Presentatie

Tussenevaluatie Woonvisie

Geert Meijerink & Kevin Stremmelaar 1 september 2021

Programma voor vanavond ▪ ▪ ▪ ▪

Woonvisie Aantrekkelijk Voorst 2025; Bevindingen/conclusies per pijler; Aanbevelingen; Vervolgproces.

Woonvisie Aantrekkelijk Voorst 2025 2013

Bevindingen - algemeen ▪

De basis van de Woonvisie biedt ook de komende jaren nog voldoende fundering voor ons beleid op het gebied van wonen. De onderwerpen en pijlers zijn nog actueel;

▪

Situatie op de woningmarkt is erg grillig, er is veel gebeurt de afgelopen jaren. Met name in de praktijk / uitvoering zijn we op bepaalde punten ingehaald door de tijd. ▪ ▪

Toenemende druk op de woningmarkt; Prijsstijgingen.

Bevindingen pijler 1 – aantrekkelijke woongemeente Voorst ▪

Doelstelling voor gemiddeld 80 woningen per jaar gerealiseerd. Continuïteit in de komende jaren vraagt wel om voldoende (harde) plancapaciteit. Doel is een kwalitatieve en evenwichtige opbouw van de woningvoorraad. ▪ ▪

Ontwikkelingen Twello Noord en Veluws College essentieel; Ook oog voor woningbouwontwikkelingen in de andere kernen op basis van behoeften.

▪

Primaire doelgroep: is en blijft terugkerende gezinnen. Andere doelgroepen, zoals de een- en tweepersoonshuishoudens verdienen aandacht en binnen de mogelijkheden willen wij deze doelgroep zo goed mogelijk faciliteren. Lastig voor alleenstaanden en mensen met lage(re) inkomens.

▪

Leefbaarheid in onze gemeente scoort boven het landelijk gemiddelde.

Bevindingen pijler 2 – betaalbaarheid en beschikbaarheid ▪

▪ ▪ ▪

▪

▪

Conform planning aantal betaalbare koop- en sociale huurwoningen vergroot (Twello 40%, middelgrote kernen 30%); Door (landelijke) ontwikkelingen staat de betaalbaarheid en beschikbaarheid onder toenemende druk; Prijsniveau in onze gemeente één van de hoogste in de regio vanwege de ligging, bereikbaarheid, voorzieningen etc.; Sociale huurwoningen lange termijn beschikbaar voor doelgroep. Aanzienlijk deel van het woningbouwprogramma; Prijs voor betaalbare koopwoningen in de nieuwbouw (€200.000) niet in verhouding met de marktwaarde. Nieuwe woning goedkoper dan een bestaande (klus)woning; Principiële keuze: prijs → product of product → prijs. ▪ ▪

Willen we alleen kleine appartementen? Welk product past bij de doelgroep?

Voorbeelden koopwoningen nieuwbouw ▪ ▪ ▪

Stobbenakker, Twello Nieuwbouw, 61m2, 2-kamerappartement €215.000 (prijs komt voort uit afspraken ontwikkelaar)

Voorbeelden koopwoningen bestaande bouw ▪ ▪ ▪

Twelloseweg 102, Terwolde Bj 1934, 73 m2, behoeft modernisering €229.000 (d.d. 30 augustus 2021goedkoopste te koop staande woning in onze gemeente)

Voorbeelden koopwoningen bestaande bouw ▪ ▪ ▪

Weidegeelster 15, Twello (was sociale koop) Bj 2009, 121 m2 woonoppervlakte, 163m2 perceel, 3 slaapkamers €360.000 (verkocht)

Voorbeelden koopwoningen bestaande bouw ▪ ▪ ▪

Bosgeelster 9, Twello (tussenwoning, was sociale huur) Bj 2007, 149 m2 woonoppervlakte, 161m2 perceel, 4 slaapkamers €375.000 (onder optie)

Voorbeelden koopwoningen bestaande bouw ▪ ▪

Dorpsstraat 4,6 en 6A, Wilp Voormalige huurwoningen IJsseldal Wonen (kluswoningen)

Voorbeelden koopwoningen bestaande bouw ▪ ▪ ▪

Schaepmanstraat 23, Twello bj 1971, 116 m2 woonoppervlakte, 151m2 perceel, 5 slaapkamers €275.000

Voorbeelden koopwoningen bestaande bouw ▪ ▪ ▪

Schoolstraat 19, Terwolde (was sociale huur) bj 1960, 75m2 woonoppervlakte, 209 m2 perceel, 3 slaapkamers €215.000, geheel te moderniseren (verkocht)

Bevindingen pijler 3 – kwaliteit van de woningvoorraad ▪

Op gebied van duurzaamheid diverse projecten en acties opgezet en dit blijven wij samen met onze partners doen;

▪

Subsidies van het Rijk ook aanwenden voor woningverbetering in de sociale huursector; Transitievisie Warmte/Wijkuitvoeringsplannen samen met de betrokken partijen vorm geven.

▪

Bevindingen pijler 4 – vergrijzing en wonen met zorg ▪

Locaties (met name in en rond Twello Centrum) ingezet voor levensloopbestendige en geschikte woningen voor de doelgroep een- en twee persoonshuishoudens; ▪

▪ ▪

▪ ▪

▪

Plan De Vier Erven (compacte appartementen, maar ook grondgebonden seniorenwoningen); IJsbaanweg; Stationsstraat.

Ouderen informeren en stimuleren om langer zelfstandig wonen mogelijk te maken; Door de extramuralisering en langer zelfstandig wonen ook behoefte aan tussenvormen van wonen en zorg. Waar mogelijk stimuleren en ondersteunen. Echter wel passend bij de schaal van de gemeente. In de praktijk lopen we hier met enige regelmaat tegenaan; In restant 2021 behoefte beter in beeld krijgen. Eventueel in samenhang met actualisatie/herijking van de Woonzorgvisie.

Aanbevelingen ▪ ▪ ▪ ▪

Woontafels met stakeholders (opnieuw) organiseren; Inzetten op kleinere en/of vernieuwende woonvormen; Op termijn woonwagenbeleid opstellen (wettelijke verplichting); Het prijskader voor betaalbare koopwoningen in nieuwbouwontwikkelingen actualiseren.

Actualisatie prijskader betaalbare koopwoningen (1) ▪

Aanleiding ▪ ▪ ▪

Prijsniveaus laatste jaren gestegen (70% t.o.v. 2013), huidige grens van €200.000 niet meer realistisch. Verhouding prijzen tussen nieuwbouw en bestaande woningen scheef; Kwalitatieve en evenwichtige opbouw van de woningvoorraad haalbaar door realistische en uitvoerbare nieuwbouwplannen. Niets doen is gevaar voor toekomstige nieuwbouwontwikkelingen; ▪ ▪ ▪

▪

▪

Aandeel betaalbaar in onze gemeente bij nieuwbouwontwikkelingen fors; Differentiatie in woningtypes voor verschillende doelgroepen met oog voor behoefte en marktconforme prijzen; Belang toevoeging sociale huur.

Landelijke lijn: bij komst Omgevingswet geldt maximaal de NHG-grens voor sociale koopwoningen. Deze bedraagt in 2021 €325.000.

Waarom is een bandbreedte gewenst? ▪

▪ ▪

Flexibiliteit noodzakelijk om verschillende typen woningen te (kunnen blijven) realiseren voor diverse doelgroepen binnen de bandbreedte voor sociale koopwoningen; Geen eenmalige ‘cadeaus’ door hanteren meer marktconforme prijzen; Realistische en haalbare exploitatie noodzakelijk om woningbouwontwikkelingen van de grond te krijgen.

Actualisatie prijskader betaalbare koopwoningen (2) ▪ Mogelijke bandbreedtes: ▪ Volgen landelijke lijn Omgevingswet: bandbreedte tot maximaal de NHG-grens (inclusief eventuele duurzaamheidsmaatregelen). ▪ Doelgroep Voorst: bandbreedte €200.000 – €275.000 v.o.n. (eventueel opgehoogd vanwege duurzaamheid): ▪ EPC 0 of lager: €290.000 v.o.n. ▪ Nul-op-de-meter: €300.000 v.o.n.

▪ Dilemma’s: ▪ Bandbreedte voor Voorst, zelfde doelgroep kan bediend worden als nu (huishoudens met een inkomen tot €50.000); ▪ Maar er is ook zeker behoefte aan toekomstbestendige, grondgebonden tussenwoningen; ▪ Vanuit oogpunt marktconformiteit en geen eenmalige ‘cadeaus’ weggeven bestaat een voorkeur voor de NHG-grens. Volkshuisvestelijk gezien, kijkend naar de doelgroep inzetten op een aanzienlijk deel van het woningbouwprogramma tot maximaal €300.000 (bij nul-op-de-meter); ▪

Doel van de bandbreedte is om de huidige doelgroep te kunnen blijven bedienen. De bandbreedte zorgt voor flexibiliteit binnen het sociale segment om diverse woningtypen voor de verschillende doelgroepen te realiseren. Dat betekent NIET dat wij alleen maar inzetten op duurdere woningen, maar door de bandbreedte zijn er juist meer mogelijkheden voor differentiatie.

Vervolgproces ▪ ▪ ▪

▪

Vanavond: IBB over woningbouwontwikkeling Twello Noord en de tussenevaluatie van de Woonvisie Week 36/37 tussenevaluatie van de Woonvisie voor behandeling in het college; September 2021: de gemeenteraad informeren over de tussenevaluatie van de Woonvisie inclusief raadsvoorstel over de aanbevelingen (zoals het prijskader); Medio 2022: start actualisatie en herijking Woonvisie.