Raadsvoorstel bestemmingsplan Middendijk 26, Nijbroek (2022-14464)

Voorstel aan de gemeenteraad

22 maart 2022

Onderwerp:

bestemmingsplan Middendijk 26, Nijbroek

Nummer: Z-20-02936_2022-14464

Programma:

1. Bouwend Voorst

Openbaar

Voorstel van het college 1. Het bestemmingsplan Middendijk 26, Nijbroek gewijzigd vaststellen. 2. Het beeldkwaliteitsplan Middendijk 26, Nijbroek ongewijzigd vaststellen. 3. Geen exploitatieplan vaststellen. Inleiding De gebiedscoöperatie Polder Nijbroek heeft een verzoek ingediend om het perceel aan de Middendijk 26 in Nijbroek te herontwikkelen van voormalig agrarisch erf naar kleinschalige woningbouw. Op het erf stond tot 2014 een rietgedekte boerderij. Deze is verwoest door een brand. Naast de oude fundering van deze boerderij is het bakhuis nog aanwezig. De overige opstallen (varkensschuur, werktuigenloods) verkeerden in een slechte staat en zijn inmiddels gesloopt. De vorige eigenaar had het voornemen hier een intensieve kalverhouderij te starten. Een Natuurbeschermingswet-vergunning voor het houden van 1.500 kalveren was al afgegeven. Voor de vorige eigenaar deed zich echter een kans voor om een bestaand boerenbedrijf over te nemen op een andere locatie in de gemeente Apeldoorn. Om die reden is deze locatie aan de Middendijk in de verkoop gezet. Tegelijkertijd is in 2018 het toekomstbeeld voor de Polder Nijbroek opgesteld. Na de presentatie van het rapport 'Door grond verbonden' zijn drie werkgroepen gevormd over de thema's Wonen, Eigen Regie (waaronder energie) en Biodiversiteit. Inmiddels is de gebiedscoöperatie Polder Nijbroek opgericht.

Met als doel om de grotere (financiële) ideeën van de werkgroepen vorm te geven. De gebiedscoöperatie heeft in 2018 en de daaropvolgende jaren de kans gegrepen om het perceel en enkele gronden aan de Middendijk 26 in Nijbroek aan te kopen. De financiering (crowdfunding) komt uit het gebied. Daarna is de gebiedscoöperatie gestart om de locatie 'voor en door de gemeenschap' te herontwikkelen. Met het voorliggende plan wordt het perceel weer als een boerenerf opgebouwd. Passend binnen het cultuurhistorische slagenlandschap van de Polder Nijbroek. Onderdeel van het plan is de herbouw van de voormalige bedrijfswoning in een eigentijds hoofdvolume. Daarnaast is een woongebouw voorzien in de stijl van een kapschuur. Binnen dit volume van 1.500 m³ zijn op de hoeken twee koopwoningen voorzien, met daartussen twee relatief kleinere huureenheden. De koopwoningen worden verkocht om een flink deel van de investering op korte termijn terug te verdienen. De verhuur van de tussenwoningen - in de eerste plaats voor lokale woningzoekenden dient op de lange termijn de investering te dekken en uiteindelijk ook baten op te leveren voor de gebiedscoöperatie. Nadat de schulden zijn afgelost, komen deze gelden ten goede aan de gemeenschap (bijvoorbeeld voor landschapsbeheer, sociale activiteiten enzovoort).

Daarnaast voorziet het plan in het aanleggen van een kleinschalig zonneveld op de achterliggende gronden. Het idee van dit zonneveld is dat de inwoners van Nijbroek hieraan (financieel) kunnen deelnemen, waarbij uiteindelijk de baten ook ten gunste komen van de inwoners uit het gebied. Verder heeft het plan ook een wandelpad voor ogen die aansluit op de gronden die horen bij de Zeedijk 23. Op 10 oktober 2020 heeft de initiatiefnemer bij u een verzoek ingediend voor een bestemmingsplanwijziging. Daarna is de initiatiefnemer aan de slag gegaan met de financiële haalbaarheid voor het zonneveld. Op 29 november 2021 heeft u besloten om hierin te ondersteunen door een lening te verstrekken aan de gebiedscoöperatie Polder Nijbroek. Hiermee kon de coöperatie 3 ha grond aankopen. Daarna kon de ruimtelijke procedure worden opgestart. Wij hebben op 21 december 2021 ingestemd met het ontwerpbestemmingsplan Middendijk 26, Nijbroek en besloten om het plan vrij te geven voor terinzagelegging.

-1-

In samenhang met het ontwerpbestemmingsplan is ook ingestemd met een (ontwerp)beeldkwaliteitsplan en een ontwerpbesluit om geen exploitatieplan vast te stellen Door nu de procedure op te starten, ligt de coöperatie op koers om mee te doen aan de SDE++ subsidieregeling van juni 2022. Overigens doet het plan ook mee aan de challenge 'Mijn huis staat in Gelderland' van de provincie Gelderland. Hierin hebben zij de deelchallenge Klimaatadaptatie & Biodiversiteit gewonnen op 19 november 2021. Ook wordt nog kans gemaakt op de hoofdprijs en publieksprijs in 2023, hierbij is onderliggend plan één van de vijf finalisten. Argumenten 1.1 De inmiddels ingetrokken zienswijze is geaccepteerd en leidt tot een gewijzigd plan De zienswijze van de netbeheerder gaf aanleiding de regels, de verbeelding en de toelichting van het bestemmingsplan te wijzigen. Er wordt voorgesteld om de dubbelbestemming Leiding - Hoogspanningsverbinding te vergroten van 22 m naar 22,5 m, een zonnepark uit te sluiten ter plaatse van deze beschermingszone en een aanscherping van de regels om de bescherming van het hoogspanningsnet te waarborgen (zoals overleg over de uitvoering van het plan, het planten en rooien van beplanting en bomen). De voorgestelde wijzigingen zijn alleen van toepassing op een kleine strook in het noordoosten van het plangebied.

Hiermee zijn de voorgestelde wijzigingen van minimale invloed op het plan, maar wel noodzakelijk voor de leidingbeheerder. De initiatiefnemer kan ook uit de voeten met deze wijzigingen. Om deze redenen wordt de zienswijze geaccepteerd en het plan gewijzigd. Daarom heeft de indiener besloten om de zienswijze in te trekken. Daarnaast bestaat er aanleiding om ambtshalve het plan op enkele ondergeschikte punten te wijzigen. 1.2 Er zijn geen ruimtelijke bezwaren De huidige planologische mogelijkheden staan op het perceel een intensieve veehouderij vlakbij de entree van de kern Nijbroek toe. Een dergelijke functie vlakbij de kern met een hoge dichtheid aan woningen is niet wenselijk vanwege onder andere geurhinder. Daarnaast passen de huidige planologische mogelijkheden niet bij het cultuurhistorische landschap van Nijbroek (zie onder 1.3). Zo ligt het agrarische bouwvlak over verschillende slagen. Met de herontwikkeling en herbe144stemming is het mogelijk deze situatie te wijzigen. Deze herbestemming stuit niet op belemmeringen uit de milieuwet- en regelgeving. Daarbij hindert het initiatief de omliggende functies ook niet. Dit blijkt uit de aangeleverde onderzoeken (verkennend bodemonderzoek, quickscan ecologie en een bureau- en verkennend booronderzoek archeologie).

Door het visietraject uit 2018 - en de daaruit voortkomende nauwe samenwerking in en met het dorp - wordt het initiatief breed gedragen. Ook vormt ons functieveranderingsbeleid geen belemmering. 1.3 Het plan past binnen het cultuurhistorische waardevolle landschap van de Polder Nijbroek De polder Nijbroek vormt een herkenbare eenheid met de dijken als heldere afbakening. Door afzetting van rivierklei is de grond vruchtbaar. En ook de structuur van de polder zelf onderscheidt zich van het landschap buiten de dijken. Het gaat om een veertiende-eeuwse copeontginning: uniek en van bijzondere erfgoedwaarde. Zo'n 300 jaar vóór de Beemster is hier een moeras ontgonnen zonder de hulp van watermolens; de sloten zijn met de hand uitgegraven. Bijzonder is dat in de wederopbouwperiode nauwelijks ruilverkaveling heeft plaatsgevonden. De historische structuur is hierdoor herkenbaar aanwezig. Dit uit zich in een slagenlandschap, meestal gekenschetst als een landschap met strokenverkaveling. Het is een landschap waarbij verkaveling heeft plaatsgevonden in smalle banen die slagen of stroken worden genoemd. De locatie is onderdeel van een cultuurhistorische zeer waardevol landschap. Het gebied tussen dit deel van Nijbroek en natuurgebied De Mijntjes is nog volledig gevrijwaard van grootschalige veehouderijen. Het gebied vertegenwoordigt bijzondere natuurwaarden en een agrarische schoonheid.

Behoud van dit landschap is al een grote landschappelijke en ruimtelijke winst. De voorliggende inrichting van een boerenerf, zoals een 'vriendenerf', past binnen de Polder Nijbroek. Daarbij worden verschillende landschapselementen toegevoegd (een poel, struweelhagen, wandelpad met schietwilgen) en hersteld (de oude boomgaard). Vanwege de breedte van de slag (45 m) en de wens voor een fijne verblijfruimte op het erf, is de parkeerschuur met bergingen neergezet buiten de karakteristieke slag, maar benadrukt hiermee wel deze grens door het doorzicht naar het achterliggende perceel.

-2-

Het zonneveld van 2 á 2,5 ha (maximaal mogelijk op het huidige elektriciteitsnetwerk) is voorzien op de achterliggende 4 ha. Deze verhouding zorgt voor een goede landschappelijke inpassing. Daarbij is de hoogte van de zonnepanelen (1,5 m) beperkt. Deze maat valt weg achter de beoogde struweelhaag, die al voor een gedeelte aanwezig is. In de directe nabijheid liggen geen woningen. De dichtstbijzijnde woning ligt op 155 m afstand. 1.4 Het plan past binnen de uitgangspunten van de woonvisie Aantrekkelijk Voorst 2025 Bij wooninitiatieven van kleine kernen gaat het om kleinschalige toevoegingen die van meerwaarde zijn en om experimenteren met nieuwe woonvormen. Het gaat hierbij om de toevoeging van kwalitatief goede woningen. Het uitgangspunt van het onderliggende plan is een gezamenlijk erf, waarbij aandacht is voor kleiner en betaalbaar wonen. Het gaat om een vernieuwende woonvorm, die wat toevoegt aan het huidige woningaanbod in Nijbroek en ten goede komt aan de leefbaarheid van het dorp. Met IJsseldal Wonen is overlegd dat de huureenheden niet concurreren met hun aanbod. Zo is de gebiedscoöperatie niet gebonden aan een inkomensgrens en kan ook de voorkeur geven aan een andere prijsstelling (zoals middenhuur). Het uitbreidingsplan Nijbroek is inmiddels uitgevoerd. Het onderliggende plan sluit hierop aan en is hiermee een welkome toevoeging op het bestaande aanbod in Nijbroek.

2.1 Het beeldkwaliteitsplan voorziet in een kwalitatieve uitvoering Het beeldkwaliteitsplan biedt het kader voor het te ontwikkelen architectonische en stedenbouwkundige ontwerp voor de locatie. Na vaststelling door u, vormt het beeldkwaliteitsplan het wettelijke toetsingsinstrumenten voor welstand voor het desbetreffende plangebied en komt voor het plangebied daarmee in plaats van de Welstandsnota. Tegen het beeldkwaliteitsplan zijn geen zienswijzen ingediend. In aanvulling op het ontwerpbeeldkwaliteitsplan is de steensoort toegevoegd aan het beeldkwaliteitsplan. Om deze reden wordt het beeldkwaliteitsplan gewijzigd vastgesteld. 3.1 Een exploitatieplan is in dit geval niet nodig; kosten zijn op een andere manier verzekerd Wanneer met een bestemmingsplan een bouwplan mogelijk wordt gemaakt zoals bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (waaronder de bouw van extra woningen), dient een exploitatieplan te worden vastgesteld. Hiervan kan worden afgeweken als het verhaal van de kosten op een andere manier is verzekerd. In dit geval is tussen de gemeente Voorst en de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten, waarin alle noodzakelijke financiële afspraken zijn gemaakt. Hiermee zijn de kosten op een andere manier verzekerd. Financiële toelichting De ontwikkeling wordt particulier uitgevoerd. Hiervoor is een anterieure overeenkomst ondertekend.

Hierin zijn de vergoeding van de kosten voor gemeentemedewerkers en de vereveningsbijdrage opgenomen. Daarnaast zijn hierin ook het planschade aspect en de uitvoering van het beeldkwaliteitsplan/erfinrichtingsplan opgenomen (met kettingbeding en boeteclausule). Communicatie De initiatiefnemer brengen wij schríftelijk op de hoogte van uw besluit en de publicatie in het Gemeenteblad en het Voorster Nieuws. De overige inwoners van de gemeente Voorst brengen wij op de hoogte met de publicatie in het Gemeenteblad en het Voorster Nieuws. Vervolgactie college Wij leggen het bestemmingsplan, het beeldkwaliteitsplan en de bijbehorende stukken na vaststelling voor een periode van zes weken ter inzage. Ook stellen wij het plan beschikbaar op www.ruimtelijkeplannen.nl. Binnen de beroepstermijn van zes weken kunnen belanghebbenden beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State en (eventueel) vragen om een voorlopige voorziening.

-3-

Na afloop van de beroepstermijn treden de plannen in principe in werking.

Het college van burgemeester en wethouders, Paula Jorritsma-Verkade, burgemeester Lisette Wolbers-Cents, secretaris

Bijlagen:  bestemmingsplan | toelichting, regels en bijlagen (2022-14664)  bestemmingsplan | verbeelding (2022-14713)  beeldkwaliteitsplan Middendijk 26, Nijbroek (2022-14730)  besluit gewijzigde vaststelling bestemmingsplan (2022-14728)  besluit beeldkwaliteitsplan vaststellen (2022-14727)  besluit geen exploitatieplan vaststellen (2022-14729) Gerelateerde stukken:  raadsvoorstel lening Coöperatie Polder Nijbroek voor aankoop grond zonneveld RV_2022-14464_bp_Middendijk_26_Nijbroek

-4-

Informatie over dit voorstel: portefeuillehouder: Arjen Lagerweij medewerker: Wouter IJsseldijk, beleidsmedewerker ruimtelijke ontwikkeling 0571-27 98 48 w.ijsseldijk@voorst.nl