Raadsvoorstel bestemmingsplan De Vier Erven Twello (2021-41607)

Voorstel aan de gemeenteraad

1 juni 2021

Onderwerp:

bestemmingsplan De Vier Erven, Twello

Nummer: Z-17-04364_2021-31607

Programma:

1. Bouwend Voorst

Openbaar

Voorstel van het college 1. De zienswijzennotitie vaststellen. 2. Het bestemmingsplan De Vier Erven, Twello gewijzigd vaststellen. 3. Het beeldkwaliteitsplan De 4 Erven Twello gewijzigd vaststellen. 4. Geen exploitatieplan vaststellen. Inleiding Al langere tijd zijn plannen in voorbereiding voor (her)ontwikkeling van vier (inbreidings)locaties in Twello voor woningbouw. Het gaat om de voormalige schoollocaties aan de Troelstralaan en Abraham Kuyperstraat en twee locaties nabij het spoor aan de Frans Halsstraat en Koningin Julianastraat. Op 5 maart 2019 informeerden wij u over de uitvraag die wij deden aan marktpartijen om plannen voor de locaties te maken. Uiteindelijk heeft dit geleid tot de keuze voor één ontwikkelende partij. Na verdere uitwerking is hun plan De Vier Erven Twello vertaald in een ontwerpbestemmingsplan, dat kortgeleden in procedure is gebracht. Hierover informeerden wij u met onze raadsmededeling van 23 februari 2021. Na ontvangst van een brief en onze reactie daarop, heeft u tussentijds in het rondetafelgesprek van 13 januari 2020 en de raadsvergadering van 27 januari 2020 over één specifieke locatie (Frans Halsstraat/'Kajak-veldje') gesproken. Het ontwerpbestemmingsplan De Vier Erven, Twello heeft van 4 maart 2021 tot en met 14 april 2021 ter inzage gelegen.

Gelijktijdig hebben wij ook de bijbehorende stukken ter inzage gelegd, waaronder een (ontwerp)beeldkwaliteitsplan. Tijdens de inzageperiode zijn elf zienswijzen ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan, waarvan drie zienswijzen zich (ook) richten op het beeldkwaliteitsplan. Het bestemmingsplan, het beeldkwaliteitsplan en de bijbehorende stukken zijn nu gereed voor vaststelling. Vaststelling van deze plannen is uw bevoegdheid. Het bestemmingsplan voorziet in de bouw van 56 woningen en de bijbehorende openbare ruimte verspreid over vier inbreidingslocaties in Twello. Argumenten 1.1 Wij hebben de zienswijzen beoordeeld en van een reactie voorzien Het ontwerpbestemmingsplan heeft gezamenlijk met het ontwerpbeeldkwaliteitsplan ter inzage gelegen. In de bijgevoegde zienswijzennotitie hebben wij de naar voren gebrachte zienswijzen over beide (ontwerp)plannen samengevat, gewogen en van een reactie voorzien. Zoals in de zienswijzen is verwoord, kunnen de nieuwbouwplannen voor omwonenden impact hebben in vergelijking met de nu aanwezige situatie. In de belangenafweging hebben wij dit aspect gewogen, net als het algemene volkshuisvestelijke belang om nieuwe woningbouwlocaties te realiseren. Voor de locatie aan de Troelstralaan hebben ook de huidige planologische bouwrechten meegewogen in de belangenafweging.

Wij stellen u voor om in te stemmen met de inhoudelijke beoordeling van de zienswijzen door de zienswijzennotitie vast te stellen. 2.1 De ingediende zienswijzen geven aanleiding het bestemmingsplan te wijzigen Enkele van de zienswijzen geven aanleiding de regels en verbeelding van het bestemmingsplan te wijzigen, evenals de bijbehorende toelichting. In de zienswijzennotitie gaan wij hier uitgebreider op in. In de regels en op de verbeelding (de juridische wijzigingen) gaat het om de volgende punten:  in het plan wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor onderzoek naar en voorkomen van trillingshinder in de nieuwbouw op de beide locaties aan het spoor;  in het plan wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor een geluidwerende erfafscheiding op de locatie Koningin Julianastraat, om een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor achterburen te garanderen; -1-





in samenhang met het voorgaande punt wordt in de regels een afwijkingsbevoegdheid voor het college opgenomen om onder voorwaarden de geluidwerende erfafscheiding niet of op andere wijze te realiseren, als daar uit overleg met aanwonenden aanleiding toe bestaat; de goot- en bouwhoogten van drie bouwvlakken (de twee-onder-een-kapwoningen en een vrijstaande woning) aan de Troelstralaan worden aangepast, waardoor deze iets lager worden.

2.2 Met het plan is sprake van een goede ruimtelijke ordening Vanuit zowel ruimtelijk als stedenbouwkundig oogpunt is sprake van een goede invulling van de vier relatief kleine locaties. Voorafgaand aan de planvorming zijn diverse onderzoeken uitgevoerd. Na ontvangst van de zienswijzen zijn nog twee onderzoeken uitgevoerd. Uit deze onderzoeken komen geen belemmeringen naar voren die aan de planvorming in de weg staan. Afzonderlijk van de bestemmingsplanprocedure wordt voor de locaties aan de Frans Halsstraat en de Koningin Julianastraat een hogere grenswaarde vastgesteld omdat de geluidbelasting op de gevels hier hoger ligt dan de in de Wet geluidhinder geregelde voorkeurswaarden. Voor beide locaties gaat het om het geluid van railverkeer; aan de Frans Halsstraat ook vanwege wegverkeer. Zowel voor de toekomstige bewoners als voor omwonenden voorziet het plan in een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en een goede ruimtelijke ordening. 2.3 Het woningbouwprogramma past binnen de geldende kaders Het plan kent een gevarieerd woningaanbod, in verschillende prijsklassen en geschikt voor verschillende doelgroepen. Ook sluit het aan bij het voorgeschreven aandeel bereikbare koop/sociale huur. Het plan past binnen de Woonvisie Aantrekkelijk Voorst.

Daarnaast heeft u op 12 maart 2018 een motie aangenomen die als doel heeft bij nieuwe ontwikkelingen voor wat betreft de sociale huur ook beperkt ruimte te bieden voor woningen tot de eerste aftoppingsgrens en kwaliteitskortingsgrens; betaalbare woningen voor jongeren en één- en tweepersoonshuishoudens. Zowel ontwikkelaars als woningcorporatie IJsseldal Wonen geven aan dat het niet realistisch is bij nieuwbouw woningen aan te bieden onder de kwaliteitskortingsgrens (in 2021: € 442,46). Dit zoekt de corporatie vooral binnen de bestaande woningvoorraad. BNC Ontwikkeling B.V. en IJsseldal Wonen zijn met elkaar in gesprek, met als doel de locatie Koningin Julianastraat na realisatie over te dragen aan IJsseldal Wonen. Alle zestien woningen op die locatie worden dan woningen die onder de eerste aftoppingsgrens (2021: € 663,25) worden aangeboden. In dat geval komt het plan ruimschoots aan uw motie tegemoet, aangezien alleen één- en tweepersoonshuishoudens in aanmerking komen voor woningen tot de eerste aftoppingsgrens. 3.1 De ingediende zienswijzen geven aanleiding het beeldkwaliteitsplan te wijzigen Drie van de ingediende zienswijzen gaan over het (ontwerp)beeldkwaliteitsplan. Eén zienswijze geeft aanleiding het beeldkwaliteitsplan voor de locatie Troelstralaan aan te vullen en te wijzigen voor wat betreft het aantal bouwlagen, nokrichtingen en bouwhoogtes.

Twee zienswijzen geven aanleiding de tekst en enkele referentiebeelden voor de locatie Koningin Julianastraat aan te passen. 3.2 Het (gewijzigde) beeldkwaliteitsplan wordt de basis voor de welstandstoets voor de plannen Voor elk van de vier locaties wordt ingestoken op een hoogwaardige beeldkwaliteit die op onderdelen afwijkt van de eisen die hierover in de Welstandsnota zijn opgenomen. Om te borgen dat het vooraf beoogde ambitieniveau behaald wordt - waarbij elk van de locaties zijn eigen kwaliteit kent - en/of geen strijdigheden ontstaan met het geldende welstandsbeleid, is voor de ontwikkeling een beeldkwaliteitsplan opgesteld en in procedure gebracht. De procedure voor de vaststelling van het beeldkwaliteitsplan loopt gelijk met de bestemmingsplanprocedure. Na vaststelling vormt het beeldkwaliteitsplan het wettelijk toetsingsinstrument voor welstand voor de vier planlocaties en vervangt daarmee de Welstandsnota. 4.1 Er wordt voldaan aan criteria uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) om geen exploitatieplan vast te stellen De Wro bepaalt in artikel 6.12 lid 1 dat de gemeenteraad een exploitatieplan dient vast te stellen voor gronden waarop op basis van een bestemmingsplan een bouwplan is voorgenomen.

Op grond van artikel 6.12 lid 2 van de Wro kan de gemeenteraad echter - in afwijking van lid 1 van het desbetreffende artikel - besluiten geen exploitatieplan vast te stellen, indien:  het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de desbetreffende gronden anderszins verzekerd is; -2-



het bepalen van een tijdvak (waarbinnen de exploitatie van de gronden plaatsvindt) of een fasering van de uitvoering (van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen) niet noodzakelijk is;  het stellen van eisen (voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied), regels (voor de uitvoerbaarheid volgend uit een bestemmingsplan of projectbesluit) niet noodzakelijk is. In dit geval is tussen de gemeente Voorst en ontwikkelaar BNC op 7 mei 2020 een koop- en realisatieovereenkomst gesloten, waarin alle noodzakelijke financiële afspraken zijn gemaakt. Hiermee zijn de kosten op een andere manier verzekerd. Om die reden kan worden besloten geen exploitatieplan vast te stellen.

Financiële toelichting De vier ontwikkellocaties zijn verkocht aan BNC. Daarbij is afgesproken dat de gemeente de aanwezige opstallen en voorzieningen (tot 1 m onder het maaiveld) verwijdert en dat eventueel verontreinigde grond wordt gesaneerd, zodat het beoogde ontwikkelplan kan worden gerealiseerd. Daarnaast is afgesproken dat de gemeente het bestemmingsplan opstelt en in procedure brengt. De gemeentelijke kosten voor dit project bestaan uit de openstaande investering in de Brede School De Fliert, de boekwaarde van gronden aan de Frans Halsstraat en Koningin Julianastraat, geraamde saneringskosten, sloop- en asbestverwijderingskosten, een rekenvergoeding voor ontwikkelaars die bij de selectieprocedure zijn afgevallen, kosten voor het verleggen van een hogedruk gasleiding, advieskosten en ambtelijke uren. Deze kosten worden gedekt door de grondopbrengsten. Kosten van eventuele planschade zijn voor rekening van BNC. Communicatie Wij brengen BNC en de indieners van de zienswijzen op de hoogte van uw besluit. Het vastgestelde bestemmingsplan, het beeldkwaliteitsplan en de bijbehorende stukken leggen wij na vaststelling opnieuw ter inzage. Deze terinzagelegging kondigen wij aan in de Staatscourant, het Gemeenteblad en het Voorster Nieuws.

Vervolgactie college Wij leggen het bestemmingsplan, het beeldkwaliteitsplan en de bijbehorende stukken na vaststelling voor een periode van zes weken ter inzage. Ook stellen wij het plan beschikbaar op www.ruimtelijkeplannen.nl. Binnen de beroepstermijn van zes weken kunnen belanghebbenden beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State en (eventueel) vragen om een voorlopige voorziening. Na afloop van de beroepstermijn treden de plannen in principe in werking.

Het college van burgemeester en wethouders, drs. Jos Penninx, burgemeester Lisette Wolbers-Cents, secretaris

Bijlagen:  zienswijzennotitie (2021-32272)  besluit gewijzigde vaststelling bestemmingsplan (2021-32230)  besluit gewijzigde vaststelling beeldkwaliteitsplan (2021-32246)  besluit geen exploitatieplan vaststellen (2021-32247)  bestemmingsplan - toelichting (2021-32473)  bestemmingsplan - regels (2021-32474)  bestemmingsplan - verbeelding (2021-32266)  bestemmingsplan - bijlagen 1 t/m 13 toelichting (2021-32182 t/m 32194)  beeldkwaliteitsplan (2021-32274)  vertrouwelijke bijlage naam, adres, woonplaats zienswijzen (2021-32258) Gerelateerde stukken:  motie 12 maart 2018  raadsmededeling school- en spoorlocaties Twello  raadsmededeling informeren inzage ontwerp  raadsmededeling informeren uitvraag RV_2021-31607_bp_De_Vier_Erven_Twello

-3-

Informatie over dit voorstel: portefeuillehouder: Arjen Lagerweij ambtenaar: Stijn Braakman, adviseur ruimtelijke ontwikkeling 0571-27 92 74 s.braakman@voorst.nl