Raadsvoorstel bestemmingsplan Stationsstraat 31, Twello

Voorstel aan de gemeenteraad Onderwerp: Programma:

12 maart 2024

bestemmingsplan Stationsstraat 31, Twello

Nummer: 436791

1. Bouwend Voorst, 2. Mooi Voorst

Openbaar

Voorstel van het college 1. De zienswijzennotitie vaststellen. 2. Het bestemmingsplan Stationsstraat 31, Twello ongewijzigd vaststellen. 3. Geen exploitatieplan vaststellen. 4. Het beeldkwaliteitsplan Stationsstraat 31, Twello ongewijzigd vaststellen. Inleiding Een initiatiefnemer is van plan om de locatie aan de Stationsstraat 31 (beter bekend als het voormalig Restaurant Korderijnk) en de bijbehorende gronden te herontwikkelen voor hoofdzakelijk woningbouw. De herontwikkeling bestaat uit de sloop van het grootste deel van de bestaande bebouwing en het bouwen van twee grondgebonden koopwoningen en een appartementengebouw met twintig koopappartementen, waarvan vijftien in het betaalbare segment. Het huidige monumentale Stationskoffiehuis blijft haar horecafunctie behouden. In het appartementencomplex komt op de begane grond ook ruimte voor een centrumfunctie (commerciële plint). Het appartementengebouw bestaat uit vier bouwlagen, waarvan de vierde bouwlaag voor een deel terugliggend is en een accent vormt richting het nieuw ontstane plein en het station. Dit plein wordt een groene verblijfruimte met onder andere terrassen voor de horeca op de begane grond. Op het terrein aan het Perronpad worden de parkeerplaatsen en de ontsluiting gemaakt. De bouwhoogte van het appartementengebouw bedraagt ongeveer 13 m.

Hierbinnen worden vijftien kleinere betaalbare appartementen gebouwd en vijf duurdere grotere appartementen. De twee grondgebonden woningen worden levensloopbestendig uitgevoerd met een slaap- en badkamer op de begane grond. Het plan voorziet hiermee in de woningbouwbehoefte voor verschillende doelgroepen, waaronder starters en senioren. In juni 2023 hebben wij een principebesluit genomen en medewerking toegezegd aan deze ontwikkeling. Op 12 december 2023 hebben wij ingestemd met het ontwerp van het bestemmingsplan, het ontwerpbeeldkwaliteitsplan en de bijbehorende stukken en deze vrijgegeven voor terinzagelegging. De stukken hebben vanaf 21 december 2023 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is er één zienswijze ingediend. Het bestemmingsplan, het beeldkwaliteitsplan en de bijhorende stukken zijn nu klaar voor vaststelling. Dit is uw bevoegdheid. Argumenten 1.1 Wij hebben de zienswijze beoordeeld en van een reactie voorzien In de bijgevoegde zienswijzennotitie hebben wij de naar voren gebrachte zienswijze over de beide (ontwerp)plannen samengevat, gewogen en van een reactie voorzien. Wij stellen u voor om in te stemmen met de inhoudelijke beoordeling van de zienswijze door de zienswijzennotitie vast te stellen.

2.1 De ingediende zienswijze geeft geen aanleiding het bestemmingsplan te wijzigen De zienswijze geeft geen aanleiding om het bestemmingsplan te wijzigen. In de zienswijzennotitie gaan wij hier uitgebreider op in. 2.2 Met het plan is sprake van een goede ruimtelijke ordening Vanuit zowel ruimtelijk als stedenbouwkundig oogpunt is sprake van een goede invulling van de locatie. Voorafgaand aan de planvorming zijn diverse onderzoeken uitgevoerd. Uit die onderzoeken komen geen belemmeringen naar voren die de planvorming in de weg staan.

-1-

Over het uitgevoerde akoestisch onderzoek merken wij op dat ter plaatse van de appartementen sprake is van overschrijdingen van de wettelijke voorkeurswaarde voor wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Voor deze ontwikkeling hebben wij hogere waarden verleend. Er is en blijft in de omgeving sprake van een aanvaardbaar woon-, werk- en leefklimaat. Het ontwerpbesluit hogere grenswaarden heeft ook vanaf 21 december 2023 voor zes weken voor iedereen ter inzage gelegen. In deze periode zijn er geen zienswijzen ingediend. Wij hebben besloten tot vaststelling hogere waarden voor de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting ingevolge artikel 83 van de Wet geluidhinder. Het besluit om vaststelling van hogere waarden ligt tegelijk met het vastgestelde bestemmingsplan voor zes weken voor iedereen ter inzage. 3.1 Het plan voldoet aan de criteria uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) om geen exploitatieplan vast te stellen De Wro bepaalt in artikel 6.12 lid 1 dat de gemeenteraad een exploitatieplan dient vast te stellen voor gronden waarop op basis van een bestemmingsplan een bouwplan is voorgenomen.

Maar op grond van artikel 6.12 lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad - in afwijking van lid 1 van het desbetreffende artikel - besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien:  het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de desbetreffende gronden op een andere manier verzekerd is;  het bepalen van een tijdvak (waarbinnen de exploitatie van de gronden plaatsvindt) of een fasering van de uitvoering (van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen) niet noodzakelijk is;  het stellen van eisen (voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied), regels (voor de uitvoerbaarheid volgend uit een bestemmingsplan of projectbesluit) niet noodzakelijk is. In dit geval is tussen de gemeente Voorst en de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst afgesloten. Daarin alle noodzakelijke financiële afspraken gemaakt. Hiermee zijn de kosten op een andere manier verzekerd en kunt u besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen. 4.1 Het beeldkwaliteitsplan vormt de basis voor de welstandstoets Het beeldkwaliteitsplan Stationsstraat 31, Twello, versie 05-10-2023, biedt het kader voor het te ontwikkelen architectonisch, stedenbouwkundig en landschappelijk ontwerp voor het perceel.

Onder andere het stedenbouwkundige concept, de vergroeningsopgave en de uitgangspunten voor inpassing van het monumentale Stationskoffiehuis zijn hier in vastgelegd. U moet het beeldkwaliteitsplan vaststellen om het ook als toetsingskader te kunnen gebruiken. Na vaststelling vormt het beeldkwaliteitsplan het toetsingskader voor de welstand en komt daarmee in de plaats van de Welstandsnota. Zekerheid over de instandhouding van het Stationskoffiehuis wordt ook geregeld via een specifieke planregeling in de regels van het bestemmingsplan. Ook maken deze afspraken onderdeel uit van de anterieure overeenkomst. Financiële toelichting Zoals aangegeven is met de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. In deze overeenkomst zijn afspraken gemaakt over de kostenverdeling en de maximale verkoopprijzen van de vijftien betaalbare woningen. Verder is het planschadeverhaal opgenomen. Zodoende zijn er voor de gemeente geen financiële risico's. Communicatie Wij brengen de initiatiefnemers op de hoogte van uw besluit en de publicatie van de terinzagelegging. De andere inwoners van de gemeente Voorst brengen wij op de hoogte via een publicatie in het Gemeenteblad en, als extra service, met een tabelregel in het Voorster Nieuws. Indiener zienswijze Wij hebben de indiener van de zienswijze een schriftelijke reactie gestuurd op de ingediende zienswijze.

Participatie De initiatiefnemer heeft als onderdeel van participatie contact gehad met de directe omwonenden. Draagvlak in de omgeving is belangrijk. Op 25 april 2023 heeft de ontwikkelaar een informatiebijeenkomst georganiseerd voor alle direct omwonenden. Tijdens deze bijeenkomst zijn de plannen gepresenteerd en toegelicht. -2-

De belanghebbenden kregen de gelegenheid om hun mening over het plan te uiten. Dit heeft onder andere geleid tot ongeveer tien schriftelijke (per mail) reacties vanuit verschillende omwonenden. Hierbij zijn er zorgen en bezwaren geuit over onder andere de bouwhoogte en de beoogde ontsluitingsstructuur via het Perronpad. Op basis van deze reacties is onderzocht of het wenselijk/noodzakelijk is om het plan op onderdelen aan te passen. Dit heeft er onder andere toe geleid dat er voor de verkeersveiligheid een verkeersspiegel wordt geplaatst. Tijdens de informatiebijeenkomst waren er ook positieve geluiden te horen. Bijvoorbeeld over het maken van de openbare (groene) verblijfsruimte/plein op de hoek Stationsstraat/Raccordement. De initiatiefnemer blijft de komende tijd in gesprek met de omwonenden. Voordat u dit voorstel behandelt, informeert de initiatiefnemer de omwonenden nog over het vervolg van de procedure. Vervolgactie college Wij leggen het bestemmingsplan en de bijbehorende stukken na vaststelling ter inzage voor een periode van zes weken. Ook stellen wij het plan beschikbaar op www.ruimtelijkeplannen.nl. Binnen deze termijn kunnen belanghebbenden beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State en eventueel een verzoek om een voorlopige voorziening indienen.

Als er tijdens de beroepsfase geen beroep wordt ingesteld of een verzoek om een voorlopige voorziening wordt gevraagd, dan is het bestemmingsplan na die termijn onherroepelijk. Het college van burgemeester en wethouders, Jan Willem Wiggers, burgemeester Lisette Wolbers-Cents, secretaris Bijlagen:  bestemmingsplan | Regels  bestemmingsplan | Regels Bijlagen  bestemmingsplan | Toelichting  bestemmingsplan | Toelichting Bijlagen  verbeelding  beeldkwaliteitsplan  het vastgestelde besluit hogere grenswaarde  raadsbesluit bestemmingsplan vast te stellen  raadsbesluit beeldkwaliteitsplan vast te stellen  raadsbesluit geen exploitatieplan vastte stellen  zienswijzennotitie

Informatie over dit voorstel: portefeuillehouder: Bert Visser medewerker: Richard Huisman, beleidsadviseur ruimtelijke ontwikkeling 0571-27 92 75 r.huisman@voorst.nl

rv-436791-bp_Stationsstraat_31_Twello

-3-