Informatiebrief 095 Evaluatie retailvisie en retailmonitor Leidse Regio Economie071 (incl. bijlagen).pdf

4. Pick-up points helpen de multi-channel consument “Pick-up points spelen in op behoeftes van de consument van morgen: gemak en efficiëntie. De consument kan winkelen gemakkelijker combineren met werken en reizen. In relatie tot de groei in online winkelen, groeit ook de vraag naar pick-up points. Alle grote supermarktketens spelen hier op in en hebben de intentie om de komende jaren tientallen afhaalpunten te openen.”

De markt voor pick-up points is snel opgekomen, maar lijkt te stageneren of zelfs in te zakken. We kunnen twee typen pick-up points onderscheiden: pick-up points in winkels en solitaire punten zonder nevenfuncties. Eerst de pick-up points in winkels. In 2016 besloot PostNL tot een tariefverlaging voor winkeliers met een PostNL servicepunt (bezorgen en afhalen). Het rendement per afgehaald pakketje daalden van 30 naar 20 cent. De vergoeding is niet alleen laag, het ‘runnen’ van een afhaalpunt vergt tijd en capaciteit. Steeds vaker zien winkeliers af van een afhaalpunt omdat de baten niet opwegen tegen de lasten. De combinatie ‘pakket ophalen en winkelen’ blijkt in de praktijk vaak tegen te vallen. Albert Heijn kondigde in 2016 al aan 156 PostNL balies te sluiten. Alleen daar waar geen ander PostNL punt in de omgeving was is een punt gehandhaafd. Ook de verwachte opmars van solitaire pick-up points heeft zich nog niet echt doorgezet. Begin 2019 meldde alweer Albert Heijn dat ze veertien pick-up points zonder winkelfunctie ging sluiten, veelal op bedrijventerreinen. De concurrentie van thuisbezorging was te groot geworden om de punten open te houden.

Er is ook een andere kant: opiniemakers als de Rijksbouwmeester en ook de publieke opinie lijkt zich inmiddels enigszins tegen de ‘race to the bottom’ van het gratis thuisbezorgen te keren en de effecten daarvan, zoals de ‘verdozing’ van het landschap, de slechte arbeidsvoorwaarden en de extra verkeersbewegingen. De pick-up points leken daar (deels) een oplossing voor en het is de vraag of er een alternatief is. Maar vooralsnog lijken ze geen groot succes.

23

5. Leegstand blijft stijgen “De landelijke stand op 1 januari 2015 is volgens Locatus 7,5 procent tegen 6,9 procent een jaar eerder. De verwachting is dat de leegstand landelijk verder zal stijgen tot minimaal veertien procent in 2020. (…) De sterkste stijging van de leegstand deed zich voor in grootschalige winkelgebieden en in centra van middelgrote steden. (… ) De leegstand in de Leidse regio varieert van vijftien tot zelfs dertig procent.

De winkelleegstand is in de periode tussen 2015 en 2019 gedaald. Landelijk meet Locatus op 1 januari 2019 een leegstandspercentage van 6,7 procent. In de Leidse regio is de leegstand met ruim 8.500 m2. De voornaamste reden voor de gestage daling (landelijk en lokaal) is de transformatie van winkelpanden naar andere bestemmingen (wonen, kantoor, andere bedrijfsruimte). Anderzijds zijn veel leegstaande winkelpanden ingevuld met een horecabestemming. Hoe de leegstand zich de komende jaren gaat ontwikkelen is zeer lastig te voorspellen. Er zijn experts die wijzen op de lichte stijging van de leegstand begin 2019 (van 6,7 naar 7,0 procent). De rek zou uit het transformeren van winkelpanden zijn. Panden die zich het beste lenen voor een transformatie zijn inmiddels uit de markt. Wat overblijft zijn meer incourante panden zonder perspectief op een bestemmingswijziging. Andere deskundigen wijzen op de blijvende groei in het aantal retail-meters, de hernieuwde opmars van ‘stenen winkels’ en de daling in leegstand in de afgelopen jaren. Het komt erop neer dat niemand echt weet wat er gaat gebeuren. De leegstandsontwikkeling zal in ieder geval mede afhankelijk zijn van de conjunctuur en de mogelijkheden tot transformatie en functieverruiming. De druk op de ruimte in de Leidse regio lijkt in ieder geval groot genoeg om winkelpanden met nieuwe functies te vervullen.

6. Consument wil herkenbaarheid “Consumenten winkelen graag bij winkels die ze kennen en waarvan ze weten wat er te koop is. Om op te vallen bij de consument is herkenbaarheid dus van toenemend belang. Sterke formules en merknamen hebben de toekomst. Dit is ook terug te zien in het oplopend aantal filiaalbedrijven in winkelstraten in de afgelopen jaren.”

De gewenste herkenbaarheid beperkt zich in de praktijk tot een beperkt aantal bedrijven. De jaarlijkse ranglijsten van sterke merken zijn behoorlijk stabiel: Albert Heijn, Bol.com, Kruidvat, Action, Hema en Ikea. Het gaat deze bedrijven over het algemeen goed, met stijgende omzetten en vergroting van het marktsegment. Maar dat geldt niet voor de hele categorie filiaalbedrijven. De filialisering van het winkelbestand is in de afgelopen jaren juist afgenomen. De Volkskrant wees al in 2016 op een kleine ommekeer in de winkelstraten ten faveure van de kleine zelfstandige ondernemer. Een aantal bekende winkelformules is sindsdien uit het straatbeeld verdwenen, zoals Sissy-boy, CoolCat, Intertoys, Men At Work, the Phone House, Charles Vögele, Scapino, Kijkshop, Op=Op Voordeelshop en natuurlijk de V&D en Hudsons Bay.

24

Het blijft koffiedikkijken welk merk het wel gaat redden en welke niet. De Hema kwakkelt al enkele jaren, Blokker heeft het zwaar en ook C&A maakt financieel moeilijke tijden door. Allemaal sterke en oer-Hollandse merken.

7. Grenzen tussen branches vervagen “One stop shopping wordt voor de consument van morgen steeds belangrijker omdat er wordt gekozen voor gemak en efficiënt winkelen. Winkeliers gaan daardoor steeds vaker een assortiment aanbieden dat in feite branchevreemd is. (…) Branchevervaging is niet alleen binnen de retailsectoren zichtbaar, maar ook tussen horeca en retail (blurring genoemd) en ook tussen retail en dienstverlening (verkoop van zorgverzekering bij Kruidvat en notarisaktes bij Hema).”

Deze trend is nog steeds actueel. De vervaging tussen branches is onderdeel van een bredere trend, de toenemende functiemenging. Dat gaat verder dan het bijna spreekwoordelijke wijntje bij de kapper of boekenzaak. Het gaat om een grootschalige herziening van onze strenge ruimtelijke scheiding tussen wonen, werken en recreëren. We komen er in het vervolg van dit hoofdstuk nog op terug.

8. Supermarkten; minder in aantal, groter in oppervlakte “De grootste en meest bekende spelers in de food sector zijn in het supermarktsegment te vinden. (…) In de komende jaren zullen de supermarkten uitbreiden in vierkante meters omdat men een breder assortiment wil aanbieden en de winstverwachtingen voor grotere supermarkten beter zijn. Tegelijkertijd zien we op ‘high traffic locaties’ supermarkten met een kleiner assortiment opkomen, zoals Ah to Go en Spar Citystore. De supermarkten met een gemiddelde grote tussen de 500 en 1.000 m2 zullen gaan verdwijnen.”

Deze trend is aan alle kanten zichtbaar, ook in de Leidse regio. De verkoop in het dagelijkse segment zit al enkele jaren in de lift, vooral in het luxesegment. De supermarkten verbreden naar het luxesegment, maar ook in het lagere prijssegment is steeds meer keus. En verbreding van het assortiment vergt meer winkelruimte. In de Leidse regio zien we het aantal supermarktmeters dan ook stijgen. Het aantal supermarktfilialen daalt echter nog niet. Dat heeft veel te maken met gepleegde nieuwbouw en revitalisatie. Het nieuwe Kooiplein heeft een extra supermarkt erbij gekregen, Nieuw Rhijngeest beschikt inmiddels over een eigen supermarkt en het opgeknapte centrum van Voorschoten telt zelfs twee nieuwe supermarkten (waaronder een kleinere biologische).

9. Horeca in winkelstraten populairder “De consument van morgen wil tijdens het winkelen meer gebruik maken van recreatieve mogelijkheden op het gebied van horeca en leisure. (…) Als de consument langer verblijft in een winkelgebied is de kans op een hogere besteding groter. Bovendien is de tevredenheid van de consument gekoppeld aan zijn verblijfstijd.” 25

De opmars van de horeca in de binnensteden en winkelcentra is onmiskenbaar. Deels zijn het dezelfde klanten als voor de winkels, maar de klantgroep is veelzijdiger. Bewoners maken steeds vaker gebruik van omliggende daghoreca zonder winkelbezoek: het centrum als ‘verlengde huiskamer’. En de toename van het werkverkeer heeft ook zijn impact. In de wijken is al enige tijd merkbaar dat steeds meer bewoners vanuit huis werken (als zelfstandige of in het kader van thuiswerken). Deze groepen gaan zich steeds nadrukkelijker manifesteren en oefenen een koopkrachtige vraag uit naar nabije lunchvoorzieningen. Tegengeluiden zijn er ook. Koninklijke Horeca Nederland waarschuwt voor een ‘overkill’ aan horeca in met name de binnensteden. Er wordt gewezen op extreme stijgingen van het aantal horecabestemmingen in onder andere Rotterdam (+ vijftig procent), Den Haag (+ veertig procent) en ook Leiden (+ twintig procent). De vraag is hoeveel horeca een stad kan hebben om een gezonde sector te houden.

10. Focus op de binnensteden “Als de consument gaat winkelen, kiest hij vaker voor een grote binnenstad. De binding met zijn eigen binnenstad neemt eveneens af. (…) Een toekomstbestendige binnenstad behelst méér dan winkelen alleen. Er is ook ruimte voor wonen, werken en andere binnenstedelijke functies. Binnensteden gaan van ‘places to buy’, naar meer aangename ‘places to be’.”

In de Leidse binnenstad is de winkelfunctie al enige tijd ondergeschikt aan het raken ten opzichte van andere functies. De resultaten in de BinnenstadsIndex van Leiden spreken wat dat betreft boekdelen: Aantal winkels Werkgelegenheid detailhandel Aantal bedrijfsvestigingen Werkgelegenheid totaal Aantal woningen in binnenstad

2008 100 100 100 100 100

2015 83 91 104 100 113

2018 79 93 129 108 117

De binnenstadseconomie bloeit als bijna nooit tevoren, maar dat is niet zichtbaar in het aantal winkels of de werkgelegenheid in de detailhandel. Veel meer dan een koopcentrum ontwikkelt de Leidse binnenstad zich naar een campus. Een plek waar gewoond, gewerkt, gestudeerd en gerecreëerd wordt. De winkelfunctie heeft daarin een aandeel, maar wel een slinkend aandeel. Kennis is al enige tijd feitelijk het belangrijkste ‘handelswaar’ van de Leidse binnenstad. Enigszins een uitzondering op de regel is het vernieuwde Leidschenhage dat in stappen toewerkt naar een nieuwe marktpositie onder de merknaam ‘Mall of the Netherlands’. Geen binnenstad en vooral een concentratie van winkel en leisure functies. De bezoekersaantallen van de reeds geopende delen van het winkelcentrum hebben de verwachtingen doen toenemen. Vanuit deze regio wordt met argusogen gekeken naar deze ontwikkeling, en de effecten ervan op de 071 retail.

26

2.2

Samenvatting: reflectie en beleidsconsequenties

Trend Retailvisie

Reflectie

Beleidsconsequenties

1. Consument wordt minder voorspelbaar

In grote lijnen nog actueel.

-

2. Groei online zet door

•

Online-ontwikkeling zorgt niet eendimensionaal voor minder winkels, er spelen meer factoren mee die tot verandering leiden. Wees voorzichtig met voorspellingen over afname offline ten gunste van online.

• •

3. Minder bezoekers aan de winkelstraat, maar langer

Actueel. Twee aanvullingen. •

•

4. Pick-up points helpen de multi-channel consument

• • •

5. Leegstand blijft stijgen

•

•

6. Consument wil herkenbaarheid

Aandeel online-kanaal stijgt, maar wordt vaak overschat. Toename combinatie online en offline (web en fysieke winkel). Onzeker of en hoever stijging doorzet.

•

•

In binnensteden wordt het juist drukker (vooral buiten de winkelstraten). Langer verblijf leidt niet per se tot meer winkelaankopen maar is gevolg van meer horeca, woonen werkfuncties.

Voorzichtig met consequenties verbinden aan passantenstromen en wifi-tellingen voor winkelbeleid.

Pick-up points (nog) geen dominante trend. Thuisbezorging is nog steeds meer populaire alternatief. Wel (maatschappelijke) discussie over wenselijkheid toenemende thuisbezorging.

Beperken verwachtingen solitaire pick-up points op pdv-locaties.

Afgelopen jaren is leegstand gedaald, met name door transformatie. Perspectief onzeker, mede afhankelijk van mogelijkheden tot transformatie.

Actieve sturing op verplaatsing solitaire winkels lijkt niet direct noodzakelijk om leegstand in winkelgebieden te voorkomen.

Behoefte aan herkenbaarheid beperkt zich tot enkele merken, vooral in het dagelijkse segment. Filialisering lijkt tot stilstand gekomen. Veel bekende ketens zijn de afgelopen jaren verdwenen of hebben het moeilijk.

Filialisering niet integraal onderdeel maken van beleidsinzet. Het nastreven van een minimaal percentage ketens in een winkelgebied is niet zinvol.

27

7. Grenzen tussen branches vervagen

Nog steeds actueel.

Blijven inzetten op functiemenging en -verruiming in winkelgebieden.

8. Minder maar grotere supermarkten

Nog steeds actueel.

-

9. Toename horeca in winkelgebieden

Nog steeds actueel.

Rekening houden met toekomstige verzadiging markt.

10. Focus op de binnensteden; van places to buy naar places to be

Nog steeds actueel.

Bijzondere positie binnenstad erkennen en uitdragen.

2.3

Aanvullende trends

We vullen het beeld van de tien trends aan met enkele relevante en wat bredere trends uit de ‘urban studies’.

Eerste aanvullende trend: een nieuwe generatie consumenten We maken een generatiewisseling mee van babyboomers naar millennials. De babyboomgeneratie is de grootste generatie Nederlanders ooit, met een vrij sterk samenhangend profiel. De babyboomers worden langzamerhand opgevolgd door generaties met meer diversiteit. De generatiewisseling betekent veel voor werk (meer zelfstandigen en zzp-ers, meer loopbaanwisselingen), ruimtelijke ordening (minder eenduidige voorkeur voor huis-met-tuin) en de consumentenmarkt. We zetten de verschillen tussen de generatie babyboomers en ‘millenials’ op een rij. 7 Voor de Retail is vooral het veranderende consumptiepatroon van belang. Babyboomers

Millennials

Culturele oriëntatie

Homogeen, Nederlands

Heterogeen, meertalig

Cultureel verleden

Individualisering als reactie op de verzuiling

Op zoek naar nieuwe samenhangen

Opleidingsniveau

Mbo+

Hbo+

Woonaspiraties

Koopwoning suburbaan, groen, parkeren, berekenbare omgeving

Koop / huur stedelijk, woonloopbaan, appartementen, prikkels

7

Het onderscheid tussen millenials en babyboomers is natuurlijk grofmazig. Binnen generaties bestaan verschillen en generaties zijn niet duidelijk af te bakenen. Maar als analytisch concept is het wel behulpzaam om veranderingen te duiden.

28

Wooncultuur

Scheiding wonen en werken

Combinatie wonen, werken, recreëren

Consumptiepatroon

Bezitsopbouw, niet-dagelijks goederen, ‘spullen’

Dienstverlening, sport, verzorging, beleving, ‘foodies'

Context voor arbeid

Loondienst, vast contract

Zelfstandigheid, flexibele contracten, aangevuld met loondienst

Auto

Multimodaliteit

Participatie in omgeving

Reageren op waar overheid mee komt

Zelf doen, ‘handmade urbanism’

Gezondheidszorg

Verwachting dat systeem curatieve zorg levert

Verwachting dat systeem cureert, maar ook individuele keuzes (preventie en life style) ondersteunt

Mobiliteit

Tweede aanvullende trend: toenemende functiemenging De Nederlandse planologie is sterk geënt op de scheiding van functies. In wijken wordt gewoond. Op bedrijventerreinen en kantoorboulevards wordt gewerkt. Rondom de plassen, in de bossen en op het strand wordt gerecreëerd. De scheiding tussen wonen en werken wordt poreuzer. We zien het terug in de opmars van de zelfstandigen: er komt meer werk de wijken in. Die werkfuncties laten zich ook steeds beter verdragen in een woonomgeving, uiteraard op bedrijvigheid in de hogere milieucategorieën na. Aan de andere kant worden op steeds meer bedrijventerreinen woonfuncties toegevoegd. Bedrijvigheid met (mogelijke) overlast gaat steeds meer naar de randen van de agglomeraties. Niet het scheiden van functies, maar het mixen ervan begint steeds meer de norm te worden in het denken over stadsontwikkeling. Met de komst van de Omgevingswet wordt de mogelijkheid om deze trend te versterken en te faciliteren op wijkniveau alleen maar groter. Dat is ook terug te zien in de eerder geconstateerde branchevervaging en blurring in binnensteden, dorpscentra en wijkwinkelcentra. Binnensteden en andere centra verdichten, met ruimte voor verschillende soorten functies: wonen, werken, ontmoeten, onderwijs, recreatie. Dat vraagt een andere kijk op binnensteden en winkelcentra.

De winkelleegstand in aanloopstraten is niet opgelost met de aantrekkende economie van de afgelopen jaren. De centra veranderen structureel van karakter.

Derde aanvullende trend: centra XL In het verlengde van de vorige trend: de geografische omvang van de kernwinkelgebieden neemt af (op een enkele uitzondering als Amsterdam na). Het winkel- en horecagebied concentreert zich verder tot de kern. Daar doorheen en omheen krijgen al die andere functies een plek (wonen, ambachten, kantoorwerkgelegenheid, recreatie, cultuur, welness). De binnensteden zijn

29

aantrekkelijke en populaire vestigingsplekken geworden. De sub-urbanisering is omgekeerd, de binnensteden worden Centra XL. Vierde aanvullende trend: trek naar het centrum Die populariteit van binnensteden en centra is het sterkst zichtbaar in de kennissteden: kennis blijkt te gedijen bij hoge dichtheden. Creativiteit, innovatie en de daarbij horende talenten trekken naar de plekken waar het toch al druk is. Bedrijven en jonge talentvolle mensen volgen elkaars voorkeuren. Dat is goed te zien in onderstaand overzicht van de groei van het aantal banen in de centrumsteden van een aantal (in economisch opzicht bloeiende) kennisregio’s, ten opzichte van de groei in de omringende, suburbane gemeenten.

Leidse regio Haagse regio Groot-Amsterdam Brainport Eindhoven Utrecht

Banenontwikkeling centrumstad 2012 – 2016 + 3.7% + 2.0% + 11.2% + 4.3% + 2.9%

Suburbane banenontwikkeling 2012 - 2016 - 2.7% - 0.3% + 0.6% - 2.1% - 1.7%

Voor de winkelgebieden is het gevolg dat transformatie en functiemenging met name in de kern van de agglomeratie een lonkend perspectief is. Voormalige winkelpanden laten zich daar snel vullen met andersoortige bedrijvigheid of hoogstedelijke woonfuncties. Aan de randen is de uitdaging groter, nieuwe functies komen minder prominent in beeld als alternatieven voor winkelruimte.

2.4

Tussenconclusie: doen we de goede dingen?

Terug naar de vraag uit de inleiding: doen we (nog) de goede dingen? Is het kader en zijn de onderliggende veronderstellingen van de Retailvisie nog actueel? We komen tot zes conclusies. 1. Een betere balans tussen vraag en aanbod door het terugdringen van het aantal winkelmeters. Hoewel het economisch klimaat sinds de start van de visie is omgeslagen staat de analyse dat de consumentenvraag verandert en er minder vraag is naar winkelmeters in het niet-dagelijkse segment nog steeds overeind. Dat leidt periodiek tot een kleine uitsortering in het winkelbestand: matig lopende ketens die omvallen, meer horeca in de winkelgebieden, opkomst van nieuwe concepten en verkoopstrategieën, zelfstandige winkeliers die het voor gezien houden en transformatie van voormalige winkelpanden naar andersoortige functies. In vergelijking met andere regio’s, lijkt het in de Leidse regio mee te vallen. Niettemin profiteert de detailhandel minder van de hoogconjunctuur dan andere sectoren. De vraag naar winkelruimte lijkt ook in de komende periode nog licht af te nemen. 2. Van de beschreven trends in de Retailvisie heeft een aantal zich echt doorgezet. De belangrijkste daarvan is wellicht de vraag naar branche- en functieverruiming. Zeker wanneer we deze trend koppelen aan de brede stedelijke trend van toenemende functiemenging van wonen, werken, 30

winkelen en recreëren. Zeker in de binnensteden en winkelcentra, maar ook in de opmars van de zzp’ers in de woonwijken en de voorkeur om op nieuwbouwlocaties functies te mengen. De Omgevingswet gaat deze trend mogelijk nog versterken. 3. Een tweede relevante trend die zich heeft doorgezet is de opschaling binnen de supermarktbranche. De klantvraag naar meer luxe, gemaksartikelen, verswaren en nicheproducten (biologisch, vegetarisch, veganistisch) maakt dat de assortimenten steeds groter worden. Dat betekent grotere supermarkten met ook steeds meer niet-dagelijkse artikelen. 4. Een aantal trends is minder robuust gebleken. In een aantal gevallen is dat niet zo’n punt: de afnemende populariteit van pick-up-points vraagt bijvoorbeeld niet direct om grote beleidswijzigingen. Hetzelfde geldt voor de stagnatie van de filialisering van de winkelstraten. Dat ligt anders bij online verkoop en leegstand. De implicaties van beide trends zijn stevig verankerd in de Retailvisie. Aan de hand van achteraf bezien verkeerde verwachtingen (oplopende leegstand en zeer hoge inschattingen van online verkoop) is de opgave voor de Leidse regio uitgedrukt. De analyse dat het winkelaanbod de vraag overtreft lijkt in grote lijnen nog steeds wel te kloppen. Maar niet in de mate waarin dat in 2016 nog werd gedacht.

Het is daarmee de vraag of het nu nog zinvol is een algemeen cijfer voor overcapaciteit van het aantal winkelmeters te hanteren. 5. De consumentvraag als leidend principe binnen de Retailvisie. Voor duurzaam, koersvast beleid is de (veronderstelde) ontwikkeling van de consumentenvraag erg grillig en onvoorspelbaar gebleken (zie bijvoorbeeld de verwachtingen rond online-verkoop, pick-up-points en filialisering). Als zich een nieuwe trend lijkt voor te doen, is dat uiteraard belangrijk om in de gaten te houden, maar vaak blijken ze te vluchtig of onzeker om ze tot uitgangspunt van beleid te maken. Bovendien zijn er andere publieke belangen in de ruimtelijke ordening die zich niet altijd goed verdragen met trends in de consumentenvraag. Wil je de consumentenvraag altijd volgen, of moet je ook bij willen sturen, zoals in het geval van de toenemende vraag naar pakketbezorging aan huis? Of in het geval van outlet-achtige winkels in historische panden op a-locaties? Beide komt tegemoet aan consumentenvoorkeuren en zijn realistisch. Maar de nadelen zijn duidelijk. Dat vergt een meer gelaagde afweging, op basis van de vraag wat voor regio je wilt zijn. 6. De opgave voor het vervolg van de Retailvisie is de ontwikkelingen in de retail nadrukkelijker te plaatsen in de meer algemene ambities en uitdagingen waar deze regio voor staat.

Een te smalle sectorale Retailvisie (alleen gericht op winkels en horeca, met de vermeende voorkeuren van een deel van de consumentenmarkt als beleidsbasis) kan het perspectief te veel vernauwen. Een meer integrale visie is nodig.

31

B

DOEN WE DE DINGEN GOED?

32

4.

UITVOERING VAN DE ACTIELIJNEN

We bespreken de uitgevoerde activiteiten vanuit de Retailvisie aan de hand van de drie Actielijnen uit de visie: •

Actielijn A: sterker maken wat sterk is: blijvend investeren in de 33 aangewezen toekomstbestendige winkelgebieden

•

Actielijn B: transformeren van winkelgebieden buiten de detailhandelsstructuur

•

Actielijn C: verminderen van het aantal vierkante meters op pdv-locaties.

Om handen en voeten te geven aan de uitvoering van deze actielijnen is aansluitend op de visie een uitgebreid ‘Uitvoeringsvoorstel’ opgesteld.8 Het Uitvoeringsvoorstel bevat een analyse van de belangrijkste opgaven per actielijn. In de bijlagen is een uitvoerig en gedetailleerd overzicht opgenomen van de diverse actieplannen per winkelgebied. De actieplannen zijn opgesteld aan de hand van literatuurstudie, uitgezette enquêtes onder winkeliers, gesprekken met winkeliersbesturen, in enkele gevallen een lokale werksessie en een afsluitende regioconferentie met workshops onder deskundige begeleiding. Voorschoten en Oegstgeest hebben de actieplannen zelf met de winkeliers opgesteld, en hebben geen gebruik gemaakt van de regionale ondersteuning op dit punt. De lijsten met voorgenomen activiteiten per winkelgebied zijn indrukwekkend en in de winkelgebieden zelf is hard gewerkt. En er is ook veel gebeurd: er zijn tal van investeringen gedaan en activiteiten ondernomen door gemeenten en ondernemers. Maar of al deze acties verband houden met de Retailvisie of het Uitvoeringsvoorstel, daarover verschillen de meningen. Voor sommige gebieden heeft de komst van de Retailvisie daadwerkelijk een katalysator-effect gehad. De gemaakte actieplannen zijn actief ter hand genomen, er zijn investeringen gedaan en winkeliers hebben zichzelf georganiseerd.

Andere winkeliers – veelal voorzitters van de lokale winkeliersvereniging - laten bij navraag weten de Retailvisie in zijn geheel niet te kennen. Of zij meldden dat ze na de enthousiaste start vrijwel niets meer hebben gehoord over de visie en de voortgang ervan. Dat betekent niet dat er niets is gebeurd. Maar een direct zichtbare lijn tussen de ‘papieren plannen’ en de praktijk ontbreekt in meerdere gevallen. Deze ervaren discrepantie komt tot uitdrukking in de volgende hoofdstukken waar de actieplannen naast de daadwerkelijk ondernomen activiteiten worden gelegd. We doen dat per actielijn en sluiten telkens af met een set van voorlopige conclusies.

8 ‘Uitvoering Retailvisie Leidse Regio 2025, Actieplannen en strategie (2018).’ Door Expertteam Winkelgebieden.

33

5.

UITVOERING ACTIELIJN A: STERKER MAKEN WAT STERK IS

We beginnen bij de uitvoering van Actielijn A, die is gericht op het versterken van de winkelgebieden behorende bij de detailhandelsstructuur. In de bijlage hebben we een volledig overzicht opgenomen met alle plannen, activiteiten en uitdagingen zoals we die hebben kunnen opmaken uit gesprekken en documentatie. Dit hoofdstuk benoemt de hoofdlijnen.

5.1

Voornemens

De uitvoeringsagenda maakt onderscheid naar drie soorten interventies: • • •

verbetering van de hardware, de fysieke of ruimtelijke inrichting: het aanbod aan winkelruimte, de branchering, parkeervoorzieningen, de openbare ruimte, e.d. versterken van de organisatie: oprichten van een winkeliersvereniging als deze er nog niet is, bestaande verenigingen voorzien van financiële middelen door fondsvorming de marketing en promotie van het winkelgebied: campagnes, (social) media gebruik, e.d.

Per winkelgebied is een inventarisatie en top 3 gemaakt van de meest prominente opgaven per type interventie (hardware, organisatie, profilering). In die prioritering komt de verscheidenheid in uitstraling en marktpositie van de winkelgebieden tot uitdrukking. Katwijk telde bijvoorbeeld nog verschillende winkelgebieden zonder enige organisatiegraad. Het oprichten van een winkeliersvereniging was er de eerste prioriteit. De Leidse winkelgebieden beschikten vaak wel over een vereniging, met bijbehorende financiële middelen via het Ondernemersfonds. Hoewel de organisatiegraad nog steeds een punt van aandacht was, ging de aandacht daar al eerder uit naar marketing en profilering. Een aantal winkelgebieden heeft op voorhand aangegeven dat ze niet zaten te wachten op een actieplan. In Voorschoten werkten ondernemers al samen in de Taskforce Dorpscentrum die met de gemeente in overleg is over een plan. Op het Leidse Diamantplein was de sfeer er niet naar om tot een gezamenlijk actieplan te komen. Aan het Kooiplein werd nog gebouwd ten tijde van het Uitvoeringsvoorstel. De Visserijkade in Katwijk had geen organisatie en was er slechts contact met de vastgoedeigenaar die zelf het beheer uitvoert. In Valkenburg was niet goed duidelijk welk centrum versterkt moest worden; het oude Dorpshart of de ‘Hoogvliet-locatie’.

In de uitvoering was een belangrijke rol voorzien voor een aan te stellen Retailmanager. De Retailmanager zou functioneren als schakel tussen de winkelgebieden en de gemeenten. Deze aanbeveling is niet overgenomen op voorspraak van de ondernemersvertegenwoordigers.

34

5.2

De uitvoering

Aan de hand van interviews en documentatie maken we de balans op in hoeverre de actieplannen hebben geleid tot enthousiasme en actief handelen in de winkelgebieden. Het doorlopen van de stand van zaken in de ruim dertig winkelgebieden levert een gemengd beeld op. •

De komst van de Retailvisie heeft in twaalf winkelgebieden een merkbaar effect teweeggebracht. De binnenstad van Leiden is het meest prominente voorbeeld, waar ondernemers en gemeente actief werken aan de uitvoering van de eigen Winkelnota. Deze Winkelnota wordt gezien als een direct uitvloeisel van de Retailvisie. Andere gebieden zijn met de ‘top 3’ punten van het Uitvoeringsvoorstel aan de slag gegaan zoals winkelcentrum Santhorst in Leiderdorp, Katwijk aan Zee, de Kopermolen in Leiden en de Kempenaerstraat & Lange Voort in Oegstgeest. Voor de Hoornespassage in Katwijk is naar aanleiding van de Retailvisie een breder gebiedsontwikkelingsproces gestart. En de gemeente Zoeterwoude heeft veel energie gestoken in vervolgplannen voor de dorpskern (zij het met wisselend resultaat door beperkte respons bij ondernemers). In de andere winkelcentra leven de ‘top 3’ voornemens uit het actieplan minder of niet, maar heeft de Retailvisie wel geleid tot actie bij ondernemers. Er zijn verenigingen opgericht op het Wagnerplein (Leiden) en de Remise in Rijnsburg (ook wel Koopcentrum Oegstgeesterweg genoemd). Een bijzondere casus is de HerenDoezastraat waar de winkeliers van beide straten zich hebben verenigd in verzet tegen de inhoud van de Retailvisie. Op voorspraak van de winkeliers heeft de raad besloten beide straten als een aangesloten subgebied op te nemen bij de binnenstad.

Beide verenigingen zijn inmiddels samengaan. Een onbedoeld maar uiteindelijk toch positief te beschouwen neveneffect van de Retailvisie. De HerenDoezastraat wordt in de binnenstad zelfs als rolmodel gezien op het punt van samenwerking, activiteit en profilering. De Van Beethovenlaan in Voorschoten is een andere bijzondere casus. Het winkelgebied is in de visie aangewezen als niet-toekomstbestendig. De winkeliers hebben zelf, mede als reactie op de visie, de handen ineen geslagen. Een leegstaand pand is opgevuld door uitbreiding en onderlinge verhuizing. De winkelstrip floreert en weet bezoekers uit heel Voorschoten aan zich te binden. Overigens is er voor de straat geen actieplan opgesteld. De credits gaan volledig uit naar de winkeliers ter plekke.

•

In negen andere winkelgebieden heeft de Retailvisie zelf geen nieuwe dynamiek gebracht, maar wordt er toch actief geïnvesteerd of gewerkt aan gezamenlijke ambities. Het centrum van Voorschoten heeft ook een eigen traject met het Taskforce Dorpscentrum. En de gemeente Leiden is in de wijkwinkelcentra Diamantplein en IJsselkade gestart met een pilot regelluwe zone om plannen en dynamiek los te maken. In andere winkelcentra is het meer ‘business as usual’. Er wordt wel geïnvesteerd, maar dat wordt gezien als onderdeel van de eigen reguliere investeringsagenda. Zo heeft Wereldhave de parkeergarage van de Winkelhof aangepakt. Een relatie met de Retailvisie of het uitvoeringsvoorstel is er niet.

35

•

Over vier Katwijkse winkelcentra is weinig nieuws te vertellen. Dat heeft onder meer te maken met de beperkte schaal (Visserskade, Bosplein, Valkenburg), of omdat het gewoon ‘wel goed gaat’ zoals in winkelgebied Melkweg/ Rijnsoever. De opgestelde actieplannen zijn in ieder geval niet omarmd of opgepakt door de lokale winkeliers. Verder hebben zich ook weinig wijzigingen op deze plekken voorgedaan.

•

Vier winkellocaties hadden geen actieplan aangezien ze nog gebouwd of verbouwd moesten worden. In Oegstgeest is een winkelstrip in de wijk Nieuw Rhijngeest gekomen. Het Kooiplein is grondig gerevitaliseerd met toevoeging van winkelruimte. En in de Lammenschansdriehoek is een supermarkt gekomen in de plint van het gebouw van mboRijnland. Overigens werd deze laatste ontwikkeling in het Uitvoeringsvoorstel nog met enige scepsis bekeken. De locatie zou mogelijk niet geschikt zijn, een potentieel verscluster elders in het gebied zou voor de toekomst kansrijker zijn. De betreffende winkelier heeft het anders ingeschat. Het winkelgebied Verde Vista in Zoeterwoude moet nog gebouwd worden met een maximaal vloeroppervlak van 2.000 m2.

Een Retailmanager is er op voorspraak van ondernemers niet gekomen. Bij navraag bleek er weinig tot geen behoefte te zijn aan, zeker wanneer daar private investeringen aan gekoppeld dienden te worden. In de interviews wordt dat beeld bevestigd. De vraag van ondernemers gaat niet zozeer uit naar uitvoeringsaspecten of verdere planvorming. De winkelgebieden houden op dat punt het liefst de regie in eigen hand. Waar wel behoefte aan is, is onderlinge kennisdeling en ervaringsuitwisseling. Er is in de interviews een aantal malen gerefereerd aan de werkateliers en workshops gehouden bij de start van de Retailvisie. Met zekere belangstelling wordt ook uitgekeken naar de Retailmonitor met veel cijfermatige informatie over de voortgang van de winkelgebieden.

5.3

Conclusies

De Retailvisie heeft in een substantieel aantal winkelgebieden bijgedragen aan dynamiek, organisatiekracht en investeringen. De verschillende inspanningen vanuit het Uitvoeringsprogramma hebben in zeker twaalf winkelgebieden een gevoel van collectieve urgentie weten te creëren bij winkeliers. Uiteraard zijn er meer factoren die daar een rol in spelen: minder winkelpubliek, dalende omzetten, leegstand in het eigen winkelcentrum, verrommeling van de omgeving. De visie was echter in veel gevallen ‘de vonk’ waardoor een vorm van collectieve actie op gang is gekomen. De start van een vereniging, steun voor gezamenlijke investeringen of het formuleren van gezamenlijke ambities. Dan een aantal meer kritische conclusies. •

Het proces rondom de komst van de Retailvisie heeft weliswaar geleid tot actie, maar de mate waarin is onevenwichtig verdeeld over de winkelgebieden. In diverse winkelgebieden heeft de Retailvisie beperkte impact gehad op het lokale samenwerkings- en investeringsklimaat. De visie is op sommige plekken niet eens bekend. Dat laatste is overigens wel wat merkwaardig, gezien de gevoerde gesprekken en de vele lokale nieuwsberichten die erover verschenen zijn.

36

•

Het stempel niet-toekomstbestendige winkelgebieden heeft veel kritiek losgemaakt. In twee winkelgebieden in het bijzonder heeft dat tot een bijzondere dynamiek geleid: de Herenstraat en de Van Beethovenlaan. De reactie van winkeliers was gericht tegen de analyses en modellen van de Retailvisie. Of het huidige floreren van beide winkelstraten kan worden bezien als succes van de Retailvisie is een kwestie van interpretatie.

•

De afstand tussen de ‘papieren plannen’ en de lokale praktijk is vrij groot. De lange lijst van actieplannen heeft dynamiek en samenhang willen scheppen in de winkelgebieden. Maar in de praktijk zijn slechts enkele gebieden actief met de actieplannen aan de slag gegaan. Zelfs in gebieden waar de Retailvisie heeft geleid tot extra inspanningen is er niet per se een relatie te leggen tussen actieplan en investeringen van lokale winkeliers. Het brede ‘urgentie’ gevoel dat de visie heeft opgeroepen heeft het nodige in beweging gebracht. De gedetailleerd uitgewerkte actieplannen hebben daar relatief weinig extra’s in kunnen betekenen.

•

Daarop aansluitend, de energie in het gehele proces is sterk gaan liggen op de voorkant: het opstellen van algemene kaders en vervolgens de verwerking naar actieplannen. In de beleving van veel winkeliers is na deze voortvarende start te weinig meer van het hele initiatief vernomen. Nogmaals, dat betekent niet dat er niets in de winkelgebieden is gebeurd. Maar de inzet heeft niet direct te maken met het kader van de Retailvisie, of het wordt in ieder geval niet zo beleefd.

De Retailvisie leeft in het ene winkelgebied meer dan in het andere en de investeringen verschillen per gebied. Wat maakt nu het verschil? We zetten een aantal voorwaarden en punten op een rij. •

Een harde voorwaarde voor actie is eigenaarschap van winkeliers. Waar dat ontbreekt komt planvorming niet of nauwelijks van de grond. Het ontbreken van eigenaarschap kan met tal van motieven te maken hebben: o eigen plannen/analyses verkiezen boven de actieplannen van het uitvoeringsprogramma o geen of beperkte acceptatie van ‘problematiek’ o ontbreken van organisatiekracht en/of enig gevoel van collectiviteit: datgene wat men wil oplossen (beperkte organisatiegraad, weinig samenhang) staat de oplossing zelf in de weg o geen medestanders kunnen vinden o beperkt toekomstperspectief (toewerken naar pensioen, geen overdracht) o investeringen van anderen verwachten (vastgoedeigenaar, gemeente). De casus Zoeterwoude-Dorp is een treffend voorbeeld dat winkeliers en vastgoedeigenaren een sleutelrol vervullen. Al voor de komst van de Retailvisie is de dorpskern geherstructureerd. De gemeente heeft in de nasleep daarvan - en in het kader van de Retailvisie - veel actie ondernomen om het centrum verder te vitaliseren. Dat heeft nog niet geleid tot de gewenste dynamiek. Private investeringen zijn schaars en plannen blijven steken op een beperkte organisatiegraad. Meer medestand en urgentiegevoel bij winkeliers is nodig om de boel echt op gang te krijgen.

•

Bevorderend is daarnaast een goede samenwerking binnen de driehoek gemeente, winkeliers en (indien sprake is van gecentreerd eigendom) de vastgoedeigenaar. Het is een 37

cliché, maar onderlinge gespreksverhoudingen bepalen de dynamiek en effectiviteit van de inzet. •

Verschillende winkellocaties liften mee op een meer integraal ontwikkelingsplan. Het verbinden van retailplannen met algemene omgevingsambities in de directe omgeving blijkt vaak de nodige dynamiek los te maken. In Katwijk gebeurt dat al enkele jaren via het brede Masterplan Katwijk aan Zee. De impulsen uit de Retailvisie zijn moeiteloos opgenomen in dit bredere strategische kader. In de Hoornespassage (Katwijk Noord) wordt inmiddels ook toegewerkt naar een plan voor wijk én winkelcentrum. Het Leidse Diamantplein en de IJsselkade werken sinds kort met een pilot regelluwe zone. De winkellocaties zijn aangewezen als ‘proef-locaties’ om te experimenteren met de Omgevingswet. De strakke scheiding tussen horeca, winkel en dienstverlening worden losgelaten. Iedereen met een idee en investeringsplan is welkom. Daarbij wordt een directe lijn gelegd tussen ‘de wijk’ en het winkelcentrum.

38

6.

Uitvoering actielijn B: transformeren

De tweede uitvoeringsambitie is het schrappen en transformeren van winkelmeters buiten de 33 aangewezen winkelgebieden. Ten tijde van het opstellen van visie en uitvoeringsvoorstel werd geschat dat in totaal circa 100.000 m2 winkelruimte gelegen is buiten de ‘Detailhandelsstructuur 2025’. Het overgrote deel daarvan - circa driekwart - bestaat uit geheel solitair gelegen winkelbestemmingen. Daarnaast is er een tiental kleinere winkelclusters die vanuit de visie als niettoekomstbestendig werden gezien. De inzet is om samen met eigenaren en huurders van deze winkelpanden in gesprek te gaan over ‘relocatie’ en een toekomst van de panden buiten de retail. Al tijdens het vaststellen van de Retailvisie is de ambitie bijgesteld. In het Uitvoeringsvoorstel gedateerd uit 2018 wordt opgemerkt dat: • • •

•

Oegstgeest geen actieve inzet zal plegen om over te gaan tot functiewijziging van het Boerhaaveplein Voorschoten dezelfde strategie kiest voor de Van Beethovenlaan, waar winkeliers de handen ineen hadden geslagen en de leegstand gezamenlijk hebben opgelost de Herenstraat programmatisch bij de Doezastraat is gevoegd en daarmee onder Actielijn A is gaan behoren, met de harde afspraak dat een uitbreiding van winkelmeters in de Herenstraat niet aan de orde is het Lammenschansgebied wordt programmatisch meegenomen onder Actielijn C, we zullen bovendien vaststellen dat ook daar de ambities zijn bijgesteld.

Bovendien is de openbare informatiestroom bij deze actielijn een stuk beperkter dan bij de vorige. Er zijn weliswaar actieplannen opgesteld voor zowel de winkelgebieden als de solitaire locaties. Maar de informatie uit deze actieplannen is omwille van privacy-gevoeligheid niet publieke toegankelijk. Dat laatste maakt ook dat we ons in de beschrijving en beoordeling van deze actielijn moeten beperken tot de hoofdlijnen.

6.1

Voornemens

Op basis van de gewijzigde ambities is de totale omvang aan ‘te transformeren’ winkelmeters teruggebracht tot ruim 77.000 m2. Veruit het merendeel van deze meters komt van solitaire winkellocaties. En dan met name van tuincentra, bouwmarkten en meubelzaken. Deze laatste drie branches maken gezamenlijk ruim twee derde uit van het aantal te transformeren winkelmeters. Vooral bij de eerste twee branches gaat het om een aantal grote panden van ruim 1.000 tot zelfs meer dan 6.000 m2. Binnen de Retailvisie is een bijzondere positie weggelegd voor de solitair gelegen tuincentra, bouwmarkten en enkele specifieke niches (het voorbeeld van watersport verkoop wordt vaak genoemd). Nieuwe retail-plannen binnen deze branches kunnen onder voorwaarde ook buiten de aangewezen winkelgebieden plaatsvinden.9 En ook voor reeds gevestigde, solitair gelegen winkels 9

Er moet dan een effectenstudie met marktinformatie (DPO) zijn uitgevoerd. We komen later terug op de ervaringen op dit punt.

39

binnen deze branches wordt een zekere coulance gehanteerd. Er wordt niet actief gestuurd op transformatie of relocatie, tenzij signalen binnenkomen dat dit gewenst is. Dat wordt binnen de actieplannen tot uitdrukking gebracht door het onderscheid te maken tussen passieve sturing en actieve sturing. Passieve sturing A. Vestiging handhaven aangezien deze past binnen het beleid (lees: tuincentra, bouwmarkten). B. Volstaan met monitoring, bij wisseling gebruik pand in gesprek met ondernemer/eigenaar gaan (met name van toepassing voor kleinschalige, buurtverzorgende winkelfuncties). Actieve sturing C. Nader verkennen relocatie naar winkelgebieden onder actielijn a of c. Of beëindigen bedrijfsvoering in combinatie met functieverandering op locatie. D. Faciliteren reeds in gang gezette functieverandering door ondernemer/eigenaar.

Het komt er in de praktijk op neer dat van de ruim 250 winkelpanden met gezamenlijk 77.000 m2 slechts een klein deel in aanmerking komt voor relocatie. Een lijst met in totaal 46 ‘te verplaatsen’ winkels is opgesteld met in totaal ruim 20.000 m2.

6.2

De uitvoering

De uitvoering van deze actielijn is al bij aanvang moeizaam verlopen. Deels is dat inherent aan de doelstelling. Het transformeren (‘weg-bestemmen’), van winkelpanden kan zeker bij de betreffende winkeliers op weinig bijval rekenen. Onder meer in de Herenstraat en de Van Beethovenlaan kwam het tot openlijk verzet tegen het idee dat de winkelstraat als niet-toekomstbestendig werd gezien. De gemeenteraden bleken gevoelig voor de argumenten van de winkeliers. Dat heeft er onder meer toe geleid dat een de winkelstraten zoals hiervoor aangegeven werden ontzien. In de praktijk blijkt de lijst met gebieden waar niet actief gestuurd wordt op transformatie nog groter te zijn. Zo heeft de Katwijkse gemeenteraad bepleit dat er in de Rijnstraat niet actief gesaneerd zal worden. Tegen uitbreidingsplannen van bestaande winkels zal welwillend worden aangekeken. En in het Lammenschansgebied is afgesproken dat de huidige bedrijven er kunnen blijven zitten. Nieuwe huurders zijn eveneens welkom, zo lang het totale areaal aan meters winkelruimte (hier ook wel pdv-ruimte te noemen) niet toeneemt. De optelsom van deze uitzonderingen en clausules betekent dat van de oorspronkelijke inzet niet veel meer overblijft. In plaats van tien gebieden met een winkelmetrage van ruim 28.000 m2, is de ambitie bijgesteld naar vijf gebieden met 3.880 m 2.

Zelfs binnen de vijf overgebleven gebieden is de inzet in de meeste gevallen beperkt. Daar geldt een ‘uitsterfconstructie’. De huidige winkeliers/eigenaren kunnen hun zaak blijven uitbaten, bij verhuizing of beëindiging van het bedrijf stuurt de gemeente aan op herbestemming. In twee gebieden zijn concrete vorderingen gemaakt: de Beatrixstraat in Leiden en de Oranjegalerij in Leiderdorp. We berichtten er in hoofdstuk 3 al over. In de Beatrixstaat had dit alles te maken met 40

de voortvarende besluitvorming van de eigenaar (woningbouwcorporatie De Sleutels). In Leiderdorp was er sprake van een uitruil: extra supermarktmeters aan het Amaliaplein in ruil voor het schrappen van meters in de Oranjegalerij. We komen tot een kort overzicht.

Geen begeleide sanering, afname leegstand Geen begeleide sanering, nagenoeg geen wijzigingen Geen begeleide sanering, toename leegstand / afname winkelmeters Wel begeleide sanering

Winkelgebieden Van Beethovenlaan, Herenstraat, Rijnstraat Boerhaaveplein, Asterstraat, Van ’t Hoffstraat, Hoge Rijndijk 10 Beatrixstraat, Oranjegalerij

Overigens zijn er wel diverse gesprekken gevoerd met eigenaren en winkeliers over mogelijke transformatie en relocatie. De gedane suggesties konden op weinig belangstelling rekenen. Van de 46 winkelpanden die in aanmerking kwamen voor verplaatsing zijn er zes daadwerkelijk niet meer actief op de huidige locatie. Vijf daarvan zaten voorheen op de Beatrixstraat, één winkel is failliet gegaan. Het gaat in totaal om ruim 500 m2 winkelruimte op het voorgenomen te verplaatsen totaal van ruim 20.000 m2.

6.3

Conclusies

De voortgang binnen deze actielijn is beperkt. Al gedurende de planvorming bleek dat de actielijn op weinig betrokkenheid kan rekenen. Een meerderheid van de winkeliers heeft direct aangegeven geen noodzaak te zien voor relocatie. Daar hebben zij verschillende motieven voor: •

De rendementen zijn prima, vanuit de bedrijfsvoering gezien is er geen noodzaak op een andere plek te zitten (bovendien is verhuizen een kostbare en ingrijpende operatie).

•

Er is met opzet gekozen voor een solitaire locatie, een relocatie naar een winkellocatie met vooral winkelformules doet afbreuk aan het specialistische, zelfstandige karakter.

•

Vooral meubelwinkels met A-merken verkoop hebben te maken met ‘verzorgingskringen’ opgesteld door de merkleveranciers (binnen een x aantal kilometers moeten zij de enige zijn die het merk verkopen). Relocatie van de winkel naar een andere locatie betekent het verlies van diverse A-merken aangezien deze op de betreffende locatie vaak al worden aangeboden door concurrenten.

•

De identiteit van andere winkelgebieden en de consumenten die zij aantrekken passen niet bij de marktpositionering van de eigen winkel. Een genoemd voorbeeld is het verschil in zoek- en bezoekgedrag van consumenten op een meubelboulevard ten opzichte van een solitaire locatie. Een meubelboulevard verwelkomt veel meer bezoekers dan een solitaire locaties. De

10

Afname zeer beperkt, een kleine fietsenzaak is vetrokken in 2019.

41

conversie (=daadwerkelijke verkoop) per bezoekers is op een solitaire locatie in de regel echter veel hoger. Klanten die er komen doen vaker een aankoop. Het verschil tussen een hoge en lage conversiegraad heeft stevige implicaties voor de bedrijfsvoering: wijze van promotie, indeling van de winkel, klantbenadering, benodigd personeel (inclusief kwalificaties). Verhuizen naar een geconcentreerde winkellocatie betekent voor diverse winkels feitelijk een herdefiniëring van het hele bedrijfsmodel.

42

7.

Uitvoering actielijn C: saneren pdv-meters

Perifere detailhandelslocaties hebben binnen de Retailvisie een ‘status aparte’ gekregen. De analyse is dat de vijf benoemde ‘doelgerichte winkelbestemmingen’ gezamenlijk voor een flinke opgave staan. De consumentenvoorkeuren zijn gewijzigd, er wordt meer waarde gehecht aan sfeer en beleving en bovenal is de constatering dat het aanbod te groot is voor de vraag. In de Retailvisie is in eerste instantie gesproken van een overcapaciteit in de regio van circa 65.000 m2 winkelmeters op de doelgerichte winkellocaties. Op een totaal aanbod van 170.000 m2 (inclusief al bestemde plannen) is het saneren van 65.000 m2 een zeer omvangrijke opgave. In het Uitvoeringsvoorstel is daar een belangrijke nuancering bij geplaatst. Bij nadere berekening blijkt dat van de 170.000 m2op pdv-locaties er ‘slechts’ 122.000 zijn ingevuld met doelgerichte winkelbestemmingen. De andere meters staan leeg of zijn gevuld met andere bestemmingen: opslag, kantoor, supermarkten, leisure of winkels zonder perifere handel. De kwantitatieve overcapaciteit aan ‘doelgerichte winkelmeters’ wordt teruggebracht tot 9.000 m2. Het is een op het eerste gezicht wat merkwaardige uitkomst. De ambitie van 65.000 vierkante meters saneren wordt in een enkele rekensom teruggebracht tot nog maar 1/9 e deel daarvan. Het roept in ieder geval vragen op.

Was er slechts sprake van een rekenkundig probleem? Hoe betrouwbaar zijn de modellen wanneer een nieuwe rekensom tot zulke andere resultaten leidt? En past de vestiging van niet-doelgerichte functies wel bij de analyses uit de Retailvisie? De opgave is met deze rekensom in ieder geval aanmerkelijk anders geworden. Het gaat niet zozeer om het actief transformeren van doelgericht winkelaanbod. Maar veel meer om de ‘bestemming’ doelgericht af te halen van panden die momenteel leeg staan of in gebruik zijn voor andere doeleinden.

7.1

Voornemens

In het Uitvoeringsvoorstel is de nadruk voor de pdv-locaties - door de bij nader inzien geringe overcapaciteit - meer gaan liggen op de marktprofilering van de vijf locaties. In plaats van een verlengde van Actielijn B (saneren van winkelmeters), sluiten de voornemens meer aan bij de actieplannen van Actielijn A. Dat betekent: versterking van de identiteit, duidelijke marktprofilering, samenhang tussen de locaties verkrijgen en verruiming van de vestigingsmogelijkheden (leisure, horeca, et cetera). Een belangrijke aanpassing ten opzichte van de Retailvisie is de positie van de Lammenschansweg. Het stempel ‘niet-toekomstbestendig’ is op voorspraak van de ondernemersvereniging ter plekke ingetrokken. Die kwalificatie is door de winkeliers in twijfel getrokken onder andere op basis van een contra-expertise. 11 Bovenal zou de beperking van de retailfunctie in strijd zijn met reeds lopende afspraken (wat is bevestigd door het Leidse gemeentebestuur). De winkels aan de Lammenschans weg kunnen op de huidige locatie blijven en ook na eventuele leegstand kan een pand weer gebruikt worden voor perifere detailhandel. De bestemming van panden kan zelfs onderling gewisseld worden zo lang het totale metrage aan winkelfunctie niet groter wordt. In het gebied wordt wel 11

Raadpleegbaar op https://www.lammenschans-driehoek.nl/retailvisie/

43

ingezet op verstedelijking, waardoor transformatie van winkels naar andere functies wordt aangemoedigd en toegestaan. Dan de voornemens van de vijf pdv-locaties. Onderstaand een overzicht van de in het Uitvoeringsvoorstel beschreven strategieën. Pdv-locatie Wooon

Rijneke Boulevard

Baanderij

’t Heen

Lammenschans

Strategie Uitvoeringsvoorstel • • • • • • • • • • • • • • •

Scherpere positionering Kwalitatieve versterking doelgerichte branches Horeca en leisure Uitvoering gebiedsvisie Scherpere positionering en gebiedsafbakening Kwalitatieve versterking doelgerichte branches Horeca en leisure Uitwerken gebiedsvisie Op korte termijn inzetten op doelgerichte functie Voor lange termijn opstellen integrale gebiedsvisie en werken aan verdere ontwikkeling tot een economisch en maatschappelijk veerkrachtig stedelijk gebied Gemeentelijke regie en marktinitiatieven aansturen Verdere concentratie detailhandel Bedrijventerrein met concentratiegebied detailhandel Gemeentelijke regie en marktinitiatieven aansturen Invalshoek is stedelijke ontwikkeling

Er worden vrij algemene aspecten benoemd. Wanneer we de actieplannen erop naslaan, en enigszins ‘tussen de regels doorlezen’ merken we het volgende op. •

Wooon, de ligging aan de rand van het stedelijk gebied en naast de snelweg biedt veel voordelen en potentie. Het uitblijven van een beslissing over de komst van Ikea werkt planvorming voorlopig tegen. 12 Het terrein is toe aan een modernisering van de openbare ruimte. Toevoegingen van leisure en horeca kunnen het gebied versterken.

•

Baanderij, omklemd door stedelijk woongebied zijn de perspectieven voor de Baanderij als ‘dedicated’ bedrijventerrein/ pdv-locatie op termijn mogelijk niet houdbaar. Een combinatie van wonen, werken en leisure is een aanlokkelijk perspectief.

•

Rijneke Boulevard, een sterk functionerende woonboulevard met weinig leegstand en een behoorlijk aantal bezoekers. De positie kan verder versterkt worden door marktonderzoek en aansluiten met aanbod op bezoekersprofielen. De uitstraling van de boulevard is een aandachtspunt.

•

’t Heen Katwijk, feitelijk is sprake van versnipperde winkelbestemmingen op een grootschalig bedrijventerrein. De belangrijkste opgave is om de winkelbestemmingen te clusteren in de

12

Ikea heeft de locatie direct ten noorden van Wooon in het verleden aangekocht. Inmiddels is duidelijk dat Ikea zich niet gaat vestigen in Leiderdorp.

44

‘oksel’ Zeilmakersstraaat/ Ambachtsweg. Daarna kan gezocht worden naar eventuele samenhang of profilering, al valt dat laatste door de verscheidenheid niet mee. •

Lammenschansweg, het document ‘Ontwikkelstrategie Lammenschansdriehoek’ kan gezien worden als het plechtanker waar acties op geënt dienen te worden. Winkelbestemmingen zijn ondergeschikt aan andere stedelijke voorzieningen (appartementenbouw, studentenhuisvesting, onderwijs).

7.2

De uitvoering

We geven een overzicht van de belangrijkste activiteiten en ontwikkelingen per pdv-locatie. Uitvoering | Activiteiten | Ontwikkelingen Woooon

In het voorjaar van 2018 kwam het bericht dat Ikea niet naar Leiderdorp zou komen. Van een voorziene, gunstige wisselwerking tussen het massapubliek van de Zweedse meubelverkoper en de woonboulevard is het dus niet gekomen. Er is een duidelijke beweging op gang gericht op verruiming van de functies. Meer dan eens lopen planmakers aan tegen provinciale regelgeving. Een voorbeeld zijn de pogingen om fietsenspeciaalzaak Stella richting de boulevard te krijgen. Deze zijn gestrand op provinciale kaders, de vier panden die ingevuld zouden worden staan nu leeg.

Rijneke Boulevard

De terreinvereniging heeft in vervolg op de Retailvisie een eigen toekomstvisie inclusief gebiedsagenda laten opstellen. Dit document wordt nog steeds actief ter hand genomen en vormt het uitgangspunt voor diverse activiteiten op het terrein. Er is gewerkt aan meer groen op het terrein, betere bewegwijzering, nieuw logo en vlaggen, en (eerder al) verkeersoptimalisatie. De Retailvisie heeft versnelling gebracht in de eigen planvorming.

Baanderij

Medio 2019 is de Gebiedsvisie Baanderij vastgesteld door de gemeenteraad. In de visie zijn drie ontwikkelscenario’s voor de Baanderij vastgelegd. In alle drie de scenario’s wordt de perifere detailhandel aangewezen als ‘transformatiegebied’ – geheel of gedeeltelijk. De scenariokeuze is voorzien in het voorjaar van 2020. Wat de exacte consequenties daarvan zijn voor de perifere detailhandel moet nog duidelijk worden.

’t Heen

Het terrein wordt al enige tijd gerevitaliseerd. De openbare ruimte wordt heringericht, met onder meer toevoeging van heldere parkeervakken. De beperkte samenhang en de verkeerssituatie blijft ook na de revitalisatie een aandachtspunt. Het concentreren van de detailhandelsfunctie aan de voorkant van het terrein (‘de oksel Ambachtsweg/ Zeilmakersstraat’) zou meer ruimtelijke samenhang brengen en de verkeerssituatie verbeteren. Er zijn pogingen gedaan om de kringloopwinkel, gevestigd midden op het terrein, richting de rand te krijgen maar zonder resultaat. In de cijfers laat ’t Heen als enige terrein daadwerkelijk een substantiële daling van het aantal winkelmeters zien.

Lammenschans

Al enkele jaren wordt er volop gebouwd en verbouwd op het terrein. Er wordt toegewerkt naar een nieuw hoogstedelijk gebied met onderwijs,

45

studentenhuisvesting, appartementencomplexen, horeca en sinds kort een supermarkt in de plint van het onderwijsgebouw. De winkels mogen er blijven zitten, maar de omgevingsambities zijn niet altijd te verenigen met de belangen van de retailers. Recent is een discussie ontstaan over de autobereikbaarheid en parkeerplekken. De ventweg wordt in de nieuwe Ontwikkelstrategie geschrapt net als de parkeerplekken voor de deur van de winkels.

Ten tijde van het schrijven van deze evaluatie zijn bovendien twee concept-documenten in omloop die betekenis hebben voor de toekomst van de vijf terreinen: 1. Een verkenning van de gewenste positionering van de vijf pdv-locaties. Met een aantal suggesties: •

De suggestie om de retail op De Baanderij te verplaatsen naar het lege Ikea-terrein. De voorziene traffic tussen de gebieden zou bijdragen aan de toekomstbestendigheid van beide retaillocaties. Aansluitend zouden de twee plus Rijneke Boulevard kunnen opteren voor een gezamenlijke positionering (‘A4 Shopping’). Deze suggestie strookt niet met de reeds vastgestelde Bedrijventerreinstrategie. Daar is het terrein gereserveerd als vervangende locatie ‘bedrijventerrein’ voor bedrijven gevestigd op te transformeren terreinen als de Baanderij.

•

Het saneren van vierkante meters winkelruimte moet terug op de agenda. Het heeft geen zin om de vijf terreinen te positioneren zolang een besluit over de hoofdstructuur uitblijft. In de verkenning wordt ook een suggestie gedaan. Mocht regionaal alsnog besloten worden om deels te saneren wordt geadviseerd om dat te beperken tot ’t Heen, de Baanderij en Lammenschans. Wooon en Rijneke Boulevard worden aangedragen als de sterkste winkelclusters in het doelgerichte aanbod.

2. Drie van de vijf pdv-locaties zijn tevens opgenomen in het momenteel rondgaande concept van de regionale bedrijventerreinstrategie: ’t Heen, de Baanderij en Lammenschansweg. De laatste twee terreinen komen op termijn in aanmerking voor transformatie. Eventuele transformatie van winkelpanden leidt niet direct tot compensatie – nieuwe winkelmeters - op een andere plek. Hier wordt direct verwezen naar de Retail-visie: toevoegen van meer winkelmeters in de regio is ongewenst.

7.3

Conclusies

We komen tot drie conclusies en een opmerking. De meest opvallende conclusie is dat de oorspronkelijke inzet steeds meer uit beeld is verdwenen. Het saneren van vierkante meters op de pdv-locaties is feitelijk niet op gang gekomen. Mogelijk met uitzondering van Katwijk ’t Heen waar Locatus een daling van het aantal winkelmeters telt – zie even verderop in paragraaf 10.1 – maar het is de vraag of dat te maken heeft met actief beleid. Vrijgekomen leegstaande winkelpanden hebben er een dubbelfunctie en worden momenteel vaker

46

gebruik voor zaken als opslag, werkplaats of kantoorruimte. Gezien de nog steeds geldende retailbestemming kan dat op termijn weer veranderen. Ten tweede is de aandacht verlegd naar de gewenste positionering van de gebieden. Door de uitkomst van een nieuwe rekensom. Maar ook door gebrek aan draagvlak voor het saneren van pdvmeters bij zowel ondernemers als bestuurders. Het positioneren van de gebieden was al onderdeel van de oorspronkelijke inzet. En het heeft aan belang gewonnen in het geheel van de activiteiten. De Rijneke Boulevard heeft op dit punt ogenschijnlijk de meeste vorderingen gemaakt met een eigen visie en agenda. Regionaal is een verkenning gestart naar de positionering van alle vijf de gebieden. Deze verkenning blijkt in de praktijk lastig door het ontbreken van heldere keuzes ten aanzien van de pdv-locaties. Ten derde wordt op veel locaties wordt gesproken over het verruimen van functies en plek bieden aan horeca en leisure-concepten. Vooralsnog komt dit nog maar moeizaam tot stand. Strikte provinciale regelgeving staat de komst van nieuwe vestigingen in de weg. Meer in algemene zin zien we dat het wat onbestemde perspectief van diverse pdv-locaties of een ontbrekende organisatiegraad actieve planvorming in de weg staat. Elk terrein kent haar eigen dossier.

De Lammenschans verstedelijkt en dat schuurt steeds nadrukkelijker met de belangen van de huidige retailers. De Baanderij gaat mogelijk op termijn ingevuld worden als een woonwerkgebied en de winkeliers zijn bovendien niet georganiseerd. Op ’t Heen ontbreekt ook enige organisatie onder winkeliers. Wooon kijkt met belangstelling uit naar de invulling van het lege Ikeaterrein. Verplaatsing van pdv-meters van de Baanderij naar deze plek wordt gezien als een aanlokkelijk perspectief. Enkel de Rijneke Boulevard lijkt niet te worden geraakt door discussies over transformatie, een gebrekkige organisatie of een onduidelijk perspectief.

47

8.

BEOORDELING NIEUWE RETAILPLANNEN

De drie actielijnen hebben betrekking op het bestaande aanbod aan Retail in de Leidse regio. Een belangrijk uitvoeringsaspect buiten de actielijnen om is de beoordeling en regionale afstemming van ingekomen ‘zachte’ retail-plannen. Daarmee bedoelen we voorgenomen investeringen in winkelmeters die niet zijn vastgelegd in het bestemmingsplan en die de totale winkelcapaciteit laten toenemen. Het gaat dus niet om de opvulling van leegstaande winkelpanden, wijziging van winkelformules binnen een pand of verhuizing van een winkel binnen een cluster. Dit soort ontwikkelingen zijn met de komst van de Retailvisie niet beïnvloed of wezenlijk anders geworden. Weliswaar is het algemene uitgangspunt dat de Leidse regio te veel winkelmeters heeft. Maar dat betekent niet dat de regio ‘op slot’ is gegaan voor investeringen in nieuwe retail bestemmingen. Op bepaalde locaties en binnen enkele branches is het toevoegen van winkelmeters wel wenselijk.