Kader Volkshuisvesting gemeente Voorst 2026/2027

Kader Volkshuisvesting gemeente Voorst 2026/2027 1. Inleiding Aantrekkelijke gemeente met een hoge ruimtelijke- en woonkwaliteit De gemeente Voorst is een aantrekkelijke woongemeente, centraal gelegen als groene hart in de Stedendriehoek tussen Apeldoorn, Deventer en Zutphen. De gemeente heeft een dorpse en groene uitstraling en de kwaliteit van het wonen is hoog. Elk dorp in de gemeente Voorst heeft een eigen karakter, met eigen cultuurhistorische en sociale kwaliteiten met verschillende voorzieningen. De ruimtelijke- en woonkwaliteit van de gemeente Voorst is hoog. Dit willen zoveel mogelijk behouden en versterken. Prettig wonen stopt niet bij de voordeur. De goede bereikbaarheid, de aanwezigheid van voorzieningen, de sterke sociale cohesie en het rijke verenigingsleven dragen allemaal bij aan de hoge woonkwaliteit in de gemeente Voorst. Het nadeel is dat dit ook bijdraagt aan de hoge woningprijzen. Huidige situatie op de woningmarkt Woningen in de gemeente Voorst zijn erg populair. Door de hoge ruimtelijke- en woonkwaliteit zien wij veel ontwikkelingen in de woningmarkt van gemeente Voorst die uitdagingen met zich meebrengen. Door de sterk gestegen koopprijzen in de gemeente Voorst komen jongeren minder eenvoudig aan bod op de woningmarkt. Omdat de woningmarkt niet alleen in de gemeente Voorst maar ook elders moeilijk toegankelijk is blijven jongeren langer thuis wonen.

Daarnaast is de doorstroming op de woningmarkt gestagneerd omdat de stap naar een andere woning minder aantrekkelijk is geworden. Mede door de gestegen koopprijzen zijn de zoektijden voor sociale huur de laatste jaren gestegen. Het aantal woningzoekenden is door deze ontwikkelingen de afgelopen jaren flink toegenomen. Het is noodzakelijk om woningen toe te voegen om in te spelen op deze toegenomen behoefte. Er is een grote vergrijzing gaande in de gemeente Voorst. Ten opzichte van het gemiddelde in Nederland heeft de gemeente Voorst relatief meer inwoners vanaf 60 jaar en minder inwoners tussen de 20 en 50 jaar. Een aanzienlijk deel van de groep senioren wil graag levensloopbestendig wonen. Het aanbod hiervoor is beperkt. Daarnaast zien wij een toename van het zelfstandig wonen van mensen met een zorg- en/of begeleidingsbehoefte. Gemiddeld genomen zijn de woningen in de gemeente Voorst ruim met veel eigen buitenruimte, dit past bij de dorpse schaal. Mede hierdoor zijn de gemiddelde koopprijzen hoog én zijn inwoners van de gemeente Voorst gewend aan deze ruime woningen met veel buitenruimte. Beleid en aanpak op hoofdlijnen In dit Kader Volkshuisvesting Voorst 2026/2027 omschrijven wij op hoofdlijnen het gemeentelijk beleid en aanpak om in te spelen op de situatie en de uitdagingen op de woningmarkt.

De uitwerking van dit Kader Volkshuisvesting Voorst 2026/2027 volgt in het gemeentelijk Volkshuisvestingsprogramma. 2. Meer woningen bouwen Toename van inwoners Sinds 2015 is het aantal inwoners in de gemeente Voorst toegenomen van bijna 24.000 inwoners naar 25.568 inwoners op 1 januari 2026. Prognoses van Primos verwachten ook een groei van het aantal inwoners (2.190) en huishoudens (630) tot 2050. Prognoses geven een richting voor de woningbouwopgave, maar houden beperkt rekening met het huidige woningtekort omdat ze vooral gericht zijn op toename van het aantal personen en huishoudens. Bijdrage landelijk woningtekort Het Rijk ziet de regio Stedendriehoek als één van de regio's die een stevige bijdrage kan leveren aan onder andere het landelijk woningtekort. De regio Stedendriehoek wil dit oppakken met oog voor het behoud van de kwaliteiten in regio, oftewel 'verstedelijking in balans'. De gemeente Voorst ziet zichzelf als groene hart van de regio met een passende rol in de regionale woningbouwopgave. -1-

Bouwen met behoud en versterking van ruimtelijke kwaliteit Aansluiten bij de kwaliteit van de woonomgeving, behoud van de dorpse schaal en een zorgvuldig proces met onze kernen en inwoners is het uitgangspunt. Dit leidt tot meer draagvlak en vlottere realisatie. Dit zorgt ook voor een gevarieerd aanbod aan verschillende woonomgevingen in de gehele regio Stedendriehoek. We clusteren woningbouw daarom in en rondom de bestaande dorpen. Op boerenerven zijn wel ontwikkelingen mogelijk, kleinschalig van aard of initiatieven die aansluiten bij het Rood voor Groenbeleid. Woningbouw is een middel tot versterking van de dorpskernen en de kwaliteit van het landschap zoals verbetering van de biodiversiteit. Wij denken vanuit de gewenste sociale en ruimtelijke kwaliteiten. Wij bouwen in de vorm van integrale gebiedsontwikkelingen, waarbij de woningbouw bijdraagt aan de leefbaarheid van het dorp en omgeving. Verhogen van de woningproductie We willen de komende jaren onze woningproductie verhogen vanwege de grote woningvraag. Wij zetten in op een gemiddelde van 125 woningen per jaar vanaf 2026. Dat betekent 625 woningen tot 2031 en 500 woningen van 2031 tot 2034. Dit brengt het totaal op 1.125 woningen. Afhankelijk van de situatie op de woningmarkt beoordelen wij of een productie van 125 woningen per jaar vanaf 2035 passend is.

IJsseldal Wonen is als lokale woningcorporatie de aangewezen partij als het gaat om de realisatie van sociale huurwoningen in de gemeente Voorst. Benutten bestaande voorraad Het woningtekort gaan wij niet alleen met nieuwbouw oplossen. Het beter benutten van bestaande gebouwen en de bijbehorende omgeving is een mogelijkheid om woningen toe te voegen. Dit kan zowel door meer woningen te creëren binnen, op of aan bestaande gebouwen als door bestaande woningen beschikbaar maken voor meer mensen. Vanaf 1 september 2025 is woningsplitsing onder voorwaarden mogelijk. 3. Versnelling van de realisatie, uitvoering en monitoring Om de verhoogde woningbouwambitie te behalen is versnelling noodzakelijk. Dat vraagt niet alleen inzet van de gemeente Voorst maar ook inzet van andere partijen: woningcorporaties, ontwikkelaars en andere initiatiefnemers. IJsseldal Wonen is als lokale woningcorporatie de aangewezen partij als het gaat om de realisatie van sociale huurwoningen in de gemeente Voorst. Naast voldoende woningbouwplannen en invulling van de randvoorwaarden, is goede samenwerking en afstemming met initiatiefnemers van belang. Samenwerking tussen partijen versterken wij door de versnellingstafel, een instrument die zowel op provinciaal, regionaal als op gemeentelijk niveau plaatsvindt. Daarnaast monitoren wij de voortgang van de nieuwbouw.

De subsidie Realisatiestimulans is een landelijke regeling voor gemeenten vanaf 2026 t/m 2030 met een bijdrage van € 7.000 per betaalbare woning waarvan de bouw het jaar daarvoor is gestart. Bedoeling van de subsidie is om de bouw van betaalbare woningen te stimuleren, gemeenten mogen zelf besluiten hoe de bijdrage vervolgens in te zetten. De gemeente Voorst zet de te ontvangen bijdragen in om het Vereveningsfonds Sociale Woningbouw aan te vullen. 4. Betaalbare en passende woningen bouwen Drie groepen waar wij specifiek op inzetten De druk op de woningmarkt, ook in de gemeente Voorst, is zo groot dat in vrijwel elk segment ruimte is om woningen toe te voegen. De vraag is groter dan het aanbod, zowel bij huur- als koop en in betaalbare als duurdere categorieën. Maar er zijn specifieke groepen voor wie het vinden van een passende woning in de gemeente Voorst extra lastig is omdat geschikte woningen onvoldoende aanwezig zijn in de huidige woningvoorraad. In de gemeente Voorst gaat het voornamelijk om drie groepen:  De doelgroep die aangewezen is op sociale huur, voornamelijk een- en tweepersoonshuishoudens;  Starters en jongeren/jonge gezinnen die op zoek zijn naar een betaalbare koopwoning;  Senioren die op zoek zijn naar een passende levensloopbestendige woning, zowel betaalbare woningen als woningen boven de betaalbaarheidsgrenzen.

 We zetten voornamelijk in op betaalbare nieuwbouw en transformatieplannen die inspelen op bovenstaande behoefte in alle dorpen.

-2-

Door nieuwbouw te realiseren die inspeelt op de kwalitatieve vraag willen wij de doelgroep starters en jongeren/jonge gezinnen behouden of laten terugkeren. Deze groep wijkt nu uit naar omliggende gemeenten met betaalbaarder woningaanbod of blijft noodgedwongen langer bij de ouders/verzorgers wonen. Daarnaast zetten wij in op de realisatie van levensloopbestendige woningen vanwege de vergrijzing én omdat deze groep geacht wordt langer zelfstandig thuis te blijven wonen. Bij deze doelgroep zien wij zowel een behoefte aan betaalbare woningen als duurdere woningen. Dit kan zowel individueel als geclusterd zijn. Uitgangspunt is dat de nieuwbouwwoningen een passende prijs-kwaliteit verhouding hebben. Uiteraard moeten deze betaalbare woningen een zekere minimale woonkwaliteit bieden en passen bij de woonomgeving. Betaalbare woningen Het bouwen van betaalbare woningen is het speerpunt in ons woonbeleid en sluit aan bij landelijke wetgeving dat ten minste twee derde van de nieuwbouwwoningen betaalbaar is, inclusief 30% sociale huur. De betaalbaarheidsgrenzen en sociale huurgrens worden landelijk bepaald en jaarlijks geïndexeerd. In 2026 zijn de maximale grenzen als volgt:  Sociale huurgrens € 932,93 per maand  Betaalbare huurwoning (liberalisatiegrens) € 1.228,07 per maand  Betaalbare koopwoning € 420.000 Duidelijk is dat € 420.000 voor veel woningzoekenden niet betaalbaar is.

Wij zetten er daarom op in dat nieuwbouwprojecten ook woningen bevatten met lagere maximale koopprijzen. Daarnaast zetten wij in op sociale koopwoningen met een prijs van € 300.000 (prijspeil 2026). Deze prijs wordt jaarlijks geïndexeerd met de Consumentenprijsindex (CPI). Wij vinden het belangrijk dat sociale koopwoningen met een maximale koopprijs tot € 300.000 (prijspeil 2026) terecht komen bij een doelgroep die niet een betaalbare woning van € 420.000 kan financieren. Dit betreft huishoudens met een gezamenlijk inkomen tot € 75.000 (prijspeil 2026). Dit inkomen wordt jaarlijks geïndexeerd met de cao-loonstijging. Dit zal worden opgenomen in het Omgevingsplan gemeente Voorst ter vervanging van de huidige Verordening sociale huur- en koopwoningen. Totdat deze bepalingen zijn opgenomen in het Omgevingsplan, gelden de regels uit de huidige Verordening. Betaalbaarheid in woningbouwplannen en verevening Uitgangspunt is dat alle nieuwbouwplannen binnen de gehele gemeente oftewel in alle dorpen tenminste tweederde betaalbare woningen bevatten. Daarnaast is het bij plannen vanaf 12 woningen uitgangspunt dat nieuwbouwplannen voor minimaal één derde deel bestaat uit sociale huur- of koopwoningen. De initiatiefnemer stemt met de gemeente en IJsseldal Wonen af of sociale huurwoningen binnen het desbetreffende woningbouwplan gewenst zijn.

Afwijken van tweederde betaalbaarheid en één derde sociale huur of sociale koop (vanaf 12 woningen) kan alleen op basis van onderstaande redenen: 1. Grote investeringen in de ruimtelijke kwaliteit conform het Rood voor Groenbeleid. Uitgangspunt is dat doelstellingen in ons ruimtelijk beleid daarmee worden behaald, bijvoorbeeld zoals vastgelegd in de omgevingsvisie en het Programma Landelijk Gebied. 2. Het nieuwbouwplan al langer bestaat en er medewerking is uitgesproken voorafgaand aan de inwerkingtreding van dit beleid. Indien niet wordt voldaan aan de betaalbaarheidseisen uit de woonvisie Aantrekkelijk Voorst, is verevening van toepassing. 3. Als er een concrete behoefte is voor duurdere woningen die nog onvoldoende in het desbetreffende dorp en/of woonomgeving aanwezig is. Deze behoefte moet blijken uit een concrete behoefte zoals een initiatiefgroep. Verwachte doorstroming bij een dergelijk project is een aanleiding om hieraan mee te werken. Vanwege de noodzaak om betaalbaar te bouwen gaan wij hier zeer terughoudend mee om. Hierbij is verevening van toepassing. 4. Als de realisatie van één of enkele betaalbare woningen vanuit landschappelijke of stedenbouwkundige redenen niet wenselijk is. Hierbij is verevening van toepassing.

De hoogte van de vereveningsbijdrage wordt berekend aan de hand van de systematiek in de bijlage bij de Nota Grondbeleid Voorst 2024 versie maart 2026. Bijdragen worden gestort in het Vereveningsfonds Sociale Woningbouw.

-3-

Behoud van betaalbare koop- en huurwoningen en lokaal adverteren Naast de realisatie zetten wij ook sterk in op het behoud van betaalbare koop- en huurwoningen. Wij zetten daarom in op woningtypes die niet eenvoudig uit te breiden zijn én passen bij de gemeente Voorst. De bewoners stromen naar verwachting sneller door naar een grotere eengezinswoning zodat deze woningen opnieuw beschikbaar komen voor starters. Daarnaast is uitgangspunt dat initiatiefnemers de woningbouwplannen in eerste instantie lokaal adverteren en het plan aanpassen aan de lokale woonwensen, omdat dit ook bijdraagt aan het draagvlak voor de woningbouwplannen. Voor de toewijzing van sociale huurwoningen in de gemeente Voorst is regionaal afgesproken dat er sprake is van 'voorrang landelijk gebied'1. Dit willen wij ook in de toekomst blijven hanteren. 5. Wonen, welzijn en zorg Vergrijzende bevolking, minder mantelzorg- en arbeidspotentieel We staan voor een uitdagend vraagstuk dat voortkomt uit zowel de vergrijzing als de behoefte aan geschikte huisvesting voor passende zorg en ondersteuning. De krapte op de arbeidsmarkt neemt de komende jaren toe, hierdoor neemt het mantelzorgpotentieel (verhouding aantal mantelzorgvragers/mantelzorggevers) af. Dit speelt zowel bij ouderen als personen met een zorgen/of begeleidingsbehoefte.

Inzet op zo lang mogelijk zelfstandig wonen De complexiteit en urgentie van deze opgaven vraagt om een woningvoorraad, woonomgeving en voorzieningenniveau die zo lang mogelijk zelfstandig wonen (scheiding wonen en zorg) faciliteren. Daarnaast vraagt dit ook om een sterke sociale samenleving. Om antwoord te geven aan het vraagstuk is het nodig dat wij samen moeten bouwen aan zorgzame gemeenschappen. Dit doen wij door vijf bouwstenen en bijbehorende ambities: 1. Huisvesting: gedifferentieerd woningaanbod voor alle levensfasen; 2. Woon- en leefklimaat: veilige woon- en leefomgeving die uitnodigt tot ontmoeten; 3. Meedoen en eigen regie: faciliteren van zelfredzaamheid met eigen informele en sociale omgeving; 4. Samenwerken over domeinen: versterken formele- en informele zorg; 5. Gedrag en bewustwording: vergroten bewustwording vanuit gezamenlijke opgave. Het behalen van deze ambities is niet alleen aan gemeenten. Ook aan inwoners, organisaties en professionals in het werkveld worden inspanningen gevraagd. Niet één organisatie heeft de oplossing of verantwoordelijkheid, maar de som van de geleverde inspanningen van alle betrokken organisaties en partijen leiden uiteindelijk tot de transformatie naar zorgzame gemeenschappen. We streven naar gemengde dorpen en buurten (met bijbehorende voorzieningen) waar het voor iedereen prettig wonen is.

Dorpen en buurten waar jong en oud en verschillende doelgroepen samenleven. In de Woonzorgvisie Voorst 2023 - 2027 zijn de belangrijkste ambities en uitgangspunten geformuleerd om invulling te geven aan wonen, welzijn en zorg. De belangrijkste ambitie luidt: "Inwoners met en zonder zorgvraag worden ondersteund in het zelfstandig wonen, zonder de uitvoering hierin over te nemen van mensen." Uitstroom zorg- en instellingen vraagt extra aandacht Het is prettig wonen in de gemeente Voorst. Een aandachtspunt is het steeds langer zelfstandig wonen van mensen met een zorg- en/of begeleidingsbehoefte. Vanuit instellingen (geestelijke gezondheidszorg, maatschappelijke opvang, jeugdzorg etc.) en de asielopvang is er met name uitstroom naar het sociale huursegment. Dit zorgt voor extra druk op de complexen en buurten met sociale huurwoningen. Wij hebben aandacht voor 'vragers en dragers' in balans. Bij de toewijzing is hiervoor aandacht nodig. Het uitgangspunt is dat maximaal 30% van de vrijkomende sociale huurwoningen naar bijzondere/urgente doelgroepen gaan, inclusief statushouders. Huisvesting aandachtsgroepen Alle gemeenten zijn als onderdeel van de Wet versterking regie volkshuisvesting verplicht bij te dragen aan het huisvesten van aandachtsgroepen volgens een eerlijke verdeling, een 'fair share'.

1

https://www.woonkeus-stedendriehoek.nl/veelgestelde-vragen/kans-op-een-woning -4-

Aandachtsgroepen zijn bepaald op basis van landelijke wetgeving en betreft onder andere uitstromers uit opvang/zorg, jongeren uit jeugdzorg, uitstroom detentie, mensen met ernstige medische redenen en mantelzorgers. Deze nieuwe wetgeving is een relatief beperkte wijziging in de praktijk, al neemt de groep die valt onder de aandachtsgroepen wel toe. In de gemeente Voorst gaat een grotere huisvestingsopgave ontstaan voor aandachtsgroepen en dat past bij de landelijke wetgeving. Inzet daarbij is dat de verdeling past bij de aanwezige woningvoorraad, er een passende zorg- en welzijn ondersteuning mogelijk is én de locatie van de beschikbare woning past bij de desbetreffende persoon vanwege de benodigde nabijheid van het sociale netwerk, voorzieningen en openbaar vervoer. Huisvesting senioren Senioren hebben niet alleen behoefte aan een toegankelijke woning en zorg en ondersteuning thuis, maar ook aan sociale interactie in de directe omgeving. Meedoen, zingeving, vriendschap, gezelligheid en contact met gelijkgestemden worden steeds belangrijker. Wij hebben aandacht voor benodigde voorzieningen, zorg en mogelijkheden tot ontmoeting in de nabijheid. Nieuwbouwplannen passen wij zo nodig hierop aan. 6.

Verduurzaming bestaande woningvoorraad, warmtetransitie en toekomstbestendige nieuwbouw Duurzaamheid is voor een deel goed verankerd in de huidige wettelijke eisen voor nieuwbouw en transformatie, zoals de BENG-norm (Bijna Energie Neutraal Gebouw), EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) en MPG (Milieu Prestatie Gebouwen). Naast deze wettelijke eisen zetten wij actief in op verschillende deelterreinen. Verduurzaming bestaande bouw; Voor bestaande bouw heeft isolatie de hoogste prioriteit, zodat zij op verantwoorde wijze kunnen overstappen op verwarming met een hybride- of all-electric warmtepomp. Daarbij is aandacht voor het gebruik van biobased materiaal. Wij richten ons vooral op informeren, adviseren, stimuleren en ontzorgen om zo de bestaande voorraad te verduurzamen. In het meerjarig isolatieprogramma staan de projecten, leningen en subsidies om bewoners te helpen. Daarbij is extra aandacht voor de huishoudens met beperkte financiële middelen. De gemeente wil voorkomen dat huismussen, gierzwaluwen of vleermuizen verdwijnen als gevolg van isolatiewerkzaamheden aan gebouwen. Daarom maakt de gemeente een Soortenmanagementplan (SMP) met een langetermijnstrategie om kwetsbare soorten te beschermen.

Het SMP biedt enerzijds meer ruimte aan gebouweigenaren om voortvarend te isoleren, en anderzijds extra mogelijkheden voor diersoorten om zich opnieuw, ter plaatse of in de buurt, te vestigen; Warmtetransitie Conform het landelijk Klimaatakkoord zijn uiterlijk in 2050 alle gebouwen zodanig geïsoleerd en verduurzaamd dat zij duurzaam worden verwarmd. Deze transitie wordt beleidsmatig uitgewerkt in een gemeentelijk Warmteprogramma. Daarin wordt per dorp of buurt een keuze gemaakt hoe de gebouwde omgeving zonder aardgas kan worden verwarmd en welke isolatieaanpak daar bij past. Het Warmteprogramma is een verplicht programma onder de Omgevingswet dat de gemeente uiterlijk eind 2027 dient vast te stellen. Netbewust bouwen en wonen We zetten in op verschillende oplossingen om de vergroting van de netcongestie te voorkomen. Netcongestie is een "file" op het elektriciteitsnet, waardoor de capaciteit overschreden wordt door een te grote vraag of aanbod van stroom op een specifiek moment. In verreweg de meeste situaties worden woningen en andere gebouwen in 2050 elektrisch verwarmd met warmtepompen of vergelijkbare apparaten. Voor nieuwbouw is dat nu al de standaardoplossing en ook de meeste bestaande bouw zal die overstap maken. Dat vergt veel van de elektriciteitsnetten. Daarom willen wij Zeer Lage Temperatuur warmtenetten (ZLT) stimuleren.

Toekomstbestendige nieuwbouw en woonomgeving Op veel punten is het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) al zo actueel dat aanvullende eisen met betrekking tot energieverbruik niet meer nodig zijn. Vanaf 2030 geldt het ZEB-niveau, Zero Emission Building, emissievrije gebouwen. Toekomstbestendige nieuwbouw en woonomgeving gaat niet alleen om de eisen van vandaag, maar ook voorbereid te zijn op de uitdagingen van de toekomst.

-5-

Het gaat om slim omgaan met energie, materialen (zoals biobased) en ruimte, zodat woningen en de woonomgeving langer meegaan, voldoende woonkwaliteit heeft en minder impact heeft op het milieu. Uiteindelijk is toekomstbestendig bouwen en verbeteren van de woonomgeving een manier om leefomgevingen te maken die gezond, duurzaam en adaptief zijn, zodat ze generaties lang kwaliteit blijven bieden. Wij zetten de komende jaren specifiek in op het gebruik van biobased isolatiemateriaal en houtbouw. Vanwege de huidige situatie op de woningmarkt is het onwenselijk dat de betaalbaarheid van nieuwbouw in het geding komt en/of nieuwbouwprojecten niet worden gerealiseerd. Wij zijn scherp op het voorkomen van stapelen van ambities als het gaat om toekomstbestendige nieuwbouw en woonomgeving. Per woningbouwproject wordt een keuze gemaakt welke extra ambitie(s) passend en haalbaar zijn.

-6-