GEWIJZIGD Notitie Verkenning voor-en nadelen woningsplitsing

Pagina 3 (*) correctie n.a.v. RTG 5-6-2023

Verkenning voor- en nadelen woningsplitsing Deze verkenning richt zich op het door de gemeenteraad genoemde uitgangspunt om met woningsplitsing kleinere, betaalbare (bereikbare) woningen voor één en twee persoonshuishoudens mogelijk te maken zowel binnen als buiten de bebouwde kom. Wij geven hieronder een beeld van de voor- en nadelen van splitsing van woningen. Algemeen Vanuit verschillende kanalen wordt het mogelijk maken van woningsplitsing als ‘het’ middel genoemd om meer kleinere, bereikbare woningen te realiseren. Diverse gemeenten hadden daarvoor al mogelijkheden gecreëerd. Evenveel gemeenten perken die mogelijkheden alweer in. Aanleiding daarvoor is dat in bepaalde buurten projectontwikkelaars woningen opkopen om daar kleine studio’s in te maken of woonverblijven voor arbeidsmigranten met de daarbij gepaarde overlast voor de buurt in de vorm van aantasting privacy, parkeerdruk, veranderend straatbeeld, waardevermindering bestaande woningen etc. Maar niet alleen als ontwikkelaars aan zet zijn; ook als een particulier zijn eigen woning wil splitsen, kunnen buren daar overlast van ervaren door bijvoorbeeld extra parkeerdruk en extra inritten. Het dorpse, groene karakter van een straat kan veranderen als niet zorgvuldig gekeken wordt naar wat woningsplitsing in een specifieke situatie betekent.

Zorgvuldigheid De afgelopen jaren hebben we in het buitengebied meerdere keren ervaren dat burenruzies kunnen ontstaan als mensen met verschillende inzichten over hoe ze willen leven, bij elkaar op een erf gaan wonen. Noaberschap is dan ver te zoeken. Het is goed om zowel binnen de bebouwde kom als buiten de bebouwde kom zorgvuldigheid te betrachten bij vragen over woningsplitsing. Daarbij zal in de meeste gevallen van woningsplitsing in het buitengebied het niet gaan over het realiseren van bereikbare woningen. Dit komt simpelweg door om het feit dat dat de bestaande woningen (veelal boerderijen) zo groot zijn dat zelfs na splitsing 2 grote, dus duurdere woningen ontstaan. Deze gevallen dragen zodoende niet bij aan het toevoegen van bereikbare woningen (zowel in de huur als in de koop). Huidige mogelijkheden Bovendien kennen we in het buitengebied al de mogelijkheid van het bewonen van woningen door meerdere huishoudens (inwoonsituatie). Planologisch splitsen leidt zodoende niet per definitie tot extra (bereikbare) woonruimte, maar vooral tot meer woningbezit. Huidige situatie gemeente Voorst Vragen van particulieren naar mogelijkheden voor woningsplitsing hebben vooral betrekking op splitsing van grotere boerderijen in het buitengebied waarbij vaak een extra woning voor zoon of dochter in het achterhuis wordt gerealiseerd.

Binnen de bebouwde kom zijn het veelal ontwikkelaars die kansen zien om grotere woningen of bedrijfsgebouwen om te vormen naar woningen (dus niet voor eigen gebruik). Met maatwerk - en nu het tijdelijke Rood voor Groenbeleid voor het buitengebied - wordt bij een verzoek om splitsing steeds een belangenafweging gemaakt. Splitsing van een grote boerderij in 2 – nog steeds grote – vrije sectorwoningen betekent een toename van de woningwaarde en daarom vragen we een maatschappelijke tegenprestatie (indien nodig restauratie, erf- en landschapsinrichting, verduurzaming). Dit heeft tevens een positieve uitwerking op het individuele belang (mooiere woonomgeving, verduurzaming). Vragen van particulieren om een woning te splitsen in kleinere, bereikbare woningen krijgen we niet of nauwelijks. Die vraag krijgen we wel van ontwikkelaars en woonzorgpartijen. Wij vinden het realistisch om bij splitsing waarbij een duurdere vrije sectorwoning wordt gerealiseerd een maatschappelijke tegenprestatie te vragen. Niet iedereen heeft immers een grote woning die gesplitst kan worden.

Binnen de bebouwde kom vragen we daarom een verevening in de vorm van een geldbedrag ten behoeve van het fonds sociale woningbouw (conform beleid Woonvisie); buiten de bebouwde kom zoals vorenstaand aangegeven vragen we om een investering in het behoud van het gebouw (waaronder verduurzaming), erfinrichting en landschapsversterking.

Bij het realiseren van woningen in het bereikbare segment (sociale huur en/of bereikbare koop) hoeft overigens niet verevend te worden. Woningsplitsing binnen de bebouwde kom is mogelijk met een zogenaamde kleine buitenplanse afwijking, een relatief eenvoudige planologische procedure. Voor splitsing in het buitengebied is een nieuw bestemmingsplan nodig. Inwoning is binnen het geldende bestemmingsplan al mogelijk. Deze notitie richt zich niet op splitsing binnen de sociale huursector waarvoor woningcorporaties aan zet zijn. Maar ook zij zijn de mogelijkheden voor splitsing aan het verkennen. In de meerjarensamenwerkingsafspraken met IJsseldal Wonen is opgenomen dat we met elkaar de mogelijkheid verkennen voor andere woonvormen, waaronder meer huishoudens in een woning. Hier valt ook het friendsconcept onder. Vooralsnog lijkt de belangstelling daarvoor ( in Twello) beperkt. Aandachtspunten bij woningsplitsing In de motie wordt gevraagd om de voor- en nadelen van woningsplitsing te benoemen. Dit doen we aan de hand van de doelstellingen die je met splitsing wilt en kunt bereiken. Daarbij noemen we aandachtspunten per doelstelling en vervolgens enkele mogelijkheden (voorwaarden) om bepaalde negatieve gevolgen van woningsplitsing in de hand te kunnen houden. Een exacte invulling van die voorwaarden is nog niet verkend.

doelstelling

aandachtspunten

voorwaarden

Volkshuisvestelijk (eenvoudiger realiseren kleinere, bereikbare woningen)

Voorkom scheefgroei woningvoorraad. Inzicht nodig in woningbehoefte lange termijn en verhouding koop/huur.

Het woningmarktonderzoek wordt naar verwachting in het derde kwartaal opgeleverd. Tijdens de IBB van 22 mei worden de eerste resultaten toegelicht.

Voorkomen incourante woning(en) bij een meer ontspannen woningmarkt

Stuur op een minimale inhouds/oppervlaktemaat woningen en minimale oppervlaktemaat perceel

Hoe betaalbaarheid in de toekomst garanderen?

Noaberschap op het te splitsen erf

Vraag een maatschappelijke tegenprestatie bij ontstaan van een extra vrije sectorwoning Voorkom dat ontwikkelaars panden opkopen voor bouw kleine, relatief dure studio’s o.m. voor arbeidsmigranten

Goede geluidsisolatie inpandig

Bepaal maximale inhouds/oppervlaktemaat en leg afspraken over bereikbaarheid vast Zie Woonvisie (financiële verevening) en tijdelijke Rood voor Groenbeleid Onderzoek mogelijkheden voor zelfbewoning bij koop; aanvraag vergunning door huidige én nieuwe bewoners; kijk naar mogelijkheden CPO, knarrenhof (stel Vereniging van Eigenaren verplicht) Controleer of inpandige isolatie voldoende is

Regel privacy en voorkom overlast Perceel en gebouw dienen voldoende geluid (binnen en buiten bijv. door groot te zijn warmtepompen, licht, zicht), zorg voor een eigen entree; eigen berging, ruimte voor afvalcontainers etc. Noaberschap in de buurt

Druk op openbare ruimte neemt toe: extra verkeersbewegingen, nieuwe ontsluiting, parkeren

Ontsluiting moet goed te regelen zijn; bij voorkeur parkeren op eigen terrein

Mogelijk druk op leefbaarheid, dorpse karakter, waardevermindering nabijgelegen woningen, woonkwaliteit buurt

Veilig en fijn woonklimaat

Positieve gevolgen klimaat (beperking stikstofuitstoot) Behoud stedenbouwkundig straatbeeld en beeldkwaliteit (dorpse/agrarische karakter)

Cultuurhistorie: door splitsing kunnen waardevolle gebouwen in stand worden gehouden en verduurzaamd.

Mogelijke geluidsoverlast, privacy, licht, beperking nabijgelegen bedrijven etc. Brandveiligheid, vluchtmogelijkheden, daglichttoetreding, ventilatiemogelijkheden, bouwconstructie, eigen entree, eigen aansluiting nutsvoorzieningen etc. Meer verstening tuinen door extra bijgebouwen, inrit en terrassen: hittestress, geen mogelijkheden infiltratie regenwater Aanpassingen buitenzijde woning moet voldoen aan redelijke eisen van welstand (bij niet als waardevol aangemerkte panden) Het splitsen kan een negatieve invloed op het stedenbouwkundig straatbeeld hebben bijv. door aanleg extra parkeerplaatsen en inrit Mogelijke aantasting waardevolle onderdelen van het gebouw en het erf

Gebouw en perceel moeten voldoende groot zijn.

Schriftelijke instemming buren als voorwaarde en initiatiefnemer verantwoordelijk stellen voor eventuele planschade Toets Bouwbesluit

Het perceel moet voldoende groot zijn.

Welstandstoets

Toets stedenbouwkundige

Advies Erfgoedcommissie

Conclusies

(*)

Aandachtspunten Als woningsplitsing leidt tot meer bereikbare koop- en huurwoningen dan is dat op zich natuurlijk een grote plus. Daarvoor is het wel nodig dat getoetst wordt aan de aandachtspunten zoals hier voor genoemd. Vaak zijn daarvoor al bestaande toetsingskaders voorhanden (Bouwbesluit, Welstandstoets) maar op diverse onderdelen is een nadere invulling nodig. Bijvoorbeeld door zowel minima als maxima te stellen aan grootte van de woningen om aan de ene kant het ontstaan van te kleine, in de toekomst wellicht incourante woning(en) te voorkomen en aan de andere kant grip te houden op de betaalbaarheid. Een grote boerderij van 1000 m3 splitsen in 2 woningen van 500 m3 leidt immers tot het ontstaan van een extra vrije sectorwoning in het duurdere segment. Hiervoor hebben we al een richtlijn opgenomen in het tijdelijke Rood voor Groenbeleid waarmee we een maatschappelijke tegenprestatie vragen bij het splitsen tot vrije sectorwoningen om zo een deel van de waardevermeerdering in te laten zetten bij restauratie, verduurzaming, landschappelijke verbetering etc.. Splitsing in meerdere financieel bereikbare woningen Een grote boerderij splitsen in meerdere, kleinere en daarmee wel bereikbare woningen zou een optie kunnen zijn waarbij het risico bestaat dat ontwikkelaars dit soort panden opkopen.

Hoe zorg je er dan voor dat dit soort woningen ten goede komen aan de inwoners van de dorpen en het buitengebied? Er zijn ook afspraken nodig over verkoopprijzen en/of verhuurprijzen. En wellicht wil je dit niet overal in het buitengebied. De ervaring leert dat niet alle agrariërs zitten te wachten op extra bewoners met mogelijke klachten over geluid- en geuroverlast.

Noaberschap Het bij elkaar wonen in 1 boerderij levert niet automatisch goed noaberschap op. Het bij elkaar wonen van familieleden maakt de kans daartoe wel groter, net als het realiseren van collectieve woonvormen waarbij een soort knarrenhof ontstaat met CPO en een VvE. De kans dat je met gelijkgestemde mensen bij elkaar woont, is dan groter met alle positieve effecten die daarbij horen (zorg voor elkaar, erf en landschap). Huidige en toekomstige bewoners Als zowel de huidige als de toekomstige bewoners de aanvraag voor splitsing indienen, kan een beter beeld verkregen worden van de concrete woonbehoefte waardoor beoordeling eenvoudiger is. Het is goed om te beseffen dat we als gemeente weinig middelen in handen hebben om bij te sturen als de woning eenmaal gesplitst is en bijvoorbeeld wordt doorverkocht. Collectieve wooninitiatieven Bij hele grote woningen kan splitsen in meer dan 2 woningen worden onderzocht. Dit is afhankelijk van de locatie en vereist maatwerk. Deze panden bieden kansen voor collectieve wooninitiatieven (CPO, knarrenhof etc) waar mensen met een vergelijkbare leefstijl bij elkaar wonen. Door het verplicht stellen van een Vereniging van Eigenaren met daarin voorwaarden voor verkoop en koop, afscherming privéterrein en inrichting en onderhoud gezamenlijke gronden kunnen conflicten worden voorkomen.

Vervolg We willen het vraagstuk van woningsplitsing in het buitengebied ook meenemen bij de totstandkoming van ons Programma Landelijk Gebied. We hopen daarbij input op te halen van alle inwoners en gebruikers van ons buitengebied. Hierbij willen we ook de resultaten van het woningmarktonderzoek betrekken.