Programma 1 Bouwend Voorst - raadsmededeling Inbreidingslocaties zoeken; motie Er kan nog meer bij!

Mededeling aan de gemeenteraad

31 mei 2022

Onderwerp:

inbreidingslocaties zoeken; motie Er kan nog meer bij!

Nummer: Z-22-02819_2022-25092

Programma:

1. Bouwend Voorst

Openbaar

Inleiding Op 7 maart 2022 heeft u de motie Er kan nog meer bij! aangenomen. Daarin vraagt u ons om actief te onderzoeken en in kaart te brengen welke inbreidingsmogelijkheden er zijn in de gemeente Voorst en daarbij alle kernen en ook het buitengebied te betrekken. In de motie draagt u ons op om voor 1 juni 2022 een overzicht te leveren van mogelijke inbreidingslocaties en initiatieven. Met deze raadsmededeling informeren wij u hierover. Wij beschouwen de motie hiermee als afgedaan. Kern van de boodschap In deze raadsmededeling leest u hoe wij omgaan met initiatieven voor inbreidingslocaties en vindt u een overzicht van inbreidingslocaties waar op dit moment gesprekken over plaatsvinden. Het gaat om locaties die dermate concreet zijn dat deze formeel in beeld zijn voor inbreiding naar woningbouw (bijvoorbeeld door een principebesluit van ons). Wij erkennen het belang van inbreidingslocaties en gaan hierover graag in gesprek met initiatiefnemers. Maar een positieve grondhouding betekent niet dat wij automatisch aan elk initiatief kunnen meewerken. Bij elk initiatief wegen wij zorgvuldig alle belangen af, op basis van onze geldende beleidskaders en onderzoeken. Echter, elke inbreidingslocatie is uniek en vraagt om maatwerk. Het is dus op voorhand niet mogelijk nieuwe of aangepaste uitgangspunten en criteria aan u voor te leggen zoals in de motie staat.

Wij beoordelen initiatieven niet alleen op het onderdeel wonen, maar wij kijken breder naar onder andere de (gewenste) functies op een locatie, functiemenging, de omgeving en stedenbouw en architectuur. Zo moeten wij ook rekening houden met andere functies, zoals bijvoorbeeld ruimte voor bedrijvigheid, maatschappelijke voorzieningen, winkels en horeca vanuit de gedachte om de leefbaarheid van onze gemeente op peil te houden en waar mogelijk te versterken. Zowel functioneel als ruimtelijk moeten (woningbouw)ontwikkelingen op een locatie en binnen de dorpse schaal en context passen. Nadere toelichting Wat verstaan wij onder inbreidingslocaties? Wij verstaan onder inbreidingslocaties een locatie die ligt binnen de bebouwde kom. Dit zijn dan gronden die braak liggen of onbebouwde percelen die ingezet kunnen worden voor functies zoals woningbouw. Ook herontwikkelingslocaties waarvan het huidige gebruik niet meer geschikt/wenselijk is of waar sprake is van leegstand waar een nieuwe invulling wenselijk is, zien wij als een inbreidingslocatie. Het gaat alleen om locaties binnen de bebouwde kom en niet om de herontwikkeling van voormalige agrarische bedrijfscomplexen in het buitengebied. In theorie is dus elke locatie binnen de bebouwde kom een mogelijke inbreidingslocatie.

Bij inbreidingslocaties kijken wij naar zowel het volkshuisvestelijke belang als de ruimtelijke (on)mogelijkheden op een locatie. Kleinere percelen waar bijvoorbeeld één vrijstaande woning gerealiseerd kan worden laten wij in dit geval buiten beschouwing. Juist omdat deze locaties en type woningen een minder groot volkshuisvestelijk belang met zich meedragen. Wij kijken naar inbreidingslocaties waar een ontwikkeling tot stand gebracht kan worden met enige omvang dat vanuit wonen en volkshuisvesting bijdraagt aan onze opgave. Een goed voorbeeld van zo'n inbreidingslocatie is de herontwikkeling van de locatie voormalig Veluws College, brandweer en gemeentewerf. Overzicht van inbreidingslocaties in de gemeente Voorst In de motie vraagt u om een overzicht van mogelijke inbreidingslocaties en initiatieven.

-1-

Omdat veel gesprekken nog in vertrouwelijkheid plaatsvinden kiezen wij ervoor om niet alle locaties waarover gesprekken plaatsvinden op te nemen in het overzicht. Dit geldt ook voor locaties waar een dergelijk vraagstuk (nog) niet speelt. Wij hebben hiervoor gekozen omdat heel simpel gezegd elke locatie binnen de bebouwde kom een mogelijke inbreidingslocatie is. Wij beperken ons tot initiatieven die algemeen bekend zijn en waar wij bijvoorbeeld al een principebesluit over hebben genomen. Twello  Herontwikkeling locatie voormalig Veluws College, gemeentewerf en brandweer  Hoek Stationsstraat-Veilingstraat  Rijksstraatweg 93-97 (Overmarslocatie)  Duistervoordseweg 54  Woningbouwproject De Vier Erven  Locatie Beersen  Tijdelijk parkeerterrein naast de Aldi aan de Duistervoordseweg Terwolde  Dorpszicht fase 2  Wijzigingsbevoegdheid aan het Ieuwland Voorst  Woningbouwlocatie Winkler Prins  In de Kansenkaart Voorst staan diverse maatwerklocaties die in beeld zijn voor (her)ontwikkeling tot woningbouw Wilp  Woningbouwplan Binnenweg-Rijksstraatweg (totaal maximaal 44 woningen) Posterenk  Woningbouwplan Enkweg (totaal maximaal 28 woningen) Inbreidingslocaties in relatie tot onze woningbouwopgave Landelijk geldt de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Dit instrument van het Rijk gaat uit van efficiënt ruimtegebruik waarbij eerst gekeken moet worden naar inbreidingslocaties en vervolgens naar uitbreidingslocaties. Dit is dan ook de basis van waaruit wij vertrekken bij het invullen van onze woningbouwopgave voor de korte en middellange termijn. Wij staan open voor nieuwe initiatieven omdat inbreidingslocaties ook nodig zijn om onze woningbouwopgave te realiseren. Dit geldt in kwalitatieve zin (welke woningtypen) en in kwantitatieve zin (aantallen). In kwalitatieve zin gaat het bijvoorbeeld om inbreidingslocaties nabij voorzieningen die geschikt zijn voor de doelgroep een- en tweepersoonshuishoudens. In kwantitatieve zin dragen inbreidingslocaties in beperktere mate bij aan het realiseren van onze ambitie voor een gemiddelde nieuwbouwproductie van 80 woningen per jaar. De inbreidingslocaties in onze gemeente zijn over het algemeen relatief klein van omvang. Daardoor is het aantal te realiseren woningen beperkt. Daarnaast zijn dit locaties binnen een bestaande bebouwde omgeving waardoor wij vaak te maken hebben met de nodige planologische beperkingen qua wet- en regelgeving en verschillende belangen. Zo moet een ontwikkeling passen binnen de stedenbouwkundige en dorpse opzet, maar hebben wij ook bij inbreidingsplannen te maken met omwonenden waarvan de directe omgeving verandert.

Door de complexiteit van de (her)ontwikkeling van (kleinere) inbreidingslocaties neemt dit over het algemeen veel tijd in beslag. Om een aanhoudende bouwstroom te houden en onze woningbouwambities te realiseren zijn daarnaast simpelweg grotere uitbreidingslocaties noodzakelijk. Twello-Noord speelt hierin een onmisbare rol. Voor uw beeld, op basis van het bovenstaande overzicht met inbreidingslocaties bedraagt het aantal toe te voegen woningen ongeveer 300 in de periode tot 2025. Richting 2030 hebben wij de doelstelling om, volgens de kwantitatieve afspraken uit de regionale Woonagenda, ongeveer 800 tot 1.000 woningen te realiseren. Het is niet realistisch dat de overige 500 tot 700 woningen in de periode tot 2030 alleen op inbreidingslocaties gerealiseerd kunnen worden. Wij verwachten dat, als sprake is van een aanhoudende bouwstroom, ongeveer een derde tot de helft van de behoefte op inbreidingslocaties is op te lossen. Welke criteria hanteren wij voor inbreidingslocaties? In uw motie geeft u aan dat waar nodig aangepaste of nieuwe uitgangspunten aan u voorgelegd moeten worden. Deze uitgangspunten en criteria kunnen wij niet op voorhand bepalen. Zoals eerder aangegeven, is in theorie elke locatie binnen de bebouwde kom een inbreidingslocatie.

Zo heeft u in februari 2019 de locatiestudie 'Twello.250 Woningbouwlocaties landschappelijk onderzoek' vastgesteld waarin de (on)mogelijkheden voor in- en uitbreiding van het dorp Twello staan.

-2-

Uit dit onderzoek bleek, zeker bij inbreidingslocaties, dat sprake is van maatwerk, waarbij per geval/locatie een zorgvuldige belangenafweging noodzakelijk is. Dit geldt voor gemeentelijke locaties en bij verzoeken vanuit de markt. Elke locatie is anders en beschikt over eigen locatie-specifieke kwaliteiten en (on)mogelijkheden. Een zorgvuldige belangenafweging is dan ook belangrijk omdat verantwoorde inbreiding een meerwaarde kan zijn. Het is niet uit te sluiten dat op basis van een zorgvuldige belangenafweging de mogelijkheden op een bepaalde locatie beperkt zijn voor herontwikkeling tot woningbouw. Om ervoor te zorgen dat sprake is van een zorgvuldige belangenafweging en geen willekeur werken wij op basis van diverse beleidskaders, visies en onderzoeken. Dit zijn bijvoorbeeld het gemeentelijk woningmarktonderzoek, maar ook de woningbehoefteonderzoeken die in samenwerking met diverse kernen zijn opgesteld. Ook werken wij binnen de door u gestelde kaders (onder andere de Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst en de Woonvisie Aantrekkelijk Voorst 2025). Een belangrijk toetsingskader is het percentage betaalbare woningen. Als dit percentage op basis van een goede motivering niet wordt uitgevoerd, wordt verevend volgens de berekening uit de Nota Grondbeleid.

Op het gebied van wonen hanteren wij een kwalitatieve benadering wat neerkomt dat wij graag de juiste woning op de juiste locatie voor de juiste doelgroep realiseren en die aansluit bij de lokale behoefte. Om handen en voeten te geven aan het kwalitatief programmeren zijn in de regionale Woonagenda tien richtinggevende principes vastgelegd. De regionale Woonagenda is één van onze toetsingskaders bij het beoordelen van de bouwplannen. Maar er speelt meer dan alleen het bepalen van het gewenste woningbouwprogramma op mogelijke inbreidingslocaties. Bij het beoordelen van een locatie kijken wij ook naar de huidige invulling van een locatie, de wenselijkheid van de beoogde invulling en de impact op de omgeving. Elke nieuwe ontwikkeling moet passen op een specifieke locatie binnen onze dorpse schaal en context. Stedenbouw en architectuur vormen hierbij twee belangrijke onderdelen. Grootschalige stedelijke ontwikkelingen zijn niet passend. Eén van de aspecten die wij in onze kernen wenselijk vinden vanuit het oogpunt van leefbaarheid is een bepaalde functiemenging. Naast wonen gaat het dan bijvoorbeeld om ruimte voor (kleinschalige) bedrijvigheid, maatschappelijke voorzieningen, horeca en winkels. Ook voor deze functies is (uitbreidings)ruimte nodig in onze gemeente. Het is daarom niet wenselijk om in alle situaties om te kleuren naar woningbouw.

Het college van burgemeester en wethouders.

Gerelateerde stukken:  motie Er kan nog meer bij!  locatiestudie 'Twello.250 Woningbouwlocaties landschappelijk onderzoek'  Ruimtelijke Toekomstvisie Voorst  Woonvisie Aantrekkelijk Voorst 2025  Nota Grondbeleid 2020  Regionale Woonagenda

RM_2022-25092_inbreidingslocaties_zoeken

-3-

Informatie over deze mededeling: portefeuillehouder: Arjen Lagerweij medewerker: Kevin Stremmelaar, beleidsadviseur wonen en ruimtelijke ordening 0571-27 93 54 k.stremmelaar@voorst.nl