Bijlage 1 - Ruimte voor bedrijven in Economie-071 gemeente actualisatie Stec groep 2024
Tekst van het document
Bij elk besluit brengen we in beeld wat dit beteken voor de regio. Hiermee bevorderen we het gemeente-overstijgend denken. In de bedrijventerreinenstrategie uit 2020 wilde de stuurgroep de inzet van een regionaal aanjager/makelaar/regisseur onderzoeken. Inmiddels wordt deze functie concreet ingevuld. We zetten deze inzet als regio graag voort. Specifiek geven we de regisseur het mandaat om gericht met een aantal zacht planlocaties aan de slag te gaan en deze om te zetten in harde plancapaciteit. Hiervoor moeten we keuzes maken in het takenpakket van de regisseur. We zetten in op een meer aanjagende rol en een minder monitorende rol. We onderzoeken momenteel de haalbaarheid van het opzetten van een regionale herontwikkelingsmaatschappij (RHOM). De regio zet zich in voor het revitaliseren en herstructureren van bestaande bedrijventerreinen om hiermee bij te dragen aan toekomstbestendige werklocaties en een beter vestigingsklimaat. Beter benutten van bestaande bedrijventerreinen door intensiveren en verduurzamen van verouderde terreinen moet leiden tot ruimtewinst. Het zorgvuldiger, efficiënter en duurzamer omgaan met bestaande werklocaties is niet alleen vanuit economisch perspectief interessant, maar draagt ook bij aan het realiseren van
23
Ruimte voor bedrijven in de Economie071-gemeenten - actualisatie
verschillende maatschappelijke doelstellingen. Hiervoor onderzoeken we de oprichting van een regionale herontwikkelingsmaatschappij. Het haalbaarheidsonderzoek begint in de Economie071gemeenten (Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Voorschoten en Zoeterwoude). Daarna wordt het mogelijk uitgebreid naar de andere subregio’s in de regio Holland Rijnland. Met een RHOM kunnen we naar verwachting de uitvoering van de (sub-)regionale bedrijventerreinstrategie bevorderen door te zorgen voor herontwikkeling van bedrijventerreinen, het financieren van de onrendabele toppen en creëren we noodzakelijke schuifruimte. Dit kan door strategische aankopen op bedrijventerreinen en het initiëren van samenwerkingen tussen ontwikkelaar en eigenaren op bedrijventerreinen om verouderde panden te herontwikkelen naar toekomstbestendige panden. Ons belang is dat er werk in de stad en regio blijft voor zowel de verzorgende als de stuwende economie voor onze inwoners en ondernemers.
5.2 Verbinding met ondernemers Om de verbinding tussen de ondernemers en de stuurgroep te verbeteren worden de stuurgroep vergaderingen om en om bij een gemeente of bij een ondernemer in de regio georganiseerd. De stuurgroep gaat dus soms gepaard met een bedrijfsbezoek. Bovendien streven we er naar om op verzoek van ondernemers uit de regio een casus of onderwerp te agenderen in de stuurgroep vergadering. Zij kunnen via de accountmanager of beleidsmedewerker van de gemeente of via de gebiedsregisseur een onderwerp of casus inbrengen die zal worden besproken in de werkgroep. In de werkgroep kan besloten worden het punt verder te agenderen in de stuurgroep.
24
25
Ruimte voor bedrijven in de Economie071-gemeenten - actualisatie
Bijlage A – Vraag en aanbod Provinciale behoefteraming belangrijke bouwsteen voor toekomstbestendige bedrijventerreinen De provincie Zuid-Holland streeft naar een vitale, toekomstbestendige bedrijventerreinenmarkt. Dit begint bij een goede balans tussen vraag naar en aanbod van bedrijventerreinen. Daarnaast zet de Provincie in op het beter benutten van de ruimte op bestaande bedrijventerreinen en het verduurzamen en voorbereiden van de bedrijventerreinen op de toekomst. Deze drie beleidslijnen staan centraal in de nieuwe bedrijventerreinenstrategie die Zuid-Holland begin 2021 heeft vastgesteld. Een actuele raming van de verwachte ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen is hiervoor een belangrijke bouwsteen. Zo vormt de raming bijvoorbeeld input voor nieuwe regionale visies en afspraken over bedrijventerreinen.
Behoefteraming: vraag – aanbod bedrijventerreinen
Onder meer via regionale bedrijventerreinenvisies
Bron: Bedrijventerreinenstrategie Zuid-Holland (2021) en Stec Groep (2021).
A.1 Vertaling provinciale vraagraming naar de Economie071gemeenten In november 2021 is de nieuwe behoefteraming bedrijventerreinen van de provincie Zuid-Holland vastgesteld. In deze paragraaf vertalen we de bevindingen vanuit de raming naar het niveau van de Economie071-gemeenten. De vraagraming bestaat uit een drietal onderdelen: • Uitbreidingsvraag: raming uitbreidingsvraag op basis van economische- en werkgelegenheidsscenario’s en trends. Op basis van de verwachte economische- en werkgelegenheidsontwikkeling (WLO Hoog en WLO Laag) in Zuid-Holland en inschattingen over de betekenis van trends als robotisering, circulaire economie en energietransitie op het (toekomstige) ruimtegebruik van bedrijven is een raming van de autonome uitbreidingsvraag naar ruimte op bedrijventerreinen van bedrijven in Zuid-Holland opgesteld. Ofwel: het verwachte extra ruimtebeslag dat nodig is op bedrijventerreinen ten opzichte van nu. • Vervangingsvraag: ruimtevraag doordat bestaande bedrijventerreinen transformeren. Er kan ook vraag naar bedrijventerreinen ontstaan doordat een gemeente een bestaand
26
Ruimte voor bedrijven in de Economie071-gemeenten - actualisatie
•
bedrijventerrein omzet naar een andere functie, zoals woningen. Voor de (actieve) bedrijven op het bedrijventerrein moet dan vervangende ruimte worden aangeboden. Vanuit de provinciale behoefteraming is bij alle regiogemeenten geïnventariseerd of dit soort plannen er zijn, om hoeveel hectare het precies gaat, om welk type bedrijven en bovenal hoe concreet de plannen zijn. Additionele vraag: nieuwe, grote ruimtevragers van buiten of belangrijke beleidswijzigingen. Tot slot kan additionele ruimtevraag ontstaan door de komst van grote, nieuwe bedrijven van buiten de regio of Zuid-Holland, die niet in de reguliere raming te voorspellen zijn. En er kan extra (of andere) vraag ontstaan door grote beleidswijzingen en infrastructurele ontwikkelingen.
1. Autonome behoefteraming Economie071-gemeenten: circa 13 tot 68 hectare t/m 2040
De uitbreidingsvraag is de vraag naar extra ruimte op bedrijventerreinen ten opzichte van de huidige voorraad, door natuurlijk verloop en dynamiek van bedrijven in de regio. Ook wel autonome vraag genoemd. In de provinciale behoefteraming wordt de uitbreidingsvraag naar regio’s geraamd, deze raming wordt weer opgesplitst naar subregio. De gemeenten Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Oegstgeest, Voorschoten en Zoeterwoude vallen in de provinciale prognose in de ‘Leidse Regio’ (hierna: Economie071-gemeenten). De bandbreedte van de uitbreidingsvraag in de Economie071-gemeenten in de periode 2023 tot en met 2030 is 18 tot 41 hectare bedrijventerrein. Dit betekent een jaarlijkse vraag van circa 2,3 tot 5,0 hectare in de periode 2023 tot en met 2030. In de periode 2031 tot en met 2040 is er een uitbreidingsvraag van circa -11 tot 62 hectare in de gehele regio Holland-Rijnland. De uitbreidingsvraag in deze periode ligt op een lager niveau vanwege een afvlakkende werkgelegenheidsontwikkeling (negatief in WLO laag scenario) en naar verwachting minder harde stijging van de terreinquotiënt. In de Economie071-gemeenten gaat het om een uitbreidingsvraag van circa -5 tot 27 hectare in de periode 2031 t/m 2040. In de periode 2023 t/m 2040 bedraagt de uitbreidingvraag circa 13 tot 68 hectare.
Tabel 5: Uitbreidingsvraag in de Economie071-gemeenten in hectare Tijdsperiode ▼
Scenario ►
WLO laag
WLO hoog
2023 tot en met 2030
18
41
2031 tot en met 2040
-5
27
2023 tot en met 2040
13
68
Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland, Stec Groep (2021).
Vraag naar werkmilieus: voornamelijk vraag vanuit reguliere bedrijvigheid De uitbreidingsvraag is voor de regio Holland-Rijnland vertaald naar vijf typen werkmilieus. Uit de behoefteraming blijkt dat in Holland-Rijnland de vraag het grootst is naar het reguliere segment en grootschalige distributie. Wanneer we deze verdeling op hoofdlijnen voor de subregio de Economie071-gemeenten maken 8 zien we dat de meerderheid van de vraag uit gaat naar een kavel in een regulier werkmilieu, net als in Holland-Rijnland.
8
Omdat de verdeling van de uitbreidingsvraag naar werkmilieu in de provinciale prognose niet is geraamd per subregio projecteren we de verhouding tussen de totale uitbreidingsvraag van de subregio Economie071gemeenten op de regionale getallen naar werkmilieu. We finetunen deze getallen op basis van de verschillen in economische structuur in de verschillende deelgebieden in de regio.
27
Ruimte voor bedrijven in de Economie071-gemeenten - actualisatie
Tabel 6: Uitbreidingsvraag naar werkmilieu in netto hectare, 2023 t/m 2040
Werkmilieu ▼
Scenario ►
Holland-Rijnland
Economie071gemeenten
WLO - Laag
WLO - Laag
WLO Hoog
WLO Hoog
Gemengd stedelijk
2
11
1
5
Campus
3
16
1
7
Regulier
11
58
5
26
Grootschalige distributie (XXL > 3 ha)
9
47
4
21
Grootschalige productie (HMC)
4
19
2
9
Totaal
30
151
13
68
Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland, Stec Groep (2021), bewerking Stec Groep (2024).
2. Vervangingsvraag door transformatie bestaande werklocaties: circa 29 hectare Vervangingsvraag is de vraag naar ruimte op bedrijventerreinen door onttrekking van een deel van de huidige voorraad werklocaties (bijvoorbeeld door transformatie van een bedrijventerrein of kantoorpand naar een woonfunctie). De vervangingsvraag betreft een huidige stand van zaken en is doorlopend aan verandering onderhevig. Als gevolg van transformatie van bestaande bedrijventerreinen verwachten we een vervangingsvraag van maximaal circa 29 hectare in de Economie071-gemeenten. Deze transformatieopgave beslaat zo’n 5% van de huidige uitgegeven voorraad. Zo’n 21 hectare vervangingsvraag is gepland in de periode tot en met 2030. In de tabel op de volgende pagina is de vervangingsvraag in de Economie071-gemeenten uiteen gezet. Ook wordt hierin inzichtelijk gemaakt in hoeverre de transformatieplannen per locatie concreet zijn.
28
Ruimte voor bedrijven in de Economie071-gemeenten - actualisatie
Tabel 7: Transformatielocaties in de Economie071-gemeenten Gemeente
Transformatielocatie
Start
Indicatie vervangingsvraag (in netto
Status / hoe concreet is
Waar staat het plan in
Compensatielocatie
Compensatie-
trans-
ha)
het plan?
vermeld?
(indien bekend)
locatie op 3 ha kaart? 9
formatie Katwijk
‘t Ambacht
Onbekend
2,2 ha (waarvan 0,9 ha milieucategorie 2 en 1,4 ha milieucategorie 3)
Rijnoevers (Katwijkerweg en
Onbekend
Valkenburgseweg) Katwijkerbroek
6,3 ha (waarvan 3,9 ha milieucategorie 2 en 2,4 ha milieucategorie 3)
Na 2030
8,2 ha (waarvan 3,7 ha milieucategorie 2 en 4,5 ha milieucategorie 3)
Leiden
Leiderdorp
alleen nog wanneer Gaat gebeuren, vraag is alleen nog wanneer
Verdichtingsvisie (2022)
Florapark West*
Nee
Verdichtingsvisie (2022)
Florapark West*
Nee
Onbekend
Verdichtingsvisie (2022)
Rijnsburg Noord
Nee
2024
1,1 ha (milieucategorie 2)
Start binnenkort
Anterieure overeenkomst
Florapark West*
Nee
Lammenschansdriehoek
2020
1,0 ha (milieucategorie 3)
Gestart
Raadsbesluit
Vlietzone-Midden
Nee
Veilingterrein
2019
0,9 ha (milieucategorie 3)
Gestart
Bestuursovereenkomst
Florapark-West (Katwijk)
Nee
Trekvliet
2024
0,7 ha (milieucategorie 3)
Start binnenkort
Bestuursovereenkomst
Florapark-West (Katwijk)
Nee
Wernink
Onbekend
Bestuursovereenkomst
Florapark-West (Katwijk)
Nee
Onbekend
Nog nergens
Locatie zelf en deels elders
Onbekend
Verwachting planologische
Gebiedsvisie en
procedure 2024
Ontwikkelkader
Ikea-locatie
Nee
Ikea-locatie
Nee
Rooseveltstraat-West
Onbekend
Baanderij (deelgebied
2025
Baanderij (deelgebied Werkbaan en Touwkartier)
Na 2030
3,5 ha (milieucategorie 3)
2 ha (milieucategorie 2)
2,8 ha (milieucategorie 3)
Onbekend
Gaat gebeuren, vraag is alleen nog wanneer
Onbekend
Gebiedsvisie en Ontwikkelkader
28,7 ha (waarvan 11,5 ha milieucategorie 2 en 17,2 ha milieucategorie 3)
Bron: Inventarisatie Economie071-gemeenten (2024), bewerking Stec Groep (2024). *Florapark-West als compensatielocatie onder voorbehoud
9
Nog niet bekend, mogelijk
Uxem
Meijekwartier en Parkstrip)
Totaal
Gaat gebeuren, vraag is
Zie: Omgevingsverordening TAM-IMRO geconsolideerde versie (in werking per 26 maart 2024) – Bijlage IX, onderdeel B
29
Ruimte voor bedrijven in de Economie071-gemeenten - actualisatie
3. Additionele ruimtevraag: vooral gericht op de campuslocaties en specifieke clusters Additionele ruimtevraag is vraag naar bedrijventerreinen die niet direct te ‘voorspellen’ is via ramingsmethodiek. Het gaat veelal om grote, nieuwe (economische) ontwikkelingen, incidenteel en grootschalig van aard. Daarnaast gaat het ook om de ruimte op bedrijventerreinen die nodig is als gevolg van de energietransitie. Denk hierbij aan de realisatie van nieuwe onderstations (110/150 kV) waarvoor regelmatig bedrijventerreinen in beeld zijn. En ook aan ruimte die nodig is voor (tijdelijke) opslag van duurzaam opgewekte energie. De ruimtebehoefte vanuit dit soort energie-infrastructuur zit niet in de reguliere raming van de ruimtevraag. Immers, die raamt de ruimtevraag vanuit bedrijven. Tot slot zal de transitieperiode naar een circulaire economie ook schuifruimte met zich meebrengen. Bestaande bedrijven zetten nieuwe activiteiten en productielijnen op en hebben meer ruimte nodig voor het verzamelen, tussentijds opslaan en hoogwaardig scheiden van secundaire materiaalstromen. De komende jaren is er daarom naar verwachting vooral vraag naar locaties om te experimenteren en op te schalen van bewezen circulaire toepassingen, daarna is er steeds meer ruimte nodig voor volledige circulaire productie en logistiek.
Het uiteindelijke doel is natuurlijk om bestaande locaties zo goed mogelijk in te zetten naar de toekomst toe en waar mogelijk nog intensiever en beter benutten. Maar om echt stappen te zetten in de transitie naar een circulaire economie is er naar verwachting meer ruimte nodig zijn om de omslag te maken. De regio Holland-Rijnland en daarmee de Economie071-gemeenten heeft de afgelopen jaren vrijwel geen grootschalige distributiecentra heeft aangetrokken. Deels is dit te verklaren doordat de regio minder hoog op het lijstje staat als logistieke vestigingslocatie bij ontwikkelaars en eindgebruikers (ten opzichte van logistieke hotspots als de A12-corridor en het Rotterdamse havengebied). Deels heeft dit ook te maken met het ontbreken van courant aanbod en krapte, zowel in de bestaande voorraad als op nieuw uit te geven terreinen. De potentie voor additionele vraag zien we in Holland-Rijnland vooral voor de campuslocaties, bijvoorbeeld vanuit het Bio Science Park in Leiden. Totale ruimtevraag bestaat t/m 2040 bestaat uit maximaal 97 hectare De totale ruimtevraag bestaat uit de uitbreidingsvraag plus vervangingsvraag. De bandbreedte van de totale ruimtevraag in de Economie071-gemeenten in de periode 2023 tot en met 2030 is 39 tot 62 hectare. In de periode 2023 t/m 2040 gaat het om een totale vraag van 42 tot 97 hectare.
A.2 Tekort aan (hard)planaanbod in de regio Binnen de regio is er nog nauwelijks aanbod van bedrijventerreinen: verspreid over de gehele regio is er volgens de IBIS Zuid-Holland circa 24 hectare uitgeefbaar aanbod, waarvan ruim 18 hectare op het Bio Science Park (in Leiden en Oegstgeest). Dit aanbod is voorziet in een specifiek campusmilieu en nemen we om deze reden niet mee in de totale optelling in onderstaande tabel waarin het beschikbare aanbod per bedrijventerrein in de Economie071-gemeenten weergegeven. We maken daarbij onderscheid tussen direct uitgeefbare hectares en niet direct uitgeefbare hectares.
Tabel 8: Beschikbaar aanbod op de bedrijventerreinen in de Economie071gemeenten (peildatum 01-01-2023) Gemeente
Bedrijventerrein
Direct uitgeefbaar in ha
Niet direct uitgeefbaar in ha
Katwijk
Florapark I
0,6 ha
0,0 ha
0,6 ha
Florapark II
0,2 ha
0,0 ha
0,2 ha
Totaal
30
Ruimte voor bedrijven in de Economie071-gemeenten - actualisatie
Klei-Oost Zuid
3,2 ha, waarvan 2,4 ha in optie
0,0 ha
3,2 ha
Vinkenwegzone / De Claver
0,8 ha
0,0 ha
0,8 ha
Voorschoten
Dobbewijk
0,0 ha
0,7 ha
0,7 ha
Zoeterwoude
Grote Polder
0,0 ha
0,6 ha
0,6 ha
4,8 ha
1,3 ha
6,1 ha
Totaal
Bron: IBIS Zuid-Holland (2023, in concept), bewerking Stec Groep (2023).
Zachte plancapaciteit bestaat uit circa 41 hectare Naast de harde plannen zijn er in de regio ook verschillende zachte plannen. Dit zijn plannen waarvoor nog een bestemmingsplan/omgevingsplan moet worden vastgesteld. De status van zachte plannen kan sterk verschillen (van idee tot afgestemd in de regio tot voorontwerp bestemmingsplan/wijziging omgevingsplan). Het zachte planaanbod is dynamisch en verandert door de tijd, onderstaande tabel is dus een momentopname en kan in de toekomst qua locaties en hectares (sterk) verschillen. In totaal bestaat de zachte plancapaciteit uit zo’n 56 hectare. Belangrijke kanttekening hierbij is dat Valkenburg (Zijlhoek / De Woerd) met zo’n 15 hectare netto specifiek wordt ontwikkeld voor kennisintensieve bedrijvigheid. Dit aanbod voorziet, net als het harde planaanbod op Bio Science Park in Leiden en Oegstgeest, in een specifiek campusmilieu en nemen we om deze reden niet mee in de totale optelling in onderstaande tabel. Daarnaast constateren we dat een deel van de zachte plannen specifiek gerealiseerd wordt voor bepaalde (typen) bedrijven. Zo is in Zoeterwoude bijvoorbeeld 7 hectare in particulier eigendom en bedoelt voor de uitbreiding van één bedrijf. Dit aanbod kan daarom slechts in een deel van de vraag voorzien.
Tabel 9: Zachte plannen in de Economie071-gemeenten Gemeente
Katwijk
Leiden
10
Naam terrein
Omvang (netto ha)
Valkenburg (Zijlhoek / De Woerd)
15,0 ha
Tjalmastrook Noord
3,4 ha
Opmerking
Opgenomen op provinciale 3 ha kaart? 10
Specifiek voor kennisintensieve bedrijvigheid
Ja Nee
9,0 ha
Omvang betreft het basisscenario, kan eventueel meer worden
Nee
Florapark West
15,3 ha
Waarvan 5,2 ha voor compensaties in Leiden (Veilingterrein, Trekvliet en Werknink)
Nee
Vlietzone-Midden
2,5 ha
Compensatie Lammenschans
Nee
Rijnsburg Noord
Zie: Omgevingsverordening TAM-IMRO geconsolideerde versie (in werking per 26 maart 2024) – Bijlage IX, onderdeel B
Ruimte voor bedrijven in de Economie071-gemeenten - actualisatie
Leiderdorp
IKEA-locatie
3,5 ha
Compensatie Baanderij
Zoeterwoude
Barrepolder (voorheen Groenendijk West)
7,0 ha
Betreft een particuliere uitbreiding van één bedrijf
Totaal (excl. Valkenburg [Zijlhoek/De Woerd])
40,7 ha
Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland (2021), inventarisatie Economie071-gemeenten (2024), bewerking Stec Groep (2024).
A.3 Vraag-aanbodconfrontatie laat krapte in WLO-hoog scenario zien Onderstaand figuur laat de vraag-aanbodconfrontatie in de Economie071-gemeenten zien. In de behoefteraming wordt de uitbreidingsvraag in de Economie071-gemeenten in de periode 2023 tot en met 2030 geraamd op 18 tot 41 hectare netto. Als gevolg van transformaties verwachten we een vervangingsvraag van maximaal 21 hectare in deze periode. Hiermee komt de totale ruimtevraag tot en met 2030 op zo’n 39 tot 62 hectare netto. Daar staat een beperkt planaanbod tegenover. Momenteel bestaat het harde planaanbod uit zo’n 6 hectare netto. Hiervan een deel al gereserveerd of in optie. Hiermee resteert in de periode tot en met 2030 een totale behoefte (vraag – hard planaanbod) van maximaal 56 hectare netto. In de regio zijn daarnaast verschillende zachte plannen om nieuwe bedrijventerreinen te ontwikkelen en deels in deze behoefte te voorzien. Deze plannen verschillen sterk in mate van concreetheid. In totaal gaat het om zo’n 41 hectare netto. Wanneer al deze plannen gerealiseerd worden in de periode tot en met 2030, resteert een aanvullende behoefte van maximaal 15 hectare. Ook zoomen we in op de periode tot en met 2040. Voor deze periode ligt de bandbreedte van de uitbreidingsvraag verder uit elkaar. Voor de periode 2031 tot en met 2040 wordt een uitbreidingsvraag van -5 tot 27 hectare netto verwacht.
Hiermee komt de totale uitbreidingsvraag in de periode 2023 tot en met 2040 op 13 tot 68 hectare netto. Ook wordt er – voor zover bekend – 8 hectare aanvullende vervangingsvraag verwacht in de periode na 2031. Hiermee komt de totale ruimtevraag in de periode tot en met 2040 op zo’n 42 tot 97 hectare netto. Zoals genoemd staat hier momenteel een hard planaanbod van zo’n 6 hectare netto tegenover. Hiermee resteert in de periode tot en met 2040 een totale behoefte (vraag – hard planaanbod) van maximaal 91 hectare netto. Ook zijn er, zoals genoemd, zo’n 41 hectare netto aan zachte plannen om nieuwe bedrijventerreinen te ontwikkelen en deels in deze behoefte te voorzien. Wanneer al deze plannen gerealiseerd worden, resteert een aanvullende behoefte van maximaal 50 hectare.
31
Nee
Ja
32
Ruimte voor bedrijven in de Economie071-gemeenten - actualisatie
Figuur 5: Vraag-aanbodconfrontatie Economie071-gemeenten in de periode 2023 t/m 2030 en in de periode 2023 t/m 2040 120 100 29
80 60
21
40 20 0
21
41
18
68
29 13
WLO laag
WLO hoog
2023 t/m 2030 Uitbreidingsvraag
41 6
WLO laag
WLO hoog
2023 t/m 2040 Vervangingsvraag
Hard aanbod
Planaanbod Zacht aanbod
Bron: Behoefteraming bedrijventerreinen Zuid-Holland, Stec Groep (2021), inventarisatie Economie071-gemeenten (2024), bewerking Stec Groep (2024).
Vraag en aanbod campuslocaties In paragraaf 1.2 is toegelicht hoe de provincie bedrijventerreinen definieert. Dit is ook het uitgangspunt geweest voor de provinciale prognose. Deze definitie kijkt strikter naar wat er planologisch mogelijk is op een locatie. Voor de campuslocaties betekent dit dat alleen de gronden die een bestemming ‘bedrijf’ of ‘bedrijventerrein’ hebben, worden meegerekend tot de voorraad. Dit betekent op zijn beurt dat voor de behoefteraming ook alleen de uitbreidingsvraag wordt berekend voor deze delen van de campus, en niet per se voor de campus als geheel. Ruimtevraag naar bijvoorbeeld kantoren, onderwijs, wonen en/of zorg is dus geen onderdeel van de behoefteraming. In de provinciale raming is het werkmilieu campus onderdeel van de uitbreidingsvraag. Voor Holland Rijnland betreft dit Leiden Bio Science Park en Space Business Park. Uit de prognose volgt een uitbreidingsvraag voor het werkmilieu campus van circa 5 tot 12 hectare in de periode 2021 tot en met 2030. Hierbij zijn een aantal kanttekeningen van toepassing: • Ten eerste benadrukken we dat de ruimtevraag voor een campus slechts gedeeltelijk bestaat uit uitbreidingsvraag. Additionele vraag is voor het campusmilieu ook een belangrijke vraagcomponent, denk aan nieuwe buitenlandse bedrijven. • Ten tweede laat het werkmilieu campus zich minder goed ramen via de gebruikte BLMmethodiek.
Het groeipad van bedrijven (deels start-ups en scale-ups) is vaak heel grillig, en laten zich minder goed voorspellen door langjarige macro-economische groeiverwachtingen. • Ten derde zijn de ruimtelijke kenmerken van bedrijven op een campus in de regel afwijkend van de meeste bedrijven op een ‘normaal’ bedrijventerrein. Denk aan het ruimtegebruik dat doorgaans wat intensiever is en het aantal arbeidsplaatsen per hectare dat veelal hoger ligt. • Tot slot is het zo dat hoe lager het schaalniveau, hoe minder betrouwbaar een prognose wordt. Een regionale behoefteraming toedelen op locatieniveau moet gezien worden als een indicatie. Kortom, indicatief is er een uitbreidingsvraag van zo’n 5 tot 12 hectare voor het campusmilieu in Holland Rijnland tot en met 2030. De campussen hebben daarnaast potentie om additionele vraag
33
Ruimte voor bedrijven in de Economie071-gemeenten - actualisatie
te huisvesten. Op het Leiden Bio Science Park is nog 18,4 hectare beschikbaar. Op Space Business Park is nog 5,5 hectare beschikbaar, waarvan circa 1 hectare (planologisch) geschikt is voor reguliere bedrijven. De verwachting is dus dat het huidige aanbod kan voorzien in de geraamde uitbreidingsvraag en enige additionele vraag. Zoals genoemd in paragraaf 2.1 is in 2023 onderzoek Figuur 6: De vijf ontwikkelgebieden in de Leidse gedaan naar de ruimtevraag van life sciences & Regio health en kennisintensieve bedrijvigheid in de Leidse Regio. In totaal bestaat in de periode 2020 tot en met 2030 de geraamde ruimtevraag in deze sectoren uit 261.000 tot 460.000 m2. Deze vraag, met als verschijningsvorm bedrijfsruimte, kantoorruimte en labruimte, wordt in het onderzoek uitgesplitst naar verschillende gebieden (Leiden Bio Science Park, De Geesten, Zijlhoek/De Woerd, Spoorzone, Westerpoort en overige gebieden). Tegenover deze vraag staat ontwikkelruimte. In totaal gaat het om zo’n 436.000 m2 tot 471.000 m2 vrije kavelruimte (waarvan 150.000 m2 in het gebied Zijlhoek/De Woerd) en zo’n 100.000 m2 herontwikkelruimte. Onderstaande tabel laat de geraamde ruimtebehoefte en de ontwikkelruimte per deelgebied zien.
Tabel 10: Ruimtebehoefte en ontwikkelruimte per deelgebied LBSP
De Geesten
Zijlhoek/ De Woerd
Spoorzone
Westerpoort
Totaal
Ruimtebehoefte
204.000 – 246.000
25.000
35.000 – 45.000
23.000 – 30.000
-
287.000 – 364.000
Ontwikkelruimte
246.000
25.000
150.000
60.000 – 90.000
10.000 – 15.000
536.000 – 571.000
Resterende ontwikkelruimte
0 – 42.000
0
105.000 – 115.000
30.000 – 67.000
10.000 – 15.000
172.000 – 284.000
Bron: Ruimtevraag life sciences & health en kennisintensieve bedrijvigheid in de Leidse Regio (Buck Consultants, 2023).
Als de ruimtevraag per gebied wordt afgezet op de ontwikkelruimte per gebied, kan worden geconcludeerd dat in de periode t/m 2030 de benodigde ruimte kan worden opgevangen op de beschikbare locaties. Daarna komt het einde van de plancapaciteit in zicht. In het onderzoek wordt daarom geadviseerd om de komende jaren te inventariseren of andere locaties ingezet kunnen worden om deze specifieke ruimtevraag te faciliteren. Deze geraamde uitbreidingsvraag en de benoemde ontwikkelruimte overlapt deels met de provinciaal geraamde hectares voor een campusmilieu en de genoemde beschikbare hectares op Leiden Bio Science Park en het zachte planaanbod in Zijlhoek / De Woerd.
Ruimte voor bedrijven in de Economie071-gemeenten - actualisatie
Vraag en aanbod watergebonden bedrijventerrein Tegenover de watergebonden ruimtevraag van zo’n 4 tot maximaal circa 10 hectare tot en met 2030 in Holland Rijnland staat 0 hectare uitgeefbaar aanbod. De opgave is dan ook om vooral in te zetten op het beter benutten van bestaande watergebonden bedrijventerreinen, omdat we in de praktijk zien dat watergebonden kavels lang niet altijd in gebruik zijn bij watergebonden bedrijven. Dit komt terug in paragraaf 3.2.
34
35
Ruimte voor bedrijven in de Economie071-gemeenten - actualisatie
Bijlage B – Keuzemogelijkheden regionale strategie In het traject van deze bedrijventerreinenactualisatie zijn verschillende keuzemogelijkheden voorgelegd aan de regiogemeenten. Deze verschillende keuzemogelijkheden zijn voorgelegd om te bepalen welke koers de regio wil vragen. Er zijn verschillende mogelijkheden waaruit gekozen kon worden, elk met een eigen ambitie die in meer of mindere mate voldoen aan de geprognosticeerde ruimtevraag. Deze mogelijkheden hebben elk hun eigen ruimtebeslag, invulling en bijbehorende afspraken. Hieronder zijn vijf keuzemogelijkheden op hoofdlijnen uitgewerkt. Ook zijn in kaart gebracht welke gevolgen die keuzes hebben. Onderstaande tabel laat de vijf keuzemogelijkheden zien:
Keuze
Wat voor ruimte voor realiseren we voor wie en waar?
Netto ruimtebeslag t/m 2030
Keuze 1: Krimp
Geen nieuwe hectares bedrijventerreinen realiseren maar wel inzetten op het beter benutten van de bestaande terreinen. Dit weegt echter niet op tegen de behoefte.
Geen extra ruimte voor bedrijven. Wel de hectares die nu nog in uitgifte zijn/waar een hard plan onder ligt.
Keuze 2: Status quo: compensatie transformatieplannen
Enkel compensatieruimte voor transformatieplannen realiseren.
29 ha vervangingsvraag
Keuze 3: Lichte lokale groei
Voldoen aan de behoefte in het lage groeiscenario. Voornamelijk inzetten op kleine uitbreidingen van bestaande terreinen voor het lokale (MKB) segment. Daarnaast ook voorzien in compensatie voor transformatieplannen.
Minimaal 18 ha uitbreidingsvraag + 29 ha vervangingsvraag
Keuze 4: Regionale groei
Voldoen aan de behoefte in het hoge groeiscenario. Uitbreidingen realiseren van bestaande terreinen en daar bovenop de benodigde ruimte voor regionale groei (doorgroeiers) op een nieuw aan te leggen regionaal terrein.
Minimaal 40 ha uitbreidingsvraag + 29 ha vervangingsvraag
Keuze 5: Next Economy071
Inzet op een ander type economie. Deze keuze kan bijvoorbeeld inhouden echt alleen nog maar in te zetten op een economie die veel waarde toevoegt op een relatief beperkt ruimte. Hiermee kan een beperkt deel van de huidige vraag worden voorzien en verder moet ingezet worden op nieuwe activiteiten.
Lastig te kwantificeren, afhankelijk van daadwerkelijk keuze in type ‘Next Economy071’.
Ruimte voor bedrijven in de Economie071-gemeenten - actualisatie
B.1 Keuze 1: Krimp Wat voor ruimte realiseren we, en waar?
Geen nieuwe hectares bedrijventerreinen realiseren maar wel inzetten op het beter benutten van de bestaande terreinen. Dit weegt echter niet op tegen de behoefte. Daarnaast zijn er steeds vaker ruimteclaims van andere functies, niet bedrijvigheid, op bedrijventerreinen. Denk aan ruimte voor duurzame energieinfrastructuur en netverzwaring (zoals een verdeelstation). Tot slot ligt er een grote opgave om de bestaande bedrijventerreinenvoorraad zo goed mogelijk te benutten, te verduurzamen en te intensiveren. In deze keuze is dit cruciaal gezien er geen extra bedrijventerreinareaal bijkomt.
Ruimtebeslag
Er komt geen extra ruimte aan bedrijventerreinen bij. Wel de hectares die nu nog in uitgifte zijn/waar een hard plan onder ligt (circa 6,1 hectare). Gezien de transformatieplannen met een vervangingsvraag van 29 ha in omvang meer areaal beslaan dan het harde planaanbod zal het totale areaal aan bedrijventerreinen krimpen.
Toegevoegde waarde (€)
Afname van een toegevoegde waarde van (indicatief) circa € 69 mln.
Werkgelegenheid
Op basis van de gemiddelde arbeidsintensiteit op bedrijventerreinen in de Economie071-gemeenten (88 banen per hectare netto uitgegeven) is het aannemelijk dat deze keuze circa 785 banen onttrekt aan de regio.
Woon-werkbalans
In de Regionale Realisatieagenda Holland Rijnland is afgesproken dat er in de Economie071-gemeenten zo’n 20.000 woningen worden gebouwd in de periode t/m 2030. Dit betekent dat om de huidige woon-werkbalans op peil te houden er circa 7.000 extra banen op bedrijventerreinen nodig zijn t/m 2030. Bij deze keuze zal het tekort dus circa 7.785 banen bedragen. Door parallel ook in te zetten op intensivering en beter benutten van bestaande terreinen kan het tekort worden verminderd. Bovendien kan de werkgelegenheid ook buiten de bedrijventerreinen groeien.
Type terrein/kavels
-
Type bedrijven
-
Voordelen
•
Er hoeft geen nieuwe ruimte te worden vrijgemaakt.
•
Intensiteit ruimtegebruik kan potentieel omhoog gaan: bestaande bedrijven moeten intensiveren op huidige plek – of elders in bestaande voorraad – willen ze in regio verder groeien.
•
Geen ruimte voor nieuwe bedrijven of voor bestaande bedrijven om uit te breiden, waardoor doorgroeiers en uitbreiders uit de regio zullen vertrekken en ontevredenheid bij ondernemers zal groeien.
•
Werkgelegenheid op bedrijventerreinen in de regio krimpt. Benutting bestaande harde plannen weegt niet op tegen de autonome uitbreidingsvraag en bijkomende vervangingsvraag vanuit transformatie.
•
Disbalans in verhouding wonen en werken, toename uitgaande forensen en belasting op infrastructuur.
•
Geen schuifruimte, waardoor woonambities en ambities op vlak van intensivering, circulariteit en duurzaamheid niet haalbaar zijn.
•
Geen ruimte voor verwachte (autonome) groei economie in Economie071gemeenten.
Nadelen
36
Ruimte voor bedrijven in de Economie071-gemeenten - actualisatie
B.2 Keuze 2: Status quo: compensatie transformatieplannen Wat voor ruimte realiseren we, en waar?
In deze keuze wordt enkel compensatieruimte voor transformatieplannen gerealiseerd. Hiermee kunnen de transformaties hun doorgang vinden waarbij compensatieruimte voor de huidige bedrijvigheid wordt gerealiseerd. Hiermee wordt echter niet in de uitbreidingsbehoefte voorzien. Ook in dit scenario ligt er een grote opgave om de bestaande bedrijventerreinenvoorraad zo goed mogelijk te benutten, te verduurzamen en te intensiveren. Ook in deze keuze is dit cruciaal gezien er geen extra bedrijventerreinareaal bijkomt.
Ruimtebeslag
Het ruimtebeslag in deze keuze bestaat uit circa 29 ha vervangingsvraag voortkomend uit compensatie van transformatielocaties. Door te voorzien in de compensatie van dit bedrijventerreinareaal zal het totale bedrijventerreinenareaal stabiel blijven.
Toegevoegde waarde (€)
Geen additionele toegevoegde waarde
Werkgelegenheid
De werkgelegenheid op bedrijventerreinen blijft in deze keuze naar verwachting gelijk.
Woon-werkbalans
In de Regionale Realisatieagenda Holland Rijnland is afgesproken dat er in de Economie071-gemeenten zo’n 20.000 woningen worden gebouwd in de periode t/m 2030. Dit betekent dat om de huidige woon-werkbalans op peil te houden er circa 7.000 extra banen op bedrijventerreinen nodig zijn t/m 2030. Bij deze keuze zal het tekort dus circa 7.000 banen bedragen. Door parallel ook in te zetten op intensivering en beter benutten van bestaande terreinen kan het tekort worden verminderd. Bovendien kan de werkgelegenheid ook buiten de bedrijventerreinen groeien.
Type terrein/kavels
Compensatielocaties voor de transformatieplannen.
Type bedrijven
Voornamelijk de bedrijvigheid die momenteel gevestigd is op de transformatielocaties.
Voordelen
•
Er hoeft naast de compensatielocaties geen nieuwe ruimte te worden vrijgemaakt.
•
Transformaties kunnen hun doorgang vinden.
•
Bestaande bedrijven worden gedwongen te intensiveren op de huidige plek willen ze verdere groei aldaar realiseren.
•
Geen ruimte voor nieuwe bedrijven of voor bestaande bedrijven om uit te breiden, waardoor doorgroeiers en uitbreiders uit de regio zullen vertrekken en ontevredenheid bij ondernemers zal groeien.
•
Disbalans in verhouding wonen en werken, toename uitgaande forensen en belasting op infrastructuur.
•
Geen schuifruimte, waardoor ambities op vlak van intensivering, circulariteit en duurzaamheid niet haalbaar zijn.
•
Geen ruimte voor verwachte (autonome) groei economie in Economie071gemeenten.
Nadelen
37
Ruimte voor bedrijven in de Economie071-gemeenten - actualisatie
B.3 Keuze 3: Lichte lokale groei Wat voor ruimte realiseren we, en waar?
In deze keuze wordt voldaan aan de behoefte in het lage groeiscenario. Voornamelijk door het inzetten op kleine uitbreidingen van bestaande terreinen voor het lokale segment. Daarnaast wordt ook voorzien in compensatie voor transformatieplannen. Ook bij deze keuze ligt er een grote opgave om de bestaande bedrijventerreinenvoorraad zo goed mogelijk te benutten, te verduurzamen en te intensiveren. Het is cruciaal dat nieuwe ontwikkelingen niet tot gevolg hebben dat bestaande locaties zouden ‘afglijden’. De samenhang tussen het ontwikkelen van nieuw bedrijventerreinareaal en de aanpak van het bestaande bedrijventerreinareaal is dus van groot belang. Daarbij kan de op te zetten RHOM een belangrijk vehicle zijn. Prioritering van de aanpak van bestaande bedrijventerreinen (bijvoorbeeld een top 5 waar de opgave en/of de potentie het grootst is) kan daar een belangrijke rol in spelen.
Ruimtebeslag
Minimaal 18 ha uitbreidingsvraag + 29 ha vervangingsvraag
Toegevoegde waarde (€)
Additionele toegevoegde waarde van (indicatief) circa € 260 mln.
Werkgelegenheid
Op basis van de gemiddelde arbeidsintensiteit op bedrijventerreinen in de Economie071-gemeenten (88 banen per hectare netto uitgegeven) is het aannemelijk dat deze keuze circa 2.900 banen toevoegt aan de regio.
Woon-werkbalans
In de Regionale Realisatieagenda Holland Rijnland is afgesproken dat er in de Economie071-gemeenten zo’n 20.000 woningen worden gebouwd in de periode t/m 2030. Dit betekent dat om de huidige woon-werkbalans op peil te houden er circa 7.000 extra banen op bedrijventerreinen nodig zijn t/m 2030. Bij deze keuze zal het tekort dus circa 4.100 banen bedragen. Door parallel ook in te zetten op intensivering en beter benutten van bestaande terreinen kan het tekort worden verminderd. Bovendien kan de werkgelegenheid ook buiten de bedrijventerreinen groeien.
Type terrein/kavels
Uitbreidingen bestaande lokale terreinen met enkele hectares per terrein, op plekken waar daarvoor (ruimtelijke) mogelijkheden zijn en waar de urgentie het hoogst is om nieuw aanbod toe te voegen. Invullen met kleinschalige (tot zo’n 0,5 ha) tot middelgrote kavels (tot zo’n 1 – 1,5 hectare).
Type bedrijven
Voornamelijk lokaal MKB. Het gaat dan om bedrijven uit sectoren als handel, reparatie, installatie en bouw. Ook kleinere logistiek en lichtere vormen van productie (t/m milieucategorie 3) en diverse dienstverleners vallen hieronder.
Voordelen
•
Ruimte voor beperkte autonome groei; enkele kleine lokale bedrijven kunnen (minimaal) doorgroeien.
•
Minimale behoefte aan nieuwe ruimte, slechts relatief kleine aanvulling op bestaand aanbod noodzakelijk.
•
Bestaande bedrijven worden gedwongen te intensiveren op de huidige plek willen ze verdere groei aldaar realiseren.
•
Door het faciliteren van de vervangingsvraag kunnen transformaties hun doorgang vinden.
•
Minimaal ruimte voor nieuwe bedrijven of voor bestaande bedrijven om uit te breiden, waardoor sommige doorgroeiers en uitbreiders uit de regio zullen vertrekken en onvrede kan groeien bij ondernemers.
•
Beperkte werkgelegenheidsgroei mogelijk; hiermee komt de vitaliteit in het geding.
Nadelen
38
Ruimte voor bedrijven in de Economie071-gemeenten - actualisatie
•
Disbalans in verhouding wonen en werken.
•
Weinig schuifruimte, waardoor ambities op vlak van intensivering, circulariteit en duurzaamheid zeer beperkt haalbaar zijn.
•
Enkel ruimte voor verwachte (autonome) groei economie in het lage scenario in Economie071-gemeenten.
B.4 Keuze 4: Regionale groei Wat voor ruimte realiseren we, en waar?
In deze keuze wordt voldaan aan de behoefte in het hoge groeiscenario. Uitbreidingen realiseren van bestaande terreinen en daar bovenop de benodigde ruimte voor regionale groei op een nieuw aan te leggen regionaal terrein. Daarnaast wordt ook voorzien in compensatie voor transformatieplannen. Ook bij deze keuze ligt er een grote opgave om de bestaande bedrijventerreinenvoorraad zo goed mogelijk te benutten, te verduurzamen en te intensiveren. Het is cruciaal dat nieuwe ontwikkelingen niet tot gevolg hebben dat bestaande locaties zouden ‘afglijden’. De samenhang tussen het ontwikkelen van nieuw bedrijventerreinareaal en de aanpak van het bestaande bedrijventerreinareaal is dus van groot belang. Daarbij kan de op te zetten RHOM een belangrijk vehicle zijn. Prioritering van de aanpak van bestaande bedrijventerreinen (bijvoorbeeld een top 5 waar de opgave en/of de potentie het grootst is) kan daar een belangrijke rol in spelen.
Ruimtebeslag
Minimaal 40 ha uitbreidingsvraag + 29 ha vervangingsvraag
Toegevoegde waarde (€)
Additionele toegevoegde waarde van (indicatief) circa € 431 mln.
Werkgelegenheid
Op basis van de gemiddelde arbeidsintensiteit op bedrijventerreinen in de Economie071-gemeenten (88 banen per hectare netto uitgegeven) is het aannemelijk dat deze keuze circa 4.800 banen toevoegt aan de regio.
Woon-werkbalans
In de Regionale Realisatieagenda Holland Rijnland is afgesproken dat er in de Economie071-gemeenten zo’n 20.000 woningen worden gebouwd in de periode t/m 2030. Dit betekent dat om de huidige woon-werkbalans op peil te houden er circa 7.000 extra banen op bedrijventerreinen nodig zijn t/m 2030. Bij deze keuze zal het tekort dus circa 2.200 banen bedragen. Door parallel ook in te zetten op intensivering en beter benutten van bestaande terreinen kan het tekort worden verminderd. Bovendien kan de werkgelegenheid ook buiten de bedrijventerreinen groeien.
Type terrein/kavels
Uitbreidingen bestaande lokale terreinen met enkele hectares per terrein. Invullen met kleinschalige (tot zo’n 0,5 ha) tot middelgrote kavels (tot zo’n 1 – 1,5 hectare). Daarnaast ook een nieuw terrein met middelgrote (enkele hectares) en grote kavels (oplopend tot 4 en meer), met borging van intensieve benutting in de planregels.
Type bedrijven
Voornamelijk lokaal MKB, maar ook grotere regionale bedrijven.
Voordelen
•
Ruimte voor lokale (en regionale) doorgroei bestaande bedrijven waardoor vitaliteit in de regio wordt gehandhaafd.
•
Ruimte voor werkgelegenheid om door te groeien waardoor woonwerkbalans min of meer met elkaar in evenwicht zijn.
•
Er ontstaat schuifruimte. Zo krijgen lokale terreinen die soms al jaren op slot zitten weer lucht, en dit biedt kansen om bestaande terreinen te
39
Ruimte voor bedrijven in de Economie071-gemeenten - actualisatie
intensiveren en te verduurzamen. Bij het nieuwe terrein kan dit min of meer gegarandeerd worden door uitgiftebeleid en planregels.
Nadelen
•
Door het faciliteren van de vervangingsvraag kunnen transformaties hun doorgang vinden.
•
Het totale ruimtebeslag kan niet gefaciliteerd worden in de huidige plannen. Er moet daarom gezocht worden naar ruimte voor nieuwe terrein(en).
B.5 Keuze 5: Next Economy071 Wat voor ruimte realiseren we, en waar?
In deze keuze zetten we in op een ander type economie. Denk bijvoorbeeld aan inzet op een economie die relatief veel waarde toevoegt in relatief weinig ruimte. De Life Science & Health-sector is momenteel al sterk geworteld in de regio. Keuze kan zijn om hier stevig op voort te bouwen. Denk hierbij aan de economie gelieerd aan en gevestigd op het BioScience Park. Daarnaast kan deze keuze ook de inzet op nieuwe activiteiten, passend bij deze economie, tot gevolg hebben. Met deze keuze wordt slechts een select deel van de huidige ruimtevraag gefaciliteerd. Denk daarbij aan de campus-vraag en de vraag naar hoogwaardige bedrijventerreinen. Het specifieke ruimtebeslag van deze keuze is niet goed te kwantificeren. Naar verwachting zal het ruimtebeslag lager zijn dan de provinciaal geraamde ruimtevraag.
Bespreekpunt: optioneel kan deze keuze gecombineerd worden met keuze 2 (Status Quo). In dat geval kunnen de transformaties hun doorgang vinden doordat compensatieruimte voor de huidige bedrijvigheid wordt gerealiseerd. Ruimtebeslag
Zoals genoemd is het specifieke ruimtebeslag van deze keuze niet goed te kwantificeren.
Toegevoegde waarde (€)
n.t.b., afhankelijk van specifieke invulling keuze
Werkgelegenheid
n.t.b., afhankelijk van specifieke invulling keuze
Woon-werkbalans
n.t.b., afhankelijk van specifieke invulling keuze
Type terrein/kavels
n.t.b., afhankelijk van specifieke invulling keuze
Type bedrijven
n.t.b., afhankelijk van specifieke invulling keuze
Voordelen
•
n.t.b., afhankelijk van specifieke invulling keuze
Nadelen
•
n.t.b., afhankelijk van specifieke invulling keuze
40
Ruimte voor bedrijven in de Economie071-gemeenten - actualisatie
Colofon Datum: 29 mei 2024 Projectnummer: 23.226 Opdrachtgever: Economie071-gemeenten Opdrachtnemer: Stec Groep Adviseurs: Evert-Jan De Kort & Beer Janssens Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arhnem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl
41