Raadsmededeling Woningmarktonderzoek gemeente Voorst

Mededeling aan de gemeenteraad Onderwerp: Programma:

30 januari 2024

woningmarktonderzoek gemeente Voorst

Nummer: 428579

1. Bouwend Voorst

Openbaar

Inleiding Eén keer in de vier jaar laten wij een gemeentelijk woningmarktonderzoek uitvoeren. Eind 2023 heeft Companen dit onderzoek voor ons uitgevoerd en het woningmarktonderzoek opgeleverd. Doel van het onderzoek is een actueel beeld te krijgen van de (demografische) ontwikkelingen, trends op de woningmarkt en de verwachtingen voor de toekomstige woonvraag, zowel voor de koop- als de huursector. In mei 2023 hebben wij tijdens de Informatieve Beeldvormende Bijeenkomst (IBB) de eerste conceptresultaten aan u gepresenteerd. Voor u ligt nu het definitieve woningmarktonderzoek. Kern van de boodschap Wij hebben samen met woningcorporatie IJsseldal Wonen een woningmarktonderzoek laten uitvoeren. Het onderzoek gaat in op de bevolkings- en huishoudensontwikkelingen in onze gemeente. Ook de woningvoorraad en de woonsituatie van inwoners, de verhuiswensen en de woonvoorkeuren worden in het woningmarktonderzoek belicht. Het onderzoek staat ook stil bij maatschappelijke trends en ontwikkelingen, trends rond migratie en veranderende beleidskaders die invloed hebben op de toekomstige woningbehoefte. Ook wordt uitgebreid stilgestaan bij de opgaven in de sociale huursector. Daarnaast worden op basis van de onderzoeksresultaten aanbevelingen gedaan voor zowel de koop- als de huursector.

Wij gebruiken het woningmarktonderzoek als input voor het volkshuisvestelijk- en woonbeleid voor de komende jaren. Denkt u daarbij aan de (onderbouwing en beoordeling) van nieuwbouwplannen, woningbouwprogrammering en de meerjaren-samenwerkingsafspraken met IJsseldal Wonen en Huurdersbelangenvereniging IJsseldal. Het uiteindelijke woningbouwprogramma stemmen wij daarnaast ook met de betrokken kernen af. Aandachtspunt vooraf: in het woningmarktonderzoek worden prognoses gehanteerd op basis van verwachtingen en beschikbare statistieken. Daarbij speelt ook dat een deel van de toekomstige woningbehoefte, zowel in kwalitatieve als kwantitatieve zin, lastig tot niet te voorspellen is. Denk bijvoorbeeld aan landelijke verstedelijkingsopgaven, arbeidsmigranten, statushouders, vluchtelingen enzovoort. Waar mogelijk is deze boventrendmatige groei meegenomen in het woningmarktonderzoek, maar hiervoor geldt op voorhand een grote mate van onzekerheid. Nadere toelichting Hoofdstuk 2 van het woningmarktonderzoek geeft een heldere samenvatting met de belangrijkste resultaten van het onderzoek, conclusies en aanbevelingen. Hierbij wordt ingegaan op de huidige situatie op de woningmarkt in onze gemeente, de (landelijke) trends op de woningmarkt en de toekomstige woningbehoefte (in kwantitatieve en kwalitatieve zin) in de komende tien jaar met een doorkijk voor de langere termijn naar 2040.

Ook doet het woningmarktonderzoek enkele aanbevelingen rondom de woningmarktopgaven. Huidige situatie De gemeente Voorst is een aantrekkelijke, centraal gelegen woongemeente in de Stedendriehoek. In de gemeente Voorst is sprake van vergrijzing en de doorstroming is laag. Hierdoor komen vrij weinig woningen beschikbaar. Daarnaast is er in de afgelopen jaren ook in onze gemeente sprake geweest van enorme prijsstijgingen. Het bereikbare woningsegment (tot ongeveer € 355.000) is door deze prijsstijgingen sterk afgenomen. Dit heeft als gevolg dat de positie van jongeren en/of koopstarters de afgelopen jaren is verslechterd (dit is een landelijk verschijnsel). Dit is één van de redenen dat de druk op de sociale huursector de afgelopen jaren verder is toegenomen. Onze woningvoorraad kenmerkt zich voornamelijk door grondgebonden, ruimere woningen. 11% van onze woningvoorraad bestaat uit appartementen, waarvan het grootste deel in het sociale huursegment. De koopsector is in onze gemeente dominant (2/3 van de voorraad) en ruim een kwart van onze woningen ligt in het buitengebied (met bijbehorend prijsniveau).

-1-

Als het gaat om huishoudensamenstelling dan is het aandeel gezinnen in onze gemeente nog steeds het grootst, maar zien wij ook dat het aandeel ouderenhuishoudens (zowel eenpersoonshuishoudens als meerpersoonshuishoudens van 65 jaar en ouder) is toegenomen en een aanzienlijk deel van onze huishoudens vormt. Als het gaat om woonwensen dan zien wij in onze gemeente dat de koopwens bij bijna alle groepen woningzoekenden nog steeds het grootste aandeel vormt. Wel zien wij dat (al dan niet noodgedwongen) starters en vooral ouderen zich meer oriënteren op het huursegment. Daarnaast zien wij dat jongeren tot 25 jaar en ouderen (vooral ouder dan 75 jaar) vaker verhuizen naar een appartement (zowel koop als huur). Het is trouwens zeker in het koopsegment niet altijd zo dat kleine (ouderen)huishoudens altijd op zoek zijn naar een klein (koop)appartement. Woningbehoefte naar de toekomst Zoals hierboven aangegeven vergrijst onze gemeente en dat zien wij ook terug in de woningbehoefte naar de toekomst. Wij zien dat het aandeel ouderenhuishoudens (het totale aandeel van huishoudens van 65 jaar of ouder) de komende jaren sterk toeneemt. Ook zien wij richting de toekomst een sterke toename van het aantal kleine huishoudens (een- en tweepersoons).

Op basis van de prognoses groeit onze bevolking tot 2040 met ongeveer 1.270 huishoudens waarbij de grootste groei op de kortere termijn wordt verwacht. In de periode tussen 2022 en 2033 is een woningbehoefte van ongeveer 1.000 woningen voorzien. Waarbij het uitgangspunt voor de sociale huur 30% bedraagt (volgens het landelijke beleid). Dit komt neer op de toevoeging van ruim 300 sociale huurwoningen in de periode 2022-2033. De toename van het aantal ouderen en kleine huishoudens zorgt ook voor een veranderende behoefte aan het type sociale huurwoningen: er is een trend naar minder grote, maar wel comfortabele woningen. Dit geldt ook voor grondgebonden woningen in de sociale huur. De genoemde aantallen komen kwantitatief gezien op grote lijnen overeen met de aantallen zoals afgesproken in de Regionale Woondeal (ongeveer 900 woningen in de periode 2022 tot en met 2030). Kwantitatief gezien liggen de afspraken uit de Regionale Woondeal en de verwachtingen op basis van het woningmarktonderzoek redelijk op één lijn. Aanbevelingen Kwalitatief zien wij dat er, ook door de vergrijzing en huishoudensverdunning, in de toekomst een mismatch kan ontstaan tussen het beschikbare woningaanbod en de wensen van de woningzoekenden.

Omdat onze bestaande woningvoorraad hoofdzakelijk bestaat uit relatief grotere, grondgebonden woningen ontstaan er op termijn potentiële kwalitatieve tekorten en overschotten. Op basis van de prognoses ziet het woningmarktonderzoek op termijn een tekort ontstaan in vooral de volgende woningbouwsegmenten: compacte en goedkopere (grondgebonden) koopwoningen, betaalbare huurwoningen voor kleine huishoudens en levensloopgeschikte woningen in zowel het huur- als het koopsegment. Maar dit betekent niet dat er geen behoefte meer is aan gezinswoningen. In ons vorige woningmarktonderzoek werden namelijk enorme tekorten voor grondgebonden dure woningen (vrijstaand en tweekappers) voorspeld op termijn. De accentverlegging in dit woningmarktonderzoek naar de zojuist genoemde woningbouwsegmenten is vooral ontstaan vanuit het oogpunt van betaalbaarheid. De huisvesting van gezinnen is en blijft voor onze gemeente een belangrijk onderdeel, zeker ook voor het behoud van voorzieningen in de toekomst en de doorstroming op de woningmarkt. Alleen komt hier in de toekomstige nieuwbouw minder de focus op te liggen. Uit het woningmarktonderzoek komen dan ook de volgende aanbevelingen naar voren:  het uitbreiden van woonconcepten voor ouderen is een centrale opgave in de woningbouwprogrammering.

Dat vraagt om een goede verkenning van kansrijke locaties waarbij ook wordt gekeken naar de ligging ten opzichte van voorzieningen en mogelijkheden voor (intensieve) zorg aan huis;  stimuleer doorstroming op de woningmarkt door geschikte woningen voor ouderen te bouwen waardoor een verhuisketen op gang kan worden gebracht;  onderzoek de mogelijkheden voor de realisatie en financiering van compacte woningen geschikt voor starters, alleenstaanden en eenoudergezinnen (zowel grondgebonden als appartement in zowel de koop als huur);  zet samen met IJsseldal Wonen in om minimaal 30% van onze woningbouwopgave in de sociale huur te bouwen, vooral compacte, levensloopgeschikte woningen;  zet in op een gedifferentieerd woningbouwprogramma, met een groter aandeel appartementen op daartoe geschikte locaties (bijvoorbeeld in de voorzieningenkern Twello).

-2-

De bovenstaande aanbevelingen, en de kaders vanuit bijvoorbeeld de Rijksoverheid, nemen wij samen met IJsseldal Wonen en andere partijen mee bij de toekomstige woningbouwontwikkelingen. Bij de woningbouwontwikkelingen waar al langer aan wordt gewerkt en waarbij het woningbouwprogramma al (op hoofdlijnen) is bepaald zijn de mogelijkheden tot aanpassing zeer beperkt en in veel gevallen niet wenselijk. Het uiteindelijke woningbouwprogramma op een bepaalde locatie of in een bepaalde kern wordt daarnaast samen met de desbetreffende kernen afgestemd. Het woningmarktonderzoek is eind 2023 afgerond. Daarom organiseren wij in het voorjaar van 2024 een Dag van het Wonen voor bijvoorbeeld de verschillende belangenverenigingen, de woningcorporatie en andere geïnteresseerden. Tijdens deze bijeenkomst bespreken wij de resultaten van het woningmarktonderzoek en lichten deze nader toe. U ontvangt hiervoor later een uitnodiging. Het college van burgemeester en wethouders. Bijlagen:  woningmarktonderzoek

Informatie over deze mededeling: portefeuillehouder: Bert Visser medewerker: Kevin Stremmelaar, beleidsadviseur wonen en ruimtelijke ordening 0571-27 93 54 k.stremmelaar@voorst.nl

rm-428579-woningmarktonderzoek_gem_Voorst

-3-