Programma 1 Bouwend Voorst - raadsmedeling "motie Een huis om in te wonen"

Mededeling aan de gemeenteraad

1 februari 2022

Onderwerp:

motie Een huis om in te wonen

Nummer: Z-16-01150_2022-02516

Programma:

1. Bouwend Voorst

Openbaar

Inleiding Op 8 november 2021 heeft u de motie Een huis om in te wonen aangenomen. Kern van de motie is onderzoek te doen naar manieren om speculatie met bereikbare koopwoningen tegen te gaan. U vindt het belangrijk dat deze woningen behouden blijven voor de doelgroepen waarvoor deze woningen bedoeld zijn. Zoals wij tijdens de raadsvergadering op 8 november 2021 hebben aangegeven, geven wij u een overzicht en gaan wij in op de verschillende scenario's en maatregelen die (kunnen) worden gehanteerd. Met deze raadsmededeling informeren wij u hierover. Wij beschouwen de motie hiermee als afgedaan. Kern van de boodschap Het is niet wenselijk dat woningen (ver) onder de marktprijs worden verkocht om deze vervolgens door te verkopen en grote winsten op te strijken. Het is belangrijk dat woningen voor de juiste doelgroepen worden gerealiseerd en dat deze ook voor de doelgroepen behouden blijven. In de praktijk hanteren wij daarom een aantal instrumenten om speculatie tegen te gaan en waar mogelijk te zorgen dat de woningen bij de juiste doelgroepen terechtkomen. Daarnaast is in onze gemeente, in tegenstelling tot bijvoorbeeld de steden, minder sprake van speculatie met bereikbare koopwoningen. Nadere toelichting Wat zijn bereikbare (koop)woningen? Binnen het betaalbare segment woningen onderscheiden wij de sociale huurwoningen en de bereikbare koopwoningen.

Op 8 november 2021 heeft u ingestemd met de aanbevelingen uit de tussenevaluatie van de Woonvisie. Eén van de aanbevelingen was het actualiseren van het prijskader voor bereikbare koopwoningen en bij nieuwbouwontwikkelingen een bandbreedte te hanteren tot maximaal de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)-grens. Aanleiding voor de actualisatie van het prijskader waren onder andere de huidige prijzen op de woningmarkt, de kosten van nieuwbouwwoningen en de ongewenste cadeautjes die bij gebruik van de oude systematiek (maximaal € 200.000 vrij op naam (v.o.n.)) werden vergeven aan de eerste eigenaren. Om in de toekomst bereikbare koopwoningen, binnen de hele verscheidenheid van de bandbreedte, te realiseren kijken wij vooral naar het product. De prijs-kwaliteitverhouding van nieuwe woningen, ook bij de bereikbare woningen, moeten in verhouding zijn. Wij hanteren een kwalitatieve benadering en kijken daarbij naar de locatie, grootte en woningtype passend bij de doelgroepen (denk aan compacte woningen voor kleine huishoudens nabij voorzieningen). Door het in balans brengen van de prijs-kwaliteitverhouding van nieuwbouwwoningen is het mogelijk binnen de bandbreedte bereikbare woningen te realiseren. Door de prijs-kwaliteitverhouding van nieuwbouwwoningen beter in balans te brengen worden de woningen niet meer (ver) onder de marktprijs verkocht.

Hierdoor is een dergelijk product minder aantrekkelijk voor speculanten om binnen een korte termijn grote winsten op te strijken. Behoud van betaalbare woningen voor de doelgroepen Hieronder lichten wij de verschillende mogelijkheden toe. 

Zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding bij nieuwbouw Een zelfbewoningsplicht houdt in dat een koper van een nieuwbouwwoning een bepaalde periode verplicht is om de woning zelf te bewonen. Die plicht voorkomt dat een woning wordt gekocht om vervolgens (duurder) verhuurd te worden. In uw motie geeft u aan dat het aandeel woningen in bezit van beleggers toeneemt.

-1-

Hierover melden wij dat de problematiek over het opkopen door beleggers en duur verhuren in onze gemeente anders van aard is dan in bijvoorbeeld de randstad of omliggende steden. Op basis van de laatste gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) blijkt dat in de periode 2019-2021 het aandeel woningen in onze gemeente dat niet in bezit is van eigenaar-bewoners en/of woningcorporaties stabiel is gebleven rond de 10%. Wij vinden het tegengaan van speculatie ook belangrijk, maar zien dit wel in het juiste perspectief. Een verklaring hiervoor is mogelijk het hogere prijsniveau van woningen in onze gemeente waardoor de woningvoorraad minder aantrekkelijk is voor beleggers. Een anti-speculatiebeding kan worden toegepast om het speculeren met nieuwbouwwoningen en misbruik van de kortingsregelingen tegen te gaan. Dit gaat dan om goedkope koopwoningen die (ver) onder de marktprijs worden verkocht. Met een anti-speculatiebeding wordt voorkomen dat de woning snel wordt verkocht en een grote winst wordt opgestreken. Dit zijn de spreekwoordelijke cadeautjes van vele duizenden euro's. Zoals wij eerder aangaven zetten wij bij nieuwbouwontwikkelingen in op een juiste prijs-kwaliteitverhouding. Hiermee wordt het vergeven van cadeautjes voor een groot deel voorkomen en zijn onze nieuwbouwontwikkelingen voor speculanten minder interessant.

Bij nieuwbouwontwikkelingen in onze gemeente hanteren wij voor de bereikbare koopwoningen een instandhoudingsverplichting die wij opnemen in de anterieure overeenkomsten. Naar onze inzichten boekt deze verplichting het beoogde resultaat (juiste doelgroep en geen speculatie). Deze instandhoudingverplichting ziet erop toe dat bereikbare koopwoningen voor een bepaalde periode (veelal vijf jaar) niet voor meer dan het v.o.n.-bedrag mogen worden vervreemd. Daarbij mogen deze woningen binnen die periode, als sprake is van verkoop, alleen worden verkocht aan een persoon die behoort tot de doelgroep voor bereikbare koopwoningen zoals wij die in onze Verordening sociale koop- en huurwoningen hebben aangewezen. 

Erfpacht Als iemand een huis koopt met erfpacht, dan wordt diegene geen eigenaar van de grond. De grond en de opstallen die daarop staan blijven in eigendom van iemand anders. Je koopt in feite het recht om de grond en woning die erop staat te gebruiken. Ook wordt erfpacht vaak gecombineerd met het recht van opstal. Dat betekent dat je wel eigenaar bent van de opstallen, maar niet van de gronden. Het voordeel van het kopen van een woning met erfpacht is de prijs. Omdat je geen eigenaar van de grond bent heb je een lagere hypotheek nodig om de woning te verkrijgen. Voordeel is dat dergelijke woningen voor een grotere groep betaalbaar zijn. Omdat de grond waarop de woning staat niet in eigendom is moet je hiervoor elk jaar een vergoeding betalen, de erfpachtcanon. Aan het kopen van een woning met erfpacht kunnen ook enkele kanttekeningen geplaatst worden. Op het eerste oog lijkt het een goedkope oplossing omdat een lagere hypotheek nodig is om de woning te verkrijgen. Echter tegenover deze lagere hypotheeklasten staat een erfpachtcanon die betaald moet worden voor het gebruik van de grond. Dit is gemiddeld 5% van de waarde van de grond per jaar. Hoewel dit bedrag niet terug te zien is in de benodigde hypotheek hoort dit bedrag wel bij de woonlasten. Nadat de erfpachtperiode is afgelopen, kan de erfpachtcanon worden aangepast, bijvoorbeeld wanneer de grondprijs is gestegen.

Dit brengt een bepaalde financiële onzekerheid met zich mee. Hoewel het concept erfpacht op het eerste oog een goede manier lijkt om bereikbare woningen voor de doelgroepen mogelijk te maken zijn er enkele zwaarwegende kanttekeningen te plaatsen. Wij vinden dat onze inwoners moeten kunnen wonen in een voor hun passende woning. Dit betekent zowel het type woning, als het financieel oogpunt. Het financiële aspect is breder dan alleen het benodigde hypotheekbedrag, maar gaat ook over de woonlasten. Hoewel de hypotheek lager is, leidt dit niet direct ook tot lagere woonlasten vanwege de erfpachtcanon. Deze kan oplopen tot enkele honderden euro's per maand. Erfpacht betekent zodoende niet per definitie een verlaging van je woonlasten en draagt een bepaalde (financiële) onzekerheid met zich mee. Uit ons gemeentelijk woningmarktonderzoek en de onderzoeken vanuit de kernen komt ook naar voren dat onze inwoners zich hoofdzakelijk oriënteren op de koopsector en volledige eigendom (grond en woning) de voorkeur heeft.

-2-



Bouwen in eigen beheer met een terugkoopovereenkomst Eén van de scenario's uit uw motie is het bouwen in eigen beheer met een terugkoopovereenkomst. Hierbij haalt u het voorbeeld aan van de gemeente Ede. De gemeente hanteert hierbij de zogenaamde KoopGarant-regeling. Nadat corporaties in de gemeente Ede aangaven geen nieuwbouwwoningen met KoopGarant te verkopen heeft de gemeente zelf het fonds KoopGarant Gemeente Ede opgericht. Het voordeel van deze regeling is dat woningen goedkoper worden aangeboden dan de marktprijs. De woningen zijn zodoende voor een grotere groep bereikbaar. Wel is ook in dit scenario sprake van een fikse korting op de koopprijs. Wanneer iemand een KoopGarant-woning koopt betaalt diegene een lagere prijs dan de marktwaarde. Het waardeverschil tussen de koopprijs en de marktwaarde wordt als korting aan de (eerste) koper gegeven. De grond waar de woning op staat wordt via erfpacht (met een eenmalige afkoopsom) geleverd aan de koper. Daarbij geldt een terugkoopregeling binnen drie maanden. Dat betekent dat de gemeente de woning binnen drie maanden gegarandeerd terugkoopt. Waardestijging of waardevermindering wordt tussen de partijen verrekend. In het beste geval wordt de woning na verkoop wederom verkocht aan een koper uit de aangewezen doelgroep. Naast de benoemde positieve aspecten van dit concept zijn ook enkele (financiële) kanttekeningen te plaatsen.

Hieronder een opsomming:  in dit concept is sprake van een verschil tussen de marktwaarde en de verkoopwaarde. In de tussenevaluatie van de Woonvisie hebben zowel u als wij uitgesproken dat het weggeven van cadeautjes niet wenselijk is en de prijs-kwaliteitverhouding van nieuwbouwwoningen in verhouding moet zijn;  er is sprake van een financieel risico om als gemeente een dergelijk fonds in het leven te roepen. De gemeente is namelijk risicodragend. Zoals aangegeven worden woningen (ver) onder de marktprijs aangeboden en bij eventuele doorverkoop wordt de waardeverandering verrekend. Dit betekent dat de gemeente bij toekomstige verkoop een financieel risico loopt als de prijzen dalen en de woningen minder waard zijn;  er is sprake van een terugkoopplicht. Het is mogelijk dat alle woningen in één keer teruggekocht moeten worden op basis van de actuele marktwaarde van een woning. Financieel gezien loopt de gemeente een risico hier niet aan te kunnen voldoen;  de insteek achter de verplichte terugkoopregeling is dat de woningen daarna weer opnieuw in de markt worden gezet als zijnde goedkope koopwoningen voor een volgende starter. Uit praktijkervaringen (IJsseldal Wonen) blijkt dat dit vaak anders loopt. Door de waardevermeerdering van woningen bij terugkoop, zijn deze lastig wederom rendabel in te zetten als een goedkope koopwoning.

Dit heeft enerzijds te maken met de stijgingen op de woningmarkt, anderzijds ook omdat eigenaren vaak veel aan een woning hebben gedaan;  bij aankoop - zo is de ervaring van IJsseldal Wonen - wordt de regeling door kopers erg sympathiek gevonden. Bij verkoop daalt dit enthousiasme omdat door de verkopende partij veel terugbetaald moet worden. Hoewel dit aan de voorkant bekend is bij kopers, blijkt in de praktijk dat men hierdoor minder enthousiast is over deze regeling. De insteek achter dit concept is wederom sympathiek. Het zelf opzetten van een KoopGarantfonds zoals de gemeente Ede heeft gedaan brengt ook enkele financiële risico's met zich mee. Gelet op de financiële risico's voor de gemeente vinden wij dit concept niet wenselijk. Ook komt dit niet overeen met de gedachte om ook betaalbare koopwoningen te realiseren met een juiste prijs-kwaliteitverhouding. De woningcorporatie en ontwikkelaars zijn, onder andere vanwege de financiële risico's, ook niet enthousiast over dit concept.



Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) De gemeente Voorst onderzoekt voortdurend mogelijkheden om alle doelgroepen zo goed mogelijk te bedienen. Dit zit bijvoorbeeld in de bouwmethodes en materiaalkeuze, maar ook in de manier van ontwikkelen. Een voorbeeld van een andere manier van ontwikkelen is het zogenaamde CPO. Dit is een vorm van sociale projectontwikkeling waarbij toekomstige bewoners gezamenlijk opdrachtgever zijn voor hun eigen nieuwbouwproject. Omdat de groep zelf de regie voert kan hierdoor op diverse kostenposten bespaard worden. Wij zijn van mening dat CPO naast de normale projectbouw een manier is om ook goedkopere koopwoningen te realiseren. In het verleden zijn in Teuge enkele woningen via CPO gerealiseerd. In het woningbouwproject Twello Noord wordt ruimte gereserveerd voor CPO.

-3-

Ook in andere kernen, zoals Voorst en Teuge worden mogelijkheden voor CPO verkend om bijvoorbeeld starters of (jonge) ouderen meer mogelijkheden te bieden. Ervaringen uit het verleden leiden er wel toe dat wij van mening zijn dat CPO niet op grote schaal wenselijk is. Het concept komt niet overal even goed van de grond. Het is voor de kopers een erg intensief traject. Zo bleek in Terwolde te weinig belangstelling om het project van de grond te krijgen. Ook in dit geval vinden wij het belangrijk dat marktconforme woningen worden gerealiseerd. Conclusie In deze raadsmededeling zijn wij ingegaan op diverse instrumenten zoals u benoemde in de motie om speculatie tegen te gaan en bereikbare koopwoningen te behouden voor de doelgroep. Het uitgangspunt uit uw motie om woningen voor verschillende doelgroepen te realiseren en te behouden onderschrijven wij. Wel blijkt de problematiek rondom speculatie en het duur verhuren van nieuwbouwwoningen van een andere orde te zijn in onze gemeente dan in de randstad en steden. Een eerste, belangrijke stap in het voorkomen van speculatie is een juiste prijs-kwaliteitverhouding van nieuwbouwwoningen. Als woningen niet meer (ver) onder de marktwaarde worden verkocht is het minder interessant voor speculanten om snel, grote winsten op te strijken.

Onze kwalitatieve benadering bij woningbouwontwikkelingen (juiste prijs en juiste woning voor de doelgroep) draagt hieraan bij. Wij concluderen dat de instandhoudingsverplichting die wij in onze anterieure overeenkomsten hanteren een goed instrument is om speculatie met bereikbare koopwoningen tegen te gaan. Naast het feit dat deze woningen worden toegewezen aan een specifieke doelgroep bepaalt deze regeling ook dat een woning binnen een bepaalde periode alleen voor een maximaal bedrag verkocht mag worden. Andere (financiële) constructies zoals erfpacht en KoopGarant zien wij als minder wenselijk. Enerzijds omdat de woonlasten voor onze inwoners niet per definitie minder zijn, maar op een andere manier betaald moeten worden. Deze maatregelen lijken op het eerste oog erg aantrekkelijk, maar kennen toch enkele kanttekeningen. Anderzijds brengen dergelijke constructies financiële risico's met zich mee (terugkoopregeling, waardevermindering). Met de zojuist genoemde instrumenten is sprake van actief ingrijpen qua prijs terwijl bij de tussenevaluatie van de Woonvisie juist is gekozen voor een bandbreedte voor bereikbare koopwoningen om een juiste prijs-kwaliteitverhouding na te streven. Kort gezegd betekent dit een passende prijs bij het woningtype. De bandbreedte stelt ons in staat om binnen de bandbreedte voor betaalbare koopwoningen verschil in type woningen aan te brengen.

Vervolg De instandhoudingsverplichting blijven wij bij nieuwbouwontwikkelingen opnemen in de anterieure overeenkomsten. Daarbij bieden wij ook graag bij toekomstige nieuwbouwontwikkelingen op kleinschalige basis ruimte voor bijvoorbeeld CPO. Dit zien wij als een goede aanvulling op projectmatige bouw. Daarbij blijven wij met interesse nieuwe ontwikkelingen op de woningmarkt volgen om de verschillende doelgroepen zo goed mogelijk te bedienen. Zo behandelt de Eerste en Tweede Kamer dit jaar een wetsvoorstel over een wijziging ten aanzien van de Huisvestingswet 2014. Hiermee wordt een ruimere toewijzing van bereikbare koopwoningen aan onze eigen inwoners beoogd. Het is in dit stadium nog niet bekend hoe deze wetswijziging er precies uit komt te zien en welke voorwaarden hieraan gekoppeld zijn. Als hier meer duidelijkheid over is, onderzoeken wij of de gewijzigde wetgeving een goede aanvulling is op het instrumentarium dat wij al hanteren.

Het college van burgemeester en wethouders. Gerelateerde stukken:  motie Een huis om in te wonen (2021-64840)

Informatie over deze mededeling: portefeuillehouder: Arjen Lagerweij medewerker: Kevin Stremmelaar, beleidsmedewerker wonen en volkshuisvesting 0571-27 93 54 k.stremmelaar@voorst.nl

RM_2022-02516_Een_huis_om_in_te_wonen

-4-