Bijlage 3 Ruimtelijke analyse Ontwikkelvisie Voorschoten

Dichtheid (FSI) De Floor Space Index (FSI) toont de dichtheid per locatie. Daarbij valt op dat de dichtheid redelijk gelijk verspreid is over Voorschoten en ook de bedrijventerreinen niet sterk verschillen. Terwijl de locatiekenmerken wel sterk variëren (ligging aan rand of centrum van de gemeente, ligging nabij het station, enz.). In vergelijking met andere moderne bedrijventerreinen hebben de Voorschotense terreinen een relatief lage dichtheid: dit bied potentie om verder te verdichten op de bestaande terreinen.

Hofweg

Dobbewijk

Stationsgebied

Molenlaan

Rouwkooplaan

FSI

Functiemenging (MXI) De Mixed Use Index (MXI) laat zien wat de verhouding is tussen werk- en woonprogramma op de verschillende locaties. Voor de meeste terreinen geldt dat deze bijna volledig bestaan uit werkprogramma, maar wel worden omringd door (gemengde) woonwijken. Molenlaan is de enige locatie waar wonen en werken daadwerkelijk (verticaal) gemengd is.

Hofweg

Dobbewijk

Stationsgebied

Molenlaan

Rouwkooplaan

MXI

Dichtheid (FSI) en functiemenging (MXI) per locatie

Dobbewijk • FSI: 0,6 – 1,1 • MXI: 0,0 – 0,2 • Gebouwtype: voornamelijk vrijstaande bedrijfsgebouwen van 1 à 2 verdiepingen • Bedrijventerrein met relatief lage dichtheid. De mate van functiemenging tussen wonen en werken is laag (de woningen aan de Donklaan vallen buiten het plangebied.

Rouwkooplaan • FSI: 0,7 • MXI: 0,0 – 0,2 • Gebouwtype: vrijstaande bedrijfspanden tot 2 lagen • Bedrijventerrein met relatief lage dichtheid. Geen menging met woningen.

Molenlaan • FSI: 1,1 • MXI: 0,5 – 0,7 • Gebouwtype: voornamelijk tweelaagse bedrijfsgebouwen, deels in combinatie met woningen • Het terrein heeft een hogere dichtheid door de beperkte buitenruimte. De MXI is relatief hoog vanwege de gestapelde combinatie met woningen op het terrein.

Stationsgebied • FSI: 0,9 • MXI: 0,5 – 0,7 • Gebouwtype: vrijstaande bebouwing rondom gedeeld parkeerhof • Bedrijfspand in combinatie met woningen vormt samen met andere woningblokken een gezamenlijk cluster.

Hofweg • FSI: 0,3-0,5 • MXI: 0 – 0,7 • Gebouwtype: vrijstaande bebouwing van 1 à 2 lagen • Autodealer omringd door aantal kavels met weinig bebouwing aan zuidzijde Hofweg; aan noordzijde compacte, lage bedrijfspanden.

Bouwjaar bebouwing Dobbewijk Aan Dobbeweg sterke variatie in leeftijd van de bebouwing, van jaren ’40 tot zeer recent. Aantal verouderde gebouwen, maar ook bebouwing met historische waarde. Bebouwing aan noordzijde stamt uit de jaren ’80. De meest recente uitbreiding aan de Industrieweg is nog relatief nieuw en biedt daarmee weinig mogelijkheden om verder te intensiveren door bebouwing te transformeren.

Molenlaan Relatief oude bebouwing, van jaren ’20 tot ’60. Mogelijk deels verouderd en behoefte aan renovatie of transformatie.

Bouwjaar bebouwing Rouwkooplaan Bebouwing centraal op het terrein varieert van jaren ’60 tot ’90, met mogelijk noodzaak / kans voor renovatie of transformatie. Bebouwing aan zuidzijde (aan Starrenburglaan) vormt een recente uitbreiding.

Stationsgebied Bebouwing komt uit de periode ’45-’65 en vormt daarmee de oudste bebouwing als onderdeel van het cluster. Nieuwbouw of transformatie biedt kansen om het pand beter aan te laten sluiten op de rest van het cluster.

Bouwjaar bebouwing Hofweg De bebouwing van de autodealer dateert uit de jaren ’90. Daarnaast zijn recentelijk een aantal nieuwe panden ontwikkeld en getransformeerd, waaronder de jachtwerf. De bebouwing aan de noordzijde varieert van de jaren ’40 tot na 2000; een deel van de bebouwing is verouderd en dient te worden gerenoveerd / getransfomeerd.

Energielabel NB: voor veel bebouwing ontbreekt de beschikbare data. Dobbewijk Nieuwere bebouwing met relatief goed label (>A). Het grote pand aan noordzijde heeft label D, verduurzaming is hier wenselijk.

Molenlaan Data ontbreekt.

Bouwjaar bebouwing Rouwkooplaan Aantal oudere panden met label C, verduurzaming is hier wenselijk. Nieuwere bebouwing heeft een goed label (>A).

Stationsgebied Pand heeft label C, verduurzaming wenselijk.

Bouwjaar bebouwing Hofweg Weinig data beschikbaar.

Waterdiepte neerslag (kans 1:1000) De kaart laat zien dat grote delen van het stedelijk gebied van de gemeente te maken kunnen krijgen met wateroverlast bij hevige regenbuien. Dit geldt ook voor (delen van) de bedrijventerreinen, met name voor de volgende plekken: • • • • •

Dobbewijk: de omgeving van de Dobbeweg en Industrieweg. Molenlaan: de centrale straat tussen de bebouwing. Rouwkooplaan: de noordwestzijde van het terrein. Stationsgebied: het binnenhof en het parkeerterrein bij het station. Hofweg: de buitenruimte aan noordzijde van de Hofweg.

Hofweg

Dobbewijk

Stationsgebied

Rouwkooplaan

Molenlaan

Bodemdaling Bodemdaling is in grote delen van dit deel van Nederland een opgave. Bij transformatie dient hier in de constructie rekening mee te worden gehouden; bij nieuwbouw dienen locaties zorgvuldig getoetst te worden op de risico’s en wordt bij voorkeur niet gebouwd in gebieden met een te groot risico. Voor de locaties in Voorschoten geldt dat de risico’s van de binnenstedelijk gelegen terreinen beperkt lijken. De bodemdaling in het poldergebied aan westzijde van Voorschoten heeft echter te maken met ‘vrij sterke’ bodemdaling tot 2050 (20-40 cm). Dit is voornamelijk voor een eventuele uitbreiding van Dobbewijk een aandachtspunt.

Hofweg

Dobbewijk

Stationsgebied

Molenlaan

Rouwkooplaan Bodemdaling 2020-2050 (scenario hoog)

Stedelijk hitte-eiland Zoals in veel stedelijke gebieden is de temperatuur hier hoger dan in het buitengebied, zo ook in Voorschoten. De meeste bedrijventerreinen bevinden zich aan de rand van het stedelijk gebied en hebben hier daardoor slechts beperkt mee te maken. De locatie Molenlaan heeft het sterkste effect (+1,2-1,4 graden Celsius); vergroening kan hier helpen verhitting tegen te gaan.

Hofweg

Dobbewijk

Stationsgebied

Rouwkooplaan

Molenlaan

Beschermde natuur en landschap Beschermd landschap Dobbewijk grenst aan het open landschap dat zowel als belangrijk weidevogelgebied, groene buffer en als buitengebied is aangewezen in de Zuid-Hollandse Omgevingsverordening.

Belangrijk weidevogelgebied Groene buffer Buitengebied

Beschermde natuur en landschap Beschermd stads- of dorpsgezicht Voor Dobbewijk en Molenlaan geldt dat het grenst aan beschermd stads-/dorpsgezicht. Hier dient rekening mee te worden gehouden bij eventuele transformatie en/of uitbreiding.

Beschermd stads- of dorpsgezicht

Beschermde natuur en landschap Kroonjuweel Voor Dobbewijk geldt bovendien dat het grenst aan een beschermd kroonjuweel (in paars gearceerd), waardoor het landschap een beschermde status heeft. Ontwikkeling in het kroonjuweel is alleen onder strenge voorwaarden mogelijk; dit beperkt de mogelijkheden voor uitbreiding van het terrein aan die zijde.

Kroonjuweel