Bijlage 4. Kostenraming renovatie

Gebouw De Zilverfabriek Voorschoten Onderzoek verbouwing 27 februari 2026

Opdrachtgever

Gemeente Voorschoten Leidseweg 25 2252 LA Voorschoten

Contactpersoon

Hans Deul

Adviseur

Stevens Van Dijck Nijverheidsweg 16F 3534 AM Utrecht

Contactpersoon

Roel Smit

Project Betreft Datum Status

Gebouw De Zilverfabriek Voorschoten Onderzoek verbouwing 27 februari 2026 Concept

Kenmerk Aantal pagina’s

20260227 4964_rs 10

Auteur Paraaf

Roel Smit en Rienk Mud

RS

Inhoudsopgave 1.

INLEIDING............................................................................................................................................................ 4

2.

WERKWIJZE ........................................................................................................................................................ 4

2.1.

Ontvangen informatie .......................................................................................................................................... 4

2.2.

Uitgangspunten ................................................................................................................................................... 4

3.

GESCHIEDENIS VAN GEBOUW DE ZILVERFABRIEK ............................................................................................... 5

4.

TECHNISCHE STAAT VAN HET GEBOUW ............................................................................................................... 5

5.

SCOPE OF WORK.................................................................................................................................................. 6

5.1.

Algemeen ............................................................................................................................................................ 7

5.2.

Categorie 1 - Gebouwschil .................................................................................................................................... 7

5.3.

Categorie 2 - Interieur .......................................................................................................................................... 8

5.4.

Categorie 3 - Installaties ...................................................................................................................................... 8

6.

INVESTERINGSKOSTENRAMING .......................................................................................................................... 9 Bijlage - scope, bouwkostenraming, investeringskostenraming. ......................................................................... 10

Gebouw De Zilverfabriek Voorschoten Onderzoek verbouwing 27 februari 2026

3

1.

INLEIDING

De gemeente Voorschoten overweegt om het monumentale gebouw De Zilverfabriek aan Leidseweg 219 te verwerven en dit te transformeren tot een gemeentehuis: De gemeente heeft Stevens Van Dijck gevraagd om: 1. het gebouw De Zilverfabriek te taxeren om zodoende een indicatie te verkrijgen van een redelijke koopprijs; 2. de investeringskosten globaal te ramen om het gebouw geschikt te maken als gemeentehuis. De taxatie is uitgevoerd door Heideweg taxatie en advies. Het advies is een separaat rapport verwoord. Het voorliggende rapport handelt over de raming van de investeringskosten. 2.

WERKWIJZE

De volgende werkwijze is gevolgd: • Bestuderen van de tekeningen (‘testfit’) van UP architecture. Deze dienen als één van de grondslagen voor het bepalen van de scope (het totaal van bouwwerkzaamheden) en de bouwkostenraming. • Schouw Op donderdag 19 februari hebben is een bezoek aan het pand gebracht. Doel van dit bezoek is inzicht krijgen in de opbouw van het pand en staat van onderhoud op hoofdlijnen. • Opstellen scope Op basis van dit bezoek gecombineerd met de ontvangen informatie bepalen is de scope voor de verbouwing tot gemeentehuis bepaald. • Investeringskosten Op basis van de scope stellen is een kostenraming opgesteld die inzicht geeft in de bouwkosten en investeringskosten. 2.1.

Ontvangen informatie

• • •

Ontwerpstudies voor verbouwing van het gebouw door UP architecture. Documenten behorende bij de bouwvergunning van 1985. Informatie verkregen uit de gebouwverkenning van 19 februari 2026.

2.2.

Uitgangspunten

In de voorliggende rapportage wordt de scope van de verbouwing weergegeven met een indicatie van de investeringskosten. Daarbij zijn – mede gelet op de beperkte beschikbare tijd - de volgende uitgangspunten gehanteerd: • •

• •

Voor het opstellen van bouwkosten zijn richtprijzen, referentiegetallen en ervaringscijfers gehanteerd. Er zijn geen offertes opgevraagd bij aannemers of leveranciers. De geraamde bouw- en investeringskosten zijn indicatief. Sommige onderdelen van de scope zijn niet met een redelijke nauwkeurigheid te ramen voordat de nodige gedetailleerde onderzoeken hebben plaatsgevonden en voordat er een (voorlopig) ontwerp beschikbaar is. Voor die onderdelen zijn aannames gedaan. In de investeringskostenraming zijn geen kosten voor losse inventaris (bureaus, bureaustoelen, groen, etc), actieve IT apparatuur en audiovisuele middelen opgenomen. In de eerste verkenningen heeft de architect een aantal constructieve ingrepen voorgesteld zoals het doorbreken van vloeren of geveldelen. Hiervoor zijn in dit rapport aannames gedaan. De constructieve- en financiële

Gebouw De Zilverfabriek Voorschoten Onderzoek verbouwing 27 februari 2026

4

•

haalbaarheid van de voorgestelde ingrepen zal in het ontwerpstadium, samen met een constructeur, nader uitgewerkt moeten worden. Er is geen nader onderzoek gedaan naar aanwezigheid van bodemvervuiling, asbest, chroom6, staat van de fundering en draagconstructies en de verzwarende omstandigheden die mogelijk uit dergelijke onderzoeken voort kunnen komen. Wel is bekend dat er sprake is van bodemvervuiling waarvoor een saneringsplan geïmplementeerd is. Gezien de beperkte tijd is geen onderzoek gedaan naar beschikbaarheid van voldoende elektra-capaciteit en mogelijke netcongestie. Door het pand te verduurzamen zal het elektra verbruik toenemen en zal het gasverbruik afnemen. Het prijspeil van de bouw- en investeringskostenraming is februari 2026.

3.

GESCHIEDENIS VAN GEBOUW DE ZILVERFABRIEK

•

•

Het gebouw De Zilverfabriek werd in 1858 gerealiseerd als bedrijfshuisvesting voor de productie van zilver. In 1985 heeft MEXX, een internationaal modebedrijf, het gebouw gekocht en verbouwd tot kantoorgebouw. Het oorspronkelijke monumentale gebouw werd toen gerestaureerd en aan de achterzijde ingrijpend uitgebreid. Deze verbouwing heeft geleid tot een harmonieus kantoorgebouw in postmoderne stijl (Art Deco). Deze stijl is in het gebouw nog duidelijk zichtbaar in ruimte-indelingen, vloerafwerkingen, wandafwerkingen en gestucte plafonds. MEXX heeft het gebouw in 2007 verkocht en in opdracht van de huidige eigenaar is het gebouw in 2008 opnieuw verbouwd en verder uitgebreid tot de huidige omvang van het gebouw. 4.

TECHNISCHE STAAT VAN HET GEBOUW

Tijdens de rondgang van 19 februari 2026 is een globale inventarisatie opgesteld van de technische staat van het gebouw. De onderstaande tabel vormt een globale weergave van de bevindingen. Gebouwschil (daken en dakafwerking):

Het monumentale gebouw is voorzien van een pannendak. Het pannendak is niet thermisch geïsoleerd. De overige bouwdelen zijn voorzien van bitumen dakisolatie en zijn naar verwachting matig thermisch geïsoleerd.

Gebouwschil (gevels en kozijnen):

Niet tot nauwelijks thermisch geïsoleerd met uitzondering van de nieuwere spouwmuren. Plaatselijk zijn gebreken in de gevels geconstateerd. In stalen kozijnen is roestvorming geconstateerd.

Gebouwschil (vliesgevelkozijnen):

De metalen kozijnen zijn niet thermisch geïsoleerd. De vliesgevelkozijnen zijn voorzien van enkel glas.

Zoldervloeren:

Het monumentale gebouw heeft een zolder waarin installaties zijn gemonteerd. De houten zoldervloer is plaatselijk door vocht / houtrot aangetast.

Verdiepingsvloeren:

Het monumentale gebouw heeft houten verdiepingsvloeren. De verdiepingsvloeren in andere gebouwdelen zijn betonnen loeren.

Begane grondvloeren:

De begane grondvloer van het monumentale gebouw is een thermisch geïsoleerde houten vloer met een hoogwaardige afwerking in de vorm van parket en tapijt.

Plafondafwerkingen:

Op de begane grond van het monumentale gebouw zijn op de hoogwaardige gebogen en gestukadoorde plafonds toegepast.

Gebouw De Zilverfabriek Voorschoten Onderzoek verbouwing 27 februari 2026

5

Op de verdiepingen van het monumentale gebouw en in de ruimten op de overige verdiepingen zijn systeemplafonds toegepast. De kwaliteit is matig. Binnenwanden en binnenwandafwerkingen:

De wandafwerking in de gang van het monumentale gebouw moet in de huidige staat blijven bestaan. De binnenwanden op de overige verdiepingen van het monumentale gebouw en op de verdiepingen van de overige gebouwdelen worden voor zover nodig voor de verbouwing van het gebouw gesloopt. De afwerking van de gevel aan de binnenzijde is in het algemeen matig. Isolatie van binnenuit is in het algemeen noodzakelijk.

Technische ruimten:

Ieder gebouwdeel is voorzien van een eigen technische ruimte. Bij de verbouwing moet in het gebouw een centraal opgestelde technische ruimte, en centraal gesitueerde data-ruimten gerealiseerd worden.

Gebouwgebonden installaties (luchtbehandeling, verwarming, koeling, elektrische voedingen, verlichting):

De technische installaties in het gebouw dateren van 1985 en 2008.

De werktuigbouwkundige, elektrotechnische en sanitaire installaties hebben het einde van de technische en economische levensduur bereikt en ze moeten daarom vervangen worden. Een uitzondering geldt voor de installaties in het keukengebied. Het sanitair daarentegen verkeert in een goede staat. Daarnaast is sprake van onvoldoende performance op het gebied van comfort, energiezuinigheid en gezondheid. Brandmeld- en ontruimingsalarminstallatie:

De brandmeld- en ontruimingsalarminstallatie is tijdens rondgang op 19 februari 2026 niet beoordeeld of getest. Verwacht wordt dat deze installatie vanwege de herinrichting van plattegronden als geheel vervangen moet worden.

Inbraakbeveiligings- en toegangscontroleinstallatie en data-installatie:

De inbraakbeveiligingsinstallatie is tijdens rondgang op 19 februari 2026 niet beoordeeld of getest. Verwacht wordt dat deze installaties vanwege de herinrichting van plattegronden als geheel vervangen moet worden.

Keukeninstallaties: 5.

Deze verkeren in een goede staat.

SCOPE OF WORK

De scope of work is als volgt gestructureerd: Categorie 1: gebouwschil Categorie 2: interieur inclusief installaties en ingrepen in het casco Categorie 3: installaties In bijlage I is dit meer gedetailleerd beschreven.

Gebouw De Zilverfabriek Voorschoten Onderzoek verbouwing 27 februari 2026

6

5.1.

Algemeen

De reden om ingrepen te plegen kan divers zijn: • Het onderdeel verkeert in een matige staat van onderhoud; • Er is sprake van het verstrijken van de technische levensduur (met name installaties); • Er is sprake van een slechte performance, bijvoorbeeld een matige isolatiewaarde of onvoldoende comfort of ventilatie bij installaties. Veelal gaat het mede om het niet voldoen aan redelijke eisen op het gebied van duurzaamheid. • Onderdelen of de indeling van het gebouw zijn niet meer functioneel. Bij renovaties is vaak sprake van het ‘lawine-effect’: een ingreep in een onderdeel leidt al snel tot een veelomvattende ingreep. Voorbeeld 1: Als installaties vervangen moeten worden, dan is het noodzakelijk de plafonds te verwijderen en te vervangen. Voorbeeld 2: Als de indeling wijzigt, is het veelal effectief om ook de plafonds en de installaties te vervangen, ook al zijn deze nog in een goed of redelijke staat. Voorbeeld 3: Als er toch een ingrijpende verbouwing plaatsvindt, dan is het effectief om onderdelen die binnen 10 jaar aan vervanging toe zijn meteen te vervangen. 5.2.

Categorie 1 - Gebouwschil

gevel 1. Monumentale gevel (rijksmonument) Aard: metselwerk met originele stalen ongeïsoleerde kozijnen. Werkzaamheden: plaatselijk herstel, herstel stalen raamkozijnen, voorzetkozijnen aan binnenzijde, na-isolatie aan binnenzijde. gevel 2. Oorspronkelijke gevel, geen rijksmonument Aard: metselwerk met in het verleden vervangen kozijnen. Werkzaamheden: plaatselijk herstel, vervangen kozijnen door aluminium raamkozijnen, na-isolatie aan binnenzijde. gevel 3. Vliesgevel Aard: vliesgevel met stalen profielen, bouwjaar onbekend. Werkzaamheden: vervangen door nieuwe vliesgevel. gevel 4. Gemetselde gevel, bouwjaar 1985. Aard: gemetselde gevel, grotendeels voorzien van spouw met houten kozijnen. Werkzaamheden: vervangen door nieuwe vliesgevel. gevel 5. Vliesgevel bouwjaar 1985. Aard: vliesgevel, ongeïsoleerd. Werkzaamheden: vervangen door nieuwe vliesgevel. gevel 6. Als gevel 1, niet monumentaal. Aard: metselwerk met aluminium kozijnen uit 1985. Werkzaamheden: plaatselijk herstel, vervangen kozijnen door aluminium raamkozijnen, na-isolatie aan binnenzijde.

Gebouw De Zilverfabriek Voorschoten Onderzoek verbouwing 27 februari 2026

7

5.3.

Categorie 2 - Interieur

sectie 1.

Representatieve ruimten met exclusieve afwerking. Deze ruimten blijven zoveel mogelijk gehandhaafd gelet op de hoogwaardige afwerkingen die in een goede staat verkeren. Wel zullen plaatselijk renovatiewerkzaamheden plaatsvinden. Bijvoorbeeld na-isoleren van de buitengevel aan de binnenzijde. De installaties moeten wel vervangen worden. Omdat de hoogwaardige afwerking gehandhaafd blijft, is sprake van tailor made oplossingen met bijvoorbeeld voeding vanaf de eerste verdieping. sectie 2. De entree verkeert in het algemeen in de goede staat. Het plafond vertoont schade. Omdat ook nieuwe installaties voorzien zijn, is vervangen van het plafond noodzakelijk. sectie 3. Deze kantoren zijn in het verleden gemoderniseerd. De afwerkingen verkeren in een matige staat. Omdat ook de installaties vervangen worden, is sloop tot op het casco en vervangen van alle afwerkingen en aan de orde. Inclusief na-isolatie van de buitengevel aan de binnenzijde. sectie 4. Hier vindt een ingrijpende van structurele verbouwing plaats om ruimte te bieden aan de nieuw raadzaal. Waarvan de positie en contouren nog onderwerp zijn van studie. sectie 5. Als sectie 3. De sanitaire groepen en technische ruimten kunnen behouden blijven. sectie 6. Hier bevindt zich de hoogwaardig afgewerkte lounge. Omdat deze tot kantoren getransformeerd wordt, is de scope gelijk aan sectie 3. sectie 7.

Het restaurant en de keuken verkeren in een goede staat. De ingrepen zijn hier minimaal. sectie 8. De back of the house ruimten worden gedeeltelijk getransformeerd tot kantoren. Dit vergt een structurele aanpassing inclusief het voorzien in nieuwe afwerkingen. sectie 9. Patio. Deze verkeert in een goede staat. Vervanging van afwerkingen is niet aan de orde. Wel is het noodzakelijk om brandwerende voorzieningen naar de belendende ruimten te voorzien of op te waarderen. sectie 10. Als sectie 3. sectie 11. Als sectie 3, behoudens: na-isolatie van de buitengevel is niet aan de orde. 5.4.

Categorie 3 - Installaties

Het gehele pand dient voorzien te worden van nieuwe en duurzame installaties. Het gaat om: • Duurzame warmte- en koudeopwekking door middel van warmtepompen, mogelijk in combinatie met een bodem energie-opslag. • Luchtbehandeling met warmte- en koudeterugwinning, per compartiment te regelen.

Gebouw De Zilverfabriek Voorschoten Onderzoek verbouwing 27 februari 2026

8

• • • • • •

LED verlichting. Elektra distributie en voedingen op de werkplekken. Data infrastructuur. Brandmeld- en ontruimingsalarminstallatie. Inbraakdetectie- en toegangscontrole-installatie. Liftinstallatie.

6.

INVESTERINGSKOSTENRAMING

Op basis van de in het vorige hoofdstukken beschreven technische staat van het gebouw en andere belangrijke kostendragers is een inschatting gemaakt van de bouwkosten, die samenhangen met de herontwikkeling van het gebouw tot een gemeentehuis. De bouwkostenraming vormt de grondslag voor de investeringskostenraming. Deze omvat naast de post bouwkosten de bijkomende kosten (zoals leges), advieskosten, rentekosten en reserveringen voor onvoorziene kosten. De totale kosten worden geraamd op € 15.9 mln excl btw. De nauwkeurigheidsmarge wordt geraamd op -5% en +15%. De volgende tabel geeft een resume van de opbouw: Onderdeel

prijs/ond

#0 #10

GROND- VERWERVINGSKOSTEN BOUWKOSTEN incl loon- en prijsstijgingen

0 12.227.305

0 3.057

#11 #12 #13 #14

sloopkosten bouwkundig installaties vaste inrichting

450.411 6.087.489 5.689.404 in #12

113 1.522 1.422 in #12

#20 #40 #50 #60 #70 #2070

BIJKOMENDE KOSTEN ADVIESKOSTEN TOTAAL RENTEKOSTEN RESERVERINGEN STARTKOSTEN SUBTOTAAL #20 t/m #70

388.952 1.511.564 266.509 1.439.433 30.000 3.636.458

97 378 67 360 8 909

15.863.763 3.282.713

3.966 821

TOTAAL excl inventaris en grond- en verwervingskosten btw

(€ excl btw)

prijs/ond / m 2 BVO

Het bepalen van welk gedeelte van de verschuldigde btw via het btw compensatiefonds terug te vorderen is, is aan de gemeente Voorschoten.

Gebouw De Zilverfabriek Voorschoten Onderzoek verbouwing 27 februari 2026

9

BIJLAGE - SCOPE, BOUWKOSTENRAMING, INVESTERINGSKOSTENRAMING.

Gebouw De Zilverfabriek Voorschoten Onderzoek verbouwing 27 februari 2026

10

project onderwerp datum opsteller Kenmerk

De Zilverfabriek Voorschoten Beoordeling gebouw 25-02-2026 RM |SH 20260225 4964_rs

PLATTEGRONDEN HUIDIG begane grond

NIEUW

verdieping

project onderwerp datum opsteller Kenmerk

De Zilverfabriek Voorschoten Beoordeling gebouw 25-02-2026 RM |SH 20260225 4964_rs

GEBOUWSCHIL nr

onderdeel

bouwaard

staat

ingrepen

GEVELS 1a Voorgevel monumentaal

omschrijving

oppervlakte

Dichte delen

Metselwerk, gepleisterd.

657

Buitenkozijnen Staal, enkel glas, stopverf. Bouwfysisch Muren, kozijnen en beglazing zijn niet geïsoleerd.

Redelijke staat, plaatselijk scheurvorming, loslatend pleisterwerk. Slechte staat, plaatselijk roestvorming. Muur en kozijnen vormen isolatielek.

Plaatselijk herstel.

1b 1c

Kozijnen herstellen, nieuwe stopverf, te openen delen sluiten. Achterzetkozijnen plaatsen.

189 189 215 59

2a 2b 2c

Gemetselde gevel met stalen/aluminium raamkozijnen.

Dichte delen Kozijnen Bouwfysisch

Metselwerk, gepleisterd. Staal en aluminium, enkel glas. Muren, kozijnen en beglazing zijn niet geïsoleerd.

Plaatselijk scheurvorming, loslatend pleisterwerk. Matige staat. Muur en kozijnen vormen isolatielek.

Plaatselijk herstel. Kozijnen vervangen door aluminium kozijnen met HR glas. Kozijnen vervangen.

3a 3b 3c

Vliesgevel < 1985

Dichte delen Kozijnen Bouwfysisch

Vliesgevel met stalen profielen. Matig geïsoleerd, enkel/dubbel glas.

Matige staat. Isolatiewaarde nihil.

Vervangen. Vervangen.

4a 4b 4c

Gemetselde gevel 1985 met houten kozijnen (deel < 1985)

Dichte delen Kozijnen Bouwfysisch

Metselwerk, gekeimd. Houten kozijnen, hardhout. Spouwmuur (gedeelte < 1985 onbekend).

Goede staat. Goede staat. Waarschijnlijk redelijk.

Reinigen, mogelijk schilderen. Geen. Geen.

5a 5b

Vlakke vliesgevel 1985.

Dichte delen Kozijnen

Vliesgevel.

Matige staat.

Bouwfysisch

Matig geïsoleerd, enkel/dubbel glas.

Isolatiewaarde laag.

Vervangen door aluminium vliesgevel met gedeelde profielen en HR glas. Vervangen.

Gemetselde gevel met aluminium raamkozijnen < 1985

Dichte delen

Metselwerk, gepleisterd.

537

Staal en aluminium, enkel glas (enkele kozijnen dubbel glas). Muren, kozijnen en beglazing zijn niet geïsoleerd.

Redelijke staat, plaatselijk scheurvorming, loslatend pleisterwerk. Matige staat. Isolatiewaarde laag.

Plaatselijk herstel.

Kozijnen Bouwfysisch

Kozijnen vervangen door aluminium kozijnen met HR glas. Vervangen.

166

Sculpturale vliesgevel 1985.

Dichte delen Kozijnen

Vliesgevel.

Matige staat.

7c

Bouwfysisch

Matig geïsoleerd, enkel/dubbel glas.

Isolatiewaarde laag.

Vervangen door aluminium vliesgevel met gedeelde profielen en HR glas. Stalen achterconstructie behouden. Vervangen.

DAKEN 10a Pannendak + kap monument

Hellend dak

Houten kap met beschot en oud Hollandse pannen.

Sporen van lekkage.

Bouwfysisch

Niet thermisch geïsoleerd.

Het houten dak vormt een aanzienlijk isolatielek.

Pannen verwijderen, dakbeschot herstellen en ventilerende folie aanbrengen, nieuwe panlatten, pannen terugleggen. Kap niet isoleren, maar zoldervloer isoleren.

900

10b 11a Zoldervloer monument 11b

Houten vloer bouwfysisch

Houten planken op houten balkenstructuur Niet geisoleerd.

Plaatselijk slecht, o.a. door ingrepen. Via zoldervloer ontstaat isolatielek van binnen naar buiten.

Aanbrengen isolatie + underlayment op de zoldervloer. Aanbrengen isolatie + underlayment op de zoldervloer.

625

12a Platte daken overige bouwdelen. 12b

Plat dak

Gasbeton en stalen dakplaten, met isolatielaag en afgewerkt met bitumen. Met PV panelen. Het dak is thermisch matig geïsoleerd.

Geen gebreken waargenomen.

Dakisolatie en dakbedekking vervangen door nieuwe voldoende isolerende dakafwerking. Vervangen.

5c 6a 6b 6c 7a 7b

Bouwfysisch

7

7

Redelijke isolatie.

135 284 33

246

582

1.753

project onderwerp datum opsteller Kenmerk

De Zilverfabriek Voorschoten Beoordeling gebouw 25-02-2026 RM |SH 20260225 4964_rs

INTERIEUR nr

sectie

staat

ingrepen

Indeling Gevelafwerking Gepleisterd met voorzetwanden.

Redelijk.

Indeling behouden. Plaatselijk herstel pleisterlaag en plaatselijk isoleren.

1c 1d 1e 1f

Binnenwanden Steenachtig. Vloerafwerking Parket en tapijt. Plafonds Sculpturaal met ornamenten en plafondeilanden. Binnenkozijnen Houten kozijnen en houten deuren met glas. en -deuren.

Goed. Goed. Goed. Goed.

-

2a Monument hal 2b

Indeling Gevelafwerking Gepleisterd met voorzetwanden.

Redelijk.

Indeling behouden. Binnenzijde isoleren.

2c 2d 2e 2f

Binnenwanden Steenachtig. Vloerafwerking Terrazzo. Plafonds Gesloten, gestukadoord. Binnenkozijnen Hout met glas. en -deuren.

Goed. Goed. Goed, plaatselijk schade. Goed.

Schilderen. Vervangen ivm montage installaties. -

3a Kantoren noordoost 3b

Indeling Gevelafwerking Gepleisterd met voorzetwanden.

Redelijk.

Nieuwe indeling. Voorzetwanden met isolatie plaatsen.

357 160

3c 3d 3e 3f

Binnenwanden Lichte systeemwanden. Vloerafwerking Tapijt. Plafonds Systeemplafond. Binnenkozijnen Houten kozijnen met gesloten deuren. en -deuren.

Goed. Goed. Matig. Redelijk.

Verwijderen. Vervangen. Vervangen. -

357 357

4a Showroom > raadzaal

Indeling

-

4b

Gevelafwerking

-

Nieuwe indeling incl nieuwe constructie; omvormen tot raadzaal. -

4c 4d 4e 4f

Binnenwanden Vloerafwerking Plafonds Binnenkozijnen en -deuren.

-

Nieuwe afwerking parket. Nieuw plafond. -

193 193

5a Kantoren noordwest 5b

Indeling Gevelafwerking Vliesgevel + gemetseld

Redelijk.

Nieuwe indeling. Gemetselde gevel schilderen|herstellen.

288 48

5c 5d 5e 5f

Binnenwanden Lichte systeemwanden. Vloerafwerking Tapijt. Plafonds Systeemplafond. Binnenkozijnen Houten kozijnen met gesloten deuren. en -deuren.

Goed. Goed. Matig. Redelijk.

Verwijderen. Vervangen. Vervangen. -

288 288

6a Lounge 6b

Indeling Gevelafwerking Gepleisterde gevel.

Redelijk.

Nieuwe indeling. -

6c 6d 6e 6f

Binnenwanden Steenachtig. Vloerafwerking Tapijt. Plafonds Systeemplafond. Binnenkozijnen Houten kozijnen met gesloten deuren. en -deuren.

Goed. Goed. Matig. Redelijk.

Verwijderen. Vervangen. Vervangen. -

7a Grand café + keuken 7b

Indeling Gevelafwerking Gepleisterde gevel, vliesgevel.

Redelijk.

Indeling handhaven. -

7c 7d 7e 7f

Binnenwanden Steenachtig. Vloerafwerking Terrazzo/tegels. Plafonds Gestukadoord plafond. Binnenkozijnen Houten kozijnen met gesloten deuren. en -deuren.

Goed. Goed. Goed. Goed.

-

8a Back of the house -> kantoren 8b

Indeling Gevelafwerking Gepleisterde gevel.

Redelijk.

Indeling herzien, ombouwen tot kantoren. Kozijnen opnemen.

251 20

8c 8d 8e 8f

Binnenwanden Steenachtig. Vloerafwerking Gietvloer/tegels. Plafonds Geen/Diverse. Binnenkozijnen Houten kozijnen met gesloten deuren. en -deuren.

Goed. Goed. Goed. Goed.

Verwijderen. Vervangen door tapijt. Nieuw plafond voorzien. -

251 251 251

9a Patio 9b

Indeling Gevelafwerking Vliesgevel.

-

Indeling handhaven Kozijnen opnemen.

397

9c 9d 9e 9f

Binnenwanden Vloerafwerking Terrazzo. Plafonds Gestukadoord plafond. Binnenkozijnen Dubbele deuren naar belendende ruimten. en -deuren.

Goed. Goed. Vervangen ivm WBDBO.

Vervangen ivm WBDBO.

24

1e verdieping 10a Monument kantoren

Indeling

-

Geheel nieuwe indeling.

494

10b

Gevelafwerking Gepleisterd

Redelijk.

Gevel aan binnenzijde isoleren met isolerende voorzetwand

448

10c

Binnenwanden Lichte scheidingswanden.

Redelijk.

247

10d

Vloerafwerking Tapijt.

-

Bestaande binnenwanden vervangen door nieuwe systeemwanden. Vervangen.

10e

Plafonds

Matig.

Vervangen door nieuw systeemplafond.

494

10f

Binnenkozijnen Houten kozijnen en houten deuren met glas. en -deuren.

Matig.

Zie systeemwanden.

494

11a Overige kantoren

Indeling

-

Geheel nieuwe indeling.

815

11b

Gevelafwerking Grotendeels vliesgevel. Resterend metselwerk.

Redelijk.

Schilderen.

128

11c

Binnenwanden Lichte scheidingswanden.

Redelijk.

Bestaande binnenwanden slopen en door nieuwe MS wanden.

245

11d

Vloerafwerking Tapijt.

Redelijk.

Vervangen.

815

11e

Plafonds

-

Vervangen.

815

11f

Binnenkozijnen Metalen en houten binnenkozijnen en -deuren.

-

-

Begane grond 1a Monument kantoren 1b

onderdeel

bouwaard | omschrijving

-

-

Systeem.

-

Divese systeemplafondtypen

oppervlakte

651 260

187 30

187

193

241

241 241

241

494

project onderwerp datum opsteller Kenmerk

De Zilverfabriek Voorschoten Beoordeling gebouw 25-02-2026 RM |SH 20260225 4964_rs

INTERIEUR nr

sectie

onderdeel

Algemeen xx Sanitaire groepen

yy

Keuken

bouwaard | omschrijving

staat

ingrepen

Indeling Gevelafwerking -

-

-

Vloerafwerking Composiet Gietvloer. Plafonds Systeem, gipsplaat. Binnenkozijnen Houten kozijnen met houten deuren. en -deuren. Sanitair Indeling Gevelafwerking -

Goed. Goed. Goed.

-

Goed. -

-

Vloerafwerking Tegels. Plafonds Speciaal. Binnenkozijnen en -deuren. Keukeninrichting

Goed. Goed. Goed.

-

Goed.

8 6 5

11

7 9

1

2

4 3

10

oppervlakte

project De Zilverfabriek Voorschoten onderwerp Beoordeling gebouw datum 46.078 opsteller RM |SH Kenmerk 20260225 4964_rs BOUWKOSTENRAMING Nr

onderdeel

bouwdeel

onderdeel

werkzaamheden

DIRECTE BOUWKOSTEN 1 SLOOPKOSTEN 2

oppervlakte

eenheidsprijs

4.000

prijs/onderdeel

95

380.000

BOUWKOSTEN

2.1 Bouwkundig 2.1.1 Gebouwschil 1a 1b 1c 2a 2b 2c 3a 3b 3c 4a 4b 4c 5a 5b 5c 6a 6b 6c 7a 7b

Voorgevel monumentaal

Gemetselde gevel met stalen/aluminium raamkozijnen.

Vliesgevel < 1985

Gemetselde gevel 1985 met houten kozijnen (deel < 1985)

Vlakke vliesgevel 1985.

Gemetselde gevel met aluminium raamkozijnen < 1985

Sculpturale vliesgevel 1985.

7c 10a 10b 11a 11b 12a

4b 4c 4d 4e 4f 5a 5b 5c 5d 5e 5f 6a 6b 6c 6d 6e 6f 7a 7b 7c 7d 7e 7f 8a 8b 8c 8d 8e 8f 9a 9b 9c 9d 9e 9f 10a 10b 10c

Plaatselijk herstel. Kozijnen herstellen, nieuwe stopverf, te openen delen sluiten.

657 G1 189 K1

130 500

85.410 94.250

0 Bouwfysisch Dichte delen

Achterzetkozijnen plaatsen. Plaatselijk herstel.

189 K5 215 G1

800 130

150.800 27.950

0 Kozijnen 0 Bouwfysisch Dichte delen 0 Kozijnen 0 Bouwfysisch Dichte delen

Kozijnen vervangen door aluminium kozijnen met HR glas. Kozijnen vervangen. Vervangen. Vervangen. Reinigen, mogelijk schilderen.

59 K2 0 0 135 K3 0 284 G2

800 0 0 1.200 0 50

46.800 0 0 162.000 0 14.200

0 Kozijnen 0 Bouwfysisch Dichte delen 0 Kozijnen

Geen. Geen. Vervangen door aluminium vliesgevel met gedeelde profielen en HR glas. Vervangen. Plaatselijk herstel.

33 0 0 246 K3

0 0 0 1.200

0 0 0 295.200

0 537 G1

0 130

0 69.797

Kozijnen vervangen door aluminium kozijnen met HR glas. Vervangen. Vervangen door aluminium vliesgevel met gedeelde profielen en HR glas. Stalen achterconstructie behouden. Vervangen.

166 K2 0 0 582 K4

800 0 0 1.600

132.600 0 0 930.560

0

0

Pannen verwijderen, dakbeschot herstellen en ventilerende folie aanbrengen, nieuwe panlatten, pannen terugleggen. Kap niet isoleren, maar zoldervloer isoleren. Aanbrengen isolatie + underlayment op de zoldervloer. Aanbrengen isolatie + underlayment op de zoldervloer. Dakisolatie en dakbedekking vervangen door nieuwe voldoende isolerende dakafwerking. Vervangen.

900 D1

0 0 300

270.000

0 625 D2 0 1.753 D3

0 150 0 200

0 93.750 0 350.600

0

0 0 0 0 0 150 0 0 0 0 0 150 32 0 250 0 50 150 0 55 75 0 1.400

0 2.723.917

0 0 150 250 0 50 32 0 55 75 0 100 0 0 55 75 0 0 0 0 0 0 0 300 600 0 55 75 0 0 0 0 0 0 700 0 0 150 300

0 0 28.950 48.250 0 14.400 1.536 0 15.840 21.600 0 24.100 0 0 13.255 18.075 0 0 0 0 0 0 0 75.300 12.000 0 13.805 18.825 0 0 0 0 0 0 16.800

0 Bouwfysisch Dichte delen 0 Kozijnen 0 Bouwfysisch Dichte delen 0 Kozijnen 0 Bouwfysisch

Pannendak + kap monument

Zoldervloer monument Platte daken overige bouwdelen.

12b Subtotaal gebouwschil 2.1.2 Interieur 1a 1b 1c 1d 1e 1f 2a 2b 2c 2d 2e 2f 3a 3b 3c 3d 3e 3f 4a

Dichte delen 0 Buitenkozijnen

Monument kantoren

Monument hal

Kantoren noordoost

Showroom > raadzaal

Kantoren noordwest

Lounge

Grand café + keuken

Back of the house -> kantoren

Patio

Monument kantoren

Hellend dak 0 Bouwfysisch Houten vloer 0 bouwfysisch Plat dak 0 Bouwfysisch

Indeling 0 Gevelafwerking 0 Binnenwanden 0 Vloerafwerking 0 Plafonds 0 Binnenkozijnen en -deuren. Indeling 0 Gevelafwerking 0 Binnenwanden 0 Vloerafwerking 0 Plafonds 0 Binnenkozijnen en -deuren. Indeling 0 Gevelafwerking 0 Binnenwanden 0 Vloerafwerking 0 Plafonds 0 Binnenkozijnen en -deuren. Indeling 0 Gevelafwerking 0 Binnenwanden 0 Vloerafwerking 0 Plafonds 0 Binnenkozijnen en -deuren. Indeling 0 Gevelafwerking 0 Binnenwanden 0 Vloerafwerking 0 Plafonds 0 Binnenkozijnen en -deuren. Indeling 0 Gevelafwerking 0 Binnenwanden 0 Vloerafwerking 0 Plafonds 0 Binnenkozijnen en -deuren. Indeling 0 Gevelafwerking 0 Binnenwanden 0 Vloerafwerking 0 Plafonds 0 Binnenkozijnen en -deuren. Indeling 0 Gevelafwerking 0 Binnenwanden 0 Vloerafwerking 0 Plafonds 0 Binnenkozijnen en -deuren. Indeling 0 Gevelafwerking 0 Binnenwanden 0 Vloerafwerking 0 Plafonds 0 Binnenkozijnen en -deuren. Indeling 0 Gevelafwerking 0 Binnenwanden

Indeling behouden. Plaatselijk herstel pleisterlaag en plaatselijk isoleren. Indeling behouden. Binnenzijde isoleren. Schilderen. Vervangen ivm montage installaties. Nieuwe indeling. Voorzetwanden met isolatie plaatsen. Verwijderen. Vervangen. Vervangen. Nieuwe indeling incl nieuwe constructie; omvormen tot raadzaal. Nieuwe afwerking parket. Nieuw plafond. Nieuwe indeling. Gemetselde gevel schilderen|herstellen. Verwijderen. Vervangen. Vervangen. Nieuwe indeling. Verwijderen. Vervangen. Vervangen. Indeling handhaven. Indeling herzien, ombouwen tot kantoren. Kozijnen opnemen. Verwijderen. Vervangen door tapijt. Nieuw plafond voorzien. Indeling handhaven Kozijnen opnemen. Vervangen ivm WBDBO.

651 260 G10 0 0 0 0 187 30 G10 0 G11 0 187 P2 0 357 I1 160 G10 0 357 V1 357 P1 0 193 I4

Geheel nieuwe indeling. Gevel aan binnenzijde isoleren met isolerende voorzetwand Bestaande binnenwanden vervangen door nieuwe systeemwanden.

494 448 G10 247 B2

0 0 193 V4 193 P2 0 288 I1 48 G11 0 288 V1 288 P1 0 241 I2 0 0 241 V1 241 P1 0 241 0 0 0 0 0 251 I3 20 K6 251 251 V1 251 P1 0 397 0 0 0 0 24 K11

0 39.000 0 0 0 0 0 4.500 0 0 46.750 0 17.850 24.000 0 19.635 26.775 0 270.200

0 67.200 74.100

project De Zilverfabriek Voorschoten onderwerp Beoordeling gebouw datum 46.078 opsteller RM |SH Kenmerk 20260225 4964_rs BOUWKOSTENRAMING Nr

onderdeel bouwdeel 10d 10e 10f 11a Overige kantoren 11b 11c

onderdeel 0 Vloerafwerking 0 Plafonds 0 Binnenkozijnen en -deuren. Indeling 0 Gevelafwerking 0 Binnenwanden

werkzaamheden Vervangen. Vervangen door nieuw systeemplafond. Zie systeemwanden. Geheel nieuwe indeling. Schilderen. Bestaande binnenwanden slopen en door nieuwe MS wanden.

11d 11e 11f

0 Vloerafwerking 0 Plafonds 0 Binnenkozijnen en -deuren.

Vervangen. Vervangen. -

20

Schilderwerk algemeen

post

oppervlakte 494 V1 494 P1 494 815 I2 128 G11 245 B1

eenheidsprijs 55 75 0 100 32 150

prijs/onderdeel 27.170 37.050 0 81.500 4.096 36.675

815 V1 815 P1 0

55 75 0

44.825 61.125 0

25

100.000

4.000

Subtotaal Interieur

1.305.187

totaal bouwkundig

4.029.104

2.1.3 Vaste inrichting

4.000

80

320.000

2.2

4.000

1.200

4.800.000

Installaties

Totaal directe bouwkosten

9.529.104

INDIRECTE KOSTEN 3.1 3.2 3.3 3.4

Algemene uitvoeringskosten Coordinatiekosten installaties AK W&R

12% 4% 7% 5%

9.529.104 4.800.000 5.872.596 6.283.678

1.143.492 192.000 411.082 314.184

Totaal indirecte kosten

2.060.758

TOTAAL BOUWKOSTEN

11.589.862

10.1 10.2 10.3

426.930 5.770.132 5.392.800

Sloopkosten Aanneemsom bouwkundig Aanneemsom installaties

EENHEIDSPRIJZEN code Gevel exterieur G1 G2

omschrijving

Licht herstel monumentale gevel Schilderen gevel

Buitenkozijnen en vliesgevels K1 Herstel stalen monumentale ramen (getoogd) K2 Nieuw alu kozijn in gemetselde gevel (getoogd) K3 Vliesgevel standaard K4 Vliesgevel complex K5 Achterzetraam (getoogd) K6 Nieuw houten kozijn Daken D1 D2 D3

Herstel monumentale kap met pannen Isoleren zoldervloer monument Nieuwe isolatie + dakbedekking vlakke daken

Gevelafwerking binnen G10 Voorzetwand + isolatie G11 Licht herstel en schilderen Indelingswijzigingen I1 Licht I2 Gemiddeld I3 Intensief I4 Ingrijpende constructiewijziging

prijs per eenheid [m2]

130 50

500 800 1.200 1.600 800 600

300 150 200

150 32

50 100 300 1.400

Plafonds P1 P2

Systeemplafond Luxe plafond (gips gestukadoord of Heartfelt)

75 250

Vloerafwerking V1 V2 V3 V4

Tapijt Tegels Gietvloer Luxe vloerafwerking (parket)

55 100 150 150

Binnenkozijn K10 K11

Enkele kozijnen met houten deur Dubbel kozijn brandwerend

300 700

Binnenwanden incl kozijn B1 Metalstudwand B2 Systeemwand 50% glas

150 300

Project Onderwerp Datum Opsteller Kenmerk

De Zilverfabriek Voorschoten Beoordeling gebouw 25-02-26 RM |SH 20260225 4964_rs

INVESTERINGSKOSTENRAMING 4.000 m 2

BVO onderdeel 1

2

0 #0

GROND- VERWERVINGSKOSTEN GROND- VERWERVINGSKOSTEN

10 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 10.6

#11 #12 #13 #14 #10

BOUWKOSTEN sloopkosten bouwkundig casco + installaties casco + vaste inrichting in 10.2 subtotaal bouwkosten loon- en prijsstijgingen prijsstijgingen tijdens bouw prijsstijgingen tot start bouw BOUWKOSTEN sloopkosten bouwkosten bouwkundig bouwkosten installaties bouwkosten vaste inrichting BOUWKOSTEN

20 20.1 20.2 20.3 20.4 20.5 20.6 20.7 20.8 20.9 20.10 20.11 20.12 #20

BIJKOMENDE KOSTEN legeskosten omgevingsvergunning precario lozingskosten grondmechanisch onderzoek milieukundig bodemonderzoek CAR verzekering aansluitkosten subsidies certificering duurzaamheid toepassing kunst interne kosten gemeente overige bijkomende kosten BIJKOMENDE KOSTEN

30

LOSSE INVENTARIS

40 40.1 40.2 40.3 40.4

40.8 40.9 #40

ADVIESKOSTEN architect installatie adviseur constructeur projectmanagement projectmanagement bouwkostenmanagement directievoering toezicht interieur architect adviseur bouwfysica adviseur brandveiligheid adviseur ecologie adviseurs overig prijsstijgingen ADVIESKOSTEN

50 50.1 50.2 50.3 #50

RENTEKOSTEN rente over grondkosten rente over advieskosten/bijk rente over bouwkosten TOTAAL RENTEKOSTEN

60 60.1 60.2 60.3 60.4 #60 70 70.1 70.2 70.3 70.4 70.5 70.6 #70

40.5 40.6 40.7

#100 #101

hoeveelheid 3

4% 50% 47%

eenheid

prijs/eenh

prijs/ond

4

€ excl btw 5

€ excl btw 6

4.000

niet opgenomen 0

4.000 4.000 4.000

m² m² m²

107 1.443 1.348

426.930 5.770.132 5.392.800

% totaal

prijs/m 2 BVO

btw

7

€ excl btw 6

8

0%

0

2% 30% 28%

107 1.443 1.348

11.589.862 over mnd over mnd

20 12

2,5% 3,0%

van van

11.589.862 11.589.862

opmerkingen

21% 21% 21%

2.897

289.747 347.696 12.227.305 450.411 6.087.489 5.689.404

2% 2%

72 87

3.057 12.227.305

64%

3.057

1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1% 2%

58 0 0 1 0 13 0 0 0 0 0 25 97

0% 21% 21% 21% educated guess 21% 21% 21% 0% nog niet opgenomen 21% 21% in separate raming opgenomen 21% 21%

138 49 18 0 41 0 40 35 0 13 8 1 25 11 378

21% % kengetal 21% % kengetal 21% % kengetal 21% 21% % kengetal 21% 21% ervaringsgetal 21% ervaringsgetal 21% 21% ervaringsgetal 21% ervaringsgetal 21% 21% reservering 21%

2,0%

van

11.589.862

231.797

1 0 0,45% 0 1 1 0,0% 0 1 3,36%

post post van post post post van post post van

5.000 2.500 11.589.862 0

5.000 0 52.154 0 0 0 0 0 100.000 388.952

11.589.862 0 100.000 11.589.862

21% 21%

niet opgenomen 5,0% 4,0% 3,0%

van van van

11.004.574 4.890.922 2.445.461

550.229 195.637 73.364

1,5%

van

11.004.574

165.069

16 16

mnd mnd

10.000 8.640

160.000 138.240

1 1 1 1 3,0% 12,36%

post post post post over van

50.000 30.000 5.000 100.000 1.467.538 12.227.305

50.000 30.000 5.000 100.000 44.026 1.511.564

3% 1% 0% 0% 1% 0% 1% 1% 0% 0% 0% 0% 1% 0% 8%

5,0% 4,5% 2,3% 2,18%

van van van

0 1.900.516 12.227.305 12.227.305

0 129.717 136.792 266.509

0% 1% 1% 1%

0 32 34 67

21% afname grond bij start bouw 21% 21%

RESERVERINGEN onvoorzien uitvoering nadere planuitwerking onvoorzien overige kosten marktwerking RESERVERINGEN

10,00% 0,00% 10,00% 0,00% 11,77%

van van van van van

12.227.305 12.227.305 2.167.025 12.227.305 12.227.305

1.222.730 0 216.703 0 1.439.433

6% 0% 1% 0% 8%

306 0 54 0 360

21% % kengetal 21% % kengetal 21% % kengetal 21% niet opgenomen

STARTKOSTEN verhuiskosten tijdelijke huisvesting interne kosten aanloopkosten schoonmaakkosten promotie en evenementen STARTKOSTEN

0 0 0 0 1 1 0,25%

post post post post post post van

15.000 15.000 12.227.305

0 0 0 0 15.000 15.000 30.000

0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

0 0 0 0 4 4 8

21% niet opgenomen 21% 0% niet opgenomen 21% niet opgenomen 21% educated guess 21% ervaringsgetal

15.863.763 3.282.713 19.146.475

83% 100%

3.966 821 4.787

incl 40.4 incl 40.1

over mnd over mnd over mnd

Totaal excl inventaris Totaal excl inventaris en grond- en verwervingskosten (€ excl btw) btw Totaal excl inventaris en grond- en verwervingskosten (€ incl btw)

20 36 18

Project Onderwerp Datum Opsteller Kenmerk

De Zilverfabriek Voorschoten Beoordeling gebouw 25-02-26 RM |SH 20260225 4964_rs

INVESTERINGSKOSTENRAMING NOTA BENE

MARGE Deze raming is opgesteld op basis van een beperkte beoordeling van het gebouw. Zonder dat een due diligence onderzoek heeft plaatsgevonden. En zonder dat er een ontwerp beschikbaar is. Dat betekent dat de scope op basis van de testfit van UP architecture, ervaring en waarneming is bepaald. De kosten zijn geraamd op basis van de aldus gedefinieerde scope en op kengetallen. Eén en ander impliceert dat rekening moet worden gehouden een marge van -5% tot +15%. 1. Niet opgenomen: - Grondkosten en verwervingskosten opstallen - Losse inventaris (meubilair) - Audiovisuele middelen - Actieve componten IT, wel bekabeling en wifi netwerk 2. Van de btw is een gedeelte terug te vorderen via het Btw Compensatiefonds. Dit is niet verdisconteerd. 3. Er is geen rekening gehouden met asbestsanering. Volgens mondelinge informatie is er geen (noemenswaardig) asbest aanwezig. Dit is echter alleen door middel van een inventarisatie vast te stellen. 4. Er heeft geen onderzoek naar de deugdelijkheid van de draagconstructie plaats gevonden. RESUME

Onderdeel

prijs/ond

#0 #10

GROND- VERWERVINGSKOSTEN BOUWKOSTEN incl loon- en prijsstijgingen

0 12.227.305

0 3.057

#11 #12 #13 #14

sloopkosten bouwkundig installaties vaste inrichting

450.411 6.087.489 5.689.404 in #12

113 1.522 1.422 in #12

#20 #40 #50 #60 #70 #2070

BIJKOMENDE KOSTEN ADVIESKOSTEN TOTAAL RENTEKOSTEN RESERVERINGEN STARTKOSTEN SUBTOTAAL #20 t/m #70

388.952 1.511.564 266.509 1.439.433 30.000 3.636.458

97 378 67 360 8 909

15.863.763 3.282.713

3.966 821

TOTAAL excl inventaris en grond- en verwervingskosten btw

(€ excl btw)

prijs/ond / m 2 BVO