Bijlage: Presentatie door college B&W in IBB 17 januari 2022

Woningbouw Twello Noord

Bestemmingsplan Nieuw Basselt en Fliertlanden, Twello IBB raad 17 januari 2022

inhoud ▪ woningbehoefte aanleiding ▪ planproces en participatie

Arjen Lagerweij Teun Groothedde

▪ opgave ▪ digitale informatiesessies

▪ stedenbouwkundig plan

Bruno Doedens

▪ landschappelijke onderlegger ▪ stedenbouwkundig plan, landschapsplan, beeldkwaliteitsplan ▪ 7 woonbuurten

▪ beleidsmatige toelichting ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

stedenbouw woningbouwprogramma resultaten inzagetermijn en inloop zienswijzennotitie mogelijke impressie De Kruisakker aanpassingen verkeer

▪ samenvatting/rondvraag ▪ vervolg procedure en planning bouw

Wouter IJsseldijk

Teun Groothedde

Arjen Lagerweij

woningbehoefte aanleiding ▪ anno 2018: ▪ bevolkingsprognoses en woningmarktonderzoek ▪ grotere locatie nodig, kwalitatieve vraag voor gezinnen en kleine huishoudens ▪ juiste woning, op de juiste plek ▪ locatiestudie DS, landschappelijk-ruimtelijk perspectief van potentiële woningbouwlocaties ▪ landschapsbouw en woonlandschappen ▪ basis voor raadsbesluit Wvg van 11 februari 2019 ▪ anno 2022: ▪ krapte op de woningmarkt alleen maar toegenomen ▪ zowel landelijk als lokaal ▪ in Twello geen grote ontwikkellocaties meer voorhanden ▪ binnenkort ontwikkeling aantal inbreidingslocaties ▪ de 4 erven (56 woningen en appartementen, inmiddels 322 inschrijvingen) ▪ voormalig Univéterrein (7 patio woningen) ▪ hoek Stationsstraat (15 appartementen)

overzicht

planproces en participatie

de opgave: analyse en uitgangspunten ▪ landschapsbouw nodig voor woningbouw ▪ Gelders Natuurnetwerk en Groene Ontwikkelingszone / de Fliert ▪ cultuurhistorie – landgoederenzone ▪ participatie

▪ verkeer ▪ duurzaam – energie – klimaat ▪ strategie grondverwerving

▪ binnen 3 jaar economisch uitvoerbaar plan vaststellen ▪ relevante disciplines in projectgroep

uitkomst onderzoeken en overleg ▪ milieuonderzoeken maatgevend voor bouwlocaties ▪ zonering bedrijven, geluid, lucht, veiligheid ▪ geohydrologie, ecologie, archeologie

▪ overleg met provincie Gelderland ▪ mei 2019 presentatie aanpak planontwikkeling en bezoek beoogde locaties ▪ juli 2019 positief ambtelijk préadvies met ‘boodschap’/ belangrijk voor vervolg ▪ steun voor keuze locaties Twello noord (logische keuze) ▪ ruimte voor natuur – landschap – ruimtelijke kwaliteit (GNN en GO) ▪ versterk de kernkwaliteiten van het gebied ▪ versterk verbindingszone Fliert aan oostzijde kern Twello vanaf Bussloo ▪ koppeling van locaties biedt kansen / compensatie ▪ Ontwikkelplan de Fliert

indeling woonvelden en landschap

digitale inloopsessies 25 en 27 maart 2021

• informatie – overleg – tips/suggesties omgeving • opzet plan met landschapsbouw – woonvelden – ontsluiting • geen verkavelingsbeelden vanwege de lopende grondonderhandelingen en financiële haalbaarheid

resultaten digitale inloopsessie

2021

2021

▪ goed bezocht door circa 1.450 bezoekers in de digitale ruimte en circa 200 bezoekers bij de presentatie en vragenronde ▪ opbouwende tips en suggesties ▪ positieve reacties: laagdrempelige wijze, goede werkwijze, ook kritisch ▪ na inloopsessie hadden 3 belanghebbenden onbedoeld een schetsontwerp verkaveling

stedenbouwkundig plan

1866

1866

landschappelijke onderlegger

landschappelijke onderlegger Nieuw Basselt

opzet plan

landschappelijke onderlegger Fliertlanden

overzicht plan

deelgebied Nieuw Basselt

woonveld Kruisakker ▪ woonhof en appartementenhuis, kleine huishoudens, marktuitvraag ▪ compact voor openheid in het landschap, verwijzing naar landgoederenhistorie van het gebied

▪ appartementenhuis: eigenzinnig landhuis, circulair, hout domineert, parkeren eronder, 2/3 bouwlagen, koop. ▪ woonhof: voordeuren naar landschapszijde, 1/2 bouwlagen, hout domineert, groot deel sociale huur

deelgebied Nieuw Basselt

woonveld De Kleine Basselt ▪ boerderijensemble

▪ onder architectuur ▪ behoud van karakteristieke boerderij is meerwaarde ▪ eigentijdse interpretatie van agrarische bebouwing ▪ ontsluiting over het erf

deelgebied Nieuw Basselt

woonveld De Basseltse Enk ▪ gezinswijk, vooral vrijstaand en 2^1 kap, maar ook bereikbare koop ▪ rond de groene brink: expressief, verspringing, kleurrijk ▪ buitenschil en Basseltlaan: modernistisch architectuurbeeld, kapvorm vrij ▪ ontsluiting op Kruisvoorderweg. Basseltlaan voor langzaam verkeer en calamiteiten

deelgebied Fliertlanden

woonveld De kleine Flierkamp & Holthuizerstraat ▪ marktuitvraag ▪ Kleine Flierkamp: appartementen, middelduur, zowel historiserende als moderne architectuur is hier mogelijk, statig ▪ hofje(s): eenheid met afzonderlijke woningen, patiowoningen/bungalows, hout bepaalt het uiterlijk. Ontsluiting op Holthuizerstraat

deelgebied Fliertlanden

woonveld Fliertlanden Noord

▪ modernistisch architectuurbeeld ▪ mix vrijstaand, 2^1 kap, huurwoningen ▪ noordelijke kavels: landschappelijke uitstraling, architectuur, laag ▪ zuidelijke kavels: hoogwaardige architectuur, meerzijdig ontworpen

deelgebied Fliertlanden

woonveld Fliertlanden Zuid ▪ de Flinder: eigen karakter, rijzigheid. De ‘vleugels’ hebben verspringing en verbijzondering van de kopgevels. Sociale huur en koop, van rijwoningen en appartementen, marktuitvraag ▪ vrijstaande en dubbele woonhuizen met agrarische typologie, dit betekent kappen en lage goten ▪ heidensche hoek: collectief particulier opdrachtgeverschap, microwonen, één bouwlaag ▪ Parallelweg voor langzaam verkeer en calamiteitenroute ▪ uitgangspunt is doortrekken geluidsscherm bij het spoor

deelgebied Fliertlanden

woonveld Hof Dernhorstlaan ▪ formele opzet die verwijst naar een bouwhuis ▪ semi-openbaar binnenhof

▪ collectief particulier opdrachtgeverschap ▪ modern woonhuis met agrarische kenmerken ▪ ontsluiting op de Dernhorstlaan

beleidsmatige toelichting

stedenbouw ▪ verdichting/compacte woonvormen nabij centrum van Twello ▪ cultuurhistorische waarden van de landgoederenzone behouden door zone van voormalige landgoed De Basselt vrij te houden aan de Kruisvoorderweg

▪ woonwijken met eigen en vernieuwend karakter ▪ woningbouwprogramma: gevarieerd en gedifferentieerd ▪ kwalitatief: voor alle doelgroepen

woningbouwprogramma ▪ kwalitatief ▪ uitgangspunt is bouwen naar behoefte ▪ dorps karakter, ruime en groen opzet van dorpse schaal, woningen met een vernieuwend karakter ▪ woningtypes die iets toevoegen, aansluiten op de markt: voor gezinnen, maar ook starters en ouderen (kleine huishoudens). Met ruimte voor (begeleid) cpo, compacte (geclusterde) woonvormen als appartementenbouw en hofjeswonen, vriendenerf, levensloopbestendig en bijzondere architectuur ▪ gevarieerd programma in zowel het betaalbare, middeldure als dure segment. Koop en huur (ook kwaliteitskortingsgrens)

▪ kwantitatief ▪ circa 290 woningen ▪ bereikbaar deel circa 111 woningen (40%) ▪ hiervan is 20% sociale huur en 20 % bereikbare koop

Totalen: Nieuw Basselt Fliertlanden Algemeen Bereikbaar segment Percentages

Aantal woningen 144 145 289 111 38,41

Percentage sociaal Nieuw Basselt Percentage sociaal Fliertlanden

Sociale huur 22 34

Bereikbare koop 38 17

56

55

19,38

19,03

41,67 35,17

ontwerpbestemmingsplan

resultaten inzagetermijn ▪ fysieke inloop op 30 september & 1 oktober 2021

▪ ontwerpbestemmingsplan, beeldkwaliteitsplan en exploitatieplan in te zien ▪ grote groep geïnteresseerden die staan te popelen om een woning te kopen in Twello. Dit uit zich in een lijst van 310 geïnteresseerden ▪ veel lovende kritieken geuit over de planopzet. Zoals gebruikelijk heeft deze groep zich niet via een zienswijze laten horen ▪ 37 zienswijzen ingediend: ▪ vooral vanuit de aangrenzende straten (Kruisweg, Kruisvoorderweg, Basseltlaan, Holthuizerstraat en Dernhorstlaan) ▪ veel zienswijzen met overlap ▪ aantal zienswijzen zijn door meerdere mensen ondertekend

rode draad zienswijzen ▪ appartementengebouw aan de Kruisweg ▪ mogelijke impressies en massastudie woonbuurt De Kruisakker; zonder en mét landschappelijke inpassing

▪ verkeerskundige aspecten ▪ het planproces ▪ locatiestudie ▪ de vestiging van het voorkeursrecht voor gemeenten ▪ participatie

▪ cultuurhistorie

Perspectief vanuit Kruisweg-Kruisakkerweg

Perspectief vanuit tuinen Basseltlaan

Perspectief vanuit Kruisweg-Kruisdwarsweg

Perspectief vanuit Kruisweg-Kruisakkerweg

Perspectief vanuit tuinen Basseltlaan

Perspectief vanuit Kruisweg-Kruisdwarsweg

aanpassingen plan n.a.v. zienswijzen

verkeer / woon- en leefklimaat ▪ tijdens IBB en digitale inloop maart vragen en opmerkingen over ▪ verkeersafwikkeling nieuwe woongebieden ▪ verkeerstoename ▪ veiligheid – kruispunten ▪ toegangswegen en hoofdwegennet

▪ aanleiding voor externe analyse verkeer ▪ onafhankelijke toets vragen en opmerkingen ▪ rapport van juli 2021 bijlage bij bestemmingsplan

conclusies verkeersonderzoek Goudappel Coffeng ▪ Kruisvoorderweg – Holthuizerstraat – Dernhorstlaan en hoofdwegennet kunnen de woningbouw goed en veilig verwerken ▪ voorkom sluipverkeer op Basseltlaan met een fysieke maatregel ▪ doe nader onderzoek naar de Kruisweg e.o. (éénrichtingsverkeer?) ▪ kruispunten kunnen toekomstige verkeer goed en veilig verwerken, maar ▪ Dernhorstlaan – N344 in huidige situatie al aandachtspunt ▪ uitzicht Hunderenslaan – Terwoldseweg/N792 verbeteren

▪ conclusie: ▪ plan is uitvoerbaar ▪ kijk nog naar bepaalde wegvakken en kruispunten

reacties inloopsessie en zienswijzen ▪ opmerkingen over verkeer, vooral over de Kruisweg en omgeving ▪ huidige situatie wordt als druk en onveilig ervaren ▪ niet tevreden met resultaat laatste herinrichting

▪ sluipverkeer door Parkelerweg – Kruisweg – Reuvekampsweg – Kruisvoorderweg ▪ overlast tijdens recente werkzaamheden Rijksstraatweg

▪ provincie Gelderland vraagt ook aandacht voor afwikkeling op Rijksstraatweg (N344) en Terwoldseweg (N792)

insteek college verkeer ▪ begrip voor opmerkingen

▪ actief oppakken ▪ met omgeving en provincie in 2022 mogelijke verbeteringen bespreken / onderzoeken voor een ▪ betere afwikkeling huidige en toekomstige verkeer ▪ inclusief toekomstige ontwikkeling woningbouwlocatie Beersen ▪ goede bereikbaarheid bestaande en nieuwe wijken ▪ verkeersveilige weginrichting ▪ prettiger woon- en leefomgeving

samenvatting & rondvraag ▪ weinig bezwaren op de woningbouw an sich ▪ verkeer ▪ actieve aanpak in overleg met samenleving & provincie ▪ Mogelijke verbeteringen bespreken: ▪ betere afwikkeling huidige en toekomstige verkeer, inclusief woningbouwlocatie Beersen/Parkelerweg ▪ goede bereikbaarheid bestaande en nieuwe wijken ▪ verkeersveilige weginrichting ▪ prettiger woon- en leefomgeving

▪ de Kruisakker ▪ integrale afweging keuze kleine huishoudens aan de Kruisweg, op loopafstand van het centrum. Landschappelijk, stedenbouwkundig en architectonisch inpasbaar

▪ planproces ▪ vestiging Wvg vanwege geheimhouding een verrassing, in de verdere uitwerking geen verkavelingsbeelden door de lopende grondonderhandelingen en financiële haalbaarheid ▪ digitale inloopsessies met globaal stedenbouwkundig plan een praktisch middel om de omgeving te informeren, met goede input als resultaat ▪ binnen 3 jaar plan gereed, grotendeels de gronden verworven

▪ cultuurhistorie ▪ zone Kruisvoorderweg vrijgehouden vanwege cultuurhistorie en landschappelijk/ecologie. Nabij de rotonde aan de Rijksstraatweg heeft een functie als blikveld, maar weegt niet op tegen het volkshuisvestelijke belang

belang vaststelling plan ▪ woningnood / vraag naar woonruimte

▪ vastgesteld bestemmingsplan zorgt voor: ▪ verlenging Wvg-termijn met 10 jaar ▪ bouwstroom op korte termijn ▪ Realisatie van sociale en bereikbare deel ▪ positie gemeente Wvg ▪ regierol blijft behouden, speculatie geen kans, financieel haalbaar plan ▪ minnelijke verwerving wordt voortgezet; zelfrealisatie of onteigening blijven mogelijkheden ▪ voor eventuele verkeersmaatregelen hoeft het planologisch kader niet te worden gewijzigd

vervolg ▪ planning:

Belangrijke data: Collegebesluit

7 september 2021

Publicatie Voorster Nieuws

15 september 2021

Start inzagetermijn 6 weken

16 september 2021

Inloopsessies

30 september/1 oktober 2021

Einde inzagetermijn

29 oktober 2021

Behandeling zienswijzen

4 á 5 weken

Presidium

20 december 2021

RTG

Januari 2022

Raadsbesluit

Januari/februari 2022

Wvg-deadline

11 februari 2022

▪ eventuele juridische procedure (beroep/bezwaar) ▪ 2022 integraal onderzoek optimaliseren verkeerssituatie Twello Noord (breed) ▪ 2022 start bouwrijp maken ▪ 2023 start eerste kaveluitgifte

Vragen?