Raadsvoorstel bestemmingsplan Hoek Stationsstraat-Veilingstraat, Twello (2022-14726)

Voorstel aan de gemeenteraad

29 maart 2022

Onderwerp:

bestemmingsplan Hoek Stationsstraat-Veilingstraat, Twello

Nummer: Z-20-06781_2022-14726

Programma:

1. Bouwend Voorst

Openbaar

Voorstel van het college 1. Het bestemmingsplan Hoek Stationsstraat-Veilingstraat, Twello gewijzigd vaststellen. 2. Het beeldkwaliteitsplan Hoek Stationsstraat-Veilingstraat, Twello vaststellen. 3. Geen exploitatieplan vaststellen. Inleiding Op 23 november 2021 informeerden wij u over de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan Hoek Stationsstraat-Veilingstraat, Twello. Het bestemmingsplan voorziet in de woningbouw op de locatie Stationsstraat 30 in Twello. De bestaande woning wordt gesloopt en hier komen vijftien koopappartementen voor de doelgroep senioren voor terug, verdeeld over twee volumes met daaronder een parkeergarage. Op 13 september 2021 heeft de ontwikkelaar de eerste planopzet met de buurtbewoners gedeeld en reacties opgehaald. Met de buren is vooruitlopend op die drukbezochte openbare informatieavond meerdere malen overleg geweest. Dit heeft nog tot enkele aanpassingen in het plan geleid. Behalve de vele positieve reacties hebben wij geen kritische reacties ontvangen tegen de herontwikkeling van deze locatie. Het ontwerpbestemmingsplan heeft van 2 december 2021 tot en met 12 januari 2022 ter inzage gelegen. Gelijktijdig hebben wij ook het ontwerpbeeldkwaliteitsplan en de bijbehorende stukken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode is slechts één zienswijze ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan.

Op 20 en 21 december 2021 hebben wij de gelegenheid gegeven om deel te nemen aan een digitaal spreekuur met een toelichting op het plan en de mogelijkheid om vragen te stellen aan een vertegenwoordiger van de gemeente en van de ontwikkelende partij. Slechts één geïnteresseerde in een woning heeft van die gelegenheid gebruikgemaakt. Een volgende stap is dan ook het bestemmingsplan, het stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan met de bijbehorende stukken (gewijzigd) vast te stellen. Vaststelling van deze stukken is uw bevoegdheid. Argumenten 1.1 De zienswijze hebben wij beoordeeld en leidt tot een gewijzigd plan De zienswijze gaf aanleiding de regels te wijzigen. Na ontvangst van de zienswijze hebben wij een aanvullend onderzoek gedaan waarmee eerdere aannames in het plan over veiligheid zijn bevestigd. In het plan wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor de maatregelen om trillinghinder in de nieuwbouw te voorkomen. De voorgestelde wijzigingen zijn minimaal en hebben geen invloed op het plan, maar zijn wel noodzakelijk voor de indiener van de zienswijze. De initiatiefnemer kan ook uit de voeten met deze wijzigingen. Om deze redenen nemen wij de zienswijze over en wordt het plan gewijzigd. 1.2 Met het plan is sprake van een goede ruimtelijke ordening Vanuit ruimtelijk en stedenbouwkundig oogpunt is sprake van een goede invulling van deze inbreidingslocatie.

Uit de diverse uitgevoerde onderzoeken voorafgaand aan de planvorming komen geen belemmeringen naar voren die planvorming in de weg staan. De voorgenomen ontwikkeling voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het voorgenomen plan voorziet in een actuele behoefte naar appartementen voor senioren. Het woonprogramma sluit ook aan op de kwalitatieve behoefte. Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied; binnen een bestaande stedenbouwkundige context van bebouwing voor onder andere wonen.

-1-

Het stedenbouwkundig plan is de uitkomst van enkele schetsontwerpen waarbij de wensen van de initiatiefnemer in balans gebracht zijn met onze belangen (aanvulling op de woningvoorraad en behoud/versterking van de ruimtelijke kwaliteit). De daarbij geformuleerde stedenbouwkundige randvoorwaarden voor herontwikkeling op deze locatie zijn door vertaald in een bouwplan dat de basis is voor het nieuwe bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan. 1.3 Het plan voldoet aan de kaders van ons woonbeleid Een van de uitgangspunten in onze woonvisie Aantrekkelijk Voorst 2025 is dat wij bij nieuwbouwlocaties in en om het centrum van Twello inzetten op de realisatie van woningen die geschikt zijn voor senioren. Daarnaast blijkt uit het gemeentelijk woningmarktonderzoek dat in en rond het centrum van Twello een behoefte is aan luxere appartementen. De ligging nabij het centrum, station en centrumvoorzieningen zorgt voor een aantrekkelijke vestigingslocatie. De geïnteresseerden zijn voornamelijk senioren die veelal een (ruime) eengezinswoning achterlaten. De toevoeging van deze appartementen zorgt naar verwachting voor doorstroming op de woningmarkt. Die aanname kan worden onderbouwd met 150 belangstellenden voornamelijk afkomstig uit Twello en de inmiddels vele geïnteresseerde belangstellenden bij de makelaar.

1.4 Woningbouw past op deze inbreidingslocatie De ontwikkeling van vijftien appartementen op de locatie Stationsstraat 30 in Twello wordt gezien als een stedelijke ontwikkeling in het kader van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Het aantonen van de behoefte is dan een vereiste. Zoals onder 1.3 toegelicht en de resultaten uit het gemeentelijk woningmarktonderzoek (uit 2019) voorzien de appartementen in de behoefte. Daarnaast gaat het om een inbreidingslocatie op een plek waar kwaliteit kan worden toegevoegd waardoor de conclusie luidt dat de ontwikkeling voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Op grond van de woonvisie geldt het uitgangspunt voor locaties in Twello dat 40% van de woningen in de categorie bereikbaar wordt gebouwd. Als het sociaal woningbouwprogramma niet op een locatie kan worden gerealiseerd, geldt een vereveningsbijdrage. Omdat de woningen in het voorliggende plan in het dure segment vallen, geldt zodoende een vereveningsbijdrage. Deze vereveningsbijdrage staat in de anterieure overeenkomst. Daarmee voldoet het plan aan de kaders van de woonvisie. 1.5 Een goede inrichting van het buitenterrein is een verplichting Om een goede inrichting te waarborgen is de initiatiefnemer verplicht om vooraf een goedgekeurd groen-/inrichtingsplan in te dienen en de instandhouding te garanderen.

Het ingediende groen-/inrichtingsplan bepaalt de uiteindelijke inrichting. 2.1 Het beeldkwaliteitsplan wordt de basis voor de welstandstoets voor de plannen. Een belangrijke voorwaarde voor definitieve medewerking is een hoog kwaliteitsniveau bij de (architectonische) uitwerking van de plannen. Voor het goed slagen van het plan is de materiaal- en kleurkeuze van essentieel belang (steensoort, kleurstellingen, daken). Het bouwplan is het resultaat van intensief overleg tussen de architect en onze gemeentelijke bouwmeester. Dit bouwplan is de basis voor het bestemmingsplan en uitgangspunt voor het beeldkwaliteitsplan waarin het beoogde kwaliteitsniveau is vastgelegd. Nadat u het beeldkwaliteitsplan heeft vastgesteld vormt dit beeldkwaliteitsplan het wettelijke toetsingsinstrument voor welstand voor de nieuwbouw en vervangt daarmee de Welstandsnota. 3.1 Een exploitatieplan is in dit geval niet nodig; kosten zijn op een andere manier verzekerd Wanneer met een bestemmingsplan een bouwplan mogelijk wordt gemaakt zoals bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (waaronder de bouw van extra woningen), dan dient een exploitatieplan te worden vastgesteld. Hiervan kan worden afgeweken als het verhaal van kosten op een andere manier is verzekerd.

In dit geval is op 14 oktober 2021 tussen de gemeente Voorst en de ontwikkelaar een anterieure overeenkomst gesloten, waarin alle noodzakelijke financiële afspraken staan. Hiermee zijn de kosten op een andere manier verzekerd. Om die reden kunt u besluiten om geen exploitatieplan vast te stellen. Communicatie Wij brengen de initiatiefnemer en de indiener van de zienswijze op de hoogte van uw besluit.

-2-

Vervolgactie college Wij leggen het bestemmingsplan, het beeldkwaliteitsplan en de bijbehorende stukken na vaststelling voor een periode van zes weken ter inzage. Deze terinzagelegging kondigen wij aan in het Gemeenteblad en in het Voorster Nieuws. Ook stellen wij het plan beschikbaar op www.ruimtelijkeplannen.nl. Binnen de beroepstermijn van zes weken kunnen belanghebbenden en indieners die op tijd een zienswijze naar voren hebben gebracht beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State en (eventueel) vragen om een voorlopige voorziening. Na afloop van de beroepstermijn treden de plannen in principe in werking.

Het college van burgemeester en wethouders, Paula Jorritsma-Verkade, burgemeester Lisette Wolbers-Cents, secretaris

Bijlagen:  zienswijze (2022-01143)  besluit gewijzigde vaststelling bestemmingsplan (2022-15956)  besluit beeldkwaliteitsplan vaststellen (2022-15971)  besluit geen exploitatieplan vaststellen (2022-16529)  bestemmingsplan toelichting | regels | verbeelding inclusief bijlagen (2022-16086, 16089, 16090, 16053)  stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan (2021-63954) Gerelateerde stukken:  raadsmededeling terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan RV_2022-14726_bp_Hoek_Stationsstraat-Veilingstraat_Twello

-3-

Informatie over dit voorstel: portefeuillehouder: Arjen Lagerweij medewerker: Marike Jansman-Weghorst, beleidsmedewerker ruimtelijke ordening 0571-27 98 56 m.jansman@voorst.nl