Bijlage 2 - Woningbouw Binnenweg, Wilp toets Ladder voor duurzame verstedelijking (2021-58182)
Tekst van het document
Toets Ladder voor duurzame verstedelijking
Wilp, Woningbouw Binnenweg
Gemeente Voorst
Datum: 16 oktober 2020 Projectnummer: 170353.02
INHOUD
1
Inleiding
3
1.1 1.2 1.3
Aanleiding Het plan Leeswijzer
3 3 5
2
Toets Ladder voor duurzame verstedelijking
6
2.1 2.2 2.3 2.4
Stedelijke ontwikkeling Verzorgingsgebied Behoefte Bestaand stedelijk gebied
6 7 9 16
3
Conclusie
17
1
Inleiding
1.1
Aanleiding Op 1 oktober 2012 is de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ toegevoegd aan het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Op 1 juli 2017 is een wijziging van het Bro in werking getreden, waarbij de Ladder voor duurzame verstedelijking is aangepast. De (gewijzigde) Ladder is in artikel 3.1.6 Bro lid 2 vastgelegd en luidt als volgt: De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Het doel dat hiermee wordt beoogd is het stimuleren van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik en het bewerkstelligen van een goede ruimtelijke ordening, onder meer door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden, het bevorderen van vraaggerichte programmering en het voorkomen van overprogrammering. Met de ladder wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke besluiten nagestreefd. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling moet daarom altijd worden afgewogen en gemotiveerd. Daarbij moet een beschrijving worden gegeven van de behoefte aan de betreffende ontwikkeling.
Indien de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied mogelijk wordt gemaakt, dient te worden gemotiveerd waarom de ontwikkeling niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt voorzien. Wat onder ‘stedelijke ontwikkeling’ en ‘bestaand stedelijk gebied’ wordt verstaan is in het Bro opgenomen en is verder uitgekristalliseerd in jurisprudentie. Een stedelijke ontwikkeling is volgens het Bro ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Onder ‘bestaand stedelijk gebied’ verstaat het Bro een ‘bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’.
1.2
Het plan In het dorp Wilp bevindt zich tussen de Binnenweg en Rijksstraatweg een inbreidingslocatie. Het voornemen bestaat om deze locatie in twee fasen te ontwikkelen met in totaal maximaal 43 nieuwe grondgebonden woningen. De bestaande molen in het plangebied, die reeds in gebruik is als woning, wordt ingepast. In totaal zal het plangebied dan ook de ruimte bieden voor 44 grondgebonden woningen. Het stedenbouwkundig plan gaat uit van een volledig grondgebonden programma in een kleinschalige en groene setting. Met deze kleinschalige woningbouwontwikkeling wordt een woonmilieu gerealiseerd dat zich ergens tussen een dorps en landelijk woonmilieu bevindt. Het functioneel programma bestaat uit zowel rij-, twee-onder-éénkap- als vrijstaande woningen. Zo is er sprake van een divers programma, gericht op meerdere doelgroepen. Er doen zich in het plangebied mogelijkheden voor om een 3
deel van de woningen voor de starters- en/of seniorendoelgroep te realiseren, maar geldt dat ook de gezinnen een woning in het plangebied kunnen vinden. Dit biedt kansen om de doorstroming op de woningmarkt te stimuleren. Doorstromers zijn veelal ‘oude’ starters, die op zoek zijn naar een nieuwe woning om zo een stap te kunnen maken in hun ‘wooncarrière’. Deze doelgroep laat een woning achter, die vaak geschikt is voor starters. Verder krijgen diverse woningen in het plangebied een levensloopbestendig karakter door bijvoorbeeld garages in te richten als extra slaapkamer. Het gaat om circa 6 tot 8 woningen in het plangebied. Overwogen wordt om enkele vrijstaande woningen als vrije kavels uit te geven, zodat mensen hun eigen ‘woonwens’ op deze kavel kunnen verwezenlijken. Verder gelden de volgende programmatische uitgangspunten voor de ontwikkeling: Segment Betaalbaar Midden Vrij Totaal
Totaal # 13 12 18 43
Fase 1
% 30% 28% 42% 100%
# 10 6 12 28
% 36% 21% 43% 100%
Fase 2 # 3 6 6 15
% 20% 40% 40% 100%
Schetsontwerp plangebied d.d.16 juli 2020 met daarop fase 2 globaal donker gekleurd (bron: SAB)
4
De ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan. Daarom wordt een planologische procedure opgestart. Voor de 28 nieuwe woningen in de eerste fase wordt een directe bouwtitel beoogd. De resterende 15 woningen uit de tweede fase worden voorzien van een indirecte bouwtitel (wijzigingsbevoegdheid). In de planologische procedure moet worden aangetoond dat de voorgenomen ontwikkeling in lijn is met een goede ruimtelijke ordening. Eén van de aspecten die onderdeel uitmaakt van een goede ruimtelijke ordening is een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Deze toets vindt in dit rapport plaats.
1.3
Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk volgt de toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Binnen de toets zal allereerst ingegaan worden of en waarom sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Vervolgens wordt het markt- of verzorgingsgebied bepaald. Daarna volgt de toetsing of de ontwikkeling voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte en wordt gekeken of de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied plaatsvindt. Hoofdstuk 3 bevat een eindconclusie als gevolg van de toets aan de Ladder.
5
2
Toets Ladder voor duurzame verstedelijking
2.1
Stedelijke ontwikkeling
2.1.1
Algemeen Allereerst moet de vraag worden beantwoord of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Wat onder een stedelijke ontwikkeling wordt verstaan is in het Bro (Besluit ruimtelijke ordening) opgenomen. Een nieuwe stedelijke ontwikkeling is volgens het besluit ‘een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen’. Andere stedelijke voorzieningen betreffen volgen de Nota van Toelichting (2017) “accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoor sport en leisure”.
2.1.2
Toetsing De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van maximaal 43 nieuwe grondgebonden (28 direct en 15 indirect) woningen in de bebouwde kom van Wilp. Tevens wordt de bestaande molen met woonfunctie ingepast in de beoogde situatie. Relevant is of deze ontwikkeling is aan te merken als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bro. Uit jurisprudentie1 blijkt dat een woningbouwplan dat voorziet in de realisatie van maximaal 11 woningen binnen een dorpskern niet hoeft te worden aangemerkt als woningbouwlocatie of een andere stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, van het Bro. Een woningbouwplan dat voorziet in de ontwikkeling van 12 woningen wordt daarentegen wel aangemerkt als een nieuwe stedelijke ontwikkeling2. Op grond van de geldende bestemmingen is de realisatie van woningbouw niet mogelijk. De beoogde ontwikkeling van maximaal 43 nieuwe woningen in het plangebied voorziet in een dusdanige functiewijziging én in de ontwikkeling van meer dan 12 woningen. Daarom wordt de ontwikkeling gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling, meer specifiek een woningbouwontwikkeling.
2.1.3
Conclusie Gelet op het voorgaande is voorliggende ontwikkeling aan te merken als een stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid van het Bro. Daarom is een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen. Deze toets vindt in dit document plaats.
1
Zie hiervoor de uitspraak van de ABRvS d.d. 16 september 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:2921).
2
Zie hiervoor de uitspraak van de ABRvS d.d. 25 maart 2015 (ECLI:NL:RVS:2015:953). 6
2.2
Verzorgingsgebied
2.2.1
Algemeen Wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient de behoefte aan de ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt te worden beschreven. De behoefte dient te worden bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. De aard en omvang van de ontwikkeling zijn leidend voor het schaalniveau waarop de ruimtebehoefte moet worden afgewogen. Het verzorgingsgebied moet van geval tot geval worden bekeken en kan sterk verschillen per functie.
2.2.2
Toetsing Inleiding Hoofdstuk 2 van de Omgevingsverordening van de provincie Gelderland bevat onder andere regels inzake wonen, bedrijvigheid, glastuinbouw, veehouderij, grond- en drinkwater, natuur en landschap en energie. Voor voorliggend plan is het dan ook noodzakelijk om te kijken welke regels ten aanzien van wonen zijn vastgelegd. De Omgevingsverordening van de provincie Gelderland regelt in artikel 2.2 dat nieuwe woningen enkel zijn toegestaan wanneer deze passen binnen een door Gedeputeerde Staten vastgestelde regionale woonagenda. De gemeente Voorst vormt samen met de Gelderse gemeenten Apeldoorn, Brummen, Epe, Lochem en Zutphen al jaren de regio Stedendriehoek. Ook de Overijsselse gemeente Deventer behoort tot deze regio. Voor Voorst geldt dat het haar woonafspraken afstemt met de regio Stedendriehoek. De regio Stedendriehoek wordt ook wel de Cleantech regio genoemd. Verhuisbewegingen gemeente Voorst De kwantitatieve en kwalitatieve vraag wordt mede bepaald door de omvang van het verzorgingsgebied. Het verzorgingsgebied verschilt per ontwikkeling en valt niet per se samen met de bestuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor de omvang van de marktregio is het aantal verhuisbewegingen binnen en naar de betreffende gemeente.
Uit gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) blijkt dat bijna 45% van de gevestigde personen in de gemeente Voorst uit de gemeente zelf afkomstig is. Daarnaast komt circa 53% van de verhuisbewegingen naar Voorst vanuit andere gemeenten. Bovendien komt circa 2,5% van het totale aantal vestigers in Voorst uit het buitenland. Tabel: Totaal aantal verhuisbewegingen gemeente Voorst in 2018
Verhuisbewegingen Voorst Binnen gemeente Voorst Vanuit andere gemeenten Vanuit het buitenland
Aantal 987 1.161 54
Aandeel (%) 44,8% 52,7% 2,5%
Totaal aantal verhuizingen
2.202
100 %
Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek.
7
Tabel: Verhuisbewegingen naar Voorst naar herkomst in 2018
Gemeente Voorst Deventer Apeldoorn Brummen Lochem Zutphen Ede Epe Arnhem Utrecht Amsterdam ’s-Gravenhage Heerde Nijmegen Raalte Elders
Aantal 987 300 289 38 38 38 33 31 26 23 18 13 11 11 11 335
Aandeel (%) 44,8% 13,6% 13,1% 1,7% 1,7% 1,7% 1,5% 1,4% 1,2% 1,0% 0,8% 0,6% 0,5% 0,5% 0,5% 15,2%
Totaal
2.202
100 %
Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek.
Uit de bovenstaande tabel volgt verder dat in eerste instantie vooral een verhuisrelatie bestaat met de gemeente Deventer en Apeldoorn, de twee grote steden binnen de Stedendriehoek. Daarnaast is sprake van een verhuisrelatie met de gemeenten Brummen, Lochem en Zutphen. Het gaat om geografisch nabijgelegen gemeenten behorende bij de regio Stedendriehoek. Deze verhuisbewegingen zijn naar verhouding relatief gezien beperkt te noemen. Zowel absoluut als relatief gezien volgt dat de verhuisbewegingen naar de gemeente Voorst voornamelijk door inwoners vanuit de eigen gemeente worden gevormd. Wanneer ingezoomd wordt naar de situatie van Wilp dan volgt uit een woningbehoefteonderzoek3 uit 2017, uitgevoerd door Guidan Nieuwbouwadvisering in opdracht van de Belangenvereniging Wilp e.o., dat in Wilp veel inwoners op zoek zijn naar een nieuwe woning in de kern. Deze onderzoeksresultaten bevestigen het beeld dat de verhuisbewegingen in de gemeente Voorst voornamelijk lokaal zijn. 2.2.3
Conclusie Gelet op het voorgaande kan worden gesteld dat het marktgebied zich primair richt op de gemeente Voorst. Gelet op de aard, omvang en ligging van de ontwikkellocatie geldt de verwachting dat de woningbouwontwikkeling geen bovengemeentelijke aantrekkingskracht heeft. De kans zal groot zijn dat huidige bewoners uit Wilp zich aangetrokken voelen tot het beoogde plan.
3
Guidan, Woningbehoefte, Onderzoek naar de woningbehoefte nieuwbouw in de dorpskern van Wilp, 11 april 2017. 8
2.3
Behoefte
2.3.1
Algemeen Aangetoond moet worden dat de nieuwe stedelijke ontwikkeling binnen de planperiode van het bestemmingsplan voorziet in een behoefte binnen het verzorgingsgebied. Bij het bepalen van de behoefte is zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte van belang.
2.3.2
Kwantitatieve behoefte Kwantitatieve huishoudensontwikkeling De vraag naar woningen wordt in belangrijke mate bepaald door de demografische ontwikkelingen. Voor de kwantitatieve woningbehoefte geldt dat het sterk afhankelijk is van de ontwikkeling van het aantal huishoudens. De provincie Gelderland heeft eind 2019 de meest recente bevolkings- en huishoudensprognose uitgebracht. De prognose gaat uit van een laag en hoog scenario. Voor de gemeente Voorst ziet de huishoudensprognose voor de periode 2020 – 2040 er als volgt uit:
Huishoudensprognose gemeente Voorst 11.200 11.000 10.800 10.600 10.400 10.200 10.000 9.800 9.600
10.841 10.532
10.863
10.751
10.978
10.959
10.867 Laag
10.150 10.527
Hoog
10.113 2020
2025
2030
2035
2040
(Bron: Prognose Provincie Gelderland 2019 (Primos 2019 Gelderse variant)).
Uit de voorgaande informatie is af te leiden dat de gemeente Voorst de komende jaren een positieve huishoudensprognose kent. De verwachting is dat het aantal huishoudens tussen 2020 en 2040 met circa 750 tot 830 zal toenemen. Woonagenda Cleantech Regio 2018-2023 De gemeente Voorst maakt deel uit van de Cleantech Regio waarbinnen de samenwerkende gemeenten op regionaal niveau afspraken maken. Dit gebeurt onder meer op het gebied van woningbouw in de regionale woonagenda. In deze regionale woonagenda is de woningbehoefte voor de regio in de periode 2018-2027 uiteengezet:
Woningbehoefte 2018 tot 2027 op basis van Primos 2016: uitgaande van alleen de huishoudensgroei en de hogere bandbreedte waarin ook rekening wordt gehouden met het inlopen van het huidige (theoretische) woningtekort (Bron: Cleantech Regio).
9
De regio gaat uit van een bandbreedte wat betreft woningbouwbehoefte. Voor de realisatie van de hogere bandbreedte (B in de tabel) is het noodzakelijk dat vraag en aanbod goed op elkaar aansluiten en is het dan ook noodzakelijk om te sturen op de gewenste kwalitatieve aspecten. Woonvisie Aantrekkelijk Voorst 2025 In de gemeentelijke woonvisie wordt aangegeven dat de vraag naar woningen in de gemeente Voorst de komende jaren toeneemt als gevolg van een groei van het aantal huishoudens. Het gaat om circa 800 huishoudens in de periode 2015-2025, voornamelijk als gevolg van huishoudensverdunning. De gemeente zet in op een jaarlijkse realisatie van circa 80 woningen. De gemeente geeft daarbij aan dat de meeste van deze woningen onderdeel uitmaken van bestaande plannen. Daarbij wordt wel rekening gehouden met het feit dat een deel van de plancapaciteit uiteindelijk niet gerealiseerd zal worden. Daarom is het uitgangspunt om een totale planruimte van 900 woningen aan te houden voor de periode 2015-2025. Woningbehoefteonderzoek Wilp Belangenvereniging Wilp e.o. heeft in 2017 een woningbehoefteonderzoek laten uit laten voeren naar de kern Wilp. Uit dit onderzoek4, uitgevoerd door Guidan Nieuwbouwadvisering, volgt dat in Wilp circa 325 serieuze woningzoekenden aanwezig zijn en er kansen zijn om 20 tot 30 nieuwe woningen in Wilp te realiseren.
Door de voorgenomen ontwikkeling in twee fases te ontwikkelen (fase 1 = 28 woningen en fase 2 = 15 woningen) wordt aangesloten bij de resultaten van dit woningbehoefteonderzoek. Gemeentelijke woningbouwprogrammering Voorliggende ontwikkeling is reeds opgenomen in het gemeentelijk woonprogramma, dat regionaal is afgestemd. Er is voldoende ruimte in het gemeentelijk woonprogramma op de opgenomen zachte plancapaciteit om te zetten naar harde plancapaciteit. Hittekaart woningmarkt De afgelopen tijd is er in de media steeds meer aandacht voor de toenemende druk op de woningmarkt, voornamelijk in het Randstedelijk gebied. Zo is ook een ‘hittekaart’ van de woningmarkt 2020 verschenen. Een hoge score (rood is hoog, blauw is laag) op de hittekaart kenmerkt zich door hoge prijzen en of veel huizenverkopen, maar ook een sterke (verwachte) huishoudensgroei. Amsterdam, Utrecht en Rotterdam zijn traditioneel gezien de meest populaire woonlocaties. Aangrenzende gemeenten kleuren rood mee, maar de hittekaart laat ook zien dat de vraag op de woningmarkt zich geleidelijk als een olievlek uitbreidt van de Randstad richting de provincie. De steden Apeldoorn en Deventer zijn op de hittekaart aangemerkt als gemeenten met een bovengemiddelde (en aanhoudende) vraag naar woningen en een toenemende druk op de woningmarkt. Logischerwijs zal dit ook uitstralen naar de tussengelegen gemeente Voorst.
4
Guidan, Woningbehoefte, Onderzoek naar de woningbehoefte nieuwbouw in de dorpskern van Wilp, 11 april 2017. 10
Hittekaart van de woningmarkt 2020 (BPD).
Conclusie kwantitatieve behoefte Gelet op de positieve huishoudensontwikkeling binnen de gemeente Voorst, de kwantitatieve woonopgave van de gemeente, het feit dat de ontwikkeling reeds onderdeel uitmaakt van de gemeentelijke woningbouwprogrammering, de concrete woonbehoefte in Wilp en de oplopende druk op de woningmarkt in de regio Stedendriehoek, wordt geconcludeerd dat er behoefte bestaat aan nieuwe woningen in Wilp. De behoeftebepaling van de tweede fase van het plan zal aan de orde komen bij het eventueel effectueren van de wijzigingsbevoegdheid. 2.3.3
Kwalitatieve behoefte Naast de kwantitatieve behoefte, bepaalt ook de kwalitatieve behoefte de woningvraag. De kwalitatieve behoefte richt zich op doelgroepen, woningtypen, prijsklassen en dergelijke. Kwalitatieve huishoudensontwikkeling De kwalitatieve behoefte is sterk afhankelijk van de huishoudensopbouw qua leeftijd en samenstelling. De provincie Gelderland heeft eind 2019 de meest recente bevolkings- en huishoudensprognose uitgebracht , waarin deze aspecten zijn meegenomen.
11
Voor de gemeente Voorst is de volgende huishoudensprognose naar leeftijd en samenstelling voor de periode 2020-2040 van toepassing: Alleenstaand
Eenouder
<30
30-
45-
65-
jaar
44
64
74
75+
2020
228
291
809
550
2025
240
312
823
656
2030
192
333
765
779
1237
2035
167
297
740
840
1437
2040
161
293
694
805
1641
Overige huishoudens
<30
30-
45-
65-
75
<30
30-
45-
65-
jaar
44
64
74
+
jaar
44
64
74
906
16
101
313
34
35
2
4
16
16
5
1061
11
98
334
45
37
13
5
9
9
4
17
89
310
93
26
3
17
3
3
0
11
103
268
113
43
12
18
2
1
1
11
112
264
122
71
11
13
6
1
0
Paar zonder kind(eren) 2020
75+
Paar met kind(eren)
<30 jaar
30-44
45-64
65-74
75+
<30 jaar
30-44
45-64
65-74
75+
156
270
1222
1293
789
73
1093
1763
106
25
2025
154
282
1092
1281
1080
64
1119
1653
122
23
2030
138
263
998
1248
1276
98
1141
1563
145
14
2035
92
230
866
1210
1429
85
1215
1503
170
10
2040
86
196
750
1124
1503
90
1180
1567
156
10
Huishoudensprognose naar leeftijd en samenstelling 2020 – 2040 (Bron: Prognose Provincie Gelderland 2019 (Primos 2019 Gelderse variant laag)).
Uit deze gegevens valt op dat voornamelijk de oudere huishoudensgroepen de komende jaren zullen toenemen. Tegelijkertijd is ook sprake van een groei onder de jonge gezinnen (paar met kind(eren) tot 45). Voor de andere huishoudensgroepen geldt een stabiele of krimpsituatie. Van hele grote krimpsituaties is geen sprake. Woonagenda Cleantech Regio 2018-2023 Naast de kwantitatieve afspraken die de gemeente Voorst in de Cleantech Regio heeft gemaakt, zijn er ook kwalitatieve afspraken gemaakt ten aanzien van woningbouwontwikkelingen. Zo maakt het behouden en versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de regio een belangrijk onderdeel uit van de regionale woonagenda. Een speerpunt daarbinnen is bijvoorbeeld het vinden van oplossingen van ruimtelijke en maatschappelijke knelpunten door transformatie of sloop van leegstaand vastgoed. Op het gebied van wonen is vraaggericht bouwen met een rol van de consument in de ontwikkeling een van de richtinggevende principes binnen de regionale woonagenda. Concreet bevat de regionale agenda een tiental richtinggevende principes:
12
Voorliggend initiatief sluit bij veel van de principes aan. Zo wordt met voorliggend initiatief een binnenstedelijke locatie (her)ontwikkeld, waarbij zich kansen voordoen om de huidige beperkingen op het gebied van klimaatadaptie, leefbaarheid en duurzaamheid op te pakken (2, 3 en 5). Tevens wordt voorzien in een kleinschalige woningbouwontwikkeling met huisvestingsmogelijkheden voor starters, gezinnen én senioren (7, 8 en 9), waarbij een groen en landelijk-dorps karakter is verzekerd. Zo draagt dit initiatief bij aan het realiseren van verschillende regionale woonambities uit de regionale woonagenda. Woningmarktonderzoek gemeente Voorst In 2019 is een woningmarktonderzoek voor de gemeente Voorst gepubliceerd. In dit onderzoek is onder meer gekeken naar de toekomstige woningbehoefte en de woningmarktopgaven. In het onderzoek wordt onder andere een doorrekening gepresenteerd van de overschotten en tekorten van verschillende woningtypologieën, gebaseerd op het spiegelen aan de huidige kwalitatieve samenstelling van de woningvoorraad aan de toekomstige behoefte.
De grootste tekorten worden gezien in de grondgebonden woningtypen, waarbij de vrijstaande en twee-onder-één-kapkoopwoningen (focus op middelduur en duur) uitschieten. De vraag naar rijwoningen in de koopsector lijkt beperkt, maar daarbij wordt in het onderzoek wel aangegeven dat de kans reëel is dat op korte termijn toch vraag zal zijn aan dergelijke woningtypen. Dit vanwege de stijgende prijzen op de woningmarkt, waardoor een deel van de huishoudens zal moeten uitwijken naar een lager segment. Woonvisie Aantrekkelijk Voorst 2025 In 2017 heeft de gemeente Voorst de woonvisie ‘Woonvisie Aantrekkelijk Voorst 2025’ vastgesteld. De gemeente Voorst identificeert zich als een groene gemeente die goed bereikbaar is vanuit de drie stedelijke centra (Zutphen, Deventer en Apeldoorn) en waar ondanks de geringe grootte een goed voorzieningenaanbod is.
13
De gemeente richt zich daarom ook op vier pijlers: 1. Aantrekkelijke woongemeente. Hier zet de gemeente Voorst onder meer in op het inspelen op veranderende woonbehoeften en het verbeteren van de leefbaarheid in de gemeente. 2. Beschikbaarheid en betaalbaarheid. Vraag en aanbod van de sociale huurwoningen en bereikbare koopwoningen staat hier centraal. 3. Kwaliteit van de woningvoorraad. Het gaat hier vooral om het verbeteren van de duurzaamheid van woningen in de gemeente. 4. Vergrijzing en wonen met zorg. De vergrijzing heeft gevolgen voor het wonen en de zorg. Langer zelfstandig wonen is het uitgangspunt. Navolgend zijn de speerpunten samengevat die uit de vier pijlers volgen.
Uit de speerpunten volgt onder meer dat de gemeente de ambitie heeft om de voorraad aan goedkope koopwoningen te vergroten, evenals het woonaanbod voor ouderen. Verder wordt in de woonvisie aangegeven dat de gemeente kiest om in de middelgrote kernen, zoals Wilp, minimaal 30% van de nieuwbouwproductie in het segment ‘sociaal’ te laten vallen. In voorliggend plan wordt aan deze ambitie voldaan: 13 van de 43 nieuwbouwwoningen behoort tot het segment ‘betaalbaar’. Het gaat om 30% van het programma. Voor de eerste fase geldt zelfs dat 10 van de 28 woningen (36%) betaalbaar is. Voor deze woningen wordt nu een directe bouwtitel opgenomen. Verder is er met de realisatie van 6 tot 8 levensloopbestendige woningen ook nadrukkelijk aandacht voor de seniorendoelgroep en wordt met de mix aan grondgebonden woningtypen (vrijstaande, twee-onder-één-kap-, én rijwoningen) woningaanbod voor vrijwel alle doelgroepen gerealiseerd.
Woningbehoefteonderzoek Wilp In het woningbehoefteonderzoek van Guidan is eveneens ingegaan op de kwalitatieve woningbehoefte. Verjonging van de kern Wilp is noodzakelijk om diverse basisvoorzieningen te handhaven. Uit de statistieken van het onderzoek blijkt dat de vergrijzing in Wilp hoger ligt dan het landelijke gemiddelde. Tevens blijkt dat starters en doorstromers ruim vertegenwoordigd zijn in de groep woningzoekende. Uit de analyse van 14
de bestaande markt blijkt dat de krapte het grootst is in de segmenten tussenwoningen en twee-onder-één-kapwoningen. De meest kansrijke doelgroepen zijn volgens het onderzoek de doelgroepen ´Landelijk Leven´ en ´Vrijheid en Ruimte´. Dit heeft te maken met het ruime aanbod aan vrijstaande woningen in de kernen. Deze twee doelgroepen worden opgevolgd door ´Samen Starten´ en ´Modale Koopgezinnen´. Voor deze twee laatste doelgroepen is het huidige woningaanbod gering. Dit komt overeen met de constatering dat het aanbod twee-onder-één-kap- en rijwoningen momenteel beperkt in Wilp aanwezig is. Tegelijkertijd blijkt uit het onderzoek dat uit een analyse van de zoekresultaten van woningzoekers dat de zoekvraag zich richt tot woningen met een prijs tot € 500.000,=. Ook wil meer dan de helft van de zoekers graag vijf kamers en is er een sterke voorkeur voor ruime kavels. Al met al levert dit ook een woningvraag op naar ruime woningen, die gekoppeld kunnen worden aan het vrijstaande segment. Zeker wanneer dit in relatie wordt gebracht met de kansrijke doelgroepen (‘Landelijk Leven´ en ´Vrijheid en Ruimte´) en het feit dat de ligging en goede bereikbaarheid niet alleen zorgen voor een aantrekkingskracht van ‘terugkeerders’, maar ook om mensen uit Twello en van buitenaf.
Conclusie kwalitatieve behoefte Gelet op de kwalitatieve huishoudensontwikkeling met bijbehorende woonwensen (behoefte aan woningtypen) kan gesteld worden dat het plan met haar diverse woonprogramma aansluit bij de demografische ontwikkelingen in het verzorgingsgebied. Er is in het plangebied immers ruimte voor woningen voor starters, senioren en gezinnen. Meer specifiek geldt in Wilp een concrete kwalitatieve behoefte aan rij- en twee-onderéén-kapwoningen. Door in dit plan 86% van het totale programma in deze woningtypen te realiseren wordt een concrete bijdrage aan deze kwalitatieve behoefte geleverd. Tevens worden er concrete ambities waargemaakt op het gebied van betaalbaarheid (30% van het programma) en levensloopbestendigheid. In het plan is slechts in zeer beperkte mate ruimte voor enkele vrijstaande woningen, deze woningen zorgen voor het waarmaken van het landelijke en dorpse woonmilieu. Bovendien sluiten dergelijke woningen ook aan bij verschillende zoekinteresses uit het uitgevoerde woningonderzoek voor Wilp (denk aan: ruime woonpercelen en 5 kamers) en het feit dat de bijbehorende doelgroepen aanwezig zijn. In meer algemene zin geldt dat in de gemeente Voorst nog een tekort bestaat aan vrijstaande woningen. Wilp kan vanwege haar ligging en goede bereikbaarheid met de toevoeging van enkele woningen goed inspelen op dit tekort.
Bovendien worden met dit plan ook diverse concrete bijdragen geleverd aan het realiseren van regionale en gemeentelijke volkshuisvestelijke ambities uit de woonvisie, waaronder het realiseren van ambities op het gebied van ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid (behoud jongeren en aantrekken ‘terugkeerders’). Dit maakt dat de ontwikkeling voorziet in een kwalitatieve behoefte van het verzorgingsgebied. 2.3.4
Conclusie kwantitatieve en kwalitatieve behoefte De ontwikkeling van het plangebied ten behoeve van woningbouw sluit aan op de woningbehoefte in de regio en gemeente en anticipeert op de demografische ontwikkelingen door in te zetten op een divers woonprogramma voor diverse doelgroepen. Daarbinnen is nadrukkelijk ruimte geboden voor het realiseren van ambities op het
15
gebied van onder andere betaalbaarheid en levensloopbestendigheid. Tevens wordt aangesloten op de gemeentelijke ruimtelijke en volkshuisvestelijke beleidsafspraken en is het plan reeds opgenomen in de regionaal afgestemde gemeentelijke woningbouwprogrammering. De ontwikkeling voorziet daarom in een behoefte binnen het verzorgingsgebied. Voor de tweede fase van het plan zal te zijner tijd, bij effectuering van de wijzigingsbevoegdheid, de behoefte worden onderzocht.
2.4
Bestaand stedelijk gebied
2.4.1
Algemeen Nu is gebleken dat de ontwikkeling voorziet in een behoefte, moet worden aangetoond in hoeverre die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. Het Bro definieert het bestaand stedelijk gebied als: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Naast de criteria uit de definitie moet de geldende bestemming ook betrokken worden bij het beoordelen of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied.
2.4.2
Toetsing Het plangebied maakt onderdeel uit van de bebouwde kom van Wilp. De omgeving van het plangebied is vrijwel volledig gevormd door woningen, een maatschappelijke voorziening en andere (kleinschalige) bedrijvigheid. Dit tezamen maakt dat, gelet op de huidige ruimtelijke structuren en bebouwing rondom het plangebied en de ter plaatse geldende bestemmingen, geconcludeerd wordt dat het plangebied in bestaand stedelijk gebied ligt. Gezien de heersende functies in de omgeving van het plangebied en het karakter van de locatie gesteld worden dat de voorgestelde ruimtelijke ontwikkeling op deze locatie past. Momenteel is de omgeving van het plangebied immers ook al vrijwel volledig ingericht ten behoeve van wonen. Ook wordt de ontwikkeling ruimtelijk gezien ingeklemd door bestaande stedelijke functies.
2.4.3
Conclusie Geconcludeerd wordt dat voorliggende ontwikkeling is voorzien in bestaand stedelijk gebied. Bovendien is gemotiveerd dat de voorgestelde ontwikkeling op deze locatie past. De geconstateerde kwantitatieve en kwalitatieve behoefte wordt dan ook gerealiseerd in bestaand stedelijk gebied.
16
3
Conclusie Op basis van het voorafgaande kan geconcludeerd worden dat de Ladder voor duurzame verstedelijking positief is doorlopen. De eerste fase van de ontwikkeling voorziet in een behoefte die binnen bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien. Enkel voor deze fase wordt nu ook een directe bouwtitel vastgelegd. Voor de tweede fase wordt slechts een indirecte bouwtitel vastgelegd door middel van een wijzigingsbevoegdheid. Bij het effectueren van de wijzigingsbevoegdheid zal de kwantitatieve én kwalitatieve behoefte van deze tweede fase onderzocht moeten worden. Dit tezamen maakt dat de ontwikkeling als haalbaar geacht voor wat betreft de Ladder voor duurzame verstedelijking.
17