Raadsvoorstel bestemmingsplan Landgoed Grote Noordijk Wilp (2021-01701)

Voorstel aan de gemeenteraad

19 januari 2021

Onderwerp:

bestemmingsplan Landgoed Grote Noordijk, Wilp

Nummer: Z-17-01001_2021-01701

Programma:

1. Bouwend Voorst, 2. Mooi Voorst

Openbaar

Voorstel van het college 1. De zienswijzennotitie vaststellen. 2. Het bestemmingsplan Landgoed Grote Noordijk, Wilp gewijzigd vaststellen. 3. Het beeldkwaliteitsplan Landgoed de Grote Noordijk Wilp vaststellen. 4. Geen exploitatieplan vaststellen. Inleiding Het landgoed Grote Noordijk heeft het initiatief genomen tot herontwikkeling van het landgoed. Het herontwikkelingsplan heeft betrekking op het gedeelte van het landgoed dat in eigendom is gekomen van vier erfgenamen die hun erfenisdeel hebben samengevoegd. Dit zijn twee zussen, hun broer en een neef, inmiddels verenigd in de besloten vennootschap De Grote Noordijk NSW. Het betreft het terrein van het landhuis en de omliggende parkweiden en een deel van de bossen, een gedeelte aan het Noordijkpad nabij de bestaande bungalow, agrarische gronden aan het Voorderpad en het perceel Wolbospad 5. Het landgoed heeft een visie voor haar grondeigendom opgesteld die de basis vormt voor het nieuwe bestemmingsplan Landgoed Grote Noordijk, Wilp.

Dit bestemmingsplan maakt de volgende ontwikkelingen mogelijk:  het restaureren en splitsen van het landhuis in drie (grondgebonden) woningen;  het restaureren en voor bewoning geschikt maken van de tuinmanswoning;  het realiseren van een bed & breakfast en ontmoetingsruimte (voor bewoners en vrijwilligers op het landgoed) in het te restaureren koetshuis;  het bouwen van een kapschuur voor parkeren en stalling voor de nieuwe bewoners;  de bouw van drie nieuwe woningen in het oostelijk deel van het landgoed;  het ontwikkelen van nieuw bos en nieuwe natuur;  de aanleg van een voedselbos in het oostelijk deel van het landgoed;  het terugbrengen van bestaande wandelpaden en het aanleggen van nieuwe. Argumenten 1.1 Er is een zienswijze ingediend Het ontwerpbestemmingsplan heeft gezamenlijk met het ontwerpbeeldkwaliteitsplan ter inzage gelegen. Over het ontwerpbestemmingsplan is een zienswijze naar voren gebracht. In de bijgevoegde zienswijzennotitie hebben wij deze samengevat en beoordeeld. Wij stellen u voor om in te stemmen met de beoordeling van de zienswijze door de zienswijzennotitie vast te stellen. 2.1 De ingediende zienswijze en ambtshalve aanpassingen geven hiertoe aanleiding De zienswijze geeft aanleiding het bestemmingsplan te wijzigen. Deze wijziging betreft het verwijderen van alle gronden die in eigendom zijn van reclamant van de verbeelding.

Daarnaast voeren wij een drietal ambtshalve aanpassingen ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan door:  de uitkomsten van het archeologisch onderzoek zijn in paragraaf 5.4.2 van de toelichting duidelijker verwoord;  de lengte van de te bouwen kapschuur zoals mogelijk is gemaakt in artikel 10.2.1 onder d van de regels wordt vergroot tot maximaal 24 m (was maximaal 23 m);  ook het eerste gedeelte van het Wolbospad wordt in het bestemmingsplan opgenomen. Dit behoort tot de eigendommen van de besloten vennootschap De Grote Noordijk NSW.

-1-

2.2 De herontwikkeling leidt tot duurzame instandhouding van het landgoed Gelet op de hoge cultuurhistorische waarden van het landgoed is een duurzame instandhouding van het landgoed dringend gewenst. Dat dit geen vanzelfsprekende zaak is, blijkt uit de toestand waarin het landgoed al lange jaren verkeert. Er is sprake van veel achterstallig onderhoud aan gebouwen en de tuin- en parkaanleg en de daarbij horende houtopstanden. Het landhuis De Grote Noordijk is in december 1971 aangewezen als rijksmonument. Het koetshuis en de tuinmanswoning zijn aangewezen als gemeentelijk monument. De tuin- en parkaanleg en het boerderijcomplex Wolbospad 5 hebben in 2018 de status van gemeentelijk monument gekregen. Er ontstaat een grote kwaliteitswinst met het restaureren van de gebouwen en het weer onderhouden van de bossen. De provincie Gelderland heeft subsidie toegekend aan de restauratieplannen; het Nationaal Restauratiefonds (NRF) heeft een financiering (hypothecair) toegekend. Beide instanties onder voorwaarde dat voor het resterende bedrag een financieringsbron wordt gevonden, bijvoorbeeld in de vorm van bouwkavels. Op basis van een uitgebreide exploitatiebegroting zijn drie nieuwe woningbouwkavels toegekend: één aan het Noordijkpad en twee aan het Voorderpad. Daar is een uitgebreid locatieonderzoek aan voorafgegaan.

Met de initiatiefnemers is afgesproken dat zij op het moment dat er inkomsten volgen, de waarde van de bouwkavel(s) investeren in het landgoed. Het gaat om onder andere de volgend maatregelen:  aandacht voor de herkenbaarheid van het landgoed door restauratie bestaande 'naamkolommen' en plaatsing nieuwe markeringen bij de entrees;  herstel van bestaande wandelpaden;  kwaliteitsverbetering van de bestaande bossen;  terugbrengen meer gesloten karakter van het landschap langs het Noordijkpad en het Voorderpad door aanplant van nieuwe bossen (onder andere een voedselbos), landschapselementen en een wandelpad als verbinding met De Fliert. 3.1 Het beeldkwaliteitsplan is ongewijzigd De beeldkwaliteit van de nieuw te bouwen woningen en de landschappelijke inrichting van het oostelijk deel van het plangebied is beschreven en verbeeld in het beeldkwaliteitsplan 'Landgoed De Grote Noordijk Wilp, november 2020'. De procedure voor de vaststelling van het beeldkwaliteitsplan loopt samen met de bestemmingsplanprocedure. Net als het bestemmingsplan bieden wij het beeldkwaliteitsplan ter vaststelling aan u aan. Na vaststelling vormt het beeldkwaliteitsplan het wettelijk toetsingsinstrument voor welstand voor het desbetreffende plangebied en komt daarmee voor wat betreft het oostelijk deel van het plangebied in de plaats van de Welstandsnota.

Er zijn geen zienswijzen tegen het beeldkwaliteitsplan ingediend. Het plan kan dan ook ongewijzigd worden vastgesteld. 4.1 Er wordt voldaan aan criteria uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) om geen exploitatieplan vast te stellen De Wro bepaalt in artikel 6.12 lid 1 dat de gemeenteraad een exploitatieplan dient vast te stellen voor gronden waarop op basis van een bestemmingsplan een bouwplan is voorgenomen. Op grond van artikel 6.12 lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad echter - in afwijking van lid 1 van het desbetreffende artikel - besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien:  het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de desbetreffende gronden anderszins verzekerd is;  het bepalen van een tijdvak (waarbinnen de exploitatie van de gronden plaatsvindt) of een fasering van de uitvoering (van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen) niet noodzakelijk is;  het stellen van eisen (voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied), regels (voor de uit voerbaarheid volgend uit een bestemmingsplan of projectbesluit) niet noodzakelijk is. In dit geval hebben wij met het landgoed een anterieure overeenkomst gesloten voor verhaal van plankosten en eventueel te verhalen planschade. De kosten zijn daarmee anderszins geregeld.

In deze overeenkomst zijn ook afspraken over de uitvoering van de herontwikkeling vastgelegd. Financiële toelichting In de gesloten anterieure overeenkomst zijn de kosten voor de planvorming opgenomen en is vastgelegd dat het landgoed verantwoordelijk is voor eventueel te verhalen planschade. -2-

Communicatie Wij brengen de initiatiefnemers en de indiener van de zienswijze op de hoogte van uw besluit. Het vastgestelde bestemmingsplan, het beeldkwaliteitsplan en de bijbehorende stukken leggen wij na vaststelling opnieuw ter inzage. Deze terinzagelegging kondigen wij aan in de Staatscourant, het Gemeenteblad en in het Voorster Nieuws. Vervolgactie college Zoals hiervoor aangegeven, leggen wij het vastgestelde bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan ter inzage.

Het college van burgemeester en wethouders, drs. J.T.H.M. Penninx, burgemeester E.J.A. Wolbers-Cents, secretaris

Bijlagen:  zienswijzennotitie (2021-01705)  besluit geen exploitatieplan vaststellen (2021-01704)  besluit vaststelling bestemmingsplan (2021-01703)  besluit vaststelling beeldkwaliteitsplan (2021-01702)  bestemmingsplan: toelichting (2021-03026)  bestemmingsplan: regels (2021-03027)  bestemmingsplan: verbeelding (2021-03029)  beeldkwaliteitsplan 'Landgoed De Grote Noordijk Wilp, november 2020' (2021-01709) RV_2021-01701_Vastst_BP_Landgoed_Grote_Noordijk

-3-

Informatie over dit voorstel: portefeuillehouder: drs. J.T.H.M. Penninx ambtenaar: Paulien Dekker-Klein Overmeen, beleidsmedewerker ruimtelijke ordening 0571-27 93 43 p.dekker@voorst.nl