het wettelijk toetsingsinstrument voor welstand voor het betreffende plangebied en komt daarmee voor wat betreft het plangebied in de plaats van de Welstandsnota.

5.1

Wij vragen u een krediet beschikbaar te stellen Voor de gehele exploitatie is een exploitatieopzet gemaakt. Hierin zijn de boekwaarde, civiele kosten, plan- en advieskosten en rentekosten opgenomen. In totaal bedragen deze kosten € 1.060.000 excl. btw. Wij vragen u hiervoor een krediet beschikbaar te stellen.

Financiële toelichting Zoals aangegeven is met IJsseldal Wonen een anterieure overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst zijn afspraken vastgelegd over de verdeling van de kosten voor planvorming, realisatie en eventuele planschade. Op het gemeentelijke deel van het plangebied zijn 14 bereikbare koopwoningen beoogd. Uit de verkoopopbrengsten van bouwgrond kunnen de te maken kosten slechts gedeeltelijke gedekt worden en is het project financieel niet haalbaar. Om deze reden maken we voor een bedrag van € 300.000 gebruik van het vereveningsfonds Sociale Woningbouw, waarmee het project financieel sluitend is. De openbare versie van de exploitatieopzet is bijgevoegd bij dit raadsvoorstel. Omdat de gemeente de civiele aanbestedingsprocedure nog moet doorlopen en de bouwgrond nog moet worden verkocht is het onwenselijk om de financiële informatie gedetailleerd openbaar te maken. De uitgebreide versie van de exploitatieopzet ligt geheim bij de griffie ter inzage tot de behandeling en vaststelling in de raadsvergadering. Communicatie Wij brengen de initiatiefnemers op de hoogte van uw besluit en de publicatie van de terinzagelegging. De andere inwoners van de gemeente Voorst brengen wij op de hoogte via een publicatie in het Gemeenteblad en, als extra service, met een tabelregel in het Voorster Nieuws.

Indieners zienswijzen Wij hebben de indieners van de zienswijzen een schriftelijke reactie gestuurd op de ingediende zienswijze. Participatie De Kansenkaart met daarin de maatwerklocatie Winklerprins is tijdens een inloopbijeenkomst in mei 2022 gepresenteerd aan inwoners van het dorp Voorst. Tijdens die drukbezochte bijeenkomst hadden de voorstanders van woningbouw de overhand. Op 15 december 2022 is een informatiebijeenkomst speciaal voor omwonenden georganiseerd als vervolg op een eerste bijeenkomst in mei 2022. Er is een eerste ontwerp getoond als uitwerking van de Kansenkaart Voorst. De mogelijkheid is gegeven om hier mondeling en/of schriftelijk een eerste reactie op te geven. De noodzaak voor woningbouw in Voorst wordt onderschreven. Hoewel een enkeling de suggestie doet om niet voor deze locatie te kiezen, waren de reacties over het algemeen gericht op het verbeteren van het voorgelegde conceptplan. Parkeren is het grootste punt van zorg. Naar aanleiding van de input is het plan aangepast op het punt van het parkeren (zie paragraaf 2.5.2 en 4.6 in de toelichting van het bestemmingsplan). In totaal zijn er 50 parkeerplaatsen (34 + 16) in en rondom het plangebied aanwezig. In totaal zijn in het gebied minimaal 38 parkeerplekken noodzakelijk voor de voorgenomen ontwikkeling van de 34 woningen. Hier wordt ruimschoots aan voldaan.

Het parkeren is als voorwaardelijk verplichting opgenomen in de regels van het bestemmingsplan (artikel 5.3.1). Hiermee zijn de gehanteerde parkeernormen juridisch geborgd. Op 7 februari 2024 zijn omwonenden en geïnteresseerden geïnformeerd over ontwerpbestemmingsplan en het stedenbouwkundig plan tijdens de inloopbijeenkomst in het dorpshuis van Voorst. In mei 2024 zijn de drie indieners van de zienswijzen uitgenodigd voor een gesprek op het gemeentehuis. Twee van de indieners zijn ingegaan op deze uitnodiging, het gesprek heeft inmiddels plaatsgevonden. In het gesprek is door de gemeente uitleg gegeven over het ontwerpproces, de procedure en de uitvoering. -3-

Naar aanleiding van een aantal opmerkingen en suggesties over het ontwerp en de uitvoering is de afspraak gemaakt dat er door de gemeente ontwerpend onderzoek wordt uitgevoerd voor een passende oplossing. Zo onderzoeken we bijvoorbeeld afschermende beplanting en een nieuwe gezamenlijke erfafscheiding. Dit heeft echter geen gevolgen voor het bestemmingsplan. Vervolgactie college Wij leggen het bestemmingsplan en de bijbehorende stukken na vaststelling ter inzage voor een periode van zes weken. Ook stellen wij het plan beschikbaar op www.ruimtelijkeplannen.nl. Binnen deze termijn kunnen belanghebbenden beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State en eventueel een verzoek om een voorlopige voorziening indienen. Als er tijdens de beroepsfase geen beroep wordt ingesteld of een verzoek om een voorlopige voorziening wordt gevraagd, dan is het bestemmingsplan na die termijn onherroepelijk. Het college van burgemeester en wethouders, Paula Jorritsma-Verkade, burgemeester Lisette Wolbers-Cents, secretaris Bijlagen: 1. bestemmingsplan | Regels 2. bestemmingsplan | Regels Bijlagen 3. bestemmingsplan | Toelichting 4. bestemmingsplan | Toelichting Bijlagen 5. bestemmingsplan | Verbeelding 6. beeldkwaliteitsplan 7. raadsbesluit bestemmingsplan vaststellen 8. raadsbesluit beeldkwaliteitsplan vaststellen 9. raadsbesluit geen exploitatieplan vaststellen 10.

zienswijzenotitie 11. kredietaanvraag (openbare versie) rv-455110-bp_Winkler_Prins_locatie_Voorst

-4-

Informatie over dit voorstel: portefeuillehouder: Peter Wormskamp medewerker: Richard Huisman, beleidsadviseur ruimtelijke ontwikkeling 0571-27 92 75 r.huisman@voorst.nl